ISARIA Wohnbau AG miese Bilanz Abschreibung auf Finanzanlagen von fast 20 Millionen Euro

ISARIA Wohnbau AG

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Firma der Gesellschaft lautet „ISARIA Wohnbau AG“. Sie hat ihren Sitz in München und ist beim Amtsgericht München im Handelsregister unter dem Geschäftszeichen HRB 187909 eingetragen.

Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes aufgestellt. Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung werden einzelne Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung im Jahresabschluss zusammengefasst und im Anhang erläutert.

Die Gliederung des Jahresabschlusses wurde nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.

Alle Wertangaben erfolgen, soweit nicht anders angegeben, in Tausend Euro (T€). Durch die Darstellung in T€ kann es zu Rundungsdifferenzen kommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet. Soweit erforderlich, wird der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere beizulegende Wert angesetzt, sofern eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. Bei vorübergehender Wertminderung wird gemäß § 253 Abs. 3 S. 4 HGB keine Abschreibung vorgenommen.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, im Fall der Herstellungskosten inklusive Gemeinkosten, angesetzt. Sofern die beizulegenden Werte am Bilanzstichtag niedriger sind, werden diese angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit ihrem Nennwert bewertet. Wertberichtigungen werden dort vorgenommen, wo konkrete Ausfallrisiken vorlagen. Weiterhin werden Abschläge für überfällige Forderungen durchgeführt.

Der Ausweis der Bank- und Kassenbestände erfolgt mit dem Nennbetrag. Zinsen und Nebenkosten werden periodengerecht abgegrenzt.

Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben bzw. Einnahmen gebildet, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und in der Handelsbilanz gebildet. Die Bewertung erfolgt nicht abgezinst mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen. Daneben wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe der innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung gebildet, auch wenn diese die passiven latenten Steuern überschreiten.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen sind die erkennbaren Risiken und die ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlichen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im beigefügten Anlagespiegel (vgl. Anlage 1 zum Anhang) dargestellt.

Finanzanlagen

Die nachfolgenden Übersichten zeigen die zum Stichtag unmittelbar und mittelbar gehaltenen Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen:

^* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
^** Jahresergebnis nach Ergebnisabführungsvertrag

Mit Vertrag vom 13. Dezember 2019 wurde die ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH auf die ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 19. Dezember 2019.

Mit Vertrag vom 21. August 2019 wurde die ISARIA Stuttgart Baufeld 1a GmbH zum Stichtag 1. Januar 2019 auf die ISARIA Stuttgart GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 27. August 2019.

Die ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH hat ein vom Kalenderjahr abweichendes Geschäftsjahr. Dieses beginnt am 1. November und endet am 31. Oktober.

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 6. Dezember 2019 hat die ISARIA Wohnbau AG 10,1% der Anteile an der ISARIA Objekt Hansastraße GmbH erworben. Mit einem weiteren Kauf- und Abtretungsvertrag, ebenfalls vom 6. Dezember 2019, hat die ISARIA Wohnbau AG 1,0% der Anteile an der ISARIA Objekt Hansastraße GmbH erworben

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 21. März 2019 hat die ISARIA Wohnbau AG 6,0% Anteile an der Objekt Gustav-Heinemann Ring GmbH erworben.

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 21. August 2019 hat die ISARIA Wohnbau AG 5,1% Anteile an der ISARIA Stuttgart GmbH erworben.

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG mittelbar an nachfolgender Gesellschaft beteiligt:

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:

^* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
^** Jahresergebnis nach Gewinnabführungsvertrag

Die One Group GmbH hat mit Vertrag vom 17. April 2019 die ProReal Deutschland 8 GmbH und die ProReal Private 2 GmbH gegründet.

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH und die One Project Development AIF 4 GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

^* Jahresergebnis nach Ergebnisabführungsvertrag mit JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Holding GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Grundstücksholding GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Stuttgart 1 GmbH mittelbar an folgender Gesellschaft beteiligt:

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Vorräte wurden im Geschäftsjahr 2019 vollständig verkauft (Vj. T€ 55).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von T€ 35 (Vj. T€ 37) ausgewiesen.

Aktive und passive Latente Steuern

Latente Steuern werden auf temporäre Differenzen zwischen dem jeweiligen Bilanzansatz gemäß Handelsbilanz und Steuerbilanz berücksichtigt. Bei den Differenzen handelt es sich um Abweichungen aus der Bewertung von Finanzanlagen. Diese Abweichungen führen zu aktiven sowie passiven latenten Steuern.

Zudem bestehen zum 31. Dezember 2019 körperschaftsteuerliche und gewerbesteuerliche Verlustvorträge, auf die aktive latente Steuern auf Basis einer steuerlichen Fünf-Jahresplanung für die ISARIA Wohnbau AG gebildet werden. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde für die Körperschaftsteuer ein Steuersatz von 15,83% (inkl. Solidaritätszuschlag) und für die Gewerbesteuer ein Steuersatz von 17,15% zugrunde gelegt.

Zum Abschlussstichtag unterliegt gemäß § 268 Abs. 8 HGB der Überhang der aktiven latenten Steuern über die passiven latenten Steuern in Höhe von T€ 6.023 einer Ausschüttungssperre.

Eigenkapital

Das gezeichnete und im Handelsregister eingetragene Kapital (Grundkapital) der ISARIA Wohnbau AG beträgt zum Stichtag € 35.646.000,00 und ist eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose und auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von € 1,00.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2019 durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu € 17.823.000,00 bedingt erhöht. Das bedingte Kapital wurde zum Stichtag noch nicht in Anspruch genommen. Das bedingte Kapital vom 23. März 2012 wurde aufgehoben.

Der Vorstand ist zum 31. Dezember 2019 durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 4. Mai 2022 gegen Bar- und/oder Sacheinlage einmal oder mehrmals um insgesamt bis zu € 17.823.000,00 zu erhöhen, wobei das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann (Genehmigtes Kapital 2017).

Angaben gemäß § 152 Abs. 2 AktG

Die Kapitalrücklage des ISARIA Wohnbau Konzerns beträgt wie im Vorjahr T€ 43.963.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen untergliedern sich wie folgt:

Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse enthalten im Wesentlichen Erträge aus konzerninternen Weiterbelastungen an verbundene Unternehmen (T€ 7.093) und Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten (T€ 6.233). Bei den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Objekteinheiten handelt es sich mit T€ 6.198 um Erlöse aus einer Kaufpreismehrung im Zusammenhang mit einem Altprojekt.

Übrige sonstige betriebliche Erträge

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich überwiegend um Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen im Zusammenhang mit Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ 18.774).

Personalaufwand

Die ISARIA Wohnbau AG beschäftigte in 2019 durchschnittlich 82 (Vj. 69) Mitarbeiter.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf folgende Positionen:

Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens

Der Ausweis betrifft, wie im Vorjahr, in voller Höhe außerplanmäßige Abschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung.

Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen

Die Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen betreffen die Gewinn- und Verlustanteile aus Ergebnisübernahmen auf Grund bestehender Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsverträge.

Steuern vom Einkommen und Ertrag und sonstige Steuern

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag resultieren in Höhe von T€ 3.724 aus Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer und in Höhe von T€ 7.033 aus der Auflösung aktiver latenter Steuern aus Verlustvorträgen.

5. Sonstige Angaben

5.1 Haftungsverhältnisse

Bürgschaften

Patronatserklärungen

Einstandsverpflichtungen/ Schuldbeitritte

Aus Sicht der ISARIA Wohnbau AG ist, über die bereits gebildeten Rückstellungen hinaus, zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses die Wahrscheinlichkeit, dass die Gesellschaft aus den oben genannten Haftungsverhältnissen in Anspruch genommen wird, auf Grund entsprechender Bonität der Tochtergesellschaften, als gering einzustufen.

Auf die Erhebung einer Vergütung für die Haftungsübernahmen für verbundene Unternehmen wurde verzichtet.

5.2 Persönlich haftende Gesellschafterin

Die ISARIA Wohnbau AG war persönlich haftende Gesellschafterin bei folgenden Gesellschaften:

Als persönlich haftende Gesellschafterin bestehen Haftungs- bzw. Nachhaftungsrisiken für Verbindlichkeiten der genannten Gesellschaften (vgl. dazu auch die nachfolgenden Erläuterungen unter Tz. 5.3).

5.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

5.4 Organe der Gesellschaft und deren Vergütung

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt zusammen:

Die Bezüge für Mitglieder des Aufsichtsrats betrugen im Berichtsjahr T€ 61. Die Aufsichtsräte waren im abgelaufenen Geschäftsjahr Mitglieder in folgenden anderen Aufsichtsräten bzw. Kontrollgremien:

Herr Alexander Hesse

Frau Dr. Katharina Schade,

Herr Michael Haupt

Herr Jan-Christoph Düdden

Vorstand

Mitglieder des Vorstands waren im abgelaufenen Geschäftsjahr Herr Jan-Christoph Düdden (CEO) bis 28. Februar 2019, Herr Peter Finkbeiner (CEO) ab 1. März 2019, Herr Gerhard Wirth (COO), Herr Henrik Stratz (CFO) bis 30. April 2019.

Die folgende Übersicht zeigt die Vergütungen:

Bei den variablen Bestandteilen der Gesamtbezüge des Vorstandes für 2019 handelt es sich in Höhe von T€ 521 um Rückstellungen für vertraglich vereinbarte Boni. Hierbei handelt es sich um Beträge, die bei maximaler Zielerreichung ausbezahlt werden.

6. Angaben gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Am 30. August 2016 hat uns die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4”), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundene Unternehmen, mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der ISARIA Wohnbau AG die Schwelle von 50% am 24. August 2016 überschritten hat und 50,68% der Stimmrechte beträgt.

7. Honorar des Abschlussprüfers

Durch den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2019, die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, wurden für das Geschäftsjahr 2019 Honorare von insgesamt T€ 475 (Vj. T€ 284) berechnet. Diese betrafen mit T€ 253 (Vj. T€ 240) Abschlussprüfungsleistungen für die Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses, mit T€ 145 (Vj. T€ 4) andere Bestätigungsleistungen und mit T€ 0 (Vj. T€ 1) Steuerberatungsleistungen. Ferner wurden für sonstige Leistungen (Beratungsleistungen) Honorare von T€ 76 (Vj. T€ 39) berechnet.

Sämtliche angegebenen Honorare betreffen Nettohonorare ohne die gesetzliche Umsatzsteuer von 19%. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist für die Gesellschaft nicht abziehbar und damit aufwandswirksam zu erfassen.

8. Ereignisse nach dem Stichtag

Der Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft hat in 2019 einen Verkaufsprozess initiiert. In diesem offenen, transparenten und strukturierten Verkaufsprozess, der mit Unterstützung professioneller Berater durchgeführt wird, wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Vermögensgegenständen durch die Gesellschaft selbst einschließen. Die Gesellschaft befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer, es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die Gesellschaft eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögensgegenstände treffen und gegebenenfalls die strategische Zielsetzung neu ausrichten.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG hat Herrn Michael Meidlinger mit Beschluss vom 7. Februar 2020 und Wirkung ab 10. Februar 2020 zum Mitglied des Vorstandes des Unternehmens bestellt. Herr Meidlinger wird den Finanzbereich der ISARIA Wohnbau AG verantworten.

 

Entwicklung des Anlagevermögens für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

INHALTSVERZEICHNIS

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

II. Konzernsteuerung

III. Konzernstrategie

IV. Forschung und Entwicklung

V. Nachhaltigkeit

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

V. Mitarbeiter

3. Prognosebericht

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

III. Relevante Risiken und Chancen

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

5. Abhängigkeitsbericht

6. Angaben gemäß § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

7. Nachtragsbericht

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesellschaft“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“, „ISARIA Wohnbau Gruppe“, „ISARIA Wohnbau“ oder nur „ISARIA“ genannt) ist seit über 20 Jahren Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München. In den vergangenen Jahren expandierte das Unternehmen in weitere Metropolen wie Hamburg, Stuttgart und Frankfurt am Main. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften), plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Teil der Projektentwicklung ist in den meisten Fällen die Schaffung von Wohnbaurecht für zuvor gewerblich genutzte Flächen. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft auf Standorte, an denen mindestens 100 Wohnungen realisiert werden können.

Bedingt durch die Größe der akquirierten Grundstücke und den Prozess der Baurechtschaffung kommt es zunehmend zu sogenannten Quartiersentwicklungen, bei denen eine Mischung verschiedener Nutzungsarten, neben Wohnen also auch gewerbliche Komponenten für Einzelhandel und Büros sowie sozial geförderte Mietwohnungen und Kindertagesstätten realisiert werden. Die Gesellschaft hat sich in jüngerer Vergangenheit daher auch personell und organisationstechnisch auf die Abwicklung solcher Mischentwicklungen ausgerichtet.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung, aber noch vor Fertigstellung veräußert werden.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Durch die Akquisitionsstrategie der vergangenen Jahre ist die ISARIA Gruppe mit ihren Projekten in vier A-Städten präsent. Im Fokus des Konzerns steht der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands, der in den Metropolregionen rund um die Landeshauptstädte weiteres Entwicklungspotenzial für die ISARIA bietet. München bleibt weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Finanzprodukten für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Finanzprodukte der One Group werden bisher exklusiv in die Projekte der ISARIA Wohnbau investiert. Die One Group wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt.

Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der ISARIA Wohnbau

Anspruch des ISARIA Wohnbau Konzerns ist es, qualitativ hochwertige Wohnungen und Gewerbeimmobilien in attraktiven Lagen zu entwickeln und zum Kauf anzubieten. Der Maßstab sind die Wünsche der typischen eigentumsbildenden Haushalte und Gewerbenutzer. Luxusobjekte sind kein Kerngeschäft der Gesellschaft.

Der Vertrieb von Eigentumswohnungen und Häusern wird in der Regel durch für die Gesellschaft tätige, provisionsvergütete, freie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Weiteren nur noch von Mitarbeitern gesprochen) durchgeführt. Die zielgruppenorientierte Produktentwicklung, das Marketing und die Bereitstellung von attraktiven Verkaufsbüros und Musterwohnungen hingegen sind zentrale eigene Aufgaben der ISARIA Wohnbau. Wir haben uns auch auf die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern als Käufer eingestellt. Die Käufer werden mittlerweile überwiegend über das Internet auf die Produkte der Gesellschaft aufmerksam. Die Betreuung von Investoren, die komplette Projekte als Bestandsobjekte übernehmen, erfolgt durch darauf spezialisierte Mitarbeiter. Hierzu wird projektbezogen ein strukturierter Verkaufsprozess durchgeführt, für dessen Vorbereitung und Koordination ein externer Transaktionsberater hinzugezogen wird. Der Verkauf erfolgt in diesen Fällen in der Regel als „Forward-Deal”, sodass zu einem frühen Zeitpunkt im Projektverlauf die Erlösseite bereits verbindlich geregelt ist.

Das Unternehmen verfügt über ein kompetentes und eingespieltes Team von technischen Kundenberatern und kaufmännischen Mitarbeitern, die eine Vielzahl von Kunden im Jahr vom „Verkauf vom Plan” bzw. in der Bauphase bis zur Abnahme begleiten.

Als Projektentwickler deckt die ISARIA Wohnbau die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte mit externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

Projekte der ISARIA Wohnbau

T01 – Neubau-Projekte

Mit den in der Tabelle [T 01] aufgeführten Projekten generiert der ISARIA Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen. Die Angaben beziehen sich auf den Stichtag zum 31. Dezember 2019.

Organisationsstruktur

Die ISARIA Wohnbau AG steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte ISARIA Gruppe, insbesondere auch die Bereitstellung von Personal für ihre Projektgesellschaften. Diese Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von Immobilienprojekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die One Group GmbH mit ihren Tochtergesellschaften bildet innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns einen eigenen Teilkonzern. Innerhalb dieses Teilkonzerns nimmt die One Group GmbH ebenfalls die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft Aufgaben für ihre Tochtergesellschaften.

Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die ISARIA Wohnbau wird durch den Vorstand auf Basis gesetzlicher Bestimmungen und der vom Aufsichtsrat beschlossenen Geschäftsordnung geleitet. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau besteht nach der Satzung der Gesellschaft aus mindestens einer Person. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder. Er berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft. Wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Darüber hinaus kann er einen Vorstandsvorsitzenden bzw. Vorstandssprecher ernennen und dessen Stellvertreter bestellen. Der Aufsichtsrat besteht laut Satzung der ISARIA Wohnbau aus vier Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.

II. Konzernsteuerung

Um den Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen wir die Erwartungen aller Interessengruppen („Stakeholder“) im Blick haben.

Das Planungs- und Steuerungssystem der ISARIA Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus operative und strategische Entscheidungen für die Zukunft abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potenziale.

Finanzielle Kennzahlen

Der Vorstand orientiert sich bei der Steuerung des ISARIA Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

Die notariell beurkundeten Verkäufe und der Auftragsbestand bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz. Der Auftragsbestand bietet hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Auf Ebene des Teilkonzerns One Group ist das durch Finanzanlagen eingeworbene Kapital die zentrale finanzielle Kenngröße. Sie stellt ein konzerninternes Finanzierungspotenzial für unsere bestehenden sowie zukünftigen Projektentwicklungen dar.

Darüber hinaus steuert der Vorstand das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Erlösrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich regelmäßige Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist der Vorstand in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu identifizieren.

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der ISARIA Wohnbau

Der ISARIA Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel, bei denen neben Krediten von Banken und Versicherungen insbesondere auch Nachrangschuldverschreibungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. von durch die One Group emittierten Finanzanlageprodukten.

Das Finanzmanagement des ISARIA Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die auf Soll-Ist-Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Potentielle Unternehmenstransaktion

Der Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft hat in 2019 einen Verkaufsprozess initiiert. In diesem offenen, transparenten und strukturierten Verkaufsprozess, der mit Unterstützung professioneller Berater durchgeführt wird, wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Projekten und Vermögenswerte durch die Gesellschaft selbst einschließen. Die Gesellschaft befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potentiellen Käufer, es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die Gesellschaft eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögenswerte treffen und ggf. die strategische Zielsetzung neu ausrichten. In diesem Fall würden sich wesentliche Teile der in die Zukunft gerichteten Ausführungen in diesem Bericht verändern oder obsolet werden, insbesondere im Hinblick auf die zukünftige Strategie und Geschäftstätigkeit sowie die zukünftige Finanz- und Ertragslage.

