Interview mit Rechtsanwältin Kerstin Bontschev zu den Schuldverschreibungen der AREL-Baubetreuung GmbH

Published On: Freitag, 11.10.2024By Die RedaktionTags: AREL-Baubetreuung GmbH Anlegerschutz, AREL-Baubetreuung GmbH Interview, V Investment

Frage: Frau Bontschev, die AREL-Baubetreuung GmbH hat besicherte Schuldverschreibungen unter der Bezeichnung „AREL10! Ankerinvestor“ im Gesamtnennbetrag von bis zu 812.000 Euro emittiert. Können Sie uns erklären, was Anleger bei dieser Art von Investition erwartet?

Antwort: Bei diesen Schuldverschreibungen handelt es sich um ein Finanzierungsinstrument, mit dem die AREL-Baubetreuung GmbH frisches Kapital am Kapitalmarkt einwirbt. Die Schuldverschreibungen sind mit einer Besicherung ausgestattet, was bedeutet, dass im Falle eines Zahlungsausfalls durch die Emittentin eine Sicherheit – in diesem Fall eine (Teil-)Grundschuld am finanzierten Grundstück – herangezogen werden kann, um die Forderungen der Anleger zu bedienen. Der Gesamtnennbetrag beläuft sich auf maximal 812.000 Euro, und jede Schuldverschreibung hat einen Nennwert von 1 Euro.

Frage: Die Emission erfolgt als sogenannte „tokenisierte Schuldverschreibungen“ auf einer Blockchain-Plattform. Was bedeutet das genau, und welche Vorteile oder Risiken ergeben sich daraus für Anleger?

Antwort: Die Emission der „AREL10! Ankerinvestor“ Schuldverschreibungen erfolgt auf Basis eines Kryptowertpapierregisters, was bedeutet, dass die Schuldverschreibungen als digitale Token auf einer Blockchain-Plattform verwaltet werden. Konkret erfolgt die Registrierung im Sinne des deutschen Gesetzes über elektronische Wertpapiere (eWpG). Für Anleger bietet dies eine transparente und effiziente Verwaltung ihrer Schuldverschreibungen, da Transaktionen über die Blockchain in Echtzeit nachvollziehbar sind.

Allerdings bringt dies auch technische Risiken mit sich. Die Anleger sind für die sichere Verwaltung ihrer Wallets und die Aufbewahrung ihrer Private Keys verantwortlich, da nur so der Zugang zu den digitalen Token gewährleistet ist. Geht ein Private Key verloren, kann der Zugang zu den Token nicht wiederhergestellt werden. Um diese Risiken zu minimieren, arbeitet die AREL-Baubetreuung GmbH mit einer Verwahrstelle zusammen, die die Verwaltung der Wallets unterstützt.

Frage: Die Schuldverschreibungen haben eine kurze Laufzeit und einen sehr hohen Zinssatz von 60 % p.a. Bis zum 31. Dezember 2024. Ist dies ein typisches Angebot im Markt, und welche Überlegungen sollten Anleger bei dieser Rendite anstellen?

Antwort: Ein Zinssatz von 60 % p.a. ist im Markt der festverzinslichen Wertpapiere äußerst ungewöhnlich und weist auf ein erhebliches Risiko hin, das die Emittentin eingeht, um Investoren anzuziehen. Eine solch hohe Rendite bedeutet immer, dass die Investition ein höheres Risiko mit sich bringt. Im vorliegenden Fall könnte das Risiko unter anderem darin bestehen, dass die AREL-Baubetreuung GmbH die Rückzahlung ihrer Verbindlichkeiten nicht sicherstellen kann, was möglicherweise auf die wirtschaftliche Lage oder den Kapitalbedarf des Unternehmens zurückzuführen ist.

Anleger sollten sich bewusst sein, dass die hohe Rendite mit der Möglichkeit eines Totalverlusts ihres investierten Kapitals einhergeht. Eine genaue Prüfung der wirtschaftlichen Situation der Emittentin und der Sicherheit des besicherten Objekts, also des finanzierten Grundstücks, ist daher unerlässlich, bevor man sich für eine Investition entscheidet.

Frage: Die Schuldverschreibungen sind besichert durch eine Grundschuld. Wie sicher ist diese Art der Besicherung, und was bedeutet das für die Anleger im Insolvenzfall?

Antwort: Die Besicherung durch eine Grundschuld bietet den Anlegern grundsätzlich eine gewisse Absicherung, da sie im Insolvenzfall der Emittentin vorrangige Ansprüche auf das finanzierte Grundstück geltend machen können. Das bedeutet, dass bei einer Insolvenz der AREL-Baubetreuung GmbH der Verkauf des Grundstücks dazu verwendet werden kann, die Schulden gegenüber den Anlegern zu tilgen.

Allerdings hängt die tatsächliche Sicherheit davon ab, wie werthaltig die Immobilie ist. Sollte der Verkaufswert des Grundstücks nicht ausreichen, um die gesamten Forderungen der Anleger zu decken, könnte es dennoch zu finanziellen Verlusten kommen. Anleger sollten sich daher auch über den aktuellen Marktwert und die Entwicklungschancen des finanzierten Objekts informieren.

