H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 GmbH & Co. KG-Jahresfehlbetrag über 14 Millionen Euro

Bilanzen sind vor allem dafür da, das die Anleger einmal wissen wie es um ihre Kapitalanlage bestellt ist. Bilanzen zeigen dann aber auch, ob ein Management wirklich etwas von seinem Geschäft versteht, nämlich die Anlegergelder dann Gewinnbringend zu verwalten. Ist das hier bei dieser Kapitalanlage der Maßstab, dann sollte man einmal über den Austausch des Managements nachdenken.

H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 GmbH & Co. KG

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 GmbH & Co. KG, München (kurz: Gesellschaft oder Fondsgesellschaft), ist ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft. Zur Realisierung des in § 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags definierten Gesellschaftszwecks hat die Gesellschaft in den Jahren 2002 und 2003 drei Büro- und Verwaltungsgebäude in den Städten Rüsselsheim, Mannheim und Eschborn sowie zehn C & A-Kaufhäuser in zehn deutschen Städten erworben. Die ursprünglichen Anschaffungskosten der Objekte betrugen für Rüsselsheim TEUR 38.266, für Mannheim TEUR 29.604, für Eschborn TEUR 64.198 sowie für die zehn C & A-Kaufhäuser insgesamt TEUR 83.514.

Das Bürohaus in Rüsselsheim (vermietbare Fläche: 21.690 m²) besteht aus drei in etwa gleich großen Gebäudeteilen — Haus 52, Haus 54 und Haus 56. Die drei Gebäudeteile stehen seit dem Auszug von Hewlett-Packard GmbH (HP) Ende März 2013 (Haus 52) bzw. Ende Januar 2014 (Haus 54 & 56) leer. Aufgrund des hohen Flächenvolumens des Fondsobjekts — das ein Vielfaches der jährlichen Neuvermietung in Rüsselsheim entspricht — sowie erfolglosen Anstrengungen der Fondsgeschäftsführung zur Neuvermietung im aktuellen Ausbaustand, steht aktuell die Entwicklung und Bewertung verschiedener Nachnutzungskonzepte im Mittelpunkt.

Das Objekt Mannheim (vermietbare Fläche von ca. 14.900 m²) ist vollständig vermietet. Hauptmieter ist die GMG Generalmietgesellschaft mbH, Münster. Der Mietvertrag läuft bis zum 31. Juli 2018.

Das Büro- und Geschäftshaus in Eschborn (vermietbare Fläche: 33.010 m²) ist zu 90 % an die GMG Generalmietgesellschaft mbH bis zum 30. September 2018 vermietet. Die GMG wird voraussichtlich im Jahr 2016 aus geschäftspolitischen Gründen aus dem Objekt ausziehen. Bei dem vorzeitigen Auszug besteht für die GMG die Pflicht zur Mietzahlung bis 30. September 2018 unverändert fort.

Die übrigen zehn Objekte mit einer gesamtvermietbaren Fläche von 68.442 m² sind unverändert vollständig an die C & A Mode KG vermietet. Die Mietverträge der C & A-Objekte laufen planmäßig zwischen dem 31. Dezember 2015 und dem 31. Dezember 2024 aus, wenn die Mieterin nicht von ihren Verlängerungsoptionen Gebrauch macht.

1.2 Ziele und Strategien

Das Anlageziel der Fondsgesellschaft ist die Erwirtschaftung einer positiven Rendite für ihre Anleger mit jährlichen Ausschüttungen.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Für die Gesellschaft wurde eine Planungsrechnung erstellt, auf Basis derer in jedem Folgejahr ausschüttungsfähige Erträge generiert werden. Die Gesellschaft ist für unbestimmte Zeit errichtet, wobei die Gesellschafter der Fondsgesellschaft das Gesellschaftsverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten, erstmals zum 31. Dezember 2014 kündigen können.

Unabhängig von der individuellen Kündigungsmöglichkeit entscheiden die Gesellschafter über den Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilien und über die Auflösung der Fondsgesellschaft.

Die Bewirtschaftung der Immobilien steht im Mittelpunkt der weiteren Planungen. Die aktuell größte Herausforderung für die Fondsgesellschaft besteht darin, für die Fondsimmobilie in Rüsselsheim kurzfristig Nachnutzungslösungen zu finden. Bei der Immobilie sind für die Repositionierung gegebenenfalls hohe Investitionen in die Mietfläche erforderlich, die durch eine ausreichende Liquiditätsreserve finanziert werden sollen.