Die nachfolgenden Ausführungen stehen insoweit unter dem generellen Vorbehalt dieser potentiellen Unternehmenstransaktion.

Strategische Zielsetzung: Wachstum

Die ISARIA Wohnbau AG zählt bereits heute zu den etablierten großen Projektentwicklungsgesellschaften für Wohnungsbau in Deutschland. Das Ziel der Gesellschaft ist es, ihre Position im Markt in den kommenden Jahren nachhaltig zu festigen.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1,7 Mrd. zu realisieren. Dabei werden bestehende Projekte teilweise auch über den fünfjährigen Planungshorizont hinaus entwickelt. Mithilfe dieser bestehenden Projekte sowie durch weitere Akquisitionen plant die ISARIA, auf mittelfristig einen durchschnittlichen Jahresumsatz von bis zu € 500 Mio. zu realisieren.

Regionaler Fokus

Kernkompetenz der ISARIA Wohnbau AG ist es, nach Baurechtschaffung Immobilienprojekte für private Erwerber und Globalkäufer mit mehr als 100 Wohneinheiten zu entwickeln und zu realisieren. Im Fokus steht der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands mit seinen Metropolregionen. Insbesondere die Metropolregionen stehen bei bereits heute unzureichenden Wohnungsbeständen vor der Herausforderung, stetig zunehmende Haushaltszahlen bewältigen zu müssen. Dies bietet ausgezeichnete Perspektiven für ISARIA als langjährig erfahrenen Immobilienentwickler mit ausgewiesener Expertise bei der Baurechtbeschaffung.

Diesen Ansatz hat die ISARIA Wohnbau in den vergangenen drei Jahren engagiert verfolgt und eine Vielzahl neuer Projekte erworben, zuletzt in 2019 je ein Grundstück im Heimatmarkt München sowie in Stuttgart.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtschaffung erbringt die ISARIA Wohnbau oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In beiden Fällen durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung. In Betracht kommt auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Im Einzelfall kann sich aber auch ein zeitlich begrenzter Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Je nach Chancen- Risiko-Profil der einzelnen Projekte können dadurch die zur Verfügung stehenden Eigenmittel möglichst optimal eingesetzt und in anschließenden Folgeprojekten reinvestiert werden.

Klarer Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien

Auch in Zukunft wird sich ISARIA auf die Akquisition und die Realisierung von Wohnbauprojekten konzentrieren. Hierbei zielt die Gesellschaft auf eine Projektgröße von mindestens 100 Wohnungen pro Projekt bei einem Investitionsvolumen ab ca. €10 Mio. je Grundstück und erwarteten Rohertragsmargen von mindestens 13% ab. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte belaufen sich in der Regel auf € 50 Mio. aufsteigend.

ISARIA konzentriert sich auf Wohnungen mit attraktiver Ausstattung im mittleren Preissegment. Hinsichtlich der Lage stellen eine gute Nahversorgung und Infrastrukturanbindung in die Zentren entscheidende Kriterien dar. In enger Abstimmung mit den lokalen Behörden erstellt ISARIA nachfrageorientierte Planungen, die auch die Mischnutzung (Kombination aus Wohn- und teilweise Gewerbeimmobilien, wie z. B. Einzelhandel) mit einschließt. Im Rahmen der sogenannten „Sozialen Bodennutzung“ in München oder vergleichbarer Programme in anderen Städten wird bei der Schaffung von neuem Wohnungsbaurecht regelmäßig auch der Bau von Sozialwohnungen auf einem Flächenanteil verlangt. Die Wohnbauprojekte erfolgen vor allem auf bereits versiegelten Flächen mit bestehenden Immobilien bzw, auf Konversionsflächen, um möglichst ressourcenschonend neuen Wohnraum zu schaffen.

Weitere Stärkung der Finanzierungsstruktur

Die Finanzkraft der ISARIA konnte bereits in den Vorjahren kontinuierlich verbessert werden. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 konnte der durchschnittliche Zinsaufwand weiter reduziert und die Profitabilität weiter gesteigert werden. Dies stärkt wiederum das Eigenkapital und verschafft weitere Spielräume für das weitere geplante operative Wachstum. Die Finanzierungsstruktur der Gruppe soll auch in den kommenden Jahren durch geeignete Instrumente weiter verbessert werden.

Daneben stellt die im Konzern integrierte One Group, die Projektentwicklungsfinanzierungen konzipiert und an Anleger vertreibt, eine wichtige Finanzierungsplattform dar. Dadurch erhält die ISARIA erforderliche Eigenmittel für den Zeitraum der Projektentwicklungen, um diese gewinnbringend zu investieren.

IV. Forschung und Entwicklung

Die ISARIA Wohnbau betreibt aufgrund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Ihre Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Allerdings ist die Gesellschaft ein stark Research-orientiertes Unternehmen.

Im „Top-down“-Ansatz werden von der strategischen Projektentwicklung alle wesentlichen deutschen Wohnungsmärkte hinsichtlich ihrer Marktchancen beobachtet und verglichen, Regional werden Expansionsmöglichkeiten in Großräumen bis hin zu Ortsteillagen untersucht. Auf neue und geänderte Wohnverhältnisse wird mit individuellen Produkten und neuen Grundrisstypen reagiert.

Im „Bottom-up“-Ansatz beobachten die Kundenbetreuung und der Vertrieb Wettbewerbsprodukte hinsichtlich Qualität, Preis und Vertriebserfolg und geben Erkenntnisse aus Kundengesprächen, etwa zu Ausstattungen, Grundrissen und Sonderwünschen, an die Projektentwicklung weiter.

Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften sowie Finanz- und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

V. Nachhaltigkeit

Die ISARIA Wohnbau verpflichtet sich zum nachhaltigen Handeln, da unsere Geschäftstätigkeit Auswirkungen weit über die Grenzen unseres Unternehmens hinaus entfaltet. Wir tragen deshalb Verantwortung dafür, nachhaltige Geschäftspraktiken zu entwickeln und umzusetzen, die sowohl unseren operativen Anforderungen als auch unserer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt gerecht werden. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch soziales und umweltbewusstes Handeln neben unserem Ansehen auch den Unternehmenswert zusätzlich steigern. Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in unsere Betriebsführung und Unternehmensstrategie basiert auf fünf zentralen Bausteinen.

Im Fokus unserer Bemühungen um Nachhaltigkeit steht unser Kerngeschäft: die Projektentwicklung. Die ISARIA Wohnbau nimmt als einer der führenden Projektentwickler eine wichtige gesellschaftliche Funktion innerhalb der Städte und Gemeinden ein, in denen wir aktiv sind. Unsere Projekte sind im wörtlichen Sinne nachhaltig, da diese eine „längere Zeit anhaltende Wirkung“ entfalten. In Anlehnung an das Baugesetzbuch gewährleisten unsere Planungen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt. Unsere Planungen tragen dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

Ökologische Verantwortung

Nachhaltigkeitsaspekte bei Ankauf und Bau

In Anbetracht der Tatsache, dass weltweit etwa 40% der Energie, 30% der Rohmaterialien sowie 20% des Wasserverbrauchs für Bau, Betrieb und Abriss von Immobilien verbraucht werden, ist eine nachhaltige Projektentwicklung eine Selbstverständlichkeit für uns.

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns nicht die alleinige Fokussierung auf niedrige Energieverbräuche während der Bewirtschaftung. Die energetische Betrachtung von Immobilien schließt über den gesamten Lebenszyklus vielmehr auch die „Graue Energie“ (zur Herstellung erforderliche Energie) sowie die durch die Lage der Gebäude induzierte Mobilität (ÖPNV, MIV) ein. Der Neubau von Immobilien wurde in der Vergangenheit zunehmend gesetzlich reguliert. Gleichzeitig verschärften sich die energetischen Anforderungen, die Gebäude im Betrieb erfüllen müssen. Verglichen mit dem deutschen Gebäudebestand weisen die Projekte der ISARIA Wohnbau unterdurchschnittliche Energieverbräuche auf. Für unsere Neubauprojekte mit Wohnnutzung und gewerblichen Anteilen werden grundsätzlich die Anforderungen der EnEV 2016 eingehalten und damit ein um 25% niedrigerer Primärenergiebedarf im Vergleich zur EnEV 2014. Zudem werden die gestiegenen Anforderungen an die Dämmung der Gebäudehüllen und vor allem den Primärenergiefaktor (bestimmt den Anteil an erneuerbaren Energien) erfüllt.

Die Anforderungen aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz 2016/2017 (EnEG) und aus dem Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) werden bei den Projekten der ISARIA Wohnbau konsequent umgesetzt. Für Heizung, Warmwasser und Kühlung stammt ein Anteil von 15% bis 50% aus erneuerbaren Energien. Hinsichtlich des Wärmebedarfs wird mindestens die Hälfte des Bedarfs durch Energiequellen wie Holzpellets, Erdwärme oder Luftwärmepumpen abgedeckt. Für die Kälte- und Wärmeversorgung der Projektentwicklungen wird der Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, z. B. mit einem Blockheizkraftwerk, oder über Fernwärme- bzw. Fernkältenetze geprüft und gegebenenfalls realisiert.

Nachhaltigkeitsaspekte in der Projektentwicklung

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns insbesondere das Heben und Identifizieren von Potenzialen, die mit den im Folgenden näher beschriebenen Begriffen „Graue Energie“, „Nachhaltige Mobilität“ oder „Brownland“ verbunden sind. Der Ankauf von Flächen, Grundstücken und Bestandsgebäuden anhand der nachfolgend aufgezählten Kriterien stellt im Rahmen der Projektentwicklungsaktivitäten der ISARIA Wohnbau das zentrale Steuerungsinstrument für nachhaltiges Handeln dar.

Nachhaltigkeitskriterien beim Ankauf

allgemein

zusätzlich bei Flächenentwicklungen

zusätzlich bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden

Diese Ankaufskriterien sind Leitplanken unseres unternehmerischen Handelns und stehen im Einklang mit dem gesellschaftlichen und politischen Diskurs zur „Nachhaltigen Stadt“, die soziale, ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen beim Bauen beachtet.

Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch die Revitalisierung von Brachflächen

Bei dem Ankauf von Grundstücken und Flächen achten wir darauf, möglichst keine Flächen auf der „Grünen Wiese“ („Greenfield“), sondern bereits baulich genutzte Flächen („Brownfield“) in Anspruch zu nehmen. Der sparsame und schonende Umgang mit dem Boden ist ein zentrales Politikanliegen und findet sich beispielsweise im 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung oder in der sogenannten „Bodenschutzklausel“ im Baugesetzbuch wieder. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung (2004) schlussfolgert: „Das Recycling von […] urbanen Brachflächen ist eine bereits an vielen Beispielen erfolgreich durchgeführte Strategie zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Revitalisierung von Städten.“ Aufgrund von früheren (gewerblichen) Nutzungen ist das Flächenrecycling oftmals mit umfangreichen Altlastensanierungen verbunden, wobei schädliche Substanzen fachgerecht entsorgt werden.

Daneben spielen bei „Brownfield“-Entwicklungen die Themen der Verringerung des Oberflächenversiegelungsgrads und der Renaturierung z. B. von bisher unterirdisch geführten Gewässern (vormals Bäche und Flussteile, die im Zuge der Industrialisierung unter die Erde in Kanälen geführt wurden) eine wichtige ökologische Rolle; zudem tragen diese Aspekte maßgeblich zum Freizeit- und Erholungswert im Quartier bei.

Die im Jahr 2019 fertiggestellten und in Entwicklung befindlichen Projekte belegen dies auch für die Gegenwart und Zukunft:

Erhalt der „Grauen Energie“ durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden

Bei dem Ankauf von Bestandsgebäuden achten wir darauf, dass die vorhandene Gebäudestruktur flexibel für neue Nutzungen ist. Unsere Konzepte basieren darauf, die in der vorhandenen Gebäudestruktur gebundene Energie, die beispielsweise für die Herstellung von Zement und Stahl notwendig war, zu erhalten und weiter zu nutzen. Gerade der Erhalt des bisherigen Rohbaus spart in erheblichem Umfang „Graue Energie“ im Vergleich zu Neubauten ein. Bei den Sanierungsarbeiten ist oftmals eine Altlastensanierung (z. B. Asbest) notwendig, da die früher eingesetzten Baumaterialien nach heutigen Standards als gesundheitsschädlich eingestuft werden. Weiterhin ist eine Infrastruktur wie Medienversorgung und Straßenerschließung zumeist gegeben.

Nachhaltigkeit in der Baurechtschaffungsphase

Bei der Realisierung aller Projekte finden intensive Abstimmungsgespräche mit Vertretern der Verwaltung und Politik statt. Im Rahmen der obligatorischen Öffentlichkeitsbeteiligung werden Bürger sowie Träger öffentlicher Belange in den Planungsprozess eingebunden. Geäußerte Bedenken oder Anregungen werden während des Bebauungsplanverfahrens im Abwägungsprozess berücksichtigt. Im Bebauungsplanverfahren gibt die ISARIA Wohnbau Gutachten in Auftrag, um die Auswirkungen der Planungen auf die Schutzgüter Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft sowie Kultur- und Sachgüter beurteilen zu können. Ergeben sich im Rahmen orientierender Untersuchungen Anzeichen schädlicher Auswirkungen, werden diese vertieft untersucht und Lösungsmöglichkeiten eruiert. Von besonderer Bedeutung sind Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen, die durch europarechtliche Vorschriften geschützt werden. Bei Eingriffen oder Beeinträchtigungen von deren Lebensräumen sind umfangreiche Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen erforderlich, die gemeinsam mit den zuständigen Behörden erarbeitet werden.

Nachhaltigkeitskriterien beim Bau

Das klassische Baugeschäft zur Errichtung unserer Wohnungen wird aufgrund unseres Geschäftsmodells von externen Generalunternehmern und Einzelgewerken durchgeführt, wobei die Steuerung der Planung und baulichen Ausführung im Aufgabenfeld unserer Projektleiter verbleiben. Unser nachhaltiges Handeln basiert auf vier Prinzipien, auf die wir unsere Auftragnehmer vertraglich verpflichten:

Mit diesen Punkten verpflichten wir unsere Auftragnehmer und deren Subunternehmer insbesondere zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns, zur Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie zur Einhaltung von gesetzlichen Standards zum Schutz der Natur. Ebenso beinhalten unsere Verträge umfangreiche Regelungen zur Vermeidung von Korruption und Schwarzarbeit, die durch regelmäßige Kontrollen überprüft werden.

Bei der Abnahme der Wohnungen von unseren Auftragnehmern wird überprüft, ob die Vorgaben der Bauleistungsbeschreibungen eingehalten werden und die Wohnungen den gesetzlichen Standards entsprechen (z. B. Energieeinsparverordnung, Brand- und Schallschutz), bevor diese wiederum an unsere Käufer übergeben werden. Ziel unseres Unternehmens ist die Übergabe von im Wesentlichen mangelfreien Wohnungen, um unser eigenes Qualitätsverständnis zu erfüllen.

Beitrag zum Klimaschutz

Mit unseren Quartierskonzepten wollen wir einen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Durch den Einsatz nachwachsender Rohstoffe sollen Energieeinsparungen erzielt werden. Unser aktuelles Projekt DIAMALTPARK wird mit einem Quartiersversorgungskonzept realisiert, bei dem ein Geothermie-Brunnen in Verbindung mit Wärmepumpen den Grundbedarf an Wärmeleistung abdeckt. Der Bauabschnitt bzw. das Teilprojekt DIA 6 wird als erstes im Münchner Raum realisiertes Teileigentumsprojekt größtenteils in Holzbauweise erstellt. Dabei werden sieben der acht oberirdischen Gebäude in Massivholzbauweise mit einem sehr hohen Vorfertigungsgrad errichtet.

Gesellschaftliche Verantwortung

Reduzierung des durch die Lage induzierten Energieverbrauchs dank Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen

Nach unserer Auffassung stellen in urbanen Räumen nachhaltige Mobilitätsformen (ÖPNV-, Rad- und Fußverkehr) zum Erreichen von Arbeitsplätzen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten das Rückgrat der zukünftigen Stadt dar. Daher sind bei unseren Projekten leistungsfähige U- und S-Bahn-Haltestellen grundsätzlich in wenigen Minuten fußläufig erreichbar. Die ebenso fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften, Kinderbetreuungseinrichtungen oder Restaurants ist für uns ein Kernelement von Urbanität. Unsere Auffassung eines nachhaltigen Handelns ist konform mit dem Grundsatzbeschluss „Nahmobilität“ der Landeshauptstadt München (2013) oder dem Weißbuch Innenstadt (2011) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Nachhaltige Mobilitätsformen weisen neben der bekannten ökologischen Komponente auch eine bislang eher weniger beachtete ökonomische Komponente auf, indem Haushalte, z. B. durch eine gute Anbindung an den ÖPNV, langfristig niedrigere Mobilitätskosten zu tragen haben.

Beteiligung der Städte an den Planungsgewinnen und Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum

Die ISARIA Wohnbau ist bei fast allen Projekten an die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) (München) oder vergleichbare Programme gebunden, bei der ein Teil des Planungsgewinns zweckgebunden für den Bau von Grundschulen, Kitas, öffentlichen Straßen oder Grünflächen an die jeweilige Stadt abgeführt wird und vertraglich verpflichtend Wohnungen für Einkommensschichten errichtet werden, die ansonsten vom Erwerb im freifinanzierten Wohnungsbau ausgeschlossen sind (geförderter Wohnraum). Mithilfe der Sozialgerechten Bodennutzung wird das gesellschaftliche Ziel erreicht, sozial durchmischte Quartiere zu realisieren.

