Einige Wochen hat es dann doch gedauert bis wir einen gemeinsamen Termin mit genannten Herren bei uns im Büro nicht nur vereinbaren, sondern auch durchführen konnten. Geschrieben haben wir in den letzten Monaten viel über die Unternehmen die von den Herren vertreten werden. Es geht um das Unternehmen Valerum Invest AG, SSI AG mit dem Produkt Renditelager, und den Unternehmen LEWO Immobilien und EBV Immobilien aus Leipzig. Diese Unternehmen sehen wir in einem personellen und konzeptionellen Zusammenhang. deshalb wollten wir auch die Herren gemeinsam am Tisch haben.
Wir sind nicht Beratungsresistent, wollen nur versuchen hinter die Vorhaben eines Unternehmens, einer Unternehmenskonstruktion zu kommen, und was sich daraus ableitet für die Anleger, natürlich aus einer subjektiven Sicht, wenn man nicht die Gelegenheit hatte ein Gespräch miteinander zu führen. Genau dieses Gespräch hatten wir gestern dann im 2. Anlauf in unseren Redaktionsräumen. Es war ein angenehmes sachliches Gespräch was sicherlich dann auch zur Verständigung beigetragen hat, wo wir dann aber nach dem Gespräch wie vor dem Gespräch in einem Punkt unterschiedliche Ansichten haben.
Uns geht es um die Absicherung des Käufers einer Immobilie gegen Mietausfall und gegen außergewöhnliche Kosten die für den Eigentümer einer Wohnung dann entstehen können, wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt und „bei Nacht und Nebel“ auszieht und eine stark renovierungsbedürftige Wohnung hinterlässt. Das kann dann auch mal 20.000 Euro kosten um die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand herzustellen. Stefan Praus hat um die 1.000 Wohnungen in den letzten 13 Jahren gebaut, saniert und verkauft verwaltet diese auch selber in der eigenen Hausverwaltung. Prima, denn er sollte ja am besten Wissen was mit der Immobilie los ist die er verkauft hat an seine Kunden. Grundsätzlich gibt es für die Kunden in den einzelnen Objekten wohl einen „Bruttomietpool“, aus dem bei Mietausfällen dann der betroffene Wohnungseigentümer seine Miete erhält inclusive der Nebenkosten.
Prima, kennen wir aus vergangenen Zeiten selber und hat sich in der Praxis auch bewährt, aber uns geht es um etwas Anderes. Auch wenn ein Mietpool in dieser Form besteht bleibt doch immer noch die Situation das man die Miete „einklagen muss, um das dann wieder in den Mietpool zurückzubezahlen wenn man mit der Klage erfolgreich war und der Schuldner dann auch bezahlen kann “ und natürlich das Risiko der Renovierungsausgaben wie oben ausgeführt. Das Risiko kann der Mietpool nicht abdecken.
Natürlich sind und bleiben solche Situationen in der Praxis dann auch Einzelfälle, aber den, den es dann trifft, der hat genau das Problem mit diesem Einzelfall. Es gibt aber auch Lösungen dafür die auf dem Markt angeboten werden. Die beste Lösung ist für uns das Produkt Besure der Volz Gruppe aus Weingarten. Stefan Praus wies uns daraufhin, daß man dem Kunden das gar nicht verkaufen dürfe, da man ja nicht dessen Finanzberater sei. Das hat Herr Praus sicherlich zu 100% recht, und Sie sollen es ihm ja auch nicht verkaufen sondern als Teil ihres Servicepaketes sehen das der Kunde mit der Immobilie von Ihnen bekommt. Das sollte im Preis der Immobilie enthalten sein. Nur zum Verständnis, wir reden hier über einen Betrag von 200 Euro bis 300 Euro um genau das zu gewährleisten was wir als zusätzlich und wichtige Sicherheit ansehen. Herr Praus sieht dieses Risiko für seine von ihm betreuten Immobilien nicht.
