GEWARC Entwicklungs GmbH – Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c VermAnlG

Auftrag und Auftragsdurchführung

Prüfungsergebnisse zum Berichtsstichtag

Gesamtbewertung

Mit Vertrag vom 25. November 2022 wurde die

von der

beauftragt, die Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) für eine Vermögensanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG durchzuführen, deren Mittel die Emittentin verwendet.

Im wirtschaftlichen Interesse der Emittentin hat die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG (nachfolgend „Anbieterin“) unter dem Aktenzeichen: WA 34·Wp 7113/​02313#00001 ein Vermögensanlageninformationsblatt gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 VermAnlG durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht für die Emission „Leipzig-Alte Ziegelei“ mit Wirkung zum 13.12.2022 gestatten lassen.

Bei Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Nr. 7 die den Erwerb eines Sachgutes oder eines Rechts an einem Sachgut oder die Pacht eines Sachgutes zum Gegenstand haben, hat die Emittentin einen unabhängigen Mittelverwendungskontrolleur zu bestellen. Als Mittelverwendungskontrolleure können ausschließlich Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer oder von diesen Berufsträgern gebildete Gesellschaften bestellt werden.

Der Vertrag wurde rechtzeitig im Sinne von § 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG geschlossen.

Seit der erstmaligen Bestellung durch die Emittentin sind keine zehn Jahre vergangen (§ 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG).

Die Emittentin hat ein Mittelverwendungskonto einzurichten, über das sie nur zusammen mit dem bestellten Mittelverwendungskontrolleur verfügen darf. Der Mittelverwendungskontrolleur darf einer Verwendung der eingeworbenen Anlegergelder durch die Emittentin erst zustimmen, wenn die im Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

Diese Voraussetzungen sind in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Darlehensvertrag der Emittentin festzulegen.

Nach der Freigabe hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die freigegebenen Mittel aus der Vermögensanlage entsprechend dem im Vertrag festgelegten Verwendungszweck und den übrigen dort festgelegten Bestimmungen verwendet werden.

In diesem Bericht kommen wir den gesetzlichen Berichtspflichten über das Ergebnis der Mittelverwendungskontrolle nach.

Die Veröffentlichung dieses Berichtes und die Weitergabe an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erfolgte mit der Maßgabe, dass beim Entstehen eines Vertrages mit Schutzwirkung gegenüber Dritten keine über der Emittentin vereinbarte hinausgehende Haftung übernommen wird. Mit der Emittentin ist vereinbart, dass die Haftung für Vermögensschäden, die aus einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Rechtsanwalts im Rahmen der Mittelverwendungskontrolle entstehen können, der Höhe nach auf einen Betrag von 6 Mio. EUR je Versicherungsfall und maximal 30 Mio. EUR pro Versicherungsjahr (4- fache der Mindestversicherungssumme gemäß § 59j Abs. 2 BRAO) begrenzt wird.

Die Regelungen des § 334 BGB sind ausdrücklich nicht abbedungen. Alle Einwendungen aus dem Vertrag mit der Emittentin stehen uns auch gegenüber jedem Dritten zu, der Rechte aus dem Bericht ableiten will.

Wir weisen darauf hin, dass der Bericht den Stand der Erkenntnisse wiedergibt, die zum Zeitpunkt der Erstellung (Berichtsstichtag) aufgrund der uns durch die Emittentin übermittelten Informationen vorlag.

Als ausschließlicher Gerichtsstand für alle gegen den Mittelverwendungskontrolleur gerichteten Ansprüche wurde Berlin vereinbart. Es gilt zudem ausschließlich deutsches Recht.

Bei der unter dem Aktenzeichen: WA 34·Wp 7113/​02313#00001 gestatteten Vermögensanlage handelt es sich um Teilbeträge aus der Forderung eines erstrangig besicherten Bankdarlehens, welches der Emittentin gewährt wurde.

Grundlage der Vermögensanlage ist das Immobiliendarlehen vom 30.11.2022, zwischen der Raisin Bank AG, Niedenau 61-63, 60325 Frankfurt/​Main und der Emittentin/​ Darlehensschuldnerin über 1.295.000 EUR.

Bei Abschluss des Darlehensvertrags war zunächst die darlehensgebende Bank Gläubiger der Emittentin. Nach Abtretung der Darlehensforderungen durch die Bank an die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG wurde die Darlehensforderung in Teilbeträge aufgeteilt und dann über eine Internetdienstleistungsplattform im Sinne von § 2a VermAnlG vermittelt und an die Anleger verkauft und abgetreten. Da die Vermögensanlage in der Laufzeit der Vermögensanlage gehandelt werden kann (Sekundärmarkt), können Forderungsinhaber zu den in den Anlagebedingungen genannten Bedingungen wechseln.

Im Vermögensanlageninformationsblatt (VIB) wurde das Anlageobjekt wie folgt beschrieben: „Die Emittentin ist Eigentümerin eines rund 28.689 m² großen zusammenhängenden Grundstückes zur gewerblichen Nutzung unter der Adresse Naunhofer Landstraße 9, 04288 Leipzig, Deutschland (Grundbuch von Liebertwolkwitz Blatt 3194, Flurstück 590/​26, nachfolgend „Projektgrundstück“), welches derzeit aus Freiflächen besteht und zum geringen Teil mit einem Hallenkomplex (Baujahr geschätzt 1960, Nutzung als gewerbliches Kaltlager, Größe der Immobilie 5.643 m2 Nutzfläche) bebaut ist, welcher Teil eines bis 1993 als Ziegelei genutzten Areals war. Das Projektgrundstück wurde von der Emittentin im September 2020 erworben. Es ist geplant im Rahmen einer Projektentwicklung das vorgenannte Projektgrundstück in 16 real geteilte Grundstücksparzellen aufzuteilen, wovon 2 Parzellen für die Errichtung von Erschließungsstraßen vorgesehen sind und 14 Parzellen als baureife Grundstücksparzellen gebildet werden sollen. Die Erschließung der Grundstücksparzellen erfolgt u.a. mit Strom,- Wasser-, und Gas- sowie Medienanschlüssen. Die Grundstücksparzellen werden zu 100 % der gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Es ist geplant den in Abstimmung mit der Stadt Leipzig entwickelten städtebaulichen Entwicklungsvertrag für das Projektgrundstück mit der Stadt Leipzig bis Anfang nächsten Jahres abzuschließen und sodann ein kommunales Unternehmen mit den Erschließungsmaßnahmen zu beauftragen. Die Erschließungsmaßnahmen sollen im ersten Quartal 2023 beginnen und bis spätestens zum vierten Quartal 2023 abgeschlossen sein. Parallel dazu wird die Realteilung des Projektgrundstückes in die einzelnen Parzellen vorangetrieben werden, sodass letztlich für jede Parzelle ein separates Grundbuchblatt angelegt werden wird. Das Grundstück nebst vorhandener drei Hallen ist derzeit an die mittelbare Gesellschafterin der Emittentin, die ARCADIA Investment GmbH, Leipzig zur Nutzung als Baustofflager vermietet. Dieser Mietvertrag wird mit Abverkauf der einzelnen Grundstücksparzellen aufgehoben werden, so dass diese dann entsprechend zur freien Nutzung durch die jeweiligen Käufer übergeben werden können. Es werden 13 Grundstücksparzellen im Einzelverkauf veräußert werden, um aus den Verkaufserlösen das in der Gesellschaft (Emittentin) aufgenommene Fremdkapital zzgl. Zinsen, unter welchem auch die hier angebotene Vermögensanlage zu verstehen ist, zurück zu führen. Eine zu bildende Grundstücksparzelle mit einer Grundstückfläche von 500 m2 wird an den ehemaligen Mitgesellschafter der Emittentin Herrn Christian Dinger übereignet werden und steht nicht zur Rückführung von Verbindlichkeiten der Emittentin zur Verfügung. Es haben Vermarktungsaktivitäten stattgefunden, so dass für die 13 zu veräußernden Grundstücksparzellen Reservierungen von Kaufinteressenten vorliegen. Verkäufe haben bisher nicht stattgefunden. Ein Teil der Nettoeinnahmen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehens in Höhe von EUR 443.821,- dient der Mitfinanzierung der mit der Erschließung, Realteilung und Parzellierung des Projektgrundstückes verbundenen Kosten sowie der Bedienung von Finanzierungsvermittlungskosten. Weiterhin dient ein Teilbetrag aus den Nettoeinnahmen in Höhe von EUR 650.000,- zur Revalutierung von bisher seitens des Gesellschafters eingesetzter Eigenmittel, die im Zusammenhang mit dem Ankauf des Projektgrundstückes und für Planungs- und Projektkosten verwendet wurden. Des Weiteren wird ein Teilbetrag der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage in Höhe von EUR 52.000,- als Liquiditätsreserve der Emittentin zur Verfügung gestellt. Dies entspricht einem relativen Anteil von rund 4,54 % der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage. Der Realisierungsgrad des Projektes kann in der Weise angegeben werden, dass das Projektgrundstück erworben wurde, sich im Eigentum der Emittentin befindet und man sich kurz vor dem Abschluss des städtebaulichen Entwicklungsvertrages mit der Stadt Leipzig und somit der Genehmigung der geplanten Erschließungsmaßnahmen befindet. Es ist eine Finanzierung mit einem Kreditinstitut in Höhe von derzeit EUR 1.300.000,- zum Grundstücksankauf, dessen Nebenkosten und für Teile der Erschließungskosten abgeschlossen worden, welche in Kürze um EUR 250.000,- für Teile der Erschließungskosten aufgestockt werden wird. Der Darlehensvertrag für die Aufstockung der Finanzierung wurde mit dem Kreditinstitut bereits unterzeichnet. Weitere Verträge sind im Zuge des Projektes noch nicht abgeschlossen worden. Die Grundbucheintragung zur Eigentumsumschreibung auf die Emittentin ist bereits erfolgt. Die Grundbucheintragungen zur dinglichen Besicherung dieser Vermögensanlage sind noch nicht erfolgt und werden erst gemäß Darstellung unter Ziffer 12 zur Herstellung der Auszahlungsbedingungen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehens erfolgen. Die Finanzierungsmittel des Kreditinstitutes in Höhe von insgesamt EUR 1.550.000,- und die Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern sowie die in der Gesellschaft (Emittentin) verbleibenden Eigenmitteln in Höhe von letztlich EUR 150.000,- reichen aus, um die Projektentwicklung inklusive der Erschließung und Realteilung des Projektgrundstückes zu finanzieren. Die Gesamtkosten der Projektentwicklung werden voraussichtlich EUR 2.845.821,- betragen.“

