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Hohe Verluste für Käufer von Denkmalschutzimmobilien nach 10 Jahren – besser eine Bestandsimmobilie kaufen?

Die RedaktionDienstag, 09.12.20143 Min Lesezeit47

Immer wieder wird seit Jahren mit dem Thema „Steuern sparen“ zum Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie animiert. Teilweise mit Versprechungen, die der Verkäufer letztlich nicht einhalten kann. Ihm wird das egal sein, denn er hat mit Abschluss des Kaufvertrages sein Geld verdient. Gleiches gilt dann zeitversetzt auch für den Bauträger. Mit Ihrer letzten Zahlung des Kaufpreises hat auch der Bauträger natürlich sein Geld verdient. Und Sie? Genau das haben wir uns mal angeschaut. Wir haben uns mal angeschaut, welche Kaufpreise in einer vergleichbaren Lage für eine Bestandsimmobilie zahlen muss, heißt eine Immobilie in vergleichbarer Lage vor rund 10 Jahren bis 12 Jahren saniert. Erstaunliches haben wir da festgestellt, ohne das diese Übersicht repräsentativ ist (sein kann), aber sie zeigt doch deutlich auf, dass sich nahezu kein Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie wirklich lohnt für den Erwerber. Natürlich werden jetzt die Verkäufer der Immobilien einwenden, „wir würden Äpfel mit Birnen vergleichen“, denn bei den Denkmalschutzimmobilien würde es sich ja um nahezu „Neubauimmobilien handeln“. Richtig, aber die von uns zu Vergleichszwecken herangezogenen Objekte waren damals auch neu saniert, also in einem TOP Zustand, und auch die Erwerber damals waren der Meinung dann später einmal mehr Geld dafür zu bekommen, als sie selber damals bezahlt haben. Es gibt wenige Erwerber, denen das wirklich auch gelungen ist. Natürlich war auch damals der Erwerbspreis geringer, aber ein Abschlag von über 30 % blieb bei allen Objekten, die wir uns damals angeschaut haben, für den damaligen Erwerber zurück. Für ihn also kein gutes Geschäft. Rechnet man dann noch drauf, was er jeden Monat an eigenem Geld zusätzlich bezahlt hat, dann war das kein gutes Geschäft, zumindest für den Erwerber nicht. Nochmals, wir finden eine Immobilie zur Altersvorsorge als eine gute Kapitalanlage, aber wir tendieren da eher Richtung dem Erwerb einer Bestandsimmobilie. Eine Bestandsimmobilie hat aus unserer Sicht eine Menge Vorteile. Hier sehen Sie beim Erwerb der Immobilie genau, was Sie kaufen. Sie wissen, dass die Wohnung vermietet ist, können sich das Mietkonto des Mieters anschauen……………..ob der Mieter seine Miete immer ordentlich bezahlt hat…………und können sich einmal die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen, dann wissen Sie genau, was mit dem Objekt los ist. Gleichzeitig erwerben sie aber mit der Wohnung auch die Instandhaltungsrücklagen, die bereits für diese Wohnung gebildet wurden. Wichtiger ist aber, sobald Sie den Kaufpreis bezahlt haben, bekommen sie jeden Monat die fälligen Mieteinnahmen, die aus Ihrer Wohnung resultieren. Bei Denkmalschutzimmobilien kaufen sie eine Ruine und erteilen einen Sanierungsauftrag. Die Bezugsfertigkeit der Wohnung kann dann bis zu 1,5 Jahren dauern. Sie kennen also weder Mieter noch haben Sie Einnahmen aus der finanzierten Immobilie. Im Gegenteil, hier müssen Sie möglicherweise sogar Bereitstellungszinsen dafür zahlen, dass die Bank Ihnen das Darlehen zur Verfügung stellt, was aber dann immer nur in Teilen abgerufen wird vom Initiator, so wie er mit der Sanierung der Wohnung vorankommt. Wen Sie dort dann nach Fertigstellung als Mieter bekommen, wissen sei zu dem Zeitpunkt noch nicht, auch nicht, ob der seine Miete dann pünktlich bezahlt. Ein wesentlicher Bestandteil der Berechnung der Steuerersparnis sind natürlich auch die zu zahlenden Zinsen. Da diese derzeit sehr gering sind, verringert sich natürlich auch die steuerliche Entlastung. Tatsache ist auch, dass nicht immer heute die Immobilie übergeben wird und morgen dann die steuerliche Entlastung auch trägt. Das Gegenteil ist der Fall. Uns sind Einzelfälle bekannt, wo die steuerliche Anerkennung bis zu 3 Jahre gedauert hat. In dieser Zeit haben sie zwar eine tolle steuerliche Berechnung vor sich liegen, aber auch einen deutlichen Mehraufwand, der von Ihnen zunächst einmal zu erbringen ist. Das sollten Sie immer beachten, wenn Sie eine Denkmalschutzimmobilie kaufen. Interessant ist aber auch, unterstellt, Sie setzen das gleiche Kapital wie bei einer Denkmalschutzimmobilie ein, dass Sie dafür wesentlich mehr qm für ihr Geld bekommen als bei einer Denkmalschutzimmobilie. Das wirkt sich natürlich mittel und langfristig auch auf Ihre Gesamteinnahmen aus, denn mehr qm bedeutet auch mehr Mieteinnahmen. Mehr Mieteinnahmen mehr Rendite für ihr Kapital. So einfach ist das.

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1 Komment

feistelbauer sagt:

Dienstag, 09.12.2014 um 21:50 Uhr

kleiner Denkfehler Sanierungsabschreibung läuft 12 Jahre :-), also nicht schon nach 10 Jahren verkaufen.

Beim Rest läßt sich trefflich streiten (im Sinne von diskutieren), aber jeder darf seine Meinung haben und das ist auch gut so.

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