Die derzeitige wirtschaftliche Lage auf dem Immobilienmarkt ist schwierig. Die DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG, ein Unternehmen, das durch Immobilieninvestments Gelder von Anlegern eingesammelt hat, sieht sich in einer Lage, in der es Überlegungen gibt, Immobilien zu verkaufen, um Liquidität zu schaffen. Doch macht ein solcher Verkauf aktuell Sinn? Leider nicht – und hier ist der Grund, warum Anleger in einer solchen Situation besonders vorsichtig sein sollten.
1. Der aktuelle Immobilienmarkt: Ein Käufermarkt mit niedrigen Preisen
Der Immobilienmarkt befindet sich momentan in einer Phase, in der Angebote den Markt überfluten, aber die Nachfrage stark zurückgegangen ist. Dies hat dazu geführt, dass Immobilien nur noch zu sogenannten „Dumpingpreisen“ verkauft werden können. Wenn ein Unternehmen wie die DEGAG in dieser Phase Immobilien verkauft, ist es höchst unwahrscheinlich, dass es den tatsächlichen Wert der Immobilien realisieren kann. Die Folge: Ein Verkauf wäre ein schlechtes Geschäft, das langfristig die Verluste vergrößern könnte.
Für Anleger bedeutet dies, dass die aktuellen Immobilienwerte in einem solchen Verkauf nicht vollständig ausgeschöpft werden. Es wäre sinnvoller, die Immobilien zu halten und auf eine Markterholung zu warten, um zu einem späteren Zeitpunkt höhere Verkaufserlöse zu erzielen.
2. Belastete Immobilien: Die Rolle der Banken
Ein weiteres Problem ist, dass viele der Immobilien durch Bankkredite belastet sind. Das bedeutet, dass die Banken im Grundbuch eine sogenannte Rangstelle haben. Diese Rangstelle muss erst freigegeben werden, bevor ein neuer Käufer als Eigentümer eingetragen werden kann. In der Praxis heißt das:
Einnahmen aus dem Verkauf fließen zuerst an die Banken, um deren offene Forderungen zu begleichen.
Erst wenn alle Kredite der Bank zurückgezahlt wurden, könnte ein Überschuss für die DEGAG verbleiben – und dieser Überschuss wäre dann theoretisch für die Anleger verfügbar.
In der aktuellen Marktsituation ist es jedoch wahrscheinlich, dass der Verkaufserlös nicht einmal ausreicht, um die offenen Kredite zu decken, geschweige denn Geld an die Anleger auszuschütten.
3. Warum ein vorschneller Verkauf Anlegern nicht zugutekommt
Für die Anleger der DEGAG bedeutet ein vorschneller Verkauf der Immobilien also keinen Vorteil. Selbst wenn das Unternehmen Liquidität schaffen möchte, würde das eingenommene Geld in erster Linie zur Rückzahlung von Bankkrediten verwendet werden. Dies bedeutet, dass Anleger höchstwahrscheinlich leer ausgehen würden.
Die einzig sinnvolle Strategie ist daher, auf eine Verbesserung des Marktes zu warten. In besseren Zeiten könnten die Immobilien zu höheren Preisen verkauft werden, was die Chancen erhöht, dass am Ende etwas für die Anleger übrig bleibt.
4. Die Rolle der Berater und Vermittler: Wer trägt die Verantwortung?
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Berater und Vermittler, die den Anlegern die DEGAG-Investments vermittelt haben. Diese Personen tragen eine erhebliche Verantwortung, denn sie sind verpflichtet, Anleger über Risiken zu informieren und das Anlageprodukt sorgfältig zu prüfen.
Wann liegt ein Beratungsfehler vor?
Ein Vermittler begeht einen Beratungsfehler, wenn er:
Nicht auf die Risiken der Anlage hingewiesen hat, wie z. B. das Totalverlustrisiko.