Soziales Engagement

Bereits seit 2010 unterstützen wir das „Furaha Phönix Kinderhaus“ in Kenia, das Straßenkindern und AIDS-Waisen in eine bessere Zukunft hilft, indem es ihnen eine Schulausbildung und Perspektiven für ihr späteres Berufsleben ermöglicht.

Im Geschäftsjahr 2019 leistete die ISARIA zudem eine Spende für den Verein Kältebus München e.V. Dieser Verein leistet Akuthilfe für obdachlose Menschen in München.

Menschen und Arbeitsplatz

Dank unserer engagierten Mitarbeiter können wir auch im vergangenen Geschäftsjahr auf eine insgesamt positive Geschäftsentwicklung zurückblicken.

Mit unterschiedlichen Fort- und Weiterbildungen entwickeln wir die fachlichen Kenntnisse stets weiter und unterstützen unsere Mitarbeiter ebenso bei ihrer persönlichen Entwicklung.

Durch die Verknüpfung von Leistung mit individuellen Boni honorieren wir Top-Leistungen unserer Mitarbeiter, unabhängig von Position und Funktion. Individuell angepasste Arbeits- und Teilzeitmodelle sowie flexible Arbeitszeiten ermöglichen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf.

Weitere Informationen zu unseren Mitarbeitern finden sich im Kapitel 2.V.

Werte und Compliance

Unsere Compliance-Richtlinie legt die Werte fest, die das Handeln und die Orientierung der ISARIA Wohnbau bestimmen. Wir sind überzeugt, dass ethische und ökonomische Werte voneinander abhängig sind. Die Geschäftswelt muss einen fairen Umgang miteinander pflegen und im Rahmen der vorgegebenen Normen handeln. Die Compliance-Richtlinie zur Vermeidung von Korruption beinhaltet insbesondere interne Standards zur Vergabe von Aufträgen, der Annahme und Vergabe von Geschenken und Einladungen sowie Hinweise zur Vermeidung von Interessenskonflikten. Ebenfalls distanzieren wir uns klar von Diskriminierung jeder Art.

Das Handeln unserer festen und freien Mitarbeiter orientiert sich stets an der internen Compliance-Richtlinie. Durch klare Leitlinien werden unsere Mitarbeiter dazu angehalten, gegenüber Kollegen, Dienstleistern, Aktionären und unseren Kunden stets fair, respektvoll, professionell und integer aufzutreten.

Ökonomische Verantwortung

Unsere ökonomische Verantwortung orientiert sich am Leitbild des „Ehrbaren Kaufmanns“, der einen langfristigen wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesellschaftlichen Verantwortung verknüpft. Mit unseren Geschäftspartnern verbindet uns daher einerseits das Ringen um Preis und Qualität, andererseits blicken wir aufgrund der Prinzipien Fairness und Integrität auf beständige Partnerschaften und gemeinsame Erfolge zurück. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg dient nicht zuletzt unseren Mitarbeitern und Anteilseignern, indem wir das Eigenkapital des Unternehmens kontinuierlich steigern. Hierdurch bleiben wir auch in Zukunft handlungsfähig und können Investitionschancen wahrnehmen.

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Wachstum der Weltwirtschaft hat sich im Jahr 2019 weiter fortgesetzt, dabei aber an Dynamik verloren. Gründe für die sich abschwächende Weltkonjunktur waren unter anderem der Handelskonflikt zwischen den Vereinigten Staaten und China. Die Anhebung von Zollsätzen und die Ausweitung der Zölle haben den bilateralen Handel gebremst und die Unsicherheit über die weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen erhöht. Ebenso mehrten sich politische Unsicherheiten, etwa im Hinblick auf die lange Zeit unklaren Brexit-Modalitäten. Durch geopolitische Spannungen insbesondere im Nahen und Mittleren Osten und weiterer vermehrt auftretender globaler Risiken hat die Weltbank ihre Wachstumsprognose für die Weltkonjunktur für 2019 von anfänglich plus 2,9% auf 2,6% gesenkt.

Die deutsche Wirtschaft ist im vergangenen Jahr um 0,6% real gewachsen, nach 1,5% im Vorjahr. Positive Impulse kamen aus der florierenden Baukonjunktur, aus einem wachsenden Dienstleistungssektor sowie zunehmenden privaten und staatlichen Konsumausgaben. Als wesentliche Ursache für das gesunkene Wachstum in Deutschland identifiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie die schwächere Weltkonjunktur und Störungen aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld, eine schwächere globale Nachfrage nach Investitionsgütern, protektionistische Entwicklungen sowie die Auswirkungen des Brexit-Prozesses.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Das verlangsamte Expansionstempo der Weltwirtschaft schlägt sich auch am Markt für Projektentwickler nieder.

Die Entwicklung der Immobilienkonjunktur (als Indikator für die weiteren Aussichten) ist in diesem Jahr leicht rückläufig. Im Jahresvergleich 2018/2017 verzeichnete der Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (REECOX) noch einen Rückgang von 12,8%. Im aktuellen Vergleich 2019/2018 ist die Entwicklung mit einem Rückgang von 0,6% moderater.

Das Immobilienklima im Bereich Wohnbau hat gemäß bulwiengesa leicht abgenommen, wobei im letzten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal eine deutliche Erholung von 2,1% zu verzeichnen war. Im Jahresvergleich 2018/2017 ergab sich ein Rückgang von 6,4%, im Vergleich 2019/2018 verzeichnet der Index einen Rückgang von 3,5%.

Nach der aktuellen Marktstudie von bulwiengesa für Projektentwickler ist das Projektentwicklungsvolumen im Wohnsegment in den deutschen A-Städten rückläufig. Die Gründe für diesen Rückgang sind vielfältig. Die Kapazitäten der Bauwirtschaft sind weitgehend erschöpft. Der Engpass schlug sich wie im Vorjahr auch auf die Baupreise nieder. Das Statistische Bundesamt beziffert den Anstieg der Baupreise im dritten Quartal 2019 mit 4,1% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ebenfalls knapp und damit ein Preistreiber sind die hohen Grundstückspreise. Hinzu kommen regulatorische Restriktionen durch Auflagen für den Bau von gefördertem Wohnungsbau und energetische Maßnahmen.

Gleichzeitig erhöhten sich die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe. So stieg die Anzahl der Eingänge um 3,6% im Vergleich zum Oktober vergangenen Jahres. Das deutsche Baugewerbe prognostiziert ein Umsatzwachstum für das Jahr 2020 von 4% bis 7%. Die Steigerung der Bauleistung deutet auf das Abarbeiten der Auftragsbestände durch die Bauunternehmen hin. Die Bauverbände gehen im Jahr 2020 von einem Fertigstellungsniveau von 300.000 bis 310.000 Wohnungen aus, um den Nachfragebedarf zu decken, wäre allerdings eine Fertigstellung von ca. 340.000 Einheiten nötig.

Eine kontinuierliche Steigerung der Kaufpreise von Wohnimmobilien ist weiterhin gegeben. Das weiterhin unverändert günstige Zinsumfeld und die hohe Nachfrage von Anlegern und Selbstnutzern begünstigt das Preiswachstum.

Im Wohnungsbau stehen weiter alle Zeichen auf Nachfragewachstum. Auch wenn sich mancherorts der Trend leicht abschwächt, so nehmen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen in den sieben A-Städten weiterhin zu. Da die Bautätigkeit nicht in adäquater Weise mitwächst, steigt der sogenannte Nachholbedarf jährlich weiter an. Der Ausblick für Wohnprojektentwicklungen bleibt weiterhin positiv.

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind weiterhin als positiv einzuschätzen. Wir erwarten in allen Wachstumsregionen Deutschlands auch zukünftig ein gutes Umfeld.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Im Oktober 2019 hat die Bundesregierung eine Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse bis Ende 2025 beschlossen. Der aktuelle Gesetzesentwurf „Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ sieht vor, dass die Miete in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten auch über das Jahr 2020 hinaus maximal um 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf. Den Bundesländern soll damit für fünf weitere Jahre ermöglicht werden, die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind insbesondere neue Wohnungen (Baujahr nach 2014).

Weitere geplante Änderungen betreffen einen im September 2019 verabschiedeten Entwurf zum längeren Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete. Für die ortsübliche Vergleichsmiete soll künftig ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren gelten. Nach aktueller Rechtslage fließen die Mieten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, die in den vergangenen vier Jahren vereinbart worden sind. Hier liegt ein Gesetzesentwurf vor.

Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf über die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf vorgelegt. Demnach kann derjenige, der den Makler beauftragt, maximal 50% der Provision auf die jeweils andere Partei umlegen. Das soll zunächst nur bei selbstgenutzten Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) gelten. Damit wird das sogenannte Bestellerprinzip, das bereits seit 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt, teilweise auch auf den Erwerb von Wohneigentum ausgeweitet.

Das am 18. September 2018 eingeführte Baukindergeld für Familien mit Kindern, die eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung kaufen wollen, läuft Ende des Jahres 2020 aus. Um noch von dieser Förderung zu profitieren, muss der Kaufvertrag zum 31. Dezember 2020 unterschrieben sein.

Das Bundesverfassungsgericht stellte im Jahr 2018 den Reformbedarf der Grundsteuer fest. Die Bewertungsmaßstäbe seien veraltet und verfassungswidrig. Der Gesetzgeber wurde daher zur Reform der Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2019 verpflichtet. Die Bundesregierung hat ein Gesetzespaket aus drei miteinander verbundenen Gesetzesentwürfen (Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung und Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes) beschlossen. Der Bundesrat hat diesem Gesetzespaket zugestimmt. Oberstes Ziel der Neuregelung ist, das Grundsteuer- und Bewertungsrecht verfassungskonform und möglichst unbürokratisch umsetzbar auszugestalten. Dabei bleibt das dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag und kommunaler Hebesatz – erhalten. Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht erfolgt erstmals zum 1. Januar 2022. Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer – entweder bundes- oder landesgesetzlich – gelten dann ab 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter.

Im August 2019 wurden die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgestellt. Die Arbeitsgruppe hat den Reformbedarf des WEG geprüft. Ziel einer Reform ist unter anderem die leichtere Sanierung und Modernisierung von Wohneigentumsanlagen. Zudem wurde besonderes Augenmerk auf die Förderung der Elektromobilität und der Barrierefreiheit des Wohnens gelegt. Mit einem Referentenentwurf ist im ersten oder zweiten Quartal 2020 zu rechnen.

Am 25. Mai 2018 ist die Europäische Datenschutz-Grundverordnung in Kraft getreten, die das Bundesdatenschutzgesetz ersetzt hat. Eine der wichtigsten Neuerungen ist das grundsätzliche Verbot der Nutzung und Verarbeitung personenbezogener Daten, soweit die betroffene Person nicht ausdrücklich ihre Zustimmung hierzu erteilt hat. Auch die Höhe der Geldstrafen bei Verstößen wurde erheblich nach oben korrigiert. Nun müssen Unternehmen bei Verstößen gegen die Regelungen der Datenschutz-Grundverordnung bis zu € 20 Mio. oder 4% ihres Jahresumsatzes an Strafe zahlen. Im November 2019 ist das zweite Datenschutz-Anpassungs- und Umsetzungsgesetz EU in Kraft getreten, mit dem bundesdeutsche Vorschriften an die Europäische Datenschutz-Grundverordnung angepasst wurden.

Am 29. November 2018 haben sich die Länderfinanzminister auf Vorschläge zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes geeinigt. Damit soll insbesondere die Besteuerung von sogenannten „Share Deals“ ausgeweitet werden, indem die bisherige Beteiligungsschwelle im Falle eines Gesellschafterwechsels von 95% auf 90% herabgesetzt sowie die in der derzeitigen Fassung des Grunderwerbsteuergesetzes normierte Fünfjahresfrist für einen grunderwerbsteuerneutralen Gesellschafterwechsel auf zehn Jahre erhöht wird. Ursprünglich war vorgesehen, dass die Änderungen bereits zum 1. Januar 2020 in Kraft treten sollten. Aufgrund erheblicher Bedenken gegen einzelne Neuregelungen hat die Bundesregierung die Reform der Grunderwerbsteuer nun allerdings auf das erste Halbjahr 2020 verschoben.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in München

München ist weiterhin einer der Top-Wohnstandorte in Deutschland. Die Attraktivität hat sich seit unserer letzten Berichterstattung im Geschäftsbericht 2018 nicht verändert. Der Standort München belegt weiterhin in zahlreichen deutschlandweiten Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z. B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, stets die vordersten Ränge. So belegte München zuletzt wieder nach 2016 auch im „Prognos Zukunftsatlas 2019″ mit dem Landkreis und der Landeshauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland. Auch in internationalen Rankings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen. In der im März 2019 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität liegt München weiterhin zusammen mit Auckland auf Platz 3 und ist somit zugleich die lebenswerteste Stadt Deutschlands. Als „Stadt der DAX-Konzerne“ gehört sie zu den produktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnimmobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.

Wie in den anderen deutschen A-Städten herrscht auch in München eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Nach dem Anstieg des Kaufpreisniveaus für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren hat sich der Aufwärtstrend leicht abgeschwächt. In dem vom Gutachterausschuss der Stadt München zuletzt veröffentlichten Quartalsbericht für das erste bis dritte Quartal 2019 lag die Teuerungsrate bei unbebauten Wohnbaugrundstücken demnach bei durchschnittlich rund 15%. Bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um eine Aussage zur Preisentwicklung treffen zu können. Der Preis für Neubauwohnungen erhöhte sich in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel auf rund 8.300 €/m² (Vj. 7.650 €/m²) sowie in guten Wohnlagen im Mittel auf rund 8.800 €/m² (Vj. 8.200 €/m²).

Bereits seit 2014 wird regelmäßig die Frage diskutiert, ob es sich bei dieser Entwicklung um eine „Immobilienblase“ handele. So warnte beispielsweise die UBS vor Preisübertreibungen in deutschen Großstädten. Zwar geht – wie in anderen Städten – auch auf dem Münchner Markt die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander. Eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist allerdings noch nicht aussagekräftig. Zum einen darf das verfügbare Haushaltseinkommen bei der Frage der Erschwinglichkeit von Wohneigentum nicht vernachlässigt werden. Zum anderen kann die Preisentwicklung zumindest in München auch weitgehend fundamental begründet werden. Die Landeshauptstadt München befindet sich weiterhin in einer Wachstumsphase. In regelmäßigen Abständen publiziert das Planungsreferat der Stadt München eine Bevölkerungsprognose für die Landeshauptstadt. Gemäß der aktuellsten Publikation aus dem Jahr 2019 wird nach den stärkeren Zuwächsen der vergangenen Jahre mit 1,5% bis 2,1% Einwohnerwachstum pro Jahr zukünftig ein moderates Wachstum von durchschnittlich 0,7% pro Jahr erwartet. Die Zahl der Bewohner wird voraussichtlich 2030 die 1,7-Millionengrenze überschreiten, 2037 auf 1,8 Millionen ansteigen und 2040 bei 1,85 Millionen liegen.

In München besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien bei ausgedünntem Angebot. Die Entwicklung des Wohnungsmarkts in München der vergangenen Jahre war durch steigende Preise, knappes Angebot und vorherrschenden Wohnungsmangel geprägt. Die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen der letzten Jahre konnten die Nachfrage noch nicht erfüllen. Zwischen 2016 bis 2018 wurden in den sieben größten Städten gerade einmal 71% der benötigten Wohnungen fertiggestellt. München konnte den Bedarf nur zu 67% decken. Die Bedarfsunterdeckung der letzten Jahre führt zu einem hohen Baubedarf in 2019/2020. Laut IW-Report des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln lag der Baubedarf in 2019/2020 bei 12.500 Wohneinheiten. Dieser Spitzenwert wird den IW-Experten zufolge im Prognosezeitraum bis 2030 nicht mehr erreicht. Das IW Köln geht von einer Beruhigung des jährlichen Baubedarfs aus: in München werden demnach im Prognosezeitraum 2021 bis 2025 noch 8.900 Wohneinheiten, im Prognosezeitraum 2026 bis 2030 nur noch 6.900 Wohneinheiten jährlich benötigt (Quelle: IW-Report 28/2019, 22. Juli 2019).

Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklungen sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Die ISARIA Wohnbau ist mit einer vorhandenen Projektpipeline im Großraum München von rund 2.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten positioniert.

Der Wettbewerb für Wohnungsbau-Projektentwickler ist in Deutschland überwiegend kleinteilig organisiert. Viele kleinere Anbieter sind am Markt, die in den traditionellen Siedlungsstrukturen wenige kleinteilige Objekte entwickeln. Durch das seit Jahrzehnten starke Bevölkerungswachstum in München haben sich jedoch einige große Adressen etabliert, die im Wesentlichen das städtebauliche Wachstum gewährleisten. Zu diesem Kreis zählt seit einigen Jahren auch die ISARIA Wohnbau.

In München sind unter den Top 10 der größten Wohnungs-Projektentwickler auffallend viele regional konzentriert tätige Unternehmen zu finden, was typisch ist für den Münchner Projektentwicklermarkt. Aber es sind auch national bzw. international tätige Unternehmen am Markt aktiv. Insgesamt übernehmen die Top-10-Projektentwickler 39% der analysierten Projektfläche. Nach der im April 2019 veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2019 von bulwiengesa liegt die ISARIA Wohnbau auf Platz 3 unter den zehn größten Wohnungs-Projektentwicklern in München.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Hamburg

Hamburg ist mit rund 1,8 Millionen Einwohnern nach Berlin die zweitgrößte Stadt Deutschlands und eine der vier deutschen Millionenstädte. Im HWWI/Berenberg-Städteranking 2019 liegt Hamburg auf einem der vorderen Plätze mit guten Perspektiven, da Hamburg kontinuierlich ausgeglichene Bedingungen für Unternehmen und Bevölkerung bietet.

Auch in Hamburg, wie in vielen anderen deutschen Städten, ist das Bevölkerungswachstum durch den Zuzug vom Land in die Stadt geprägt. Laut Prognosen erwartet Hamburg von 2017 bis 2040 einen Bevölkerungsanstieg um bis zu 220.000 auf insgesamt 2,05 Millionen Einwohner.

