diebewertung; Seit wann sind sie in der Immobilienbranche tätig?
Otto Kiebler: Als Bankfachwirt und Betriebswirt bin ich nach Leitung einer Bankfiliale und siebenjähriger Tätigkeit in der Finanzabteilung einer Siemens-Tochter seit 1983, also seit über 40 Jahren in der Immobilienbranche tätig.
2006 bis 2008 habe ich ein „deutsches Verrentungsmodell“ in Zusammenarbeit mit vielen Spezialisten (Notaren, Wirtschaftsprüfern, Aktuare usw.) entwickelt.
Der Begriff „Verrentung von Immobilien“ wurde von mir in die Welt gesetzt.
Ab 2009 erfolgte die Tätigkeit ausschließlich im Großraum München.
Es war ein sehr mühsamer Start, da die Vorbehalte und Bedenken gegenüber solchen Konzepten durchaus sehr groß war.
Mitwettbewerber räumten uns keinerlei Erfolgschancen ein, da alle diesbezüglichen Versuche in der Vergangenheit am Markt eine „Verrentung von Immobilien“ in Deutschland anzubieten scheiterten.
Nachdem die Nachfrage ab 2015 immer größer wurde und uns immer häufiger bundesweit Anfragen nach unserem Konzept erreichten, trafen wir die Entscheidung, unser Konzept bundesweit anzubieten.
Die ursprüngliche Überlegung ein bereits vorbereitetes Franchise-Konzept umzusetzen wurde nicht weiter verfolgt, da uns das Risiko, dass ein Franchise-Partner mit unserem Namen nicht nach unseren Vorgaben arbeitet, zu groß erschienen.
Wir haben daher in allen sieben-A-Städten qualifizierte Mitarbeiter gesucht und ausgebildet. In Berlin, Hamburg, Köln und Düsseldorf wurden Ladenlokale angemietet und komplett ausgestattet. Heute sind wir an 19 Standorten mit Mitarbeitern, die von uns ausgebildet und wöchentlich fortgebildet werden, vertreten.
Nachdem das Thema „Immobilien-Verrentung“ für Senioren immer noch recht unbekannt war, haben wir mit einem enormen Werbeaufwand mit Radiowerbung (z.B. Klassik-Radio), überregionalen Zeitungen und Zeitschriften (z.B. Apotheken-Umschau und Seniorenratgeber) und regionalen Blättern für unsere Informationsveranstaltungen und unser Produkt geworben.
diebewertung, Kritisiert habe ich in meinem Artikel ja die bilanzielle Überschuldung Ihres Unternehmens, erklären Sie mir doch einmal woher diese stammt?
Otto Kiebler:Im Gegensatz zum „normalen Maklergeschäft“ vergehen von der Erstberatung bis zur Auftragserteilung in der Regel 15 bis 18 Monate. Wir legen bewusst wert darauf, dass auf diesen Personenkreis keinerlei zeitlicher Druck auszuüben.
Erst wenn sie selbst der Überzeugung sind, dass dies die beste Lösung für sie ist, erfolgt die Auftragserteilung.
Dieser kostenmäßig gigantische Aufwand und die relativ lange Zeit bis sich die ersten Abschlusserfolge in den jeweiligen Niederlassungen einstellen, diese großen Vorlaufkosten, haben dazu geführt, dass die Kosten zunächst deutlich höher als die Erträge ausfielen.
Da ich vom mittel- und langfristigen Erfolg des von mir entwickelten Konzeptes weiterhin absolut überzeugt bin, habe ich -über die vierzig Jahre mühsam Erspartes- als Gesellschafterdarlehen in die Firmen giv GmbH und HausplusRente GmbH eingebracht.
Wir kommen allen Zahlungsverpflichtungen innerhalb der Skontofrist nach und benötigen kein Fremdkapital von Banken.
Wichtig: Wir treten den Immobilieneigentümer nicht als Käufer sondern ausschließlich als Dienstleister und Vermittler auf. Auf Grund unserer langjährigen Tätigkeit (giv seit 1990 !) verfügen wir über einen großen Bestand an vermögenden Kunden, die immer wieder in Wohnimmobilien investieren. Inzwischen haben wir auch eine erfreulich hohen Bestand an „Nießbrauchkäufer“ aufgebaut, die auf Grund ihrer sehr guten Erfahrung mit diesem Produkt und unserer qualifizierten Aufbereitung, immer wieder solche Käufe vornehmen.
diebewertung: Welches Geschäftsmodel verfolgen Sie mit Ihrem immobilienwirtschaftlichen Ansatz des „Niesbrauches“ genau?
