Immofonds für jeden geeignet?

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden verkauft wie warme Semmeln. Spektakuläre Pleiten und die Verurteilung einzelner Initiatoren wegen Kapitalanlagebetrugs zeigen jedoch, dass Sie sich als Anleger bei diesen meist als risikolos angebotenen Produkten („Immobilien sind immer sicher“) heftig die Finger verbrennen können.

Definition geschlossener Immobilienfonds

Immobilienfonds werden in zwei verschiedenen Formen angeboten: als „offene“ und „geschlossene“ Immobilienfonds. Dieser Unterschied ist entscheidend. Denn während bei geschlossenen Fonds alles mit einem bestimmten Immobilienprojekt steht und fällt, also ein sehr hohes Risiko besteht, können offene Fonds ständig Objekte kaufen und verkaufen und damit das Risiko viel besser steuern. Durch Finanzberater an der Haustür werden aber meist die riskanten geschlossenen Fonds angeboten. Der Anleger wird mit der Vertragsunterzeichnung Miteigentümer des finanzierten Objekts, das ein Bürogebäude, ein Gewerbepark, aber auch eine Seniorenresidenz sein kann. Lässt sich das Objekt nicht wie geplant vermieten, wackelt das gesamte Anlagekonzept.

Das Risiko der Anlage?

Der wirtschaftliche Erfolg von geschlossenen Fonds steht und fällt damit, wie erfolgreich das Investitionsobjekt vermietet werden kann. Auf keinen Fall sollten Sie sich aber auf die Sicherheit der gern als Verkaufsargument gepriesenen „Mietgarantien“ verlassen. Dahinter stehen regelmäßig kapitalschwache Firmen, die allenfalls für wenige Jahre eine bestimmte Mieteinnahme garantieren können. Wird die kalkulierte Miete nicht auf Dauer am Markt erwirtschaftet, ist der „Garant“ schnell pleite. Etwas mehr Sicherheit bieten schon in der Planungsphase geschlossene langfristige Mietverträge mit bekannten Firmen, z.B. aus der Lebensmittelbranche. Ob diese Verträge nach Ablauf des Mietvertrags wieder verlängert werden, ist allerdings schwer abzuschätzen. Sehr riskant wird es, wenn der Fonds komplett auf den freien Vermietungsmarkt setzt – und sich dabei verkalkuliert. Ein Überangebot an Büros und Wohnungen führt zum Preisverfall, eine Tatsache, die vielen geschlossenen Immobilienfonds und damit den Anlegern schon herbe Verluste eingebracht hat.

Steht das Fondsobjekt länger leer, droht im schlimmsten Fall sogar der Konkurs des Fonds und der Totalverlust der Anlagegelder. Ist die Beteiligung dann noch fremdfinanziert, kann sich die Kapitalanlage als existenzgefährdend erweisen, denn Ihre Kreditraten laufen weiter.

Bei Fondsobjekten im Ausland, z.B. in den USA, besteht darüber hinaus ein Währungsrisiko. Durch die Währungsschwankungen kann die Rendite sowohl steigen als auch fallen.

Ein Ausstieg aus dem Vertrag ist oft erst nach 15 oder 20 Jahren möglich. Doch auch dann wird nicht das eingesetzte Kapital, sondern nur der aktuelle Wert der Beteiligung ersetzt. Dieser fällt meist deutlich niedriger aus als das eingesetzte Kapital, weil gerade in der Anfangsphase lang laufender Fonds überwiegend Verluste produziert werden. Die Richtigkeit des Betrags kann der Anleger zudem nicht selbst prüfen, da das eine Aufgabe für Profis ist.

Auch wenn die Verkäufer solcher Fonds oft etwas anderes behaupten: Es gibt keinen nennenswerten Verkaufsmarkt („Zweitmarkt“) für die Anteile. Und selbst einen Käufer zu finden, ist meist aussichtslos. Soll das angelegte Geld schnell „abrufbar“ sein, ist ein geschlossener Immobilienfonds die völlig falsche Anlage.

Das Thema Steuervorteile

Nur wer viele Steuern zahlt, kann Steuern sparen. Für den Normalverdiener gilt dieses Verkaufsargument fast nie. Außerdem sollten Sie bedenken, dass sich Steuergesetze und persönliche Besteuerungsgrundlagen ändern können. Ohne „grünes Licht“ Ihres eigenen Steuerberaters sollten Sie die bei geschlossenen Immobilienfonds versprochenen Steuervorteile deshalb nicht für bare Münze nehmen.

Kosten

Beim Kauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds wird auf den Anlagebetrag immer ein „Agio“ – oft 5 Prozent und mehr – aufgeschlagen. Das kassiert der Vertrieb. Das restliche Geld wird keineswegs vollständig investiert. Im Prospekt versteckt finden sich Hinweise, dass Treuhänder, Steuerberater, Initiatoren und Kreditvermittler weitere hohe Beträge, zum Teil sogar fortlaufend, aus der Fondsanlage ziehen. Dieses Abkassieren gefährdet die Renditeversprechen.

Je stärker die Initiatoren in den Topf der Anlegergelder greifen, desto schwieriger wird es, diese Lücken am Markt durch Gewinne zu schließen. Denn Fondsbetreiber sind keineswegs wirtschaftliche Zauberer, auch wenn sie sich dieses Image gern geben.

Fazit

Augen auf wie bei allen Kapitalanlagen. Auch auf diesem Markt gibt es seriöse und unseriöse Anbieter. Mehr Sicherheit bieten Ihnen sicherlich die Angebote von börsennotierten Unternehmen, wie dem Unternehmen Conwert zum Beispiel.

mit freundlicher Unterstützung der Verbraucherzentrale Bayern