Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 GmbH & Co. KG – mieses Ergebnis

Eigentlich investiert man als Anleger doch in eine solche Kapitalanlage, um zumindest ein wenig Geld zu verdienen. Anleger, die hier investiert haben, haben da wohl die falsche Entscheidung getroffen.

Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 GmbH & Co. KG

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht

I. Grundlagen der Gesellschaft

Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Gesellschaft ist die Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 mbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen ins Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Registernummer HRB 118 374.

Gegenstand der Gesellschaft ist der mittelbare und unmittelbare Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Beteiligungen an Unternehmen, insbesondere von Kommanditbeteiligungen an Personengesellschaften, die mittelbar oder unmittelbar Immobilien erwerben, verwalten und veräußern.

Zum Bilanzstichtag waren Pflichteinlagen von Kommanditisten in Höhe von € 10.000 gezeichnet und vollständig eingezahlt. Weiterhin waren Genussrechte von € 4,321 Mio. gezeichnet, davon € 4,185 Mio. eingezahlt und im Rahmen von Genusskapital Typ B € 0,133 Mio. thesauriert. Nach einer anteiligen Kündigung von 10,5 % der eingezahlten Genussrechte im Vorjahr beträgt das Genusskapital zum Bilanzstichtag somit T€ 3.867.

Die Anlagestrategie wird durch die Zusammenstellung eines breit gestreuten Immobilienportfolios, schwerpunktmäßig über den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds, umgesetzt. Die Gesellschaft hat bis zum Jahresende 2019 T€ 3.247 in Beteiligungsankäufe am Zweitmarkt investiert.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Aufgrund von Unsicherheiten im politischen Umfeld und schwachen Handelsströmen hat sich die deutsche Wirtschaftslage im Jahr 2019 nicht so gut entwickelt wie noch vor einem Jahr erwartet. 2019 hat sich das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) gemäß Bundesbank um 0,6 % zum Vorjahr erhöht.

Sofern die aktuelle Pandemie-Situation bis Ende April andauert, wird für 2020 mit einem Rückgang des BIP um 4,5% gerechnet. Sollte der Corona-Lockdown bis Ende Juli 2020 gehen, werde mit einem Rückgang des BIP von 8,7 % gerechnet.

Gestützt wurde das deutsche Wirtschaftswachstum 2019 vornehmlich aus dem Inland. Sowohl die privaten (+ 1,6 %) als auch die staatlichen Konsumausgaben (+ 2,5 %) waren höher als in beiden Vorjahren. Die Bruttoinvestitionen sind zwar insgesamt um 1,7 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen, was jedoch vornehmlich aus einem gesamtwirtschaftlichen Vorratsabbau resultierte. Die Investitionen in Bau, Ausrüstung und sonstige Anlagen waren durchweg höher als im Vorjahr. Aus dem Außenhandel kamen auch 2019 keine Wachstumsimpulse, da trotz steigender Exporte die Importe stärker zugelegt haben. Für 2020 wird vom IWF erwartet, dass in den Bereichen Gastgewerbe, Luftfahrt, Freizeitbranchen, Einzelhandel und auch der Autoindustrie massive Einbußen zu erwarten sind. Für fast die Hälfte der deutschen Wirtschaft werden nur geringe oder gar keine Einbußen erwartet, insbesondere in den Bereichen Grundstücks- und Wohnungswesen, Informations- und Telekommunikationswesen sowie in weiten Teilen des öffentlichen Dienstes. Zuwächse werden für den Lebensmitteleinzelhandel, Zustelldienste und das Gesundheitswesen prognostiziert. Für 2021 prognostiziert das IfW wieder eine Erholung mit Zuwächsen zwischen 7 % und 11 %.

Das Gesamtinvestitionsvolumen für Gewerbeimmobilien und Wohnportfolios ist im Jahr 2019 gemäß BNP Paribas Real Estate GmbH im Vergleich zu 2018 um rund 19 % auf € 93 Mrd. gestiegen, davon Gewerbeimmobilieninvestitionen um rund 19,3 % auf € 73 Mrd. und Wohnportfolios um 19,4 % auf rund € 20 Mrd. Die Steigerung gegenüber 2018 resultiert neben einer hohen Bandbreite unterschiedlicher Anlegertypen aus einer sehr hohen Anzahl sowohl bei Einzel- als auch bei Portfoliotransaktionen.