Die Anzahl der Baugenehmigungen war gemäß JLL Residential City Profile Hamburg (Ausgabe 1. Halbjahr 2019) im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr (12.500) mit rund 11.100 leicht rückläufig. Mit den Fertigstellungen von über 10.000 Wohnungen im Jahr 2018 dagegen erzielte die Stadt ein 40-Jahres-Hoch. Auch in Hamburg wird Wohnungsbau durch die Verknappung verfügbarer Baugrundstücke zunehmend erschwert. Die Erschließung neuer Flächen für den Wohnungsbau in den Kernbereichen der Stadt wird in Hamburg daher prioritär behandelt. Einzelne Bezirke wie Altona und Wandsbek prüfen Möglichkeiten, ob sich innerstädtische Verkehrsachsen für eine dichtere Besiedlung eignen. Ebenso wird aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum die Stadt mit zahlreichen neuen Stadtteil- und Quartiersentwicklungen erweitert.

Trotz der rekordmäßig gestiegenen Bautätigkeit ziehen die Preise für Neubau-Wohnimmobilien auch in Hamburg weiter an. Gemäß dem LBS-Immobilienmarktatlas 2019 Hamburg und Umland vom April 2019 lag im Januar 2019 der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen im Hamburger Stadtgebiet bei 5.260 €/m² und damit 3,2% höher als ein Jahr zuvor. Auch Bestandswo hnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 4,2% von 4.304 €/m² auf 4.483 €/m².

In der aktuellen Marktstudie 2019 von bulwiengesa liegt Hamburg mit München am Projektentwicklermarkt auf gleichem Niveau. Mit einem Wachstum von 6% hat das Wohnsegment im Berichtszeitraum wieder an Bedeutung gewonnen und liegt mit seinem Anteil bei knapp 60% am Gesamtprojektentwicklungsvolumen. Künftig ist mit einer anhaltend hohen Entwicklungstätigkeit besonders in Bezug auf das Wohnsegment zu rechnen.

Der Markt für Wohnungsbau-Projektentwickler in Hamburg ist ähnlich strukturiert wie in München. Die Top-10-Akteure halten 36% des Marktvolumens aller Projektentwickler. Darunter befinden sich regional tätige aber auch national bzw. international tätige Unternehmen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Frankfurt am Main

Das Finanz- und Dienstleistungszentrum von Weltrang gehört als Mittelpunkt der dynamischen Wirtschaftsregion Frankfurt-Rhein-Main zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und ihre Internationalität geben der Stadt eine Spitzenstellung im europäischen Vergleich. Als Sitz der Europäischen Zentralbank ist die Stadt geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung.

Seit August 2018 ist die ISARIA Wohnbau durch das Projekt GREAT EAST am Markt der dynamischen und internationalen Metropole vertreten.

Die Finanzmetropole Frankfurt am Main zählt zu den lebenswertesten Städten in Deutschland. Dies spiegelt sich auch in den steigenden Einwohnerzahlen der Stadt wider. Am 18. Februar 2019 wurde die Zahl von 750.000 Einwohnern überschritten, das heißt, nach der Meldung im Juni 2014 mit der Überschreitung der 700.000-Marke ist Frankfurt in knapp fünf Jahren um 50.000 Einwohner gewachsen. Mit stetig wachsenden Zahlen um rund 10.000 Einwohner pro Jahr könnte die Einwohnerzahl von gut 800.000 Einwohnern erstmals im Jahr 2025 erreicht werden. Mit einer Einwohnerzahl von 3.033 Einwohnern pro km² zählt Frankfurt am Main zu den am dichtesten besiedelten Städten der Bundesrepublik.

Ein Viertel des hessischen Bruttoinlandsprodukts entfällt auf die Stadt Frankfurt am Main. Auch für die Zukunft orientiert sich Frankfurt am Main mit einem konstant wachsenden Bruttoinlandsprodukt am bundeseinheitlichen Wirtschaftstrend. Sinkende Arbeitslosenzahlen und die steigende Erwerbstätigkeit sprechen für einen starken Arbeitsmarkt. Ein hoher Anteil akademisch ausgebildeter Beschäftigter, eine hohe Internationalität sowie eine gute Erreichbarkeit zeichnet Frankfurt am Main als Arbeitsstandort aus. Die demografischen Prognosen bei der Bevölkerungsentwicklung, vor allem bei den unter 20-Jährigen und den Erwerbspersonen, sprechen für die Bankenmetropole.

In Frankfurt am Main dominiert das Wohnungssegment mit einem Anteil von etwa 56% den Projektentwicklermarkt. Nach dem Rekordjahr 2017 im Bereich Baufertigstellung mit 4.901 Wohnungen wurde im Jahr 2018 ein Rückgang um 27,8% auf insgesamt 3.538 Wohneinheiten verzeichnet. Jedoch hat sich bei den Baugenehmigungen der Aufwärtstrend mit einem Rekordwert von 6.349 genehmigten Wohnungen weiter fortgesetzt. Der geförderte Wohnraum wird von den Bauplanungsbehörden prioritär behandelt, sodass neue Bebauungspläne einen Anteil geförderten Wohnraums von 30% vorsehen. Gemäß dem City Profile Frankfurt von JLL für das erste Halbjahr 2019 beträgt der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt nunmehr 5 .620 €/m². Das Spitzensegment für Neubauobjekte lag hierbei bei mehr als 8.620 €/m².

Das Wettbewerbsumfeld in Frankfurt am Main wird durch viele langjährig auf diesem Markt aktive Unternehmen dominiert. Mit dem Ankauf von GREAT EAST in 2018 ist der ISARIA der Eintritt in den Frankfurter Markt gelungen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Stuttgart

Die Landeshauptstadt Stuttgart gehört mit rund 615.000 Einwohnern ebenfalls zu den größten Städten Deutschlands. Im aktuellen IW-Städteranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) belegt die Stadt in der Bewertung der aktuellen Lebenssituation Platz 3 sowie Platz 4 im Zukunftsindex. Die Schwabenmetropole ist mit ihrem Umland eines der weltweit führenden Produktions- und Innovationszentren und erweitert seit Jahren ihr Angebot an Studien- und Ausbildungsplätzen. Stuttgart zeichnet sich durch seine topografische Situation als Standort mit intensivem Wettbewerb aus, da die Anzahl der Immobilien in zentraler Lage geografisch aufgrund der charakteristischen Kessellage stark begrenzt ist. Bis 2030 wird für Stuttgart ein Bevölkerungswachstum von über 6% prognostiziert.

Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen lag 2018 mit ca. 1.850 Einheiten über dem Niveau der vergangenen zehn Jahre, reduzierte sich jedoch um 13% zum Vorjahreswert. Das Ziel des Stuttgarter „Bündnis für Wohnen”, jährlich mindestens 1.800 Wohnungen fertigzustellen, wurde erfüllt. Da aber die Zahl der Haushalte zwischen 2010 und 2018 um ca. 9% gestiegen ist und der Wohnungsbestand im gleichen Zeitraum nur um 4%, scheint das Wohnungsbauziel zu niedrig zu sein, um den Wohnraumbedarf der Stadt decken zu können. Die Baugenehmigungen sind 2018 mit einer Anzahl von 2.102, im Vergleich zu 1.460 im Vorjahr, zwar stark angestiegen, was aber den Bedarf an Wohnungen noch nicht deckt. Die Neubaukapazitäten sind angesichts der spezifischen geografischen Lage der Stuttgarter Innenstadt begrenzt.

Die Preise auf dem Stuttgarter Markt für Eigentumswohnungen stiegen auch im ersten Halbjahr 2019 um durchschnittlich 5% im Mittel. Am stärksten verteuerten sich Wohnungen im unteren Preissegment abseits der Top-Lagen, die preislich aber weiter unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Der Median bei den Angebotskaufpreisen für Neubauwohnungen liegt bei 4.460 €/m², wobei erhebliche Kaufpreisunterschiede aufgrund räumlicher Differenzierung festzustellen sind. Für erste Quartiere nördlich der Innenstadt liegt der mittlere Angebotspreis oberhalb von 6.000 €/m². Aufgrund der dynamischen Wirtschaftslage, des Nachfrageüberhangs u nd fehlender Investitionsalternativen sind weitere Preissteigerungen wahrscheinlich.

Das geringe Grundstückspotenzial prägt das Marktgeschehen in Stuttgart. Durch den gegenwärtig großflächigen Umbau der Innenstadt im Zusammenhang mit dem Bahnhofsneubau „Stuttgart 21” soll mit dem „Rosenstein-Quartier” zukünftig ein neuer Stadtteil entstehen. Bis dahin ist eine Verlagerung der Aktivitäten in dezentrale Lagen bzw. in das Umland die Folge.

Auch in Stuttgart ist die ISARIA nach der Akquisition zweier Grundstücke in 2017 sowie einem weiteren Ankauf in 2019 laut der bulwiengesa Projektentwickler Studie 2019 im Kreis der Top-10 Projektentwickler vertreten.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Personelle Veränderung im Vorstand

Herr Jan-Christoph Düdden, Vorstandsvorsitzender seit dem 21. Mai 2018, verließ zum 28. Februar 2019 die ISARIA Wohnbau AG und wechselte zu Hudson Advisors, einer dem Hauptaktionär Lone Star nahestehenden Gesellschaft.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 12. Februar 2019 wurde Herr Peter Finkbeiner mit Wirkung zum 1. März 2019 zum Vorstandsvorsitzenden der ISARIA Wohnbau AG bestellt.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG und Herr Henrik Stratz, CFO, haben einvernehmlich die Aufhebung seines Vorstandsvertrages zum 30. April 2019 vereinbart. Herr Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender der Gesellschaft, hat die Aufgaben im Finanzbereich übernommen.

Rückzahlung und Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen

Die LSREF4 Aria Investments S.à r.l., Luxemburg, als Muttergesellschaft der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG, hat 2018 mit der ISARIA einen Vertrag über die Ausreichung eines nachrangigen Darlehens geschlossen. Das Darlehen hatte ein Volumen von € 15 Mio. und eine vertraglich vereinbarte Verzinsung von 7,38% p.a. Die Auszahlung erfolgte im September 2018. Im Januar 2019 erfolgte eine Teilrückzahlung in Höhe von € 10 Mio. und im Februar 2019 die vollständige Rückzahlung. Auf das in 2017 ausgereichte Darlehen in Höhe von € 58,1 Mio. von der LSREF4 Aria Investments S.à r.l., Luxemburg, hat die ISARIA im Dezember 2019 eine Teilrückrückführung in Höhe von € 35 Mio. vorgenommen.

Die Kaufpreisforderung für das im Dezember 2018 veräußerte Objekt south one wurde im Februar 2019 beglichen und gleichzeitig wurde das Bankdarlehen in Höhe von € 28,1 Mio. zurückgeführt.

Nach erfolgreicher Veräußerung des Projekts H.TRIUM wurde das hierfür in Anspruch genommene Darlehen in Höhe von € 28,9 Mio. zurückbezahlt.

Die Hochbaufinanzierung für den Bauabschnitt DIA 6 im Projekt DIAMALTPARK wurde in Höhe von € 59 Mio. im November 2019 abgeschlossen.

Für den Grundstücksankauf in Garching wurde ein Darlehensvertrag zur Finanzierung des vollständigen Kaufpreises in Höhe von € 8 Mio. im Juli 2019 abgeschlossen.

Zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises wurde für das Projekt ZAM eine Finanzierung über € 76,5 Mio. im Februar 2019 abgeschlossen.

Das in 2018 erworbene Grundstück Hofer Straße in München wurde zum Zeitpunkt des Grundstücksankaufs aus Eigenmitteln bezahlt. Im April 2019 erfolgte nachträglich die Finanzierung in Höhe von € 13 Mio., sodass eine teilweise Eigenmittelrückerstattung erfolgte.

Das Grundstück HegenCenter in Hamburg wurde zum Zeitpunkt des Grundstücksankaufs in 2018 ebenfalls vollständig aus Eigenmitteln bezahlt. Es erfolgte im Juli 2019 die Finanzierung in Höhe von € 9,1 Mio., sodass auch hier eine teilweise Eigenmittelrückerstattung erfolgte.

Für das Projekt MD Papierfabrik in Dachau wurden Darlehensverträge zur Teilfinanzierung des Kaufpreises zur Übernahme weiterer Geschäftsanteile in Höhe von € 12 Mio. abgeschlossen. Des Weiteren erfolgte eine Aufvalutierung des bereits bestehenden Darlehens.

Weiterhin erfolgte der Grundstücksankauf Rümelinstraße in Stuttgart. Hierzu wurde eine Grundstücksfinanzierung in Höhe von € 7,2 Mio. im Juli 2019 abgeschlossen.

Bei den Projekten Rosensteinstraße 12 sowie RosensteinTrio in Stuttgart konnten die Grundstückskreditverträge in Höhe von € 26,5 Mio. im Juli 2019 finalisiert und abgeschlossen werden.

Im Rahmen der Hochbaufinanzierung für GREEN LEVELS in München wurde eine zusätzliche Nachrangfinanzierung in Höhe von € 30 Mio. im September 2019 abgeschlossen.

Ein in 2018 ausgereichtes Darlehen eines Immobilieninvestors in Höhe von € 20 Mio. wurde im Berichtsjahr vollständig getilgt.

Wesentlicher Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Mai 2019

Die ordentliche Hauptversammlung hat für das Geschäftsjahr 2018 der ISARIA Wohnbau AG vom 3. Mai 2019 beschlossen, die Mitglieder des Aufsichtsrats in ihrem Amt zu bestätigen bzw. neu zu wählen. Frau Dr. Katharina Schade, die mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 23. August 2018 bereits Mitglied des Aufsichtsrates war, wurde nun im Rahmen der Hauptversammlung als Aufsichtsratsmitglied gewählt. Herr Dominique Cressot hat zum 3. Mai 2019 sein Amt als Mitglied des Aufsichtsrats niedergelegt. An seiner Stelle wurde Herr Jan-Christoph Düdden im Rahmen der Hauptversammlung in den Aufsichtsrat gewählt.

Des Weiteren erfolgte die Zustimmung zum Abschluss eines Gewinnabführungsvertrags zwischen der ISARIA Wohnbau AG und der ISARIA Grundstücksholding GmbH als Untergesellschaft. Beide Gesellschaften gehören zum ISARIA Wohnbau Konzern und haben ihren Sitz in München.

Vertriebsstart und Platzierung ProReal Deutschland 7

Am 1. Februar 2019 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Verkaufsprospekt des ProReal Deutschland 7 gebilligt. Mit der nachrangigen Namensschuldverschreibung ProReal Deutschland 7 können sich Anleger mittelbar an der Finanzierung, Entwicklung und damit an der Schaffung von neuem Wohnraum beteiligen. Beim ProReal Deutschland 7 handelt es sich um eine nachrangige Namensschuldverschreibung nach dem Vermögensanlagengesetz. Investitionsschwerpunkt ist das Wohnimmobiliensegment in deutschen Großstädten. Die geplante Laufzeit des ProReal Deutschland 7 beträgt drei Jahre. Die Grundlaufzeit endet folglich am 31. Dezember 2022. Die Anlegergelder werden ab dem 1. Januar 2020 mit bis zu 6% p.a. verzinst. Investoren, die bis zum 31. Dezember 2019 ihre Pflichteinlage vollständig und unwiderruflich eingezahlt haben, erhalten zudem eine sogenannte Frühzeichnerverzinsung in Höhe von maximal 4% p.a. Ende 2019 beendete die One Group erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 7 und schloss die Vermögensanlage mit einem Emissionsvolumen von über € 100 Mio.

ProReal Deutschland 6 erfolgreich geschlossen

Im Juni 2019 beendete die One Group erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 6. Der ProReal Deutschland 6 schließt mit einem Emissionsvolumen von über € 60 Mio. Das ursprünglich geplante Emissionsvolumen der nachrangigen Namensschuldverschreibung lag bei € 50 Mio. Die geplante Laufzeit endet am 31. Dezember 2021. Die geplante variable Verzinsung beträgt seit dem 1. Januar max. 6,0%.

Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 4 an die Anleger

Mit der Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 4 zum 30. September 2019 wurden eingeworbene Mittel in Höhe von € 72 Mio. zum Ende der Laufzeit planmäßig an die Anleger zurückgeführt.

Vertriebsstart ProReal Deutschland 8

Am 22. November 2019 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Verkaufsprospekt des ProReal Deutschland 8 gebilligt. Beim ProReal Deutschland 8 handelt es sich um eine nachrangige Namensschuldverschreibung nach dem Vermögensanlagegesetz. Mit dem ProReal Deutschland 8 können sich Anleger mittelbar an der Finanzierung, Entwicklung und damit an der Schaffung von neuem Wohnraum beteiligen. Investitionsschwerpunkt ist das Wohnimmobiliensegment in deutschen Großstädten. Die Mindestzeichnungssumme beträgt € 10.000 zuzüglich bis zu 3,5% Agio. Die Grundlaufzeit der Namensschuldverschreibungen endet plangemäß am 30. Juni 2023. Es besteht eine Verlängerungsoption der Gesellschaft um bis zu insgesamt maximal 18 Monate.

Grundstückserwerbe

München – Objekt in Garching

Die ISARIA hat am 4. Juli 2019 ein Grundstück in Garching gekauft. Auf dem ca. 15.700 m² großen Teilgrundstück sollen ca. 6.000 m² Wohn- und Nutzfläche entstehen. Das Bebauungsplanverfahren läuft derzeit. De r städtebauliche Vertrag wird voraussichtlich im ersten Quartal 2020 unterschrieben.

Stuttgart – Objekt Rümelinstraße

Im Juli 2019 erfolgte der Zukauf eines weiteren Grundstücks in direkter Nachbarschaft des Vorhabens RosensteinTrio. Hierbei handelt es sich um die Liegenschaft Rümelinstraße 38 mit ca. 3.500 m² Grundstücksfläche. Für das mit einem Bürogebäude bebauten Grundstück liegt ein Bebauungsplan vor, der ein Kerngebiet ausweist. Auf Basis dieses Planrechts wird die Entwicklung eines Neubauvorhabens für die Nutzung als Serviced Apartments bzw. Aparthotel angestrebt. Es erfolgte eine Machbarkeitsstudie, auf Basis derer ab dem ersten Quartal 2020 die Betreibersuche für das Vorhaben gestartet werden soll. Das Gebäude ist noch bis Ende 2020 vermietet. Anschließend sollen unmittelbar der Rückbau des Bestands und die Bebauung des Vorhabens beginnen.

