Hanseatisches Oberlandesgericht Gerichtlicher Teil Musterentscheid 13 Kap 24/19 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

Hanseatisches Oberlandesgericht

Verkündet am 30.07.2021

Simpson, JFAng
Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

Beschluss

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In der Sache

Dr. Kathrin Weißmann, Schwarzwaldstraße 107, 68163 Mannheim

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Bender & Pfitzmann Partnerschaftsgesellschaft mbB, Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf, Gz.: 531-17-CJ-KL

gegen

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Pöllath + Partners, Potsdamer Platz 5, 10785 Berlin

Prozessbevollmächtigte zu 3:
Rechtsanwälte Seibert, Link, Rotebühlplatz 19, 70178 Stuttgart, Gz.: 361/​18 HS02 MV

Prozessbevollmächtigte zu 4:
Rechtsanwälte Luther, Rothenbaumchaussee 20, 20148 Hamburg, Gz.: LU /​ Sch 95719/​19

Prozessbevollmächtigte zu 5:
Rechtsanwälte TGH Thomas, Ostwall 155a, 47798 Krefeld, Gz.: 00185/​19

Prozessbevollmächtigter zu 6:
Rechtsanwalt Bert Mölleken, Alexanderstraße 84, 46652 Voerde, Gz.: 19/​19M06 H

Nebenintervenientin zu 5:
Erste Abwicklungsanstalt, Elisabethstraße 65, 40217 Düsseldorf

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte CHK Carl, Heinrich, Knoche & Partner, Feldstraße 11a, 40479 Düsseldorf

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beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht – 13. Zivilsenat – durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Panten, die Richterin am Oberlandesgericht Löffler und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Tonner am 30.07.2021:

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Die Musterfeststellungsanträge der Musterklägerin werden zurückgewiesen.

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Gründe:

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Das vorliegende KapMuG-Verfahren bezieht sich auf den am 26.08.2008 veröffentlichten Anlageprospekt (Anl. M 3) zum Fonds 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG.

Die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 1 und die Musterbeklagte zu 2 waren Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft mit Kommanditeinlagen von € 250.000 bzw. € 1.000.

Die Musterbeklagte zu 2 fungierte dabei als geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft und Emittentin der „Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG“, für die ein durch die Aufnahme von Direktkommanditisten oder die Beteiligung von Anlegern über die Treuhänderin aufzubringendes „nominelles Eigenkapital“ von € 44.000.000 vorgesehen war.

Als – ebenfalls zur Geschäftsführung berechtigte (§ 8 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages) – Komplementärin der Emittentin fungierte die „Verwaltung Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH“, deren Gesellschafter die „Wölbern Fondsmanagent GmbH“ und ein Herr Peter Meyer waren.

Die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 1, die „Wölbern Treuhand AG“, deren Alleingesellschafterin das „Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG)“ – die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 4 – war, fungierte als Treuhandgesellschaft, die nach § 2 Nr. 2 des Treuhandvertrages verpflichtet war, die aus der Beteiligung der Anleger resultierenden Rechte „unter Berücksichtigung des Gesellschaftsvertrages, dieses Vertrages und der Interessen der Gesamtheit der Anleger“ wahrzunehmen. Die Vergütung der Treuhänderin sollte sich nach § 6 des Gesellschaftsvertrages auf 0,20% (indexiert mit 2% p.a.) des nominellen Eigenkapitals p.a. belaufen, daneben sollte sie „für die Zeichnungsphase einen festen Betrag von € 308.000 erhalten. Bei einer Liquidation der Gesellschaft stand der Treuhänderin eine Vergütung in Höhe von 0,5% des Verkaufspreises der Immobilie zu.

Als Prospektverantwortliche ist im Prospekt (S. 8) die Wölbern Invest AG genannt, deren alleinige Gesellschafterin die „Wölbern Group KG“ war.

Der Fonds richtete sich (S. 10) „an Anleger, die eine sicherheitsorientierte Immobilienanlage mit angemessenem Erfolg ohne steuerliche Verlustzuweisung suchen und bereit sind, ein mittel- bis langfristiges Engagement einzugehen“.

Investitionsobjekt war eine 1996 fertiggestellte Büroimmobilie in Zaandam (Niederlande), die bei Prospektierung vollvermietet war. Mieter war eine Fa. Ahold N.V./​Albert Heijn B.V., einer der weltweit größten Betreiber von Supermarktketten, der im Jahre 1997 bei einem Umsatz von € 28.000.000.000 einen Gewinn von € 1.100.000.000 erwirtschaftete. Das Unternehmen wurde im Frühjahr 2008 von einer niederländischen Agentur mit der Höchstnote 1 „Hervorragend“ geratet. Der Mietvertrag war bis Ende 2023 fest abgeschlossen zu einer anfänglichen Jahresmiete von € 5.183.530, die jährlich nach Maßgabe der Steigerung des niederländischen Verbraucherpreisindexes angepasst werden sollte. Das Investitionsvolumen belief sich auf € 93.000.000 (inkl. Agio), wovon ca. jeweils 50% durch Eigen- und Fremdkapital finanziert werden sollten.

Mit Beschluss vom 05.09.2019 hat das Landgericht Hamburg dem Senat die folgenden Feststellungsziele zur Bescheidung vorgelegt:

II.

Der Senat folgt dem nicht.

1.) Feststellungsziel a

Der Emissionsprospekt über die Beteiligung am 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 28.08.2008 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) ist in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich insoweit als

a) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 die Aussage trifft, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, obgleich

aa) aus diesem Gutachten hervorgeht, dass die zugrunde gelegte Miete 11 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag („Overrented (approximatly 11%“)),

bb) der Substanzwert des Objektes mit nur 42 Mio. EUR festgestellt wurde, mithin bei nur 55 % des Kaufpreises lag,

und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten

Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie wurde laut unabhängigen Gutachten CB Richard Ellis (s. „Vertragspartner“, S. 120 ff) zum Zeitpunkt der Bewertung (01.07.2008) für marktgerecht erklärt.“

a) Die Musterklägerin meint, dass der Ertragswert der Immobilie – der dann dem Kaufpreis entsprochen habe – zu Unrecht auf das 14,62-fache der anfänglichen Jahresmiete von € 5.183.530 festgelegt worden sei (S. 76 des Prospektes). Denn hier habe es sich nicht um die nachhaltig erzielbare Miete gehandelt, da das Wertgutachten der Fa. CBRE Ellis (im Folgenden: CBRE) festgestellt und ausdrücklich als nachteilig bewertet habe, dass die anfängliche Jahresmiete um 11% über der durchschnittlichen Miete gelegen habe (Anl. M 5, S. 7 und S. 23).