Darüber hinaus wird im Geschäftsjahr 2015 geprüft, einzelne Immobilien oder ggf. das gesamte Portfolio einer Veräußerung zuzuführen und kurz- bis mittelfristig eine Auflösung der Fondsgesellschaft anzustreben.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gewerblichen Immobilien-Investmentmärkte haben ein starkes Jahr 2014 hingelegt und erzielten mit bundesweit rund Mrd. EUR 40,15 das drittbeste jemals registrierte Jahresergebnis. Betrachtet man nur Einzeltransaktionen, stellte 2014 sogar einen neuen Umsatzrekord auf. Wie bereits in den Vorjahren konnten sich Büroimmobilien auch 2014 wieder an die Spitze aller Assetklassen setzen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp Mrd. EUR 17 kommen sie auf einen Anteil von gut 42 % am Gesamtumsatz. Auf dem zweiten Rang folgen Einzelhandelsobjekte, in die gut 23 % des Anlagevolumens investiert wurden. Logistik- und Light-Industrial-Immobilien erreichen mit Mrd. EUR 4,23 das höchste jemals registrierte Transaktionsvolumen und tragen rund 10,5 % bei. Auch Hotelimmobilien erzielten mit Mrd. EUR 3,07 ein neues Rekordergebnis. Großtransaktionen tragen überproportional zum Umsatz bei. Auf große Transaktionen über Mio. EUR 100 entfallen gut 45 % des gesamten Transaktionsvolumens. Auch hierin ist ein wesentlicher Grund dafür zu sehen, dass der Umsatz gegenüber dem Vorjahr so deutlich zulegen konnte. Vor allem bei Paketverkäufen spielt diese Größenklasse eine herausragende Rolle. Rund 80 % des mit Portfolios getätigten Umsatzes spielte sich im dreistelligen Millionenbereich ab.¹

¹ Quelle: BNP Paribas „Investmentmarkt Deutschland Property Report 2015”.

Einzelhandel Deutschland allgemein²

Die Retailmärkte zeigten sich auch 2014 von ihrer besten Seite. Gerade im europäischen Vergleich lockte Deutschland mit einer gesunden Wirtschaft, steigenden Einzelhandelsumsätzen, zunehmenden Beschäftigungszahlen und einem vergleichsweise hohen Lohnniveau. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die deutschen Märkte auf den Expansionslisten der Einzelhändler stehen und eine hohe Nachfrage auf sich ziehen. Neben bereits präsenten Konzepten sind es vor allem neue Filialisten aus dem Ausland, die auf den deutschen Markt drängen und die Einzelhandelslandschaft bereichern.

Das sehr hohe Mietpreisniveau und die damit verbundene hohe Mietbelastung entwickeln sich für einige Mieter zunehmend zu einem Problem. Infolgedessen sind viele Mieter auf der Suche nach kleineren Flächen, außerdem stellen sehr gute B-Lagen in unmittelbarer Nähe zu den hochfrequentierten A-Lagen für einige Konzepte eine ernst zu nehmende Alternative dar.

Während in den A-Lagen die Höchstmieten in den Vorjahren zum Teil zweistellige Zuwachsraten aufgewiesen hatten, hat die Mietentwicklung 2014 an Fahrt verloren. Im Zuge der genannten Trends ist es seltener geworden, dass sich Mieter gegenseitig überbieten, um eine bestimmte Fläche für ihr Konzept oder ihren Flagship-Store zu sichern. Dementsprechend fielen die Anstiege der Spitzenmieten eher gering aus. An den sieben bedeutenden Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) ist insgesamt ein Mietzuwachs von 1,3 % zu verzeichnen.

Das zum Jahresende 2014 noch einmal angezogene Wirtschaftswachstum, die niedrige Arbeitslosenquote und das wieder gestiegene Verbrauchervertrauen stellen auch 2015 gute Rahmenbedingungen für den Einzelhandel dar. Auch wenn die Rallye um die besten Flächen nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den letzten Jahren, ist die Nachfrage immer noch außerordentlich hoch. Bei den Mieten sollte jedoch vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit der Flächen das Ende der Fahnenstange vorläufig erreicht sein, sodass Zuwächse nur noch vereinzelt und nicht mehr so deutlich erwartet werden. Für großzügige Quartiersentwicklungen mit klarem Einzelhandelskonzept in unmittelbarer Nähe zu A-Lagen aber deutlich geringeren Mieten, bieten sich vor diesem Hintergrund gute Chancen.