Globalverkauf

Objekt H.TRIUM

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Mai 2019 wurde der Gewerbeteil (Bürogebäude) des Objekts H.TRIUM im Rahmen eines „Forward-Deals“ global veräußert. Die ISARIA verpflichtet sich im Rahmen des Vertrags zur schlüsselfertigen Bebauung und Erstvermietung der Flächen. Derzeit laufen noch die mieterspezifischen Ausbauarbeiten nach Vermietungsfortschritt.

Des Weiteren wurde das zu Wohnzwecken nutzbare Gebäude des Objekts H.TRIUM, das sich im rückwärtigen Teil des Grundstücks befindet, im Juni 2019 verkauft. Hierbei handelt es sich sowohl um frei finanzierten Wohnungsbau als auch um Sozialwohnungen.

Viktoriastraße

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2019 wurde das Objekt Viktoriastraße mit der gesamten, denkmalgeschützten Bestandsbebauung als Globalverkauf im Wege eines „Share Deals“ veräußert. Der Eigentumsübergang an den Gesellschaftsanteilen der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH wird im ersten Quartal 2020 stattfinden.

DIAMALTPARK-DIA1

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2019 wurde der Bauabschnitt DIA1 vom Gesamtprojekt DIAMALTPARK global im Rahmen eines „Forward Deals“ erfolgreich veräußert. Der Bauabschnitt DIA1 wurde ausschließlich als öffentlich geförderte Wohnbebauung geplant. Die ISARIA verpflichtet sich im Rahmen des Vertrages zur schlüsselfertigen Bebauung. Die Umsatzrealisierung wird zeitraumbezogen gemäß Fertigstellungsgrad erfolgen. Die Fertigstellung ist für 2021 geplant.

DIAMALTPARK-DIA3

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Oktober 2019 wurde der Bauabschnitt DIA3 vom Gesamtprojekt DIAMALTPARK global im gegenwärtigen Zustand veräußert. Der Kaufvertrag beinhaltet keine Bebauungsleistung durch ISARIA. Im DIA 3 befindet sich eine denkmalgeschützte Bestandsbebauung. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand nach Zahlung des Kaufpreises im Januar 2020 statt . Die Umsatzrealisierung erfolgt entsprechend in 2020.

Firnhaber Straße

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom November 2019 wurden die Grundstücke in Augsburg an der Firnhaberstraße mit einer Gesamtfläche von 87.519 m² als Globalverkauf mit der gesamten, teils denkmalgeschützten Bestandsbebauung im Wege eines „Asset Deals“ veräußert. Der Kaufvertrag beinhaltet keine Bebauungsleistung durch ISARIA. Der Übergang von Nutzen und Lasten ist am 31. Dezember 2019 erfolgt. Der Verkauf ist in den Umsatzerlösen des Geschäftsjahres enthalten.

Projekte Region München

Im Projekt DIAMALTPARK in München-Allach wurde mit Inkrafttreten des Bebauungsplans am 10. April 2018 die Baurechtschaffung für dieses Großprojekt abgeschlossen. Für die ersten beiden Baufelder (DIA 1 und DIA 2) mit 335 Wohneinheiten (ca. 30.500 m² Geschossfläche) erfolgte der Baubeginn im Februar 2019, nachdem die Baugenehmigungen im Januar 2019 (DIA 1) bzw. im Februar 2019 (DIA 2) erteilt wurden. Der Rohbau DIA 1 und DIA 2 ist bis auf kleine Restarbeiten bereits fertiggestellt Für ein drittes Baufeld (DIA 6) mit ca. 13.600 m² Geschossfläche wurde die Baugenehmigung ebenfalls in 2019 erteilt. Der Rohbau ist Ende 2019 zu ca. 50% fertiggestellt. Für das Mischgebiet (DIA 3) wurde der Bauantrag im zweiten Quartal 2019 eingereicht. Die Baugenehmigung wird im ersten Quartal 2020 erwartet. Das Baufeld DIA 3 wurde wie oben beschrieben verkauft. Die Erstellung wird durch den neuen Käufer erfolgen. Für die Baufelder DIA 4 und DIA 5 wurde der Bauantrag Ende April 2019 eingereicht. Die Altlastensanierung der Baufelder DIA 4 und DIA 5 ist bereits abgescho ssen. Die Baugenehmigung für das Projekt DIA 4 wurde ebenfalls noch in 2019 erteilt.

Auf dem Grundstück der GREEN LEVELS entsteht freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel. Mit dem Hochbau wurde im Dezember 2018 begonnen. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2018 wurde das Objekt global im Rahmen eines „Forward-Deals“ veräußert. Der Kaufvertrag stand unter dem Vorbehalt des Eintretens von aufschiebenden Bedingungen. Nach Wegfall der aufschiebenden Bedingungen in 2019 erfolgte die erstmalige anteilige Umsatzrealisierung. Diese wird zeitraumbezogen gemäß Fertigstellungsgrad 2019 und 2020 erfolgen.

Im Projekt ENJOY wurde durch ein Architekturbüro die Genehmigungsplanung erstellt. Der Bebauungsplan hat mit Veröffentlichung im Amtsblatt am 29. März 2019 Rechtskraft erlangt. Die Baugenehmigung für den Neubau wurde im September 2019 erteilt. Das bisherige Bestandsgebäude wurde inzwischen abgerissen. Im nächsten Schritt erfolgt die Ausschreibung der Hauptgewerke für den Neubau als Einzelvergabe. Das Projekt befindet sich aktuell im Einzelvertrieb.

Das Bebauungsplanverfahren hinsichtlich der Projektentwicklung der ehemaligen MD Papierfabrik in Dachau verläuft planmäßig. Zwischen den Behörden, den Planungsbüros und der ISARIA finden regelmäßige Sitzungen zur Weiterentwicklung des Geländes statt. Im April 2019 haben die Abbrucharbeiten im südlichen Zentralgelände und auf dem ehemaligen Holzlager begonnen. Im September 2019 wurde mit der Bodensanierung des Holzlagers sowie den Abbrucharbeiten im eigentlichen Zentralgelände (Verwaltung) begonnen. Die Abbrucharbeiten im südlichen Zentralgelände sind mittlerweile abgeschlossen. Das externe Planungsbüro arbeitet zwischenzeitlich an der Fertigstellung für den Entwurf zum Bebauungsplan. Die Auslegung nach § 3.1. BauGB wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2020 erfolgen. Seitens der Stadt ist die Zustimmung zur Fortschreibung der Grundlagenvereinbarung am 30. Juli 2019 erfolgt. Mit der Schaffung des Baurechts durch einen rechtsgültigen Bebauungsplan wird für Ende 2020 gerechnet.

Das Projekt HOFMARK am Olympiapark an der Preußenstraße umfasst ein Grundstück von ca. 27.049 m². Dieses Grundstück verfügt über Planreife im Sinne des bestehenden Bebauungsplans der Landeshauptstadt München sowie über einen Vorbescheid. Die ISARIA plant, zukünftig auf dem Gebiet Wohnungen, Gewerbe und eine Kindertagesstätte zu realisieren. Insgesamt plant die ISARIA ca. 216 Wohneinheiten auf dem Areal. Aktuell befinden sich die Projekte in der Planungsphase. Der Hochbau soll in fünf autarken Baufeldern abgewickelt werden. Der Bauantrag für den ersten Bauabschnitt wurde im Mai 2019 eingereicht, die weiteren vier Bauanträge wurden im vierten Quartal 2019 eingereicht. Die Abbrucharbeiten der Bestandsgebäude und das Freimachen des Grundstücks sollen im ersten Quartal 2020 abgeschlossen w erden. Der Baubeginn für das Baufeld 1 ist ebenfalls im ersten Quartal 2020 geplant.

Bei der Norderneyer Straße handelt sich um zwei direkt benachbarte Liegenschaften in München-Milbertshofen, die sich in 300 Meter Entfernung zum Projekt HOFMARK am Olympiapark befinden. Die zwei zum Teil baufälligen Gebäude sind parallel zum Bestand des Projektes HOFMARK am Olympiapark abgerissen worden. Für das Grundstück Norderneyer Straße 10 existiert eine Baugenehmigung für ein Serviced Apartmenthaus. Anhand unterschiedlicher Entwurfsplanungen werden aktuell auch alternative Nutzungskonzepte geprüft. Parallel laufen Gespräche, das Projekt als Gewerbestandort zu entwickeln.

Das Projekt Hofer Straße setzt sich aus einem Bestandsgebäude aus den 1990er Jahren und einem noch zu realisierenden Neubau zusammen. Das Bestandsgebäude befindet sich derzeit in der Planung einer Revitalisierung und soll Mitte 2021 bezugsfertig sein. Für die Fläche des Neubaus liegt eine positive Bauvoranfrage für ein Serviced Apartmenthaus vor, die noch durch den Voreigentümer gestellt wurde. Die ISARIA wird mit Planungen für den Neubau nach Einreichung des Bauantrags für die Revitalisierung des Bestandsobjekts beginnen.

Im Oktober 2018 erwarb die Gesellschaft ein Grundstück mit einer Größe von ca. 8.600 m² in München-Freiham (Projekt ZAM). Das Grundstück verteilt sich auf zwei Baufelder mit jeweils eigenen Flurstücken und einer baurechtlich zulässigen Geschossfläche von 40.300 m². Beide Baufelder sind Teil des zukünftigen Stadtteilzentrums Freiham Nord, welches wiederum Teil der Stadtteilentwicklung Freiham ist. Die Gesellschaft hat bei der Konzeptionierung im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss Einzelhandel bzw. Gewerbe vorgesehen. Die oberen Geschosse werden einer Wohnnutzung zugeführt. Daraus ergibt sich ein Wohnanteil von rund 63%. Derzeit befindet sich das Projekt in der Planungsphase. Im vierten Quartal 2020 wird die dreijährige Realisierungsphase beginnen. Ein rechtsgültiger Bebauungsplan besteht für das Grundstück bereits.

Im Projekt mynido in Karlsfeld West erfolgte 2019 der Verkauf und die Übergabe der letzten Wohneinheit. Auf dem 115.000 m² großen Areal übergab die ISARIA Wohnbau seit 2010 in zwölf Bauabschnitten alle der insgesamt 566 realisierten Wohneinheiten. Bis auf lediglich 32 Tiefgaragenstellplätze, die noch zum Verkauf stehen, ist das Bauprojekt damit abgeschlossen. Aktuell laufen noch die für ein Projekt in dieser Größenordnung üblichen Nacharbeiten zur Qualitätssicherung.

Projekte Region Hamburg

Im Dezember 2018 sind unter dem Projektnamen NEW72 im Hamburger Graumannsweg 27 Eigentumswohnungen und eine Gewerbeeinheit fertiggestellt worden. Zwischenzeitlich sind alle Einheiten verkauft und an die jeweiligen Erwerber übergeben.

Das Grundstück Achter de Weiden in Schenefeld bei Hamburg wird derzeit gewerblich genutzt und ist mit einer großen Gewerbehalle sowie einigen Nebengebäuden bebaut. Das Ziel der Projektentwicklung ist, einen Bebauungsplan aufzustellen, der die Umwandlung zum Wohnbaugebiet mit ca. 165 Wohneinheiten vorsieht. Das Quartier soll aus Geschosswohnungsbau, kleingewerblicher Nutzung sowie hochwertigen gemeinschaftlichen Grünanlagen bestehen.

Im April 2018 hat die ISARIA Wohnbau ein ca. 5.000 m² großes Grundstück, das Projekt HegenCenter, in Hamburg-Rahlstedt erworben, welches zurzeit durch einen Nahversorger und Kleingewerbe genutzt wird. Die Bebauung soll um 113 Wohneinheiten ergänzt werden. Hierfür ist ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren im September 2017 vom Voreigentümer eingeleitet worden. Aktuell wird der Verfahrensschritt der Beteiligung Träger öffentlicher Belange (TÖB) mit dem Bezirk abgestimmt, welcher im ersten Quartal 2020 durchgeführt werden soll. Das Bebauungsplanverfahren wird die ISARIA bis zur Vorweggenehmigungsreife, voraussichtlich zum dritten Quartal 2020, fortführen. Anschließend soll mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Projekte Region Frankfurt am Main

Mit dem Ankauf einer Projektentwicklung eines ehemaligen Bahngeländes der deutschen Bahn ist der ISARIA der Einstieg in den Frankfurter Markt gelungen. Der Projektname lautet GREAT EAST. Die angekaufte Projektentwicklung ist Teil des sogenannten „Schwedler Carres“ an der Ferdinand-Happ-Straße im Frankfurter Ostend. Es handelt sich hierbei um eine exponierte Lage in einem aufstrebenden Szeneviertel und in einem der nachgefragtesten Teilmärkte in Frankfurt in der Nähe der Europäischen Zentralbank. Auf Basis eines genehmigten Vorbescheids wird die ISARIA ein acht-, ein sieben- sowie ein 16-geschossiges Wohngebäude mit einer BGF von 15.245 m² sowie einer prognostizierten Wohnfläche von 11.569 m² realisieren. Seit Dezember 2019 liegt für die Erstellung der Baugrube eine Teilbaugenehmigung vor. Mit der Baugenehmigung Hochbau wird im ersten Quartal 2020 gerechnet. (Teil-)Baubeginn war Januar 2020. Eine Übergabe an die Erwerber ist für das zweite Quartal 2022 geplant.

Projekte Region Stuttgart

Mit dem Erwerb von zwei Grundstücken mit insgesamt rund 22.000 m² Grundstücksfläche im Rosensteinviertel im Stuttgarter Norden gelang 2017 der Einstieg in den Stuttgarter Markt. Im Juli 2019 erfolgte der Zukauf eines weiteren Grundstücks in direkter Nachbarschaft, der Liegenschaft Rümelinstraße 38 mit ca. 3.500 m² Grundstücksfläche. Die Grundstücke liegen in einem urban geprägten Stadtgebiet, dem sogenannten „Mediaforum“, mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe sowie öffentlich zugänglichen Plätzen, Das „Mediaforum“ bildet den südlichen Abschluss der „Eisenbahnsiedlung“, einem historisch gewachsenen Wohnquartier mit Backsteinbauten aus der Kaiserzeit Anfang des letzten Jahrhunderts. Durch die U-Bahn-Haltestelle „Milchhof“ sowie die im Zuge von „Stuttgart 21″ entstehende neue S-Bahn-Haltestelle „Mittnacht straße“ sind die drei Grundstücke optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Auf dem derzeit brachliegenden Grundstück RosensteinTrio (Rosensteinstraße 33-37) und Rümelinstraße 26 und 28, welches sich auf Höhe der geplanten S-Bahn-Haltestelle Mittnachtstraße befindet, besteht bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan. Hier ist ab Februar 2020 die Neubebauung des Grundstücks mit Wohnungen und Gewerbe geplant. Die durch das beauftragte Stuttgarter Architekturbüro erstellte und mit der Stadt Stuttgart abgestimmte Planungskonzeption sieht einen Gewerbebereich mit einem Lebensmittelhandel im Erdgeschoss und einer Büronutzung darüber sowie einen Wohnbereich mit 118 Mikro-Apartments und 44 Wohnungen vor. Für den Lebensmittelvollsortimentsmarkt wurde der Mietvertrag mit der EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH bereits unterschrieben. Die Vermietung der Büroflächen begann im September 2019 durch zwei im Co-Mandat beauftrage Stuttgarter Makler. Der Bauantrag wird seit September 2019 bearbeitet, die Genehmigung wird im Februar 2020 erwartet. Die Altlastensanierung, die durch die Landeshauptstadt Stuttgart durchgeführt und durch die ISARIA koordiniert wird, hat im November 2019 begonnen und soll bis Februar 2020 abgeschlossen werden. Für die Gewerke Aushub, Entsorgung und Verbau wurden bereits Angebote eingeholt und ausgewertet. Die Ausschreibung für einen Generalunternehmer für das Gesamtvorhaben wird aktuell vorbereitet.

Das Grundstück Rosensteinstraße 12 stellt weiter südlich den prominenten Eingang zum Rosensteinviertel dar. Auf dem Baufeld befand sich einst das Firmengelände der ehemaligen Südmilch AG, des größten deutschen Molkereibetriebs, der in den 1990er Jahren seinen Betrieb einstellte. Heute wird das Baufeld überwiegend als öffentlicher Parkplatz genutzt. Im Zuge des Projekts Stuttgart 21 entsteht auf dem unmittelbar an das Baufeld angrenzenden Gleisvorfeld, welches nach Verlegung der Bahngleise zurückgebaut wird, eine großzügige Parkanlage, welche das Grundstück deutlich aufwerten wird. Es wurden erste Konzeptstudien für eine mögliche Bebauung aus dem städtebaulichen Kontext heraus entwickelt. Seitens der Stadt Stuttgart wurde ein Ideenwettbewerb für den gesamten Bereich Rosenstein durchgeführt, der unter anderem die Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung unter anderem auf dem Grundstück festlegen sollte. Unter Einbindung der nun vorliegenden Ergebnisse des Wettbewerbs Rosenstein wird eine städtebauliche Mehrfachbeauftragung durchgeführt, die den Grundstein für ein Bebauungsplanverfahren legen soll. Das Projekt wurde in das Netzwerk der Internationalen Bauausstellung 2027 Region Stuttgart aufgenommen.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG

Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischer Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen.