Dieser Overrent-Faktor stelle ein besonderes Risiko im Hinblick auf die mit den finanzierenden Banken vereinbarte LTV-Klausel, die Refinanzierung nach Auslaufen der Fremdfinanzierung Ende März 2019, die zum Ende der Fondslaufzeit zu erzielenden Erlöse und die nach Auslaufen der Festmiete im Jahre 2023 erzielbare Anschlussmiete dar.

Der anfängliche Overrent würde im Übrigen auch fortwirken, da nach den Angaben im Prospekt die Miete indexiert und damit jährlich nach Maßgabe der Steigerung des niederländischen Verbraucherpreisindices (jedenfalls bei Steigerungen bis zu 4% p.a., darüber nach einem abgestuften System – S. 77 des Prospektes) anzuheben gewesen sei.

In der Folge habe sich der geschilderte Overrent tatsächlich negativ ausgewirkt, wie sich aus dem Geschäftsbericht der Fondsgeschäftsführung für das Jahr 2015 (Anl. M 7) ergebe, wonach die Bank 2014 wegen Verletzung der LTV-Klausel zusätzliche Sicherheiten gefordert habe, die in Gestalt eines verpfändeten Festgeldkontos auch gestellt worden seien. Die erste Neubewertung durch die HSH-Nordbank zu Überprüfung der Einhaltung der LTV-Klausel habe im Jahr 2013 stattgefunden

Konsequent weise auch das Gutachten von CBRE darauf hin, dass mit sinkender Restlaufzeit des Mietvertrages der Immobilienwert sinken werde.

Auf diese Problematik habe im Prospekt hingewiesen werden müssen.

Vor diesem Hintergrund sei auch die Liquidationsprognose S. 48f. des Prospektes nicht vertretbar. Der Tabelle S. 49 sei zu entnehmen, dass selbst im „worst case“ noch ein Liquidationsgewinn von 0,29% des Eigenkapitals anfallen werde. Dies sei mit Rücksicht auf den Overrent schlicht nicht vertretbar. Tatsächlich seien statt Liquidationsgewinnen -verluste und insgesamt eine drastische Verfehlung des prognostizierten Gesamtergebnisses zu erwarten gewesen.

Zudem sei zu erwarten gewesen, dass die finanzierenden Banken im Rahmen ihrer turnusmäßigen Bewertung (also nach spätestens zwei Jahren) diese Situation aufdecken und gestützt auf die LTV-Klausel Ausschüttungen verhindern würden.

Zudem habe der Gutachter CBRE den Substanz-/​Sachwert der Immobilie mit nur € 42.000.000 entsprechend 55% des Kaufpreises ermittelt, worauf im Prospekt zwingend hinzuweisen gewesen sei. Auch nach der Rechtsprechung des BGH komme dem Substanzwert eine erhebliche Bedeutung zu, da er regelmäßig dazu führe, dass eine Investition in einen Immobilienfonds nicht mit einem Totalverlustrisiko behaftet sei. Auch § 4 Abs. 3 BelWertV fordere eine besondere Überprüfung der Nachhaltigkeit eines zu ermittelnden Beleihungswertes, wenn der Substanzwert um mehr als 20% hinter dem Ertragswert zurückbleibe.

b) Die Musterbeklagten treten dem entgegen.

Die angeblich nicht nachhaltig erzielbare Miete sei schließlich im Jahre 1996 für mehr als 27 Jahre fest mit dem größten niederländischen Einzelhandelskonzern vereinbart worden, der die vereinbarte Miete auch weiterhin zahle.

CBRE habe den Wert wie im Gutachten niedergelegt korrekt ermittelt und dabei zwar 11% Overrent, nicht aber eine nicht nachhaltig erzielbare Miete festgestellt. Zudem sei das Mietenniveau in Zaandam S. 34 richtig dargestellt.

Auch die Prognosen zu Veräußerungspreisen während der Laufzeit des Mietvertrages seien damit zutreffend gewesen, da sie eben den mehr als fünf Jahre über die Fondslaufzeit hinaus laufenden Mietvertrag zugrunde legen konnten.

Der Grund dafür, dass der Mieter sich auf eine so lange Bindung zu einem solchen Mietzins eingelassen habe, liege im von CBRE ebenfalls festgestellten exzellenten Zustand der Immobilie.

Substanzwerte seien für die Bewertung einer langfristig fest vermieteten Gewerbeimmobilie irrelevant, entscheidend sei hier der Ertragswert.

Weiter sei auf das Vermietungsrisiko auf S. 10, 15 ff., 56 des Prospektes ausführlich hingewiesen worden. Es finde sich auch ein Hinweis auf die Risiken einer Anschlussvermietung im Jahre 2023 (also fünf Jahre nach dem Ende der Fondslaufzeit).

Zudem blende die Musterklägerin aus, dass die „Übermiete“ schon seit 1996 mit dem Mieter vereinbart gewesen und an die Voreigentümer – zwei niederländische Pensionskassen – auch tatsächlich gezahlt worden sei.

Eine sich rechnerisch ergebende „Übermiete“ könne durch besondere Eigenschaften der Immobilie oder auch besondere Anforderungen des Mieters veranlasst und dann auch nachhaltig erzielbar sein.

c) Nach Auffassung des Senats liegt ein Prospektmangel hier nicht vor.

Allerdings stellt grundsätzlich ein sog. „Overrent“ bei einem Fonds, dessen Vermögensgegenstand eine Gewerbeimmobilie ist, durchaus ein Risiko dar, auf dass ggf. hingewiesen werden muss. Die Vereinbarung einer über Marktniveau liegenden Miete kann regelmäßig Zweifel daran wecken, ob die fragliche Miete nachhaltig erzielbar ist und könnte eine auf den Ertragswert aufsetzende Wertermittlung berechtigten Bedenken aussetzen.

So verhält es sich vorliegend jedoch gerade nicht.

Es ist unstreitig, dass die fragliche, nach dem Gutachten CBRE um 11% über Marktniveau liegende Miete bis Ende 2023 – wertgesichert – fest vereinbart war. Ebenso unstreitig ist, dass es sich bei den Mietern um erste Adressen handelte, an deren dauernder Leistungsfähigkeit keinerlei Zweifel bestanden.

Ausgehend hiervon war jedoch ohne Weiteres anzunehmen, dass die fragliche Miete jedenfalls bis zur beabsichtigten Auflösung des Fonds – und damit dem Verkauf des Objekts – im Jahre 2019 nachhaltig erzielbar sein würde, womit sie der Wertermittlung im Rahmen einer Ertragswertberechnung zugrunde gelegt werden durfte und – eben weil ihre nachhaltige Einbringung außer Zweifel stand – ein besonderer Hinweis auf den „Overrent“ entbehrlich war.