Rund 41 % (Vorjahr: rund 41 %) des Investitionsvolumens für Gewerbeimmobilien und Wohnportfolios entfiel 2019 auf ausländisches Kapital, was dem 10-Jahres-Durchschnitt entspricht.

Bei den Gewerbeimmobilien stellen 2019 Büros mit 53 % (Vorjahr: 48 %) und einem Investitionsvolumen von rund € 39Mrd. (Vorjahr: € 30 Mrd.) erneut die wichtigste Assetklasse dar. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von rund 30 %, begründet in einer nochmals gestiegenen Anzahl von Einzelverkäufen mit hohem Volumen. Mit einem Anteil von 18 % (Vorjahr: 18 %) und einem Investitionsvolumen von rund € 12,9 Mrd. (Vorjahr: € 11 Mrd.) stellen Einzelhandel- (Retail-) Investments die zweitgrößte Gruppe dar. In den übrigen Investitionssparten (Logistik, Hotel, Sonstige) sind bei Logistik (+4 %) und Hotel (+25%) ebenfalls steigende Umsätze zu verzeichnen, während im Bereich Sonstige ein Rückgang von rund 1 % gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen wird.

Die positive Entwicklung des Bürovermietungsmarktes in Deutschland hat sich auch im Jahr 2019 fortgesetzt. Der Flächenumsatz ist mit 3,9 Mio. m² (Vorjahr: 3,8 Mio. m²) gemäß dem City Survey von Colliers International in den sieben größten deutschen Immobilienzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gegenüber dem Vorjahr um 4,0 % gestiegen. Auch der Zehnjahresdurchschnitt wurde um 20 % überschritten. Mit Ausnahme von Berlin und Düsseldorf sind in den Top-7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahr Büroflächenumsatzrückgänge zu verzeichnen, die jedoch auf fehlende Großabschlüsse und ein mangelndes Angebot zurückzuführen sind. In allen Metropolen konnten im Vergleich zum Vorjahr steigende Spitzenmieten verzeichnet werden. Die erzielbaren Spitzenmieten sind insofern zu relativieren, als diese davon abhängig sind, in welchem Preissegment Neuvermietungen stattgefunden haben. Für eine Fortführung der guten Ergebnisse im Jahr 2020, welches vor dem Corona-Lockdown mit einem erwarteten Flächenumsatz von 3,5 Mio. m² prognostiziert wurde, müssen die expliziten Folgen des Lockdowns abgewartet werden.

Ungenutzte Büroflächen konnten an den Top 7-Standorten im Jahr 2019 nochmals um 234.900 m² reduziert werden. Die Leerstandquote sank zum Ende des Jahres um 6,5 % auf durchschnittlich 2,9 % (2018: 3,1 %). Für das Jahr 2020 kann aufgrund der bereits zu 73 % vorvermieteten Neubaufläche eine niedrige Leerstandquote erwartet werden.

Die steigende Büroflächenknappheit führt bei dem weiterhin großen Investoreninteresse zu weiter reduzierten Spitzenrenditen. Im vergangenen Jahr haben die Spitzenrenditen in den großen Metropolen nochmals auf durchschnittlich 3,10 % (Vorjahr: 3,16 %) nachgegeben. Während im Einzelhandel unverändert Spitzenrenditen von 3,1 % (Vorjahr: 3,1 %) erreicht werden, liegen diese im Bereich Industrie/Logistik noch bei 4,2 % (Vorjahr: 4,5 %).

Für das Jahr 2020 wurde bisher ein Transaktionsvolumen von € 60 Mrd. erwartet. Als limitierender Faktor galt bisher nicht das Kapital, sondern ein Mangel an nachfrageadäquaten Produkten. Welche Auswirkungen die derzeitige weltweite Pandemie auf die Immobilienmärkte haben wird, kann aus heutiger Sicht noch nicht ausreichend beurteilt werden. Insgesamt ist zwar zu vermuten, dass Investitionsalternativen zu Immobilien voraussichtlich stärker betroffen sein werden, aber auch bei Immobilien sollte von einer Investitionszurückhaltung ausgegangen werden. Sichere Staatsanleihen sind mangels steigender Renditeerwartung weiterhin keine Konkurrenz. Im Rahmen der Zinsentwicklung werden insbesondere von der EZB nach wie vor keine Zinserhöhungen erwartet, die das Transaktionsvolumen spürbar beeinflussen könnten.