Büromarkt Mannheim³

Der Gesamt-Büroflächenbestand von rd. 2,3 Millionen Quadratmeter ist zuletzt nur langsam ausgeweitet worden, während die Zahl an Bürobeschäftigten kräftig anstieg. Als Folge sank die Leerstandsquote in 2014 unter 5 Prozent und die Spitzenmiete stieg auf über 14 Euro je Quadratmeter an. Weil insgesamt größere Abschlüsse ausblieben, sank der Umsatz in 2014 auf 25.000 Quadratmeter — weniger als die Hälfte des Zehn-Jahres-Durchschnitts. Auf die Spitzenmiete hatte der Rückgang aber keinen negativen Einfluss, diese stieg sogar leicht. Somit dürfte sich auch ein unzureichendes Angebot ausgewirkt haben. Für 2015 von einem anhaltend knappen Angebot auszugehen, weil voraussichtlich kaum neue Flächen fertiggestellt werden. Das Potenzial für Mietsteigerungen wird auf dem aktuellen Niveau für weitgehend ausgereizt gehalten.

² Quelle: BNP Paribas „Retailmarkt Deutschland Property Report 2015″.

³ Quelle: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG „Regionale Immobilienzentren Deutschland 2015″.

Büromarkt Eschborn⁴

Der Büromarkt von Eschborn wird wegen seiner räumlichen Nähe und wirtschaftlichen Verbindung meist als Teilmarkt von Frankfurt betrachtet.

Der Frankfurter Büromarkt konnte 2014 nicht an die guten Vorjahre anknüpfen. Mit 360.000 Quadratmetern lag der Umsatz sowohl 15 Prozent unter dem Vorjahreswert als auch unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Die Spitzenmiete stagnierte auf ihrem hohen Niveau von 35 Euro je Quadratmeter, während sie im Durchschnitt der Top-Standorte um über 2 Prozent zulegen konnte. Verschiedene Gründe sind für das schwache Jahresergebnis verantwortlich. Dazu zählt der Mangel an attraktiven Flächen, weshalb auslaufende Mietverträge häufiger verlängert werden. Auch werden die bestehenden Räumlichkeiten anstelle einer Neuanmietung verstärkt effizienter genutzt. Angesichts der hohen Mieten ist der Anreiz dazu in Frankfurt größer als an anderen Standorten. Außerdem gab es kaum Großabschlüsse, lediglich die Bundesbank, die Deutsche Bank und die Union Investment unterzeichneten Verträge über mehr als 10.000 Quadratmeter. Die Leerstandsquote konnte durch die Umwandlung von Büros in Wohnraum leicht sinken. Sie ist mit 12 Prozent aber noch sehr hoch. Die Spitzenmiete könnte, nachdem es 2014 keinen Anstieg gab, im Jahr 2015 wieder anziehen.

Büromarkt Rüsselsheim

Aufgrund des vergleichbar kleinen Volumens des Büromarkts in Rüsselsheim liegen keine öffentlich zugänglichen Marktdaten vor. Die Marktinformationen für Büroimmobilien der nächstgrößeren Stadt Mainz sind aufgrund der sehr unterschiedlichen Stadtcharakteristik bzw. der unterschiedlichen Stadtfunktion nicht vergleichbar.

2.2 Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Für das Berichtsjahr 2014 wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 3.100 prognostiziert. Der erzielte Jahresfehlbetrag beträgt rd. TEUR 14.400. Der Jahresfehlbetrag ist im Wesentlichen auf die außerplanmäßige Abschreibung auf das Objekt Rüsselsheim in Höhe von TEUR 2.762, auf das Objekt Eschborn in Höhe von TEUR 12.388 sowie auf das Objekt Hildesheim in Höhe von TEUR 1.223, den Aufwendungen für Abfindungsguthaben TEUR 235, den Rechts- und Beratungskosten TEUR 138 nebst Bewertungsgutachten TEUR 55 sowie den um TEUR 700 niedrigeren Ergebniseffekt aus der Bewertung der Swapgeschäfte zum Jahresende zurückzuführen.