Der Hinweis (S. 11), dass nach dem Gutachten der Fa. CBRE der Kaufpreis „marktgerecht“ gewesen sei, ist damit auch ohne eine Offenlegung des „Overrent“ zutreffend. Die Gutachter waren – unter Berücksichtigung der Übermiete (Anl. M 5, S. 7) – per 01.07.2008 zu einem Wert der Immobilie von netto € 76.000.000 bzw. brutto € 81.320.000 gelangt.

Der Overrent musste auch nicht im Hinblick auf den erzielbaren Liquidationserlös bzw. mit Rücksicht auf die in den Darlehensvertrag mit der HSH-Nordbank aufgenommene LTV-Klausel offengelegt werden (dazu im Detail s.u. zu Feststellungszielen e/​f sowie g/​h).

2.) Feststellungsziel b

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 11 des Emissionsprospektes die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich

aa) die objektfinanzierende HSH Nordbank für die Ausgabe eines Darlehens über 46,8 Mio. EUR, verpflichtet war, selbst ein Bewertungsgutachten einzuholen,

bb) die objektfinanzierende HSH Nordbank dies auch im Hinblick auf die im Darlehensvertrag vereinbarte Loan to Value Klausel (LTV) laufend tun muss,

cc) sich aus dem Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 ein Hinweis auf ein Altlastengutachten vom 03.11.1992 mit Altlastenverdacht findet,

und die Anleger dadurch unrichtig über das Vorliegen weiterer Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten […]

a) weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

a) Die Musterklägerin bringt vor, dass die Prospektverantwortlichen gewusst haben müssten, dass jedenfalls die finanzierende Bank ein eigenes Bewertungsgutachten erstellt haben würde, da dies nach den Vorgaben z.B. des PfandBG zwingend sei.

Tatsächlich habe die HSH Nordbank aufgrund der Feststellungen eines solchen Gutachtens die LTV-Klausel des Darlehensvertrages gezogen und ab 2013 weitere Ausschüttungen an die Anleger verhindert.

Zudem sei im Gutachten von CBRE ein „Altlastengutachten“ erwähnt worden (“historical soil survey“ vom 23.11.1992), aus dem sich ein Altlastenverdacht ergeben habe – auch auf dieses weitere Gutachten sei zwingend hinzuweisen gewesen.

b) Die Musterbeklagten erwidern, dass der Hinweis „Weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“ einer Vorgabe der BAFin bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 7 VermVerkProspV geschuldet sei.

Es stimme zwar, dass man die Existenz bankinterner Gutachten vermuten könne, bekannt gewesen sei ein solches Gutachten den Prospektverantwortlichen bei Prospekterstellung jedoch nicht.

Ohnehin stellten die finanzierenden Banken bei ihren Bewertungen auf andere Kriterien ab, als etwa ein Emissionshaus; letzteres habe gegenüber der Bank auch keinen Anspruch auf Herausgabe etwa von dieser erstellter Gutachten.

Das PfandBG sei hier von vornherein nicht maßgeblich.

c) Die beantragte Feststellung ist nicht zu treffen.

Die Klägerin hat schon nicht schlüssig dargelegt, dass tatsächlich weitere „Bewertungsgutachten“ existierten, die bzw. deren Inhalt den Prospekterstellern bekannt gewesen wären.

Dass ein etwa von bzw. im Auftrag der HSH Nordbank erstelltes Gutachten den Musterbeklagten vorgelegen hätte, hat die Klägerin schon nicht behauptet.

Allerdings liegt die Annahme sehr nahe, dass die Musterbeklagten davon ausgingen, dass ein solches Gutachten existierte, da ihnen als im Immobilienbereich tätigen, erfahrenen Kaufleuten klar sein musste, dass die finanzierenden Banken vor Ausreichung von Hypothekendarlehen schon aufsichtsrechtlich (bzw. ggf. auch gesetzlich nach dem PfandBG und der BelWertV) verpflichtet waren, die zu beleihenden Immobilien zu bewerten und hierzu Gutachten einzuholen bzw. selbst zu erstellen.

Damit war jedoch ein Hinweis im Prospekt etwa in dem Sinne, dass „davon auszugehen sei, dass die finanzierenden Banken eigene Bewertungsgutachten eingeholt haben könnten“ nicht geschuldet, da sich hieraus für den Anleger keinerlei Erkenntnisgewinn ergeben hätte.

Ohnehin durften die Prospektersteller davon ausgehen, dass ein von der Bank etwa eingeholtes Gutachten für die Zwecke des Prospektes nicht maßgeblich sein würde, da es nach Maßgabe der BelWertV erstellt worden wäre, an die sie gerade nicht gebunden waren, weshalb sie sich auf das – wie auch die Klägerseite nicht bestreitet – methodisch einwandfreie Gutachten von CBRE stützen durften.

Soweit die Klägerin hier weiter auf ein „Altlastengutachten“ Bezug nimmt, ist dies von vornherein irrelevant, da es sich hierbei nicht um ein „Bewertungsgutachten“ im Sinne des Feststellungsantrages gehandelt hätte.

3.) Feststellungsziel c

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 15 und S. 43 nicht erkennen lässt, in welchem Umfang die von dem Anleger eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, obwohl der so zu berechnende Anteil der Weichkosten 42,95 % beträgt und die Anleger dadurch nicht richtig über die Rentabilität des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 15: „Fondsbezogene Vorkosten in % des Eigenkapitals 17,78 %“

und

S. 43 „Kosten in der Investitionsphase – Prognose

Nachstehende Übersicht fasst die Kosten der Investitionsphase in komprimierter Form zusammen.“

a) Die Musterklägerin meint, dass im Prospekt nicht hinreichend und zutreffend über die sog. „Weichkosten“ aufgeklärt worden sei. Sofern man die Aufstellung der nicht unmittelbar in die Fondsimmobilie fließenden Mittel auf S. 40 in Bezug zum Eigenkapital von € 44.000.000 setze, gelange man zu einer Quote von 42,95% und nicht 23,58%, wie im Prospekt angegeben.

b) Die Musterbeklagten entgegnen, dass die Aufstellung der Weichkosten S. 43 nicht zu beanstanden sei.

Wenn die Klägerin auch die „sonstigen Erwerbskosten in den Niederlanden“ (Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten) zu den „Weichkosten“ addiere, so sei dies unzutreffend, da ohne diesen Aufwand ein Grundstückserwerb schlicht nicht möglich sei. Ebenso könne auch das Agio insoweit nicht in Ansatz gebracht werden, da es nie in die Fondsgesellschaft eingezahlt werden sollte.

c) Ein Prospektfehler liegt nicht vor.

Die Darstellung der nicht direkt in das Objekt fließenden Beträge auf S. 40 des Prospektes ist nicht falsch und auch hinreichend übersichtlich; den prozentualen Anteil dieser „Weichkosten“ am einzuwerbenden Eigenkapital kann jeder Anleger durch eine einfache Rechnung ermitteln.