Das Unternehmen weist im Geschäftsjahr einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 1.432 (Vj. T€ 28.172) aus.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2019 Umsatzerlöse in Höhe von T€ 13.667 (Vj. T€ 99) generiert. Mit T€ 6.198 resultieren die Umsatzerlöse aus einer nachträglichen Kaufpreismehrung im Zusammenhang mit einem Altprojekt. Der verbleibende Anstieg der Umsatzerlöse ist im Wesentlichen auf Erlöse aus Konzernverrechnungen innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von T€ 19.997 im Vorjahr um T€ 43 auf T€ 20.039 erhöht. Den wesentlichen Beitrag an den sonstigen betrieblichen Erträgen lieferte im Berichtsjahr die Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 18.774. Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betragen im Geschäftsjahr T€ 591 (Vj. T€ 182).

Der Personalaufwand in Höhe von T€ 9.386 (Vj. T€ 7.617) ist im Geschäftsjahr 2019 gestiegen, was im Wesentlichen auf die gestiegene Anzahl an Mitarbeitern zurückzuführen ist. Während zum 31. Dezember 2018 73 Mitarbeiter bei der ISARIA Wohnbau AG beschäftigt waren, betrug die Anzahl an Beschäftigten am 31. Dezember 2019 81 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die ISARIA Wohnbau AG 82 (Vj. 69) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich von T€ 15.232 um T€ 3.721 auf T€ 11.511. Im Besonderen sind die Wertberichtigungen auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen von T€ 4.176 um T€ 4.166 auf T€ 10 gesunken. Darüber hinaus haben sich die Aufwendungen für Raumkosten auf T€ 1.003 (Vj. T€ 743), die Werbe- und Reisekosten auf T€ 1.009 (Vj. T€ 832) sowie die Nachlaufkosten abgeschlossener Bauprojekte auf T€ 2.007 (Vj. T€ 383) im laufenden Jahr erhöht. Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten stiegen um T€ 925 und betrugen im Berichtsjahr T€ 2.962 (Vj. T€ 2.036). Die periodenfremden Aufwendungen sind von T€ 4.355 um T€ 3.611 auf T€ 744 gesunken.

Das EBIT erhöhte sich im Wesentlichen auf Grund der gestiegenen Umsatzerlöse von T€ -3.103 um T€ 15.578 auf T€ 12.475.

Das Finanzergebnis verringert sich von T€ 30.798 um T€ 31.047 auf T€ -249. Die Erträge aus Beteiligungen und aus Gewinnabführungsverträgen verringern sich dabei wesentlich von T€ 35.682 um T€ 17.868 auf T€ 17.813. Abschreibungen auf Finanzanlagen sind von T€ 4.351 um T€ 15.014 auf T€ 19.365 gestiegen, dabei handelt es sich um Abschreibungen für drei Gesellschaften. Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen betragen im Berichtsjahr T€ 819 (Vj. T€ 0). Des Weiteren sind die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen von T€ 7.399 um T€ 138 auf T€ 7.537 gestiegen. Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge haben sich von T€ 6.867 im Vorjahr auf T€ 9.659 erhöht.

Der Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag im Geschäftsjahr 2019 beträgt T€ 10.757 (Vj. Ertrag T€ 541). Davon entfallen auf Körperschaftssteuer T€ 1.689 (Vj. T€ 1.165), auf Gewerbesteuer T€ 2.028 (Vj. T€ 983) und auf latente Steuern T€ 7.033 (Vj. Steuerertrag T€ 2.226). Letzteres resultiert im Wesentlichen aus der Auflösung von aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge, vor allem durch den Verbrauch von Verlustvorträgen.

Vermögens- und Finanzlage der ISARIA Wohnbau AG

Die Bilanzsumme der ISARIA Wohnbau AG senkte sich im Geschäftsjahr 2019 von T€ 269.230 um T€ 50.575 auf T€ 218.655.

Das Anlagevermögen der Gesellschaft erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 31.068 im Wesentlichen durch den Erwerb neuer Anteile an verbundenen Unternehmen.

Das Umlaufvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr 2019 um T€ 74.603 auf T€ 98.187. Grund hierfür ist im Wesentlichen die Verringerung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen von T€ 134.698 um T€ 62.125 auf T€ 72.574, sowie der liquiden Mittel von T€ 23.321 um T€ 9.123 auf T€ 14.198.

Die ausgewiesenen aktiven latenten Steuern betragen zum Bilanzstichtag 2019 T€ 6.023 (Vj. T€ 13.056). Der Rückgang resultiert aus der Auflösung aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge im Wesentlichen aufgrund von Verbrauch der steuerlichen Verlustvorträge.

Die Eigenkapitalquote beträgt am 31. Dezember 2019 41% gegenüber dem Vorjahr mit 33%.

Die Rückstellungen der ISARIA Wohnbau AG erhöhten sich von T€ 10.855 um T€ 355 auf T€ 11.210. Es erhöhten sich im Wesentlichen die sonstigen Rückstellungen von T€ 9.128 um T€ 613 auf T€ 9.741. Diese Veränderung ist mit T€ 247 auf Rückstellungen aus Prozessrisiken zurückzuführen.Die Steuerrückstellungen verringerten sich um T€ 259 auf T€ 1.468 (Vj. T€ 1.727).

Die ISARIA Wohnbau AG finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Mittel von einer eigens dafür vorgesehenen Gesellschaft, die direkt von der One Group oder alternativ von der Muttergesellschaft Gelder in Form von Gesellschafterdarlehen erhält.

Die Summe der in voller Höhe kurzfristigen Verbindlichkeiten verringerte sich von T€ 169.873 um T€ 52.361 auf T€ 117.512. Das ist auf die Verringerung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um T€ 47.575. Der Rückgang resultiert mit T€ 46.170 aus geringeren Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der LSREF4 Aria Investments S.à r.l. im Wesentlichen aufgrund von Tilgungen. Weiterhin resultiert der Rückgang der kurzfristigen Verbindlichkeiten aus dem Rückgang der sonstigen Verbindlichkeiten um T€ 4.674, vorallem aus der Tilgung von Kaufpreisverbindlichkeiten im Zusammenhang mit Anteilen an verbundenen Unternehmen.

Die ausgewiesenen passiven latenten Steuern betragen zum Bilanzstichtag 2019 T€ 17 (Vj. T€ 17).

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG

Die Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG hängt wesentlich von den Ergebnisabführungen ihrer Projektgesellschaften ab. Diese richten sich maßgeblich nach den in diesen Projekten erfolgenden Fertigstellungen und Übergaben von Wohneinheiten. Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase der Projekte, unterliegt der Umsatzausweis in den Projektgesellschaften und damit auch deren Ergebnisabführung zur Konzernmutter starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Vergleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 fielen die Ergebnisabführungen geringer aus als im Vorjahr, nachdem in 2018 höhere Ergebnisabführungen aufgrund eines einzelnen Globalverkaufs enthalten waren. In 2019 konnte die Finanz- und Ertragskraft der ISARIA Wohnbau AG weiter verbessert werden. Der Vorstand sieht die Gesellschaft mit einer Eigenkapitalquote von 41% als ausreichend eigenkapitalstark an.

V. Mitarbeiter

Die Mitarbeiter sind für die ISARIA Wohnbau einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ihre vielfältigen Kompetenzen, ihre Erfahrungen, ihre Leistungsfähigkeit und ihr Engagement fördern die weitere Entwicklung des Konzerns.

Entwicklung der Mitarbeiterzahl

Die Belegschaft der ISARIA hat sich auf Jahressicht um 11 (Vj. 9) Mitarbeiter erhöht. Zum Stichtag am 31. Dezember 2019 waren innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns 93 (Vj. 82) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren bei der One Group 12 (Vj. 9) Mitarbeiter angestellt. Die ISARIA Wohnbau AG selbst beschäftigte in 2019 durchschnittlich 81 (Vj. 69) Mitarbeiter. Im Konzern liegt das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern derzeit bei einem Anteil von 49% zu 51%.

Förderung von Mitarbeitern und Führungskräften

Die ISARIA fördert und unterstützt gezielt die Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen individuell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt.

Die ISARIA Wohnbau übernimmt auch bei der Nachwuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Unser Unternehmen ist Ausbildungsbetrieb. Wir beschäftigen aktuell zwei Auszubildende (m/w). Daneben beschäftigen wir zwei Mitarbeiter als Werkstudenten.

3. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2018 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs in 2019 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse und zum Konzernergebnis nach Steuern. Die Zielerreichung hinsichtlich dieser finanziellen Kennzahlen wird nachfolgend erläutert.

In der Prognose für das Geschäftsjahr 2019 im Konzernabschluss 2018 rechnete die ISARIA mit einem mehr als doppelt so hohen Umsatzvolumen in 2019 im Vergleich zum Umsatzvolumen 2018 in Höhe von € 142,5 Mio. Die Prognose aus dem Vorjahresabschluss beinhaltete für 2019 insbesondere Umsatzerlöse aus GREEN LEVELS im hohen zweistelligen bis unteren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Weitere Umsätze wurden insbesondere aus DIAMALTPARK und H.TRIUM erwartet. Mit Umsatzerlösen in Höhe von € 238,9 Mio. in 2019 wurde erneut eine deutliche Steigerung der Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr erzielt, die angestrebte Verdopplung des Umsatzvolumens aus 2018 wurde allerdings nicht ganz erreicht. Insbesondere beim Projekt DIAMALTPARK konnte das angestrebte Umsatzvolumen noch nicht erreicht werden, nachdem der Verkaufsstart erst später als geplant erfolgte.

Die ISARIA prognostizierte im Vorjahr ein positives Konzernergebnis im unteren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Diese Erwartung wurde mit dem tatsächlichen Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von €5,0 Mio. nicht erfüllt. Die Abweichung ist insbesondere auf das geringere Umsatzvolumen, die Wertminderungen des Vorratsvermögens in Höhe von € 8,2 Mio. und auf das negative Ergebnis aus Neubewertung in Höhe von € 5,5 Mio. zurückzuführen.

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Entwicklung Gesamtwirtschaft und Wohnungsmärkte

Für die deutsche Wirtschaft prognostiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine Zunahme des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes in Höhe von 1,1%. Die Arbeitslosenquote soll demnach voraussichtlich bei 5% bleiben. Die Zahl der Beschäftigten auf ein Rekordhoch von 45,4 Millionen ansteigen. Die Impulse für die voraussichtliche positive Entwicklung kommen aus der robusten Binnenwirtschaft. Das wirtschaftliche Gesamtumfeld ist aber weiterhin von Unsicherheiten geprägt. Der Welthandel und die globale Industrieproduktion werden gedämpft durch internationale Handelskonflikte, den Brexit und geopolitische Risiken. Dies wirkt sich negativ auf die konjunkturelle Entwicklung der exportorientierten Industrie aus.

Die Baubranche ist von externen Faktoren deutlich unabhängiger. Dies spiegelt sich in den Wachstumsraten wider. Für 2020 erwartet die Bundesregierung einen Zuwachs der Investitionen in Wohnbauten von 2,2%. Dies resultiert insbesondere aus der hohen Binnennachfrage und der hohen Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in den Ballungsräumen. Niedrige Zinsen und steigende Einkommen wirken sich zusätzlich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum aus.

Der Immobilienmarkt sieht sich auf der Angebots- und Nachfrageseite mit knappen Ressourcen und steigenden Preisen konfrontiert. Das Angebot ist durch bebaubare Flächen und die Produktionskapazität limitiert, was zu steigenden Baukosten und Verkaufs- bzw. Mietpreisen für Immobilien führt. Die Nachfrage richtet sich nach dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und den Renditeerwartungen der Investoren.

Die privaten Haushalte sind aufgrund der Lohndynamik und der weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen in Konsumlaune. Ein Faktor, der die Urbanisierung der Top-A-Städte begünstigt bzw. verstärkt. Der demografische Wandel hin zu mehr Single-Haushalten sorgt unter anderem für einen nachhaltigen Bedarf an verfügbarem Wohnraum.

Trotz der Attraktivität der Top-A-Städte ist es für Investoren schwierig geworden, interessante Investitionsmöglichkeiten zu finden. In Zeiten hoher Preise und der Spätphase des Aufschwungs ist der Wunsch nach verlässlichen Ertragsquellen hoch. Der Trend geht deshalb zum Aufbau von langfristigen Ertragsquellen unter Berücksichtigung von Nachfrageanalysen und des demografischen Wandels. Nicht-finanzielle Faktoren wie soziale und ökologische Aspekte treten damit in den Vordergrund. Ein stark diskutierter Ansatz ist nach wie vor die Schaffung von neuen Quartieren und die Revitalisierung bestehender Flächen.

Die Zukunftsfähigkeit des Standorts spielt eine zentrale Rolle. Gefragt sind Quartiere mit fußläufig erreichbaren Einrichtungen des täglichen Bedarfs, einer sehr guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und einem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

Mit seinem Geschäftsmodell und insbesondere dem Quartierskonzept orientiert sich der ISARIA Wohnbau Konzern an den aktuellen Trends.

Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Vorbehaltlich der in Kapitel III. Konzernstrategie unter „Potentielle Unternehmenstransaktion“ beschriebenen aktuellen Entwicklungen folgt die künftige Ausrichtung der Gesellschaft aus der weiter oben im Kapitel „Konzernstrategie” beschriebenen Wachstumsstrategie.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2020

Für 2020 prognostiziert die ISARIA ein mehr als doppelt so hohes Umsatzvolumen im Vergleich zum Wert des Berichtsjahres 2019 in Höhe von € 239 Mio. Maßgeblicher Treiber für das starke Umsatzwachstum ist die zunehmende Bau- und Vermarktungsreife der ISARIA Projektpipeline, der geplante Abschluss von Verkäufen und darauf aufbauend die zeitraumbezogene Umsatzrealisierung gemäß Fertigstellungsgrad bei bestehenden Kundenverträgen. Zudem hat die ISARIA in den zurückliegenden Geschäftsjahren zunehmend Projekte akquiriert, die schon eine hohe Baureife aufweisen und somit kurzfristig zur Umsatzerzielung beitragen werden.

Für das Geschäftsjahr 2020 erwarten wir ein positives Konzernergebnis nach Steuern im mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Der erfolgreiche Abschluss von weiteren Globalverkäufen würde das Ergebnis darüber hinaus entsprechend positiv beeinflussen.

Die ISARIA Wohnbau AG als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die handelsrechtlichen Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2020 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG sein. Auf Basis der für 2020 in den Tochter- und Beteiligungsgesellschaften geplanten handelsrechtlichen Ergebnisbeiträge erwarten wir für die ISARIA Wohnbau als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein positives Ergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2019 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im positiven einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Das positive Ergebnis nach Steuern beträgt in 2019 € 1,4 Mio.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten im Großraum München oder einem der weiteren Standorte, an der die ISARIA operiert, zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline und der konzerneigenen Finanzierungsplattform kann der ISARIA Wohnbau Konzern an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren.

Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren in den kommenden Jahren sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.

Zusammenfassend sieht der Vorstand gute Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der anhaltenden positiven Nachfrage das Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage weiter verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist weiterhin gesichert.

Eine potentielle Unternehmenstransaktion, wie in Kapitel III. Konzernstrategie unter „Potentielle Unternehmenstransaktion“ beschrieben, würde gegebenenfalls zu einer Neuausrichtung der Geschäftstätigkeit führen und die hier gemachten zukunftsbezogenen Aussagen zur Strategie, Entwicklung der Geschäftstätigkeit und Finanz- und Ertragslage signifikant beeinflussen.

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu agieren und seine Position als erfolgreicher Anbieter attraktiver Wohnimmobilen weiter zu entwickeln und zu stärken, muss das Unternehmen mögliche Entwicklungen frühzeitig antizipieren und daraus resultierende Risiken systematisch erfassen, bewerten und steuern. Ebenso wichtig ist es, Chancen zu erkennen und zu nutzen. Ein funktionierendes Risiko- und Chancenmanagementsystem ist daher zentrales Element einer wertorientierten Unternehmensführung.

Neben der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit resultiert das Erfordernis eines Risikomanagementsystems auch aus Vorschriften und gesetzlichen Regelungen (z. B. § 91 Abs. 2 Aktiengesetz und Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).

Das konzernweite Risikomanagementsystem erfasst die externen, strategischen, operativen, finanziellen und Reputationsrisiken und Chancen unserer vollkonsolidierten Unternehmen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, z. B. Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken, zusammengefasst. Diese werden durch den Risikobeauftragten aufbereitet, ausgewertet und regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen. Die Überwachung und Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.

Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in die Phasen Identifikation, Bewertung, Steuerung und Berichterstattung unterteilt ist (vgl. Schaubild).

Das System wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr stetig weiterentwickelt und aktualisiert. Dies ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines Prüfungsauftrages für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Das System entspricht den gesetzlichen Anforderungen an ein Risikofrüherkennungssystem.

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

Bewertungsmethodik

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Bewertung der Risiken im Unternehmen und damit der Vergleichbarkeit der Ergebnisse werden die Risiken nach einem festen Scoring-Schema und nach festgelegten, nachfolgend dargestellten Kriterien bewertet.

Der Erwartungswert ist dabei das Produkt aus möglichem Schaden und Eintrittswahrscheinlichkeit. Dabei gelten folgende Beurteilungsmaßstäbe:

Die risikospezifischen Möglichkeiten des Risiko-Handlings werden nach den Komponenten Eintrittsgeschwindigkeit, Voraussagbarkeit und Beeinflussbarkeit bewertet. Diese Komponenten werden jeweils qualitativ mit den Kategorien „niedrig“, „mittel“ und „hoch“ bewertet. Die Gesamtbeurteilung der Risiko-Handlingsmöglichkeiten ist das Ergebnis der jeweiligen Fallkonstellation der drei Komponenten insgesamt und wird in einer sogenannten Risiko-Handling-Matrix zusammengestellt.

Aus dem Produkt Erwartungswert und Risiko-Handling wird ein Score für jedes Risiko errechnet. Ein Scorepunkt entspricht hierbei € 1,0 Mio.

Maßnahmen zur Risikobegrenzung

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden versicherbare Risiken von uns durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine konzernrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Konzerns erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenoptimierung/Risikoreduzierung).