2. Geschäftsverlauf

Die Gesellschaft wurde im Jahr 2012 gegründet und am 6. Juni 2012 in das Handelsregister eingetragen.

Die Gesellschaft hatte bis zum Jahresende 2019 T€ 2.739 (84 % des Ankaufvolumens) in Ankäufe von 18 Kommanditkapitalbeteiligungsfonds am Zweitmarkt investiert. Weiterhin wurden T€ 508 (16 % des Ankaufvolumens) in Genussrechtbeteiligungen investiert, die ihrerseits an einer Immobilie beteiligt sind, die zu 74 % aus Büro- und zu 26 % aus Einzelhandelsflächen besteht. Nach einem Beteiligungsverkauf im Jahr 2016 mit Anschaffungskosten von T€ 308, Liquidation von zwei Beteiligungen an Büroimmobilien mit Anschaffungskosten von T€ 210 Geschäftsjahr 2017, der Liquidation einer Beteiligung durch Verkauf der Immobilie in England im Geschäftsjahr 2018 mit Anschaffungskosten von T€ 63, waren im Geschäftsjahr 2019 keine Liquidationen zu verzeichnen. Damit ist die Gesellschaft zum Jahresende 2019 bezogen auf die Anschaffungskosten zu 60 % in Büro-, zu 39 % in Einzelhandels- und zu 2 % in Wohnimmobilien investiert. Es ist nicht vorgesehen, weitere Investitionen vorzunehmen.

Die einzelnen Fonds wurden ursprünglich von neun verschiedenen Emissionshäusern emittiert. Der durchschnittliche Ankaufskurs lag bei rund 82 % bezogen auf das erworbene Kommanditkapital, bzw. einschließlich Anschaffungsnebenkosten bei rund 84 %.

Der Vermietungsstand liegt bei den 16 Beteiligungen durchschnittlich nahe 100 %. Sofern es sich nicht um jüngere Neubauten handelt, wurden die Objekte durch teilweise umfangreiche Sanierungen instandgehalten. Der überwiegende Teil der Beteiligungen hat Ankermieter mit langfristigen Mietverträgen, von denen einzelne in den nächsten zwei Jahren auslaufen.

Die Gesellschaft ist nicht bankenfinanziert. Die Finanzierung erfolgt über Genusskapital mit wahlweise zwei unterschiedlichen Ausprägungen. Das Genussrecht Typ A wurde bei Zeichnung zu 100 % eingezahlt und wird mit 7 % p.a. verzinst. Das Genussrecht Typ B wurde bei Zeichnung zu 80 % eingezahlt. Die verbleibenden 20 % werden über eine anfängliche Thesaurierung der auf das Genusskapital entfallenden Zinszahlungen nach Abgeltungsteuer erbracht. Nach einer Tilgung von 10,5% des Genusskapitals sind zum Jahresende 2019 rund 99 % des noch offenen Genusskapitals Typ B thesauriert.

Die Einzelbeteiligungen der Gesellschaft sind unterschiedlich finanziert mit unterschiedlichen Tilgungsstrukturen sowie Entschuldungsgraden.

Im Berichtsjahr 2019 gab es keine außergewöhnlichen Vorkommnisse.

Die Gesellschaft ist bilanziell überschuldet. Dies ist in dem konzeptionellen Aufbau des Fonds begründet (geringes Kommanditkapital, Beteiligung über Genussrechte) und stellt aufgrund der Nachrangigkeit der Genussrechte keine die Solvenz der Gesellschaft gefährdende Tatsache dar.

Die Gesellschaft betreibt keine originäre Forschungs- und Entwicklungsarbeit.

3. Lage

Die Gesellschaft weist eine geordnete Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auf. Die Lage des Unternehmens ist insgesamt ausreichend.

a. Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr ein Beteiligungsergebnis von T€ 13 erzielt. Das Ergebnis setzt sich mit T€ 9 aus Erträgen aus Liquidationserlösen und T€ 4 aus erhaltenen Gewinnauszahlungen zusammen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von T€ 79 resultieren aus den Gesellschaftskosten, die im Wesentlichen für Managementgebühren, Prüfungskosten für den Jahresabschluss, Steuerberatungskosten, Versicherungskosten sowie Dokumentations- und Berichtspflichten angefallen sind. Abschreibungen auf Finanzanlagen auf den niedrigeren beizulegenden Wert waren nicht zu berücksichtigen.