Soweit die Klägerin dadurch zu einem weit höheren Anteil der Weichkosten am Eigenkapital gelangt, dass sie auch „sonstige Erwerbsnebenkosten“ berücksichtigt, folgt der Senat dem nicht – hierbei handelt es sich, wie von Beklagtenseite richtig hervorgehoben, um direkt in den Erwerb des Objekts fließende Beträge und damit nicht um Weichkosten. Maßgeblich ist insoweit, dass Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten bilanzrechtlich zu dem aktivierungsfähigen Aufwand für den Erwerb eines Investitionsobjektes gehören (§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB; WP Handbuch, 14. Aufl. 2012, Rn. E 322).

4.) Feststellungsziel d

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 18 und S. 78 einen konkreten Altlastenverdacht aufgrund von Hafenaktivitäten verschweigt, der in dem Bewertungsgutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 konkret aufgeführt war mit der Formulierung „We have seen a copy of a historical soil survey, dated 3 November 1992, for the location Provincialeweg/​Korte Hogendijk. and understood that from an environmental point of view this location could be labelled as suspicious due to various activities in the past (e.g. harbor activities)” und die Anleger dadurch nicht über den konkreten Altlastenverdacht hinsichtlich des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 18

„Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigungskosten zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem könnten solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen.“

und S. 78

“Der Verkäufer hat keinerlei Haftung für Bodenverunreinigungen oder Altlasten etc. übernommen. Zwar sind dergleichen Verunreinigungen des Grundstücks oder des Grundwassers nicht bekannt, jedoch hat eine darauf gerichtete Untersuchung nicht stattgefunden.”

a) Die Musterklägerin hält die vorgenannten Formulierungen im Prospekt für falsch, da nach dem Text des Gutachtens der Fa. CBRE im Jahre 1992 in einem Bodengutachten der Boden als auffällig bezeichnet worden sei, womit nicht habe ausgeführt werden dürfen, dass Verunreinigungen nicht bekannt seien und eine Untersuchung insoweit nicht stattgefunden habe. Dem Anleger habe vor Augen geführt werden müssen, dass die Immobilie auf einem alten Hafengelände stehe und ein Altlastenverdacht gegeben sei.

b) Die Musterbeklagten halten die Formulierung zu zutreffend, ein konkreter Altlastenverdacht habe eben nicht bestanden, wie sich auch aus dem Gutachten von CBRE (Anl. M 5, S. 15 unten) ergebe.

Dem Prospekt lasse sich auch nirgendwo entnehmen, dass ein Bodengutachten nicht existiere. Zudem finde sich S. 18 ein ausreichender Risikohinweis.

c) Die Feststellung ist nicht zu treffen.

Aus dem Gutachten CBRE ergibt sich deutlich, dass die Gutachter nicht von einem konkreten Altlastenverdacht ausgehen und vielmehr die Fläche deshalb als „suspicious“ bezeichnet wurde, weil sie sich in einem ehemaligen Hafengebiet befindet, also einem Areal, dass gewissermaßen grundsätzlich unter Altlastenverdacht steht.

Jedenfalls unter Berücksichtigung auch des Umstandes, dass es sich hier um eine Bestandsimmobilie handelt und die Gebäude bei Prospektveröffentlichung schon seit Jahren auf der fraglichen Fläche standen, offenbar ohne, dass es während der insoweit besonders kritischen Bauphase oder auch später zu irgendwelchen Problemen im Hinblick auf Altlasten gekommen wäre, sind die von Klägerseite gerügten Formulierungen auf S. 18 und 78 des Prospektes nicht zu beanstanden – ohne irgendwelche Anhaltspunkte für konkrete Beeinträchtigungen war der allgemeine Hinweis auf ein grundsätzlich bestehendes Altlastenrisiko nicht falsch.

5.) Feststellungsziele e und f

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 48 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit dem Faktor 14,62 als Mittelwert, welcher dem Faktor bei Ankauf entspricht, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für den Ansatz dieses Mietvervielfältigers die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den möglichen Verkaufswert des Fondsobjekts informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Verkaufspreis

Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern von 13,62 bis 15,62. Basis ist die für Anfang 2020 angenommene Jahresmiete.“

f) dass der Emissionsprospekt auf S. 49 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit einem Faktor, welcher im schlechtesten Fall („worst case“) mit 13,62 und im besten Fall (best case“) mit 15,62 angegeben wird, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für die Annahme des Faktors 14,62 die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den Verkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

Verkaufsfaktor                13,62 14,12 14,62 15,12 15,62“

a) Die Musterklägerin hält selbst den für den „worst case“ angesetzten Vervielfältiger von 13,62 (der Jahresmiete) zur Berechnung des Liquidationserlöses für übersetzt. Selbst in besten Innenstadtlagen von Großstädten würden nur Faktoren von 18 – 20 angesetzt.

In diesem Zusammenhang sei auch die Sensitivitätsanalayse zu betrachten, die dem Anleger ebenfalls ein sicheres Investment vorspiegele. Tatsächlich sei mit abnehmender Restlaufzeit des Mietvertrages (wegen der Overrent-Situation) auch mit einem sinkenden Immobilienwert zu rechnen gewesen.

Insoweit fehle auch ein hinreichender Hinweis auf das Totalverlustrisiko.

b) Die Beklagten treten dem entgegen.

Der tatsächlich eingetretene Wertverfall sei Ausdruck der Krise am holländischen Immobilienmarkt, die bei Prospekterstellung nicht vorhersehbar gewesen sei.

Die für den Verkaufserlös angesetzte Spanne von Vervielfältigern von 13,62 – 15,62 sei ex ante bei Veröffentlichung des Prospektes vertretbar gewesen und habe sich auf die Aussagen des Gutachtens von CBRE stützen können.

Im Übrigen weise der Prospekt mehrfach auf ein Totalverlustrisiko (etwa S. 7, 17) und auch darauf hin, dass der bei Ankauf angesetzte Vervielfältiger bei Verkauf nicht erreicht werden müsse (S. 48) und hebe schließlich hervor, dass Verkaufsbemühungen zum Laufzeitende des Fonds auch scheitern könnten (S. 55).

Dass der Verkaufspreis von der erzielbaren Miete abhänge, werde dem Anleger mehrfach verdeutlicht, allein achtmal finde sich der Hinweis, dass der Preis sich aus dem Produkt von Jahresmiete und Vervielfältiger ergebe. Es sei auch richtig, bei Gewerbeimmobilien auf das Ertragswertverfahren abzustellen, dem Substanzwert komme insoweit keine Bedeutung zu.

c) Auch dieser Antrag ist zurückzuweisen. Die Klägerin hat schon nicht schlüssig dargelegt, dass die im Prospekt angeführten möglichen Miet-Vervielfältiger bezogen auf einen Verkauf im Jahre 2019 nicht vertretbar gewesen seien.