Für die übrigen Risiken werden von den jeweiligen Risikoverantwortlichen je nach Ausprägung und Art weitere Gegenmaßnahmen festgelegt. Dazu steht je nach Risikoart eine Vielzahl von Maßnahmen zur Verfügung, von denen einige nachfolgend exemplarisch beschrieben werden:

III. Relevante Risiken und Chancen

Im Folgenden werden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der ISARIA Wohnbau Gruppe und über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG beeinflussen könnten, dargestellt.

Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand unseres Unternehmens gefährden könnten.

Um die Verständlichkeit und die Auswirkungen der Risiken zu fördern, haben wir die Risiken den folgenden Kategorien zugeordnet:

T 05 – Unternehmensrisiken

Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

• Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die ISARIA Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnungen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Wichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbesondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.

Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf unseren Märkten und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, weitere Steigerungen bei den Verkaufspreisen durchzusetzen.

Die Konjunktur in Deutschland hat sich in 2019 merklich abgeschwächt. Das Wachstum in 2019 betrug nur noch 0,6% nach 1,5% bzw. 2,5% in den Jahren zuvor. Dieser Rückgang ging insbesondere vom verarbeitenden Gewerbe aus. Die Baubranche und speziell der Wohnungsbau bleiben dagegen wichtige Stütze der deutschen Konjunktur und entwickelten sich in 2019 weiter positiv. Dies soll laut DIW auch bis Ende 2021 so bleiben.

Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den A-Städten weiter gestiegen. Ebenfalls weiter gestiegen sind allerdings auch die Baupreise. Im November 2019 lag die Teuerung für Wohngebäude It. Destatis bei 3,8% im Jahresvergleich. Unterjährig hat sich der Preisauftrieb seit August etwas abgeschwächt.

Um die konjunkturellen Risiken zu mindern, hat die ISARIA Wohnbau bereits in den Vorjahren die Ausweitung ihres Geschäftsbetriebs in die weiteren deutschen Metropolregionen weiter vorangetrieben, um die unterschiedlichen Chancen in diesen Märkten zu nutzen und das Risiko insgesamt zu streuen.

Weiterhin unternimmt die ISARIA Wohnbau eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verändernden Märkten gerecht zu werden. Insbesondere in den Projekten, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden, erfolgte auch im Berichtszeitraum regelmäßig eine Anpassung der prognostizierten Verkaufserlöse nach oben. Aber auch die Entwicklung der Baupreise muss eng beobachtet werden.

• Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Der Markt für Projektentwickler ist in den A-Städten von intensivem Wettbewerb und einer Vielzahl etablierter mittlerer und großer Unternehmen geprägt, die, wie die ISARIA Wohnbau Gruppe bisher, primär regional tätig sind.

Die ISARIA Wohnbau strebte in den vergangenen Jahren sowohl eine Diversifizierung der Produktpalette als auch eine regionale Ausweitung ihres Geschäftsbetriebs an. Durch unsere Akquisitionsstrategie der vergangenen Jahre sind wir mittlerweile in vier A-Städten mit unseren Projekten präsent. Schwerpunkt unserer Tätigkeit soll jedoch auf Dauer der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands bleiben, der in den Metropolregionen rund um die Landeshauptstädte weiteres Entwicklungspotenzial für die ISARIA bietet.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe ist angesichts der unveränderten Enge am Grundstücksmarkt, insbesondere im Großraum München, auch zukünftig darauf angewiesen, fortlaufend ihre Kompetenz zur Identifikation geeigneter Grundstücke und Immobilien einzusetzen und zu entwickeln und diese Grundstücke dann zu angemessenen Konditionen zu erwerben. Wie bereits in den letzten Jahren ist weiterhin festzustellen, dass Wettbewerber spekulativ einkaufen, das heißt mit Verkaufspreisen über den aktuellen Marktpreisen kalkulieren und damit mit einer Fortsetzung der Preisentwicklung der letzten Jahre rechnen. So wurde die ISARIA Wohnbau Gruppe auch im Berichtszeitraum in mehreren Bieterverfahren von entsprechenden Marktteilnehmern überboten.

Trotz dieser schwierigen Marktbedingungen ist es der ISARIA Wohnbau Gruppe aber auch im Berichtszeitraum gelungen, zwei Neuakquisitionen, in Stuttgart und in Garching bei München, abzuschließen.

Regulatorische Rahmenbedingungen

• Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe

Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 4. Juli 2019 entschieden, dass die Bundesrepublik Deutschland dadurch gegen ihre Verpflichtungen aus der sogenannten Dienstleistungsrichtlinie verstoßen hat, dass sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurdienstleistungen (HOAI) beibehalten hat. Der Bundesgerichtshof wird zu der Frage, ob die vom EuGH getroffene Feststellung in einem laufenden Zivilrechtsstreit zwischen einem Architekten bzw. Ingenieur und seinem Auftraggeber unmittelbar zu beachten ist, im ersten Halbjahr 2020 verhandeln. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist abzuwarten. Maßnahmen sind bei der ISARIA diesbezüglich erst einmal nicht erforderlich, da sich die Projekte aufgrund ihrer Größe in der Regel außerhalb der HOAI-Grenzwerte befinden und das Honorar damit frei verhandelbar war und weiterhin ist. Wesentliche Änderungen aus der dargestellten Thematik sind daher für die ISARIA nicht zu erwarten.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, weil das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell; für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, sodass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

Im Bereich des Wohnraummietrechts wird 2020 voraussichtlich die auslaufende Mietpreisbremse bis 2025 verlängert und nachjustiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll über einen Betrachtungszeitraum von sechs statt nur vier Jahren ermittelt werden, was dazu führt, dass die Vergleichsmiete sinkt und die Mieten schärfer gebremst werden. Außerdem sollen Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zu viel gezahlte Miete noch zurückfordern können, und zwar zukünftig unabhängig von einer Rüge.

2020 soll auch das Gesetz gegen Wuchermieten verschärft werden. Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit. Der neue Gesetzentwurf von Ende 2019 würde zur Folge haben, dass es ausreicht, wenn durch den Mieter objektiv nachweisbar ist, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt; bislang muss der Mieter zwei Beweise erbringen, nämlich das Bemühen um eine andere Wohnung und die Ausnutzung der Zwangslage durch den Vermieter. Zur Strafe müsste der Vermieter dann ein Bußgeld zahlen, das bislang 50.000 Euro beträgt, durch die Reform aber auf bis zu 100.000 Euro erhöht würde.

Im Januar 2020 soll das Berliner Abgeordnetenhaus dem Mietendeckel-Gesetz zustimmen, wonach in Berlin dann die Mieten für fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 eingefroren werden könnten. Für Neuvermietungen sollen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung gelten. Es ist umstritten, ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist oder nicht.

Änderungen im Wohnraummietrecht betreffen den ISARIA Konzern nur sehr untergeordnet.

Anfang des Jahres 2020 wird der Bundesratvoraussichtlich das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verabschieden, der Immobilienverband Deutschland (IVD) rechnet im März 2020 damit. In Kraft treten werden die Neuregelungen allerdings erst im Sommer oder Herbst 2020. Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser können nur noch in Textform abgeschlossen werden, also beispielsweise per E-Mail, nicht mehr mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Wird ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen für Käufer und Verkäufer tätig, kann er von beiden Seiten die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen. Bei der Provisionsverteilung gilt: Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen will, ist verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Die erste Partei – Käufer oder Verkäufer – kann der zweiten Partei maximal 50% der Provision weiterreichen.

Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten aber ebenfalls die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über 20 Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

Insgesamt besteht ein erhöhtes Risiko, dass durch verschiedene Maßnahmen auf allen politischen Ebenen eine zunehmende Regulierung des freien Wohnungsbaus und der Mieten erfolgt. Diese können letztlich auch positiv sein, etwa durch neue Förderprogramme für Wohneigentum.

Allgemein könnten auch schärfere gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz die Baukosten erheblich erhöhen. Das geplante neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die verschiedenen Vorgaben, die es derzeit für Neubauten gibt (u.a. die EnEV 2016), zusammenführen soll, wurde vom Bundeskabinett Ende 2019 beschlossen. Zentrales Anliegen der Novelle sind die Entbürokratisierung und Vereinfachung. Das aktuelle Anforderungsniveau für Neubauten und Sanierung soll hingegen nicht weiter verschärft werden.

Risiken aus regulatorischen Rahmenbedingungen werden auch im Bereich von Ämtern und Behörden gesehen, die für die Baurechtschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Hierzu zählen z. B. auch Grundbuchämter, die für Eintragungen zuständig sind. Festzustellen ist, dass die behördlichen Verfahren zunehmend länger dauern und sich dadurch Risiken im Zeitablauf und in deren Folge Kostensteigerungen ergeben können.

Der Konzern kann diese Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich der Konzern hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

• Finanzprodukte der One Group

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden kontinuierlich im permanenten Austausch mit den rechtlichen Beratern und Behörden verfolgt, um notwendige Änderungen zu identifizieren, bei Bedarf zu implementieren und die regulatorischen Risiken zu minimieren.

Im Hinblick auf Schuldverschreibungen trat am 21. Juli 2019 die neue Prospektverordnung (Verordnung (EU) 2017/1129 vom 14. Juni 2017) insgesamt in Kraft. Teile der Prospektverordnung sind bereits in Kraft getreten. Diese Teile sind vom deutschen Gesetzgeber bereits in das WpHG übernommen worden. Die neue Prospektverordnung sieht Änderungen bei der Gestaltung der Prospekte vor. Ferner wird ein vereinfachter EU-Wachstumsprospekt eingeführt. Diese Regelungen werden – soweit einschlägig – von der One Group umgesetzt.

Am 21. Oktober 2019 ist die Finanzanlagenvermittlungsverordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Diese sieht geänderte Regelungen für Finanzanlagenvermittler vor, die über eine Erlaubnis nach § 34f GewO verfügen. Insbesondere müssen die Finanzanlagenvermittler zukünftig Kundengespräche aufzeichnen. Die neue Verordnung tritt am 1. August 2020 in Kraft. Ab Januar 2021 sollen die Finanzanlagenvermittler dann unter die Aufsicht der BaFin gestellt werden. Die Regelungen der Verordnung sollen dann in das WpHG übernommen werden. Die One Group wird ihre bestehenden Vertriebsverträge mit Anlagevermittlern bis August 2020 prüfen und gegebenenfalls an die Neuregelung anpassen.

Zum 1. Januar 2020 sind die Regelungen des Geldwäschegesetzes geändert worden. Unter anderem ist der Kreis der Verpflichteten ausgedehnt worden. Die One Group wird die Neuregelungen prüfen und etwaige notwendige Änderungen in ihre geldwäscherechtliche Prüfung implementieren bzw. von ihren Vertragspartnern entsprechende Prüfungen verlangen.

Zusätzlich wurde im Sommer 2019 ein Maßnahmenpaket der Bundesregierung veröffentlicht, welches die Regulierung von Vermögensanlagen (insbesondere Blindpools) verschärfen soll. Viele der derzeit noch losen und unverbindlichen Anforderungen erfüllt die One Group bereits.

Durch den Vertrieb von Finanzprodukten können sich Risiken durch die Verletzung aufsichtsrechtlicher Vorschriften ergeben. Verletzungen geltenden Aufsichtsrechts könnten Strafzahlungen nach sich ziehen oder sogar zur Rückabwicklung betroffener Finanzprodukte führen.

Operative Risiken

• Projektrisiken und Projektchancen

Der ISARIA Wohnbau Konzern hält als klassischer Projektentwickler für Wohnimmobilien seine Objekte in der Regel nicht dauerhaft im Bestand, sondern verkauft die Wohneinheiten vielfach bereits während der Bauphase an die Kunden. Der Konzern ist in seinen Geschäftsbereichen Neubau und Revitalisierung deshalb darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Bei den Verfahren der Baurechtschaffung gibt es immer wieder neue Erkenntnisse oder Änderungen in der Entwicklung, die zu berücksichtigen sind, auf die der Konzern aber nur bedingt Einfluss nehmen kann und die zu einer Änderung der Projektplanung führen. Dies kann Auswirkungen sowohl auf die (Baukosten als auch auf die Zeitplanung und damit auf die Finanzierungskosten haben. Diesem Risiko aus der Baurechtschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden, in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige, grundsätzlich mehrjährige Projekt befindet. Der Abschluss der notariellen Verträge über die Wohnimmobilien, der sich in der sogenannten notariellen Verkaufsleistung der ISARIA Wohnbau Gruppe widerspiegelt, ist dabei von der erfolgswirksamen Berücksichtigung der Umsätze in der Gewinn- und Verlustrechnung zu unterscheiden. Die Umsatzrealisierung erfolgt bei Vorliegen eines notariellen Kaufvertrages, entsprechend Fertigstellungsgrad, zeitanteilig bis zur Übergabe. Durch die zeitanteilige Realisierung der Umsatzerlöse nach Fertigstellungsgrad werden Schwankungen der Umsatzerlöse im Zeitablauf gemindert.

Die Bautätigkeit ist im Außenbereich den natürlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. So kann ein strenger und kalter Winter ebenso wie ein Ansteigen des Grundwasserspiegels nach anhaltenden Regenperioden zu zeitlichen Verzögerungen im Bauablauf und damit zu Verschiebungen von Umsatzerlösen in späteren Perioden führen. Solche Verzögerungen können in der Folgezeit nur mit größeren Anstrengungen und Mehraufwand aufgeholt werden. Solche witterungsbedingten Einflüsse können zu deutlichen Ergebniseinbußen führen. Ihnen kann auch nur sehr bedingt durch Gegenmaßnahmen, wie eine entsprechende Zeitplanung unter Berücksichtigung der Winterperiode, begegnet werden.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Wohneinheiten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten, können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen.

Als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien ist die ISARIA Wohnbau Gruppe darauf angewiesen, ihre Bau- bzw. Sanierungsvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Abverkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bau- bzw. Sanierungsphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z. B. der Insolvenz eines beauftragten General- oder Subunternehmers, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen, kommen, kann dies erhebliche zeitliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen. Bei der Entwicklung bestehender Objekte kann es zu vergleichbaren Risiken kommen. Zudem besteht das Risiko, dass die Produkte der ISARIA Wohnbau Gruppe auf dem Markt nicht oder nicht vollständig angenommen werden, weil z. B. die von uns geplanten Standards nicht der Marktnachfrage entsprechen und es deshalb zu Leerständen kommt oder Erwerber Änderungen durchsetzen, etwa weil eine Immobilie von der ISARIA Wohnbau Gruppe unzutreffend eingeschätzt wurde, sodass der projektierte Verkaufspreis der Wohneinheiten im Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht sofort erreicht werden kann. Dies kann dazu führen, dass Änderungen in der Planung und Umsetzung während des Baus oder der Sanierung oder neue öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich werden, was wiederum zu deutlichen Mehrkosten und zeitlichen Verzögerungen führen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase, bevor mit dem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase verkauft. Dieses Vorgehen ist insbesondere dann möglich, wenn es wie aktuell in München einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheiten gibt und die Gesellschaft entsprechend attraktive Produkte anbieten kann.

Die Gesellschaft sieht grundsätzlich Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen, die nicht in Gänze an die Wohnungskäufer weitergegeben werden können. In 2019 war es – wie auch schon in 2018 – aufgrund der sehr guten Auftragslage in der Branche insgesamt schwierig, gute und leistungsfähige Handwerksfirmen zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind im Berichtszeitraum gestiegen.

Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einem wesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionen in Zukunft verschärfen oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dies einen negativen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigen Projektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue Projekte realisiert werden können.

Bei dem Projektgeschäft von Immobilien können aufgrund von Bauschäden oder Baumängeln Schadensersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt der ISARIA Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann. Der ISARIA Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaften der beauftragten (General-)Unternehmer verlangt und erhält. Der ISARIA Wohnbau Konzern trägt zudem generell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderen Bodenrisiken sowie wegen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden. Die ISARIA Wohnbau Gruppe versucht regelmäßig, durch entsprechende vertragliche Regelungen sowie durch die Einholung von Gutachten vor dem Kauf eines Grundstücks die Altlasten- und sonstigen Bodenrisiken zu minimieren.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Zum 31. Dezember 2019 betreffen diese insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in Höhe von € 2,5 Mio. (Vj. € 3,4 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von € 12,6 Mio. (Vj. € 11,3 Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 6,5 Mio. aktiviert (Vj. € 5,5 Mio.).

• Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der ISARIA Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht ein zentrales Beteiligungscontrolling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig. Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische Soll-Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlösseite. Alle Mitarbeiter des Projektentwicklungsgeschäfts sind in der ISARIA Wohnbau angestellt und steuern von dort aus die Beteiligungen.

• Organisatorische Risiken

Das Sicherstellen einer mit dem geplanten weiteren Wachstum der Gruppe Schritt haltenden Weiterentwicklung angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den ISARIA Wohnbau Konzern.

Die aktuelle Wachstumsstrategie bedeutet in hohem Maße Herausforderungen an die Organisation des Unternehmens.

Die Aufbau- und Ablauforganisation wird den sich ändernden Anforderungen fortlaufend und zeitnah angepasst und erweitert.

Risiken bestehen auch bei der Anwendungssoftware. Auch diese ist regelmäßig an die Bedürfnisse der Ablauforganisation anzupassen. In diesem Zusammenhang wurde in 2018 die bisherige Kernanwendung im Unternehmen abgelöst. Weiterhin wurde in 2019 ein weiteres Projekt zur gezielten Optimierung der Prozessabläufe initiiert und im Geschäftsjahr 2019 bereits wesentliche Verbesserungen umgesetzt.

• IT-Risiken

Der Großteil unserer Geschäftsprozesse wird mithilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

In 2019 wurden eine interne IT-Abteilung geschaffen und die kurz- und mittelfristige IT- und Technikstrategie überarbeitet.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur werden derzeit durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung nicht gesehen. Gewährleistet wird dieses durch automatische Updates und Patches der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der ISARIA Wohnbau AG eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei. Zur Vermeidung von Schäden durch Cyberangriffe erfolgen hierzu regelmäßige Informationen und Schulungen der Mitarbeiter. Darüber hinaus haben wir eine Cyberversicherung abgeschlossen sowie die Stelle eines IT-Sicherheitsexperten neu geschaffen und extern besetzt.

