Habona Kita Fonds 01 GmbH & Co – Keine gute Bilanz

Es gibt immer mehr Projekte, die zur Kapitalanlage angeboten werden aus dem PPP Public Private Partnership Bereich, heißt hier werden Projekte entwickelt und gebaut, die eigentlich die Kommune errichten müsste. Dadurch entstehen für die Kommunen weniger Investitionskosten für solche Projekt und weniger zukünftige Kosten bei der Instandhaltung. Für die Anleger muss man aber sagen, ist das nicht unbedingt ein gutes Investment, denn solche Immobilien sind dann meistens Spezialimmobilien, deren Verwertung dann begrenzt ist, wenn das Investment dann mal aufgelöst werden soll – und das muss es ja irgendwann, wenn die Anleger ihr eingezahltes Kapital zurückhaben wollen. Lassen Sie sich also von der Sicherheit  „einem öffentlichen Mietvertragspartners“ nicht täuschen.

Mit der Habona Kita Fonds 01 GmbH & Co. geschlossene Investment KG wird eine neue Assetklasse etabliert, deren Bewertung derzeit noch mit Wertabschlägen vorgenommen wird. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass sich die Marktwerte im Hinblick auf einen zukünftig etablierten Markt deutlich positiver ohne entsprechende Abschläge darstellen werden.

Risikomanagementsystem

Allgemeines

Das Risikomanagementsystem der HANSAINVEST umfasst die laufende Überwachung und Beurteilung der wesentlichen Risikoarten gemäß KAGB mittels der gesetzlichen und vertraglichen Anlagegrenzprüfung. Als wesentliche Risikoarten gelten das Adressausfallrisiko (Kreditrisiko), Gegenpartei- oder Kontrahentenrisiko, Zinsänderungsrisiko, Währungsrisiko, Marktpreisrisiko, Operationelles Risiko, Liquiditätsrisiko, Verwahrrisiko und der Leverage. Weiterhin werden für die wesentlichen Risikoarten Stresstests durchgeführt, um die Schwächen einer ausschließlich auf Grenzauslastung basierenden Risikomessung auszugleichen.

Risikoarten

Unter Adressausfall- oder Kreditrisiken werden Verluste verstanden, die durch den Ausfall eines Ausstellers entstehen. Somit werden neben allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte auf den Wert eines Vermögensgegenstandes auch besondere Entwicklungen des jeweiligen Ausstellers erfasst. Die Adressausfallrisiken des Fonds werden fondsspezifisch identifiziert und mittels gesonderter Prozesse überwacht. In diesem Zusammenhang treten im Bereich der geschlossenen Fonds häufig Charterer, Mieter, Pächter, Betreiber, Property und Facility Manager oder allgemein Dienstleister als potentiell vom Ausfall bedrohte Adressen auf. Zur Überwachung von Kreditausfallrisiken im Fonds- und Risikomanagementprozess findet häufig eine Verwendung von externen Ratings statt. Im Wesentlichen wird ein externes Rating für Vermögensgegenstände im Rahmen der Liquiditätsanlage verwendet. Die HANSAINVEST hat die Ratinganbieter S & P, Moodys und Fitch lizensiert.

Unter Gegenpartei- oder Kontrahentenrisiko wird das Risiko verstanden, welches darin besteht, dass die eine Vertragspartei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt und somit der anderen Vertragspartei einen finanziellen Schaden verursacht. Gegenparteirisiken entstehen hauptsächlich durch OTC-Derivatetransaktionen. Hierzu finden die gesetzlichen Limite Anwendung. Da bei den geschlossenen Fonds keine gesetzlichen Limitierungen vorhanden sind, findet eine Prüfung in Anlehnung an die Limite der gesetzlichen Regelungen im Internen Limitsystem statt (i.d.R. 5/10% Grenze).

Unter Zinsänderungsrisiken wird allgemein die Gefahr negativer Auswirkungen unerwarteter Veränderungen der Zinssätze auf Vermögensgegenstände verstanden. Zinsänderungsrisiken werden fondsspezifisch identifiziert und mittels gesonderter Prozesse überwacht. Die wesentlichen Risikoquellen sind in der Liquiditätsanlage und Fremdkapitalfinanzierung zu sehen. Die Steuerung dieses Risikos obliegt dem Dienstleister des geschlossenen Fonds und wird durch die HANSAINVEST überwacht.

Währungsrisiken bestehen derzeit keine, da die Anlage ausschließlich in Euro erfolgt.