Allerdings haben die Gutachter von CBRE bei ihrer Bewertung mit einem Vervielfältiger von ca. 14,70 gearbeitet ((100 : geschätzten gross yield von 6,8%) x totalrental income von € 5.183.530 = € 76.228.382,33, abgerundet auf € 76.000.000 – vgl. Anl. M5, S. 22 und 23) und diesen recht hohen Ansatz des gross yield dabei unter anderem mit dem im Bewertungszeitpunkt noch für 15,5 Jahre laufenden Mietvertrag begründet (Anl. M 5, S. 22, letzter Absatz). Tatsächlich entspricht auch der bei Ankauf der Immobilie gezahlte Preis fast genau diesem Vervielfältiger (14,62 – vgl. Prospekt S. 48, l. Sp., 2. Absatz), d.h. in dem seinerzeitigen Wertansatz spiegelt sich werterhöhend die langjährige Festvermietung wieder.

Dies legt es nahe, für einen Verkaufszeitpunkt ca. 2019, also mit deutlich geringerer Restlaufzeit des Mietvertrages auch zu einem geringeren Vervielfältiger zu gelangen. Gleichwohl ist nicht ersichtlich, dass die genannten Beträge von 13,62 – 15,62 unvertretbar wären. Der Wert von 15,62 entspricht einem gross yield von ca. 6,4, der Betrag von 13,62 einem gross yield von 7,3%. Dass diese Ansätze aus der Sicht des Jahres 2008 unrealistisch gewesen wären, ist nicht schlüssig dargelegt. So ergibt sich aus der Darstellung von Vergleichswerten im Gutachten CBRE (Anl. M 5, S. 22) bei Objekten mit 10 – 12 Jahren Restmietdauer – also deutlich kürzer als für das streitgegenständliche Objekt – ein gross yield Ansatz von 6,15 – 6,60%, entsprechend Vervielfältigern von 16,26 bzw. 15,15.

Weiter ist hier die Wertung der BelWertV zu berücksichtigen, die zwar vorliegend nicht anwendbar ist, da es nicht um eine Bewertung der Immobilie zu Beleihungszwecken geht, die aber gleichwohl insoweit Orientierungspunkte bieten kann, als sie für Büroimmobilien Liegenschaftszinssätze (in etwa entsprechend dem „gross yield“) vorgibt, die zwischen 6 und 7,5% (entsprechend Vervielfältigern von 16,66 – 13,33) liegen (Anl. 3 zu § 12 Abs. 4 BelWertV, lit. B b) und dies unter der Vorgabe des Ansatzes einer nachhaltig erzielbaren Miete (§§ 9, 10 BelWertV), wobei weiter zu berücksichtigen ist, dass die Ansätze der BelWertV grundsätzlich vorsichtig sind, da sie der Ermittlung eines nachhaltigen Immobilienwertes unter Berücksichtigung der Vorgaben des PfandBG dienen (vgl. § 1 BelWertV i.V.m. § 16 Abs. 2 PfandBG).

Damit aber ist schon nicht schlüssig dargelegt, dass der höchste S. 49 genannte Vervielfältiger von 15,62 – mag es sich insoweit auch um einen optimistischen Ansatz handeln – unvertretbar gewesen wäre. Jedenfalls aber der niedrigste Ansatz von 13,62, der um einen vollen Punkt unter dem Ansatz bei Ankauf der Immobilie liegt, kann damit nicht als unrealistisch angesehen werden.

Jedenfalls unter Berücksichtigung der Risikohinweise auf S. 16 und 17 (Totalverlustrisiko, Risiko, dass nicht einmal das Fremdkapital aus dem Verkaufserlös gedeckt werden könnte), S. 48 (Hinweis, dass der Vervielfältiger bei Ankauf nicht wieder erreicht werden müsse) und S. 55 (Hinweis, dass der Verkauf nicht gelingen müsse), ist die Darstellung der Liquidationserlöse im Prospekt nicht fehlerhaft.

6.) Feststellungsziele g und h

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Das Ende der Zinsbindung entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert, obwohl bereits bei Prospektaufstellung durch das Gutachten von CB Richard Ellis bekannt war, dass eine Overrent-Situation (vereinbarte Miete über aktueller Marktmiete) von 11 % vorlag, womit bereits in der Platzierungsphase eine Verletzung der LTV-Klausel vorlag und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Das Ende der Zinsbindung entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“

a) Die Klägerin ist der Auffassung, dass explizit auf die in die Darlehensverträge mit der HSH Nordbank aufgenommene sog. LTV-Klausel und die daraus der Bank erwachsenden Rechte habe hingewiesen werden müssen. Vereinbart gewesen sei, dass das Darlehen nicht höher als mit 62% der Immobilienwertes habe valutieren dürfen. Bei Prospektaufstellung habe dieses Verhältnis schon bei 61,175% gelegen, da einem Kaufpreis von 78,78 Millionen € ein Darlehen in Höhe von 46,8 Millionen € gegenübergestanden habe.

Auch unter Berücksichtigung der vereinbarten Tilgung von 0,75% p.a. bis 2013 sei damit bei hinreichender Berücksichtigung des Overrent von 11% vorhersehbar gewesen, dass bei der vereinbarten ersten Überprüfung der Einhaltung der LTV-Klausel nach zwei Jahren diese verletzt sein würde, da dann die Darlehensvaluta sich auf 64,64% des Immobilienwertes belaufen würde (wegen der Details der Berechnung wird auf S: 6 – 8 des klägerischen Schriftsatzes vom 11.05.2021 Bezug genommen).

Tatsächlich sei die LTV-Klausel sogar schon bei Prospektaufstellung verletzt gewesen: Wenn man – wie zutreffend – den Kaufpreis um den Overrentfaktor reduziere, ergebe sich eine Quote der Darlehensvaluta von 69,38% des wahren Wertes der Immobilie.

Dieses Risiko habe sich tatsächlich verwirklicht, wie Geschäftsberichte und Berichte des Beirates des Fonds aus den Jahren 2015 und 2017 zeigten. Aus dem Bericht für 2013 ergebe sich, dass die HSH-Nordbank in diesem Jahre die LTV-Klausel gezogen habe, weshalb im Jahre 2015 (so der Bericht des Beirates aus dem Februar 2017) eine Sondertilgung von € 1.850.000 habe geleistet werden müssen, womit die LTV-Klausel bei einer Wertrelation von 58,6% wieder eingehalten gewesen sei.

