GLD – PEG Gothenweg GmbH, Zinnowitz: Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c VermAnlG

Auftrag und Auftragsdurchführung

Prüfungsergebnisse zum Berichtsstichtag

Gesamtbewertung

Mit Vertrag vom 25. Oktober 2021 wurde die

von der

beauftragt, die Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) für eine Vermögensanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG durchzuführen, deren Mittel die Emittentin verwendet.

Im wirtschaftlichen Interesse der Emittentin hat die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG (nachfolgend „Anbieterin“) unter dem Aktenzeichen: WA 54·Wp 7113·50087765·2021/​0001 ein Vermögensanlageninformationsblatt gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 VermAnlG durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht für die Emission „Ahlbeck – Usedom“ mit Wirkung zum 21.12.2021 gestatten lassen.

Bei Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Nr. 7 die den Erwerb eines Sachgutes oder eines Rechts an einem Sachgut oder die Pacht eines Sachgutes zum Gegenstand haben, hat die Emittentin einen unabhängigen Mittelverwendungskontrolleur zu bestellen. Als Mittelverwendungskontrolleure können ausschließlich Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer oder von diesen Berufsträgern gebildete Gesellschaften bestellt werden.

Der Vertrag wurde rechtzeitig im Sinne von § 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG geschlossen.

Seit der erstmaligen Bestellung durch die Emittentin sind keine zehn Jahre vergangen (§ 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG).

Die Emittentin hat ein Mittelverwendungskonto einzurichten, über das sie nur zusammen mit dem bestellten Mittelverwendungskontrolleur verfügen darf. Der Mittelverwendungskontrolleur darf einer Verwendung der eingeworbenen Anlegergelder durch die Emittentin erst zustimmen, wenn die im Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

Diese Voraussetzungen sind in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Darlehensvertrag der Emittentin festzulegen.

Nach der Freigabe hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die freigegebenen Mittel aus der Vermögensanlage entsprechend dem im Vertrag festgelegten Verwendungszweck und den übrigen dort festgelegten Bestimmungen verwendet werden.

In diesem Bericht kommen wir den gesetzlichen Berichtspflichten über das Ergebnis der Mittelverwendungskontrolle nach.

Die Veröffentlichung dieses Berichtes und die Weitergabe an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erfolgte mit der Maßgabe, dass beim Entstehen eines Vertrages mit Schutzwirkung gegenüber Dritten keine über der Emittentin vereinbarte hinausgehende Haftung übernommen wird. Mit der Emittentin ist vereinbart, dass die Haftung für Vermögensschäden, die aus einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Rechtsanwalts im Rahmen der Mittelverwendungskontrolle entstehen können, der Höhe nach auf einen Betrag von 6 Mio. EUR je Versicherungsfall und maximal 30 Mio. EUR pro Versicherungsjahr (4- fache der Mindestversicherungssumme gemäß § 59j Abs. 2 BRAO) begrenzt wird.

Die Regelungen des § 334 BGB sind ausdrücklich nicht abbedungen. Alle Einwendungen aus dem Vertrag mit der Emittentin stehen uns auch gegenüber jedem Dritten zu, der Rechte aus dem Bericht ableiten will.

Wir weisen darauf hin, dass der Bericht den Stand der Erkenntnisse wiedergibt, die zum Zeitpunkt der Erstellung (Berichtsstichtag) aufgrund der uns durch die Emittentin übermittelten Informationen vorlag.

Als ausschließlicher Gerichtsstand für alle gegen den Mittelverwendungskontrolleur gerichteten Ansprüche wurde Berlin vereinbart. Es gilt zudem ausschließlich deutsches Recht.

Bei der unter dem Aktenzeichen: WA 54·Wp 7113·50087765·2021/​0001 gestatteten Vermögensanlage handelt es sich um Teilbeträge aus der Forderung eines nachrangigen Bankdarlehens, welches der Emittentin gewährt wurde. Die Forderung ist nachrangig nur gegenüber dem vorrangig finanzierenden Kreditinstitut, der Volksbank eG Wolfenbüttel in Wolfenbüttel.