Das Zinsergebnis von T€ – 247 beinhaltet den Aufwand für die Verzinsung des Genusskapitals (T€ – 271) und gegenläufig Zinserträge von T€ 24 aus zwei Genussrechtkapitalbeteiligungen.

Das Jahresergebnis der Gesellschaft in Höhe von T€ – 313 kann nicht mehr mit den prognostizierten proportionalen Werten des Verkaufsprospektes vom 20. Juli 2012 verglichen werden, da die Prognosewerte im Jahr 2015 enden. Bis Ende 2015 gab es keine wesentlichen Abweichungen, die Unterschiede ergaben sich hauptsächlich aus einem späteren Einzahlungs- und Investitionsverlauf.

b. Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft ist als ausreichend zu bezeichnen.

Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

Zum Bilanzstichtag sind die Kommanditeinlagen der Gründungskommanditisten in voller Höhe eingezahlt. Das gezeichnete Genusskapital wurde in Höhe von T€ 4.321 gezeichnet und in vertraglicher Höhe eingezahlt. Das Genusskapital Typ A wurde mit T€ 3.642 und das Genusskapital Typ B (Einzahlung 80 %) mit T€ 679 gezeichnet. Nach Teilkündigung wurden im Geschäftsjahr 2017 10,5 % des Genusskapitals zurückgeführt. Zum Bilanzstichtag hat das Genusskapital Typ A T€ 3.260 und das Genusskapital Typ B T€ 607 betragen Zum Jahresende waren bei Typ B T€ 133 thesauriert. Die Verbindlichkeiten aus Genusskapitalrechten (einschließlich der Zinsansprüche) machen zum Bilanzstichtag rund 99 % der Bilanzsumme aus.

c. Vermögenslage

Die Gesellschaft weist die Beteiligungen mit fortgeführten Anschaffungskosten in Höhe von T€ 1.788 aus. Daneben verfügt die Gesellschaft im Umlaufvermögen über Girokontenguthaben in Höhe von T€ 145.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Für die interne Unternehmenssteuerung wird der wirtschaftliche Einnahmenüberschuss vor Genusskapitalzinsen in Bezug auf das Kommanditkapital einschließlich Genusskapital dargestellt. Der erzielte wirtschaftliche Einnahmenüberschuss vor Genusskapitalzinsen beträgt TEUR 79, folglich bezogen auf das Kommanditkapital einschließlich Genusskapital 2,0 %. Der im Lagebericht des Vorjahres prognostizierte wirtschaftliche Einnahmenüberschuss vor Genusskapitalzinsen bezogen auf das Kommanditkapital zuzüglich Genusskapital von – 0,3 % wurde deutlich positiv überschritten. Ursächlich hierfür waren über den Erwartungen liegende Einnahmen aus den Beteiligungsgesellschaften sowie geringere Gesellschaftskosten, die im Wesentlichen durch den Teilverzicht auf eine Portfoliomanagementgebühr entstanden ist.

III. Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag hat sich kein wesentliches Ereignis ergeben.

IV. Prognosebericht

Es sind keine Änderungen in der Geschäftspolitik geplant. Die Geschäftsführung der Gesellschaft beurteilt die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft als ausreichend.

Neben den laufenden Einnahmen der Gesellschaft aus den Beteiligungen werden keine Einnahmen aus Liquidationen erwartet. Damit wird für das Geschäftsjahr 2020 ein auf das Kommanditkapital einschließlich Genusskapital bezogener Cashflow (vor Genusskapitalzinsen) von rund 1,7 % erwartet. Es wird erwartet, dass die prospektierten Zinsen von 7% auf das Genusskapital für 2020 im Januar 2021 lediglich in Höhe von 2 Prozentpunkten geleistet werden können. Der verbleibende Zinsanspruch von 5 Prozentpunkten für 2020 muss, wie auch der verbleibende Zinsanspruch von 5 Prozentpunkten für 2019 vorerst gestundet werden. Tilgungen auf das Genusskapital sind im Januar 2021 bisher nicht vorgesehen.