Noch weiter verdeutlicht werde dies dadurch, dass aktuell (ausweislich der Gesellschafterinformation 2021 Nr. 2, Anl. M 17) der zuletzt im Juli 2020 indexierte und auf € 201/​m² festgesetzte Mietzins weit über den am Standort zu erzielenden 85 – 130 €/​m² liege, was dazu geführt habe, dass vorfristig ein Anschlussmietvertrag zu nur € 140/​m² abgeschlossen worden sei, woraus auch eine drastische Reduzierung des zu erwartenden Verkaufspreises der Immobilie resultieren müsse und werde.

b) Die Beklagten meinen, dass auf die LTV-Klausel nach ständiger Rechtsprechung nicht habe hingewiesen werden müssen; zudem finde sich auf S. 20 des Prospektes ein Hinweis auf das Risiko der Kündigung von Verträgen mit Dritten.

Entgegen dem Vortrag der Klägerin sei der Bruch der LTV-Klausel auch nicht vorhersehbar gewesen, dies insbesondere unter Berücksichtigung auch des Umstandes, dass Tilgungsraten von 3/​4 bzw. 1% vereinbart gewesen seien.

Aus den Anl. M 2 und M 7 ergebe sich, dass die LTV-Klausel erstmals 2014 ausgelöst worden sei. Nicht schlüssig sei schon der Vortrag der Klägerin, dass der HSH die Overrent-Situation bei Darlehensgewährung unbekannt gewesen sei.

c) Ein Prospektmangel liegt nicht vor.

Grundsätzlich muss in einem Fondsprospekt nach ständiger Rechtsprechung – auch des Senats – nicht auf die in Darlehensverträgen zur Finanzierung eines Fondsobjektes regelmäßig enthaltene LTV-Klausel hingewiesen werden.

Dass einem Darlehensgeber bei Verschlechterung der Vermögenslage des Darlehensnehmers bzw. auch Verschlechterung der Sicherheit selbst bestimmte Rechte – bis hin zur Kündigung des Darlehens – zustehen, ist ein schon im Gesetz (und zwar gerade auch für durch Grundpfandrechte gesicherte Darlehen) angelegtes Risiko (§§ 490 Abs. 1, 1133 – 1135, 1218 – 1219 BGB), über das ein Anleger daher nicht gesondert aufgeklärt werden muss.

Nichts anderes folgt vorliegend aus dem Umstand, dass für das Fondsobjekt bei Ankauf ein Overrent in Höhe von 11% bestand.

Denn es ist davon auszugehen, dass der Bank bei Darlehensgewährung diese Situation bekannt war, sie aber zu der Einschätzung gelangte, dass die „Übermiete“ nachhaltig zu erzielen war – anders ist, ausgehend von einer gesetzeskonformen Bewertung der Immobilie durch die Bank unter Berücksichtigung von §§ 9, 10 BelWertV (s.o.), nicht erklärlich, dass die HSH das Darlehen gewährt hat.

Tatsächlich ist es auch nach Vortrag der Klägerin erst im Jahre 2014 zur Ziehung der LTV-Klausel durch die HSH gekommen, ohne dass sie schlüssig vorgetragen hätte, dass dies gerade auf der Overrent-Situation beruht hätte. Im von Klägerseite insoweit in Bezug genommenen Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft für die Jahre 2012/​2013 (Anl. M 7) findet sich lediglich der Hinweis, dass der Marktwert der Immobilie mit Rücksicht auf die Overrent-Situation weiter sinken werde. Dem gleichen auszugsweise vorgelegten Geschäftsbericht ist jedoch zu entnehmen, dass die wirtschaftliche Lage in den Niederlanden sich 2012 deutlich eingetrübt hätte der Immobilienmarkt sich deutlich negativer entwickelt habe, als prospektiert, der Standort Zaandam/​Zaanstad leide unter einem gesunkenen Mietniveau und hohen Leerstandsraten (Anl. M7, S. 8) – damit aber liegt nahe, dass die Ziehung der LTV-Klausel seitens der Bank durch diese, bei Prospektlegung im Jahre 2008 nicht vorhergesehenen, Umstände und nicht durch die ihr von Anfang an bekannte Overrent-Situation ausgelöst wurde.

An dieser Bewertung ändert es nichts, dass nunmehr eine deutlich reduzierte Anschlussmiete vereinbart wurde – abgesehen davon, dass insoweit mit erst ex-post gewonnenen Erkenntnissen argumentiert wird, ist es auch keineswegs zwingend, dass sich hier das „Overrent-Risiko“ verwirklicht hat, vielmehr kann auch der von Beklagtenseite ins Feld geführte „außergewöhnliche Einbruch am holländischen Immobilienmarkt“ insoweit der entscheidende Faktor gewesen sein – dass dieser aber 2008 vorhersehbar gewesen wäre, ist nicht dargelegt.

7.) Feststellungsziel i

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 10, S. 92 und S. 93 dem Fonds ein geringes Risiko bescheinigt und für Stiftungen als geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 10

„das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die eine sicherheitsorientierte Immobilienanlage mit angemessenem Erfolg ohne steuerliche Verlustzuweisung suchen und bereit sind, ein mittel- bis langfristiges Engagement einzugehen.“

S. 92

„2. Erhalt des Stiftungskapitals: […] Nach herrschender Meinung ist das Stiftungsvermögen in seinem wirtschaftlichen Wert mit seiner Ertrags- und Kaufkraft – also real – zu erhalten. Der Stiftungsvorstand hat die Aufgabe, finanzielle Risiken weitgehend zu vermeiden“:

und

S. 93

„Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.“

a) Die Klägerin hält die zitierten Angaben zum Risikoprofil des Fonds für unzutreffend, da tatsächlich ein Totalverlustrisiko bestanden habe, das dort nicht erwähnt sei.

b) Die Musterbeklagten weisen darauf hin, dass nach der Rechtsprechung auch gemeinnützige Stiftungen in geschlossene Immobilienfonds investieren dürften (etwa OLG Frankfurt, 17 U 160/​16, Urteil vom 21.06.2017). Hintergrund sei, dass immer der Sachwert verbleibe, was einen Totalverlust praktisch ausschließe (so auch der BGH für zu 50% fremdfinanzierte Immobilienfonds – BGH XI ZR 338/​08, Urteil vom 27.10.2009).

Im Übrigen enthalte der Prospekt gleichwohl mehrfach Hinweise auf ein Totalverlustrisiko (etwa S. 16, 17, 21, 128; auch die „Hinweise für gemeinnützige Stíftungen“ (S. 92 ff.) seien zutreffend.

Auch der vom Prospekt vermittelte Gesamteindruck sei zutreffend (so etwa HansOLG 13 U 253/​16).

c) Die Feststellung ist nicht zu treffen.

Entgegen der Auffassung der Musterklägerin sind die gerügten Formulierungen im Prospekt nicht irreführend.