Grundlage der Vermögensanlage ist das Immobiliendarlehen vom 28.09./​19.10./​30.09.2021, in der Fassung des 1. Nachtrages zum Darlehensvertrag vom 01./​08.02.2022, zwischen der Raisin Bank AG, Niedenau 61-63, 60325 Frankfurt/​Main und der Emittentin/​ Darlehensschuldnerin über 5.000.000 EUR.

Bei Abschluss des Darlehensvertrags war zunächst die darlehensgebende Bank Gläubiger der Emittentin. Nach Abtretung der Darlehensforderungen durch die Bank an die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG wurde die Darlehensforderung in Teilbeträge aufgeteilt und dann über eine Internetdienstleitungsplattform im Sinne von § 2a VermAnlG vermittelt und an die Anleger verkauft und abgetreten. Da die Vermögensanlage in der Laufzeit der Vermögensanlage gehandelt werden kann (Sekundärmarkt), können Forderungsinhaber zu den in den Anlagebedingungen genannten Bedingungen wechseln.

Im Vermögensanlageninformationsblatt wurde das Anlageobjekt wie folgt beschrieben: „Die Emittentin wird Eigentümerin des rund 14.800 m2 großen Grundstücks unter der Adresse Gothenweg 3b, Am Gothenweg, Parchenblick, Parchenweg (Grundbücher von Ahlbeck Blätter 2308, 1005, 1399, Flur 4, Flurstücke 156/​9, 155/​1, 162/​11, 162/​12, 152/​1, 153/​1, 161/​1, 156/​3), 17419 Heringsdorf OT Ahlbeck, Deutschland (nachfolgend „Projektgrundstück“ oder „Wohn-Quartiersentwicklung“). Es ist geplant im Rahmen einer Wohn-Quartiersentwicklung auf dem vorgenannten Projektgrundstück in zwei Bauabschnitten vier Wohngebäude nebst teilweiser gewerblicher Nutzung zu errichten. Diese sollen insgesamt 160 Wohneinheiten und eine aus 12 Einheiten bestehende ambulant betreute Wohngemeinschaft, als gewerbliche Nutzung, sowie 170 Stellplätze davon 33 Tiefgaragenplätze umfassen. Die Größe der Immobilie ist mit rund 11.132 qm geplant. Diese verteilt sich auf eine Wohnfläche von insgesamt rund 10.269 qm, dies entspricht rd. 92,25 % der vermietbaren Gesamtfläche, und eine gewerbliche Nutzfläche von rund 863 qm, dies entspricht rd. 7,75 % der vermietbare Gesamtfläche. Es liegt bereits eine Baugenehmigung zur Errichtung von 119 Wohneinheiten vor, welche im Rahmen eines neu einzureichenden Bauantrags um 41 Wohneinheiten und 12 Einheiten für die betreute Wohngemeinschaft erweitert werden soll. Es ist geplant den neuen Bauantrag bis zum Ende des ersten Quartals 2022 einzureichen. Mit der Erteilung der finalen Baugenehmigung wird im dritten Quartal 2022 gerechnet. Der Baubeginn des ersten Bauabschnittes ist für September 2022 geplant. Der Realisierungsgrad kann in der Weise angegeben werden, dass sich das Projekt in der Ankaufsphase befindet, da ein Kaufvertrag über das vorgenannte Projektgrundstück bereits abgeschlossen wurde. Es ist ebenso ein Kreditvertrag mit dem vorrangigen Kreditinstitut für die Ankaufsfinanzierung in Höhe von EUR 9,5 Mio. insbesondere zur Belegung des Grundstückskaufpreises bereits geschlossen worden. Die Grundbucheintragungen zur Eigentumsumschreibung sind noch nicht erfolgt. Die Grundbucheintragungen zur dinglichen Besicherung dieser Vermögensanlage sind noch nicht erfolgt und werden erst gemäß Darstellung unter Ziffer 12 zur Herstellung der Auszahlungsbedingungen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden nachrangigen Darlehens erfolgen. Die Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage reichen plangemäß zur Mitfinanzierung der Entwicklungsphase des Projektgrundstückes bis zur Erlangung der Baugenehmigung und damit verbundener Projektkosten aus. Nettoeinahmen dieser Vermögensanlage i.H.v. EUR 4.203.750,- werden