V. Risiko- und Chancenbericht

Im Folgenden werden die mit der künftigen Entwicklung der Gesellschaft verbundenen bekannten und als wesentlich erachteten Risiken dargestellt. Die Reihenfolge der nachfolgend dargestellten Risiken stellt weder eine Aussage über deren Eintrittswahrscheinlichkeit noch über das Ausmaß ihrer potenziellen Auswirkungen dar.

1. Risikobericht

Vertragserfüllungsrisiko (Kontrahenten- bzw. Gegenparteirisiko)

Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner der Gesellschaft (direkt oder indirekt) aus unterschiedlichen Gründen ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen oder bestehende Vertragsverhältnisse kündigen. Dies kann im Zusammenhang mit einer Vertragsdurchsetzung oder einer Auswechslung von Vertragspartnern mit entsprechenden Kostenrisiken verbunden sein.

Durch etwaige Haftungsbegrenzungen in Verträgen besteht das Risiko, dass sich die Gesellschaft im Schadensfall nicht uneingeschränkt schadlos halten kann.

Austrittsrisiko

Es besteht das Risiko, dass Anleger vor dem Ende der Laufzeit der Genussrechte (derzeit 31. Dezember 2021) unter besonderen Bedingungen aus der Gesellschaft ausscheiden. Es können dadurch (unerwartete) Zahlungsverpflichtungen entstehen.

Allgemeines Risiko aus Störungen der internationalen Kapitalmärkte

Es besteht das Risiko, dass sich die Auswirkungen von Störungen der internationalen Finanz- und Kapitalmärkte auf die Gesellschaft auswirken. Zudem kann sich die Inflationsrate unverhältnismäßig schnell erhöhen (extreme Inflation) oder das Währungssystem umgestellt werden.

Liquiditätsrisiko

Es ist möglich, dass unvorhergesehene Ausgaben der Gesellschaft die vorhandene Liquiditätsreserve verbrauchen oder bei größeren Kostenüberschreitungen die Liquiditätsreserve nicht ausreicht, um die Ausgaben zu decken.

Risiko aus Interessenkonflikten

Die an der Gesellschaft maßgeblich beteiligten Vertragsparteien sind teilweise verbundene Unternehmen und unterliegen keinem Wettbewerbsverbot. Dadurch und auch durch personelle Verflechtungen können Interessenkonflikte entstehen, in denen die beteiligten Partner aufgrund eigener oder fremder Interessen schädliche Maßnahmen vornehmen oder notwendige Handlungen unterlassen, die im Rahmen einer Entscheidungssituation zum Nachteil der Gesellschaft gelöst werden.

Marktrisiko / Wertentwicklung / Veräußerungsrisiko

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft wird maßgeblich durch die Vermietungstätigkeit und die Wertentwicklung der einzelnen Beteiligungen bestimmt. Die Wertentwicklung und der erzielbare Verkaufspreis sind von nicht vorhersehbaren markt- und objektspezifischen Entwicklungen sowie von gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen Einflüssen abhängig. Diese Risiken können in Folge der Corona-Krise über ein übliches Maß steigen.

Für den wirtschaftlichen Erfolg der Gesellschaft besteht das Risiko, dass eine Beteiligungsgesellschaft vorzeitig liquidiert wird und diese Entscheidung durch die regelmäßige Beteiligung als Minderheitsgesellschafter nicht verhindert werden kann. Dies kann zu Renditeeinbußen führen.

Das Mietflächenangebot der einzelnen Beteiligungen richtet sich an ein bestimmtes Nachfrager-Segment. Nimmt die Nachfrage in diesem Teilsegment ab, kann dies zu Renditeeinbußen in den entsprechenden Beteiligungen oder auch ungeplantem Leerstand führen.

Für den wirtschaftlichen Erfolg der Gesellschaft besteht weiterhin das Risiko, dass bei Auslauf der Genussrechte bzw. Liquidation der Gesellschaft auf dem Zweitmarkt kein angemessener Preis für die noch gehaltenen Beteiligungen erzielt werden kann.

Risiko aus der Entwicklung der Beteiligungsgesellschaften

Es besteht das Risiko, dass sich die Einnahmen aus den Beteiligungsgesellschaften schlechter entwickeln als erwartet. Es bestehen unter anderem Risiken aus der Investition in Grundbesitz (zufälliger Untergang, Haftung der Beteiligungsgesellschaft als Eigentümer der Immobilie für alle Gefahren, die aus der Immobilie resultieren, Altlasten), aus Versicherungsdeckung (nicht versichertes, nicht ausreichend versichertes oder nicht versicherbares Schadensereignis), aus Leerstand, Mietausfall und Mietentwicklung sowie aus zusätzlichen Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten.