Traditionell, d.h. jedenfalls bis zum Eintritt der Finanzkrise, wurden auch geschlossene Immobilienfonds durchaus als „sichere“ Vermögensanlagen angesehen – die Beklagtenseite verweist insoweit zu Recht auf die Entscheidung BGH XI ZR 338/​08, Urteil vom 27.10.2009, da der BGH hier noch im Herbst 2009 angenommen hatte, dass selbst bei einem zu 50% fremdfinanzierten Immobilienfonds mit Rücksicht auf den verbleibenden Sachwert der eingebrachten Immobilie nicht zwingend auf ein Totalverlustrisiko hingewiesen werden müsse, wenn nur die Angaben zu den wesentlichen Parametern des Fonds (etwa zur Fremdfinanzierung) zutreffend seien (BGH aaO., Rn. 28).

Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, wenn auf S. 10 des Prospektes aus dem Sommer 2008 davon die Rede ist, dass der Fonds sich an Anleger wende, die eine sicherheitsorientierte Immobilienanlage suchten, dies umso mehr, als vorliegend Gegenstand der Beteiligung tatsächlich eine erstklassige Gewerbeimmobilie war.

Damit ist auch der auf S.92/​93 enthaltene Hinweis, dass der Fonds grundsätzlich auch als Anlageobjekt für gemeinnützige Stiftungen in Betracht komme, nicht falsch, zumal dort (S. 92, l. Sp. 2. Absatz) deutlich ausgeführt wird, dass das Risiko nur begrenzt, keineswegs aber ausgeschlossen sei.

8.) Feststellungsziel j

…, dass der Emissionsprospekt vom 28.08.2008 auf S. 33 einen Immobilienmarkt in den Niederlanden auf Rekordniveau angibt, obwohl sich die Aussichten auf dem Immobilienmarkt wegen der Sub-prime-Krise Ende 2007 nach den Feststellungen des Gutachtens von CBRE in der 1. Jahreshälfte 2008 und damit vor Prospektaufstellung bereits deutlich verschlechtert haben, so dass sie Anleger dadurch unrichtig informiert worden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der Immobilienmarkt – Rekord- Investmentniveau

der anhaltende konjunkturelle Aufschwung hat unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: betrachtet man aktuelle Studien, die den Immobilienmarkt in den Niederlanden beleuchten, zeigt sich für Anleger ein positives Bild.“

a) Die Musterklägerin behauptet, dass die negative Entwicklung auf dem holländischen Immobilienmarkt bereits 2007 eingesetzt, sich 2008 verstetigt habe und dies auch erkennbar gewesen sei. Auch das Gutachten CBRE enthalte (S. 18) einen entsprechenden Hinweis. Ähnliches ergebe sich etwa aus dem IPD Netherlands Quarterly Property Index (Anl. M 9) und dem Nachlassen des BIP.

b) Die Musterbeklagten erwidern, dass der Prospekt den Markt aus der ex-ante-Sicht zutreffend dargestellt habe. 2008 habe das Wachstum in den Niederlanden noch bei 2,1% gelegen, die Krise sei erst 2009 manifest geworden. Auch der von der Klägerin insoweit unrichtig zitierte IPD habe für die 1. Hälfte 2008 noch positive Aussichten dargestellt.

Im Übrigen sei bei Prospekterstellung nur der IPD per 31.12.2006 veröffentlicht gewesen und selbst der erst später greifbare Report für 2007 habe noch eine ungebrochen positive Tendenz aufgezeigt (Anl. MB 3.2). Ohnehin sei zweifelhaft, ob der IPD einen tauglichen Maßstab liefern könne, da seine Berechnung nicht dynamisch sei und keine Vergleiche mit vorhergehenden Zeiträumen anstelle.

Auch CRBE habe nur eine Verlangsamung des Wachstums dargestellt und nicht etwa vor einem Einbruch gewarnt.

c) Die Feststellung ist nicht zu treffen.

Die Klägerin hat nicht schlüssig dargelegt, dass die angegriffene Aussage auf S. 33 des Prospektes sachlich falsch gewesen wäre.

Dass die unmittelbar folgenden Angaben zur Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in den Jahren 2005 – 2007, auf die sich die gerügte Aussage stützt, sachlich falsch seien, wird schon nicht behauptet – diese für sich genommen aber vermögen ohne Weiteres die Aussage zu tragen, dass sich für den „Anleger ein positives Bild“ zeige.

Ihre Auffassung, dass im August 2008 der kommende Abschwung bereits ersichtlich gewesen sei, hat die Klägerin nicht schlüssig belegt: Der von ihr vorgelegten Grafik Anl. M 9 ist schon nicht zu entnehmen, ob der – in der Tat ausgewiesene – Verfall des IPD Index bereits vor August 2008 einsetzte, vor allem aber ist dieser Darstellung nicht zu entnehmen, wann erstmals von fachkundiger Seite über einen derartigen Rückgang berichtet wurde. Zum konkreten Inhalt des IPD Quartalsbericht für das 2. Quartal 2008 – der bei Prospekterstellung in der Tat vorgelegen haben könnte – fehlt jeder konkrete Vortrag. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass für das Gesamtjahr 2008 noch eine positive Entwicklung des IPD ausgewiesen wurde (vgl. Anl. MB 3.2), was deutlich dafür spricht, dass jedenfalls die Entwicklung zu Jahresbeginn nicht negativ gewesen sein dürfte.

Auch das Gutachten der Fa. CBRE (Anl. M 5) kann das Klagvorbringen nicht entscheidend stützen: Allerdings ist dort zu „The Market“ (ANl. M 5, S. 18) ausgeführt, dass die Nachfrage nach Büroflächen gesunken sei und der Rückgang verfügbarer Flächen zum Stehen gekommen sei, was für einen künftig schwächeren Markt sprach. Andererseits wird jedoch auch nicht etwa von einem Rückgang der Mieten, sondern vielmehr von deren Stabilisierung berichtet und zugleich darauf hingewiesen, dass weiterhin „an upward pressure on prime rent levels“ erkennbar sei. Auch dies musste nicht die Annahme nahe legen, dass es bald zu einem Markteinbruch kommen würde.

9.) Feststellungsziel k

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 56 eine Sensitivitätsanalyse vornimmt, welche selbst in der Darstellung des schlechtesten Falls, die in dem Gutachten von CBRE gemachten Feststellungen: „Overrented (approximately 11 %), relative large complex in a small office market, influence of the current credit crisis, long period to relet the property, expiry void of 30 months“ nicht berücksichtigt und die Anleger dadurch unrichtig über die Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung

„Bei dieser Betrachtung wird ein negatives Marktumfeld für Bürovermietungen unterstellt. Der Mietvertrag wird nicht verlängert und die Immobilie kann 6 Monate nicht vermietet werden. Die Revitalisierungskosten betragen € 100/​qm. Der Anschluss Mietzins liegt 10 % unter dem prognostizierten Mietzinsniveau.“

a) Die Musterklägerin bringt vor, dass auch die Darstellung der Sensitivitätsanalyse die Overrent-Situation nicht berücksichtige und damit eben nicht realistisch sei; die genannten Abweichungsszenarien seien nicht realistisch; alle endeten mit der Erzielung einer Rendite, selbst die Worst-Case-Variante S. 56/​57.

b) Die Beklagten halten auch diese Darstellung für sachgerecht.