Nun, lassen wir das einmal so im Raume stehen. Gut finden wir, das jede Sanierung einer Immobilie vom TÜV begleitet wird was die Umsetzungen der einzelnen Maßnahmen anbetrifft. Ein „Big Point“ wie wir gerne anerkennen wollen, denn damit ist für den Immobilienbesitzer eine gute Sanierungsqualität und damit kalkulierbare Instandhaltungskosten auf die nächsten Jahre hinweg gewährleistet. Herr Praus verweis dann auch im Gespräch darauf, das der Bereich „Instandhaltung“ in seiner Verwaltung von Gewerkespezialisten durchgeführt wird damit gewährleiste man natürlich auch den Erhalt des Wertes der vom Kunden erworbenen Immobilie. Auch das sicherlich ein Pluspunkt in der Bewertung.
Teilgenommen an dem Gespräch hat auch Hans Martin Diehl vom Unternehmen SSI AG aus Siegen, in der Konstellation der genannten Unternehmen zuständig für den Bereich Renditelager, einem noch jungen Bereich was zumindest dieses Produkt als „Kapitalanlage“ anbetrifft.. Es geht um sogenannte Selbstlagerboxen die Kunden erwerben können, die dann wiederum an Kunden vermietet werden die für einen kurzen oder längeren Zeitraum eine Lagerfläche suchen in der man Dinge „Zwischenlagern“ kann.
Die so eingenommenen Mieten bilden dann die Renditegrundlage für das Investment des Kunden. Im Umkehrschluss heißt das aber auch, das es sich um eine Management Immobilie handelt. Hier ist die Höhe der Rendite von Vermietungsstand des Renditelagers abhängig. Hier eine genaue Rendite eines solchen Lagers im Vorhinein anzupreisen dürfte „eher schwierig“ sein. Hans Martin Diehl ist ein alter Hase im Bauträgergeschäft und Vermietungsgeschäft, so das wir hier in der Tat davon ausgehen, das dieses Schwertinvestment nicht nur Herrn Diehl „wohlhabend macht“ sondern auch den investierenden Anleger. Trotzdem sollte der Kunde hier k e i n e Finanzierungsmittel einsetzen, sondern nur vorhandenes nicht benötigtes Eigenkapital.
Nun zum Unternehmen Valerum Invest AG mit Sven Herbst an der Spitze. Für uns ganz klar die Vertriebskoordinationsgesellschaft für die Unternehmen die wir hier vorher benannt haben, heißt die Dienstleistung von Herrn Herbst besteht vor allem darin, die Produkte an den Anleger zu bringen, dafür neue Vertriebspartner zu finden usw.
Das muss aber eben auch ein „Hand in Hand“ Geschäft sein, damit das dann für alle Beteiligten optimal verläuft und alle Beteiligten zufrieden sind am Ende des Prozesses und mit dem laufenden Investment, egal ob Renditelager oder Eigentumswohnung. Wir wollen das Gespräch fortsetzen mit den Herren in den nächsten Wochen und Monaten.
Hallo Herr Bremer,
vielen Dank für die sachliche Schilderung des Gespräches. Leider sind die relevanten Probleme wie Standort der Immobilien, Kaufpreis und damit einhergehend die Finanzierungsschwierigkeiten der Investoren wohl nicht Thema gewesen.
Wenn ich die bisherige Berichterstattung betrachte, ist wohl Friede, Freude, Eierkuchen :-)
Sicherlich sind die Renovierungskosten unabhängig vom Standort sondern abhängig von der Immobilie, doch wird aus einer „C-Lage“ durch gute Sanierung noch lange kein „A-Lagen Preis“.
Wenn man den Vertrieb über schlecht informierte MLP´ler macht, diese mit ihren Kunden durch Leipzig schleppt, dann ist das eine uralte Methode um überteuertes an den Markt zu bringen.
Der Schaden lässt auf sich warten, den der Mietmarkt gibt auch in 10 Jahren in solchen Lagen nichts her und der Wert der abgeschriebenen Immobilie richtet sich nun mal nach dem Ertrag.