Die südlichen Stadtteile befinden sich am rechten Rheinufer und sind gleichzeitig die Stadtgrenze als Abgrenzung zur Stadt Mainz (bei Mainz handelt es sich um die Landeshauptstadt des Bundeslandes Rheinland-Pfalz). Die Innenstadt liegt ungefähr 5 Kilometer vom Rhein weg und das Gebiet der Innenstadt erstreckt sich über eine weitläufige Talmulde. Der nördliche Teil der Stadt ist gleichzeitig der Hauptkamm des Taunus (Mittelgebirgslandschaft). Der nördliche Teil wird durch reizvolle Wälder umgeben. Im West sowie am Main gibt es eine Vielzahl von Weinbergen. Im Osten findet man größtenteils landwirtschaftlich genutzte Flächen (ungefähr 21 % der Stadtfläche ist Siedlungsgebiet, ca. 11 % sind Straßen und Verkehrsflächen und ungefähr 6 % sind Erholungsbereiche).
Die Bevölkerungsentwicklung
Die Entwicklung der Bevölkerung wächst seit mehr als 10 Jahren in der Stadt und dieser Zuzug hält an.. Im Jahr 2003 lebten in der Stadt ungefähr 272.000 Menschen: 10 Jahre später waren es bereits fast 80.000 Menschen mehr, welche in der Stadt wohnten.
Die Besonderheiten
Die Stadt ist jährlich ein Anziehungspunkt von vielen Touristen, weil es in der Stadt viel zu besichtigen gibt. Dazu gehört auch in der Villenbereichen sowie in der Innenstadt viel historische Bausubstanz (beispielsweise das Rathaus oder das Kurhaus). Ebenso verfügt die Stadt über zahlreiche und großzügig angelegte Grün- und Parkanlagen. Was die Kultur anbelangt, so gibt es eine Vielzahl von Museen zu besichtigen Ebenso ist es im Freizeitbereich. Auch hier entsteht keine Langeweile.
Darüber hinaus ist die Landeshauptstadt auch als das „Tor zum Rheingau“ bekannt. Dabei handelt es sich um eine Region im Einzugsgebiet, die von schönen Landschaften, einer gut mundenden Gastronomie sowie vielen Weingütern geprägt ist. Dabei kann jeder, egal ob er Wandern, Besichtigen von historischen Bauwerken oder Radfahren möchte, in der Taunus-Region sowie im Rheingau, seine eigenen Freizeitaktivitäten auswählen.
Ebenso bietet die Landeshauptstadt auch im Kulturbereich das eine oder andere. Dazu gehören u.a. das Stadttheater, der Kulturpalast oder das Pariser Hoftheater.
Zusätzlich wird den Schülern sowie den Erwachsenen ein sehr umfangreiches Bildungsangebot an Schulformen oder Erwachsenenbildungsmöglichkeiten zur Verfügung gestellt. Ebenfalls gibt es eine eigene Hochschule in der Stadt, deren Fachbereiche sich auf drei unterschiedliche Standorte innerhalb des Stadtgebietes der Landeshauptstadt verteilen.
Der Mietpreis
Der Mietpreis einer Wohneinheit oder eines Wohnobjektes hängt auch hier von einigen unterschiedlichen Punkten ab. Dabei sind vor allem das Baujahr, der Sanierungszeitpunkt, die Lage der Wohnungen sowie die Anzahl der Zimmer und deren aktuelle Ausstattung ausschlaggebend.
Für die Stadt gibt es ebenfalls den Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen. Bei der Mietpreiskalkulation wird die Höhe der Miete von Größe, Art, Ausstattung sowie die Beschaffenheit der Wohnungen sowie den Gebäuden beeinflusst. Aufgrund dieser Tabelle bewegt sich der geringste Quadratmeterpreis in der Nähe von 6-7 Euro und der höchster Preis oberhalb von 12 – 13 Euro.
In den Bezirken Sonnenberg sowie Nordost, wo sich aus das Nobelviertel Neroberg befindet, sind die Mietpreise am höchsten. Hier liegen die Mietpreise oberhalb von 11 – 12 Euro und kletterten seit 2007 um mehr als 20 Prozent. Noch stärkere Mietpreisentwicklungen gibt es im Stadtteil Heßloch (idyllisch mit Streuobstwiesen umgeben – dort wohnen ungefähr 700 Menschen). Hier lag die Steigerung seit 2007 oberhalb von 23 Prozent.