Kreditrisiko durch Fremdfinanzierung der Investition

Aufgrund einer möglicherweise langfristigen Zinsbindung und/oder später einsetzenden Tilgungen besteht in den betreffenden Beteiligungen das Risiko, dass die Gesellschaft an einer für sie positiv verlaufenden allgemeinen Entwicklung der Zinsen auf dem Kapitalmarkt nicht partizipieren kann.

Zudem besteht das Risiko, dass, sofern gegen vertragliche Pflichten des Darlehensvertrages verstoßen wird, der Darlehensgeber das Darlehen kündigt und den verbleibenden Betrag und weitere Kosten fällig stellt. Sollten diese Darlehensschulden nicht beglichen werden, besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank die bestellten Sicherheiten verwertet. Auch ist die Bank berechtigt, eine Verstärkung der Sicherheiten zu verlangen, insbesondere, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligungsgesellschaften verschlechtern oder sich vorhandene Sicherheiten wertmäßig verändern.

2. Chancenbericht

Anlageziel der Gesellschaft ist es, von den Immobilienstandorten der einzelnen Beteiligungen im Zusammenhang mit deren Nutzungszweck zu profitieren sowie marktgerechte Renditen zu erwirtschaften. Durch die Veräußerung der Immobilien soll die Gesellschaft ihr investiertes Kapital zurückerhalten bzw. gegebenenfalls an einem Veräußerungsgewinn partizipieren.

3. Gesamtaussage

Vor dem Hintergrund des bisherigen Verlaufs der Gesellschaft, des nahezu 100 %igen Vermietungsstandes in den Beteiligungsgesellschaften und des derzeit insgesamt positiven Marktumfeldes ist die Gesellschaft für die Bewältigung der künftigen Risiken aus Sicht der Geschäftsführung ausreichend ausgestattet. Risiken, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, sind derzeit nicht erkennbar.

VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Gesellschaft ist über die verzinsliche Anlage der vorhandenen Liquidität hinaus nicht berechtigt, in Finanzinstrumente zu investieren. Entsprechend bestehen im Zusammenhang mit der Verwendung von Finanzinstrumenten, mit Ausnahme des Ausfallrisikos der Bank, keine Risiken.

Ziel des Liquiditäts- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik.

Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt.

VII. Bericht über gezahlte Vergütungen

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2019 keine Mitarbeiter beschäftigt; die Gesamtsumme der im Geschäftsjahr 2019 von der Gesellschaft an ihre Mitarbeiter gezahlten Vergütungen belief sich folglich auf € 0.

An Gründungsgesellschafter oder diesen nahestehende Personen wurden im Geschäftsjahr fixe Bruttovergütungen von insgesamt T€ 28 berücksichtigt, die variablen Bruttovergütungen haben T€ 18 betragen. Die gezahlten Bruttovergütungen umfassen Vergütungen für das Portfoliomanagement (T€ 14), Verkaufsprovisionen (T€ 4), die Vergütung der persönlich haftenden Gesellschafterin (T€ 14) sowie die Vergütung der Treuhänderin (T€ 14).

Besondere Gewinnbeteiligungen sind gemäß Gesellschaftsvertrag nicht vorgesehen und wurden im Geschäftsjahr auch nicht gewährt.

VIII. Bericht über Zweigniederlassungen

Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Allgemeine Hinweise

Bei der Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg (Amtsgericht Hamburg HRA 114838) handelt es sich um eine kleine Personenhandelsgesellschaft i.S.v. § 264a i.V.m. § 267 HGB. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des BilRUG aufgestellt.