Die eingeworbenen Anlegergelder aus der Emission auf der Plattform sind von den Anlegern auf das Emissionskonto der Anbieterin als alleinige Kontoinhaberin (nachfolgend „Emissionskonto“ genannt) eingezahlt worden. An diesem Emissionskonto wurde ein Pfandrecht für den Mittelverwendungskontrolleur bestellt.

Die Anbieterin hat nach Ablauf der Emission und der Widerrufsfristen der Anleger dem Mittelverwendungskontrolleur den Emissionserlös und das letztlich aus der Emission zur Verfügung stehende Emissionskapital als Gesamtsumme der eingeworbenen Anlegergelder im Sinne des § 5c VermAnlG (Emissionskapital) in Textform mitgeteilt. Daraufhin hat die Anbieterin das Darlehen zwischen der Raisin Bank AG und der Emittentin angekauft und nach der Erfüllung der notwendigen Auszahlungsvoraussetzungen durch die Emittentin die dingliche Vertragsübernahme realisiert und die Barmittel aus der Emission zur Kaufpreisfinanzierung gegenüber der Raisin Bank AG vertragsgemäß verwendet.

Im Anschluss hat die Anbieterin die Teilkreditforderungen an die Anleger abgetreten und eine Abtretungsbescheinigung zur Gesamtemission gemäß § 410 BGB an die Emittentin in Höhe des Emissionskapitals erteilt und dem Mittelverwendungskontrolleur nachgewiesen.

Wir hatten keine Beanstandungen. Die Mittelverwendungskontrolle am Emissionserlös und am Emissionskonto ist damit abgeschlossen und erfolgte planmäßig.

Geschäftsmodellbedingt kommt die Emittentin zu keinem Zeitpunkt in direkten Kontakt mit den eigeworbenen Anlegergeldern, da die Emittentin lediglich die Darlehensvaluta der Bank erhält. Deshalb fallen die Mittelfreigabe im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG inhaltlich zusammen mit der Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen für die Darlehensvaluta durch die Bank bzw. den Sicherheitentreuhänder. Die Mittelverwendungskontrolle über das Mittelverwendungskontrollkonto setzt deshalb erst mit Wertstellung der ausgezahlten Darlehensvaluta (Kontrollgegenstand) durch die Bank (Beginn der gesetzlichen Mittelverwendungskontrolle) auf dem Mittelverwendungskontrollkonto ein.

Gegenstand der Kontrolltätigkeit im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG ist die vertragsgemäße Verwendung der Darlehensvaluta gemäß Darlehensvertrag.

Der Darlehensvertrag hat in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Sinne von § 5c Abs. 2 Satz 3 VermAnlG folgende Mittelverwendungen definiert:

Die Emittentin hat am 01.12.2022 ein „Und-Konto“ bei der Raisin Bank AG eröffnet, auf das die Darlehensvaluta vollständig eingezahlt worden ist und über das die Emittentin nur gemeinsam mit dem Mittelverwendungskontrolleur verfügen kann.

Sämtliche Verfügungen der Emittentin und des Sicherheitentreuhänders auf dem Mittelverwendungskontrollkonto unterliegen damit der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle durch den Mittelverwendungskontrolleur.

Die kontoführende Bank wurde unwiderruflich angewiesen, dem Mittelverwendungskontrolleur Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos und sämtlicher dieses Konto betreffenden Korrespondenz unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden.

Wir hatten keine Beanstandungen.

