Die Werte für Wohnanlagen im bezahlbaren Wohnen werden weiter steigen, die nächsten Tage, Monate, Jahre, Jahrzehnte und Jahrhunderte! Während aktuell Spekulanten wie Projektentwickler die nicht für den langfristigen Eigenbestand bauen oder die großen DAX Wohnungsgiganten kurzfristig unter Druck kommen. Was Branchenfremde und leider auch 90% der Akteure in der Immobilienbranche nicht verstehen:
Der Langfristige klassische Wohnungsbestandshalter ist von all dem recht unbeeindruckt. Ganz im Gegenteil, sein Produkt die Mietwohnung erfährt gerade von Jahr zu Jahr ca. 20% Mietsteigerungen bei Neuvermietungen, besser war der Markt selten und der steigende Cashflow als einzig wirklicher langfristiger Werttreiber steigt aktuell sogar überdurchschnittlich.
Aber warum leiden andere Segmente der Immobilienbranche aktuell?
Um Erfolg zu haben, muss man lediglich den Markt verstehen. Gerne gehe ich etwas genauer darauf ein:
Der Preis einer Aktie ist beispielsweise abhängig vom Erfolg des jeweiligen Unternehmens sowie von der Nachfrage nach seinen Produkten. Diese können schnell an Wert verlieren, wenn sich ein Unternehmen negativ entwickelt, beispielsweise weil das Management falsche Entscheidungen trifft oder die hergestellten Produkte in disruptiven Märkten nicht mehr benötigt werden.
Die Preise von Rohstoffen verhalten sich ähnlich. Steigt die Nachfrage nach einem Rohstoff, erhöht sich sein Preis. Salz war beispielsweise einmal einer der wertvollsten Rohstoffe der Welt, ist heute jedoch fast wertlos.
Anders verhält es sich bei Immobilien. Der Preis für eine Wohnung ist seit Hunderten von Jahren immer im Verhältnis zum Einkommen der Menschen gekoppelt. Dieser langfristig bedeutende Wert steigt konstant und parallel zur Inflation. Zinsen hatten bisher keinen langfristigen Einfluss. Die historisch volatile „Zappelkurve“ der Zinsen beeinflusst diese langfristige Entwicklung nicht.
Kurzfristige Spekulanten oder Projektentwickler sind der Zinsentwicklung ausgeliefert. Erschreckenderweise war vor 2021 keiner der großen Akteure im Immobilienmarkt sich dieser Tatsache bewusst. Unternehmen wie der Wohnungsgigant Vonovia und große Projektentwickler wie Consus, Centrum oder Project haben nie die Realität der Preisbildung ihrer Produkte und die damit verbundenen kurzfristigen Risiken berücksichtigt.
Wie war es möglich, sich als Abhängiger von kurzfristigen Zielen so sehr der Realität der Preisbildung zu entziehen? Entwickler müssen verkaufen, wenn ihre Projekte abgeschlossen sind. Börsennotierte Wohnungsunternehmen wurden durch sinkende Zinsen künstlich aufgewertet, erhielten bessere Ratings, günstigere Zinsen und trieben so kurzfristig ihre Börsenkurse in die Höhe.
Diese Vorgehensweise ist Spekulation, und das Blatt wendet sich bekanntermaßen, sobald der wesentliche Faktor der Spekulation – die Zinsen – sich verändert. Daher sehen wir derzeit Insolvenzen von Projektentwicklern und eingebrochene Aktienkurse von Unternehmen wie Vonovia, LEG und Co.
Die wertvollen Immobilien der börsennotierten AGs sind nach wie vor wertvoll und erzeugen den gleichen Cashflow wie vor der Zinswende. Durch steigende Neuvermietungsmieten ist der Cashflow sogar gestiegen. Die Immobilien werden weiterhin an Wert gewinnen.
Die aufgesetzte Spekulation hat jedoch an Wert verloren. Einige müssen unter Druck verkaufen und wertvolle Investmentgüter aufgeben. Ärgerlich für Kleinaktionäre, die den Hochglanzpräsentationen und oft wenig erfahrenen Vorständen vertraut haben.
Der langfristige Immobilienhalter bemerkt Zinsveränderungen kaum. Wenn man beispielsweise eine Wohnanlage im Jahr 1990 zu Zeiten hoher Zinsen erworben hätte, würde man heute feststellen, dass der Wert sich vervielfacht hat. Dies gilt auch für eine Wohnanlage von 1950 oder 2021. Der Zuwachs entspricht in etwa der Inflation seit dem Kaufzeitpunkt. Zinsen, Baukosten und temporäre Nachfrage spielen hier keine große Rolle.
Dies sollten sich 95% der Immobilienmanager, Eigentümer, Händler, Banken und Finanzierer verdeutlichen.
Man darf durchaus verkaufen, wenn man die Faktoren versteht, die den Preis ausmachen. Ein solches Handeln ist der langfristigen Natur einer Wohnanlage jedoch nicht würdig. Eine Wohnanlage bleibt die beste und sicherste langfristige Geldanlage der Welt und wird in Zukunft weiterhin stark an Wert gewinnen.
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