Die Situation der Fondsimmobilien gestaltet sich mit größtenteils langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern stabil. Ausgenommen hiervon ist das bereits leer stehende Fondsobjekt in Rüsselsheim. Für das Geschäftsjahr 2014 konnte die Ausschüttung dennoch um einen Prozentpunkt auf 4,50 % (Anleger Typ A) bzw. 3,50 % (Typ B) angehoben werden.

Der zukünftige Ausschüttungsverlauf wird maßgeblich davon abhängen, wie sich die Immobilien in Rüsselsheim und Kaiserslautern entwickeln.

⁴ Quelle: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG „Regionale Immobilienzentren Deutschland 2015″.

Der Fondsgesellschaft liegen zu 66 Fondsanteilen wirksame Kündigungen zum 31.12.2014 über insgesamt TEUR 1.343 vor. Alle 13 Immobilien wurden inzwischen gutachterlich bewertet. Die Höhe des auszuzahlenden Auseinandersetzungsguthabens wird im Laufe des 2. Halbjahres durch ein unabhängiges Wirtschaftsprüfungsunternehmen ermittelt. Die Auszahlung erfolgt in einer Summe voraussichtlich Ende 2015.

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

2.3.1 Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2014 wurden Umsatzerlöse (inkl. Nebenkostenumlagen) in Höhe von TEUR 14.056 (Vorjahr: TEUR 17.176) erwirtschaftet. Davon entfallen TEUR 216 (Vorjahr: TEUR 2.844) auf das Bürohaus Rüsselsheim, TEUR 2.586 (Vorjahr: TEUR 2.592) auf das Objekt Mannheim, TEUR 4.729 (Vorjahr: TEUR 4.664) auf das Objekt Eschborn und TEUR 6.525 (Vorjahr: TEUR 7.076) auf die C & A-Objekte an verschiedenen Standorten. Unter Berücksichtigung der angefallenen Aufwendungen, die im Wesentlichen auf die außerplanmäßige Abschreibung auf das Objekt Rüsselsheim in Höhe von TEUR 2.762, auf das Objekt Eschborn in Höhe von TEUR 12.388 sowie auf das Objekt Hildesheim in Höhe von TEUR 1.223 zurückzuführen sind, wurde im Geschäftsjahr 2014 ein Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 14.431 (Vorjahr: Jahresfehlbetrag von rd. TEUR 1.175) erzielt.

2.3.2 Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt im Wesentlichen mittels Eigenkapital (TEUR 38.484) sowie mit Bankdarlehen von TEUR 97.759. Daneben wurde von der H.F.S. HYPO-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH, München, zur Erfüllung der Platzierungsgarantieverpflichtung ein Darlehen von TEUR 2.166 zur Verfügung gestellt.

Zum Abschlussstichtag erfolgt die Finanzierung mittels Darlehen mit einer festen Laufzeit bis zum 31. Dezember 2018. Zum Stichtag valutieren die Darlehen mit TEUR 97.759. Darüber hinaus besteht ein revolvierendes, variabel verzinsliches Darlehen über TEUR 10.000, welches zum Stichtag in Höhe von TEUR 0 in Anspruch genommen wurde. Zur Zinssicherung des variabel verzinslichen Teils des Tilgungsdarlehens (ursprünglich TEUR 35.000, Stand 31.12.2014 TEUR 34.258) wurden zwei Zinsswapgeschäfte mit einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 2016 abgeschlossen.

Darüber hinaus nimmt die Gesellschaft an dem von der Wealth Management Capital Holding GmbH, München, geführten Cash-Pool-Verfahren teil. Zum Abschlussstichtag hat die Gesellschaft Cash-Pool-Darlehen in Höhe von TEUR 17.419 (Vorjahr: TEUR 26.854) ausgegeben.

Die Finanz- und Liquiditätslage der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2014 stets gut. Die Mietverträge wurden planmäßig erfüllt. Die Gesellschaft ist sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus den Darlehensverträgen nachgekommen.