Der formalen Kontrolle gemäß § 5c Abs. 2 Satz 4 VermAnlG durch den Mittelverwendungskontrolleur unterliegt lediglich die erstmalige Verwendung der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals (eingesammelte Anlegergelder).

Der Mittelverwendungskontrolleur ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung der Gelder durch die Emittentin nach formalen Kriterien. Er verfügt nicht über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), sondern stimmt Verfügungen der Emittentin bzw. des Sicherheitentreuhänders lediglich durch Mitzeichnung zu.

Der Mittelverwendungskontrolleur ist selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), zu veranlassen.

Nach Eingang der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals auf dem Mittelverwendungskontrollkonto hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die Darlehensvaluta entsprechend dem im Darlehensvertrag festgelegten Verwendungszweck verwendet werden. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung der von der Emittentin veranlassten Verfügungen über die auf dem Mittelverwendungskontrollkonto vorhandene Darlehensvaluta mit den im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages genannten Empfängern oder für die dort genannten Zwecke und in der dort genannten Höhe.

Sofern dem Mittelverwendungskontrolleur durch die Emittentin nachgewiesen wird, dass im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages enthaltene Positionen oder ein Teilbetrag davon von einem nicht der Mittelverwendungskontrolle unterliegenden Konto durch die Emittentin beglichen wurde, erfolgt bei Verfügungen der Emittentin über die Auskehrung des entsprechenden Betrages auf ein laufendes Konto der Emittentin die Mitzeichnung des Mittelverwendungskontrolleurs, wenn die Voraussetzungen für eine Zustimmung für eine Zahlung vom Mittelverwendungskontrollkonto vorliegen würden.

Werden dem Mittelverwendungskontrolleur Rechnungen über Honorare, Vergütungen und sonstige Kosten inklusive Umsatzsteuer vorgelegt, kann die in den Rechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer mit überwiesen werden.

Die Kontrolle ist mit vollständiger Verwendung der Darlehensvaluta abgeschlossen.

Der Mittelverwendungskontrolleur prüft insbesondere nicht, ob die von der Emittentin erwünschten Zahlungen rechtmäßig oder unter wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Gesichtspunkten notwendig, zweckdienlich oder sinnvoll sind. Soweit nach den vorstehenden Regelungen schriftliche Nachweise zu erbringen sind, genügt die Vorlage von Fotokopien. Die Prüfung, ob die vorgelegten Kopien mit den jeweiligen Originalen übereinstimmen, oder die Unterschriften auf den Fotokopien oder Originalurkunden von zeichnungsberechtigten Personen stammen, ist nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle.

Insbesondere ist der Mittelverwendungskontrolleur nicht verpflichtet, die Fälligkeit einer gegenüber der Emittentin geltend gemachten Forderung oder gar die Angemessenheit oder die Güte der Gegenleistung zu überprüfen. Das betrifft insbesondere die Kosten hinsichtlich von Baumaßnahmen oder dem Ankauf von Gebäuden und Grundstücken.

Nicht Gegenstand der Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs ist die Kontrolle und Freigabe der für das Darlehen bereitgestellten Sicherheiten und deren Kontrolle, Verwaltung und Freigabe. Diese obliegt allein dem Sicherheitentreuhänder auch dann, wenn es sich bei den Sicherheiten um verpfändete Guthaben handelt. Den Mittelverwendungskontrolleur treffen insoweit keine Kontroll- und Berichtspflichten.

Darüber hinaus wird der Mittelverwendungskontrolleur keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption der Vermögensanlage, des Darlehensvertrages, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Werthaltigkeit von Garantien und Sicherheiten, der von Dritten gegenüber der Emittentin erbrachten Leistungen sowie der Ertragsfähigkeit der Emittentin oder Anbieterin.

Gemäß § 5c Abs. 2 Satz 8 Nr. 1 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 2 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder, die in Anlageobjekte investiert werden sollen

Diese Summe verteilt sich wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Saldo für diese Positionen:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 3 beträgt die Summe der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 4 berichten wir über Zusammensetzung der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Rest-Saldo für diese Positionen:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.5 hat die Emittentin bereits nachfolgende Anlageobjekte oder Rechte daran erworbenen:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.6 beträgt die Summe der nicht investierten Anlegergelder zum Berichtsstichtag:

Die Verantwortung für die ordnungsgemäße und vertragsgerechte Verwendung der eingesammelten Anlegergelder liegt allein bei den gesetzlichen Vertretern der Emittentin.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung eine Beurteilung darüber abzugeben, ob die Verwendung der Anlegergelder planmäßig erfolgte.

Auf Grund der von uns durchgeführten Prüfung, kommen wir zu dem Ergebnis, dass die Verwendung der Anlegergelder durch die Emittentin bisher planmäßig erfolgte.