Otto Kiebler: Die Besonderheit unseres Konzeptes:
100 %ige Sicherheit für die Immobilieneigentümer ! Wir fühlen uns verpflichtet die „finanzielle Lebensleistung“ dieser Menschen absolut abzusichern.
Deshalb erfolgt ausschließlich -im Rahmen der langfristigen Verrentung- ein Verkauf unter dem Vorbehalt der lebenslangen Nutzung (Nießbrauch, § 1030 ff BGB).
Das Nießbrauchrecht wird i m m e r an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert und bietet somit absoluten Insolvenzschutz.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt ausschließlich in Form einer Einmalzahlung !
Erst, wenn der Eingang dieser Einmalzahlung der Verkäufer dem Notar bestätigt, werden die entsprechenden Grundbucheintragungen vorgenommen.
diebewertung:Wo liegt der Vorteil, aber auch der Nachteil der bekannten Immobilienteilverkauf Modelle?
Otto Kiebler:Da wir k e i n Produktanbieter sind, bieten wir unseren Kunden auch die Beratung über alle anderen Verrentungsvarianten an.
Möchten die Immobilieneigentümer nur noch wenige Jahre in ihrer Immobilie bleiben, empfehlen wir z.B. die Variante Vollverkauf mit gleichzeitiger Rückmietung der Immobilie.
Bezüglich Leibrente sind wir sehr zurückhaltend und können diese Variante nur empfehlen, wenn der Käufer eine Rückfallklausel im Falle der Nichtzahlung der monatlichen Leibrente akzeptiert.
Ebenso sehr zurückhaltend sind wir bezüglich dem Teilverkauf, der eine Folge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist.
Dieses Konzept ist aus unserer Sicht sehr kritisch zu verfolgen und ist nur in sehr wenigen Fällen (zu jung für die Verrentung und zu schlechte Bonität für ein Seniorendarlehen) zu empfehlen.
Bei einem Nutzungsentgelt von derzeit ca. 6 % der ausgereichten Summe, müssen bereits 60 % innerhalb der ersten 10 Jahre zurückbezahlt werden !
Die Anschlusskonditionen (oft kommt diesbezüglich die Indexentwicklung !!! zur Anwendung) wird spätestens zu diesem Zeitpunkt dazu führen, dass ein Verkauf der Immobilie erforderlich wird.
Die umfangreichen notariellen Vollmachten, die von den Teilkäufern bereits bei Kaufvertragsabschluss gefordert werden (notarielle Verkaufsvollmacht, notarielle Löschungsvollmacht für den Nießbrauch bei Nichtzahlung der monatlichen Nutzungsgebühr) sowie die hohen Provisionen und Mindest-Gewinnbeteiligungen beim Verkauf/Rückzahlung von 17 % der ausgereichten Summe, habe dazu geführt, dass -zumindest in Bayern- fast alle Notare ein Beurkundung solcher Teilverkäufe weiterhin ablehnen, da sie der Ansicht sind , dass einige Vereinbarungen aus ihrer Sicht rechtlich unwirksam sind und deshalb befürchten, dass im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen in Zukunft solche Verträge angefochten werden. Deshalb hat wohl auch die BAFIN eine entsprechende Warnung ausgesprochen.
Was uns besonders überrascht: Die Abschlüsse im Teilverkauf werden fast ausschließlich „online“ mit keiner oder nur sehr geringem Beratungsaufwand vorgenommen. Ganz im Gegensatz zu unserem Konzept !
diebewertung:Wie viele Kunden konnten Sie bereits von Ihrem Geschäftsmodel überzeugen?
Otto Kiebler: Wir haben inzwischen ca. 10.000 Immobilieneigentümer „beraten“. Die Abschlüsse liegen im hohen dreistelligen Bereich.
Aber wie gesagt, hier ist sehr viel Geduld erforderlich.
Der Rekord bezüglich der „Bedenkzeit“ liegt derzeit bei 15 Jahren. Letztes Jahr kam ein Senior, der nach 15-jähriger Überlegungszeit die Entscheidung getroffen hat nunmehr bei uns die Verrentung anzugehen.
Sehr geehrter Herr Bremer, ich hoffe, dass es mir gelungen ist, Ihnen ein wenig unsere Grundeinstellung und unser Verrentungskonzept aufzuzeigen.
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