2.3.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich zum Stichtag um TEUR 30.323 auf TEUR 139.712 reduziert. Wesentliche Positionen auf der Aktivseite sind die Sachanlagen mit TEUR 114.859 (Vorjahr: TEUR 134.923), deren Veränderung neben der planmäßigen Abschreibung insbesondere aus außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Objekte Rüsselsheim in Höhe von TEUR 2.762, auf das Objekt Eschborn in Höhe von TEUR 12.388 sowie auf das Objekt Hildesheim in Höhe von TEUR 1.223 resultiert.

Die Passivseite ist neben dem Eigenkapital von TEUR 38.484 (Vorjahr: TEUR 55.370) durch Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 97.759 (Vorjahr: TEUR 110.130) sowie sonstige Rückstellungen von TEUR 753 (Vorjahr: TEUR 201) geprägt.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Der wesentliche finanzielle Leistungsindikator der Gesellschaft sind die auf der Planungsrechnung basierenden Ausschüttungsquoten.

Eine Steuerung der Gesellschaft über andere finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren erfolgt nicht.

2.5 Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet.

3. Nachtragsbericht

C & A wird mit Schreiben vom 17. März 2015 den am 31. Dezember 2015 auslaufenden Mietvertrag in Kaiserslautern nicht verlängern. Alternative Nachnutzungskonzepte werden aktuell entwickelt um kurzfristig Nachnutzungslösungen zu finden.

Seit 1. Januar 2015 wurden weitere 38 Fondsanteile über insgesamt TEUR 950 zum 31. Dezember 2015 gekündigt. In Summe liegen der Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt der Niederschrift dieses Lageberichts somit zu 104 Fondsanteilen wirksame Kündigungen über insgesamt TEUR 2.293 vor.

Sonstige wesentliche Veränderungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage nach dem 31. Dezember 2014 haben sich nicht ergeben.

4. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

4.1 Risikobericht

4.1.1 Vorbemerkung

Die Gesellschaft unterliegt neben rechtlichen und steuerlichen Risiken den branchentypischen Boni-täts-, Markt- und Liquiditätsrisiken sowie den allgemeinen Unternehmensrisiken.

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft wird maßgeblich von der Wertentwicklung der Immobilien, dem Vermietungsstand und der Bonität der jeweiligen Mieter beeinflusst.

Ein aktives Asset Management wird zur Risikovermeidung im Bereich der Gebäudesubstanz betrieben. Durch regelmäßige Wartungen der haustechnischen Anlagen und der Gebäudehülle werden frühzeitig Mängel und Schäden erkannt, deren Reparatur zeitnah durchgeführt wird.

Ausschlaggebend für die Wertentwicklung der Objekte sind insbesondere die bauliche Substanz, die Lage, die Vermietungssituation, die infrastrukturelle Anbindung sowie die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

4.1.2 Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken

Anschlussvermietungsrisiken können sich für die Gesellschaft grundsätzlich bei Auslaufen bestehender Mietverträge sowie bei Nichterfüllen der vertraglichen Pflichten durch die Mieter ergeben. Das Mietmanagement der Gesellschaft umfasst neben der aktiven Betreuung der Mieter auch ein Forderungsmanagement, wodurch der laufende Eingang der Mieten überwacht wird.

Liquiditätsrisiken entstehen aufgrund der abgeschlossenen Verträge grundsätzlich nur bei einem Ausfall wesentlicher Mieter.

Zur Vorbeugung möglicher Liquiditätsrisiken, insbesondere durch die voraussichtlich signifikanten Investitionskosten in den Fondsobjekten in Rüsselsheim, wurde in den vergangenen Jahren sukzessive eine hohe Liquiditätsreserve gebildet.

4.1.3 Marktpreisrisiken

Zinsänderungsrisiken sind während der Darlehenslaufzeit größtenteils ausgeschlossen. Es wurden insgesamt vier Darlehensverträge mit einer Laufzeit bis 31. Dezember 2018 abgeschlossen. In zwei Darlehensverträgen mit einer Restschuld von insgesamt TEUR 63.500 sind Swap-gesicherte Zinsen enthalten. Für ein Volumen von TEUR 43.900 beläuft sich dieser auf 3,42% und für das verbleibende Volumen von TEUR 19.600 beträgt dieser 2,61%. Ein Darlehensbetrag mit TEUR 34.258 Restschuld enthält fest vereinbarte Zinsen von 2,31%, die Zinsbindung endet zum 31. Dezember 2016. Ein weiterer Darlehensvertrag wird variabel verzinst (3-Monats Euribor + 1,61%), wobei mit diesem Darlehensvertrag lediglich ein Anteil von rd. 9% der Gesamt-Darlehenssumme abgedeckt wird.