Wenn man als Beispiel den Stadtteil Sonnenberg näher betrachtet, handelt es sich hierbei um eine Mischbebauung, das neben den alten Villenanlagen auch eine größere Anzahl von Einfamilienhäuser , die im letzten Jahrhundert errichtet worden sind, beinhaltet. Dieser Stadtteil ist auch deshalb sehr attraktiv, weil dort auch einige Kindergärten sowie Grundschulen vorhanden sind und man sich für den täglichen Bedarf problemlos in den dortigen Geschäften eindecken kann, ohne in die Innenstadt zu fahren.
Die Kaufpreise
Die Preise in Quadratmetern liegen in den Topbezirken Sonnenberg sowie Nordost über 3.000 Euro (ein Anstieg seit 2007 zwischen 50 und 60 %) bei den Eigentumswohnungen. Ein noch höherer Anstieg für Eigentumswohnungen ist im Bezirk Breckenheim zu verzeichnen. Hier haben sich seit 2007 die Kaufpreise für eine Referenz-Eigentumswohnung verdoppelt.
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Was die Einfamilienhäuser angelangt, so liegen im Bezirk Sonnenberg und Nordost die Preise fast bei 800.000 Euro (ein Anstieg seit 2007 um fast 60 %). Eine ähnliche Entwicklung ist bei Einfamilienhäusern auch im Bezirk Mitte festzustellen. Hier erfolgte ein Anstieg seit 2007 um mehr als 65 %.
Im Stadtteil „die Halbhöhenlage“ entstanden in den früheren 20er und 30er Jahren viele Häuser mit Eigenleistung der Inhaber. Diese heute alten Häuser kosten ohne eine vorherige Renovierung über 500.000 Euro und bei den dort ebenfalls verstärkt abgerissenen Häusern entstehen viele Mehrfamilienhäuser im Neubau.
Vielfach wurden in den letzten Jahren nicht mehr repräsentative Altbauten durch Neubau-Projekte ersetzt – Ebenso erfolgte im Hainweg in Nordenstadt ein Neubau von ungefähr 1.200 Einheiten und in Bierstadt-Nord ca. 300 Einheiten und das in der Nähe des Zentrums.
Auch die Gewerbefläche der ehemaligen Sektkellerei Söhnlein in Schierstein wurde in ein Wohnprojekt umgewandelt.
Umso interessanter werden für Makler einige zentral gelegene Flächen, die in den vergangenen Jahrzehnten vom US-Militär genutzt wurden.
Auch die US-Streitkräfte, die ihr Hauptquartier für Europa von Heidelberg in die Stadt verlegt haben, sind begehrter Mietinteressenten. Hier werden häufig Mieten von Angehörigen des US-Militärs oberhalb des Marktniveaus gezahlt. Gerade im Offiziersbereich kommen hier modernisierte Wohnungseinheiten in den historischen Stadthäusern gut an.
Fazit
Der in der Stadt vorhandene Nachfrageüberhang erstreckt sich auf den kompletten Immobilienmarkt. In Top-Lagen gibt es in den vergangenen zwei Jahren Preiszuwächse jeweils im zweistelligen Bereich. Bei den mittleren Lagen ist der Anstieg zwar etwas moderater, aber dort geht es ebenfalls nach oben.
Da jedoch die Kaufpreise mindestens so schnell einen Anstieg erfahren hat, wie die Mietpreise, sind die Renditeerwartungen bei den Immobilien in der Stadt etwas verhaltener und die Experten gehen in Wiesbaden deshalb von einer leichten Seitwärts-Bewegung aus. Dazu tragen auch die in den kommenden Jahren geplanten und sicherlich auch ausgeführten Großprojekte an Wohnungsbestand dazu bei, dass sich das Angebot etwas erhöhen und somit den Preisanstieg etwas ausbremsen oder moderater gestalten wird.. Trotzdem bleiben die Preise für die Immobilien in der Stadt und deren Umgebung sehr werthaltig.
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