Erfahrungsgemäß hängt die Bewertung von Finanzprodukten und Anlagen stark mit der Entwicklung der Märkte zusammen, die von der allgemeinen Lage der Weltwirtschaft sowie den wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen beeinflusst wird (auch irrationale Faktoren wie Stimmungen, Meinungen und Gerüchte). Bei geschlossenen Fonds sind Marktpreisrisiken i.d.R. in einer signifikanten Größenordnung vorhanden. In diesem Zusammenhang wird über die Vereinbarung eines fondsindividuellen internen Limitsystems das Marktpreisrisiko überwacht. Die Dokumentation erfolgt fondsspezifisch.

Die operationellen Risiken sind in Abhängigkeit vom Tätigkeitsfeld des Sondervermögens sowie dessen Aufbau- und Ablauforganisation zu definieren. Sie umfassen z. B. neben Personal- und IT-Risiken (Betriebsrisiken) auch Rechts- und Steuerrisiken sowie Organisationsrisiken. Bei geschlossenen Fonds führt das Risikocontrolling auf Grund der wesentlichen Bedeutung dieser Risiken beim Dienstleister eine direkte regelmäßige Befragung durch. Um das Risiko zu begrenzen, wurde die Stelle des Compliance Officers und Geldwäschebeauftragten geschaffen, der die Einhaltung von rechtlichen Vorschriften kontrolliert und überwacht. Es kann zudem nicht ausgeschlossen werden, dass sich die steuerlichen Grundlagen und / oder rechtlichen Grundlagen während der Fondslaufzeit ändern und dass dies negative Auswirkungen auf den Fonds hat.

Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, erwartete und unvorhersehbare Liquiditätsströme auf Grund mangelnder liquidierbarer Vermögensgegenstände im Investmentvermögen nicht bedienen zu können. Der Dienstleister erstellt eine monatliche auf zwei Jahressicht rollierende Liquiditätsplanung, die die HANSAINVEST plausibilisiert. Weiterhin wird die im Fondsprospekt dargestellte Prognose- und Ergebnisrechnung monatlich bei Bedarf angepasst. Über die monatliche und jährliche Liquiditätsplanung lassen sich Anlegerausschüttungen unter Einhaltung intern gesetzter Mindestliquiditätsquoten vorausschauend planen.

Die HANSAINVEST stellt im Rahmen der Verwahrstellenverträge sicher, dass keine wesentlichen Verwahrrisiken die Investmentvermögen betreffen können. Sollte die HANSAINVEST nicht verwahrfähige Vermögensgegenstände erwerben oder das Risikocontrolling eine Anzeige eines Verwahrrisikos für einen bestimmten Vermögensgegenstand seitens der Verwahrstelle erhalten, wird dieses Risiko einzelfallspezifisch betrachtet.

Leverage ist jede Methode, mit der die Verwaltungsgesellschaft das Risiko eines von ihr verwalteten Investmentvermögens durch Kreditaufnahme, Wertpapierdarlehen, in Derivate eingebettete Hebelfinanzierungen oder auf andere Weise erhöht. Für jedes von der HANSAINVEST verwaltete Investmentvermögen wird sowohl nach Brutto- als auch nach der Commitment-Methode der Leverage berechnet und entsprechend den Anforderungen des KAGB einer Limitierung unterworfen. Die in den Objektgesellschaften gehaltenen Immobilien werden über Eigen- und Fremdmittel finanziert. Die Gesamtfinanzierung in Höhe von TEUR 30.000 erfolgt über einzuwerbendes Kommanditkapital in Höhe von TEUR 15.775 (inkl. Agio) sowie Darlehen in Höhe von insgesamt TEUR 14.225.

Die gesetzliche und vertragliche Anlagegrenzprüfung beinhaltet die Vorgaben der fondsindividuellen Anlagebedingungen sowie des KAGBs. Für die Überwachung werden die Vermögensaufstellung, Ertrags- und Aufwandsrechnung sowie zusätzliche Reportings herangezogen. Das Interne Limitsystem dient der Überwachung von Risikoklumpen. Zur Identifizierung von Risikoklumpen und deren Einstufung in wesentliche oder unwesentliche Risiken wird im Zuge des Aufbaus des Risikomanagementsystems der Fondsprospekt analysiert. Diese Analyse fließt mit einer entsprechenden Auswertung in eine umfassende Dokumentation ein, in welcher jedes Risiko beschrieben und eingestuft wird, um im Anschluss darüber zu entscheiden anhand welchen Tools und in welchem Rhythmus eine entsprechende Überwachung stattfinden soll.