Ein Restwertrisiko/Vermarktungsrisiko ist derzeit — für einen überwiegenden Teil der Fondsobjekte —aufgrund der aktuell sehr guten Vermarktungsmöglichkeiten als gering einzuschätzen. Bei den Fondsobjekten in Kaiserslautern und insbesondere Rüsselsheim wird im Geschäftsjahr 2015 der Fokus auf der Entwicklung von Nachnutzungskonzepten liegen um die Attraktivität für potenzielle Investoren und die Vermarktungschancen zu erhöhen.

4.1.4 Operationelle Risiken

Operationelle Risiken werden grundsätzlich nicht gesehen, da sämtliche Aufgaben auf die WMC ausgelagert sind. Auch das Risikomanagement für die operationellen Risiken ist auf die WMC ausgelagert. Operationelle Risiken sind für die WMC im Wesentlichen identifizierte Risiken aus Personal, IT sowie Prozessen.

4.1.5 Zusammengefasste Darstellung der Risikolage

Bis zum Zeitpunkt der Niederschrift dieses Lageberichts sind keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft erkennbar.

4.2 Chancenbericht

Chancen werden insbesondere im Wertentwicklungspotenzial der Immobilien in Mannheim und des C & A-Portfolios gesehen.

4.3 Prognosebericht

Die Einnahmesituation der Gesellschaft wird im Wesentlichen aufgrund zukünftig konstanter Mietkonditionen der Hauptmieter gesichert, sodass dadurch Zins und Tilgung der langfristigen Fremdfinanzierung der Objekte gewährleistet sind.

Derzeit verfügt die Fondsgesellschaft über ein größeres Liquiditätspolster, auch um im Hinblick auf eventuell anstehende Investitionen — bspw. für das Objekt in Rüsselsheim oder Kaiserslautern — handlungsfähig zu sein.

Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2015 wird sich mit voraussichtlich 3,5 % bzw. 4,5 % auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2014 bewegen (prognostiziert: 1,0 % bzw. 2,0 %). Es kann derzeit nicht ausgeschlossen werden, dass die zukünftigen Ausschüttungen unter der ursprünglichen Prognose liegen.

Bei Mieteinnahmen in Höhe von voraussichtlich 13,8 Mio. EUR, Aufwendungen für Lieferungen & Leistungen von voraussichtlich 5,4 Mio. EUR, sonstigen betrieblichen Aufwendungen von voraussichtlich 1,9 Mio. EUR, Abschreibungen in Höhe von voraussichtlich 5,0 Mio. EUR, sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge von voraussichtlich 0,4 Mio. EUR sowie Zinsaufwendungen in Höhe von voraussichtlich 3,2 Mio. EUR wird für das laufende Geschäftsjahr ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 1,3 Mio. EUR erwartet.

Die bisherige Wertentwicklung ist hierbei kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Bilanz zum 31. Dezember 2014

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2014

ANHANG für das Geschäftsjahr 2014
der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 GmbH & Co. KG, München

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 GmbH & Co. KG, München, (Gesellschaft) ist nach den Vorschriften für mittelgroße Personenhandelsgesellschaften im Sinne der §§ 264a, 267 Abs. 2 HGB aufgestellt. Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung, die nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt ist, sind entsprechend den §§ 266 und 275 HGB gegliedert. Die Vorjahreszahlen wurden zu Vergleichszwecken gegenübergestellt. Die Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) sind nach § 264c Abs. 2 HGB getrennt von den Kapitalanteilen der Kommanditisten ausgewiesen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden haben sich zum Vorjahr nicht verändert.

Der Ansatz des Sachanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Die Abschreibung wurde für alle Objekte linear vorgenommen. Im Berichtsjahr erfolgten auf die Objekte „Rüsselsheim“ (TEUR 2.762)„,Eschborn“ (TEUR 12.388) und „Hildesheim“ (TEUR 1.223) außerplanmäßige Abschreibungen auf den am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennbetrag angesetzt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten entsprechen dem Nominalwert.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind zum Nennbetrag angesetzt worden.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert. Erträge und Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Sonstige Angaben zur Bilanz

Aktiva

A. Anlagevermögen

Die Zusammenstellung des Anlagevermögens ist dem als Anlage beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen.