Frage: Die AREL-Baubetreuung GmbH behält sich das Recht vor, die Schuldverschreibungen jederzeit vorzeitig zurückzuzahlen. Welche Auswirkungen könnte das auf die Anleger haben?

Antwort: Die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung bedeutet, dass die Emittentin die Schuldverschreibungen noch vor dem Laufzeitende tilgen kann. Dies kann für Anleger in zweierlei Hinsicht relevant sein: Einerseits erhalten sie bei einer vorzeitigen Rückzahlung ihr Kapital früher zurück, was für Anleger, die kurzfristig an Liquidität interessiert sind, attraktiv sein kann. Andererseits entgeht ihnen in diesem Fall möglicherweise ein Teil der erwarteten Zinszahlungen, wodurch die tatsächliche Rendite geringer ausfallen könnte als ursprünglich geplant.

Anleger sollten sich also der Tatsache bewusst sein, dass der Zinsertrag durch eine vorzeitige Rückzahlung begrenzt sein könnte. Es ist wichtig, diese Option in der persönlichen Anlageplanung zu berücksichtigen.

Frage: Gibt es aus Ihrer Sicht noch weitere Punkte, die Anleger beachten sollten, bevor sie in die „AREL10! Ankerinvestor“ Schuldverschreibungen investieren?

Antwort: Ja, definitiv. Es ist wichtig, dass Anleger die Risiken einer Investition in Schuldverschreibungen generell verstehen, insbesondere bei einem Emittenten wie der AREL-Baubetreuung GmbH, der möglicherweise einen erhöhten Kapitalbedarf hat. Dazu gehören unter anderem die wirtschaftliche Lage der Emittentin, die Bonität, der Wert der besicherten Immobilie und die Risiken, die mit der Verwaltung digitaler Wertpapiere verbunden sind.

Zudem sollten sich Anleger darüber im Klaren sein, dass die Schuldverschreibungen nur eingeschränkt handelbar sein könnten, was die Liquidität der Anlage einschränkt. Wer sein Geld kurzfristig benötigt, sollte in solche festverzinslichen, tokenisierten Wertpapiere nur mit Vorsicht investieren. Eine sorgfältige Lektüre der Anleihebedingungen sowie gegebenenfalls eine Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater sind dringend anzuraten, um die individuelle Eignung dieser Anlageform zu bewerten.

Frage: Vielen Dank, Frau Bontschev, für Ihre ausführlichen Erläuterungen.

Antwort: Sehr gerne. Ich hoffe, dass die Informationen den Anlegern dabei helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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Die Bilanz der AREL-Baubetreuung GmbH zum Geschäftsjahr 2022 wirft aus Anlegersicht mehrere wichtige Aspekte auf, die einer kritischen Analyse bedürfen. Hier sind die zentralen Punkte, die potenzielle Anleger berücksichtigen sollten:

1. Hohe Abhängigkeit von Fremdkapital

Verbindlichkeiten: Die Passivseite der Bilanz zeigt, dass das Unternehmen stark auf Fremdkapital angewiesen ist. Die Verbindlichkeiten betragen 4.681.843,36 EUR, während das Eigenkapital lediglich 159.884,06 EUR beträgt. Damit liegt das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital bei etwa 29:1, was auf eine sehr hohe Verschuldung hinweist.
Kurzfristige Verbindlichkeiten: Ein Großteil der Verbindlichkeiten (ca. 3,87 Mio. EUR) hat eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr, was eine erhebliche Liquiditätsbelastung in naher Zukunft bedeutet. Sollte die AREL-Baubetreuung GmbH Schwierigkeiten haben, diese Verbindlichkeiten fristgerecht zu bedienen, besteht ein erhebliches Risiko für die Anleger.

2. Eigenkapitalquote und Stabilität

Geringe Eigenkapitalquote: Mit einem Eigenkapital von etwa 159.884 EUR bei einer Bilanzsumme von ca. 4,9 Mio. EUR liegt die Eigenkapitalquote unter 5 %. Das ist extrem niedrig und bedeutet, dass das Unternehmen nur über sehr geringe Puffer verfügt, um Verluste abzufedern. Für Anleger bedeutet das ein hohes Insolvenzrisiko, da schon kleine finanzielle Rückschläge die finanzielle Stabilität des Unternehmens gefährden könnten.
Jahresfehlbetrag: Das Geschäftsjahr 2022 schloss mit einem Jahresfehlbetrag von 37.718,41 EUR, nachdem im Vorjahr noch ein hoher Verlust von 162.849,69 EUR verbucht wurde. Das negative Ergebnis zeigt, dass das Unternehmen weiterhin Schwierigkeiten hat, profitabel zu arbeiten.