• Personalrisiken

Der Wettbewerb um hochqualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des ISARIA Wohnbau Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft zu binden. Auch bei der ISARIA Wohnbau sind das Wissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter wesentliche Einflussfaktoren für die positive Entwicklung. Qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und diese an den Konzern zu binden, wird auch in Zukunft von zentraler Bedeutung sein. Aus diesem Grund werden der Nachfolgeplanung, der Motivation der Mitarbeiter und der Fluktuation besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die ISARIA Wohnbau befindet sich aktuell in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fach- und Führungskräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet. Allerdings gelang es der Gesellschaft auch in 2019, neue Mitarbeiter einzustellen und damit sowohl die Abgänge zu kompensieren als auch das weitere Unternehmenswachstum zu sichern.

• Finanzprodukte der One Group

Die One Group ist von der künftigen Entwicklung der Nachfrage nach ihren vertriebenen Finanzprodukten und deren wirtschaftlichen Attraktivität abhängig. Der Platzierungserfolg hängt auch vom Erfolg der Projekte und deren Marktkommunikation ab, in die die One Group investiert ist. Ein Rückgang bei der Platzierbarkeit der Produkte der One Group könnte zu einem erhöhten Finanzierungsaufwand und Einschränkungen im Wachstum bei der ISARIA Wohnbau führen. Demgegenüber kann die Steigerung der Platzierbarkeit zu einer Reduzierung des Finanzierungsaufwands und zu erweiterten Wachstumsmöglichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns führen.

Zur nachhaltigen Stabilisierung des platzierten Volumens werden fortlaufend die Markt- und Nachfragesituation analysiert. Einen signifikanten Einfluss auf den Platzierungserfolg haben planmäßige Rückzahlungen an die Investoren. Auch werden weitere Produktideen und Produktverbesserungen fortlaufend geprüft und erarbeitet.

Mit der Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 4 zum 30. September 2019 wurden eingeworbene Mittel in Höhe von € 72 Mio. zum Ende der Laufzeit planmäßig an die Anleger zurückgeführt.

Im Juni 2019 beendete die One Group erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 6. Der ProReal Deutschland 6 schließt mit einem Emissionsvolumen von über € 60 Mio. Am 1. Februar 2019 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Verkaufsprospekt des ProReal Deutschland 7 gebilligt. Ende 2019 beendete die One Group erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 7 und schloss die Vermögensanlage mit einem Emissionsvolumen von über € 100 Mio. Das Nachfolgeprodukt ProReal Deutschland 8 wurde im November durch die BaFin gebilligt. Damit steht den Privatanlegern unterbrechungsfrei das nächste Finanzprodukt zur Zeichnung zur Verfügung.

Reputationsrisiken

• Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und das Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es zu einer schnellen und umfangreichen Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Kunden und Geschäftspartner zufriedenzustellen.

Unvorhersehbare negative mediale Berichterstattungen über den ISARIA Wohnbau Konzern oder deren Produkte und Dienstleistungen oder deren unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung gab es in 2019 nicht.

• Nachhaltigkeit

Zu einem umfassenden Risiko- und Chancenmanagement gehört für den ISARIA Wohnbau Konzern auch die Berücksichtigung von Risiken und Chancen der Corporate Responsibility. Hierzu hat die ISARIA Wohnbau bereits in 2015 ein Projekt zur systematischen Erfassung von Nachhaltigkeitsthemen im Konzern gestartet. Über die in diesem Rahmen im ISARIA Wohnbau Konzern bereits erfolgten Initiativen berichten wir im vorliegenden Lagebericht in Kapitel 1.V.

Rechtliche Risiken & Compliance

• Rechtsstreitigkeiten

Die ISARIA Wohnbau ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsstreitigkeiten und anhängige Gerichtsverfahren gab es auch in 2019. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich. Hierfür werden regelmäßig Rückstellungen gebildet.

• Compliance-Risiken

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance-Managementsystem und ist ein Compliance-Beauftragter benannt. Dieses System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst. Neue Mitarbeiter des ISARIA Wohnbau Konzerns werden hinsichtlich der Compliance-Regelungen umfassend geschult und bestätigen dies durch ihre Unterschrift.

Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Politiker und damit verbundenen Einrichtungen.

Die Gesellschaft hat einen Datenschutzbeauftragten benannt, der regelmäßig an den Vorstand berichtet. Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden. Die für die seit 2018 geltende neue Datenschutz-Grundverordnung notwendigen Maßnahmen wurden rechtzeitig umgesetzt.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des ISARIA Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2019 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten auch im abgelaufenen Geschäftsjahr neue Institute als Kreditgeber gewonnen werden.

Gerade Projektentwicklungen im frühen Stadium der Baurechtschaffung erhalten meist keine ausreichenden Bankenfinanzierungen. Hierfür sind deshalb in höherem Maße Eigenmittel notwendig. „Echtes“ Eigenkapital der ISARIA Wohnbau AG ist derzeit bereits weitgehend in aktuellen Projekten gebunden. Insofern steht dieses sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen aktuell nur in sehr eingeschränktem Umfang zur Verfügung.

Durch Geldeingänge aus dem operativen Geschäft konnte die Liquiditätssituation in 2019 verbessert werden und externe Darlehen an Mezzanine Kapitalgeber und nahestehende Unternehmen in Höhe von € 70 Mio. getilgt werden.

Mit der One Group verfügt die ISARIA Wohnbau über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene, jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements.

Weitere Finanzierungsalternativen werden fortlaufend geprüft.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform der One Group und aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2020 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Es ist geplant, die von der One Group aufgenommene Fondsmittel aus dem ProReal Deutschland 5 im Dezember 2020 in Höhe von € 51,1 Mio. an die externen Anleger zurückzuzahlen. Der Liquiditätsplan sieht eine Rückführung aus Eigenmitteln vor.

Neben der Rückzahlung des ProReal Deutschland 5 bestehen die wesentlichen Liquiditätsabflüsse in 2020 in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal-Deutschland-Serie. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch anstehende Übergaben aus Projektgesellschaften, aus Kaufpreiszahlungen von Globalverkäufen sowie aus eingeworbenen Mitteln der One Group zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2019 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

• Zinsrisiken und -chancen

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

Einige Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Der weit überwiegende Teil dieser Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z. B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht.

Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich, die Banken erheben aber zunehmend „neue“ Gebühren zur Kompensation der nachhaltend niedrigen Zinsen. Hierzu gehören negative Zinsen auf Kontoguthaben. Durch eine geeignete Liquiditätssteuerung konnte die Zahlung von Negativzinsen bisher weitestgehend vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind weiterhin nicht ausgeschlossen.

Unter dem Stichwort IBOR-Reform werden verschiedene Referenzzinssätze abgelöst bzw. ersetzt. Betroffen sind davon beispielsweise der EURIBOR, LIBOR oder EONIA. Die Änderung der Referenzzinssätze hat insbesondere Auswirkungen auf die Bilanzierung von Bewertungseinheiten nach HGB bzw. Sicherungsbeziehungen nach IFRS. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau werden hieraus nicht erwartet.

• Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des ISARIA Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

• Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. So laufen gegenwärtig außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen für Vorjahre. Für damit im Zusammenhang stehende steuerlichen Risiken wurden Rückstellungen gebildet.

Das Bundesministerium für Finanzen hat am 8. Mai 2019 einen Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2019 veröffentlicht. In dem Referentenentwurf wurden die von der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 beschlossenen Eckpunkte zur Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals wieder aufgegriffen. Der Referentenentwurf sieht Verschärfungen vor, die künftig für Erwerbsvorgänge nach dem 31. Dezember 2019 gelten sollen. Zu diesen Verschärfungen gehört die Ausweitung bestehender Haltefristen und die Reduktion bestehender Beteiligungsschwellen. Weiterhin sieht der Referentenentwurf die Einführung eines neuen Ergänzungstatbestandes vor. Dieser soll den Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften der Grunderwerbsteuer unterwerfen.

Grundsätzlich besteht das latente Risiko des Untergangs bestehender steuerlicher Verlustvorträge bei einem mehrheitlichen Anteilseignerwechsel. Die Umsetzung von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen wird in der Regel von externen Steuerexperten begleitet, um die bestehenden steuerlichen Verlustvorträge zu sichern.

• Sonstige Risiken

Wie in Kapitel III. Konzernstrategie unter „Potentielle Unternehmenstransaktion“ beschrieben, befindet sich die Gesellschaft in fortgeschrittenen Verhandlungen über eine potentielle Unternehmenstransaktion. Wenngleich diese Transaktion die Chance bieten würde, von den aktuell günstigen Marktverhältnissen zu profitieren, birgt sie auch Risiken wegen der vorgesehenen Veräußerung von wesentlichen Vermögenswerten, einem möglichen Reputationsschaden (insbesondere bei Scheitern der Transaktion) sowie auch in Bezug auf die Verwertung der verbleibenden Vermögensteile.

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2019 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des ISARIA Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, und zwar weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen.

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem (IKS) der ISARIA Wohnbau dient dazu, Risiken im Rahmen der Finanzberichterstattung zu minimieren und Falschdarstellungen in Jahres- und Zwischenberichten, die einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungen der Informationsadressaten haben, zu vermeiden. Mithilfe des IKS sollen mögliche Fehlerquellen identifiziert und die Risiken der Berichterstattung im ISARIA Wohnbau Konzern begrenzt werden. Die Ausgestaltung des rechnungslegungsbezogenen IKS ist eng mit den internen Prozessen zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung und den vorhandenen Strukturen zur Steuerung der Geschäfts- und Zentralbereiche verknüpft. So wird die Erstellung von den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Jahres- und Konzernabschlüssen mit hinreichender Sicherheit gewährleistet.

Die für die Finanzberichterstattung relevanten Teile des IKS einschließlich des IT-Systems werden vom Abschlussprüfer im Rahmen eines risikoorientierten Prüfungsansatzes auf Wirksamkeit geprüft. Über etwaige Schwächen und Verbesserungsmöglichkeiten werden Vorstand und Aufsichtsrat durch den Abschlussprüfer informiert.

Das Rechnungswesen der ISARIA ist zentral organisiert. Die Abschlüsse aller wesentlichen Konzerngesellschaften werden durch eigene Mitarbeiter in der Konzernzentrale in München erstellt. Auch für den Fall, dass Teile der Buchhaltung, wie die Personalabrechnung, an externe Dienstleister vergeben sind, verbleibt die finale Verantwortung bei der Finanzbuchhaltung der ISARIA Wohnbau.

Konkret stellte sich der Rechnungslegungsprozess für den Jahres- und Konzernabschluss 2019 wie folgt dar: Die nach deutschem Handelsrecht aufgestellten Jahresabschlüsse wurden intern durch das Rechnungswesen der ISARIA Wohnbau anhand der zentralen Buchhaltungssoftware der DATEV eG erstellt. Die Berechnung der Steuern erfolgt anschließend durch eine Steuerberatungsgesellschaft. Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien werden durch externe, unabhängige Bewertungsgutachter ermittelt. Die handelsrechtlichen Jahresabschlüsse sind die Grundlage für die Übernahme in das datenbankbasierte Konsolidierungssystem der LucaNet AG. Sämtliche Anpassungsbuchungen und Konsolidierungsmaßnahmen für die Erstellung des IFRS-Konzernabschlusses werden in diesem System abgebildet. Der IFRS-Konzernabschluss wird durch den Abschlussprüfer geprüft. Im Rahmen dieser Konzernabschlussprüfung werden die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen auf ihre Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der handelsrechtliche Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG sowie der Tochtergesellschaften, für die eine gesetzliche Prüfungspflicht besteht, werden einer eigenständigen Abschlussprüfung unterzogen.

5. Abhängigkeitsbericht

Schlusserklärung zum Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2019 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4”), ein mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen im Sinne von § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.”

6. Angaben gemäß § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Das Grundkapital der ISARIA Wohnbau AG betrug am 31. Dezember 2019 T€ 35.646 und war eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose Stückaktien. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung ein Stimmrecht.

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen

Das Bestehen von Beschränkungen im Sinne von § 315 Abs. 4 Nr. 2 HGB auf Grund von Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft und Aktionären oder aufgrund von Vereinbarungen zwischen Aktionären hinsichtlich der Stimmrechte oder der Übertragung von Aktien der Gesellschaft ist dem Vorstand nicht bekannt.

10% der Stimmrechte überschreitende Kapitalbeteiligungen

Zum 31. Dezember 2019 bestanden nach Kenntnis der Gesellschaft Beteiligungen am Kapital der ISARIA Wohnbau, die 10% der Stimmrechte überschreiten, mit 97,6% durch die LSREF4. Es bestehen keine Aktien mit Sonderrechten, die ihrem Inhaber Kontrollbefugnisse verleihen. Darüber hinaus besteht keine Art der Stimmrechtskontrolle durch Arbeitnehmer, die am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben.

Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung

Die Bestellung und Abberufung der Vorstandsmitglieder folgt den §§ 84 und 85 AktG. Es bestehen keine Sonderregelungen in der Satzung der Gesellschaft. Die Bestellung und Abberufung unterliegen alleinig dem Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG. Die wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit von Vorstandsmitgliedern ist zulässig. Nach § 5 der Satzung kann der Vorstand aus einer oder mehreren Personen bestehen; die Entscheidung darüber fällt der Aufsichtsrat.

Satzungsänderungen richten sich nach den §§ 179, 133 AktG und den Regeln der Satzung. Jede Satzungsänderung bedarf eines Beschlusses der Hauptversammlung. Jedoch ist der Aufsichtsrat der Gesellschaft gemäß § 11 Nr. 4 der Satzung befugt, Satzungsänderungen zu beschließen, die nur die Fassung der Satzung betreffen. § 17 Nr. 3 der Satzung sieht entsprechend § 179 Abs. 2 Satz 2 AktG vor, dass – soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften dagegenstehen – ein satzungsändernder Hauptversammlungsbeschluss grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst wird. Eine größere Kapitalmehrheit in Höhe von Dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals sieht das Gesetz an mehreren Stellen vor, so z. B. für bestimmte Kapitalmaßnahmen und den Ausschluss von Bezugsrechten.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben

Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2019 T€ 35.646 (Vj. T€ 35.646). Es ist eingeteilt in 35.646.000 (Vj. 35.646.000) voll eingezahlte Aktien ohne Nennwert.

Die ordentliche Hauptversammlung 2017 der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende Genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 17.823.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu T€ 17.823 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017).

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben.

Vereinbarungen für den Fall eines Wechsels der Unternehmenskontrolle

Im Konzern der ISARIA Wohnbau bestanden zum 31. Dezember 2019 abgeschlossene Kreditverträge, die die Zustimmung der Banken zur Änderung des Gesellschafterkreises erfordern oder die Fälligstellung der Darlehen zur Folge haben können.

Zum 31. Dezember 2019 betrifft dies einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Garching GmbH, einen Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH und Darlehensverträge der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH. Diese Darlehensverträge haben ein Finanzierungsvolumen von insgesamt € 273,3 Mio.

Der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Garching GmbH sieht das Kündigungsrecht der Bank bei jeglicher Änderung der Gesellschaftsanteile vor, sofern die Bank der Änderung nicht im Vorfeld zugestimmt hat. Der Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass die Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 50% ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank unterschritten wird. Im Vertrag der ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH, der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH sowie der ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH ist jeglicher Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin durch die Bank zustimmungspflichtig. Der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass die Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 51% ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank unterschritten wird. Der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH sieht vor, dass die Bereitschaft zur Kreditgewährung auf der Tatsache beruht, dass die ISARIA Wohnbau AG mittelbar 75% der Geschäftsanteile und Stimmrechte an der Darlehensnehmerin hält. Der Darlehensvertrag sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass sich die zuvor genannten Beherrschungsverhältnisse an der Darlehensnehmerin ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank ändern. Die Darlehensverträge der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH sehen vor, dass der Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin bei Unterschreiten der Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 75% durch die Bank zustimmungspflichtig ist. Die Darlehensverträge sehen ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass sich die zuvor genannten Beherrschungsverhältnisse der ISARIA Wohnbau AG ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank ändern.

Die möglichen Folgen der Änderung der Beherrschungsverhältnisse über (Teile der) ISARIA Wohnbau Gruppe im Zuge der in Kapitel III. Konzernstrategie unter „Potentielle Unternehmenstransaktion“ beschriebenen potentiellen Transaktion werden derzeit überprüft. ISARIA geht jedoch davon aus, dass sich aus einem solchen etwaigen Veräußerungsvorgang keine nachteiligen Auswirkungen auf die Finanzlage der Gesellschaft und ihrer nach einer etwaigen Transaktion verbleibenden Aktivitäten ergeben.

Daneben existieren bei der ISARIA Wohnbau keine wesentlichen Vereinbarungen des Mutterunternehmens, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen oder eine entsprechende Entschädigungsvereinbarung mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern.

7. Nachtragsbericht

Der Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft hat in 2019 einen Verkaufsprozess initiiert. In diesem offenen, transparenten und strukturierten Verkaufsprozess, der mit Unterstützung professioneller Berater durchgeführt wird, wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Vermögenswerte durch die Gesellschaft selbst einschließen. Die Gesellschaft befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer, es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die Gesellschaft eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögenswerte treffen und gegebenenfalls die strategische Zielsetzung neu ausrichten. In diesem Fall würden sich wesentliche Teile der in die Zukunft gerichteten Ausführungen in diesem Bericht verändern oder obsolet werden, insbesondere im Hinblick auf die zukünftige Strategie und Geschäftstätigkeit sowie die zukünftige Finanz- und Ertragslage.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG hat Herrn Michael Meidlinger mit Beschluss vom 7. Februar 2020 und Wirkung ab 10. Februar 2020 zum Mitglied des Vorstands des Unternehmens bestellt. Herr Meidlinger wird den Finanzbereich der ISARIA Wohnbau AG verantworten.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichtes keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

 

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die ISARIA Wohnbau AG, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG, München, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ISARIA Wohnbau AG, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.