für die Bezahlung von im Rahmen der Entwicklung des geplanten Wohn-Quartiers zur Erstellung der Bauantragsplanung und Erwirkung der Baugenehmigung laufend fällig werdenden Planungs-, Projekt- und Nebenkosten, u.a. auch Erwerbsnebenkosten des Grundstücksankaufes, verwendet werden. Die Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage reichen allein nicht aus, um das eine spätere – hier nicht gegenständliche – Hochbauphase zu finanzieren. Dies ist, neben von der Emittentin dann bereits aufgenommener – zuvor benannter – Ankaufsfinanzierung in Höhe von EUR 9,5 Mio., weiter mittels Gesellschafterdarlehen anfänglich eingesetzter Eigenmittel in Höhe von EUR 1,5 Mio. und den aus den Nettoeinahmen dieser Vermögensanlage verwendeten Mitteln, nur mit entsprechenden weiteren Darlehensmitteln möglich, um eine spätere Realisierung der Hochbauphase finanzieren zu können. Es ist derzeit für eine spätere Hochbauphase geplant zur Errichtung des Bauabschnittes 1 mit zwei zu errichtenden Wohngebäuden nebst Tiefgarage weitere Darlehensmittel bei dem vorrangigen Kreditinstitut in Höhe von EUR 16,5 Mio. und weiteres Mezzanine-Kapital in Höhe von EUR 1 Mio. als Nettoeinnahme aufzunehmen, um die derzeit geplanten Gesamtkosten bis zur Fertigstellung des Bauabschnittes 1 in Höhe von EUR 32.703.750,- zu finanzieren. Aus dem Verkauf der Einheiten des Bauabschnittes 1 sollen die Erlöse vorrangig zur Tilgung der Verbindlichkeiten der Emittentin bei dem vorrangigen Kreditinstitut bis auf einen Restbetrag für das anteilige Grundstück des Bauabschnittes 2 in Höhe von EUR 8,5 Mio. dienen. Nach Fertigstellung und Verkauf des Bauabschnittes 1 soll der Bauabschnitt 2, bestehend aus zwei Wohngebäuden, plangemäß ab April 2024 errichtet werden. Die derzeit geplanten Errichtungskosten des Bauabschnittes 2 in Höhe von EUR 21,5 Mio. sind geplant aus weiteren Darlehensmitteln bei dem vorrangigen Kreditinstitut in Höhe von EUR 16,5 Mio. und Eigenmitteln der Emittentin zu finanzieren. Sollte die geplante Finanzierung der späteren Hochbauphase nicht bei dem vorrangig finanzierenden Kreditinstitut aufgenommen werden können, wird die Emittentin versuchen eine entsprechende Fremdkapitalfinanzierung bei einem alternativen Kreditinstitut aufzunehmen. Für den Fall, dass eine Fremdkapitalfinanzierung für die Hochbauphase nicht abgeschlossen werden kann, würde die Emittentin den Verkauf des Projektgrundstückes anstreben, um das aufgenommene Fremdkapital, unter welchem auch die hier angebotene Vermögensanlage zu verstehen ist, zurück zu führen. Es ist grundsätzlich geplant, dass die Rückzahlung der Vermögensanlage an die Anleger erst nach Fertigstellung und Veräußerung des Bauabschnittes 2 und erst nach vollständiger Tilgung der Forderungen des vorrangigen Kreditinstitutes erfolgt. Die Gesamtkosten des Anlageobjektes über alle beiden Bauabschnitte werden voraussichtlich EUR 54.203.750,- betragen. Sämtliche zu errichtende Einheiten sollen im Einzel- oder ggf. auch mittels Globalverkauf vor Ablauf der Vermögensanlage am 30.09.2025 veräußert werden, um aus den Verkaufserlösen das in der Gesellschaft (Emittentin) aufgenommene Fremdkapital, unter welchem auch die hier angebotene Vermögensanlage zu verstehen ist, zurück zu führen.“

Die eingeworbenen Anlegergelder aus der Emission auf der Plattform sind von den Anlegern auf das Emissionskonto der Anbieterin als alleinige Kontoinhaberin (nachfolgend „Emissionskonto“ genannt) eingezahlt worden. An diesem Emissionskonto wurde ein Pfandrecht für den Mittelverwendungskontrolleur bestellt.