3. Liquiditätssituation

Hohe Liquidität im Umlaufvermögen: Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die liquiden Mittel (Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten) von lediglich 110,02 EUR auf 1.876.761,13 EUR an. Diese Verbesserung ist zwar positiv und deutet darauf hin, dass das Unternehmen momentan über ausreichend Liquidität verfügt, um kurzfristige Verbindlichkeiten zu bedienen.
Potenzielle Unsicherheit durch Verbindlichkeiten: Die hohe Liquidität könnte durch die Aufnahme von Krediten oder durch Vorfinanzierungen zustande gekommen sein, was die Liquidität auf kurze Sicht zwar verbessert, aber auch zu einer erhöhten Zinslast und Rückzahlungsverpflichtung führt. Anleger sollten sich daher fragen, ob diese Liquidität nachhaltig ist oder lediglich ein temporärer Zustand.

4. Forderungen gegen Gesellschafter

Forderungen von 126.057,50 EUR gegen den Geschäftsführer: Ein bedeutender Teil der Forderungen und Vermögensgegenstände besteht aus einer Forderung gegen den Geschäftsführer (zugleich Gesellschafter) des Unternehmens. Es handelt sich hierbei um ein laufendes Verrechnungskonto ohne Verzinsung. Aus Anlegersicht ist dies problematisch, da es potenziell zu Interessenskonflikten führen kann. Zudem könnte die Rückzahlung dieser Forderungen unsicher sein, insbesondere wenn das Unternehmen oder der Geschäftsführer in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

5. Hohe Abhängigkeit vom Immobilienmarkt

Vorräte: Ein Großteil des Umlaufvermögens (2.381.752,17 EUR) besteht aus Vorräten, die wahrscheinlich in der Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke oder der in Ausführung befindlichen Bauprojekte enthalten sind. Dies macht das Unternehmen stark abhängig von der Entwicklung des Immobilienmarktes. Sollte sich der Markt abschwächen, besteht das Risiko, dass diese Vorräte nicht zum Buchwert veräußert werden können, was zu weiteren Abschreibungen führen könnte.
Marktrisiken: Der Immobilienmarkt in Deutschland ist derzeit volatil, mit Unsicherheiten durch Zinsänderungen und wirtschaftliche Schwankungen. Eine Wertminderung der Immobilienbestände könnte sich direkt negativ auf die Vermögenssituation der AREL-Baubetreuung GmbH auswirken.

6. Veränderungen im Anlagevermögen

Anstieg des Anlagevermögens: Das Anlagevermögen stieg von 48.804 EUR im Vorjahr auf 91.332 EUR. Dies könnte auf Investitionen in Sachanlagen oder Modernisierungen hinweisen. Angesichts der hohen Schulden sollte jedoch geprüft werden, ob diese Investitionen sinnvoll und nachhaltig finanziert wurden. Ein hoher Anstieg im Anlagevermögen könnte auch bedeuten, dass Liquidität in langfristig gebundenes Kapital geflossen ist, was kurzfristige finanzielle Flexibilität einschränken könnte.

7. Sicherheiten und Grundschulden

Gesicherte Verbindlichkeiten: Es besteht eine erhebliche Belastung der Vermögenswerte durch Grundschulden und andere Sicherheiten in Höhe von 3,42 Mio. EUR. Für Anleger bedeutet dies, dass im Falle einer Insolvenz vorrangige Gläubiger (z.B. Banken) Zugriff auf diese besicherten Vermögenswerte haben. Die nachrangigen Ansprüche der Anleihegläubiger könnten dadurch gefährdet sein, insbesondere wenn die Besicherung nicht den gesamten Wert der Verbindlichkeiten abdeckt.

Fazit aus Anlegersicht:

Die Bilanz der AREL-Baubetreuung GmbH weist auf ein hoch verschuldetes Unternehmen mit einer sehr niedrigen Eigenkapitalquote hin. Die hohe Verschuldung und die starke Abhängigkeit von kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhen das Risiko einer möglichen Zahlungsunfähigkeit. Zwar ist eine Verbesserung der liquiden Mittel erkennbar, doch könnte diese Liquidität stark von der Aufnahme von Fremdkapital abhängen, was wiederum die langfristige Stabilität gefährdet.

Besonders kritisch sind die Forderungen gegen den Geschäftsführer, die hohe Abhängigkeit vom Immobilienmarkt und die umfangreichen Besicherungen der Verbindlichkeiten zu sehen. Diese Faktoren könnten die Flexibilität des Unternehmens einschränken und bedeuten, dass Anleger bei einer Krise mit einem Verlust ihres investierten Kapitals rechnen müssen.

Für potenzielle Investoren ist es ratsam, sich vor einer Investition detailliert über die zukünftigen Projekte, die Cashflow-Planungen und die langfristige Strategie der AREL-Baubetreuung GmbH zu informieren, um das Risiko besser einschätzen zu können. Eine Investition in die „AREL10! Ankerinvestor“-Schuldverschreibungen sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn die Risikobereitschaft entsprechend hoch ist und eine gründliche Analyse der Bonität des Unternehmens durchgeführt wurde.

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