Tatsächlich sei nirgendwo im Prospekt davon die Rede, dass eines der Szenarien der „Worst-Case“ sei. Tatsächlich sei die Darstellung von Anschlussszenarien schon über die Anforderungen an Sensitivitätsanalysen hinausgegangen und hätte dabei die sehr vorsichtigen Einschätzungen des Gutachtens von CBRE berücksichtigt.

c) Der Feststellungsantrag ist zurückzuweisen.

Dass ein expliziter Hinweis auf die Overrent-Situation nicht geboten war und dass trotz derselben auch die für einen Verkauf unterstellten Vervielfältiger nicht zu beanstanden waren, wurde bereits dargestellt.

Was mögliche negative Entwicklungen angeht, die in der Sensitivitätsanalyse abgebildet werden sollen, genügt es daher, wenn mit Szenarien D und E zwei Szenarien gewählt werden, in denen der Overrent-Faktor eliminiert wurde: Denn in Szenario D (und darauf aufbauend E) wird von einem um 10% niedrigeren Anschlussmietzins ausgegangen und diese negative Entwicklung durch weitere erhebliche Kostenfaktoren (hohe Revitalisierungskosten, deutlich steigende Fremdkapitalzinsen) verstärkt. Dass eine noch negativere Entwicklung hätte dargestellt werden müssen, legt der Kläger nicht dar. Sicherlich war auch ein insgesamt absackendes Mietzinsniveau vorstellbar, womit die bloße Elimination des Overrent möglicherweise noch nicht zu einem realistisch „schlechten“ Verlauf führen würde, hier ist jedoch weiter zu beachten, dass in Szenarien D und E mit weiteren, sich wirtschaftlich ganz erheblich negativ auswirkenden Annahmen (insbesondere in Szenario E zusätzliche Revitalisierungskosten von weiteren € 3.000.000 und ein um 125 Basispunkte über dem „mittleren“ Szenario liegender FK-Zins) gearbeitet wird – das genügt für eine realistische Darstellung.

Es ist zudem schon grundsätzlich nicht geboten, im Rahmen der Sensitivitätsanalysen ein „worst case“-Szenario in dem Sinne darzustellen, dass sämtliche Ansätze mit den Werten des denkbar schlechtesten Verlaufes gewählt werden – diese Funktion kommt dem, hier vorhandenen und denkbar deutlich gefassten (Anl. M3, s. 16, l. Sp., 3. Absatz), Hinweis auf das bestehende Totalverlustrisiko zu; im Rahmen der Sensitivitätsanalyse ist der Prospektersteller gehalten, die aus seiner Sicht realistisch erwartbaren Entwicklungen darzustellen, wobei es regelmäßig genügt, neben dem vom Ersteller tatsächlich erwarteten Szenario einen realistischen schlechteren und einen realistischen günstigeren Verlauf zu entwickeln (vgl. hierzu IdW S 4, Anl. 1, Ziffer 4.1.4, S. 28/​29, der mit der Auffassung des Berufsstandes der Wirtschaftsprüfer nach Auffassung des Senats insoweit einen plausiblen Ansatz liefert).

Dem genügt die vorliegende Darstellung.

10.) Feststellungsziel l

…, dass der Emissionsprospekt auf S. 46 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitt der letzten 3, 5 oder 10 Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung

„die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.

a) Die Musterklägerin hält die Darstellung zur Indexierung der Miete auf Basis des CPI auf S. 46 und 77 des Prospektes für falsch.

Der Ansatz einer unterstellten Inflation von 2,25% im Rahmen der Liquiditäts- und Ergebnisrechnung sei fehlerhaft, da der CPI von 1198 – 2007 deutlich weniger stark, im Schnitt der Jahre 2005 – 2007 nur um 1,63% p.a., von 2003 – 2007 um 1,54% p.a., von 1998 – 2007 um 1,55% p.a. gestiegen sei. Hieran ändere sich im Ergebnis auch nichts, wenn man der Berechnung eine andere, leicht abweichende Tafel zum historischen Verlauf des CPI (beide Anl. M 10) zu Grunde lege. Eine optimistische Erwartung habe auch vor dem Hintergrund der einsetzenden Sub-Prime-Krise nicht mehr gerechtfertigt sein können.

b) Die Musterbeklagten vertreten die Auffassung, dass die Angaben zum CPI vollständig und zutreffend seien. Es sei sachgerecht auf die Darstellung der durchschnittlichen Steigerungsraten und nicht – wie die Klägerin es tue – auf den Vergleich der jeweiligen Dezemberwerte eines Jahres abzustellen, was zu geringeren Beträgen führe. Eine zutreffende Einbeziehung der letzten 10 Jahre führe dann zu einem Durchschnittswert von 2,16%, womit die Prognose S. 46 von 2,25% vollständig vertretbar sei. Zudem sei auf S. 18 hervorgehoben, dass die Steigerungsrate auch hinter den genannten 2,25% zurückbleiben könne.

c) Auch diese Feststellung ist nicht zu treffen. Der Ansatz einer inflationsbedingten Mietsteigerung von 2,25% p.a. ist nicht unvertretbar.

Allerdings ist insoweit zu beachten, dass dieser Faktor nicht etwa ergebnisneutral ist, da nach der Darstellung im Prospekt (Anl. M3, S. 17, r. Sp. unten) gem. dem Mietvertrag alle laufenden Kosten vom Mieter zu tragen waren.

Der Kläger weist selbst darauf hin, dass man bei Betrachtung nicht der Dezemberwerte des CPI der Niederlande, sondern der Durchschnittswerte über jeweils 12 Monate auf einen Durchschnittswert für die Jahre 1998 – 2007 von 2,168% gelangt (vgl. Anl. M 10, – table average inflation). Ausgehend hiervon ist ein Ansatz von 2,25%, mithin 0,082% über dem zehnjährigen Durchschnitt, vertretbar. Die Erhöhung des Durchschnittswertes ist nur geringfügig, der Prospektersteller durfte eine „optimistische“ Variante wählen und war damit nicht gezwungen, auf den Wert des letzten Jahres vor Prospektveröffentlichung oder auch den Durchsnitt der Dezemberwerte der letzten 10 Jahre (vgl. Anl. M 10, table average inflation dec. vs. dec.) aufzusetzen.

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