Die finanzielle Situation des Emittenten (in diesem Fall die DEGAG) nicht geprüft hat und trotzdem ein Investment empfohlen hat, das wirtschaftlich nicht solide ist.
Fehlerhafte oder unvollständige Beratungsdokumentationen erstellt hat, die nicht nachvollziehbar belegen, dass der Anleger über die Risiken informiert wurde.
Falls solche Fehler vorliegen, können Anleger unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen die Berater oder Vermittler geltend machen.
5. Die Risiken für Berater und Vermittler
Berater, die DEGAG-Investments vermittelt haben, könnten jetzt selbst in Schwierigkeiten geraten. Es ist möglich, dass Anleger Klagen wegen fehlerhafter Beratung einreichen. Doch auch hier gibt es Hürden:
Fehlende Vermögensschadenshaftpflichtversicherung: Viele Berater verfügen nicht über eine Versicherung, die solche Ansprüche abdeckt. In diesem Fall haften sie nur mit ihrem persönlichen Vermögen – was häufig nicht ausreicht, um Schadensersatzansprüche zu bedienen.
Privatinsolvenz der Berater: Wenn mehrere Klagen gleichzeitig gegen einen Berater geführt werden, kann dies dazu führen, dass der Berater in die Privatinsolvenz gehen muss. In einem solchen Fall sind Schadensersatzansprüche der Anleger kaum durchsetzbar.
6. Rückforderung von Provisionen bei Insolvenz
Ein weiteres Risiko für Vermittler ergibt sich, falls die DEGAG insolvent werden sollte. In einem solchen Fall können die ausgezahlten Provisionen der Vermittler zurückgefordert werden. Denn bei einer Insolvenz wird geprüft, ob Zahlungen der letzten Jahre an Vermittler zurückgefordert werden können, um die Insolvenzmasse zu erhöhen. Für viele Vermittler wäre dies ein schwerer finanzieller Schlag.
7. Was sollten Anleger jetzt tun?
Für Anleger der DEGAG gibt es derzeit nur begrenzte Handlungsmöglichkeiten. Dennoch sollten sie folgende Schritte erwägen:
Professionelle Beratung suchen: Anleger sollten sich von einem erfahrenen Anwalt für Kapitalmarktrecht beraten lassen, um ihre individuellen Ansprüche zu prüfen.
Beratungsdokumentation prüfen: Wer über einen Berater in DEGAG-Produkte investiert hat, sollte die Protokolle und Dokumente der Beratung sorgfältig prüfen. Bei Beratungsfehlern könnten Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.
Geduld bewahren: Ein Verkauf der Immobilien zum aktuellen Zeitpunkt wäre wirtschaftlich unsinnig. Anleger sollten darauf drängen, dass die Immobilien gehalten werden, bis sich der Markt erholt hat.
Vorsicht bei Sammelklagen: Obwohl Sammelklagen eine Option sein können, sollte man berücksichtigen, dass die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen oft von der Vermögenssituation des Vermittlers abhängt.
Fazit: Geduld statt übereilter Entscheidungen
Die aktuelle Lage bei der DEGAG zeigt, wie wichtig es ist, bei Immobilieninvestments langfristig zu denken. Ein vorschneller Verkauf der Immobilien wäre für die Anleger kein Vorteil, da der Markt derzeit keine angemessenen Preise hergibt. Stattdessen ist Geduld gefragt, um auf bessere Zeiten zu warten.
Für Berater und Vermittler wird die Situation zunehmend heikel, da sie für mögliche Beratungsfehler haften könnten. Anleger sollten ihre Möglichkeiten prüfen, Schadensersatzansprüche geltend zu machen – allerdings immer unter Berücksichtigung der finanziellen Realisierbarkeit solcher Schritte. In der Zwischenzeit bleibt die Hoffnung, dass der Immobilienmarkt sich erholt und die DEGAG ihre Situation stabilisieren kann.
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