Im Stresstest werden acht Szenarien gerechnet. Die ersten drei Hauptszenarien werden für jeden geschlossenen Fonds gleich berechnet. Die weiteren fünf Szenarien werden fondsindividuell festgelegt. Die individuellen Stresstest-Szenarien basieren auf empirischen negativen Entwicklungen der wertbeeinflussenden Faktoren in der Vergangenheit. Die Szenarien bilden somit in Bezug auf die einzelnen Risikokategorien die Erfahrungswerte der HANSAINVEST aus der Verwaltung von Fonds als auch historische Marktentwicklungen ab.

Das „Platzierungsrisiko und Rückabwicklungsrisiko“ wird während der Platzierungsphase als wesentliches Risiko eingestuft. Es handelt sich hierbei um das Risiko bezüglich des Erreichens der Eigenkapitalsumme. Die Erklärung der Vollplatzierung auch bei geringerem Eigenkapital, würde zu einer höheren Beteiligung der Anleger am Vermögen der Gesellschaft führen. Die Aufnahme vom weiteren Fremdkapital könnte erforderlich sein und kann die Fondsperformance negativ beeinflussen. Dieses Risiko wird monatlich über das Interne Limitsystem überwacht.

Die Risiken „Geringeres Emissionskapital“ und „Größeres Emissionskapital“ werden ebenso während der Platzierungsphase als wesentliche Risiken eingestuft. Ein geringeres Eigenkapital kann dazu führen, dass weniger Immobilien erworben werden und eine Risikostreuung ausbleibt. Der wirtschaftliche Erfolg einer Immobilie wird umso wichtiger. Bestimmte Initialkosten sind unabhängig vom Fondsvolumen, sodass sich negative Auswirkungen auf das Fondsergebnis ergeben. Die Komplementärin hat das Recht das maximale Emissionskapital von 15 Mio. EUR zu erhöhen. Bei eventueller Immobilienknappheit besteht das Risiko dass nicht investierte Mittel in eine niedrig verzinste Liquiditätsrücklage eingestellt werden.

Das Risiko „Marktverhältnisse und Wertentwicklung der Immobilienobjekte“ besteht, da die Wertentwicklung einer Immobilie, ihre Haltedauer und ihr Verkaufszeitpunkt maßgeblich den Erfolg des AIFs und somit den Gesamtmittelrückfluss an den Anleger bestimmen. Es wird einen geographischen Investitionsschwerpunkt am Standort Köln geben, sodass hier ein besonders großes Augenmerk auf die Makro- und Mikrolage gelegt wird (Klumpenrisiko). Die Beobachtung der Immobilienmärkte und der Immobilienpreise erfolgt anhand der Verkehrswertgutachten und der Tilgungspläne.

Das Risiko „Mietzinsniveau, Bonität der Mieter und Mietausfallrisiko“ ist wesentlich. Das Risiko Zahlungsrückstände nicht zurückfordern zu können, wird aufgrund der Großteiligkeit der Mieterstruktur als wesentlich eingestuft. Hier erfolgt eine Aufstellung der Top-Betreiber anhand der Jahresnettokaltmiete. Der Bonitätsindex der Betreiber und die Auslastungsquote der Kindertagesstätten sind ein zusätzlicher Indikator.

Bei Immobilien kann der Erneuerungs- und Instandhaltungsaufwand grundsätzlich höher ausfallen als ursprünglich prognostiziert. Bei Leerstand und Wechsel des Mieters können ansonsten umlagefähige Kosten nicht umgelegt werden. Hieraus können sich unvorhersehbare Kostenblöcke entwickeln. Dieses schlägt sich im Risiko „Laufende Bewirtschaftung und Instandhaltung“ nieder.

Während der Platzierungs- und Investitionsphase besteht das Risiko für den Erwerb bzw. die Errichtung von Kindertagesstätten unzureichende oder ungünstigere Konditionen bezüglich der Fremdfinanzierung zu erhalten. Dies könnte einen höheren Eigenkapitaleinsatz des Fonds zur Folge haben und einem Ankauf der Grundstücke bzw. der Errichtung der Immobilien in dem geplanten Umfang entgegenstehen. Dadurch werden die Erträge aus der Vermietung und Weiterveräußerung erheblich beeinträchtigt, was sich auf die Kapitaldienstfähigkeit des Fonds und auf die Auszahlungen an die Anleger negativ auswirkt. Somit besteht das Risiko „Fremdfinanzierungsrisiken in Bezug auf das Immobilienportfolio“.