B. Umlaufvermögen

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen drei Baukostenzuschüsse für die C & A Objekte in Höhe von TEUR 867, die über die Mietvertragslaufzeit aufgelöst werden, sowie Grundbesitzabgaben in Höhe von TEUR 51, die die Wirtschaftsjahre 2014 bis 2017 betreffen.

Passiva

Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 753) betreffen im Wesentlichen Verpflichtungen gegenüber Lieferanten (TEUR 115), Drohverlustrückstellungen (TEUR 384), Abfindungsguthaben (TEUR 235) sowie Jahresabschlusskosten (TEUR 16).

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren bestehen nicht. TEUR 95.516 (Vorjahr: TEUR 107.758) der Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundschulden besichert. Daneben wurden sämtliche Ansprüche aus Mietverträgen abgetreten.

4. Sonstige Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 14.056 resultieren aus Erträgen aus Vermietungen sowie damit verbundenen Nebenkostenvorauszahlungen. Sie entfallen mit TEUR 216 auf das Objekt Rüsselsheim, mit TEUR 2.586 auf das Objekt Mannheim, mit TEUR 4.729 auf das Objekt Eschborn und mit TEUR 6.525 auf die C & A-Kaufhäuser.

Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen werden Grundsteuern von TEUR 599 (Vorjahr: TEUR 598) ausgewiesen.

5. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

Die Gesellschaft ist zur Zinssicherung jeweils einen Zinsswap bei der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart (kurz: LBBW), und bei der Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (kurz: Helaba), eingegangen. Die beiden Zinsswaps betreffen jeweils einen Bezugsbetrag in Höhe von anfänglich 17,5 Mio. EUR, bei dem der variable 3-Monats-EURIBOR gegen einen festen Zinssatz von 0,65 % getauscht wird. Inklusive Marge und Funding ergibt sich bei dem gesicherten Darlehen ein Zinssatz von 2,31 %. Die Zinsswaps haben eine Laufzeit vom 16. Dezember 2013 bis zum 31. Dezember 2016.

Entsprechend der Mark-To-Market-Bewertung durch die jeweilige beteiligte Bank weisen die Zins-swaps zum 31. Dezember 2014 einen negativen Marktwert von TEUR 384 zulasten der Gesellschaft aus, wofür eine entsprechende Rückstellung gebildet wurde.

6. Organe

Komplementärin der Gesellschaft ist die H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 Komplementär GmbH, Grünwald, mit einem Stammkapital von TEUR 25, deren Geschäftsführer sind:

Alfred Gangkofner, Leiter Rechnungswesen, Bewertung und Steuern (seit 1. März 2015),

Christoph Geißler, Leiter Leiter Real Estate Investments und Fonds (seit 1. März 2015) und

Stephan Klemmer, Leiter Real Estate Management.

Daneben war die Kommanditistin WealthCap Real Estate Management GmbH, München, mit der Geschäftsführung der Gesellschaft beauftragt, deren Geschäftsführer sind:

Stephan Klemmer, Leiter Real Estate Management,

Joachim Mur, Leiter Transaktionsmanagement und Strukturierung,

Gabriele Volz, Geschäftsführerin Vertrieb, Produkt- & Risikomanagement, Corporate Functions bei der Wealth Management Capital Holding GmbH,

Dr. Rainer Krütten, Geschäftsführer Portfoliomanagement, Rechnungswesen, Recht bei der Wealth Management Capital Holding GmbH,

Hendrik Pelckmann, Geschäftsführer Ressort Fonds und Assetmanagement (bis 1. Februar 2014) und

Ulf Walliczek, Leiter Portfolio Management Real Estate (von 1. April 2014 bis 30. Juni 2015).

7. Ergebnisverwendung

Die Gesellschafter sind im Verhältnis ihrer Kapitalanteile (Festkapital) am Ergebnis der Gesellschaft beteiligt. Über die Verwendung von Jahresergebnissen und Liquiditätsüberschüssen (Entnahmen) entscheidet die Gesellschafterversammlung.

ANLAGESPIEGEL