Die Anbieterin hat nach Ablauf der Emission und der Widerrufsfristen der Anleger dem Mittelverwendungskontrolleur den Emissionserlös und das letztlich aus der Emission zur Verfügung stehende Emissionskapital als Gesamtsumme der eingeworbenen Anlegergelder im Sinne des § 5c VermAnlG (Emissionskapital) in Textform mitgeteilt. Daraufhin hat die Anbieterin das Darlehen zwischen der Raisin Bank AG und der Emittentin angekauft und nach der Erfüllung der notwendigen Auszahlungsvoraussetzungen durch die Emittentin die dingliche Vertragsübernahme realisiert und die Barmittel aus der Emission zur Kaufpreisfinanzierung gegenüber der Raisin Bank AG vertragsgemäß verwendet.

Im Anschluss hat die Anbieterin die Teilkreditforderungen an die Anleger abgetreten und eine Abtretungsbescheinigung zur Gesamtemission gemäß § 410 BGB an die Emittentin in Höhe des Emissionskapitals erteilt und dem Mittelverwendungskontrolleur nachgewiesen.

Wir hatten keine Beanstandungen. Die Mittelverwendungskontrolle am Emissionserlös und am Emissionskonto ist damit abgeschlossen und erfolgte planmäßig.

Geschäftsmodellbedingt kommt die Emittentin zu keinem Zeitpunkt in direkten Kontakt mit den eigeworbenen Anlegergeldern, da die Emittentin lediglich die Darlehensvaluta der Bank erhält. Deshalb fallen die Mittelfreigabe im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG inhaltlich zusammen mit der Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen für die Darlehensvaluta durch die Bank bzw. den Sicherheitentreuhänder. Die Mittelverwendungskontrolle über das Mittelverwendungskontrollkonto setzt deshalb erst mit Wertstellung der ausgezahlten Darlehensvaluta (Kontrollgegenstand) durch die Bank (Beginn der gesetzlichen Mittelverwendungskontrolle) auf dem Mittelverwendungskontrollkonto ein.

Gegenstand der Kontrolltätigkeit im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG ist die vertragsgemäße Verwendung der Darlehensvaluta gemäß Darlehensvertrag.

Der Darlehensvertrag hat in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Sinne von § 5c Abs. 2 Satz 3 VermAnlG folgende Mittelverwendungen definiert:

Die Emittentin hat am 12.01.2022 ein „Und-Konto“ bei der Raisin Bank AG eröffnet, auf das die Darlehensvaluta vollständig eingezahlt worden ist und über das die Emittentin nur gemeinsam mit dem Mittelverwendungskontrolleur verfügen kann.

Sämtliche Verfügungen der Emittentin und des Sicherheitentreuhänders auf dem Mittelverwendungskontrollkonto unterliegen damit der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle durch den Mittelverwendungskontrolleur.

Die kontoführende Bank wurde unwiderruflich angewiesen, dem Mittelverwendungskontrolleur Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos und sämtlicher dieses Konto betreffenden Korrespondenz unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden.

Wir hatten keine Beanstandungen.

Der formalen Kontrolle gemäß § 5c Abs. 2 Satz 4 VermAnlG durch den Mittelverwendungskontrolleur unterliegt lediglich die erstmalige Verwendung der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals (eingesammelt Anlegergelder).

Der Mittelverwendungskontrolleur ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung der Gelder durch die Emittentin nach formalen Kriterien. Er verfügt nicht über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), sondern stimmt Verfügungen der Emittentin bzw. des Sicherheitentreuhänders lediglich durch Mitzeichnung zu.

Der Mittelverwendungskontrolleur ist selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), zu veranlassen.

Nach Eingang der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals auf dem Mittelverwendungskontrollkonto hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die Darlehensvaluta entsprechend dem im Darlehensvertrag festgelegten Verwendungszweck verwendet werden. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung der von der Emittentin veranlassten Verfügungen über die auf dem Mittelverwendungskontrollkonto vorhandene Darlehensvaluta mit den im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages genannten Empfängern oder für die dort genannten Zwecke und in der dort genannten Höhe.

Sofern dem Mittelverwendungskontrolleur durch die Emittentin nachgewiesen wird, dass im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages enthaltene Positionen oder ein Teilbetrag davon von einem nicht der Mittelverwendungskontrolle unterliegenden Konto durch die Emittentin beglichen wurde, erfolgt bei Verfügungen der Emittentin über die Auskehrung des entsprechenden Betrages auf ein laufendes Konto der Emittentin die Mitzeichnung des Mittelverwendungskontrolleurs, wenn die Voraussetzungen für eine Zustimmung für eine Zahlung vom Mittelverwendungskontrollkonto vorliegen würden.

Werden dem Mittelverwendungskontrolleur Rechnungen über Honorare, Vergütungen und sonstige Kosten inklusive Umsatzsteuer vorgelegt, kann die in den Rechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer mit überwiesen werden.

Die Kontrolle ist mit vollständiger Verwendung der Darlehensvaluta abgeschlossen.

Der Mittelverwendungskontrolleur prüft insbesondere nicht, ob die von der Emittentin erwünschten Zahlungen rechtmäßig oder unter wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Gesichtspunkten notwendig, zweckdienlich oder sinnvoll sind. Soweit nach den vorstehenden Regelungen schriftliche Nachweise zu erbringen sind, genügt die Vorlage von Fotokopien. Die Prüfung, ob die vorgelegten Kopien mit den jeweiligen Originalen übereinstimmen, oder die Unterschriften auf den Fotokopien oder Originalurkunden von zeichnungsberechtigten Personen stammen, ist nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle.

Insbesondere ist der Mittelverwendungskontrolleur nicht verpflichtet, die Fälligkeit einer gegenüber der Emittentin geltend gemachten Forderung oder gar die Angemessenheit oder die Güte der Gegenleistung zu überprüfen. Das betrifft insbesondere die Kosten hinsichtlich von Baumaßnahmen oder dem Ankauf von Gebäuden und Grundstücken.

Nicht Gegenstand der Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs ist die Kontrolle und Freigabe der für das Darlehen bereitgestellten Sicherheiten und deren Kontrolle, Verwaltung und Freigabe. Diese obliegt allein dem Sicherheitentreuhänder auch dann, wenn es sich bei den Sicherheiten um verpfändete Guthaben handelt. Den Mittelverwendungskontrolleur treffen insoweit keine Kontroll- und Berichtspflichten.

Darüber hinaus wird der Mittelverwendungskontrolleur keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption der Vermögensanlage, des Darlehensvertrages, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Werthaltigkeit von Garantien und Sicherheiten, der von Dritten gegenüber der Emittentin erbrachten Leistungen sowie der Ertragsfähigkeit der Emittentin oder Anbieterin.

Gemäß § 5c Abs. 2 Satz 8 Nr. 1 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 2 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder, die in Anlageobjekte investiert werden sollen

Diese Summe verteilt sich wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Saldo für diese Positionen:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 3 beträgt die Summe der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 4 berichten wir über Zusammensetzung der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Rest-Saldo für diese Positionen:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.5 hat die Emittentin bereits nachfolgende Anlageobjekte oder der Rechte daran erworbenen:

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.6 beträgt die Summe der nicht investierten Anlegergelder zum Berichtsstichtag:

Die Verantwortung für die ordnungsgemäße und vertragsgerechte Verwendung der eingesammelten Anlegergelder liegt allein bei den gesetzlichen Vertretern der Emittentin.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung eine Beurteilung darüber abzugeben, ob die Verwendung der Anlegergelder planmäßig erfolgte.

Auf Grund der von uns durchgeführten Prüfung, kommen wir zu dem Ergebnis, dass die Verwendung der Anlegergelder durch die Emittentin bisher planmäßig erfolgte.