Das Risiko „Fremdfinanzierungsrisiken in Bezug auf eine mögliche Zwischenfinanzierung“ wird während der Platzierungs- und Investitionsphase als wesentlich eingestuft. Es besteht das Risiko der Genehmigung weiterer Zwischenfinanzierungen, falls noch nicht ausreichend Anlegerkapital eingeworben wurde.

Das Risiko „Kommune als Mieter bzw. Betreiber der Kindertagesstätte“ wird während der Investitionsphase als wesentlich eingestuft, da eine plötzliche Rückabwicklung des Mietvertrages durch die Kommune erhebliche Auswirkungen auf die Ertragssituation der Objektgesellschaft und somit auf den Erfolg des AIFs hat.

Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung stehen die Ankäufe noch nicht fest („Blind-Pool-Risiko“). Es sind lediglich die Rahmenbedingungen für eine Investition vorgegeben. Das bedeutet, dass die in der Prognoserechnung zugrunde gelegten Annahmen so nicht eintreffen könnten. Dieses Risiko wird bei jeder Ankaufsprüfung anhand des Verkehrswertgutachtens des Vermögensgegenstandes sowie des Rechenwerkes des Fonds geprüft.

Das Risiko „Portfolio-Zusammensetzung“ ist wesentlich. Die geplante Portfolio-Zusammensetzung hängt vom Erreichen des Emissionskapitals ab. Weiterhin sind die Investitionen aufgrund des Blindpool- Charakters noch nicht bekannt. Dieses Risiko wird im Internen Limitsystem durch die Kennzahlen Verkehrswert pro Bundesland, Verkehrswert pro Stadt, Jahresnettokaltmiete pro Mieter; Branchenanteil, Anteil der im jeweiligen Jahr auslaufenden Mietverträge überwacht.

Das Fertigstellungsrisiko besteht darin, dass einige Kindertagesstätten verzögert, zu höheren Kosten oder gar nicht fertig gestellt werden könnten.

Risikoprofil

Das Risikoprofil des Fonds ergibt sich aus den mittelbar über die Objektgesellschaft gehaltenen Immobilien und den Investitionsgrenzen, in denen die Gesellschaft den Fonds verwaltet. Die Gesellschaft beachtet dabei die in den Anlagebedingungen vom 7. November 2014 unter § 2 „Anlagegrenzen“ aufgezeigten Regelungen.

6. Prognosebericht

Vor dem Hintergrund der Umstellung der Anlagebedingungen auf das KAGB in dem Zeitraum vom 16. Juli 2014 bis 4. Mai 2015 und der damit verbundenen Vertriebspause im vorgenannten Zeitraum, kann aus heutiger Sicht nicht davon ausgegangen werden, dass das Vertriebsziel für das einzuwerbende Kommanditkapital bis zum 30. Juni 2015 erreicht wird.

Für dieses Szenario bestehen aus heutiger Sicht die beiden folgenden Alternativen: Der AIF wird zum 30. Juni 2015 mit dem dann eingeworbenen Kommanditkapital geschlossen oder aber der Platzierungszeitraum wird durch einen Gesellschafterbeschluss um weitere 6 Monate verlängert, um das angestrebte Fondsvolumen zu erreichen.

Entsprechend der Unsicherheit für das Kommanditkapital, das noch eingeworben werden kann, ergibt sich auch eine Unsicherheit zur Prognose des Gewinns. Da dieser jedoch maßgeblich von den Vertriebsaufwendungen abhängt, ist davon auszugehen, dass der Jahresfehlbetrag geringer ausfällt als in 2014 in Höhe von TEUR 480. Ein anderes Ergebnis kann sich darstellen, sofern der Platzierungszeitraum um weitere 6 Monate verlängert wird.

Insgesamt hat der AIF einen Anlaufverlust erwirtschaftet. Dieser Verlust wurde maßgeblich durch marktübliche Vertriebskosten für die Einwerbung des Kommanditkapitals hervorgerufen. Nach Ablauf der Platzierungsphase ist mit positiven Ergebnissen zu rechnen.

Unter Berücksichtigung der vorhandenen Liquiditätsreserve sowie eines zu erwartenden Zahlungsüberschusses aus der laufenden Geschäftstätigkeit aufgrund langfristig ausgelegter Mietverträge und Finanzierungen, ist von einer positiven Liquiditätsentwicklung auszugehen.