Bei der Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden nach den Gliederungsschemata für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Die Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Gemäß IDW RS HFA 18 werden Finanzanlagen in der Rechtsform von Personengesellschaften zu Anschaffungskosten abzüglich erhaltener Liquiditätsauszahlungen aktiviert. Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung werden die Beteiligungen auf ihren beizulegenden Wert abgeschrieben. Hierbei wird der beizulegende Wert bei Beteiligungen, die im Geschäftsjahr mindestens zweimal am Zweitmarkt gehandelt wurden mittels des gewichteten durchschnittlichen Handelskurses ermittelt. Im Übrigen erfolgt die Bewertung anhand eines Discounted Cash-Flow Modells, sofern nicht ausnahmsweise der Nettoinventarwert als Substanzwert angesetzt wird. Bei Wertaufholung werden entsprechende Zuschreibungen auf die Beteiligungen vorgenommen.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, die Guthaben bei Kreditinstituten und das Eigenkapital werden zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgte auf Basis einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung. Da es sich um kurzfristige Rückstellungen handelt, erfolgte weder eine Abzinsung, noch eine Berücksichtigung künftiger Kostensteigerungen.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die Beteiligungen enthalten auf dem Zweitmarkt erworbene Anteile an geschlossenen Immobilienfondsgesellschaften.

Kommanditkapital

Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt zum Stichtag EUR 10.000,00. Kommanditist mit einem Anteil in Höhe von EUR 9.700,00 ist die persönlich haftende Gesellschafterin Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 mbH, Hamburg. Ferner hält die Hesse Newman Capital AG, Hamburg, einen Anteil in Höhe von Euro 200,00 und die Hesse Newman Zweitmarkt AG, Hamburg, einen Anteil in Höhe von EUR 100,00.

Die Gesellschaft bilanziert zum 31. Dezember 2019 ein negatives Eigenkapital in Höhe von TEUR 2.219 (Vorjahr: TEUR 1.900). Aufgrund der Nachrangigkeit sämtlicher Ansprüche der Genussrechtsinhaber liegt insolvenzrechtlich kein Überschuldungstatbestand vor.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 9 (Vorjahr: TEUR 9) wurden im Wesentlichen für die Jahresabschlussprüfung und die Erstellung der Steuererklärung des Geschäftsjahres gebildet.

Verbindlichkeitenspiegel

Ansprüche auf Rückzahlung des Genusskapitals sowie die unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesenen Verzinsungsansprüche sind gegenüber den Ansprüchen aller gegenwärtigen und zukünftigen nicht nachrangigen Gläubiger nachrangig. Die Verzinsung des Genusskapitals beträgt 7,0 Prozent p.a. Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von über einem Jahr beträgt TEUR 3.867 (Vorjahr: TEUR 3.864).

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen mit TEUR 9 Erträge aus der Liquidation von Beteiligungen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 79 (Vorjahr: TEUR 69) beinhalten unter anderem Gebühren für das Portfoliomanagement einschließlich Vermittlungsprovisionen für Zweitmarktanteile in Höhe von TEUR 18 (Vorjahr: TEUR 15), Treuhand- und Haftungsvergütungen in Höhe von TEUR 27 (Vorjahr: TEUR 27), Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 10) sowie Versicherungsbeiträge in Höhe von TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 6).

Erträge aus Beteiligungen

Unter den Erträgen aus Beteiligungen in Höhe von TEUR 4 (Vorjahr: TEUR 3) werden erhaltene Gewinnauszahlungen ausgewiesen.

Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Am Bilanzstichtag bestanden keine weiteren in der Bilanz zu vermerkenden oder im Anhang anzugebenden bzw. aus der Bilanz oder Anhang nicht ersichtlichen Haftungsverhältnisse.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Im Geschäftsjahr 2019 erfolgte die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 mbH mit Sitz in Hamburg. Sie ist im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRB Nr. 118374 eingetragen. Das Stammkapital beträgt € 25.000,00.

Die Komplementärin wird durch ihren einzelvertretungsberechtigten und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiten Geschäftsführer vertreten:

Herr Jochen Kühn, Hamburg,

Herr Matthias Rudolph, Lüneburg.

Anlagespiegel

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 10.06.2020 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

An die Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1:

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 25 VermAnlG i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung des VermAnlG in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, die auch die von Treuhändern verwalteten Kapitalkonten umfassen, der Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 25 Abs. 3 VermAnlG unter Beachtung des Internationalen Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Für die von Treuhändern verwalteten Kapitalkonten beschränkt sich die Verantwortung der gesetzlichen Vertreter auf die Zuweisung der Gewinne, Verluste, Einlagen und Entnahmen zu dem Kapitalkonto des Treuhänders sowie auf die Einholung von Informationen zur Entwicklung der Kapitalkonten der von ihm treuhänderisch gehaltenen Anteile. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 25 Abs. 3 VermAnlG unter Beachtung des Internationalen Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus