ISARIA Wohnbau AG / Vorstand Jan Josef Düdden – deutlicher Bilanzverlust

Natürlich schaut man sich die Bilanz eines Unternehmens auch einmal an, wenn sich Dritte für eine „Übernahme/Beteiligung“ interessieren.

Schaut man sich diese Bilanz dann im Detail an, man nimmt sich die Zeit dafür, stellt man fest, dass das keine sonderlich gute Bilanz ist die Michael Haupt da vorweisen kann.

ISARIA Wohnbau AG

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Geschäftsbericht 2017

Kennzahlen im Überblick

Operative Kennzahlen in Mio. €	01.01. – 31.12.2017	01.01. – 31.12.2016
Umsatzerlöse	25,3	96,8
Gesamtleistung	175,6	111,9
Rohertrag	18,6	33,2
EBITDA	35,9	15,3
EBIT	34,9	13,9
Finanzergebnis	-20,5	-19,0
Konzernjahresergebnis nach Steuern	2,6	-2,2
Rohertragsmarge	74%	34%
EBIT-Marge	138%	14%
Umsatzrendite	10%	-2%
Bilanzkennzahlen in Mio. €	31.12.2017	31.12.2016
Kurzfristiges Vermögen	442,8	304,6
davon: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	319,4	169,1
Eigenkapital	84,0	80,6
Eigenkapitalquote	14,4%	20,6%
Finanzschulden & Abfindungsverbindlichkeiten	401,4	251,3
davon langfristig	179,2	135,7
Bilanzsumme	583,2	391,8
Kennzahlen Verkauf in Mio. €	01.01. – 31.12.2017	01.01. – 31.12.2016
notarielle Verkaufsleistung der Periode	16	74
	31.12.2017	31.12.2016
Auftragsbestand *	1	6
Mitarbeiter	31.12.2017	31.12.2016
Anzahl Mitarbeiter	73	63

Eigenkapital

* Bestand an notariell verbrieften, noch nicht übergebenen, Verkäufen

Inhaltsverzeichnis

01 AN UNSERE KONZERNAKTIONÄRE

An unsere Aktionäre

Bericht des Aufsichtsrats

02 KONZERNLAGEBERICHT

1. Grundlagen des Konzerns

2. Wirtschaftsbericht

3. Prognosebericht

4. Risiko- und Chancenbericht

5. Abhängigkeitsbericht

6. Angaben

gem. § 315 Abs. 4 HGB

bzw. § 289 Abs. 4 HGB

7. Nachtragsbericht

03 KONZERN ABSCHLUSS

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2017

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2017

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2017

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017

1. Allgemeines

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

6. Sonstige Angaben

04 WEITERE ANGABEN

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Impressum

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Freunde und Geschäftspartner der ISARIA Wohnbau AG,

die ISARIA Wohnbau AG blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2017 zurück: Mit den im Berichtsjahr abgeschlossenen Akquisitionen konnten wir unsere Projektpipeline verdoppeln. Mit neuen Projekten in Stuttgart und Berlin gelang uns ein entscheidender Schritt zur weiteren regionalen Expansion. Und im Bereich der Projektentwicklung haben wir signifikante Meilensteine erreicht.

Projektpipeline wächst auf € 1,9 Mrd.

Die Neuakquisitionen 2017 repräsentieren zusätzliche Investitionen in das Vorratsvermögen von über € 100 Mio. In den nächsten Jahren werden allein auf den neu akquirierten Grundstücken ca. 2.500 neue Wohneinheiten entstehen. Die geplanten Umsatzerlöse hieraus werden sich auf mehr als € 1,2 Mrd. belaufen. Insgesamt wächst unsere Projektpipeline durch die Neuakquisitionen und die bestehenden Projekte auf ein Verkaufsvolumen von € 1,9 Mrd. Insbesondere die Projekte im Großraum München leisten dabei einen entscheidenden Beitrag: In Dachau wurde mit der ehemaligen MD Papierfabrik eines der größten privaten städtebaulichen Entwicklungsareale in Oberbayern erworben. Das Areal liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zur historischen Innenstadt von Dachau und ist größer als der Stadtkern selbst. In München-Allach konnte das bereits vorhandene Areal des Diamaltparks nach erfolgreicher Akquise um ein weiteres, direkt angrenzendes Grundstück vergrößert werden. Damit ist die ISARIA Wohnbau AG nun alleiniger Bauherr auf dem Projektgelände. Zusätzlich zu den Projekten im Münchner Großraum konnten wir noch ein weiteres Entwicklungsareal in Augsburg gewinnen. Mit den im Sommer 2017 erworbenen Grundstücken in zentraler Lage in Stuttgart kam ein weiterer Projektstandort hinzu. Und durch den im letzten Quartal 2017 abgeschlossenen Kaufvertrag zum Erwerb eines ehemals gewerblich genutzten Areals im Norden Berlins wird in 2018 mit Berlin noch ein vierter Projektstandort das Portfolio der ISARIA Wohnbau AG ergänzen. Hinzu kommt der Kauf eines Grundstücks in Schenefeld bei Hamburg, mit dem auch die Elbmetropole als Standort gefestigt und weiter ausgebaut werden soll.

Große Fortschritte bei den Projektentwicklungen

Im Bereich der Projektentwicklungen wurden in 2017 entscheidende Meilensteine erreicht: Mit dem Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan des Projektes Diamaltpark in München-Allach ist die Baurechtsschaffung für dieses Großprojekt nun nach sechs Jahren abgeschlossen. Hier starten wir Mitte 2018 mit dem Bau der ersten 336 von insgesamt rund 750 Wohneinheiten. Beim Projekt Hansastraße wurde die Baugrube fertiggestellt und an den Generalunternehmer übergeben. Die erforderlichen Rückbaumaßnahmen des Towers in München-Obersendling – south one – wurden im Berichtszeitraum weiter vorangetrieben und werden nach aktuellem Bauzeitenstand im ersten Quartal 2018 beendet sein. Das Großprojekt mynido in Karlsfeld befindet sich auf der Zielgeraden. Die letzten Wohneinheiten werden gerade fertiggestellt. Ebenso steht das Revitalisierungsprojekt am Kapstadtring in der Hamburger City Nord kurz vor der Übergabe an den Betreiber. Im Hamburger Graumannsweg wurde mit dem Bau begonnen. Das Objekt soll in 2018 fertiggestellt werden. Damit bauen wir alleine an Isar und Elbe in den nächsten Jahren über 3.000 Wohnungen.

Personelle Verstärkung in Vorstand und Belegschaft

Das Wachstum im abgelaufen Geschäftsjahr und die weiterhin geplante Expansion bringen zweifellos personelle und organisatorische Herausforderungen mit sich. Deshalb wurde der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG mit Wirkung zum 1. Januar 2018 um zwei neue Vorstandsmitglieder verstärkt. Henrik Stratz und Gerhard Wirth wurden in den Vorstand berufen. Henrik Stratz arbeitet seit 2008 für das Unternehmen und leitete bisher als Director Real Estate überwiegend das operative Geschäft. Mit dem Bauingenieur Gerhard Wirth konnte der Konzern den bisherigen Geschäftsführer der CBRE PREUSS VALTEQ GmbH als Vorstand für den technischen Bereich gewinnen.

Michael Haupt, bisher einziges Vorstandsmitglied und seit 2012 CEO der Gesellschaft, hat sich nach sechs Jahren erfolgreicher Arbeit entschlossen, die operative Verantwortung für die ISARIA Wohnbau AG abzugeben. Er steht der ISARIA Wohnbau AG noch bis Ende April 2018 als Vorstand zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Wunsch geäußert, dass Herr Michael Haupt anschließend als Mitglied des Aufsichtsrates weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft begleiten wird.

Zur personellen Stärkung der Organisation hat die ISARIA Wohnbau AG im vergangenen Jahr ihr Personal um 10 Mitarbeiter auf 73 Beschäftigte aufgestockt. Auch in 2018 werden wir uns weiter verstärken.

Positives Konzernergebnis 2017 und starker Anstieg der Bilanzsumme

Trotz planmäßig geringer Umsatzerlöse aus Fertigstellungen in Höhe von nur € 25,3 Mio. (Vj. € 96,8 Mio.) beträgt das Konzerngesamtergebnis 2017 nach Steuern € 2,6 Mio. (Vj. € -2,2 Mio.). Wie erwartet, spiegeln sich die wichtigen Wachstumsimpulse der vergangenen zwei Jahre noch nicht im operativen Ergebnis wider. Dies wird erst mit dem ab 2018 wieder stark steigenden Bauvolumen der Fall sein. Das EBIT in 2017 beträgt dennoch € 34,9 Mio. (Vj. € 13,9 Mio.). Im Berichtszeitraum wurden drei Bauabschnitte eines Projektes in das Anlagevermögen umgegliedert, nachdem die Entwicklung dieser Bauabschnitte als Finanzimmobilien wirtschaftlich vorteilhaft erscheint. Die damit verbundene Aufdeckung von stillen Reserven beeinflusst das Ergebnis vor Steuern entsprechend positiv. Das starke Wachstum in 2017 spiegelt sich dagegen unmittelbar in einer um fast 50% gestiegenen Bilanzsumme von nun € 583 Mio. (Vj. € 392 Mio.) wider.

Unser Ziel für 2018 lautet: Wir bleiben auf Wachstumskurs!

Unser besonderer Dank gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz im Geschäftsjahr 2017.

Wir freuen uns weiterhin über Ihr Vertrauen und eine gute Zusammenarbeit!

 

Der Vorstand

Gerhard Wirth, Vorstand

Michael Haupt, Vorstandssprecher | CEO

Henrik Stratz, Vorstand

Bericht des Aufsichtsrats

Gem. § 171 II AktG

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Sitzungen des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat trat in 2017 in insgesamt neun Sitzungen persönlich oder fernmündlich zusammen. Daneben gab es weitere telefonische Besprechungen unter Mitgliedern des Aufsichtsrates. Jedes Mitglied hat an allen Sitzungen teilgenommen.

Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrates in 2017 waren im Wesentlichen:

● die Überwachung des Vorstandes insgesamt

● die Verabschiedung einer Neufassung der Geschäftsordnung für den Vorstand

● die Bestellung und Abberufung einzelner Mitglieder des Vorstands

● die Verabschiedung eines Geschäftsverteilungsplans für den Vorstand ab 2018

● die Vorbereitung der Hauptversammlung, insbesondere im Hinblick auf vorgeschlagene Satzungsänderungen

● die Beschlussfassung über zustimmungspflichtige Geschäfte und Maßnahmen, insbesondere Akquisitionen von neuen Projekten

● die Fortentwicklung der regionalen Akquisitionsstrategie

● die Überwachung der Stände der Projektentwicklungen, der Akquisitionsbemühungen und der Liquiditätsplanung

● die Überwachung der Aktivitäten zum Abschluss weiterer Fremdfinanzierungen und zur Anpassung der Organisationsstruktur an das angestrebte Wachstum des Unternehmens

● Strategische Entscheidungen zum Portfolio der Finanzimmobilien

● der laufende Austausch mit dem bestellten Abschlussprüfer für die Prüfung des Jahresabschlusses 2016 und des Lageberichts 2016 sowie des Konzernjahresabschlusses 2016 und des Konzernlagebericht 2016 gem. § 171 AktG

Überwachung des Vorstandes

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand während des Berichtszeitraums im Rahmen der rechtlichen Vorgaben und Möglichkeiten überwacht und beratend begleitet. Die vom Vorstand übermittelten Berichte und Unterlagen entsprachen den Vorgaben des § 90 AktG und der Geschäftsordnung.

Bei wichtigen Anlässen wurde dem Aufsichtsratsvorsitzenden auch außerhalb der regelmäßigen Berichte nach § 90 AktG und der Geschäftsordnung berichtet.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand darüber hinaus auch zwischen den Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigen Terminen in Kontakt und hat mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance des Unternehmens erörtert.

Schwerpunkt der Tätigkeiten von Vorstand und Aufsichtsrat waren und sind weiterhin die strategische Projektentwicklung, Expansion und Finanzierung.

Personalia

Der bis zum 31. März 2017 verlängerte Vorstandsvertrag von Herrn von Lewinski endete vereinbarungsgemäß zu diesem Zeitpunkt. Hierüber wurde bereits im Vorjahr berichtet.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 4. Mai 2017 wurde Frau Dr. Katharina Schade mit sofortiger Wirkung als weiteres Mitglied in den Vorstand berufen. Mit Wirkung zum 21. August 2017 ist Frau Dr. Katharina Schade planmäßig aus dem Vorstand wieder abberufen worden.

In der Hauptversammlung am 5. Mai 2017 wurden die bis dahin gerichtlich bestellten Aufsichtsratsmitglieder Herr Alexander Hesse, Herr Jan-Christoph Düdden sowie Herr Dominique Cressot zu Mitgliedern des Aufsichtsrats gewählt. In der konstituierenden Sitzung direkt im Anschluss an die Hauptversammlung wurde Herr Alexander Hesse erneut zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt. Herr Jan-Christoph Düdden wurde ebenfalls als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats bestätigt.

Der Vorstandsvertrag von Herrn Michael Haupt lief zum 31. Dezember 2017 aus. Herr Haupt informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine kurzfristige Verlängerung seiner Bestellung als CEO, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen. Er steht der ISARIA Wohnbau AG bis Ende April 2018 zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Wunsch geäußert, dass Herr Michael Haupt anschließend als Mitglied des Aufsichtsrates weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft begleiten wird.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 7. Dezember 2017 und mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurden Herr Henrik Stratz und Herr Gerhard Wirth in den Vorstand der ISARIA Wohnbau berufen. Herr Stratz ist Bauingenieur und Wirtschaftsingenieur und arbeitet bereits seit 2008, zuletzt als Director Real Estate, für die Gesellschaft. Er verantwortete weitgehend das operative Geschäft der Gesellschaft. Herr Wirth ist ebenfalls Bauingenieur und leitet künftig im Wesentlichen die Produktion der Bauvorhaben.

Darüber hinaus gab es im Berichtsjahr keine Veränderungen im Vorstand oder Aufsichtsrat der Gesellschaft.

Jahres- und Konzernabschluss 2017

Die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, hat den Jahresabschluss und Lagebericht der ISARIA Wohnbau AG, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017 sowie den vom Vorstand erstellten Abhängigkeitsbericht geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden unter Beachtung der HGB-Grundsätze aufgestellt. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht wurden auf Grundlage der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, gemäß der Verordnung EG Nr. 1606/2002 und § 315e HGB aufgestellt. Der Abhängigkeitsbericht wurde gemäß § 312 AktG erstellt.

Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im laufenden Kontakt mit dem Abschlussprüfer und hat sich dabei u.a. über die gemeinsam gebildeten Prüfungsschwerpunkte und den Prüfungsverlauf informiert.

Die Abschlussunterlagen und die Prüfungsberichte der Gesellschaft wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zugeleitet und in der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung am 12. März 2018 intensiv beraten.

Der Abschlussprüfer nahm an der Sitzung teil, erläuterte seine Prüfung und stand für Fragen des Gremiums zur Verfügung. Der Abschlussprüfer hat weiter bestätigt, dass das vom Vorstand eingerichtete Risikofrüherkennungssystem insgesamt geeignet ist, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, und dass wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess nicht bestehen.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen und aufgrund seiner eigenen Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses sowie der jeweiligen Lageberichte und des Abhängigkeitsberichts festgestellt, dass keine Einwendungen zu erheben sind. Insbesondere sind keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Abhängigkeitsberichts gem. § 312 Abs. 3 AktG zu erheben.

Der Aufsichtsrat teilt insbesondere die im Lagebericht und im Konzernlagebericht enthaltene Beurteilung des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat dabei den Vorstand angehalten, die im Konzernlagebericht aufgezeigten Risiken engmaschig zu überwachen und dem Aufsichtsrat laufend hierüber zu berichten.

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 12. März 2018 den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2017 und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 gebilligt.

Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist damit festgestellt.

Abhängigkeitsbericht

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2017 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH 8. Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.“

Der Aufsichtsrat hat den Abhängigkeitsbericht rechtzeitig erhalten und geprüft. Der Abschlussprüfer hat an der entsprechenden Sitzung teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und stand für ergänzende Auskünfte zur Verfügung. Am 2. Februar 2018 hat der Abschlussprüfer den Abhängigkeitsbericht mit folgendem uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehen:

„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind und

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“

Der Aufsichtsrat teilt die Auffassung des Abschlussprüfers. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Aufsichtsrat erhebt dieser keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Berichts über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen.

Dank

Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr großes Engagement im Geschäftsjahr 2017.

Ein abschließender Dank und Anerkennung gilt den ausgeschiedenen Vorstandsmitgliedern. Herr von Lewinski war über drei Jahre (00 der Gesellschaft und erzielte insbesondere bei den Projekten wesentliche Fortschritte. Frau Dr. Schade unterstützte den verbliebenen Alleinvorstand während ihres befristeten Mandats.

 

02 KONZERNLAGEBERICHT

Inhalt

Konzernlagebericht

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

II. Konzernsteuerung

III. Konzernstrategie

IV. Forschung und Entwicklung

V. Nachhaltigkeit

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

V. Mitarbeiter

3. Prognosebericht

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

III. Relevante Risiken und Chancen

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

5. Abhängigkeitsbericht

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

7. Nachtragsbericht

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesellschaft“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“, „ISARIA Wohnbau Gruppe“ oder nur „ISARIA Wohnbau“ genannt) ist seit über 20 Jahren Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Teil der Projektentwicklung ist meist die Schaffung von Wohnbaurecht für zuvor gewerblich genutzte Flächen. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft auf Standorte, an denen mindestens einhundert Wohnungen realisiert werden können. Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe gliedert sich in die Geschäftsbereiche Neubau von Wohnimmobilien und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Zu Letzterem zählt auch die Umnutzung von ehemaligen Gewerbeobjekten zu Wohnimmobilien unter der dafür geschaffenen Marke APP.ARTMENTS.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf angelegt, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Bei der Überprüfung kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Voraussetzung für den Ausweis als Finanzimmobilie ist, dass die (aktuell günstige) erstrangige Zinssituation ausreichende Bewirtschaftungsüberschüsse zur Verzinsung des Eigenkapitals erlaubt und dieses Eigenkapital nicht notwendig im Umlaufvermögen benötigt wird. Dieses kann etwa durch neue Finanzprodukte der konzerneigenen Finanzierungsplattform sichergestellt werden. Insgesamt können durch Finanzimmobilien stetige Mieteinnahmen zum Ausgleich des vergleichsweise volatilen Projektentwicklungsgeschäfts generiert werden. Auch bei den Finanzimmobilien wird grundsätzlich die Möglichkeit von Umschichtungen und Verwertungsmöglichkeiten geprüft.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Diese Position kann durch laufende Akquisitionen nur noch gehalten, nicht aber sinnvoll ausgebaut werden. Vor diesem Hintergrund erfolgte 2014 die strategische Entscheidung zur geografischen Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf Hamburg als ersten weiteren Standort mit dem Aufbau einer eigenen Niederlassung. Seit einer erfolgreichen Akquisition im Sommer 2017 kam mit Stuttgart ein weiterer Projektstandort hinzu. Nach erfolgreichem Vertragsabschluss im Dezember 2017 wird Berlin ab 2018 als vierter Projektstandort entwickelt. Die Expansion in andere Top-7 Standorte und weitere Metropolregionen in Deutschland ist angestrebt und wird auch im kommenden Jahr weiter vorangetrieben. München bleibt aber weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Projektentwicklungsfonds für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Fonds investieren an den Standorten der ISARIA Wohnbau bisher exklusiv in deren Projekte. Daneben können jedoch an anderen Standorten auch Investitionen in externe Projekte erfolgen. Die One Group wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt.

Projekt	Objektgesellschaft	Standort	Gesamtanzahl Einheiten	Fertigstellung Projekt/ Wohnabschnitte (geplant)	Status
	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH; Wohnabschnitt 10c		38	10/2018
	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitt 11a2		4	05/2017
	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitt 11b2	Karlsfeld	5	06/2017
mynido	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitt 11c1 GWB	am Prinzenpark 09/2017	18
	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitt 11c2		4	03/2018
	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitte 12a		5	08/2017
Tübinger Straße	ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG	München-Sendling/ Westpark	187	08/2020
Hansastraße	Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG	München-Sendling/ Westpark	78	03/2019
Graumannsweg	ISARIA Wohnbau Objekt Graumannsweg & Co. KG	Hamburg-Hohenfelde	28	11/2018
Diamaltpark	ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG	München-Allach	793	2020 – 2021
Gustav-Heinemann-Ring	Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	München-Perlach	79	10/2020
Stuttgart	ISARIA Stuttgart GmbH	Rosensteinstraße Baufeld 1 Rosensteinstraße Baufeld 2	249 516	03/2022 06/2024
MD Papierfabrik	ISARIA Dachau Entwicklungs-gesellschaft mbH	Dachau	1032	06/2024
Schenefeld	ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	Hamburg	165	11/2024
Augsburg	ISARIA Juno Grundbesitz GmbH ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH	Augsburg/Firnhaber Straße Augsburg/Firnhaber Straße	497	07/2029
Kapstadtring	Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co. KG	Hamburg-Winterhude	143	05/2018
South one	ISARIA south one GmbH & Co. KG	München-Obersendling	266	12/2021

Baurechtsentwicklung

Bauvorbereitung

im Bau

fertiggestellt

Aus den in den Tabellen T 01 und T 02 aufgeführten Projekten generiert der ISARIA Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen.

Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der ISARIA Wohnbau

Anspruch des ISARIA Wohnbau Konzerns ist es, qualitativ hochwertige Wohnungen in attraktiven Lagen zum Kauf anzubieten. Der Maßstab sind die Wünsche der typischen eigentumsbildenden Haushalte. Luxusobjekte sind kein Kerngeschäft der Gesellschaft.

Der Vertrieb von Eigentumswohnungen und Häusern wird durch langjährig für die Gesellschaft tätige, provisionsvergütete, freie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Weiteren nur noch von Mitarbeitern gesprochen) durchgeführt. Die zielgruppenorientierte Produktentwicklung, das Marketing und die Bereitstellung von attraktiven Verkaufsbüros und Musterwohnungen sind aber zentrale eigene Aufgaben der ISARIA Wohnbau. Wir haben uns auch auf die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern als Käufer eingestellt. Die Käufer werden mittlerweile überwiegend über das Internet auf die Produkte der Gesellschaft aufmerksam. Die Betreuung von Investoren, die komplette Projekte als Mietobjekt übernehmen, erfolgt direkt durch die Vorstandsmitglieder, die langjährige Verbindungen zur institutionellen Investmentwelt haben.

Das Unternehmen verfügt über ein kompetentes und eingespieltes Team von technischen Kundenberatern und kaufmännischen Mitarbeitern, die hunderte von Kunden im Jahr vom „Verkauf vom Plan“ bzw. in der Bauphase bis zur Abnahme begleiten.

Siehe T 01

ISAIRA Wohnbau-Projekte

Segment Neubau

Siehe T 02

ISAIRA Wohnbau Projekte-

Segment Revitalisierung

Als Projektentwickler deckt die ISARIA Wohnbau die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte mit externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

Organisationsstruktur

Die ISARIA Wohnbau AG steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte ISARIA-Gruppe, insbesondere auch die Bereitstellung von Personal für ihre Projektgesellschaften. Diese Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von Immobilienprojekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die One Group GmbH mit ihren Tochtergesellschaften bildet innerhalb des ISARIA Wohnbau-Konzerns einen eigenen Teilkonzern. Innerhalb dieses Teilkonzerns nimmt die One Group GmbH ebenfalls die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft Aufgaben für ihre Tochtergesellschaften.

i – Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die ISARIA Wohnbau wird durch den Vorstand auf Basis gesetzlicher Bestimmungen und der vom Aufsichtsrat beschlossenen Geschäftsordnung geleitet. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau besteht nach der Satzung der Gesellschaft aus mindestens einer Person. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder. Er berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft. Wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Darüber hinaus kann er einen Vorstandsvorsitzenden bzw. Vorstandssprecher ernennen und dessen Stellvertreter bestellen. Der Aufsichtsrat besteht laut Satzung der ISARIA Wohnbau aus drei Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.

II. Konzernsteuerung

Um unseren Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen wir die Erwartungen aller Interessengruppen („Stakeholder“) im Blick haben.

● Die Aktionäre erwarten eine angemessene Wertsteigerung ihres eingesetzten Kapitals.

● Die Fremdkapitalgeber und Fondsinvestoren erwarten eine angemessene Verzinsung und die Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung.

● Unseren Mitarbeitern müssen wir sichere Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektiven bieten.

● Kunden treffen als private Immobilienkäufer regelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investitionsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt.

● Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit unserer Zuverlässigkeit.

Das Planungs- und Steuerungssystem der ISARIA Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus zukünftige operative und strategische Entscheidungen abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potentiale.

Finanzielle Kennzahlen

Der Vorstand orientiert sich bei der Steuerung des ISARIA Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

● Umsatzerlöse

● Rohertragsmarge

● EBIT

● Finanzaufwendungen

● Ergebnis nach Steuern

● Notariell beurkundete Verkäufe

● Auftragsbestand

● Kapitalzufluss (Fondsgeschäft One Group)

Die notariell beurkundeten Verkäufe und der Auftragsbestand bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz. Der Auftragsbestand bietet hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Auf Ebene des Teilkonzerns One Group ist das im Fondsgeschäft eingeworbene Kapital die zentrale finanzielle Kenngröße. Sie stellt das konzerninterne Finanzierungspotential für unsere bestehenden sowie zukünftigen Projektentwicklungen dar.

Darüber hinaus steuert der Vorstand das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Erlösrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich tagesaktuelle Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand regelmäßig zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist der Vorstand jederzeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu prüfen.

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der ISARIA Wohnbau

Der ISARIA Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel bei denen neben Krediten von Banken und Versicherungen überwiegend Beteiligungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. von durch die One Group emittierten Fondsprodukten. Nach der in 2016 erfolgten Kapitalerhöhung kann die Projektfinanzierung teilweise auch aus diesen Mitteln durch die Muttergesellschaft erfolgen.

Das Finanzmanagement des ISARIA Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die laufend auf Soll-Ist-Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Strategische Zielsetzung: Wachstum

Die ISARIA Wohnbau AG zählt bereits heute zu den etablierten großen Projektentwicklungsgesellschaften für Wohnungsbau in Deutschland. Das Ziel der Gesellschaft ist es, ihre Position im Markt bis zum Jahr 2020 nachhaltig zu stärken und sich bis dahin als einer der deutschen Projektentwickler für Wohnimmobilien etabliert zu haben.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1,4 Mrd. zu realisieren. Unter den aktuellen Marktbedingungen schätzt der Vorstand der ISARIA derzeit eine Rohertragsmarge von durchschnittlich rund 28% als realisierbar ein. Das Geschäftsjahr 2017 war geprägt durch zahlreiche attraktive Neuakquisitionen, welche auch über den fünfjährigen Planungshorizont hinaus entwickelt werden. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen auch zukünftig noch weiter ausgebaut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA den Projektbestand soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von ca. € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.

Regionale Expansion

Kernkompetenz der ISARIA Wohnbau AG ist es, nach Baurechtsschaffung – insbesondere in Form der Umwandlung von Gewerbebaurecht in Wohnbaurecht Immobilienprojekte für private Erwerber mit mehr als hundert Wohneinheiten p.a. zu entwickeln und zu realisieren. Diese Expertise soll in den kommenden Jahren gezielt ausgebaut und in weitere Zielmärkte übertragen werden. Hierzu prüft die Gesellschaft den Markteintritt in weiteren deutschen Großstädten, vornehmlich in den Top-7 Metropolen. Insbesondere diese Regionen stehen bei bereits heute unzureichenden Wohnungsbeständen vor der Herausforderung, stetig zunehmende Haushaltszahlen bei kaum erhöhbarem Wohnungsbau bewältigen zu müssen. Dies bietet ausgezeichnete Perspektiven für ISARIA als langjährig erfahrenen Immobilienentwickler mit ausgewiesener Expertise bei der Baurechtsbeschaffung und der jährlichen Abwicklung von hunderten Neubau-Kaufverträgen.

So konnte sich ISARIA bereits in Hamburg etablieren und erste Projekte akquirieren, die Projektentwicklung vorantreiben und 2016 das erste Bauprojekt starten. Das Engagement in der Metropolregion Hamburg wurde im Geschäftsjahr 2017 durch die Akquisition des Objekts Achter de Weiden in Schenefeld ausgebaut und soll auch 2018 und darüber hinaus über weitere Projektakquisitionen verstärkt werden. ISARIA hat dort über einen Zeitraum von drei Jahren von der ersten Objektakquisition bis zum personellen Aufbau der Niederlassung mit allen prozessualen Schnittstellen zur Konzernzentrale das Muster für weitere Expansionen geschaffen und wird im Frühjahr 2018 das erste Bauprojekt Kapstadtring – die Revitalisierung eines ehemaligen Büroturms zu Serviced Apartments – erfolgreich abgeschlossen haben. Neben dem eigenen Wachstum soll darüber hinaus künftig auch die Zusammenarbeit bis hin zum Kauf von anderen Projektentwicklern oder deren bestehender Projekte geprüft werden, um weitere Zielmärkte zu erschließen.

Des Weiteren erfolgte im Geschäftsjahr 2017 mit Stuttgart und Berlin die Ausweitung der Geschäftstätigkeit in zwei weitere Top Standorte. Damit ist die ISARIA nun in vier deutschen A-Städten vertreten. In Stuttgart erwarb die Gesellschaft zwei Baufelder im attraktiven Rosensteinviertel. Aufgrund des vor diesem Areal geplanten Rückbaus der Gleisanlagen und der Errichtung einer Parkanlage nach Fertigstellung des Tiefbahnhofprojekts Stuttgart 21 wird das dort entstehende Viertel eine Aufwertung an Lebensqualität erfahren, wie sie in historisch gewachsenen zentralen Stadtlagen selten vollzogen werden kann. Unser Engagement in Stuttgart wird durch die konstante Prüfung von Projektentwicklungen in dieser Region auch im Jahr 2018 weiter ausgebaut. In Berlin wurde ein ehemals gewerblich genutztes Areal im Bezirk Pankow erworben, welches ein erhebliches Potential für eine langfristige Quartiersentwicklung birgt. Der Kaufvertrag wurde noch in 2017 geschlossen. Die wirtschaftliche Übergabe erfolgte zum 1. Januar 2018.

Am Heimatmarkt München wurde 2017 eine stärkere regionale Ausweitung in die Metropolregion vollzogen. ISARIA hatte bisher nur mit dem Projekt Karlsfeld die Stadtgrenze um wenige hundert Meter überschritten. Alle übrigen Standorte lagen im Stadtgebiet. Durch den starken Bevölkerungsanstieg konnten nun aber auch Entwicklungen entlang der S-Bahn-Verbindungen und in umliegenden Städten geprüft werden. Vor diesem Hintergrund wurde 2017 der Aktionsradius zunächst durch den Erwerb des ehemaligen Werksgeländes der MD Papierfabrik in Dachau erweitert. Später, im vierten Quartal, hat die ISARIA ein Areal in Augsburg erworben. Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots an lukrativen Wohn-bauentwicklungsprojekten im Münchner Stadtgebiet ergreifen wir damit die Chance, unsere Kompetenzen als Projektentwickler auch im Großraum München einzusetzen und eröffnen uns damit weiteres großes Potential auf dem Immobilienmarkt im gesamten Südbayern.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtsschaffung erbringt die ISARIA Wohnbau oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In diesem Fall durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung. In Betracht kommt auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Im Einzelfall kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Je nach Chancen-Risiko-Profil der einzelnen Projekte können dadurch die zur Verfügung stehenden Eigenmittel möglichst optimal eingesetzt und in anschließenden Folgeprojekten reinvestiert werden.

Klarer Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien

Auch in Zukunft wird sich ISARIA auf die Akquisition und die Realisierung von Wohnbauprojekten konzentrieren. Hierbei zielt die Gesellschaft auf eine Projektgröße von ca. 100 – 500 Wohnungen pro Projekt bei einem Investitionsvolumen ab ca. € 15 Mio. je Grundstück und erwarteten Rohertragsmargen von mindestens 15%. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte belaufen sich in der Regel auf € 50 Mio. aufsteigend.

ISARIA konzentriert sich auf Wohnungen mit attraktiver Ausstattung im mittleren Preissegment. Hinsichtlich der Lage stellen eine gute Nahversorgung und Infrastrukturanbindung in die Zentren entscheidende Kriterien dar. In enger Abstimmung mit den lokalen Behörden erstellt ISARIA nachfrageorientierte Planungen, die auch die Mischnutzung (Kombination aus Wohn- und teilweise Gewerbeimmobilien, wie z.B. Einzelhandel) oder das ISARIA-Konzept APP.ARTMENTS (die Umwandlung von Büroimmobilien in Apartment-Wohnungen) miteinschließt. Im Rahmen der sogenannten „Sozialen Bodennutzung“ wird bei der Schaffung von neuem Wohnungsbaurecht regelmäßig auch der Bau von Sozialwohnungen auf einem Flächenanteil verlangt. Die Wohnbauprojekte erfolgen vor allem auf bereits versiegelten Flächen mit bestehenden Immobilien bzw. auf Konversionsflächen, um möglichst ressourcenschonend neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei strebt ISARIA ein Verhältnis von ca. 70% Neubau und 30% Revitalisierung von Bestandsgebäuden an.

Weitere Stärkung der Finanzierungsstruktur

Die Finanzkraft der ISARIA konnte bereits in den Vorjahren kontinuierlich verbessert werden. Die im Jahr 2016 erfolgte Kapitalerhöhung führte aufgrund der deutlichen Stärkung des Eigenkapitals zu einer weiteren und starken Verbesserung der Bonität der Gesellschaft. Hierdurch erhält die ISARIA inzwischen deutlich verbesserte Konditionen bei der Finanzierung ihrer Projekte. So wird der durchschnittliche Zinsauf wand in den kommenden Jahren weiter reduziert und die Profitabilität weiter gesteigert. Dies stärkt wiederum das Eigenkapital und verschafft weitere Spielräume für das geplante operative Wachstum. Die Finanzierungsstruktur der Gruppe soll auch in den kommenden Jahren durch geeignete Instrumente weiter verbessert werden.

Daneben stellt die im Konzern integrierte One Group, die Projektentwicklungsfinanzierungen konzipiert und an Anleger vertreibt, weiterhin eine wichtige Finanzierungsplattform dar. Dadurch erhält die ISARIA erforderliche Eigenmittel für den Zeitraum der Projektentwicklungen, um diese gewinnbringend zu investieren.

IV. Forschung und Entwicklung

Die ISARIA Wohnbau betreibt auf Grund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Ihre Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Allerdings ist die Gesellschaft ein stark researchorientiertes Unternehmen.

Im „Top Down“ Ansatz werden von der strategischen Projektentwicklung alle wesentlichen deutschen Wohnungsmärkte hinsichtlich ihrer Marktchancen beobachtet und verglichen. Regional werden Expansionsmöglichkeiten in Großräumen bis hin zu Orts-teillagen untersucht. Auf neue und geänderte Wohnbedürfnisse wird etwa mit der Produktlinie APP.ARTMENTS und neuen Grundrisstypen reagiert.

Im „Bottom Up“ Ansatz beobachten die Kundenbetreuung und der Vertrieb Wettbewerbsprodukte hinsichtlich Qualität, Preis und Vertriebserfolg und geben Erkenntnisse aus Kundengesprächen, etwa zu Ausstattungen, Grundrissen und Sonderwünschen, an die Projektentwicklung weiter.

Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften sowie Finanz- und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

V. Nachhaltigkeit

Die ISARIA Wohnbau verpflichtet sich zum nachhaltigen Handeln, da unsere Geschäftstätigkeit Auswirkungen weit über die Grenzen unseres Unternehmens hinaus entfaltet. Wir tragen deshalb Verantwortung dafür, nachhaltige Geschäftspraktiken zu entwickeln und umzusetzen, die sowohl unseren operativen Anforderungen als auch unserer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt gerecht werden. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch soziales und umweltbewusstes Handeln neben unserem Ansehen auch den Unternehmenswert zusätzlich steigern. Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in unsere Betriebsführung und Unternehmensstrategie basiert auf fünf zentralen Bausteinen.

Im Fokus unserer Bemühungen um Nachhaltigkeit steht unser Kerngeschäft, die Projektentwicklung. Die ISARIA Wohnbau nimmt als einer der führenden Projektentwickler eine wichtige gesellschaftliche Funktion innerhalb der Städte und Gemeinden, in denen wir aktiv sind, ein. Unsere Projekte sind im wörtlichen Sinne nachhaltig, da diese eine „längere Zeit anhaltende Wirkung“ entfalten. In Anlehnung an das Baugesetzbuch gewährleisten unsere Planungen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt. Unsere Planungen tragen dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

Siehe G 02

Nachhaltigkeit

Ökologische Verantwortung

Nachhaltigkeitsaspekte bei Ankauf und Bau

In Anbetracht der Tatsache, dass weltweit etwa 40% der Energie, 30% der Rohmaterialien sowie 20% des Wasserverbrauchs beim Bau, Betrieb und Abriss von Immobilien verbraucht werden, ist eine nachhaltige Projektentwicklung eine Selbstverständlichkeit für uns.

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns nicht die alleinige Fokussierung auf niedrige Energieverbräuche während der Bewirtschaftung. Die energetische Betrachtung von Immobilien schließt über den gesamten Lebenszyklus vielmehr auch die „Graue Energie“ (zur Herstellung erforderliche Energie) sowie die durch die Lage der Gebäude induzierte Mobilität (ÖPNV, MIV) ein. Der Neubau von Immobilien wurde in der Vergangenheit zunehmend gesetzlich reguliert. Gleichzeitig verschärften sich die energetischen Anforderungen, die Gebäude im Betrieb erfüllen müssen. Verglichen mit dem deutschen Gebäudebestand weisen die realisierten Projekte der ISARIA Wohnbau weit unterdurchschnittliche Energieverbräuche auf. Im aktuellen Projekt Karlsfeld unterschreiten unsere Wohnungen die zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung geltenden gesetzlichen energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) um 30% und entsprechen damit dem KfW-70-Standard. Für unsere Neubauprojekte werden grundsätzlich die Anforderungen der EnEV 2016 eingehalten und damit ein um 25% niedrigerer Primärenergiebedarf und ein Anteil von 15% an erneuerbaren Energien erfüllt.

Siehe G 03

Spezifischer Jahresheizwärmebedarf

G 03 | Spezifischer Jahresheizwärmebedarf (in kWh/m ²a)

Das nachhaltige Handeln der ISARIA Wohnbau zielt aufgrund der zuvor beschriebenen gesetzlichen Regularien nicht nur auf eine weitere Reduzierung des betrieblichen Energieverbrauchs. Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns vielmehr das Heben und Identifizieren von Potentialen, die mit den im Folgenden näher beschriebenen Begriffen „Graue Energie“, „Nachhaltige Mobilität“ oder „Brownland“ verbunden sind. Der Ankauf von Flächen, Grundstücken und Bestandsgebäuden anhand der nachfolgend aufgezählten Kriterien stellt im Rahmen der Projektentwicklungsaktivitäten der ISARIA Wohnbau das zentrale Steuerungsinstrument für nachhaltiges Handeln dar.

Nachhaltigkeitskriterien beim Ankauf allgemein

● gute Anbindungsqualität an den (möglichst schienengebundenen) ÖPNV

● vorhandene Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs

zusätzlich bei Flächenentwicklungen

● vorzugsweise Revitalisierung und Umnutzung von bereits genutzten Flächen („Brownland“)

● nur ausnahmsweise Inanspruchnahme von bislang unbelasteten Flächen („Greenland“)

zusätzlich bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden

● die bisherige Nutzung ist langfristig nicht mehr nachgefragt

● Umgebung und Gebäudestruktur sind für Wohnzwecke geeignet

Diese Ankaufskriterien sind Leitplanken unseres unternehmerischen Handelns und stehen im Einklang mit dem gesellschaftlichen und politischen Diskurs zur „Nachhaltigen Stadt“, die soziale, ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen beim Bauen beachtet.

Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch die Revitalisierung von Brachflächen

Bei dem Ankauf von Grundstücken und Flächen achten wir darauf, möglichst keine Flächen auf der „Grünen Wiese“ („Greenfield“), sondern bereits baulich genutzte Flächen („Brownfield“) in Anspruch zu nehmen. Der sparsame und schonende Umgang des Bodens ist ein zentrales Politikanliegen und findet sich beispielsweise im 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung oder in der sog. „Bodenschutzklausel“ im Baugesetzbuch wieder. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung (2004) schlussfolgert: „Das Recycling von […] urbanen Brachflächen ist eine bereits an vielen Beispielen erfolgreich durchgeführte Strategie zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Revitalisierung von Städten.“ Aufgrund von früheren (gewerblichen) Nutzungen ist das Flächenrecycling oftmals mit umfangreichen Altlastensanierungen verbunden, wobei schädliche Substanzen fachgerecht entsorgt werden. Die ISARIA Wohnbau ist seit Jahren bei vielen großen Konversionsflächen aktiv, wie etwa in München-Riem (zuvor: Flughafen), Arnulfpark (zuvor: Containerbahnhof) und Hirschgarten (Bahn- und Postgelände). Die in 2017 fertiggestellten und in Entwicklung befindlichen Projekte belegen dies auch für Gegenwart und Zukunft:

Karlsfeld – Projekt mynido	Neubau auf einem ehemaligen Freiland-Umspannwerk
Diamaltpark	Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen Diamalt-Werke
Tower	Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Siemens-Bürohochhauses
Hansa-/Tübingerstraße	Abriss und Neubau auf einem leer stehenden ehemaligen Produktionsstandort
Kapstadtring	Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Bürogebäudes
Gustav-Heinemann-Ring	Abriss eines leer stehenden Bürogebäudes und Neubau von Wohneinheiten
Graumannsweg	Abriss eines leer stehenden Bürogebäudes und nachverdichteter Neubau von Wohneinheiten
MD Papierfabrik	Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen MD-Papierfabrik
Stuttgart	Neubau auf dem ehemaligen Südmilchgelände sowie anderer ehemaliger Gewerbebetriebe
Achter de Weiden	Abriss und Neubau auf einem leer stehenden ehemaligen Produktionsstandort
Firnhaber Straße	Neubau und Revitalisierung auf einer Brachfläche der Deutschen Bahn

Erhalt der „Grauen Energie“ durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden

Bei dem Ankauf von Bestandsgebäuden achten wir darauf, dass die vorhandene Gebäudestruktur flexibel für neue Nutzungen ist. Unsere Konzepte basieren darauf, die in der vorhandenen Gebäudestruktur gebundene Energie, die beispielsweise für die Herstellung von Zement und Stahl notwendig war, zu erhalten und weiter zu nutzen. Gerade der Erhalt des bisherigen Rohbaus spart in erheblichem Umfang „Graue Energie“ im Vergleich zu Neubauten ein. Bei den Sanierungsarbeiten ist oftmals eine Altlastensanierung (z.B. Asbest) notwendig, da die früher eingesetzten Baumaterialien nach heutigen Standards als gesundheitsschädlich eingestuft werden. Weiterhin ist eine Infrastruktur wie Medienversorgung und Straßenerschließung zumeist gegeben.

Nachhaltigkeit in der Projektentwicklungsphase

Bei der Realisierung aller Projekte finden intensive Abstimmungsgespräche mit Vertretern der Verwaltung und Politik statt. Im Rahmen der obligatorischen Öffentlichkeitsbeteiligung werden Bürger sowie Träger öffentlicher Belange in den Planungsprozess eingebunden. Geäußerte Bedenken oder Anregungen werden während des Bebauungsplanverfahrens im Abwägungsprozess berücksichtigt. Im Bebauungsplanverfahren gibt die ISARIA Wohnbau Gutachten in Auftrag, um die Auswirkungen der Planungen auf die Schutzgüter Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft sowie Kultur- und Sachgüter beurteilen zu können. Ergeben sich im Rahmen orientierender Untersuchungen Anzeichen schädlicher Auswirkungen, werden diese vertieft untersucht und Lösungsmöglichkeiten eruiert. Von besonderer Bedeutung sind Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen, die durch europarechtliche Vorschriften geschützt werden. Bei Eingriffen oder Beeinträchtigungen von deren Lebensräumen sind umfangreiche Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen erforderlich, die gemeinsam mit den zuständigen Behörden erarbeitet werden.

Nachhaltigkeitskriterien beim Bau

Das klassische Baugeschäft zur Errichtung unserer Wohnungen wird aufgrund unseres Geschäftsmodells von externen Generalunternehmern und Einzelgewerken durchgeführt, wobei Planung und Abnahme in unserem Aufgabenfeld verbleiben. Unser nachhaltiges Handeln basiert auf vier Prinzipien, auf die wir unsere Auftragnehmer vertraglich verpflichten:

● Einhaltung und Übererfüllung von Energie- und Materialstandards

● Sicherheit und Arbeitsschutz vor Preis und Zeit

● Einhaltung der unternehmensinternen Compliance-Richtlinien, insbesondere zur Vermeidung von Korruption

● Verpflichtung zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns durch Auftragnehmer

Mit diesen Punkten verpflichten wir unsere Auftragnehmer und deren Subunternehmer insbesondere zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns, zur Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie zur Einhaltung von gesetzlichen Standards zum Schutz der Natur. Ebenso beinhalten unsere Verträge umfangreiche Regelungen zur Vermeidung von Korruption und Schwarzarbeit, die durch regelmäßige Kontrollen überprüft werden.

Bei der Abnahme der Wohnungen von unseren Auftragnehmern wird überprüft, ob die Vorgaben der Baubeschreibung eingehalten werden und die Wohnungen den gesetzlichen Standards entsprechen (z.B. Energieeinsparverordnung, Brand- und Schallschutz), bevor diese wiederum für unsere Käufer freigegeben werden. Ziel unseres Unternehmens ist die Übergabe von im Wesentlichen mängelfreien Wohnungen, um unser eigenes Qualitätsverständnis zu erfüllen.

Gesellschaftliche Verantwortung

Reduzierung des durch die Lage induzierten Energieverbrauchs durch Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen

Nach unserer Auffassung stellen in urbanen Räumen nachhaltige Mobilitätsformen (ÖPNV-, Rad- und Fußverkehr) zum Erreichen von Arbeitsplätzen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten das Rückgrat der zukünftigen Stadt dar. Daher sind bei unseren Projekten leistungsfähige U- und S-Bahnhaltestellen grundsätzlich in weniger als 15 Minuten fußläufig erreichbar. Die ebenso fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften, Kinderbetreuungseinrichtungen oder Restaurants ist für uns ein Kernelement von Urbanität. Unsere Auffassung eines nachhaltigen Handelns ist konform mit dem Grundsatzbeschluss „Nahmobilität“ der Landeshauptstadt München (2013) oder dem Weißbuch Innenstadt (2011) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Nachhaltige Mobilitätsformen weisen neben der bekannten ökologischen Komponente auch eine bislang eher weniger beachtete ökonomische Komponente auf, indem Haushalte z.B. durch eine gute Anbindung an den ÖPNV langfristig niedrigere Mobilitätskosten zu tragen haben.

Beteiligung der Städte an den Planungsgewinnen und Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum

Die ISARIA Wohnbau ist bei fast allen Projekten an die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) gebunden, bei der zum Einen ein Teil des Planungsgewinns zweckgebunden für den Bau von Grundschulen, Kitas, öffentliche Straßen oder Grünflächen an die jeweilige Stadt abgeführt wird und zum Anderen vertraglich verpflichtend Wohnungen für Einkommensschichten errichtet werden, die ansonsten vom Erwerb im freifinanzierten Wohnungsbau ausgeschlossen sind. Mit Hilfe der Sozialgerechten Bodennutzung wird das gesellschaftliche Ziel erreicht, sozial durchmischte Quartiere zu realisieren.

Soziales Engagement

Bereits seit 2010 unterstützen wir über das Tochterunternehmen One Group das „Furaha Phönix Kinderhaus“ in Kenia, das Straßenkindern und AIDS-Waisen in eine bessere Zukunft hilft, indem es ihnen eine Schulausbildung und Perspektiven für ihr Berufsleben gibt.

Menschen und Arbeitsplatz

Unsere Mitarbeiter sind das wichtigste Kapital unseres Unternehmens. Aufgrund des engagierten Handelns sowie der Fähigkeit unserer Mitarbeiter können wir auf eine positive Geschäftsentwicklung zurückblicken.

Uns ist es wichtig, das Potenzial der Mitarbeiter frühzeitig zu erkennen und zu fördern. Mit unterschiedlichen Fort- und Weiterbildungen entwickeln wir die fachlichen Kenntnisse stets weiter und unterstützen unserer Mitarbeiter ebenso bei deren persönlichen Entwicklung. Freude am lebenslangen Lernen ist uns wichtig.

Durch die Verknüpfung von Leistung mit individuellen Boni honorieren wir Top-Leistungen unserer Mitarbeiter, unabhängig von Position und Funktion. Individuell angepasste Arbeits- und Teilzeitmodelle sowie flexible Arbeitszeiten ermöglichen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf.

Zum Thema Diversity bringen unsere Mitarbeiter ihre Erfahrungshorizonte aus verschiedenen Nationalitäten in das Unternehmen mit ein und bereichern damit unsere Unternehmenskultur durch Offenheit, inter-kulturelle Kompetenz und respektvollen Umgang. Das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern liegt derzeit bei einem Anteil von 55% zu 45%.

i – Weitere Informationen zu unseren Mitarbeitern finden sich im Kapitel 2.V.

Werte und Compliance

Unsere Compliance-Richtlinie legt die Werte fest, die das Handeln und die Orientierung der ISARIA Wohnbau bestimmen. Wir sind überzeugt, dass ethische und ökonomische Werte voneinander abhängig sind. Die Geschäftswelt muss um einen fairen Umgang miteinander bemüht sein und im Rahmen der vorgegebenen Normen handeln. Die Compliance-Richtlinie zur Vermeidung von Korruption beinhaltet insbesondere interne Standards zur Vergabe von Aufträgen, der Annahme und Vergabe von Geschenken und Einladungen sowie Hinweise zur Vermeidung von Interessenskonflikten. Ebenfalls distanzieren wir uns klar von Diskriminierung jeder Art.

Das Handeln unserer festen und freien Mitarbeiter orientiert sich stets an der internen Compliance-Richtlinie. Durch klare Leitlinien werden unsere Mitarbeiter dazu angehalten gegenüber Kollegen, Dienstleistern, Aktionären und unseren Kunden fair, respektvoll, professionell und integer aufzutreten.

Ökonomische Verantwortung

Unsere ökonomische Verantwortung orientiert sich am Leitbild des „Ehrbaren Kaufmanns“, der einen langfristigen wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesellschaftlichen Verantwortung verknüpft. Mit unseren Geschäftspartnern verbindet uns daher einerseits das Ringen um Preise und Qualität, andererseits blicken wir aufgrund der Prinzipien Fairness und Integrität auf beständige Partnerschaften und gemeinsame Erfolge zurück. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg dient nicht zuletzt unseren Mitarbeitern und Anteilseignern, indem wir das Eigenkapital des Unternehmens kontinuierlich steigern. Hierdurch bleiben wir auch in Zukunft handlungsfähig und können Investitionschancen wahrnehmen.

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Laut Winterprognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel vom Dezember 2017 hat sich die konjunkturelle Dynamik in 2017 weiter beschleunigt. Der Aufschwung wird sich voraussichtlich auch in 2018 weiter fortsetzen. Deutschland steht damit an der Schwelle zur Hochkonjunktur. Einkommenszuwächse der privaten Haushalte werden primär aus Lohnerhöhungen resultieren. Die privaten Konsumausgaben werden durch die Einkommenszuwächse weiter expandieren. Der Bauboom hält an. Gründe hierfür sind insbesondere die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, der hohe Bedarf an Wohnraum und die öffentlichen Einnahmenzuwächse. Allerdings macht sich die hohe Kapazitätsauslastung zunehmend bei den Baupreisen bemerkbar. Im Hinblick auf politische Unsicherheiten wiesen die Indikatoren zu Beginn des Jahres 2017 ein deutlich erhöhtes Niveau auf. Hintergrund war insbesondere der Politikwechsel in den Vereinigten Staaten und damit einhergehend die Befürchtung, die neue US-Regierung könnte mit einem Schwenk hin zum Protektionismus die weltwirtschaftliche Entwicklung signifikant beeinflussen. Diese Befürchtung hat sich bisher nicht bewahrheitet. Die allgemeinen politischen Risiken in Europa haben sich nach den Wahlerfolgen gemäßigter Kandidaten in Frankreich und den Niederlanden abgeschwächt. Bei den Parlamentswahlen im Vereinigten Königreich wurde die Position der Brexit Befürworter geschwächt. Die Unabhängigkeitsbestrebungen in Katalonien vergangenen Herbst haben jedoch deutlich gemacht, dass die „Fliehkräfte“ in Europa nach wie vor groß sind. Die Investitionstätigkeit der Unternehmen legte in den vergangenen Jahren im Vergleich zur starken konjunkturellen Dynamik ungewöhnlich schwach zu. Jüngst hätten sich aber die Zeichen gemehrt, dass diese Schwächephase nach und nach überwunden sei und die Unternehmen planen die Investitionen stärker auszuweiten. Der Beschäftigungsaufbau dürfte sich etwas verlangsamen. Die Binnenwirtschaft bleibt eine Stütze der Konjunktur.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Von diesen positiven Rahmenbedingungen, insbesondere von den weiterhin extrem niedrigen Finanzierungskosten, aber auch von dem Mangel an Alternativanlagen profitiert auch der Wohnungsbau an den sogenannten Top-7 Standorten – Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

Die Immobilienkonjunktur in Deutschland (als Indikator für die aktuelle Situation) stieg in 2017 um 13,2% auf ein neues Rekordniveau gegenüber dem Endstand 2016. Das Immobilienklima (als Indikator für die weiteren Aussichten) ist gegenüber der Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2016 nur leicht rückläufig und liegt im Dezember 2017 um 3,6% unter dem Stand zum Jahresende 2016.

Das Klima im Bereich Wohnungsbau liegt um 7,6% unter dem Wert zum Dezember 2016 und konsolidierte damit nach den steilen Anstiegen der jüngsten Vergangenheit auf das Niveau von Mitte 2015. Trotz der leicht negativen Entwicklung seit Jahresbeginn stellen Wohnimmobilien weiterhin gegenüber den anderen Asset-Klassen eine der attraktivsten Asset-Klassen aufgrund ihrer Eigenschaften als „sicherer Hafen“ und wichtiger Stabilitätsanker dar. Der Grund dafür, dass der Wert im Bereich Wohnungsbau nicht höher liegt, findet sich auch auf der Angebotsseite, wo mittlerweile von „Produktarmut“ oder sogar „Produktnotstand“ gesprochen wird, da das Wohnungsangebot zu langsam wächst. Zwar steigt das Bauvolumen derzeit an, wird aber auch mittelfristig in den Wachstumsstädten nicht die Nachfrage bedienen können. Aktuelle Untersuchungen attestieren allein dem Großraum München bis zum Jahr 2035 einen über das geplante Bauvolumen hinausgehenden zusätzlichen Kapazitätsbedarf von mindestens 40.000 Wohnungen. Aufgrund dieser Angebotsknappheit mit Unterstützung vom Niedrigzinsumfeld steigen die Preise für Wohneigentum in Deutschland weiterhin stark an, wenngleich mit etwas geringfügigerer Dynamik.

Zugleich gewinnt der Preisauftrieb an Breite und erfasst auch zunehmend ländliche Regionen. Seit 2010 bis 2016 ist der Preisindex für Wohnimmobilien gemäß den aktuellsten Statistiken der deutschen Bundesbank in den sieben größten Städten um 65% und in Deutschland insgesamt um 36% gestiegen.

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind daher auch und insbesondere für Projektentwickler im Wohnungsbau weiterhin als sehr gut einzuschätzen. Wir erwarten in allen Wachstumsregionen Deutschlands damit auch zukünftig ein sehr gutes Umfeld.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Wirksamkeit der Mitte 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) wird mittlerweile überwiegend in Frage gestellt. Die Regierungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben deshalb beschlossen, die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen. Mit Datum vom 19. September 2017 hat das Landgericht Berlin die Mietpreisbremse für verfassungswidrig erklärt und angekündigt, diese vom Bundesverfassungsgericht überprüfen lassen zu wollen. Das Amtsgericht München erklärte die Verordnung in einem Urteil am 21. Juni 2017 ebenfalls für unwirksam. Die Grünen sowie die SPD dagegen wollen die Mietpreisbremse sogar verschärfen.

Unter der zum gegenwärtigen Zeitpunkt wahrscheinlichsten Prämisse einer zustandekommenden „Großen Koalition“ nach der Wahl des deutschen Bundestags am 24. September 2017 fordern die potentiellen Koalitionäre weitreichende Änderungen im Bereich Wohnungsbau und Mieten. Konkret werden im Koalitionspapier unter anderem die nachfolgenden Punkte benannt. Die Modernisierungsumlage soll von bisher 11% auf 8% im Jahr reduziert werden. Zusätzlich wird die absolute Erhöhung auf € 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren beschränkt. Zur Weiterentwicklung der Mietpreisbremse soll eine Pflicht zur Offenlegung der Vormiete eingeführt werden, wenn sich der Vermieter explizit auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Für Familien ist ein Baukindergeld von € 1.200 pro Kind für eine Dauer von zehn Jahren geplant. Eine Grundsteuerreform rückt in die Nähe. So ist es möglich, dass demnächst mit der „Grundsteuer C“ unbebaute Grundstücke relativ hoch besteuert werden sollen, um Spekulationen auf steigende Baulandpreise entgegenzuwirken. Damit soll mehr Bauland für die Stadtentwicklung verfügbar gemacht werden. Generell ist auch der soziale Wohnungsbau ein großer Bestandteil der geplanten Maßnahmen. So sollen in den Jahren 2020 und 2021 rund € 2 Mrd. in den sozialen Wohnungsbau fließen und damit das bisher noch bis 2019 laufende Förderprogramm verlängert werden.

Der Bundestag beschloss am 30. März 2017 Präzisierungen zur geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese betreffen Kriterien zur Prüfung der Kreditwürdigkeit von Bauherren. Mit den Klarstellungen sollen mögliche Hürden bei der Kreditvergabe an junge Familien, Bezieher kleiner Einkommen und Senioren verhindert werden. Seit dem 21. März 2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im Rahmen der Umsetzung dieser EU-Richtlinie haben Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben.

Am 10. Juni 2017 ist das vom Bundestag beschlossene Artikelgesetz mit dem Namen „Finanzaufsichtsrecht-ergänzungsgesetz“ grundsätzlich in Kraft getreten. Das Gesetz sieht vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-aufsicht) bei Bedarf den Kreditgebern bestimmte Kriterien für die Vergabe von Neukrediten vorgeben kann, wie zum Beispiel eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert.

Darüber hinaus hat der Bundestag bereits im März 2017 die Baugesetzbuch-Novelle verabschiedet und damit zahlreiche planungsrechtliche Erleichterungen für das Bauen geschaffen. Im Bauplanungsrecht besteht nun die Möglichkeit, in bestimmten Fällen im beschleunigten Verfahren Bebauungspläne aufzustellen. Diese Möglichkeit soll jedoch bis zum 31. Dezember 2019 befristet sein.

Im März 2017 hat der Deutsche Bundestag die Reform des Werk- und Bauvertragsrechts verabschiedet. Das entsprechende „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ tritt ab dem 1. Januar 2018 in Kraft und soll für mehr Verbraucherschutz bei Bauvorhaben sorgen. Mit dem neuen Bauvertragsrecht werden im BGB umfassend spezifische Regelungen etwa für den Verbraucherbauvertrag, den Bauvertrag und den Bauträgervertrag eingeführt.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in München

München ist einer der Top Wohnstandorte in Deutschland. Dessen Attraktivität hat sich seit unserer letzten ausführlichen Berichterstattung im Geschäftsbericht 2016 nicht verändert. Der Standort München belegt weiterhin in zahlreichen nationalen Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z.B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, Rang 1. So belegte München zuletzt wieder im „Prognos Zukunftsatlas 2016“ mit dem Landkreis und der Landeshauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen Kreisen und Städten in Deutschland. Diese Studie untersuchte die Zukunftschancen aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Auch in internationalen Rankings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen. Im City Investment Intensity Index 2017 von Jones Lang Lasalle (JLL) liegt München wie im Vorjahr auf Platz 3. In der im März 2017 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität liegt München unverändert auf Platz 4. Münchens leistungsfähige Wirtschaftsstruktur zeigt sich unter anderem in der größten Zahl an Unternehmenszentralen je Einwohner. Als „Stadt der DAX- Konzerne“ gehört sie zu den produktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnimmobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.

Diese nachhaltig sehr positiven Rahmenbedingungen führten in den vergangenen Jahren zu einer anhaltend hohen Nachfrage am Münchner Wohnimmobilienmarkt, mit weiterhin klarem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes liegen noch keine Zahlen des Gutachteraus-schusses der Stadt München für das Gesamtjahr 2017 vor. In seinem zuletzt veröffentlichten Quartalsbericht für das erste bis dritte Quartal 2017 berichtet dieser von einem nochmals gestiegenen Kaufpreisniveau am Wohnimmobilienmarkt. Bei unbebauten Wohnbaugrundstücken lag die Teuerungsrate im Vorjahresvergleich demnach bei durchschnittlich rund 15%. Bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um eine Aussage zur Preisentwicklung treffen zu können. Der Preis für Neubauwohnungen erhöhte sich in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel auf rund 7.050 €/m ² sowie in guten Wohnlagen im Mittel auf rund 7.700 €/m ².

Seit 2014 ist auch das Thema „Immobilienblase“ verstärkt in der Diskussion. Zwar geht – wie in anderen Städten – auch auf dem Münchner Markt die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander, eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist allerdings noch nicht aussagekräftig. Zum einen darf das verfügbare Haushaltseinkommen bei der Frage der Erschwinglichkeit von Wohneigentum nicht vernachlässigt werden. Setzt man die Miet- bzw. die Selbstnutzerkosten in Verhältnis zur Kaufkraftentwicklung, so zeigt sich nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln, dass sowohl der Erwerb von Wohneigentum als auch das Mieten in den deutschen Metropolen, auch in München, seit 2010 insgesamt erschwinglicher geworden ist. Darüber hinaus ist der Kauf aber, u.a. auch in München, sogar günstiger als das Mieten. Ursächlich hierfür ist vor allem die Zinsentwicklung. Zum anderen kann die Preisentwicklung zumindest in München auch weitgehend fundamental begründet werden. In den letzten 15 Jahren sind mehr als 300.000 Menschen zusätzlich nach München gekommen. So konnte die Stadt München bereits im Mai 2015 das Überschreiten der 1,5-Millionen-Einwohner-Marke vermelden. Nach früheren Prognosen sollte die Stadt bis 2030 auf über 1,7 Mio. Einwohner anwachsen. Nach den neusten Annahmen des Planungsreferats der Stadt München aus Mai 2017 soll diese Marke bereits in 2022 erreicht sein. Bis 2035 geht man nun davon aus, dass 1,85 Mio. Bürger in der Stadt leben werden. Hierbei ist jedoch schon ein Ausweichen ins Umland von 200.000 Zuziehenden mindernd berücksichtigt.

Das führt dazu, dass München von einem Überangebot weit entfernt ist. Im Gegenteil: die anhaltend hohe Nachfrage bei Privatanlegern und Investoren nach Wohnimmobilien in München hat das Angebot am Markt schon länger spürbar ausgedünnt. In den ersten drei Quartalen 2017 musste der Gutachterausschuss München gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr wieder rückläufige Verkäufe von Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten feststellen. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum lag bei 22%. Diese Entwicklung der deutlich rückläufigen Vertragsabschlüsse bei zugleich steigenden Preisen dokumentiert das knappe Angebot bzw. den mittlerweile herrschenden Wohnungsmangel. Darum kann trotz der geringeren Eigentumswohnungsverkäufe aufgrund des sich verknappenden Angebots von Wohnungen bei unverändert hoher Nachfrage nicht von einem Überangebot gesprochen werden. Konkrete Zahlen zur Preisentwicklung des Gesamtmarktes liegen noch nicht vor. Die am Markt herrschende Knappheit kann nur durch eine deutliche und nachhaltige Ausweitung der Bautätigkeit überwunden werden. Tatsächlich lag die Anzahl der Baugenehmigungen in den ersten drei Quartalen 2017 bei rund 9.500 Wohneinheiten und erreicht damit bereits das Niveau des Gesamtjahres 2016, in dem 9.660 Wohneinheiten genehmigt wurden. Nachdem 2016 bereits deutliche Steigerungen bei den Baugenehmigungen verzeichnet werden konnten, stieg im direkten Vergleich der ersten drei Quartale 2017 und 2016 die Anzahl der Baugenehmigungen um ca. 35% an, was einen neuen historischen Höchststand zum Jahresende erwarten lässt. Damit steigen seit 2014 die erteilten Baugenehmigungen jährlich an, womit man dem Ziel eines nachhaltigen Anstiegs der Bau-fertigstellungen in den kommenden Jahren wieder näher kommt. In den ersten drei Quartalen 2017 lag die Zahl fertiggestellter Wohnungen bei 6.442 Wohnungen, 15% mehr als im Vergleichszeitraum 2016, dessen quantitative Entwicklung analog zu den erteilten Baugenehmigungen eine deutliche Steigerung zum Vorjahr darstellt. Auch hier erwartet die Stadt München, dass der Vorjahreswert von 7.810 Wohnungen zum Jahresende wieder erreicht bzw. übertroffen wird. Der Neubaubedarf für die Stadt München wird seitens der aktuellsten Wohnungs-marktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem Jahr 2015 bei rund 9.800 Wohneinheiten pro Jahr für die nächsten Jahre gesehen. Jedoch gehen andere Institute mittlerweile unter Berücksichtigung der bisherigen Bevölkerungsentwicklung von einem gegenüber der Einschätzung des BBSR tatsächlich deutlich höheren Bedarf von mindestens 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr, und damit drei- bis viermal so viele Wohnungen wie heute gebaut werden, aus. Dadurch fehlen bis 2030 nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 insgesamt 158.000 Wohnungen.

Derzeit gibt es keine grundlegenden Anzeichen für eine mittelfristige Entspannung der Marktsituation und somit auch nicht für größere Preisrückgänge oder gar das Entstehen einer Preisblase auf dem Münchner Immobilienmarkt. Die Kaufbereitschaft bleibt, trotz steigender bzw. gestiegener Kaufpreise, sowohl bei den Kapitalanlegern als auch bei den Eigennutzern bei einem sehr begrenzten Angebot, nach wie vor groß.

Die ISARIA Wohnbau ist auf diese Entwicklung mit ihrer vorhandenen Projektpipeline im Großraum München von rund 3.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten gut vorbereitet.

Das veröffentlichte Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. warnt hingegen vor einem bevorstehenden Ende des Metropolen-Booms. Insbesondere in Berlin und München sei bald nicht mehr mit steigenden Mieten in Neuverträgen zu rechnen, möglicherweise auch nicht in Hamburg, heißt es in der Untersuchung. Grund hierfür sei ein bereits erkennbarer nachlassender Zuzug bei gleichzeitiger Fertigstellung vieler neuer Wohnungen in naher Zukunft.

Die Ratingagentur Scope erwartet gemäß ihrer Studie aus Mai 2017 ebenfalls für den deutschen Wohnimmobilienmarkt ein Ende des Booms. Jedoch sei nach Ansicht der Agentur die Gefahr eines Preiscrashs gering. Dies läge insbesondere daran, dass die Konjunktur positiv verläuft, die Zahl der Haushalte weiter steigt und sich dadurch die Nachfrage auch schneller erhöht als das Angebot. Mit Einbruch der Preise sei nur im Falle einer drastischen Zinswende oder einer Rezession in Deutschland zu rechnen. Von beiden Szenarien ist derzeit jedoch nicht auszugehen, nur, dass der Anstieg von Mieten und Preisen in den nächsten fünf Jahren abflachen würde. Zwar erkennen Marktbeobachter aufgrund der Erwartung einer baldigen ersten Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank bereits jetzt eine Entwicklung zu leicht steigenden Zinssätzen für neu abgeschlossene Immobilienkredite, jedoch befänden sich diese auch weiterhin auf einem historisch gesehen sehr niedrigen Niveau.

Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklung sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Der Wettbewerb für Wohnungsbau-Projektentwickler ist in Deutschland überwiegend kleinteilig organisiert. Viele kleinere Anbieter sind am Markt, die in den traditionellen Siedlungsstrukturen wenige kleinteilige Objekte entwickeln. Durch das seit Jahrzehnten starke Bevölkerungswachstum in München haben sich jedoch einige große Adressen etabliert, die im Wesentlichen das städtebauliche Wachstum gewährleisten. Zu diesem Kreis zählt seit einigen Jahren auch die ISARIA Wohnbau.

Im Kreis der von bulwiengesa ermittelten führenden Münchner Wohnungsentwickler sind die wichtigsten Akteure seit Jahrzehnten im Familienbesitz und bereits ebenso lang am Markt erfolgreich. Auf Basis einer ausreichend großen und strategischen Projektpipeline gehört damit die Entwicklung von Wohnungsbau in München offenbar zu den am wenigsten krisenanfälligen Geschäftsmodellen der Immobilienindustrie. Nach der im Mai 2017 veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2017 ist die ISARIA Wohnbau mit Platz 4 unter den TOP 10 der größten Wohnungs-Projektentwickler in München.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Hamburg

Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist seit Ende 2016 und unserer letzten Berichterstattung ebenfalls unverändert. Die Attraktivität des Hamburger Wohnimmobilienmarkts ist für Projektentwickler nach wie vor ungebrochen. Hamburg vereint wie München ein hohes Kaufkraftniveau mit einer großen Einwohnerzahl. Der Immobilienmarkt in der 1,8-Millionen-Einwohner-Stadt ist, gemessen am Neubaubedarf, der Drittgrößte in Deutschland nach Berlin und München. Die Hamburger Immobilienpreise zählen mit zu den höchsten in Deutschland. Ähnlich wie München gehört auch Hamburg zu denjenigen deutschen Metropolen, für die bis 2030 mit einem deutlichen Anstieg der Bevölkerung gerechnet wird. Im noch aktuellen „Brandmeyer Stadtmarken-Monitor“ aus September 2015 ist Hamburg vor München die beliebteste Stadt Deutschlands. Entsprechend ist auch in Hamburg dauerhaft mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen. Nach Einschätzungen der Stadt fehlen auch hier mindestens 30.000 Wohneinheiten zur Deckung des Bedarfs. Nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 fehlen bis 2030 sogar 94.000 Wohnungen. Grund hierfür ist insbesondere die deutlich zu geringe Bautätigkeit aus Vorjahren. Künftig sollen nach dem lokalen „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ Voraussetzungen für 10.000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden. Der Hamburger Senat plant daher durch vereinfachte Baugenehmigungen und großflächigen Siedlungsbau der Nachfrage gerecht zu werden. Von Januar bis November 2017 wurde in Hamburg gemäß den Angaben des statistischen Amts für Hamburg und Schleswig-Holstein auch bereits der Neubau von 10.537 weiteren Wohnungen genehmigt. Dies entspricht einer weiteren Erhöhung gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres (8.274 Baugenehmigungen).

Trotz gestiegener Bautätigkeit ziehen die Preise für Neubau-Wohnimmobilien auch in Hamburg weiter an. Gemäß dem LBS-Immobilienmarktatlas 2017 Hamburg und Umland aus März 2017 lag im Januar 2017 der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen im Hamburger Stadtgebiet bei 4.975 €/m ² und damit 12,6% höher als ein Jahr zuvor. Auch Bestandswohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 8,4% von 3.658 €/m ² auf 3.965 €/m ². Die weitere Preisentwicklung bleibt abzuwarten, Fachleute warnen vor einer möglichen Preiskorrektur. Aufgrund des niedrigeren Preisniveaus für Wohnungen im Vergleich zu München suchen in Hamburg jedoch mehr Mieter bei ähnlicher Mietbelastung eine Eigentumswohnung.

Der Markt für Wohnungsbau-Projektentwickler in Hamburg ist ähnlich strukturiert wie in München.

Laut der bulwiengesa Projektentwicklerstudie 2016 gehörte die ISARIA Wohnbau auch in Hamburg zu den Top-10 der Wohnungsbau-Projektentwickler. Diese Position hat sie 2017 nach dem Globalverkauf des Objektes Wohnpark Nord in 2016 wieder verloren. Ziel ist es, diese durch verstärkte Akquisitionsaktivitäten wieder zu erlangen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Stuttgart

Stuttgart ist wie die anderen Top-7 Standorte in Deutschland seit mehreren Jahren durch ein hohes Bevölkerungswachstum geprägt. In 2017 betrug der Bevölkerungszuwachs fast 2.500 Einwohner auf zuletzt rund 612.000 Einwohner im Dezember 2017. Damit ist Stuttgart eine der am schnellsten wachsenden Großstädte in der Bundesrepublik. Die damit verbundene steigende Nachfrage nach Wohnraum führt zu einem angespannten Wohnungsmarkt. Obwohl in den Jahren 2015 und 2016 jeweils ca. 2.100 neue Wohnungen im Stadtgebiet gebaut wurden, konnte dem Bedarf an neuem Wohnraum damit bei weitem nicht entsprochen werden. Aus diesem Grund rechnet die Stadt in Zukunft mit Projekten zur Nachverdichtung und Umstrukturierung von Stadtteilen.

Das Bevölkerungswachstum spiegelt sich auch hier in steigenden Preisen für Wohneigentum wider. Das durchschnittliche Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen im Neubau (guter Wohnwert) ist gemäß dem IVD-Cityreport Stuttgart Herbst 2017 im Jahr 2017 um mehr als 3,2% auf zuletzt rund 6.400 €/m ² angewachsen. Die durchschnittlichen Neubaumieten liegen aktuell bei rund 14,70 €/m ².

Auch in Zukunft erwartet die Stadt Stuttgart ein Anhalten dieser Entwicklungen. Nach aktuellem Stand der Planungen kann der mittelfristige Neubaubedarf auch bei der Aktivierung sämtlicher Wohnbaupotentiale nicht gedeckt werden. Seit dem Jahr 2014 ist eine Zielgröße von 1.800 neuen Wohneinheiten jährlich festgelegt.

Die ISARIA Wohnbau ist mit dem Erwerb der Grundstücke entlang der Rosensteinstraße Mitte des Jahres 2017 neu in den Markt Stuttgart eingetreten. Aufgrund der Größe des Projektes wird die ISARIA Wohnbau auch in Stuttgart zu den führenden Wohnungsbau-Projektentwicklern zu zählen sein.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Vertriebsstart ProReal Deutschland 5

Mit Datum vom 2. Mai 2017 erhielt die One Group durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Zulassung und Vertriebsfreigabe für die ProReal Deutschland 5. Beim ProReal Deutschland 5 handelt es sich um eine GmbH, die eine Namensschuldverschreibung nach dem Vermögensanlagegesetz emittiert. Schwerpunkt ist das Wohnimmobiliensegment in wirtschaftsstarken deutschen Metropolregionen wie z.B. München oder Hamburg. Anleger können sich an der neuen ProReal Deutschland 5 ab € 10.000 zuzüglich 3,5% Agio beteiligen. Die geplante Laufzeit beträgt drei Jahre. Geplant ist eine Verzinsung in Höhe von anfänglich 3,0% p. a. (Frühzeichnerverzinsung bis 31. Dezember 2017) sowie 6,0% p. a. ab 1. Januar 2018. Das geplante Emissionsvolumen beträgt € 35 Mio., mit einer Aufstockungsoption auf insgesamt bis zu € 75 Mio. Bis zum 31. Dezember 2017 konnten bei einem Zeichnungsvolumen von rund € 31,2 Mio. hierauf € 14,9 Mio. eingeworbenes und eingezahltes Kapital bilanziert werden. Im Rahmen einer Reinvestitions-Aktion wurde den Anlegern des ProReal Deutschland Fonds 3 die Möglichkeit eröffnet, ihre im April 2018 rückfließenden Gelder frühzeitig in den ProReal Deutschland 5 zu reinvestieren. Diese Möglichkeit findet breites Interesse bei den Vermittlern und den Anlegern. Per 31. Dezember 2017 haben sich bisherige Kunden des ProReal Deutschland Fonds 3 verpflichtet, ihre bisher im ProReal Fonds 3 gebundenen Gelder in Höhe von € 11,5 Mio. in die ProReal Deutschland 5 zu reinvestieren.

Personelle Veränderung im Vorstand

Nach Ablauf seines bis zum 31. März 2017 verlängerten Vertrages ist Jan von Lewinski aus dem Vorstand der ISARIA Wohnbau AG ausgeschieden.

Durch Beschluss des Aufsichtsrats vom 4. Mai 2017 wurde Frau Dr. Katharina Schade mit sofortiger Wirkung als weiteres Mitglied in den Vorstand berufen. Mit Wirkung zum 21. August 2017 ist Frau Dr. Katharina Schade planmäßig aus dem Vorstand wieder abberufen worden.

Der Vorstandsvertrag von Herrn Michael Haupt lief zum 31. Dezember 2017 aus. Herr Haupt informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine kurzfristige Verlängerung seiner Bestellung als CEO, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen. Er steht der ISARIA Wohnbau AG bis Ende April 2018 zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Wunsch geäußert, dass Herr Michael Haupt anschließend als Mitglied des Aufsichtsrates weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft begleiten wird.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 7. Dezember 2017 und mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurden Herr Henrik Stratz und Herr Gerhard Wirth in den Vorstand der ISARIA Wohnbau berufen. Herr Stratz ist Bauingenieur und Wirtschaftsingenieur und arbeitet bereits seit 2008, zuletzt als Director Real Estate, für die Gesellschaft. Er verantwortete weitgehend das operative Geschäft der Gesellschaft. Herr Wirth ist ebenfalls Bauingenieur und leitet künftig im Wesentlichen die Produktion der Bauvorhaben.

Rückzahlung und Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen

Die LSREF4 Aria Investments S.à r.l., Luxemburg, als Muttergesellschaft der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH Er Co. KG hat mit der ISARIA am 20. September 2017 einen Vertrag über die Ausreichung eines nachrangigen Darlehens von € 58,1 Mio. geschlossen. Der Zinssatz von 7,5% p.a. wurde durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt und entspricht dem marktüblichen Niveau (of arm’s length). Diese Mittel werden zur Zwischenfinanzierung von Akquisitionen verwendet und verbleiben bis auf weiteres im Unternehmen.

Zur Finanzierung des im Juni 2017 zusätzlich erworbenen Grundstücks im Diamaltpark wurde im Oktober 2017 eine Grundstücksankaufsfinanzierung mit einer Bank abgeschlossen.

Für das Projekt Hansastraße konnte im Oktober 2017 die Hochbaufinanzierung abgesichert werden.

Für das Projekt Louis Weinmann (ehemalige MD Papierfabrik, Dachau) wurde die Grundstückankaufs-finanzierung erstmals bei einer Versicherungsgesellschaft realisiert.

Beschlüsse der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017

Die ordentliche Hauptversammlung 2017 der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende Genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 17.823.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu T€ 17.823 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017). Den Aktionären steht grundsätzlich ein Bezugsrecht zu. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats nach näherer Maßgabe des mit der Einladung zur Hauptversammlung der Gesellschaft am 27. März 2017 im Bundesanzeiger unter Tagesordnungspunkt 6 bekanntgemachten Beschlussvorschlages auszuschließen.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben.

Des Weiteren wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 die Satzung hinsichtlich der Anzahl der Vorstände sowie der durchzuführenden Aufsichtsratssitzungen geändert.

Verkauf Objekt St. Augustin

Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St. Augustin für € 10,8 Mio. verkauft. Die Kaufpreiszahlung erfolgte noch im Dezember 2016. Übergang aller Chancen und Risiken erfolgte zum 1. Januar 2017.

Grundstückserwerbe

Stuttgart

Mit notariellem Kaufvertrag von Juni 2017 erwarb die Gesellschaft die Mehrheit an einer Projektgesellschaft, die ihrerseits mehrere Grundstücke in zentraler Lage in Stuttgart zum Ankauf optiert hatten. Die Grundstücke liegen in dem urban geprägten Rosensteinviertel mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe. Durch die bestehende U-Bahn Haltestelle „Milchhof“ sowie die im Zuge von Stuttgart 21 entstehende neue S-Bahn Haltestelle „Mittnachtstraße“ werden die beiden Baufelder optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein. Auf einem der beiden Baufelder, welches sich auf Höhe der zukünftigen neuen S-Bahn-Station befindet, besteht bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan. Hier plant die ISARIA ab 2019 die Neubebauung des derzeit brachliegenden Grundstücks überwiegend mit Wohnungen sowie einem gewerblichen Anteil. Auf dem zweiten Baufeld, welches weiter südlich den Eingang zum Rosensteinviertel darstellt, soll das Baurecht noch mit der Landeshauptstadt Stuttgart gemeinsam neu entwickelt werden. Hier befand sich einst das Firmengelände der genossenschaftlichen Südmilch AG, des größten deutschen Molkereibetriebs, der in den 1990er Jahren seinen Betrieb einstellte. Im Zuge des Projekts Stuttgart 21 entsteht auf dem Gleisvorfeld, das nach Verlegung der Bahngleise unter die Erde zurückgebaut wird, eine großzügige Parkanlage, welche die Baufelder deutlich aufwerten wird. Das auf beiden Grundstücken geplante Verkaufsvolumen wird über € 200 Mio. liegen. Der Übergang von Nutzen und Lasten der Grundstücke erfolgte im dritten Quartal 2017. Mit diesem Kauf gelang der ISARIA Wohnbau ein entscheidender Schritt zur weiteren regionalen Expansion.

München-Allach

Daneben erwarb die Gesellschaft mit notariellem Kaufvertrag von Juni 2017 ein weiteres, 8.000 m ² großes, unmittelbar an die Flächen des Projektes Dia-maltpark angrenzendes und im selben Bebauungsplanverfahren entwickeltes Grundstück in München-Allach. Durch diese zusätzliche Fläche erhöht sich das Projektvolumen des Diamaltpark um ca. € 50 Mio. Auch hier erfolgte der Übergang von Nutzen und Lasten im dritten Quartal 2017.

Dachau

Mit Notarvertrag von August 2017 hat die Gesellschaft die Mehrheitsanteile an einem großen Projekt-entwicklungsareal im Zentrum von Dachau, nördlich von München, übernommen. Mit einem Investitionsvolumen von über € 500 Mio. handelt es sich um eine der interessantesten und größten privaten städtebaulichen Entwicklungen in Oberbayern. Die einem laufenden Bebauungsplanverfahren unterliegende Grundstücksgröße beträgt rund 137.000 m ². Die Gesellschaft plant die Baurechtsentwicklung von mindestens 146.000 m ² Geschoßfläche in den nächsten zwei Jahren abzuschließen und parallel zur Altlastensanierung und Infrastrukturentwicklung eine etwa fünfjährige Bauphase zu beginnen. Auf dem Projektgelände – dem ehemaligen Betriebsgelände der MD-Papierfabrik – sollen in Zukunft rund 1.000 Wohneinheiten sowie Räumlichkeiten für Büros, Einzelhandel und Gastronomie entstehen. Dieser Erwerb ist ein weiterer wichtiger Schritt mit Blick auf das von der Gesellschaft verfolgte Unternehmenswachstum.

Schenefeld bei Hamburg

Im Oktober 2017 hat der Konzern ein Grundstück in Schenefeld, nordwestlich von Hamburg, erworben. Das rund 16.500 m ² große Grundstück wird aktuell überwiegend gewerblich genutzt. Das Ziel der Projektentwicklung ist die Umwandlung zum Wohnbaugebiet mit ca. 160 -170 Wohneinheiten bis zum Jahr 2024.

Augsburg

Ebenfalls im Oktober 2017 wurde der Notarvertrag zum Ankauf zweier aneinander angrenzender Grundstücke in Augsburg mit rund 17.500 m ² und 48.000 m ² Grundfläche unterzeichnet. Bei dem Objekt handelt es sich um eine ehemalige Bahnliegenschaft mit Gleisanlagen, welche in Teilen mit gewerblich vermieteten Hallen und einem Metallrecyclinghof bebaut ist. In der weiteren Entwicklung soll für dieses Areal ab dem Jahr 2018 mit dem Stilllegungsverfahren des Gleisbereichs begonnen werden. Der Bebauungsbeginn mit Wohn- und Gewerbeeinheiten ist ab dem Jahr 2026 geplant.

Berlin

Schließlich wurde im Dezember 2017 ein Gewerbegrundstück in Berlin-Pankow erworben. Neben München, Hamburg und Stuttgart wird die ISARIA Wohnbau künftig in einer vierten Top-7 Stadt als Projektentwickler aktiv. Das erworbene ca. 123.000 m ² große Grundstück soll langfristig entwickelt werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 1. Januar 2018.

Erweiterung der Finanzimmobilien

Im Rahmen seiner permanenten Analyse zur risikooptimierten Realisierung von Erträgen aus den Projektentwicklungen hat der Vorstand im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 nach Überprüfung alternativer Strategien entschieden, drei Bauabschnitte eines bisherigen Entwicklungsprojektes in die Finanzimmobilien umzugliedern und im Bestand weiterzuentwickeln. Dies betrifft die Projektentwicklung Diamaltpark.

Projektentwicklungen Region München

Im Projekt mynido in Karlsfeld West erfolgte im Geschäftsjahr 2017 der notarielle Verkauf von 18 Einheiten mit einem Verkaufsvolumen von insgesamt € 15,7 Mio. Alle geplanten Verkäufe konnten im Berichtszeitraum erfolgreich übergeben werden. Auf dem 115.000 m ² großen Areal realisiert die ISARIA Wohnbau seit 2010 in zwölf Bauabschnitten insgesamt 566 Wohneinheiten, von denen zum Berichtsstichtag bereits 508 Einheiten übergeben sind. Zum 31. Dezember 2017 befanden sich die verbleibenden Bauabschnitte mit insgesamt 58 Wohneinheiten in der Fertigstellung.

Für die Projektentwicklung south one in München-Obersendling wurde mit dem Einleitungsbeschluss des Stadtrats 2015 das politische „JA“ zur geplanten Projektentwicklung gegeben. Anfang März 2016 wurde mit der Entkernung des Gebäudes begonnen. Die erforderlichen Rückbaumaßnahmen, die die Tragkonstruktion freistellen, werden nach aktuellem Bau-zeitenstand im ersten Quartal 2018 beendet sein. Parallel hierzu werden die Hochbauplanung und die Bauleitplanung in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München entwickelt. Die Terminierung des vor-habenbezogenen Bebauungsplanverfahrens mit der Hochbauplanung sieht bisher den Billigungsbeschluss der Landeshauptstadt München, nach Angabe des Referates für Stadtplanung und Bauordnung, für das erste Quartal 2018 vor. Es bestehen gegenseitige Abhängigkeiten mit dem benachbarten Projekt „Hofmann Höfe“, für das parallel und in bisheriger enger Abstimmung ein Bebauungsplan entwickelt wird. Die benachbarten Grundstücke wurden zwischenzeitlich veräußert. Es ist noch unklar, ob die hierdurch veränderte Zusammenarbeit des neuen Eigentümers mit der Landeshauptstadt München und der ISARIA zu einer Überarbeitung und/oder zeitlichen Verzögerung der jeweiligen Planungen führt.

Im Projekt Dia maltpark in München-Allach wurde im Juli 2017 im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung der Billigungsbeschluss mit vorbehaltlichem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan mit Grünflächenordnung gefasst. An diesen Beschluss gekoppelt war eine Aufvalutierung der bestehenden Grundstücksfinanzierung durch die finanzierende Bank. Diese erfolgte Ende Juli 2017. Des Weiteren wurde im Juli mit den Hochbauplanungen von 30.000 m ² BGF (ca. 340 Wohneinheiten) mit zwei Architekten und mit der Altlastensanierung begonnen. Die Architektenauswahl der anderen Baufelder wird bis Ende Q1/2018 abgeschlossen sein. In der im September angesetzten Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte ein Einspruch. Nach Einschätzung der Gesellschaft wird dies nicht zu einem Hindernis für die geplante Bebauung führen. Mit erfolgtem Satzungsbeschluss im Dezember 2017 ist die Baurechtsschaffung für dieses Großprojekt abgeschlossen.

Die Objekte Tübinger Straße und Hansastraße umfassen einen aufgegebenen Produktionsstandort in München-Westpark. Die Projektgesellschaften Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Co. Er KG und ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Co. & KG teilen sich diesen Standort, d.h. diese verfügen über die an den jeweiligen Parallelstraßen gelegenen Grundstücke, die rückwärtig aneinandergrenzen. Die Grundstücke waren bisher einheitlich überbaut und die mit Vorbescheid aus dem Mai 2014 in Aussicht gestellte Neubebauung sieht ebenfalls eine einheitliche Entwicklung mit überwiegend Wohnen und zu einem geringeren Anteil Gewerbe (überwiegend Einzelhandel) vor. Auf diesem Grundstück sind entlang der Hansastraße ein Bürogebäude und im rückwertigen Teil des Grundstücks Wohnungen, sowohl frei finanzierter Wohnungsbau als auch Sozialwohnungen, geplant. Auf dem Grundstück Tübinger Straße soll freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel konzentriert werden. Hier ist der Bauantrag am 18. Mai 2017 eingereicht worden. Die Baugenehmigung für das Grundstück Hansastraße wurde, mit Ausnahme des Gebäuderiegels zur Hansastraße gerichtet, im dritten Quartal 2017 erteilt. Aufgrund der sehr guten Entwicklung des Büromarktes hat sich die ISARIA dazu entschlossen das geplante Boardinghaus in ein Bürohaus umzuplanen. Hierzu wurde am 10. November 2017 eine Tektur zum Bauantrag eingereicht. Die Genehmigung durch die Behörden liegt bisher nicht vor. Auf dem Gesamtareal haben seit August 2016 die Rückbauarbeiten begonnen. Die Baugrube für den ersten Bauabschnitt wurde am 12. Oktober fertiggestellt und an den Generalunternehmer übergeben. Sämtliche Rückbau- und Bodensanierungsarbeiten wurden bis Ende 2017 abgeschlossen.

Insgesamt liegen damit für alle unsere bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwicklungen Stadtratsbeschlüsse oder Bauvorbescheide für die jeweils angestrebte Wohnbaunutzung vor.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft in 2016 die Mehrheit der Geschäftsanteile an einer Gesellschaft erworben, die ein Grundstück mit Bestandsgebäude im Gustav-Heinemann-Ring in München hält. Die derzeitige Planung sieht vor, dass das Bestandsgebäude abgerissen wird und einem Neubau weicht. Ein Architekturbüro ist mit der Ausarbeitung der Entwürfe beauftragt. Der Entwurf, der 6.800 m ² Geschossfläche für Wohnen vorsieht, wurde am 5. Juli 2017 im Bezirksausschuss einstimmig befürwortet. Zwischenzeitlich wurde vom 22. September 2017 bis zum 9. Oktober 2017 die frühzeitige Anhörung der Öffentlichkeit, das § 3.1. Verfahren nach BauGB, durchgeführt. Es wurden keine Einwände gegen das geplante Projekt erhoben, der Billigungsbeschluss soll im Juni 2018 erfolgen.

Hinsichtlich der Projektentwicklung MD Papierfabrik in Dachau fanden die ersten Besprechungen mit dem Stadtplanungsreferat und den Architekten statt. Der aktuelle Planungsstand ist ein Vorentwurf. Voraussichtlich im ersten Quartal 2018 wird seitens der Stadt Dachau der weitere Verlauf des Bebauungsplanverfahrens in einem Ablauf- und Terminplan erfasst werden. Die ISARIA prüft derzeit den Bebauungsplan hinsichtlich der möglichen Geschossflächen und der Nutzung der Baufelder.

Projektentwicklungen Region Hamburg

In der Hamburger City Nord schreitet die Revitalisierung und die Entwicklung des ersten Hochhauses der Bürostadt im Kapstadtring 1 zum modernen Serviced Apartmenthaus zügig voran. Am 20. Juni 2017 feierten die ISARIA Wohnbau und die Bierwirth Kluth Hotelmanagement GmbH mit rund 250 Gästen das Dichtfest für die Serviced Apartments „my4walls“. Mit diesem Event wurde das Richtfest ersetzt und die nunmehr geschlossene neue Fassade gefeiert. Auf einer Grundstücksgröße von 5.200 m ² entstehen auf 13 Stockwerken 143 Apartments mit insgesamt knapp 8.900 m ² Nutzfläche. Die Fertigstellung und Über gabe an den Manager ist für das zweite Quartal 2018 geplant.

Die Baugenehmigung für eine kleine, im zweiten Quartal 2016 erworbene Projektentwicklung für 27 Wohnungen im Hamburger Graumannsweg liegt seit April 2017 vor. Der Abriss der Bestandsbebauung ist erfolgt, die Baugrube ist fertiggestellt. Nachdem der Vertriebsstart im Herbst erfolgt ist, sind aktuell mehr als die Hälfte der Einheiten verkauft. Das Objekt soll Ende 2018 bezugsfertig sein.

Das im Oktober angekaufte 16.466 m ² große Grundstück Achter de Weiden in Schenefeld wird derzeit gewerblich genutzt und ist mit einer großen Gewerbehalle sowie einigen Nebengebäuden bebaut. Das Ziel der Projektentwicklung ist, bis 2021 einen Bebauungsplan aufzustellen, der die Umwandlung zum Wohnbaugebiet mit ca. 165 Wohneinheiten vorsieht. Das Quartier soll aus einer Mischung aus Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau bestehen, die Raum für eine hohe Qualität an gemeinschaftlichen Grünanlagen schafft. Die Übergaben der Grundstücke sind erfolgt. Im ersten Quartal 2018 werden die Gespräche mit den politischen Gremien aufgenommen.

Projektentwicklungen Region Stuttgart

Mit dem Erwerb von zwei Grundstücken mit insgesamt rund 22.000 m ² Grundstücksfläche im Rosensteinviertel im Stuttgarter Norden gelang 2017 der Einstieg in den Stuttgarter Markt. Die Grundstücke liegen in einem urban geprägten Stadtgebiet, dem sogenannten „Mediaforum“, mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe sowie einigen öffentlichen Platzstrukturen. Das „Mediaforum“ bildet den südlichen Abschluss der „Eisenbahnsiedlung“, einem historisch gewachsenen Wohnquartier mit Backsteinbauten aus der Gründerzeit Anfang des letzten Jahrhunderts. Durch die U-Bahn-Haltestelle „Milchhof“ sowie die im Zuge von Stuttgart 21 entstehende neue S-Bahn-Haltestelle „Mittnachtstraße“ sind die beiden Baufelder optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Auf dem derzeit brachliegenden Baufeld 1 (Rosensteinstraße 33), welches sich auf Höhe der geplanten S-Bahn-Haltestelle befindet, besteht bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan. Hier ist ab 2019 die Neubebauung des derzeit brachliegenden Grundstücks überwiegend mit Wohnungen sowie einem gewerblichen Anteil geplant. Derzeit werden durch ein Stuttgarter Architekturbüro erste Entwurfsvarianten in Form einer Baumassenstudie erarbeitet.

Das Baufeld 11 (Rosensteinstraße 12) stellt weiter südlich den prominenten Eingang zum Rosensteinviertel dar. Auf dem Baufeld befand sich einst das Firmengelände der genossenschaftlichen Südmilch AG, der größte deutsche Molkereibetrieb, der in den 1990er Jahren niederging. Heute wird das Baufeld überwiegend als öffentlicher Parkplatz genutzt. Im Zuge des Projekts Stuttgart 21 entsteht auf dem unmittelbar an das Baufeld angrenzenden Gleisvorfeld, welches nach Verlegung der Bahngleise zurückgebaut wird, eine großzügige Parkanlage, welche beide Baufelder deutlich aufwerten wird. Es werden aktuell erste Konzeptstudien für eine mögliche Bebauung aus dem städtebaulichen Kontext heraus entwickelt.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2017 stand insbesondere das Unternehmenswachstum durch die getätigten Neuakquisitionen und weitere Fortschritte bei der Baurechtsschaffung im Bereich der Projektentwicklung im Fokus. Diese Aktivitäten spiegeln sich aufgrund der Aktivierung der damit verbundenen Kosten allerdings grundsätzlich nicht im laufenden Ergebnis wider. Sie bilden aber das Fundament für den Erfolg in zukünftigen Perioden.

In 2017 wurde eine notarielle Verkaufsleistung im Einzelverkauf von insgesamt € 15,7 Mio. (Vorjahres-zeitraum: € 10,9 Mio.) generiert. In 2017 wurden keine Objekte im Globalverkauf veräußert. Im Vorjahr betrug die notarielle Verkaufsleistung für die Verkaufsleistung im Globalverkauf € 63,4 Mio. Die geringe Höhe der Verkaufsleistung beruht vor allem auf einer größeren zeitlichen Brücke bis zum Vertriebsstart der nächsten Projektentwicklungen.

Aus der notariellen Verkaufsleistung abzüglich bereits übergebener Einheiten ergibt sich zum 31. Dezember 2017 aufgrund der Übergaben in 2017 ein gegenüber dem Vorjahr deutlich niedrigerer Auftragsbestand von nur noch € 1,0 Mio. (31. Dezember 2016: € 6,4 Mio.). Dieser Auftragsbestand führt zu zukünftigem Umsatz.

Siehe G 04

Notarielle Verkaufsleistung (Einzel- und Globalverkauf)

Siehe G 05

Auftragsbestand

Ertragslage

Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase unserer Projekte unterliegt der Umsatzausweis starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Vergleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen.

Siehe T 03

Ertragslage

Siehe G 06

Konzernergebnis nach Steuern

Siehe G 07

Umsatzrendite

Siehe G 08

Umsatzerlöse

Die Ertragslage der ISARIA Wohnbau in 2017 ist geprägt von planmäßig geringeren Umsatzerlösen aus Einzelverkäufen. Im Vorjahr erfolgten drei Globalverkäufe, welche das Umsatzvolumen 2016 deutlich beeinflussten. Im Berichtsjahr fanden keine Globalverkäufe von Objekten statt. Der Rohertrag liegt somit unter Vorjahresniveau. Der Ertrag aus der Neubewertung der Finanzimmobilien beträgt im Berichtsjahr T€ 31.922 und liegt damit um T€ 29.419 deutlich über dem Vorjahreswert (Vj. T€ 2.503). Hintergrund ist die Umgliederung von drei Bauabschnitten des Projekts Diamaltpark in das Anlagevermögen, nachdem die Entwicklung dieser Bauabschnitte als Finanzimmobilien wirtschaftlich als vorteilhaft erscheint. Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen daraus, dass das Vorjahr durch Einmalaufwendungen für den im vergangen Jahr abgeschlossenen Investmentprozess geprägt war. Weiterhin belasteten die Verkaufsprovisionen im Zusammenhang mit dem Globalverkauf des Objektes Elsenheimerstrasse und Aufwendungen zur Bildung einer Rückstellung im Zusammenhang mit dem Objekt Viktoriastraße für die mögliche Inanspruchnahme einer Grundschuld das Vorjahresergebnis. Diese Effekte führten in Summe dazu, dass das EBIT um rund 150% oberhalb des Vorjahreswertes liegt. Die Finanzierungsaufwendungen sind durch einen Einmalaufwand aus einer Barwertanpassung von Fondsverbindlichkeiten belastet. Weiterhin stiegen beim ProReal Deutschland Fonds 4 die Zinsaufwendungen. Nach der erfolgreichen Beendigung der Einwerbephase im ersten Quartal wurde der Zinssatz planmäßig erhöht. Das Ergebnis vor Steuern fällt insbesondere aufgrund des gestiegenen Neubewertungsergebnisses positiv aus. Der gestiegene Ertragssteueraufwand ist vor allem auf einen höheren Aufwand aus latenten Steuern zurückzuführen. Dies resultiert aus einem geänderten steuerlichen Teilwertansatz des Grundstücks Tower/south one und der dadurch aufwandswirksamen Reduktion latenter Steuerguthaben sowie aus der Bildung passiver latenter Steuern auf die Neubewertung der Finanzimmobilien.

T 03 | Ertragslage

	01.01. – 31.12.2017	01.01. – 31.12.2016	Veränderung
	T€	T€	T€
Umsatzerlöse	25.308	96.788	-71.480
Gesamtleistung	175.567	111.931	63.636
Materialaufwand	-156.929	-78.776	-78.153
Rohertrag	18.637	33.154	-14.517
Rohertragsmarge	74%	34%	—
Neubewertung der Finanzimmobilien	31.922	2.503	29.419
Personalaufwand	-6.997	-6.599	-398
Abschreibungen	-1.011	-1.321	310
sonstige betriebliche Erträge	3.466	3.514	-48
sonstige betriebliche Aufwendungen	-11.112	-17.320	6.208
EBIT	34.906	13.931	20.975
Finanzergebnis	-20.545	-18.952	-1.593
EBT	14.361	-5.020	19.381
Ertragsteueraufwand/-ertrag	-11.741	2.850	-14.591
Konzerngesamtergebnis	2.620	-2.171	4.791

Das Umsatzvolumen (Umsätze aus dem Verkauf von Objekteinheiten, aus der Vermietung sowie aus anderen Lieferungen und Leistungen) beträgt im Geschäftsjahr 2017 T€ 25.308 (Vj. T€ 96.788). Da bilanziell die Umsatzrealisierung für Verkäufe bisher regelmäßig erst bei Fertigstellung (Übergabe) und nicht kontinuierlich mit dem Baufortschritt erfolgt, hängt die Höhe der jährlich ausgewiesenen Umsatzerlöse aus Verkäufen von den jeweiligen Fertigstellungsterminen einzelner Bauobjekte ab und unterliegt entsprechend starken Schwankungen.

Die Umsatzerlöse sind vor allem durch die Erlöse aus den im jeweiligen Zeitraum übergebenen Wohneinheiten bestimmt. Diese stammen im Berichtszeitraum 2017 im Wesentlichen aus Übergaben von Wohneinheiten aus fünf weiteren Bauabschnitten (WA 11a, 11b, 11c, 12a und 12 b) im Neubau-Projekt mynido (ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH).

In die Gesamtleistung fließt neben den Umsatzerlösen die Bestandsveränderung der laufenden Bauobjekte gemäß dem Baufortschritt (Bestandserhöhung) und den Übergaben (Bestandsverminderung) sowie – in untergeordnetem Umfang – die Bestandsveränderung aus der Vermietung der aktuellen Berichtsperiode ein. Per Saldo weist der ISARIA Wohnbau Konzern im Geschäftsjahr 2017 eine Bestandserhöhung in Höhe von T€ 150.259 (Vj. T€ 15.142) aus. Sowohl im Berichtszeitraum als auch im Vergleichszeitraum des Vorjahres trugen Grundstückserwerbe maßgeblich zu dieser Bestandserhöhung bei. In der Berichtsperiode hat insbesondere der Erwerb der Grundstücke in Dachau und Stuttgart mit T€ 121.198 die Bestandserhöhung beeinflusst.

Siehe G 09

Rohertrag

Siehe G 10

Rohertragsmarge

Die Materialaufwendungen sind in 2017 mit T€ 156.929 gegenüber 2016 (T€ 78.776) um T€ 78.153 gestiegen. Dieser Anstieg resultiert in Höhe von T€ 77.492 aus höheren Kaufpreisen für Grundstücke (vgl. oben). Die übrige Veränderung spiegelt das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum etwas höhere Bauvolumen wider.

Die Rohertragsmarge (Rohertrag in Relation zum Umsatz) lag in 2017 bei 74% (Vj. 34%). Der starke Anstieg in 2017 ist vor allem den geringen Umsatzerlösen geschuldet. Der Rohertrag wird positiv durch die Bestandsveränderung beeinflusst. Neben Materialaufwendungen werden über die Bestandsveränderung weitere Kosten wie Fremdkapital- und Gemeinkosten aktiviert. Bei noch im Bau befindlichen Objekten verhalten sich Materialaufwendungen und Bestandsveränderung rohertragsneutral. Die Fremdkapitalkosten und die Gemeinkosten, die über die Bestandsveränderung aktiviert werden, beeinflussen den Rohertrag positiv. Im Gegensatz zu den Materialaufwendungen werden die Fremdkapital- und Gemeinkosten unterhalb des Rohertrages erfasst. Die Aktivierung über die Bestandsveränderung erhöht daher den Rohertrag. In einem Jahr mit geringen Umsatzerlösen kommt dieser Effekt stärker zum Tragen.

Der Ertrag aus der Neubewertung der Finanzimmobilien in Höhe von T€ 31.922 (Vorjahreszeitraum: T€ 2.503) resultiert mit T€ 23.731 aus der erstmaligen Erfassung einzelner Bauabschnitte des Diamaltparks unter den Finanzimmobilien und damit einhergehend deren Bewertung zum Marktwert. Die bereits im Vorjahr unter den Finanzimmobilien ausgewiesenen Objekten führten in 2017 zu einem Ertrag aus Neubewertung in Höhe von T€ 8.191. Diesem Ertrag steht ein Aufwand aus latenten Steuern in Höhe von insgesamt T€ 7.803 (Vorjahreszeitraum: T€ 761) gegenüber.

Siehe G 11

EBIT

Siehe G 12

EBIT-Marge

Die Personalaufwendungen sind im Berichtszeitraum mit T€ 6.997 gegenüber T€ 6.599 im Vorjahreszeitraum leicht gestiegen. Im Jahresmittel waren in 2017 im ISARIA Wohnbau Konzern 68 Mitarbeiter beschäftigt (Vj. 61 Mitarbeiter). Hiervon entfallen 10 (Vj. 10) Mitarbeiter auf die One Group. Der Anstieg des durchschnittlichen Personalstamms um 11% führte zum Anstieg der Personalkosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge des Berichtsjahres in Höhe von T€ 3.466 (Vorjahreszeitraum: T€ 3.514) beinhalten mit T€ 1.999 (Vorjahreszeitraum: T€ 712) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, mit T€ 400 (Vorjahreszeitraum: T€ 46) Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen und mit T€ 581 (Vorjahreszeitraum: T€ 325) sonstige periodenfremde Erträge. Bei den Erträgen aus Rückstellungsauflösungen handelt es sich im Wesentlichen um die Auflösung einer Rückstellung für Beratungsleistungen (T€ 723) und um die Auflösung einer Grunderwerbssteuerrückstellung (T€ 481).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit T€ 11.112 in 2017 im Vergleich zum Vorjahr (T€ 17.320) um T€ 6.208 gesunken. Maßgeblicher Treiber hierfür sind die Rechts- und Beratungskosten in Höhe von T€ 2.953, die um T€ 3.035 unter dem Wert des Vorjahreszeitraums liegen. Die höheren Kosten im Vorjahr resultierten im Wesentlichen aus dem im Vorjahr abgeschlossenen Investmentprozess, der zu der Übernahme durch den neuen Mehrheitseigentümer führte. Des Weiteren sind die Aufwendungen für Verkaufsprovisionen und Vertriebskosten in Höhe von T€ 829 um T€ 1.641 im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Die höheren Kosten im Vorjahr resultierten vor allem aus Maklerprovisionen im Rahmen des Globalverkaufs des Objektes Elsenheimerstrasse. Zudem enthielten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Vorjahr Aufwendungen für die Bildung einer Rückstellung in Höhe von T€ 1.469 im Zusammenhang mit der abgewiesenen Klage der Viktoriastraße KG. Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen blieben in Summe nahezu konstant.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) hat sich in 2017 mit T€ 34.906 verglichen mit dem Vorjahreszeit-raum (T€ 13.931) um T€ 20.975 bzw. 151% verbessert. Bezogen auf die Umsatzerlöse ergibt sich hieraus eine EBIT-Marge von 138% (Vj. 14%). Der starke Anstieg resultiert aus dem hohen Neubewertungs-ergebnis im Berichtsjahr.

Das negative Finanzergebnis erhöhte sich in 2017 mit T€ -20.545 gegenüber T€ -18.952 im Vorjahr um T€ 1.593 bzw. 8,4%. Die Finanzerträge sind mit T€ 106 in 2017 auf dem Niveau des Vorjahres (T€ 118). Die erhöhten sich in 2017 gegen- Finanzaufwendungen über dem Vorjahr (T€ 19.199) um 6,9% auf T€ 20.518.

Sie betreffen im Wesentlichen mit T€ 3.120 Zinszahlungen an Kreditinstitute, mit T€ 16.269 Finanzaufwendungen im Zusammenhang mit Fondsverbindlichkeiten sowie Zinsen an nahestehende Unternehmen in Höhe von T€ 1.230. Darin enthalten ist auch der weiter oben bereits beschriebene Einmaleffekt aus der Barwertanpassung von Fondsverbindlichkeiten in Höhe von T€ 2.108. Die durchschnittlichen zinstragenden Verbindlichkeiten stiegen im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahreszeitraum dagegen um 34% an. Letzteres resultiert direkt aus dem entsprechend höheren zu finanzierenden Projektvolumen. Der im Verhältnis hierzu niedrigere Anstieg der Finanzierungsaufwendungen spiegelt die weiter verbesserte Finanzierungsstruktur des Konzerns wider. Der durchschnittliche Zinssatz aller zinstragenden Verbindlichkeiten konnte in 2017 – vor obigem Einmaleffekt – weiter auf nun 6,2% p.a. (Vj. 7,5% p.a.) gesenkt werden. Das Ergebnis aus At-Equity-Beteiligungen betrug im Berichtszeitraum T€ -134 (Vj. T€ 130).

Siehe G 13

Finanzaufwendungen

Siehe G 14

Ø Zinssatz auf zinstragende Verbindlichkeiten

Das Konzernergebnis vor Steuern für 2017 ist mit T€ 14.361 positiv, gegenüber dem mit T€ -5.020 negativen Vorsteuerergebnis des Vorjahreszeitraums. Ein Aufwand aus Ertragsteuern in Höhe von T€ 11.741 (Vorjahreszeitraum: Ertrag in Höhe von T€ 2.850) führt zu einem Nachsteuerergebnis in Höhe von T€ 2.620 (Vorjahreszeitraum: T€ -2.171). Ursächlich für die Steuern ist insbesondere die Reduktion der latenten Steuerguthaben im Zusammenhang mit dem beschriebenen geänderten Teilwertansatz des Grundstücks Tower/south one und die Bildung passiver latenter Steuern auf das Neubewertungsergebnis der Finanzimmobilien.

Der Geschäftsverlauf auf Gesamtkonzernebene lag in 2017 hinsichtlich Umsatzerlöse, Finanzierungs- und Overheadkosten grundsätzlich im Plan. Nicht geplant war die Erweiterung der Finanzimmobilien und damit einhergehend der zusätzliche Ertrag aus dem Neubewertungsergebnis vermindert um die hierdurch anfallenden latenten Steuern.

Vermögenslage

Die Vermögenslage ist maßgeblich geprägt durch einen starken Anstieg der kurzfristigen und langfristigen Vermögenswerte. Die Bilanzsumme ist zum 31. Dezember 2017 mit T€ 583.166 gegenüber T€ 391.781 zum 31. Dezember 2016 um gut 49% gestiegen.

Die langfristigen Vermögenswerte betragen T€ 140.356 am Berichtsstichtag und haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 63.966 erhöht. Wesentlich hierfür ist der deutliche Anstieg der Finanzimmobilien aufgrund der bereits oben beschriebenen Umgliederung einzelner Bauabschnitte des Projekts Diamaltpark und damit einhergehend die Aufdeckung der stillen Reserven. Gegenläufig wirkten sich im Wesentlichen planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte sowie der bereits beschriebene Rückgang im Bereich der latenten Steuerguthaben aus. Per 31. Dezember 2017 beträgt der Saldo des zur Veräußerung bestimmten langfristigen Vermögens T€ 0 (Vorjahr: T€ 10.800). Zum 31. Dezember 2016 war hier das Objekt St. Augustin bilanziert. Dieses wurde im November 2016 verkauft. Der Übergang aller Chancen und Risiken erfolgte zum 1. Januar 2017.

Siehe T 04

Vermögenslage

Die kurzfristigen Vermögenswerte in Höhe von T€ 442.810 am 31. Dezember 2017 sind im Vergleich zum 31. Dezember 2016 (T€ 304.590) in Summe um 45% angestiegen. Wesentlich haben sich die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte um T€ 150.261 auf T€ 319.373 erhöht. Davon entfallen T€ 140.628 auf die Akquise der Grundstücke in Dachau, Stuttgart, den Zukauf des weiteren Grundstückes beim Projekt Diamaltpark und auf das erworbene Grundstück in Augsburg. Die Umgliederung der einzelnen Bauabschnitte des Projekts Diamaltpark führte zu einer Verringerung des Buchwertes der zum Verkauf bestimmten Grundstücke in Höhe von T€ 19.559. Die übrigen Veränderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte resultiert aus der laufenden Aktivierung von Herstellungskosten gemäß Baufortschritt abzüglich übergebener Einheiten. Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 44.596 und betragen zum 31. Dezember 2017 T€ 3.719. Zum Stichtag 31. Dezember 2016 bestand hier eine hohe Forderung aus dem Globalverkauf eines Objektes. Die Forderung wurde in 2017 beglichen. Die sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerte betragen zum 31. Dezember 2017 T€ 29.858 (Vorjahr: T€ 8.185). Der Anstieg der sonstigen Forderungen ist mit T€ 14.249 auf einen Anstieg der Umsatzsteuerforderung zurückzuführen. Im Berichtszeitraum konkretisierte die Finanzverwaltung durch ein BMF-Schreiben die Auslegung der Frage hinsichtlich des Übergangs der Steuerschuldnerschaft im Zusammenhang mit Bauleistungen. Demnach ist der Bauleistende der Steuerschuldner. Vor dieser Konkretisierung hatte die ISARIA als Bauträger bisher die Umsatzsteuer an das Finanzamt gezahlt. Nach Erlass des BMF-Schreibens ist nun konkretisiert, dass der Bauleistende der Schuldner der Umsatzsteuer ist. Entsprechend hat die ISARIA eine Forderung gegenüber dem Finanzamt bezüglich Rückerstattung bereits geleisteter Umsatzsteuer und gleichzeitig in gleicher Höhe Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber den Bauleistenden. Die Zahlungsmittel sind um insgesamt T€ 9.118 gestiegen.

T 04 | Vermögenslage

	31.12.2017	31.12.2016	Veränderung
	T€	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	140.356	76.390	63.966
Kurzfristige Vermögenswerte	442.810	304.590	138.220
davon: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	319.373	169.113	150.261
Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen	0	10.800	-10.800
Eigenkapital	83.981	80.591	3.390
Eigenkapital-Quote	14,4%	20,6%	—
Langfristige Schulden	215.825	145.304	70.521
Kurzfristige Schulden	283.360	165.885	117.475
Bilanzsumme	583.166	391.781	191.385

Finanzlage

Das Eigenkapital ist mit T€ 83.981 am Berichtsstichtag gegenüber dem 31. Dezember 2016 (T€ 80.591) in Höhe des positiven Konzernergebnisses nach Steuern (T€ 2.620) und in Höhe des Zugangs bei den Minderheitenanteile (T€ 770) gestiegen. Die Eigenkapitalquote sank von 20,6% auf 14,4%.

Siehe G 15

Eingeworbenes Kapital One Group Fonds und Schuldverschreibungen

Siehe G 16

Finanzlage Fremdfinanzierungen

Die langfristigen Schulden erhöhten sich von T€ 145.304 zum 31. Dezember 2016 um T€ 70.521 auf T€ 215.825 zum 31. Dezember 2017. Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus einer Erhöhung der langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten um T€ 85.453. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die getätigten Neuakquisitionen im Berichtszeitraum zurückzuführen. Der langfristige Anteil der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften sank gegenüber dem Vorjahr um T€ 56.122 auf einen Saldo in Höhe von T€ 65.190 zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017. Dieser Rückgang ist im Wesentlichen auf die Umgliederung der Abfindungsverbindlichkeiten des ProReal Fonds 3 zurückzuführen. Diese werden in 2018 planmäßig zurückgezahlt und werden fortan unter den kurzfristigen Schulden ausgewiesen. Die Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen stiegen um T€ 14.144 (31. Dezember 2016: T€ 0) um das eingeworbene Kapital der ProReal Deutschland 5. Weiterhin stiegen die langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um T€ 20.920 (31. Dezember 2016: T€ 0) im Zusammenhang mit einer vereinbarungsgemäß ausstehenden Kaufpreiszahlung für ein Grundstück. Zudem haben sich die latenten Steuerschulden um T€ 5.993 erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem positiven Neubewertungsergebnis bei den Finanzimmobilien.

Die kurzfristigen Schulden erhöhten sich von T€ 165.885 zum 31. Dezember 2016 um T€ 117.475 bzw. 71% auf T€ 283.360 zum Berichtsstichtag. Dabei erhöhten sich die kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern um T€ 68.548 im Wesentlichen aufgrund der zuvor beschriebenen Umgliederung des ProReal Fonds 3 vor dem Hintergrund der anstehenden Rückzahlung. Bei den kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen betrug der Rückgang T€ 14.443, nachdem im Geschäftsjahr 2017 ein Darlehen zurückgezahlt wurde. Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten sanken im Berichtszeitraum um insgesamt T€ 6.765. Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen erhöhten sich um T€ 59.330 (31. Dezember 2016: T€ 0). Hierbei handelt es sich um das zuvor beschriebene Darlehen der LSREF4 Aria Investments S.ä r.l inklusive angefallener Zinsen. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen erhöhten sich im Berichtszeitraum um T€ 12.935. Dies resultiert im Wesentlichen aus der zuvor beschriebenen Konkretisierung des Umsatzsteuerschuldners durch das im Berichtszeitraum erlassenen BMF-Schreiben. Dieser Verbindlichkeit steht in gleicher Höhe eine Forderung gegenüber dem Finanzamt entgegen. Die Verbindlichkeiten aus Anzahlungen betragen zum Stichtag T€ 1.064 und liegen damit T€ 13.421 unter dem Wert des Vorjahres. Zum 31. Dezember 2016 war hier im Wesentlichen eine Anzahlung für eine am 1. Januar 2017 an den Käufer übergebene Finanzimmobilie enthalten. Ebenfalls erhöhten sich die sonstigen Rückstellungen um T€ 3.564 auf T€ 14.512 sowie die übrigen Schulden um T€ 7.450 auf T€ 14.991. Für die Erhöhung der sonstigen Rückstellungen ist im Wesentlichen ursächlich eine Erhöhung der Rückstellungen für Risiken aus Prozessen in abgeschlossenen Bauprojekten um T€ 3.139. Bei den übrigen Schulden resultiert der Anstieg im Wesentlichen aus ausstehenden Kaufpreiszahlungen in Höhe von T€ 8.527.

Siehe T 05

Finanzlage

Die flüssigen Mittel des Konzerns haben sich gegenüber dem 31. Dezember 2016 (T€ 73.781) um T€ 9.118 erhöht und betragen am Berichtsstichtag T€ 82.898. Über diese Mittel kann der Konzern zum 31. Dezember 2017 in Höhe von T€ 67.075 (Vorjahr: T€ 46.860) frei verfügen.

Der Anstieg der frei verfügbaren Zahlungsmittel setzt sich zusammen aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -98.376 (Vorjahres-zeitraum: T€ -33.323), dem Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von T€ -12.318 (Vorjahreszeitraum: T€ -7.916) sowie dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von T€ 130.910 (Vorjahreszeitraum: T€ 70.980).

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt im Berichtszeitraum T€ -98.376 nach T€ -33.323 im Vorjahr und resultiert im Wesentlichen aus dem Konzernergebnis vor Ertragssteuern in Höhe von T€ 14.361 zuzüglich der Abschreibungen in Höhe von T€ 1.011, dem Finanzergebnis in Höhe von T€ 20.545, dem Rückgang der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten um T€ 32.799 und dem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten um T€ 34.903, abzüglich dem Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte um T€ 169.865 und dem Neubewertungsergebnis der Finanzimmobilien in Höhe von T€ 31.922. Der starke Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräten ist im Wesentlichen auf die getätigten Neuakquisitionen zurückzuführen. Der Rückgang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen resultiert im Wesentlichen aus der Zahlung einer Forderung im Zusammenhang mit dem erfolgten Verkauf einer Projektgesellschaft zum Jahresende 2016.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt in 2017 T€ -12.318 (Vorjahr: T€ -7.916) und resultiert im Wesentlichen aus aktivierten Kosten auf im Bau befindliche Finanzimmobilien.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt in 2017 T€ 130.910 nach T€ 70.980 im Vorjahr. Er resultiert aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden für Neuakquisitionen und die laufende Bautätigkeit in Höhe von T€ 209.205 (Vorjahreszeitraum: T€ 100.572), der Tilgung von Finanzschulden in Höhe von T€ 66.070 (Vorjahreszeitraum: T€ 71.105) und Zinszahlungen in Höhe von T€ 12.225 (Vorjahreszeitraum: T€ 10.345).

05 | Finanzlage

	31.12.2017	31.12.2016	Veränderung
	T€	T€	T€
Zahlungsmittel	67.075	46.860	20.215
	01.01. – 31.12.2017	01.01. – 31.12.2016	Veränderung
	T€	T€	T€
Cashflow aus
laufender Geschaftstätigkeit	-98.376	-33.323	-65.053
Investitionstätigkeit	-12.318	-7.916	-4.402
Finanzierungstätigkeit	130.910	70.980	59.930

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau

Die Umsatzerlöse lagen in 2017 plangemäß unter dem Vorjahresniveau, nachdem das Großprojekt mynido bereits in den Vorjahren zum Großteil übergeben war. Operativ war 2017, wie erwartet, aufgrund der geringen Umsatzerlöse ein Übergangsjahr. Dafür konnten wir bei der Projektakquise weitere signifikante Fortschritte erzielen. Mit den im Berichtsjahr abgeschlossenen Akquisitionen konnten wir unsere Projektpipeline verdoppeln. Insgesamt wächst unsere Projektpipeline durch die Neuakquisitionen und die bestehenden Projekte auf ein Verkaufsvolumen von € 2 Mrd. Weitere große Fortschritte wurden im Bereich der Projektentwicklung erreicht. Die Neuakquisitionen und die erreichten Meilensteine der Projektentwicklung helfen, die zukünftigen Erträge zu sichern. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten konnten ebenfalls erneut gesenkt werden. Damit konnte die Finanz- und Ertragskraft des ISARIA Wohnbau Konzerns im Geschäftsjahr 2017 weiter und nachhaltig verbessert werden. Insgesamt sieht dies der Vorstand als sehr gute Voraussetzungen für das angestrebte weitere Wachstum des Unternehmens an.

V. Mitarbeiter

Die Mitarbeiter sind für die ISARIA Wohnbau einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ihre vielfältigen Kompetenzen, ihre Erfahrungen, ihre Leistungsfähigkeit und ihr Engagement fördern die weitere Entwicklung des Konzerns.

Entwicklung der Mitarbeiterzahl

Die Belegschaft der ISARIA hat sich auf Jahressicht um 10 (Vj. 1) Mitarbeiter erhöht. Dabei standen 17 (Vj. 14) Neueinstellungen einer Fluktuation von 7 (Vj. 13) Mitarbeitern gegenüber. Der Personalaufbau der letzten sowie der künftigen Jahre ist Ausdruck des bereits erfolgten sowie des weiteren geplanten Wachstums der Gesellschaft.

Zum Stichtag am 31. Dezember 2017 waren damit innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns 73 (Vj. 63) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren in München 29 (Vj. 23) Mitarbeiter im Bereich Management und Administration, 26 (Vj. 15) Mitarbeiter im Bereich Projektentwicklung (Technik) und 9 (Vj. 15) Mitarbeiter in den Bereichen Verkauf, Marketing und Kundenbetreuung tätig. Bei der One Group waren 9 (Vj. 10) Mitarbeiter angestellt. Daneben beschäftigt der ISARIA Wohnbau Konzern, vornehmlich im Bereich Vertrieb und Projektmanagement, freiberufliche Mitarbeiter. Die ISARIA Wohnbau AG selbst beschäftigte in 2017 durchschnittlich 56 (Vj. 49) Mitarbeiter. Im Konzern liegt das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern derzeit bei einem Anteil von 55% zu 45%.

Förderung von Mitarbeitern und Führungskräften

Die ISARIA fördert und unterstützt gezielt die Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen individuell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt.

Die ISARIA Wohnbau übernimmt auch bei der Nachwuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Unser Unternehmen ist Ausbildungsbetrieb. Wir beschäftigen aktuell einen Auszubildenden (m/w), ab dem 1. September 2018 einen weiteren Auszubildenden (m/w). Daneben beschäftigen wir einen Mitarbeiter als Werkstudenten.

3. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2016 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs in 2017 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse und zum Konzernergebnis nach Steuern. Die Zielerreichung hinsichtlich dieser finanziellen Kennzahlen wird nachfolgend erläutert. In der Prognose für das Geschäftsjahr 2017 im Konzernabschluss 2016 schätzte die ISARIA das Umsatzvolumen 2017 aus dem Großprojekt mynido auf rund € 21 Mio. Die Umsatzerlöse in 2017 betragen € 25,3 Mio., wovon € 20,8 Mio. aus mynido stammen. Weiter prognostizierte die ISARIA für 2017 ein negatives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Das tatsächliche Konzernergebnis 2017 ist mit € 2,6 Mio. positiv. Wesentliche Einflussgröße für das über Plan liegende Konzernergebnis ist das nicht in diesem Ausmaß prognostizierte positive Neubewertungsergebnis der Finanzimmobilien.

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Entwicklung Gesamtwirtschaft und Wohnungsmärkte

Nach Ansicht des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) setzt sich die positive konjunkturelle Entwicklung in Deutschland auch in 2018 weiter fort. Sowohl Beschäftigung und Löhne als auch Investitionen ziehen in Deutschland weiter an. Aufgrund der hohen Einkommenszuwächse sollen die privaten Konsumausgaben weiter expandieren. Die konjunkturelle Hochlage in der Immobilienbranche wird sich nach Einschätzung des IfW aufgrund der anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen fortsetzen, wobei die weiterhin zunehmenden Kapazitätsengpässe zu höheren Baupreisen führen können. Für 2018 rechnet das IfW in Deutschland mit einem Wirtschaftswachstum von 2,5%, verglichen mit zuletzt 2,3% im Jahr 2017. Auch die Weltwirtschaft wird laut IfW-Prognose in den Jahren 2018 und 2019 jeweils 3,9% bzw. 3,6% hinzugewinnen, nachdem der Zuwachs im Geschäftsjahr bereits bei rund 3,8% prognostiziert wird.

Bezogen auf den Wohnungsmarkt in den sieben größten deutschen Städten und insbesondere die Märkte in München und Hamburg sind die Aussichten für Projektentwickler weiterhin sehr gut. Eine hohe Nachfrage, eine zu geringe Bautätigkeit und das unverändert sehr niedrige Zinsumfeld sprechen nach Ansicht führender Analysten für weiter steigende Wohnungspreise. Steigende Bevölkerungszahlen in den Ballungsgebieten sorgen für eine weiterhin hohe Nachfrage. Die Bautätigkeit wird nach Ansicht von Branchenexperten auch in 2018 weiter unter dem Bedarf bleiben. Deutschlandweit stehen 278.000 im Jahr 2016 fertiggestellten Wohneinheiten einem Neubaubedarf für 2016-2020 von rund 361.000 Wohnungen pro Jahr gegenüber. Bei den Baugenehmigungen war in den ersten elf Monaten des Jahres 2017 gemäß offiziellen Zahlen des statistischen Bundesamts die Anzahl der genehmigten Wohnungen deutschlandweit gegenüber dem Vorjahreszeitraum rückläufig. Bis November waren rund 313.000 Wohnungen genehmigt worden. Dies entspricht einem Rückgang von 7,8%. Der spürbare Nachfrageüberhang wird bis auf weiteres voraussichtlich bestehen bleiben. Der Preisanstieg in vielen deutschen Städten scheint weiterhin zu einem wesentlichen Teil fundamental begründet.

Die niedrigen Finanzierungszinsen halten dabei den Wohneigentumserwerb trotz steigender Preise weiterhin erschwinglich. Auch mangelnde Alternativanlagen begünstigen den Erwerb von Wohneigentum zusätzlich. Dies spricht dafür, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt der sieben größten deutschen Städte auch im Jahr 2018 weiter steigen werden. Dennoch warnen einige Experten mittlerweile vor einer Überhitzung zumindest in einigen Teilmärkten.

Dieser Trend war auch 2017 ungebrochen und führte, gepaart mit dem Trend zu mehr Haushalten im Verhältnis zur Bevölkerung, zu einer weiterhin starken Nachfrage nach Wohnraum. Auf dem Hypothekenzinsmarkt ist aktuell keine wesentliche Veränderung abzusehen. Damit wird der Wohnimmobilienerwerb auch für die Zukunft positiv unterstützt. Vor diesem Hintergrund kann von weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen ausgegangen werden, an denen der ISARIA Wohnbau Konzern mit seinem Geschäftsmodell partizipieren wird.

Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Die künftige Ausrichtung der Gesellschaft folgt aus der weiter oben im Kapitel „Konzernstrategie“ beschriebenen Wachstumsstrategie. Dies bedeutet, dass der klare Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien konsequent beibehalten wird. Die beschlossene Wachstumsstrategie soll durch eine regionale Expansion auf weitere deutsche Großstädte sowie auf das Münchner Umland erfolgen.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen in München und Hamburg mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1,4 Mrd. zu realisieren. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen weiter ausgebaut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA die Pipeline soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von ca. € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.

Die meisten der bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwicklungen haben spätestens seit 2015 gesichertes Wohnbaurecht. Das Objekt Diamaltpark, hat seit Ende 2017 nun ebenfalls gesichertes Wohnbaurecht. In zwei dieser Projektentwicklungen wurde bereits in 2016 mit der Umsetzung begonnen, ebenso in einer der beiden Projektentwicklungen in Hamburg. 2017 erfolgten die ersten bauvorbereitenden Maßnahmen in drei weiteren Projektentwicklungen in München sowie der Baubeginn in der zweiten Projektentwicklung in Hamburg, welche Ende 2018 fertiggestellt sein wird. Für letztere erfolgte der Vertriebsstart bereits 2017. Für 2018 ist dann der Vertriebsstart im nächsten Großprojekt, dem Diamaltpark, sowie für weitere Projektentwicklungen in München geplant. Die nächsten Fertigstellungen in den aktuellen Münchner Projektenwicklungen werden nach derzeitiger Planung ab dem Jahr 2019 erwartet. Diese werden dann plangemäß wieder im dreistelligen Millionenbereich pro Jahr liegen. In Hamburg soll das erste Projekt Anfang 2018 fertiggestellt werden. Dabei handelt es sich um Serviced Apartments, das 2018 in die Betriebsphase starten wird.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2018

In 2018 wird die ISARIA das verbliebene Umsatzvolumen aus ihrem aktuellen Großprojekt mynido in Karlsfeld in Höhe von rund € 32 Mio. realisieren. In Hamburg wird Ende 2018 das Projekt Graumannsweg fertiggestellt sein. Geplant sind hier Umsatzerlöse in Höhe von rund € 9 Mio. Ebenfalls am Standort Hamburg soll im Frühjahr 2018 das Objekt Kapstadtring an unseren Betreiber übergeben werden. Aus dem Betrieb der im Anlagevermögen gehaltenen Serviced Apartments erwarten wir im Verlauf des verbleibenden ersten Kalenderjahres Umsatzerlöse von rund € 1 Mio.

Die ab 1. Januar 2018 erstmals verpflichtende Anwendung eines neuen internationalen Bilanzierungs-standards zur Umsatzrealisierung (IFRS 15 – Erlöse aus Verträgen mit Kunden) führt in der Regel zu einer früheren Realisierung der Umsatzerlöse im Vergleich zu den bisher geltenden Bilanzierungsstandards. Für die ISARIA hat dies zur Folge, dass Umsatzerlöse in der Regel nicht mehr wie bisher, erst bei Abnahme des Sondereigentums an den Wohnungskäufer zu realisieren sind, sondern ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kunden ratierlich – gemäß Fertigstellungsgrad der veräußerten Immobilie – realisiert werden müssen. Die geänderten Regelungen zur Umsatzrealisierung werden insbesondere bei unseren Projekten Diamaltpark und Tübinger Straße im kommenden Jahr zu einer früheren Umsatzrealisierung führen. Aus dem ersten frei vertriebenen Bauabschnitt im Diamaltpark sowie aus dem Projekt Tübinger Straße erwartet die ISARIA im Geschäftsjahr 2018 voraussichtlich Umsatzerlöse nach IFRS 15 in der Größenordnung von € 20 Mio. bis € 25 Mio. Insgesamt rechnet die ISARIA für das Geschäftsjahr 2018 mit Umsatzerlösen zwischen € 70 Mio. und € 80 Mio.

Für das Geschäftsjahr 2018 erwarten wir ein positives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Globalverkäufe im Stadium der Projektentwicklung sind für 2018 nicht eingeplant. Diese würden das Ergebnis entsprechend positiv beeinflussen.

Die ISARIA Wohnbau AG als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die handelsrechtlichen Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2018 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG sein. Die handelsrechtlichen Ergebnisse sind von der oben beschriebenen Änderung der Umsatzrealisierung nach internationalen Bilanzierungsstandards nicht betroffen. Auf Basis der für 2018 in den Tochter-und Beteiligungsgesellschaften geplanten handelsrechtlichen Ergebnisbeiträge erwarten wir für die ISARIA Wohnbau als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2018 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein negatives Ergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im negativen mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Mit einem negativen Ergebnis nach Steuern in Höhe von € 10,9 Mio. wurde diese Prognose nicht eingehalten. Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus der Übernahme von Aufwendungen einer Objektgesellschaft sowie aus der Wertberichtigung einer konzerninternen Forderung. Diese Sachverhalte sind auf Konzernebene ergebnisneutral. Das auf Konzernebene wirksam gewordene Ergebnis aus der Neubewertung der Finanzimmobilien nach IFRS kommt im Einzelanschluss nach HGB nicht zum Tragen.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz-oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten in München oder einem der weiteren Standorte, an der die ISARIA operiert, zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline und der konzerneigenen Finanzierungsplattform kann der ISARIA Wohnbau Konzern überproportional an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren.

Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren bis zum Jahre 2025 sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.

Zusammenfassend sieht der Vorstand gesicherte Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der anhaltenden positiven Nachfrage das angestrebte Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage, mit dann deutlich positiven Ergebnissen spürbar verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist auch weiterhin durchgehend gesichert.

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu agieren und seine Position als erfolgreicher Anbieter attraktiver Wohnimmobilen weiter zu entwickeln und zu stärken, muss das Unternehmen mögliche Entwicklungen frühzeitig antizipieren und daraus resultierende Risiken systematisch erfassen, bewerten und steuern. Ebenso wichtig ist es, Chancen zu erkennen und zu nutzen. Ein funktionierendes Risiko- und Chancenmanagementsystem ist daher zentrales Element einer wertorientierten Unternehmensführung.

Siehe G 17

Kontinuierlicher Prozess des Risiko- und Chancen-Management-Systems

Neben der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit resultiert das Erfordernis eines Risiko-Management-Systems auch aus Vorschriften und gesetzlichen Regelungen (z.B. § 91 Abs. 2 Aktiengesetz und Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).

Das konzernweite Risikomanagementsystem erfasst die externen, strategischen, operativen, finanziellen und Reputationsrisiken und Chancen unserer vollkonsolidierten Unternehmen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, zum Beispiel Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden durch den Risikobeauftragten aufbereitet, ausgewertet und regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen. Die Überwachung und Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risiko-managementsystems.

Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in die Phasen Identifikation, Bewertung, Steuerung und Berichterstattung unterteilt ist.

Das System wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr stetig weiterentwickelt und aktualisiert. Dies ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines Prüfungsauftrages für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Das System entspricht den gesetzlichen Anforderungen an ein Risikofrüherkennungssystem.

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

Bewertungsmethodik

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Bewertung der Risiken im Unternehmen und damit der Vergleichbarkeit der Ergebnisse werden die Risiken nach einem festen Scoring-Schema und nach festgelegten, nachfolgend dargestellten Kriterien bewertet.

Der Erwartungswert ist dabei das Produkt aus möglichem Schaden und Eintrittswahrscheinlichkeit. Dabei gelten folgende Beurteilungsmaßstäbe:

Eintrittswahrscheinlichkeit	Bewertung	Punkte
1 > 0% bis 5%	fast ausgeschlossen	0,05
2 > 5% bis 20%	unwahrscheinlich	0,2
3 > 20% bis 60%	möglich	0,6
4 > 60% bis 100%	wahrscheinlich	1
mögliche Schadenshöhe	Bewertung	Punkte
1 gering	0 – 100 T€	0,01
2 mittel	100 -1.000 T€	0,1
3 hoch	mehr als 1.000 T€	1

Siehe G 18

Risikomanagement

Die risikospezifischen Möglichkeiten des Risiko-Handlings werden nach den Komponenten Eintrittsgeschwindigkeit, Voraussagbarkeit und Beeinflussbarkeit bewertet. Diese Komponenten werden jeweils qualitativ mit den Kategorien „niedrig“, „mittel“ und „hoch“ bewertet. Die Gesamtbeurteilung der Risiko-Handlingsmöglichkeiten ist das Ergebnis der jeweiligen Fallkonstellation der drei Komponenten insgesamt und wird in einer sogenannten Risiko-Handling-Matrix zusammengestellt.

Die situationsbedingte Relevanz trägt der Tatsache Rechnung, dass grundsätzlich erfasste und generell vorhandene Risiken in der aktuellen Situation in Abhängigkeit von der aktuellen Umfeldsituation und den ergriffenen Maßnahmen mehr oder weniger relevant sein können. Beherrschbare Risiken sind daher weniger relevant als solche, mit denen in vollem Umfang zu rechnen ist. Die situationsbedingte Relevanz kann sich für dasselbe Risiko im Zeitablauf ändern.

Situationsbedingte Relevanz	Punkte
1 geringe Relevanz	20
2 unterdurchschnittliche Relevanz	40
3 mäßige Relevanz	60
4 überdurchschnittliche Relevanz	80
5 voll relevant	100

Maßnahmen zur Risikobegrenzung

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden versicherbare Risiken von uns durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine konzernrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Konzerns erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenoptimierung/Risikoreduzierung).

Siehe T 06

Unternehmensrisiken

Für die übrigen Risiken werden von den jeweiligen Risikoverantwortlichen je nach Ausprägung und Art weitere Gegenmaßnahmen festgelegt. Dazu steht je nach Risikoart eine Vielzahl von Maßnahmen zur Verfügung, von denen einige nachfolgend exemplarisch beschrieben werden:

● Marktrisiken begegnen wir mit einem umfassenden Vertriebscontrolling und einem intensiven Research.

● Operativen Risiken wirken wir durch eine Vielzahl an Maßnahmen entgegen:

● Standardisierte Due Diligence-Prüfungen bei Objekt- und Grundstücksankauf

● Beauftragung leistungsfähiger Baufirmen/Generalunternehmer nach definierten Prozessen für die Auftragsvergabe

● Einsatz von internen und externen Spezialisten bei der Baurechtsschaffung

● Risiken aus dem politischen und regulatorischen Umfeld steuern wir durch einen intensiven und konstruktiven Dialog mit Behörden.

● Risiken in Verbindung mit Rechtstreitigkeiten steuern wir durch eine geeignete Verfahrensbetreuung.

III. Relevante Risiken und Chancen

Wir stellen im Folgenden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht entweder direkt oder über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der ISARIA Wohnbau beeinflussen könnten, dar.

Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand unseres Unternehmens gefährden könnten.

Um die Verständlichkeit und die Auswirkungen der Risiken zu fördern, haben wir die Risiken den folgenden Kategorien zugeordnet:

T 06 | Unternehmensrisiken

Risikokategorie	Eintrittswahrscheinlichkeit	mögliche Schadenshöhe	Risikobedeutung
Branchen- und marktbezogene Risiken
Konjunkturelle Risiken	mittel	hoch	mittel
Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko	mittel	hoch	mittel
Regulatorische Rahmenbedingungen
Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe	hoch	mittel	mittel
Fondsgeschäft der One Group	mittel	hoch	mittel
Operative Risiken
Projektrisiken	mittel	hoch	hoch
Beteiligungsrisiken	gering	gering	gering
Organisatorische Risiken	mittel	mittel	mittel
IT-Risiken	gering	gering	gering
Personalrisiken	mittel	gering	gering
Fondsgeschäft der One Group	mittel	hoch	mittel
Reputationsrisiken
Mediale Berichterstattung	mittel	gering	gering
Nachhaltigkeit	gering	gering	gering
Rechtliche Risiken	mittel	gering	gering
Finanzwirtschaftliche Risiken
Zinsrisiken	gering	gering	gering
Zahlungsausfallrisiko	gering	gering	gering
Liquiditätsrisiken	gering	hoch	mittel
Steuerliche Risiken	gering	hoch	mittel

Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die ISARIA Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnungen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Wichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbesondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.

Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf unseren Märkten und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, weitere Steigerungen bei den Verkaufspreisen durchzusetzen.

Wesentliche Änderungen konjunktureller Risiken und Chancen waren in 2017 nicht ersichtlich. Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem kräftigen Aufschwung. Das Bruttoinlandsprodukt nahm in 2017 stärker zu als in den vorhergehenden Jahren. Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den A-Städten weiter gestiegen, wenn auch nicht mehr so dynamisch wie in der Vergangenheit. Insbesondere im Münchner Markt sind aufgrund der hohen Nachfrage, der niedrigen Zinssätze und des knappen Angebots die Preise weiter gestiegen.

Auswirkungen von weltwirtschaftlichen Ereignissen auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind möglich und zu beobachten. Ein solches Ereignis ist beispielsweise der geplante Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union. Deutschland als Immobilienstandort profitiert vom Votum Großbritanniens aus der EU auszusteigen. Einer Studie von PwC und der Forschungsstelle Urban Land Institute zufolge wird insbesondere Frankfurt als Bankenmetropole betroffen sein. Aber auch München und Hamburg werden hiervon profitieren.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnt vor einem Ende des Baubooms. Gemäß DIW dürfte nach den starken Wachstumsraten des Vorjahres, der Zuwachs an Neubauten und Wohnungen stark an Dynamik verlieren. Gründe hierfür sind insbesondere knappes Bauland und zunehmende Schwierigkeiten Fachkräfte zu rekrutieren. Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklung sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Um die konjunkturellen Risiken zu mindern, strebt die ISARIA sowohl eine Diversifizierung der Produktpalette als auch eine regionale Ausweitung ihres Geschäftsbetriebs an. Mit der in 2017 erfolgten Akquisition zweier Grundstücke in Stuttgart ist die ISARIA Wohnbau nun an drei Projektstandorten in drei deutschen Metropolregionen vertreten. Zudem hat die ISARIA Ende 2017 einen Kaufvertrag zum Erwerb eines Areals in Berlin, mit Übergang Nutzen und Lasten zum 1. Januar 2018, unterzeichnet und wird fortan in vier A-Städten mit Projekten präsent sein. Des Weiteren wird ein Projekteinstieg in allen Entwicklungsstadien forciert.

Die ISARIA unternimmt eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verändernden Märkten gerecht zu werden.

Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Der Markt für Projektentwickler ist in den A-Städten von intensivem Wettbewerb und einer Vielzahl etablierter mittlerer und großer Unternehmen geprägt, die wie die ISARIA Wohnbau Gruppe primär regional tätig sind. Darüber hinaus steht die ISARIA Wohnbau Gruppe zunehmend Wettbewerbern gegenüber, die deutschlandweit oder international agieren und sich verstärkt um Wohnbauprojekte in den deutschen Ballungszentren und insbesondere im Großraum München bemühen. Um diesem Risiko zu begegnen, hat der Konzern bereits in 2008 den Geschäftsbereich Revitalisierung gegründet. Damit kann das Risiko neben dem Neubau von Wohnimmobilien auch auf die Sanierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien, insbesondere von ehemaligen Bürogebäuden, als zweiten Produktbereich verteilt werden.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe ist angesichts der unveränderten Enge am Grundstücksmarkt insbesondere im Großraum München auch zukünftig darauf angewiesen, fortlaufend ihre Kompetenz zur Identifikation geeigneter Grundstücke und Immobilien einzusetzen und zu entwickeln und diese Grundstücke dann zu angemessenen Konditionen zu erwerben. Wie auch in den letzten Jahren ist festzustellen, dass Wettbewerber am Münchner Markt spekulativ einkaufen, d.h. mit Verkaufspreisen über den aktuellen Marktpreisen kalkulieren und damit mit einer Fortsetzung der Preisentwicklung der letzten Jahre rechnen. So wurde die ISARIA Wohnbau Gruppe auch in 2017 in mehreren Bieterverfahren von anderen Marktteilnehmern überboten.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe konzentrierte ihre Geschäftstätigkeit bisher vorrangig auf den Großraum München. Aus diesem Grund ist sie stark abhängig von lokalen Marktentwicklungen. Die Wohnimmobilienpreise in München sind bereits heute die höchsten in ganz Deutschland. Trotz der sonst günstigen Bedingungen könnte dieser Umstand in Zukunft die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in der Stadt beschränken, da die Bezahlbarkeit für durchschnittliche Erwerberkreise nicht mehr gegeben sein könnte.

Die in 2014 getroffene strategische Entscheidung zur Ausweitung der Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe auf Hamburg als zweiten regionalen Markt trägt auch zur Reduzierung dieser dargestellten Risiken bei. Bei vergleichbarer Kaufkraft der Haushalte liegt das Preisniveau für Neubauwohnungen in Hamburg etwa ein Drittel unter den Münchner Preisen.

Weiterhin hat die ISARIA Wohnbau Gruppe ebenfalls schon in 2014 begonnen, attraktive Märkte in der Region München zu identifizieren. Im Berichtszeitraum hat die ISARIA die Mehrheitsanteile an einem großen Projektentwicklungsareal im Zentrum von Dachau, nördlich von München, übernommen. Zudem gelang der Ankauf eines Grundstücks in zentraler Lage in Augsburg.

Seit dem Einstieg des neuen Großaktionärs Lone Star und der erfolgten Kapitalerhöhung liegt der Fokus insbesondere auf der Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf weitere Standorte. Zwar können die damit verbundenen Markteintrittsbarrieren und -kosten die Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns zunächst negativ beeinflussen, eröffnen aber mittelfristig mehr Chancen als Risiken. Diese Strategie konnte in 2017 bereits erfolgreich umgesetzt werden. Mit der erfolgreichen Grundstücksakquisition in Stuttgart kam ein weiterer attraktiver Projektstandort in einer der sieben deutschen Metropolregion hinzu. Mit Berlin wird in 2018 noch ein weiterer Projektstandort hinzukommen und zur weiteren Diversifikation der Geschäftstätigkeit beitragen.

Regulatorische Rahmenbedingungen

Immobiliengeschäft in der ISARIA Wohnbau Gruppe

Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler-und Bauträgerverordnung. Dieses Regelwerk wird durch die Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung geändert. Der jetzige Verordnungsentwurf wird erstmals eine gewerberechtliche Erlaubnispflicht in die Gewerbeordnung einführen. Voraussetzung für die Erlaubniserteilung ist unter anderem der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung und Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung. Der Verordnungsentwurf zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung regelt Einzelheiten, insbesondere zu den Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung und zur Ausgestaltung der neuen Weiterbildungspflicht.

Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 sind die Änderungen des neuen Bauvertragsrechts in Kraft getreten. Vor allem die Verbraucherrechte wurden gestärkt.

So ist es für eine fingierte Abnahme zwingend erforderlich, dass der Unternehmer den Verbraucher auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Mängelangabe verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Für den Verbraucher wurden Regelungen über die nachträgliche Änderung am Auftragsumfang bis hin zu einem Anordnungsrecht aufgenommen. Den Verbraucher trifft künftig die Pflicht zur Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme. Kommt er dieser Pflicht verschuldet nicht nach, kann der Unternehmer einseitig die Zustandsfeststellung vornehmen mit entsprechender günstiger Vermutungswirkung. Es wurde auch die Pflicht zur Stellung einer prüffähigen Rechnung eingeführt.

Neu ist zudem die Schaffung eines Verbraucherbauvertrages mit Pflicht des Unternehmers zur Beifügung einer Baubeschreibung samt verbindlicher Vereinbarung über die Bauzeit und ein 14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers. Technische Unterlagen und Pläne sind an den Verbraucher auszuhändigen.

Beim Architekten- und Ingenieurvertrag wurde bezüglich der gesamtschuldnerischen Haftung von Architekten und bauausführendem Unternehmen neu geregelt, dass der Architekt wegen Überwachungsfehler erst dann in Anspruch genommen werden kann, sofern dem ausführenden Bauunternehmen vorab eine erfolglose Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde.

Für eine schnellere Rechtsdurchsetzung werden künftig bei Gericht spezielle Baukammern mit spezialisierten Experten geschaffen.

Schließlich wurde die Pflicht des Verkäufers einer mangelhaften Sache, die verbaut wurde, auch zwischen Unternehmern auf Tragung der Aus- und Einbaukosten erweitert.

Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten aber ebenfalls die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über zwanzig Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

Seit einigen Jahren wird verstärkt eine politische Diskussion über die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen geführt, in deren Verlauf verschiedene gesetzliche Initiativen diskutiert wurden.

Die Wirksamkeit der Mitte 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) wird mittlerweile überwiegend in Frage gestellt. Die Regierungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben deshalb beschlossen, die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen. Das Amtsgericht München erklärte die Verordnung am 21. Juni 2017 für unwirksam. Dieses Urteil wurde vom Landgericht München I im Dezember 2017 bestätigt. Das bayerische Justizministerium besserte die Regelung zwar im Juli 2017 nach. Laut der Begründung des Landgerichts ist die Nachbesserung jedoch nicht rückwirkend anwendbar. Damit war die Mietpreisbremse zumindest seit ihrer Einführung im August 2015 bis Juli 2017 nicht anwendbar. Ob die nachgebesserte bayerische Verordnung zur Mietpreisbremse künftig wirksam ist, wurde vom Gericht nicht entschieden. Dies wird sich voraussichtlich erst im Rahmen von neuen Rechtsstreiten zwischen Mietern und Vermietern zeigen.

Der Bundestag beschloss am 30. März 2017 Präzisierungen zu der seit einem Jahr geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese betreffen Kriterien zur Prüfung der Kreditwürdigkeit von Bauherren. Mit den Klarstellungen sollen mögliche Hürden bei der Kreditvergabe an junge Familien, Bezieher kleiner Einkommen und Senioren verhindert werden. Seit dem 21. März 2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im Rahmen der Umsetzung dieser EU-Richtlinie haben Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben.

Am 10. Juni 2017 ist das vom Bundestag beschlossene Artikelgesetz mit dem Namen „Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz“ grundsätzlich in Kraft getreten. Das Gesetz sieht vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die BaFin bei Bedarf den Kreditgebern bestimmt Kriterien für die Vergabe von Neukrediten vorgeben kann, wie zum Beispiel eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert.

Darüber hinaus hat der Bundestag bereits im März 2017 die Baugesetzbuch-Novelle verabschiedet und damit zahlreiche planungsrechtliche Erleichterungen für das Bauen geschaffen. Im Bauplanungsrecht besteht nun die Möglichkeit, in bestimmten Fällen im beschleunigten Verfahren Bebauungspläne aufzustellen. Diese Möglichkeit soll jedoch bis zum 31. Dezember 2019 befristet sein.

Insgesamt besteht ein erhöhtes Risiko, dass durch verschiedene Maßnahmen auf allen politischen Ebenen eine zunehmende Regulierung des freien Wohnungsbaus und der Mieten erfolgt. Diese können letztlich auch positiv sein, etwa durch neue Förderprogramme für Wohneigentum.

Allgemein könnten auch schärfere gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz die Baukosten erheblich erhöhen. So trat am 1. Januar 2016 die EnEV 2016 in Kraft, die eine Senkung des Energiebedarfs neugebauter Wohnhäuser um 25% bei der Anlagen-technik und eine um 20% verbesserte Wärmedämmung des Gebäudes im Vergleich zur EnEV 2014 vorsieht. Alle bisher laufenden Bauvorhaben sind in der Realisierung von den neuen EnEV-Regelungen noch nicht betroffen, da sie bereits vor 2016 genehmigt oder die Genehmigung noch nach der vor 2016 geltenden EnEV beantragt wurde. In der Ausschreibung für zukünftige Realisierungen wird allerdings bereits die EnEV 2016 berücksichtigt. Das Bauvorhaben in der Tübinger Straße ist das erste, das davon betroffen ist.

Risiken aus Regulatorischen Rahmenbedingungen werden auch im Bereich von Ämtern und Behörden gesehen, die für die Baurechtschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Hierzu zählen z.B. auch Grundbuchämter, die für Eintragungen zuständig sind. Festzustellen ist, dass die behördlichen Verfahren zunehmend länger dauern und sich dadurch Risiken im Zeitablauf und in dessen Folge Kostensteigerungen ergeben können.

Der Konzern kann diese Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich der Konzern hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

Finanzprodukte der One Group

Die Initiierung, das Management und die Verwaltung geschlossener Fonds sind in Deutschland in verschiedener Hinsicht reguliert:

Seit 2013 ist in Deutschland das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als nationale Umsetzung der Alternative Investment Fund Manager (AIFM)-Richtlinie in Kraft getreten. Danach müssen geschlossene Fonds, deren Anteile nach dem 22. Juli 2013 neu ausgegeben werden, von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) emittiert, vertrieben und verwaltet werden. An die KVG werden verschiedene Anforderungen hinsichtlich der Ausstattung mit Eigenmitteln, der Einrichtung und Ausgestaltung eines Risikomanagement- und Kontrollsystems sowie dem Vorhalten eines umfassenden Berichtswesens gestellt. Die Zulassung als KVG obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Weitere Regelungen des KAGB beeinflussen auch die Produktkonzeption; so müssen etwa bei Publikums-AlFs wie dem ProReal Deutschland Fonds 4 Investitionen dem Grundsatz der Risikomischung entsprechen. Ebenso muss eine externe Erstbewertung eines Vermögensgegenstandes erfolgen. Für jeden geschlossenen Fonds müssen Anlagebedingungen vorgelegt werden, die die Anlagestrategie beschreiben und inhaltlich begrenzen. Die Anlagebedingungen müssen durch die BaFin genehmigt werden. Ebenso muss vor dem Beginn des Vertriebs von der BaFin eine Vertriebserlaubnis eingeholt werden muss. Im Rahmen der Erteilung dieser Vertriebserlaubnis wird die BaFin auch den für Publikumsfonds vorzulegenden Prospekt – wie davor auch schon – prüfen.

Auf Grundlage der bisherigen unter dem KAGB gesammelten Erfahrungen hat die Gesellschaft entschieden, das in 2017 startende Folgeprodukt aus der ProReal Deutschland-Serie nicht unter dem KAGB, sondern unter dem Vermögensanlagengesetz (VermAnIG) aufzulegen. Durch die Entscheidung für ein Produkt nach dem VermAnIG benötigen Vermittler nunmehr eine Genehmigung nach § 34 f Abs. 1 Nr. 3 GewO (unter dem KAGB § 34 f Abs. 1 Nr. 2 GewO). Hierdurch reduziert sich die Zahl der potentiellen Vermittler.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden kontinuierlich im permanenten Austausch mit den rechtlichen Beratern und dem Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. verfolgt, um notwendige Änderungen bei Bedarf zu implementieren und die regulatorischen Risiken zu minimieren.

Im aktuellen Berichtszeitraum ergaben sich keine relevanten Änderungen für das Geschäft der One Group.

Operative Risiken

Projektrisiken und Projektchancen

Der ISARIA Wohnbau Konzern hält als klassischer Projektentwickler für Wohnimmobilien seine Objekte in der Regel nicht dauerhaft im Bestand, sondern verkauft die Wohneinheiten vielfach bereits während der Bauphase an die Kunden. Der Konzern ist in seinen Geschäftsbereichen Neubau und Revitalisierung deshalb darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche, Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlichrechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Bei den Verfahren der Baurechtschaffung gibt es immer wieder neue Erkenntnisse oder Änderungen in der Entwicklung, die zu berücksichtigen sind, auf die der Konzern aber nur bedingt Einfluss nehmen kann und die zu einer Änderung der Projektplanung führen. Dies kann Auswirkungen sowohl auf die (Bau-) Kosten als auch auf die Zeitplanung und damit auf die Finanzierungskosten haben. Diesem Risiko aus der Baurechtsschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden, in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige, grundsätzlich mehrjährige Projekt befindet. Der Abschluss der notariellen Verträge über die Wohnimmobilien, der sich in der so genannten notariellen Verkaufsleistung der ISARIA Wohnbau Gruppe widerspiegelt, ist dabei von der erfolgswirksamen Berücksichtigung der Umsätze in der Gewinn- und Verlustrechnung zu unterscheiden. Die Umsatzrealisierung erfolgte bis zum 31. Dezember 2017 erst im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer und der (Schlüssel-)Übergabe an ihn. Dieses Risiko versucht der ISARIA Wohnbau Konzern dadurch zu minimieren, dass sich die Projekte aus dem Portfolio möglichst in unterschiedlichen Realisierungsstadien befinden. Wie zuvor beschreiben, ändert sich ab 1. Januar 2018 die Umsatzrealisierung durch IFRS 15. Demnach werden die Umsatzerlöse in der Regel nicht, wie bisher, bei Übergabe an die Wohnungskäufer realisiert, sondern bei Vorliegen eines notariellen Kaufvertrages entsprechend Fertigstellungsgrad zeitanteilig bis zur Übergabe. Hierdurch werden die bisherigen Schwankungen im Hinblick auf die Realisierung der Umsatzerlöse im Zeitablauf gemindert.

Die Bautätigkeit ist im Außenbereich den natürlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. So kann ein strenger und kalter Winter ebenso wie ein Ansteigen des Grundwasserspiegels nach anhaltenden Regenperioden zu zeitlichen Verzögerungen im Bauablauf und damit zu Verschiebungen von Umsatzerlösen in spätere Perioden führen. Solche Verzögerungen können in der Folgezeit nur mit größeren Anstrengungen und Mehraufwand aufgeholt werden. Solche witterungsbedingten Einflüsse können zu deutlichen Ergebniseinbußen führen. Ihnen kann auch nur sehr bedingt durch Gegenmaßnahmen, wie eine entsprechende Zeitplanung unter Berücksichtigung der Winterperiode, begegnet werden.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Wohneinheiten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten, können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen.

Als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien ist die ISARIA Wohnbau Gruppe darauf angewiesen, ihre Bau- bzw. Sanierungsvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Abverkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bau- bzw. Sanierungsphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z.B. der Insolvenz eines beauftragten General- oder Subunternehmers, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen kommen, kann dies erhebliche zeitliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen. Bei der Entwicklung bestehender Objekte kann es zu vergleichbaren Risiken kommen. Zudem besteht das Risiko, dass die Produkte der ISARIA Wohnbau Gruppe auf dem Markt nicht oder nicht vollständig angenommen werden, weil z.B. die von uns geplanten Standards nicht der Marktnachfrage entsprechen und es deshalb zu Leerständen kommt oder Erwerber Änderungen durchsetzen, etwa weil eine Immobilie von der ISARIA Wohnbau Gruppe unzutreffend eingeschätzt wurde, sodass der projektierte Verkaufspreis der Wohneinheiten im Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht sofort erreicht werden kann. Dies kann dazu führen, dass Änderungen in der Planung und Umsetzung während des Baus oder der Sanierung oder neue öffentlichrechtliche Genehmigungen erforderlich werden, was wiederum zu deutlichen Mehrkosten und zeitlichen Verzögerungen führen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase, bevor mit dem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase verkauft. Dieses Vorgehen ist insbesondere dann möglich, wenn es wie aktuell in München einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheiten gibt und die Gesellschaft entsprechend attraktive Produkte anbieten kann.

Die Gesellschaft sieht grundsätzlich Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen, die nicht in Gänze an die Wohnungskäufer weitergegeben werden können. In 2017 war es aufgrund der sehr guten Auftragslage in der Branche insgesamt schwierig, gute und leistungsfähige Handwerksfirmen zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind möglich. Nach einem kürzlich veröffentlichten Bericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung (DIW) sind die Baupreise in 2017 um gut 3% gestiegen. Angesichts der starken Nachfrage wird sich dieser Preisauftrieb voraussichtlich weiter fortsetzen.

Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einem wesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionen in Zukunft verschärfen oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dies einen negativen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigen Projektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue Projekte realisiert werden können.

Die aktuell niedrigen Renditen in anderen Anlageformen sind eine Chance für die Immobilie als interessante Investitionsmöglichkeit. Großinvestoren zeigen im Nachgang der Finanzkrise vermehrt das Bedürfnis nach sicheren Wertanlagen. Bei Wohnprojekten sind Bruttoanfangsrenditen von ca. 3% im Großraum München realisierbar, was angesichts des niedrigen Zinsniveaus in Kombination mit der nachhaltigen Wertsteigerungsperspektive der Wohnungen eine attraktive Rendite für Investoren ist. Allerdings sind die im Einzelverkauf aktuell realisierbaren Preise und Abverkaufsgeschwindigkeiten für Bauträger und Projektentwickler derzeit so attraktiv, dass Globalkäufer kaum wettbewerbsfähig sind. Die Gesellschaft hat seit 2012 kein selbst entwickeltes und realisiertes Objekt mehr global an einen Investor verkauft.

Bei dem Projektgeschäft von Immobilien könnten aufgrund von Bauschäden oder Baumängeln Schadensersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt der ISARIA Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann. Der ISARIA Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaften der beauftragten (General-)Unternehmer verlangt und erhält. Der ISARIA Wohnbau Konzern trägt zudem generell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderen Bodenrisiken sowie wegen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden. Die ISARIA Wohnbau Gruppe versucht regelmäßig, durch entsprechende vertragliche Regelungen sowie durch die Einholung von Gutachten vor dem Kauf eines Grundstücks die Altlasten- und sonstigen Bodenrisiken zu reduzieren.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Diese betreffen insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in Höhe von € 3,7 Mio. (Vj. rund € 3,6 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von rund € 12,3 Mio. (Vj. rund € 9,1 Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 5,1 Mio. aktiviert (Vj. € 3,1 Mio.).

Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der ISARIA Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht ein zentrales Beteiligungs-controlling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig. Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische Soll-Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlösseite. Alle Mitarbeiter des Projektentwicklungsgeschäfts sind in der ISARIA Wohnbau angestellt und steuern von dort aus die Beteiligungen.

Organisatorische Risiken

Das Sicherstellen einer mit dem geplanten weiteren Wachstum der Gruppe Schritt haltenden Weiterentwicklung angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den ISARIA Wohnbau Konzern. Insbesondere das signifikante Wachstum im abgelaufen Geschäftsjahr und die weiterhin geplante Expansion bringt zunehmend organisatorische Herausforderungen mit sich.

Bereits in 2016 hatte die Gesellschaft eine externe Unternehmensberatung damit beauftragt, die Prozesse der bestehenden Aufbau- und Ablauforganisation zu analysieren und im Hinblick auf das geplante weitere Unternehmenswachstum zu optimieren. Aus diesem Auftrag heraus wurden bereits neue Soll-Prozesse definiert und Vorschläge zur Änderung der Aufbauorganisation unterbreitet. In einem nächsten Schritt wurden Maßnahmen mit entsprechender Zeitschiene zur Erreichung der definierten Soll-Prozesse definiert. Parallel wurden wesentliche Voraussetzungen zur Implementierung geschaffen. So sorgen u.a. eine Unterschrifts- und Kompetenzregelung sowie Vergaberichtlinien für eine rechtssichere Ablauforganisation. Kernschnittstellen (Projektmanagement, Projektentwicklung, Vertrieb und Kundenbetreuung) sind definiert und werden noch abgestimmt. Die Umsetzung der definierten Soll-Prozesse wird unter Einbeziehung der Mitarbeiter-/innen in 2018 abgeschlossen.

Mit der Entscheidung zur Erweiterung des Vorstands zum 1. Januar 2018 hat die ISARIA einen weiteren wichtigen Schritt unternommen, um den organisatorischen Herausforderungen angemessen zu begegnen.

IT-Risiken

Der Großteil unserer Geschäftsprozesse wird mit Hilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemaus-fälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur werden durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung durch einen externen Dienst-leister nicht gesehen. Gewährleistet wird dieses durch regelmäßige Absprachen mit dem IT-Dienst-leister und automatische Updates der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der ISARIA Wohnbau AG eine professionelle Firewall und Viren-schutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei.

Personalrisiken

Der Wettbewerb um hochqualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des ISARIA Wohnbau Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft zu binden. Auch bei der ISARIA Wohnbau sind das Wissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter wesentliche Einflussfaktoren für die positive Entwicklung. Qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und diese an den Konzern zu binden, wird auch in Zukunft von zentraler Bedeutung sein. Aus diesem Grund werden der Nachfolgeplanung, der Motivation der Mitarbeiter und der Fluktuation besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die ISARIA Wohnbau befindet sich aktuell in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fach- und Führungskräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet. Allerdings gelang es der Gesellschaft auch in 2017 17 neue Mitarbeiter einzustellen und damit sowohl die Abgänge zu kompensieren als auch das weitere Unternehmenswachstum zu sichern.

Finanzprodukte der One Group

Die One Group ist von der künftigen Entwicklung der Nachfrage und der wirtschaftlichen Attraktivität ihrer vertriebenen Finanzprodukte abhängig. Der Platzierungserfolg hängt auch vom Erfolg der Projekte und deren Marktkommunikation ab, in die die One Group investiert ist. Ein Rückgang bei der Platzierbarkeit der Produkte der One Group könnte zu einem erhöhten Finanzierungsaufwand und Einschränkungen im Wachstum bei der ISARIA Wohnbau führen. Demgegenüber kann die Steigerung der Platzierbarkeit zu einer Reduzierung des Finanzierungsaufwands und zu erweiterten Wachstumsmöglichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns führen.

Der Vertriebsstart der ProReal Deutschland 5 verlief in einem schwierigen Marktumfeld und erfolgte später als geplant. Zusätzlich sind einige Vermittler mangels entsprechender Genehmigung weggefallen. Es wurden diverse Vertriebsaktivitäten initiiert. Im Rahmen einer Reinvestitions-Aktion wurde den Anlegern des ProReal Deutschland Fonds 3 die Möglichkeit eröffnet, ihre im April 2018 rückfließenden Gelder frühzeitig in die ProReal Deutschland 5 zu reinvestieren. Diese Möglichkeit fand breites Interesse bei den Vermittlern und den Anlegern. Zur zukünftigen Steigerung des platzierten Volumens wird fortlaufend die Markt- und Nachfragesituation analysiert. Auch wird die Initiierung paralleler Produkte geprüft. Aktuell werden geringe Risiken in der Verfügbarkeit von Produkten durch die langwierigen Billigungsverfahren bei der BaFin gesehen.

In 2017 waren alle verfügbaren Mittel der One Group vollständig in Projekte des ISARIA-Konzerns investiert. Marktrisiken werden insbesondere durch von anderen Marktteilnehmern verursachte Branchenskandale sowie durch den Gesetzgeber verschärfte Regulierungsbestrebungen auf Ebene der Anbieter und der Vermittler gesehen. In 2018 wird insbesondere die Umsetzung der Vermittlerrichtlinie MiFID II (im relevanten freien Vertrieb durch Novellierung der FinVermV) den externen Vertrieb beeinflussen. Hierdurch könnte sich die Zahl der Vermittler weiter reduzieren.

Reputationsrisiken

Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und das Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es dabei zu einer noch schnelleren und umfangreicheren Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen, als dies noch vor einigen Jahren der Fall war.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Kunden und Geschäftspartner zufriedenzustellen.

Unvorhersehbare negative mediale Berichterstattungen über die ISARIA, deren Produkte und Dienstleistungen oder deren unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung gab es in 2017 nicht.

Nachhaltigkeit

Zu einem umfassenden Risiko- und Chancen-Management gehört für den ISARIA Wohnbau Konzern auch die Berücksichtigung von Risiken und Chancen der Corporate Responsibility. Hierzu hat die ISARIA Wohnbau bereits in 2015 ein Projekt zur systematischen Erfassung von Nachhaltigkeitsthemen im Konzern gestartet. Über die in diesem Rahmen im ISARIA Wohnbau Konzern bereits erfolgten Initiativen berichten wir im vorliegenden Lagebericht in Kapitel 1.V.

Rechtliche Risiken

Die ISARIA Wohnbau ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsstreitigkeiten und anhängige Gerichtsverfahren gab es auch in 2017. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich, diese werden in ihrer Ausprägung aber als eher geringfügig eingeschätzt. Um diese Risiken abzubilden wurden im Abschluss entsprechend Rückstellungen gebildet.

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance Management System und ist ein Compliance Beauftragter benannt. Dieses System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst. Neue Mitarbeiter des ISARIA Wohnbau Konzerns werden hinsichtlich der Compliance Regelungen umfassend geschult und bestätigen dies durch ihre Unterschrift.

Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Politiker und damit verbundene Einrichtungen.

Die Gesellschaft hat einen Datenschutzbeauftragten benannt, der regelmäßig an den Vorstand berichtet. Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden. Die Vorbereitungen auf die ab dem 25. Mai 2018 geltenden neuen Datenschutzgrundverordnung laufen und werden rechtzeitig abgeschlossen sein.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des ISARIA Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in der Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahres-bereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marksituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2017 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei neue Institute als Kreditgeber gewonnen werden.

Seit der im Vorjahr erfolgten Kapitalerhöhung der ISARIA Wohnbau AG hat sich die Liquiditätssituation im Konzern erheblich verbessert. Es steht seitdem auch „echtes“ Eigenkapital, sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen, in nennenswertem Umfang zur Verfügung. Darüber hinaus hat die ISARIA Wohnbau im abgelaufenen Geschäftsjahr Darlehen in Höhe von € 58 Mio. als kurzfristige Brückenfinanzierung im Rahmen von Grundstücksakquisitionen erhalten. Darlehensgeber ist ein nahestehendes Unternehmen. Dieses Darlehen läuft zunächst bis auf Weiteres.

Daneben verfügt die ISARIA Wohnbau mit der One Group über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene, jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements.

Weitere Finanzierungsalternativen werden fortlaufend geprüft.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform der One Group und aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2018 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Von der One Group aufgenommene Fondsmittel müssen, nach der erfolgten Verlängerung des ursprünglich zum 31. März 2017 endenden ProReal Deutschland Fonds 3 um ein Jahr, plangemäß zum 31. März 2018 in Höhe von T€ 73.672 an die externen Anleger zurückgezahlt werden. Der Liquiditätsplan sieht eine Rückführung aus Eigenmitteln vor. Zudem sieht dieser vor, dass jeweils revolvierend neue Mittel eingeworben werden und damit langfristig die Projektfinanzierung auf einem bestimmten Niveau erhalten bleibt. Hier liegen Risiken in der allgemeinen Markt-und Zinsentwicklung.

Neben der Rückzahlung des ProReal Deutschland Fond 3 bestehen die wesentlichen Liquiditätsabflüsse in 2018 in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal Deutschland-Serie. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch eingeworbene Mittel der One Group (ProReal Deutschland-Serie) sowie durch die anstehenden Übergaben aus Projektgesellschaften zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2017 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Zinsrisiken und -Chancen

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren, und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

Einige Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Der weit überwiegende Teil dieser Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z.B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht.

Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich. Es gibt allerdings Indikatoren, dass die Zinsen in naher Zukunft voraussichtlich steigen werden. So hat die US-Notenbank Fed die Leitzinsen bereits leicht angehoben. Die Bank of England steht aufgrund steigender Inflationsraten zunehmend unter Druck die Leitzinsen zu steigern. Und auch die EZB hat bereits angekündigt eine Normalisierung der Geldpolitik herbeizuführen und ihr Anleihenkaufprogramm zu beenden.

Die Banken erheben aber zunehmend „neue“ Gebühren zur Kompensation der nachhaltig niedrigen Zinsen. Bereits im ersten Halbjahr 2016 wurde die ISARIA erstmals mit der Ankündigung negativer Zinsen bei der Hamburger Sparkasse im Falle von größeren Kontoguthaben konfrontiert. Dies wurde ab März 2017 auch umgesetzt und trifft unmittelbar die One Group. Tatsächlich konnte aber bisher die Zahlung von Negativzinsen durch eine geeignete Liquiditätssteuerung vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind jedoch nicht ausgeschlossen.

Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des ISARIA Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. So laufen gegenwärtig außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen für Vorjahre. Für damit im Zusammenhang stehende steuerlichen Risiken wurden Rückstellungen gebildet.

Grundsätzlich besteht das latente Risiko des Untergangs bestehender steuerlicher Verlustvorträge bei einem mehrheitlichen Anteilseignerwechsel. Die Umsetzung von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen wird in der Regel von externen Steuerexperten begleitet, um die bestehenden steuerlichen Verlustvorträge zu sichern.

Sonstige Risiken

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2017 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des ISARIA Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar und zwar weder aus der Vergangenheit, noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Der ISARIA Wohnbau Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, im Markt für Wohnungs-Projektentwicklungen ertragsreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem (IKS) der ISARIA Wohnbau dient dazu, Risiken im Rahmen der Finanzberichterstattung zu minimieren und Falschdarstellungen in Jahres- und Zwischenberichten, die einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungen der Informationsadressaten haben, zu vermeiden. Mit Hilfe des IKS sollen mögliche Fehlerquellen identifiziert und die Risiken der Berichterstattung im ISARIA Wohnbau Konzern begrenzt werden. Die Ausgestaltung des rechnungslegungsbezogenen IKS ist eng mit den internen Prozessen zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung und den vorhandenen Strukturen zur Steuerung der Geschäfts-und Zentralbereiche verknüpft. So wird die Erstellung von den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Jahres- und Konzernabschlüssen mit hinreichender Sicherheit gewährleistet.

Die für die Finanzberichterstattung relevanten Teile des IKS einschließlich des IT-Systems werden vom Abschlussprüfer im Rahmen eines risikoorientierten Prüfungsansatzes auf Wirksamkeit geprüft. Über etwaige Schwächen und Verbesserungsmöglichkeiten werden Vorstand und Aufsichtsrat durch den Abschlussprüfer informiert.

Das Rechnungswesen im ISARIA Wohnbau Konzern ist zentral organisiert. Die Abschlüsse aller wesentlichen Konzerngesellschaften werden durch eigene Mitarbeiter in der Konzernzentrale in München erstellt. Auch für den Fall, dass Teile der Buchhaltung, wie die Personalabrechnung, an externe Dienstleister vergeben sind, verbleibt die finale Verantwortung bei der Finanzbuchhaltung der ISARIA Wohnbau.

Konkret stellte sich der Rechnungslegungsprozess für den Jahres- und Konzernabschluss 2017 wie folgt dar: Die nach deutschem Handelsrecht aufgestellten Jahresabschlüsse wurden intern durch das Rechnungswesen der ISARIA Wohnbau anhand der zentralen Buchhaltungssoftware der DATEV eG erstellt. Die Berechnung der Steuern erfolgt anschließend durch eine Steuerberatungsgesellschaft. Die beizulegenden Zeitwerte unserer Finanzimmobilien werden durch externe, unabhängige Bewertungsgutachter ermittelt. Die handelsrechtlichen Jahresabschlüsse sind die Grundlage für die Übernahme in das datenbankbasierte Konsolidierungssystem der LucaNet AG. Sämtliche Anpassungsbuchungen und Konsolidierungsmaßnahmen für die Erstellung des IFRS-Konzernabschlusses werden in diesem System abgebildet. Der IFRS-Konzernabschluss wird durch den Abschlussprüfer geprüft. Im Rahmen dieser Konzernabschlussprüfung werden die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen auf ihre Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der handelsrechtliche Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau sowie der Tochtergesellschaften, für die eine gesetzliche Prüfungspflicht besteht, werden einer eigenständigen Abschlussprüfung unterzogen.

5. Abhängigkeitsbericht

Schlusserklärung zum Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2017 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH Er Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.“

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Das Grundkapital der ISARIA Wohnbau AG betrug am 31. Dezember 2017 T€ 35.646 und war eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose Stückaktien. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung ein Stimmrecht.

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen

Das Bestehen von Beschränkungen im Sinne von § 315 Abs. 4 Nr. 2 HGB auf Grund von Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft und Aktionären oder auf Grund von Vereinbarungen zwischen Aktionären hinsichtlich der Stimmrechte oder der Übertragung von Aktien der Gesellschaft ist dem Vorstand nicht bekannt.

10% der Stimmrechte überschreitende Kapitalbeteiligungen

Zum 31. Dezember 2017 bestanden nach Kenntnis der Gesellschaft Beteiligungen am Kapital der ISARIA Wohnbau, die 10% der Stimmrechte überschreiten, mit 92,39% durch die LSREF4. Es bestehen keine Aktien mit Sonderrechten, die ihrem Inhaber Kontrollbefugnisse verleihen. Darüber hinaus besteht keine Art der Stimmrechtskontrolle durch Arbeitnehmer, die am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben.

Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung

Die Bestellung und Abberufung der Vorstandsmitglieder folgt den §§ 84 und 85 AktG. Es bestehen keine Sonderregelungen in der Satzung der Gesellschaft. Die Bestellung und Abberufung unterliegt alleinig dem Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG. Die wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit von Vorstandsmitgliedern ist zulässig. Nach § 5 der Satzung kann der Vorstand aus einer oder mehreren Personen bestehen; die Entscheidung darüber fällt der Aufsichtsrat.

Satzungsänderungen richten sich nach den §§ 179, 133 AktG und den Regeln der Satzung. Jede Satzungsänderung bedarf eines Beschlusses der Hauptversammlung. Jedoch ist der Aufsichtsrat der Gesellschaft gem. § 11 Nr. 4 der Satzung befugt, Satzungsänderungen zu beschließen, die nur die Fassung der Satzung betreffen. § 17 Nr. 3 der Satzung sieht entsprechend § 179 Abs. 2 Satz 2 AktG vor, dass – soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften dagegen-stehen – ein satzungsändernder Hauptversammlungsbeschluss grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst wird. Eine größere Kapitalmehrheit in Höhe von Dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals sieht das Gesetz an mehreren Stellen vor, so z.B. für bestimmte Kapitalmaßnahmen und den Ausschluss von Bezugsrechten.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben.

Vereinbarungen für den Fall eines Wechsels der Unternehmenskontrolle

Im Konzern der ISARIA Wohnbau bestanden zum 31. Dezember 2017 abgeschlossene Kreditverträge, die die Zustimmung der Banken zur Änderung des Gesellschafterkreises erfordern oder die Fälligstellung der Darlehen zur Folge haben können. Zum 31. Dezember 2017 betrifft dies einen Darlehensvertrag der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH Er Co. KG, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH Er Co. KG, einen Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA south one GmbH Er Co. KG, einen Darlehensvertrag der Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Er Co. KG und einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Er Co. KG. Diese Darlehensverträge haben ein Finanzierungsvolumen von insgesamt € 213,1 Mio.

Während der Darlehensvertrag der Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Er Co. KG und der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Er Co. KG ein solches Recht bei Unterschreiten der Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 75% vorsieht, ist im Vertrag mit der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH Er Co. KG jeglicher Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin durch die Bank zustimmungspflichtig. Der Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass sich die Beherrschungsverhältnisse an der ISARIA Wohnbau AG ändern ohne vorheriger schriftlicher Zustimmung der Bank. Dies wäre dann der Fall, wenn eine andere Person oder Gruppe von Personen mehr als 50% der Kapitalanteile an der ISARIA Wohnbau AG halten würde. Die Darlehensverträge der ISARIA south one GmbH Er Co. KG und der ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH Er Co. KG sehen das Kündigungsrecht der Bank bei jeglicher Änderung der Gesellschaftsanteile vor, sofern die Bank der Änderung nicht im Vorfeld zugestimmt hat.

Daneben existieren bei der ISARIA Wohnbau keine wesentlichen Vereinbarungen des Mutterunternehmens, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen oder eine entsprechende Entschädigungsvereinbarung mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern.

7. Nachtragsbericht

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichtes sind keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

 

03 KONZERNABSCHLUSS

Inhalt

Konzernabschluss

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2017

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2017

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2017

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017

1. Allgemeines

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

6. Sonstige Angaben

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2017

		01.01. – 31.12.2017	01.01. – 31.12.2016
	Anhang	T€	T€
Umsatzerlöse
a) aus dem Verkauf von Objekteinheiten	7	21.152	91.665
b) aus der Vermietung	8	3.956	5.111
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen		200	12
		25.308	96.788
Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	9	150.259	15.142
Gesamtleistung		175.567	111.931
Materialaufwand	10
a) Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten		-153.871	-75.606
b) Aufwendungen für die Vermietung		-3.059	-3.170
		-156.929	-78.776
Rohertrag		18.637	33.154
Personalaufwand	11	-6.997	-6.599
Abschreibungen	18|20	-1.011	-1.321
Neubewertung der Finanzimmobilien	19	31.922	2.503
Sonstige betriebliche Erträge	12	3.466	3.514
Sonstige betriebliche Aufwendungen	13	-11.112	-17.320
EBIT		34.906	13.931
Finanzerträge	14	106	118
Finanzaufwendungen	15	-20.518	-19.199
Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen	16	-134	130
Finanzergebnis		-20.545	-18.952
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		14.361	-5.020
Ertragsteueraufwand (-) / -ertrag (+)	17	-11.741	2.850
Konzernergebnis nach Ertragsteuern		2.620	-2.171
davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA		2.527	-2.174
davon zurechenbar den Minderheitsgesellschaftern		93	3
Konzerngesamtergebnis		2.620	-2.171
davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA		2.527	-2.174
davon zurechenbar den Minderheitsgesellschaftern		93	3

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

		31.12.2017	31.12.2016
	Anhang	T€	T€
I. Langfristige Vermögenswerte		140.356	76.390
I. Immaterielle Vermögenswerte	18	5.493	6.243
2. Finanzimmobilien	19	109.447	45.078
3. Sachanlagen	20	603	642
4. Finanzielle Vermögenswerte
a) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	21	775	909
5. Latente Steuerguthaben	17	21.541	23.493
6. Sonstige langfristige Vermögenswerte	26	2.497	26
II. Kurzfristige Vermögenswerte		442.810	304.590
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
a) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	22	316.054	167.921
b) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	23	323	665
c) Andere Vorräte	24	2.997	527
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	25	3.719	48.316
3. Ertragsteuererstattungsansprüche	17	6.961	5.196
4. Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	26	29.858	8.185
5. Zahlungsmittel	27	82.898	73.781
III. Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen		0	10.800
Summe Aktiva		583.166	391.781
Passiva
		31.12.2017	31.12.2016
	Anhang	T€	T€
1. Eigenkapital		83.981	80.591
I. Gezeichnetes Kapital	28	35.646	35.646
2. Rücklagen	28	108.943	108.943
3. Bilanzverlust		-61.743	-64.269
Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter		82.846	80.319
4. Anteile der Minderheitsgesellschafter		1.134	272
11. Langfristige Schulden		215.825	145.304
1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	29	65.190	121.312
2. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	30	14.144	0
3. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	31	99.826	14.373
4. Latente Steuerschulden	17	12.090	6.098
5. Sonstige Rückstellungen	36	3.655	3.521
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	33	20.920	0
III. Kurzfristige Schulden		283.360	165.885
1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	29	77.817	9.270
2. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	30	95	14.537
3. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	31	85.047	91.812
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	33	26.030	13.095
5. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	34	59.330	0
6. Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	35	1.064	14.485
7. Tatsächliche Ertragsteuerschulden	17	4.475	4.197
8. Sonstige Rückstellungen	36	14.512	10.948
9. Übrige Schulden	32	14.991	7.541
Summe Passiva		583.166	391.781

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2017

	Gezeichnetes Kapital	Rücklagen	Bilanzverlust	Konzern- eigenkapital der Mehrheits- gesellschafter	Anteile der Minderheits- gesellschafter	Gesamtkonzern- eigenkapital
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Stand zum 1. Januar 2016	23.764	68.967	-62.096	30.635	320	30.955
Konzerngesamtergebnis	0	0	-2.174	-2.174	3	-2.171
Kapitalerhöhung	11.882	41.587	0	53.469	0	53.469
Transaktionskosten	0	-1.611	0	-1.611	0	-1.611
Übernahme Minderheitenanteile	0	0	0	0	-323	-323
Erstkonsolidierung	0	0	0	0	271	271
Stand zum 31. Dezember 2016	35.646	108.943	-64.269	80.319	271	80.591
Stand zum 1. Januar 2017	35.646	108.943	-64.269	80.319	271	80.591
Konzerngesamtergebnis	0	0	2.527	2.527	93	2.620
Erstkonsolidierung	0	0	0	0	770	770
Stand zum 31. Dezember 2017	35.646	108.943	-61.743	82.846	1.134	83.981

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2017

		2017	2016
	Anhang	T€	T€
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		14.361	-5.020
Anpassungen bei der Überleitung vom Konzernergebnis vor Ertragsteuern auf den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Abschreibungen	18|20	1.011	1.321
Neubewertung der Finanzimmobilien	19	-31.922	-2.503
Wertberichtigungen (+) / Wertaufholungen (-)	22|23|25	-177	183
Finanzergebnis	14|15|16	20.545	18.952
Sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen / Erträge	37	-71	0
Rückgang (+) und Anstieg (-) der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderer Vorräte	22|23	-169.865	-14.338
Rückgang (+) und Anstieg (-) der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerte		32.799	-40.503
Anstieg (+) und Rückgang (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten	33|34	34.903	10.969
Anstieg (+) und Rückgang (-) der sonstigen Rückstellungen	36	2.890	2.853
Erstattete/Gezahlte Ertragsteuern	17	-2.849	-5.237
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		-98.376	-33.323
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten	18	-160	-47
Erwerb/Herstellung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	19	-12.077	-5.210
Erwerb von Sachanlagen	20	-92	-125
Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagen		0	14
Ein-/Auszahlungen von finanziellen Vermögenswerten	26	0	-1.031
Erwerb von Tochterunternehmen	3	0	-1.563
Abgang von Zahlungsmitteln aufgrund von Kontrollverlust von Tochterunternehmen	3	0	-17
Erhaltene Zinsen	14	11	62
Cashflow aus Investitionstätigkeit		-12.318	-7.916
Nettoeinzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden	29|30|31	209.205	100.572
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen	28	0	51.858
Auszahlung aus der Tilgung von Finanzschulden	29|30|31	-66.070	-71.105
Gezahlte Zinsen	15	-12.225	-10.345
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		130.910	70.980
Zahlungswirksame Veränderung der Zahlungsmittel		20.216	29.740
Anfangsbestand der Zahlungsmittel	27	46.860	17.119
Endbestand der Zahlungsmittel	27	67.075	46.860

Konzernanhang

1. Allgemeines

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesellschaft“, „ISARIA“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“ genannt) ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Die ISARIA Wohnbau AG ist die Muttergesellschaft des Konzerns. Sie ist beim Amtsgericht München unter der Nummer HRB 187909 registriert. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in der Leopoldstraße 8, 80802 München, Deutschland.

Der Konzernabschluss ist in Euro (€) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt und der Euro damit die funktionale Währung des Konzerns darstellt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischer Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der ISARIA Wohnbau AG und ihrer in den Konzernabschluss einbezogenen Tochter-und Gemeinschaftsunternehmen entspricht dem Kalenderjahr.

01 Geschäftstätigkeit

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften/Tochtergesellschaften in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Die Geschäftstätigkeit des ISARIA Wohnbau Konzerns gliedert sich in die Geschäftsbereiche Neubau von Wohnimmobilien und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Zu Letzterem zählt auch die Umnutzung von ehemaligen Gewerbeobjekten zu Wohnimmobilien unter der Marke „APP.ARTMENTS“.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf angelegt, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Bei der Überprüfung kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Voraussetzung für den Ausweis als Finanzimmobilie ist, dass die (aktuell günstige) erstrangige Zinssituation ausreichende Bewirtschaftungsüberschüsse zur Verzinsung des Eigenkapitals erlaubt und dieses Eigenkapital nicht notwendig im Umlaufvermögen benötigt wird. Dieses kann etwa durch neue Finanzprodukte der konzerneigenen Finanzierungsplattform sichergestellt werden. Insgesamt können durch Finanzimmobilien stetige Mieteinnahmen zum Ausgleich des vergleichsweise volatilen Projektentwicklungsgeschäfts generiert werden. Auch bei den Finanzimmobilien wird grundsätzlich die Möglichkeit von Umschichtungen und Verwertungsmöglichkeiten geprüft.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Diese Position kann durch laufende Akquisitionen nur noch gehalten, nicht aber sinnvoll ausgebaut werden. Vor diesem Hintergrund erfolgte 2014 die strategische Entscheidung zur geografischen Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf Hamburg als ersten weiteren Standort mit dem Aufbau einer eigenen Niederlassung. Seit einer erfolgreichen Akquisition im Sommer 2017 kam mit Stuttgart ein weiterer Projektstandort hinzu. Die Expansion in andere Top-7 Standorte und weitere Metropolregionen in Deutschland ist angestrebt und wird auch im weiteren Verlauf des Jahres weiter vorangetrieben. München bleibt aber weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Projektentwicklungsfonds für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Fonds investieren an den Standorten der ISARIA Wohnbau bisher exklusiv in deren Projekte. Daneben können jedoch an anderen Standorten auch Investitionen in externe Projekte erfolgen. Die One Group wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt.

02 Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde unter ergänzender Anwendung der Bestimmungen des § 315e HGB in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und den diesbezüglichen Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt, wie sie gemäß der Verordnung Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlamentes und des Rates über die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2017 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde durch den Vorstand der ISARIA Wohnbau AG am 16. Februar 2018 aufgestellt und, vorbehaltlich der Billigung durch den Aufsichtsrat, zur Veröffentlichung freigegeben.

Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Im Geschäftsjahr kamen folgende neue oder überarbeitete IFRS Standards und Interpretationen zur Anwendung:

T 01 | Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation Datum	Stichtag Anwendungspflicht	EU-Endorsement
Änderungen an IAS 7 – Angabeninitiative	01.01.2017	06.11.2017
Änderung an IAS 12 – Ansatz aktiver latenter Steuern auf unrealisierte Verluste	01.01.2017	6.11.2017

T 02 | Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation Datum	Stichtag Anwendungspflicht	EU-Endorsement
IFRS 15 – Umsatzerlöse aus Kundenverträgen inkl. Änderung des Erstanwendungszeitpunkts	01.01.2018	22.09.2016
IFRS 9 – Finanzinstrumente	01.01.2018	22.11.2016
Klarstellung zu IFRS 15 – Umsatzerlöse aus Kundenverträgen	01.01.2018	31.10.2017
IFRS 16 – Leasing	01.01.2018	31.10.2017
Jährliche Verbesserung der IFRS (Zyklus 2014 – 2016)	01.01.2018	07.02.2018
Änderungen an IFRS 4 – Anwendung des IFRS 9 mit IFRS 4	01.01.2018	3.11.2017
Änderungen an IAS 40 – Übertragungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	01.01.2018	offen
IFRIC 22 – Vorauszahlungen im Zusammenhang mit Fremdwährungstransaktionen	01.01.2018	offen
Änderungen des IFRS 10 und IAS 28 – Veräußerung von Vermögenswerten eines Investors an bzw. Einbringung in sein assoziiertes Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen	auf einen vom IASB noch zu bestimmenden Zeitpunkt verschoben
Änderungen an IFRS 2 – Klassifizierung und Bewertung anteilsbasierter Transaktionen	01.01.2018	offen
IFRS 17 – Versicherungsverträge	01.01.2021	offen
IFRIC 23 Steuerrisiken aus Ertragssteuern	01.01.2019	offen
Änderungen an IFRS 9: Finanzinstrumente Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistungen	01.01.2019	offen
Änderungen an IAS 28: Langfristige Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	01.01.2019	offen
Jährliche Verbesserung der IFRS (Zyklus 2015 – 2017)	01.01.2019	offen
Änderungen zu IAS 19: Planänderungen, Plankürzungen oder Settlement	01.01.2019	offen

Die Erstanwendung dieser Standards soll zum verpflichtenden Termin erfolgen. Aus der künftigen Anwendung der neuen Rechnungslegungsvorschriften erwartet die Gesellschaft teilweise signifikante Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden

Art der Änderung und Anwendungszeitpunkt

Das IASB (International Accounting Standards Board) hat mit IFRS 15 – Erlöse aus Verträgen mit Kunden – einen neuen Standard zur Umsatzrealisierung veröffentlicht. Dieser Standard ist erstmals für Berichtsperioden verpflichtend anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Dieser neue Standard ersetzt die bisher geltenden Regelungen des IAS 18 (Umsatzerlöse), IAS 11 (Fertigungsaufträge) sowie sämtliche dazugehörige Interpretationen (u.a. IFRIC 15 Verträge über die Errichtung von Immobilien).

Im Fokus des IFRS 15 steht, dass Umsatzerlöse dann zu realisieren sind, sobald die Kontrolle über Waren bzw. Leistungen an den Kunden übertragen wurden.

Der Standard erlaubt entweder den voll-retrospektiven oder den modifiziert-retrospektiven Ansatz für die Erstanwendung.

Auswirkung

Das Management der ISARIA hat die Effekte, die sich aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 15, auf die Konzernbilanz und die Konzerngesamtergebnisrechnung ergeben, analysiert und die nachfolgend dargestellten betroffenen Bereiche identifiziert:

● Zeitpunkt der Umsatzrealisierung: Maßgeblich für den Zeitpunkt der Umsatzrealisierung nach IFRS 15 ist der Zeitpunkt des Kontrollübergangs. IFRS 15 unterscheidet zwischen einem zeit-raum und einem zeitpunktbezogenen Kontrollübergang. Die ISARIA erfüllt bei der Veräußerung von Objekteinheiten in der Regel die Kriterien für den zeitraumbezogenen Kontrollübergang und wird daher gemäß IFRS 15 die Umsätze nicht mehr wie bisher, erst bei Abnahme des Sondereigentums an den Wohnungskäufer, sondern ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kunden die Umsatzerlöse ratierlich – gemäß Fertigstellungsgrad der veräußerten Immobilie – realisieren. Im Übergangszeitpunkt zum 1. Januar 2018 führt dies zu einer Erhöhung des Eigenkapitals (Verringerung des Bilanzverlusts) in Höhe von rund € 0,3 Mio.

● Aktivierung von Vertriebskosten: Gemäß IFRS 15 sind Kosten der Vertragsanbahnung zu aktivieren und linear über die Laufzeit abzuschreiben. Schließt die ISARIA einen Vertrag mit einem Kunden über den Kauf einer Immobilie fallen hierbei regelmäßig Kosten der Vertragsanbahnung, die im Wesentlichen aus Vermittlungsprovisionen bestehen, an. Diese Kosten wären fortan aktivierungspflichtig und würden das Konzerngesamtergebnis anstatt wie bisher, nicht mehr sofort mit Anfall der Kosten belasten, sondern wären bis zur Erfüllung der vertraglichen Leistungspflicht, i.d.R. Übergabe der Immobilie, linear abzuschreiben. Beträgt der Abschreibungszeitraum weniger als ein Jahr, so sieht IFRS 15 als Erleichterungswahlrecht vor, die Kosten sofort aufwandswirksam im Konzerngesamtergebnis zu erfassen. Bei der ISARIA liegt diese Voraussetzung in der Regel vor. Die ISARIA plant von diesem Erleichterungswahlrecht Gebrauch zu machen. Dies würde im Grundsatz der bisherigen bilanziellen Behandlung entsprechen. Wesentliche Änderungen in der Konzernbilanz oder der Konzern-Gesamtergebnisrechnung werden hieraus folglich nicht erwartet.

Erstanwendungszeitpunkt

IFRS 15 ist erstmals für Berichtsperioden verpflichtend anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Die ISARIA plant den neuen Standard nach der modifiziert-retrospektiven Methode anzuwenden. Dies bedeutet, dass der kumulative Effekt aus der Erstanwendung zum 1. Januar 2018 im Eigenkapital (Bilanzverlust) erfasst wird und Vorjahresvergleichszahlen nicht rückwirkend angepasst werden.

IFRS 16 – Leasingverhältnisse

Art der Änderung und Anwendungszeitpunkt

IFRS 16 – Leasingverhältnisse – regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangsangaben bei Leasingverhältnissen. Verpflichtend ist IFRS 16 ab dem 1. Januar 2019 anzuwenden. Der neue Leasingstandard ersetzt fortan die bisherigen Regelungen des IAS 17 – Leasingverhältnisse. Mit IFRS 16 bleiben die bisherigen Regelungen für Leasinggeber weitestgehend unverändert. Der Leasinggeber unterscheidet weiterhin zwischen Finanzierungsleasing und operativem Leasing. Für den Leasingnehmer entfällt diese Unterscheidung künftig. Dies führt dazu, dass grundsätzlich sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Bilanz zu erfassen sind.

Bisher als operatives Leasing klassifizierte Verträge sind künftig in Form eines Nutzungsrechts und einer Leasingverbindlichkeit in der Bilanz zu erfassen. Dies führt zu einer Bilanzverlängerung.

Auswirkung

Das Management der ISARIA hat die Effekte, die sich aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 16 auf die Konzernbilanz und die Konzerngesamtergebnisrechnung ergeben, im Rahmen einer vorläufigen Vertragsinventur analysiert. Aus der Anwendung des IFRS 16 aus bestehenden Verträgen ergeben sich voraussichtlich keine signifikanten Einflüsse auf den Konzernabschluss. Aus künftigen Verträgen können sich vor allem signifikante bilanzverlängernde Effekte ergeben.

03 Konsolidierungskreis

Der vorliegende Konzernabschluss umfasst zum Bilanzstichtag neben der ISARIA Wohnbau AG 51 (Vj. 42) Tochtergesellschaften sowie drei (Vj. drei) at equity konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen. Der Konsolidierungskreis hat sich während des Geschäftsjahrs 2017 wie folgt verändert:

Neugründungen bzw. -erwerbe

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 wurden folgende Gesellschaften neu gegründet bzw. erworben:

● ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH, München

● ISARIA Finance I GmbH, München

● ISARIA Finance II GmbH, München

● ISARIA Grundstücksholding GmbH, München

● ISARIA Juno GmbH, München

● ISARIA Jupiter GmbH, München

● ISARIA Louis Weinmann GmbH, München

● ISARIA Objekt Supernova GmbH, München

● ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH, München

● ISARIA Stuttgart GmbH, München

● ISARIA Stuttgart 1 GmbH, München

● ProReal Deutschland 6 GmbH, Hamburg

Diese Gesellschaften werden im laufenden Geschäftsjahr erstmalig in den Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau AG im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Umfirmierung von Tochtergesellschaften

Die Gesellschafterversammlung der vollkonsolidierten Tochtergesellschaft GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnprivatisierung mbH vom 8. Dezember 2017 hat die Änderung der Firma beschlossen. Die Gesellschaft firmiert seither als ISARIA Schönerlinde GmbH. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte am 18. Januar 2018.

Konzerninterne Anwachsung

Mit Gesellschafterbeschluss vom 29. September 2017 ist die bisherige Kommanditistin der ISARIA Holding GmbH Er Co. Objekt Hörgensweg KG, die ISARIA Hörgenweg Beteiligungs GmbH, mit Ablauf des 30. September 2017 ausgeschieden. Das Vermögen der ISARIA Holding GmbH Er Co. Objekt Hörgensweg KG wurde im Rahmen der Anwachsung auf die verbliebene Komplementärin, die ISARIA Wohnbau AG, übertragen. Die ISARIA Holding GmbH Er Co. Objekt Hörgensweg KG ist damit aufgelöst und ohne Liquidation beendet. Die sich hieraus ergebenen Effekte wurden als konzerninterner Vorgang eliminiert.

Entkonsolidierung wegen Liquidation von Tochtergesellschaften

Im Berichtszeitraum erfolgte zum 31. Dezember die Entkonsolidierung der für den Konzernabschluss nicht wesentlichen und in Liquidation befindlichen Gesellschaften One Group Objekt Herbartstraße 23 GmbH und One Real Estate GmbH. Ein Ergebniseffekt sowie ein Abgang von wesentlichen Vermögenswerten und Schulden ergaben sich aus diesem Sachverhalt nicht.

Übersicht über die voll konsolidierten Tochterunternehmen

Es wurden alle Tochtergesellschaften, die von der ISARIA Wohnbau AG beherrscht werden, sofern sie für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung sind, voll konsolidiert. Aus nicht konsolidierten Gesellschaften erwartet der Konzern keine wesentlichen Risiken bzw. wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 wurden demnach folgende Gesellschaften auf Basis der Vollkonsolidierung einbezogen:

T 03 | Vollkonsolidierte Tochterunternehmen

Name	Sitz	31.12.2017 Stimmrechtsanteil	31.12.2016 Stimmrechtsanteil
App.artments GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Bau GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	München	74,90%	–
ISARIA Finance I GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Finance II GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Grundstücksholding GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Holding GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH	München	100,00%	100,00%
Isaria III Immobilienverwaltung GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
Isaria Immobilienverwaltung GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Juno Grundbesitz GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Louis Weinmann GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Objekt Graumannsweg Komplementär GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Objekt Supernova GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Objekt Tübinger Straße Beteiligungs GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Schönerlinde GmbH (vormals GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnprivatisierung mbH)	München	100,00%	100,00%
ISARIA south one GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Stuttgart 1 GmbH	München	100,00%	–
ISARIA Stuttgart GmbH	München	94,90%	–
ISARIA Tower Beteiligungs GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Tower GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Verwaltungs AG Er Co. Objekt Viktoriastraße KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH	München	100,00%	100,00%
J. K. Wohnbaugesellschaft mbH Er Co. Objekt Hohenwaldeck KG	München	100,00%	100,00%
JK Wohnbau GmbH Er Co. Objekt Maistraße KG	München	100,00%	100,00%
JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH	München	100,00%	100,00%
JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH	München	100,00%	100,00%
Living Bogenhausen GmbH	München	100,00%	100,00%
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	München	94,00%	94,00%
Objekt Kapstadtring 1 GmbH Er Co. KG	München	100,00%	100,00%
Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Er Co. KG	München	100,00%	90,00%
One Capital Emissionshaus GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
ONE Consulting GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
One Group GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
ONE Komplementär GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
ONE Komplementär 2 GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
One Project Development AlF 4 GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
One Project Development GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
One Residential 1 GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
OPD Objekt St. Augustin GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH Er Co. KG	Hamburg	6,48%	<0,01%
ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH Er Co. geschlossene InvKG	Hamburg	<0,01%	0,02%
ProReal Deutschland 5 GmbH	Hamburg	100,00%	100,00%
ProReal Deutschland 6 GmbH	Hamburg	100,00%	–

Bei der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH Er Co. KG und der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH Er Co. geschlossene InvKG beträgt der Stimmrechtsanteil jeweils nur 6,48% und weniger als 0,01%. Diese Gesellschaften werden jedoch voll konsolidiert in den Konzernabschluss einbezogen, da der Konzern auch ohne Stimmrechtsmehrheit über diese Gesellschaften Verfügungshoheit besitzt, Risikobelastungen bzw. Anrechte auf schwankende Renditen bestehen und der Konzern die Fähigkeit hat, die Verfügungsgewalt zu nutzen, um die Höhe der Renditen zu beeinflussen.

Gemeinschaftsunternehmen

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die beteiligten Parteien (Partnerunternehmen), die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Gemeinschaftsunternehmen werden at equity in den Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss umfasst drei (Vj. drei) Gemeinschaftsunternehmen:

T 04 | Gemeinschaftsunternehmen

Name	Sitz	31.12.2017 Stimmrechtsanteil	31.12.2016 Stimmrechtsanteil
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH	München	50,00%	50,00%
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH Er Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG	München	50,00%	50,00%
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH Er Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG	München	50,00%	50,00%

In den Gemeinschaftsunternehmen werden zusammen mit einem Projektpartner Immobilienprojekte in München entwickelt, errichtet und veräußert. Zum Bilanzstichtag sind diese Projekte in den wesentlichen Teilen abgeschlossen, entsprechend erwartet die ISARIA keine wesentlichen Chancen und Risiken aus den Gemeinschaftsunternehmen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

04 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgend dargestellten Erläuterungen. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Beachtung des Going-Concern-Prinzips und grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips (ausgenommen die Folgebewertung der Finanzimmobilien unter Anwendung der Neubewertungsmethode zum beizulegenden Zeitwert).

Umsatzrealisierung und Umsatzausweis

Die Umsatzerlöse enthalten alle Erlöse, die aus der typischen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultieren. Die Umsatzerlöse werden ohne Umsatzsteuer ausgewiesen. Umsatzerlöse werden grundsätzlich zu dem Zeitpunkt realisiert, zu dem die Erzeugnisse oder Waren geliefert bzw. die Leistungen erbracht worden sind und der Gefahrenübergang an den Kunden stattgefunden hat. Die Höhe der Umsatzerlöse muss verlässlich bestimmbar sein und von der Einbringlichkeit der Forderung muss ausgegangen werden können. Gewährte Preisnachlässe vermindern die Umsatzerlöse. Die Umsatzrealisierung erfolgt im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer. Dabei wird auch anteilig der Umsatz für das Gemeinschaftseigentum mit erfasst. Die Gesellschaft begründet dies damit, dass die Abnahme für die wesentlichen Teile des Gemeinschaftseigentums durch entsprechend beauftragte Stellen (z.B. TÜV Süd) verpflichtend vor der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer zu erfolgen hat. Die Erfassung des Umsatzes für das Sondereigentum und das anteilige Gemeinschaftseigentum im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums entspricht der gängigen Praxis der Branche in Deutschland und steht den Regelungen des IFRIC 15 nicht entgegen, wenn die wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens zu diesem Zeitpunkt bereits fertig gestellt sind.

Sofern sich der Konzern dazu verpflichtet, zusätzlich zur Errichtung einer Immobilie auch Güter zu verkaufen oder Dienstleistungen zu erbringen (z.B. ein Grundstück bzw. noch im Bau befindliche Gebäude zu verkaufen oder Verwaltungsdienstleistungen zu erbringen), wird nach den Regelungen in IFRIC 15 geprüft, ob ein solcher Vertrag in einzeln identifizierbare Bestandteile aufgeteilt werden muss, bei denen dann unabhängig voneinander die Umsatzrealisierung vorzunehmen ist. Die Umsatzrealisierung erfolgt dann durch Aufteilung des Gesamterlöses auf die einzelnen Bestandteile in Abhängigkeit der individuell zuzuordnenden beizulegenden Zeitwerte dieser Bestandteile.

Gegenwärtig bestehen im Konzern keine Fertigungsaufträge im Sinne des IAS 11. Nur für den Ausnahmefall, dass dem Käufer mit zunehmenden Baufortschritt die Verfügungsmacht sowie die maßgeblichen Chancen und Risiken aus der veräußerten Immobilie übertragen werden, erfolgt dennoch nach den Regelungen des IFRIC 15 eine laufende Umsatzrealisierung nach der Percentage-of-Completion Methode und zwar im Verhältnis der schon angefallenen zu den insgesamt entstehenden Kosten.

Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Zinserträge werden effektivzinsgerecht erfasst.

Aufwandsrealisierung

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Zinsen werden effektivzinsgerecht als Aufwand erfasst.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Geschäfts- oder Firmenwerte („Goodwill“) aus einem Unternehmenszusammenschluss werden bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der übertragenen Gegenleistung (Anschaffungskosten) über die identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz werden Geschäfts- oder Firmenwerte zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern mindestens einmal jährlich – bei Vorliegen von Anhaltspunkten auch unterjährig – entsprechend der Regelungen des IAS 36 auf Betrachtungsebene zahlungsmittelgenerierender Einheiten („cash-gene-rating units“) auf Wertminderungen überprüft. Die Zuordnung von neu entstandenen Geschäftsoder Firmenwerten erfolgt jeweils zu den cash-generating units, von denen erwartet wird, dass sie aus dem Zusammenschluss Nutzen ziehen. Die cash-generating units entsprechen dabei grundsätzlich operativen Geschäftsbereichen, da Geschäfts- oder Firmenwerte nur auf dieser Ebene gesteuert werden.

Zur Ermittlung einer möglichen Wertminderung wird der erzielbare Betrag einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit mit ihrem Buchwert verglichen. Der erzielbare Betrag ergibt sich aus dem höheren Wert aus Nutzungswert („value in use“) und Fair Value abzüglich Veräußerungskosten („fair value less cost to seil“). Eine Wertminderung liegt nur dann vor, wenn der erzielbare Betrag kleiner als der Buchwert ist. Eine spätere Zuschreibung infolge Wegfalls der Gründe für einen in vergangenen Geschäftsjahren erfassten Wertminderungsaufwand erfolgt nicht.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Selbst geschaffene immaterielle Vermögenswerte und immaterielle Vermögenswerte mit unbegrenzter Nutzungsdauer liegen, mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwerts, gegenwärtig nicht vor. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 05 | Immaterielle Vermögenswerte

	Abschreibungsmethode	Nutzungsdauer
Software	linear	3 bis 5 Jahre
Sonstige entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte	linear	3,5 bis 10 Jahre
Andere Schutzrechte	linear	6 Jahre

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden mit den Abschreibungen auf Sachanlagen zusammengefasst unter den Abschreibungen in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

Finanzimmobilien

Die ISARIA klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der zu dem Zeitpunkt beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzimmobilien oder als Sachanlagevermögen. Immobilien, die langfristig gehalten werden sollen, jedoch nicht die Voraussetzungen einer Finanzimmobilie nach den Kriterien in IAS 40 erfüllen, werden unter den Sachanlagen ausgewiesen. Finanzimmobilien umfassen hingegen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Konzern selbst genutzt werden. Für diese Immobilien bestehen keine aktiven Vertriebsaktivitäten. Sie sollen mittel- bis langfristig im Bestand gehalten und vermietet bzw. zu Wertsteigerungszwecke gehalten werden.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird zudem auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abgestellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Die Bewertung der Finanzimmobilien erfolgt jährlich zu einem Zeitpunkt in der zweiten Jahreshälfte. Ergeben sich zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen in den relevanten Input-faktoren, so erfolgt eine entsprechende Anpassung. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt auf Grundlage von Gutachten unabhängiger, externer Sachverständiger mit Hilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren im Wesentlichen auf den Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z.B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs-und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs-und Kapitalisierungszinssätze.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert, bevor sie ihre Berücksichtigung finden.

Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen

Finanzimmobilien werden als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, wenn die Gesellschaft einen Entschluss zum Verkauf der betroffenen Immobilie trifft, diese sofort veräußerbar sind und ab diesem Zeitpunkt mit einer Umsetzung des Verkaufsvorhabens innerhalb eines Jahres zu rechnen ist. Die Bewertung erfolgt unverändert mit dem beizulegenden Zeitwert.

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Abgänge werden sowohl bei den historischen Anschaffungskosten als auch bei den kumulierten Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewiesen. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 06 | Sachanlagen

	Abschreibungsmethode	Nutzungsdauer
Betriebs- und Geschäftsausstattung	linear	3 bis 23 Jahre

Wertminderungen von sonstigen immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen erfasst. Der mit einem at equity einbezogenen Unternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Bei der Anwendung der Equity-Methode stellt der Konzern fest, ob hinsichtlich der Nettoinvestition des Konzerns die Berücksichtigung eines zusätzlichen Wertminderungsaufwands erforderlich ist. Die Gesamtergebnisrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg der Unternehmen im „Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen“.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungsoder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und Herstellungskosten.

Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, Bau oder Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie angefallen sind, erfolgswirksam erfasst.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem vergangenen Ereignis besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hinsichtlich des Abflusses von Ressourcen muss über 50% liegen. Rückstellungen werden nur für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet. Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen, denen eine große Zahl gleichartiger Ereignisse zugrunde liegen, werden mit ihrem Erwartungswert bilanziert. Regressforderungen werden aktiviert, wenn der Anspruch hinreichend sicher ist.

Ertragsteuern (tatsächliche und latente Steuern)

Der Ertragssteueraufwand stellt die Summe des laufenden (tatsächlichen) Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Der tatsächliche Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Die Verbindlichkeit des Konzerns für den tatsächlichen Steueraufwand wird auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt entsprechend der „Liability Method“ nach IAS 12 „Ertragsteuern“. Dies bedeutet, dass mit Ausnahme der Geschäfts- oder Firmenwerte aus Unternehmenserwerben und dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Schulden, die aus keinem Unternehmenserwerb resultieren und im Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das bilanzielle Ergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflussen, für sämtliche temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden in der IFRS- und Steuerbilanz latente Steuern gebildet werden, unabhängig von dem Zeitraum, innerhalb dessen sich diese Differenzen ausgleichen. Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zu Grunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden.

Latente Steuern, die sich auf unmittelbar im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden ebenfalls unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive latente Steuern gebildet, soweit deren Realisierbarkeit wahrscheinlich ist.

Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und -forderungen)

Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang Angaben zu Eventualschulden gemacht. Gleiches gilt für Eventualforderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich ist.

Finanzinstrumente

Finanzinstrumente sind nach IAS 39 Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Sofern bei finanziellen Vermögenswerten Handels- und Erfüllungstag zeitlich auseinander fallen, ist für die erstmalige Bilanzierung der Erfüllungstag maßgeblich. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizulegenden Zeitwert. Für die Bewertung unterscheidet IAS 39 finanzielle Vermögenswerte in die folgenden Kategorien:

● Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanzierte Finanzinstrumente

● Bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen

● Kredite und Forderungen

● Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen, Beteiligungen und sonstige Forderungen sowie finanzielle Vermögenswerte. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest. Der Konzern hat keine finanziellen Vermögenswerte als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft. Der Konzern verwendet gegenwärtig keine derivativen Finanzinstrumente, um sich z.B. gegen Zinsrisiken abzusichern.

Finanzielle Verbindlichkeiten sind den folgenden beiden Kategorien zuzuordnen:

● Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert designierte Finanzinstrumente und zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente

● Übrige finanzielle Verbindlichkeiten

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Schulden, Kontokorrentkredite, Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften, Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen, Darlehen und Finanzgarantien. Der Konzern hat keine finanziellen Verbindlichkeiten als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft.

Je nach Kategorisierung der Finanzinstrumente erfolgt die Folgebewertung entweder zum beizulegenden Zeitwert oder zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Der beizulegende Zeitwert wird dabei nach folgenden Bewertungsstufen ermittelt:

● Stufe 1: auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise

● Stufe 2: Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d.h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen

● Stufe 3: nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren)

Gegenwärtig beruhen alle für Finanzinstrumente ermittelten beizulegenden Zeitwerte auf Informations- und Inputfaktoren der oben umschriebenen Stufe 2.

Die fortgeführten Anschaffungskosten entsprechen den Anschaffungskosten abzüglich Tilgungen, Wertminderungen und der Auflösung einer Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem bei Endfälligkeit rückzahlbaren Betrag.

Derzeit werden für aktivische Finanzinstrumente ausschließlich die Kategorien „Kredite und Forderungen (Loans and Receivables, kurz: LaR)“, für passivische Finanzinstrumente ausschließlich die Kategorie „finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten (Financial Liabilities Measured at Amortised Costs, kurz: FLAC)“ genutzt.

Kredite und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Gewinne und Verluste werden im Periodenergebnis erfasst, wenn die Kredite und Forderungen ausgebucht oder wertgemindert sind sowie im Rahmen von Amortisationen.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind Vermögenswerte, die weder zu Handelszwecken noch zu den bis zur Endfälligkeit zu haltenden finanziellen Vermögenswerten eingestuft werden und keine Kredite und Forderungen sind. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert – sofern verlässlich bestimmbar – bewertet, wobei Gewinne und Verluste in einer separaten Position innerhalb des Eigenkapitals erfasst werden. Sofern der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelbar ist (z.B. bei nicht börsennotierten Anteilen an Kapital- oder Personengesellschaften) erfolgt der Ansatz zu historischen Anschaffungskosten. Bei Abgang des Vermögenswerts oder falls eine Wertminderung festgestellt wird, wird der zuvor im Eigenkapital erfasste Betrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte bestehen gegenwärtig ausschließlich in Form von nicht börsennotierten Anteilen an Kapital- oder Personengesellschaften. Aktuell bestehen keine konkreten Pläne, diese Beteiligungen zu veräußern. Verlässliche Marktpreise für diese Anteile bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

Bei finanziellen Vermögenswerten erfolgt ein Wertminderungstest, falls Anhaltspunkte für eine Wertminderung erkennbar sind. Stellt der Konzern fest, dass für einen einzeln untersuchten finanziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf Wertminderung besteht, nimmt er den Vermögenswert in eine Gruppe finanzieller Vermögenswerte mit vergleichbaren Ausfallrisikoprofilen auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung. Vermögenswerte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberichtigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeurteilung einbezogen. Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertminderungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows (mit Ausnahme erwarteter künftiger, noch nicht eingetretener Kreditausfälle). Der Barwert der erwarteten künftigen Cashflows wird mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswerts abgezinst. Ist ein Kredit mit einem variablen Zinssatz ausgestattet, entspricht der zur Bewertung eines Wertminderungsaufwands verwendete Abzinsungssatz dem aktuellen effektiven Zinssatz. Der beizulegende Zeitwert aller kurzfristigen Finanzinstrumente entspricht, soweit nicht anders angegeben, den Buchwerten.

Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswertes oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird ausgebucht, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

● Die vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert sind erloschen.

● Der Konzern hat seine vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert an Dritte übertragen oder eine vertragliche Verpflichtung zur sofortigen Zahlung des Cashflows an eine dritte Partei im Rahmen einer Vereinbarung, die die Bedingungen in IAS 39.19 erfüllt (Durchleitungsvereinbarung), übernommen und dabei entweder (a) im Wesentlichen alle Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am finanziellen Vermögenswert verbunden sind, übertragen oder (b) zwar im Wesentlichen alle Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am finanziellen Vermögenswert verbunden sind, weder übertragen noch zurückbehalten, jedoch die Verfügungsmacht an dem Vermögenswert übertragen.

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrundeliegende Verpflichtung erfüllt, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und als Nettobetrag in der Bilanz ausgewiesen, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten nahezu identisch sind.

Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse, bei denen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen eines Vermögenswerts bei dem Leasinggeber liegen, werden als operatives Leasingverhältnis klassifiziert. Die geleisteten Leasingzahlungen werden direkt erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung als Aufwand erfasst. Finanzierungsleasingverhältnisse liegen gegenwärtig innerhalb des Konzerns nicht vor.

Klassifizierung des Gesellschaftskapitals bei Personenhandelsgesellschaften

Finanzinstrumente, die für den Halter einen Anspruch auf Rückzahlung des der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals begründen, sind gemäß IAS 32 als Fremdkapital zu klassifizieren. Die Tochterunternehmen der ISARIA Wohnbau AG sind zum Teil in der Rechtsform einer Personenhandelsgesellschaft organisiert, bei der durch den Gesellschaftsvertrag nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gesellschafter kündigen und so die Gesellschaft zur Auszahlung von Abfindungsguthaben verpflichten. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften werden zum Zugangszeitpunkt mit ihrem Zeitwert angesetzt und anschließend als finanzielle Verbindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten („FLAC“) über die Restlaufzeit derart bewertet, dass über die Effektivverzinsung der Rückzahlungsbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt erreicht ist. Sofern sich die geschätzte Höhe der Verpflichtung gegenüber diesen Gesellschaftern ändert, werden die voraussichtlichen Zahlungsströme mit dem ursprünglichen Effektivzins abdiskontiert und ein entstehender Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in der Berichtsperiode vereinnahmt.

Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Rentenversicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im ISARIA Wohnbau Konzern derzeit nicht vor.

05 Konsolidierungsgrundsätze

Unternehmenserwerbe (Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3) werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Danach werden die Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs auf die erworbenen, einzeln identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden und Eventualschulden entsprechend ihren beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt, ein nach nochmaliger Überprüfung verbliebener passiver Unterschiedsbetrag wird erfolgswirksam vereinnahmt. Anschaffungsnebenkosten werden aufwandswirksam erfasst. Werden Anteile an bereits zuvor bzw. danach voll konsolidierten Unternehmen erworben bzw. veräußert (Unternehmenserwerb ohne Statuswechsel), werden die Unterschiedsbeträge zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des erworbenen bzw. veräußerten Reinvermögens erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Bei sukzessiven Unternehmenserwerben, z.B. beim Übergang eines assoziierten Unternehmens zur Vollkonsolidierung als Tochterunternehmen, wird der bisher bilanzierte Buchwert dieses Unternehmens als Teil der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs mit seinem beizulegenden Zeitwert neu bewertet und ein daraus entstehender Gewinn oder Verlust ergebniswirksam erfasst.

Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften werden eliminiert. Zwischenergebnisse werden, soweit wesentlich, eliminiert.

06 Verwendung von Schätzungen und Annahmen

Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses müssen vom Vorstand Schätzungen und Annahmen vorgenommen werden, die einen Einfluss auf die Posten des Konzernabschlusses und die Erläuterungen zum Konzernabschluss haben. Die tatsächlichen Entwicklungen können von den vorgenommenen Schätzungen und Annahmen abweichen. Nachfolgend werden wesentliche Schätzungen und Annahmen weiter erläutert.

Geschäfts- oder Firmenwert und sonstige immaterielle Vermögenswerte

In Bezug auf den Geschäfts- oder Firmenwert und der sonstigen immateriellen Vermögenswerte sind Annahmen und Schätzungen insbesondere im Hinblick auf zukünftige Cashflows, Renditen und Kapitalisierungszinssätze erforderlich.

Der Buchwert der gesamten immateriellen Vermögenswerte, einschließlich des Geschäfts- oder Firmenwerts, beträgt zum Stichtag T€ 5.493 (Vj. T€ 6.243), aufgeteilt in Geschäfts- oder Firmenwert T€ 4.301 (Vj. T€ 4.301) und sonstige immaterielle Vermögensgegenstände T€ 1.192 (Vj. T€ 1.942).

Finanzimmobilien

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien wurden für das Geschäftsjahr 2017 in Bezug auf Mietwohnungen und Ladeneinheiten mittels Ertragswertverfahren und für die sich noch in Entwicklung befindlichen Objekte nach Residualwertverfahren von unabhängigen Sachverständigen ermittelt und belaufen sich auf T€ 109.447 (Vj. T€ 45.078). Für Zwecke der Bewertung müssen Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze, bzw. mögliche Gesamtverkaufserlöse und anzusetzende Kosten zur Errichtung der Objekte geschätzt werden, die einen unmittelbaren und erheblichen Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert haben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungsoder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Dabei werden produktionsbezogene Gemeinkosten in die Herstellungskosten mit einbezogen. Die Abgrenzung der produktionsbezogenen Gemeinkosten, die dem Projektentwicklungsprozess einzelner Projekte zuzuordnen sind, unterliegt Schätzungen und Annahmen, die Einfluss auf die Höhe der einzubeziehenden Herstellungskosten haben.

Ebenso müssen bei der Bestimmung des Nettoveräußerungswertes im Rahmen der verlustfreien Vorratsbewertung Annahmen und Schätzungen hinsichtlich der im normalen Geschäftsgang erzielbaren Verkaufserlöse und der zum Zeitpunkt der Bilanzierung noch erwarteten Herstellungs- und Vertriebskosten getroffen werden. Der Buchwert der gesamten zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte beträgt zum Stichtag T€ 319.373 (Vj. T€ 169.113).

Rückstellungen

Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Der Konzern bildet eine Rückstellung für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer Informationen ändern. Der Konzern bildet Rückstellungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Dies betrifft in besonderem Maße auch Rückstellungen, die für Prozessrisiken gebildet wurden. Der Ausgang der Prozesse ist in zahlreichen Fällen ungewiss. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 beträgt der Buchwert der gesamten Rückstellungen T€ 18.167 (Vj. T€ 14.470).

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

Die Bewertung der Abfindungsverbindlichkeiten der Kommanditbeteiligungen zum beizulegenden Zeitwert erfolgt mittels eines Discounted Cashflow Modells unter Verwendung von aus Marktdaten abgeleiteten Bewertungsparametern. Hierzu werden Schätzungen und Annahmen über die künftigen Rückzahlungsverpflichtungen vorgenommen. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Der Buchwert der langfristigen Abfindungsverbindlichkeiten beträgt zum Stichtag T€ 65.190 (Vj. T€ 121.312), der Buchwert der kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten beläuft sich auf T€ 77.817 (Vj. T€ 9.270).

Umsatzrealisierung

Sofern sich der Konzern dazu verpflichtet, zusätzlich zur Errichtung einer Immobilie auch Güter zu verkaufen oder Dienstleistungen zu erbringen (z.B. ein Grundstück bzw. noch im Bau befindliche Gebäude zu verkaufen oder Verwaltungsdienstleistungen zu erbringen), wird geprüft, ob ein solcher Vertrag in einzeln identifizierbare Bestandteile aufgeteilt werden muss, bei denen dann unabhängig voneinander die Umsatzrealisierung vorzunehmen ist. Die Umsatzrealisierung erfolgt dann durch Aufteilung des Gesamterlöses auf die einzelnen Bestandteile in Abhängigkeit der individuell zuzuordnenden beizulegenden Zeitwerte dieser Bestandteile. Diese beizulegenden Zeitwerte müssen durch den Konzern geschätzt werden. Im Geschäftsjahr wurden auf dieser Basis keine Umsatzerlöse realisiert (Vj. T€ 0).

Ertragsteuern

Für die Bildung von Steuerrückstellungen müssen Schätzungen vorgenommen werden. Außerdem ist zu bestimmen, ob eine Wertberichtigung oder ein Nicht-Ansatz bei den aktiven latenten Steuern notwendig ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass aktive latente Steuern, die aus zeitlichen Unterschieden und Verlustvorträgen herrühren, in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet werden können, ist zu beurteilen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunktes künftiger zu versteuernder Einkünfte. Zur Beurteilung der Frage, ob latente Steuern aus steuerlichen Verlustvorträgen nutzbar, d.h. werthaltig sind, wird auf die Ergebnisplanungen der Gesellschaft zurückgegriffen. Grundlage hierfür ist eine fünfjährige Mittelfristplanung. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 betrugen die Vermögenswerte aus laufenden Ertragsteuern T€ 6.961 (Vj. T€ 5.196) sowie die Verbindlichkeiten aus laufenden Ertragsteuern T€ 4.475 (Vj. T€ 4.197). Die aktiven latenten Steuern betrugen T€ 21.541 (Vj. T€ 23.493) und die passiven latenten Steuern T€ 12.090 (Vj. T€ 6.098).

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten teilen sich auf die einzelnen Objekte wie folgt auf:

07 Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

T 07 | Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

	2017	2016
	T€	T€
Objekt Karlsfeld 3	20.809	13.329
Objekt Karlsfeld 2	19	14.297
Objekt Vogelweidestraße	2	558
Objekt Elsenheimer	0	44.444
Objekt Hörgensweg	0	16.819
Objekt Karlsfeld 1	0	77
Sonstige Objekte	322	2.141
Summe	21.152	91.665

08 Umsatzerlöse aus der Vermietung

Die Umsatzerlöse aus der Vermietung in Höhe von T€ 3.956 (Vj. T€ 5.111) beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus der Vermietung von Finanzimmobilien in Höhe von T€ 510 (Vj. T€ 1.336) sowie Erlöse aus der Untervermietung von Immobilien von T€ 2.668 (Vj. T€ 2.102).

09 Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

T08 | Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

	2017	2016
	T€	T€
Erhöhung des Bestandes im Zuge der fortschreitenden Bautätigkeit	162.412	89.749
Verminderung des Bestandes durch Verkauf	(14.627)	(75.133)
Bestandsveränderung aus Vermietung	2.474	527
Summe	150.259	15.142

T 09 | Materialaufwand

	2017	2016
	T€	T€
Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten
Kaufpreis Grundstücke	120.262	42.770
Nebenkosten Grundstücke	2.741	2.492
Bau- u. Baunebenkosten	30.867	30.345
	153.871	75.606
Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen	3.059	3.170
Summe	156.929	78.776

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

T 10 | Personalaufwand

	2017	2016
	T€	T€
Löhne und Gehälter	6.235	5.958
Soziale Abgaben und Altersversorgung	762	641
Summe	6.997	6.599

Die Aufwendungen für Altersvorsorge betragen T€ 357 (Vj. T€ 295) und betreffen Leistungen an staatliche Versicherungsträger. Die Zahlungen an staatliche Versicherungsträger sind in den Aufwendungen für soziale Abgaben und Altersversorgung enthalten.

12 Sonstige betriebliche Erträge

Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge stellt sich wie folgt dar:

T 11 | Sonstige betriebliche Erträge

	2017	2016
	T€	T€
Auflösung von sonstigen Rückstellungen	1.999	712
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen	400	46
Ertrag aus Einstellung Forderung aus Urteilsverkündung	330	312
Ertrag periodenfremd	221	0
Erträge aus dem Verkauf von langfristigen Vermögenswerten	40	175
Entschädigungen	3	35
Auflösung Grunderwerbssteuerrückstellung	0	859
Ausbuchungen von Verbindlichkeiten	0	718
Sonstige Erträge	473	658
Summe	3.466	3.514

13 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Aufwendungen

T 12 | Sonstige betriebliche Aufwendungen

	2017	2016
	T€	T€
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten	2.953	5.987
Gewährleistungs- und Nachlaufkosten	1.423	1.464
Werbe- und Reiseaufwendungen	906	1.033
Forderungsverluste	904	711
Verkaufsprovisionen und sonstige Vertriebskosten	829	2.470
Raumaufwendungen	808	1.085
Verwaltungskosten Fonds	477	0
Aufwendungen periodenfremd	424	0
Versicherungen, Beiträge und Abgaben	338	458
Aufwendungen für Akquise	228	0
Reparaturen und Instandhaltung	208	0
Grundsteuer	194	186
Kfz-Kosten	107	149
Vorfälligkeitsentschädigung	0	342
Nutzungsausfallentschädigungen	0	168
Sonstiges	1.312	3.265
Summe	11.112	17.319

Die Finanzerträge setzen sich wie folgt zusammen:

14 Finanzerträge

T 13 | Finanzerträge

	2017	2016
	T€	T€
Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten	75	67
Andere Finanzerträge	31	50
Summe	106	118

Die Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten resultieren hauptsächlich aus Zinserträgen aus Bankguthaben und Darlehen.

15 Finanzaufwendungen

T 14 | Finanzaufwendungen

	2017	2016
	T€	T€
Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden	17.922	17.104
Finanzierungskosten	1.750	1.842
Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten	1.132	134
Zinsen und ähnliche Aufwendungen an nahestehende Unternehmen	1.230	0
Sonstige	-1.516	119
Summe	20.518	19.199

Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden sowie die Finanzierungskosten beinhalten hauptsächlich gezahlte Zinsen auf Finanzschulden und die Effekte aus der Anwendung der Effektivzinsmethode.

Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten vor allem die Effekte aus der Bewertung langfristiger Rückstellungen mit dem Barwert und Zinsen auf nicht-finanzielle Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel Steuerschulden.

In den sonstigen Finanzaufwendungen ist ein Effekt im Zusammenhang mit der Umgliederung einzelner Bauabschnitte des Projektes Diamaltpark vom Vorratsvermögen in das Anlagevermögen enthalten. Dadurch reduzieren sich die Finanzaufwendungen um T€ 1.599. Gegenläufig wirkt sich dies auf die Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken aus. Dieser Effekt ist in Summe ergebnisneutral.

Von den gesamten Finanzierungsaufwendungen in Höhe von T€ 20.518 (Vj. T€ 19.199) sind T€ 13.497 (Vj. T€ 11.529) als Herstellungskosten in den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen bzw. fertigen Bauten aktiviert worden. Der jeweilige Finanzierungskostensatz lag zwischen 1,45% und 7,5% (Vj. zwischen 1,25% und 8,50%).

16 Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen

Das Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen in Höhe von insgesamt T€ -134 (Vj. T€ 130) entfällt in voller Höhe auf die anteiligen ergebniswirksamen Eigenkapitalveränderungen des Geschäftsjahres der nach der at equity Methode in den Konzernabschluss einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen.

17 Ertragsteuern

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der deutschen Körperschaftssteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag. Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Aus Vorjahren sind latente Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt T€ 13.208 (Vj. T€ 8.582) auf Ebene verschiedener Gesellschaften aktiviert. Die Unternehmensplanung für die Geschäftsjahre 2018 bis 2022 liefert hierzu deutlich positive Ergebnisse, die einen konkreten Verbrauch der steuerlichen Verlustvorträge aufzeigt. Die Gesellschaft sieht die Realisierung des Steueranspruchs insoweit als wahrscheinlich an.

In den Vorjahren wurde für die Berechnung der aktiven latenten Steuern auf steuerliche Verlustvorträge auf die Unternehmensplanung der nächsten vier Jahre abgestellt. Die Prognosen über diesen Zeitraum hinaus waren mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Die deutliche Ausweitung der Projektpipeline mit wesentlichen langfristigen Projekten im abgelaufenen Geschäftsjahr, führt zu einer verlässlicheren Aussage über einen längeren Prognosezeitraum hinweg. Im Hinblick auf die Berechnung der aktiven latenten Steuern trägt die ISARIA diesem Umstand, mit der Ausweitung des Prognosezeitraums auf fünf Jahre, Rechnung.

Bei der Berechnung latenter Steuern wurde in der Regel der gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 32,98% (Vj. 32,98%) angewandt. In Bezug auf die One Group, Hamburg, beträgt der zusammengefasste Steuersatz 32,28% (Vj. 32,28%). Bei einzelnen Projektgesellschaften beträgt der zusammengefasste Steuersatz bei der Ermittlung von latenten Steuern, infolge eines künftig erwarteten geringeren Gewerbesteuersatzes, lediglich 24,58%.

Die aktiven und passiven latenten Steuern entfallen auf folgende wesentliche Bilanzposten und steuerliche Verlustvorträge:

T 15 | Zuordnung latenter Steuern

	Aktive latente Steuern 31.12.17	Passive latente Steuern 31.12.17
	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	0	12.070
Immaterielle Vermögenswerte	0	325
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	0	38
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	0	11.707
Kurzfristige Vermögenswerte	9.640	882
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	9.640	882
Langfristige Schulden	61	474
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	0	147
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen	0	202
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	0	122
Gewährleistungsrückstellungen	61	3
Kurzfristige Schulden	0	31
Übrige Schulden	0	31
Verlustvorträge	13.208	0
Zwischensumme	22.909	13.457
davon langfristig	22.909	13.426
Saldierungen	(1.368)	(1.368)
Latente Steuern laut Konzernbilanz	21.541	12.090

T 16 | Zuordnung latenter Steuern (Vorjahr)

	Aktive latente Steuern	Passive latente Steuern
T€	31.12.2016	31.12.16
Langfristige Vermögenswerte	0	6.799
Immaterielle Vermögenswerte	0	602
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	0	36
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	0	6.161
Kurzfristige Vermögenswerte	15.970	181
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	15.970	181
Langfristige Schulden	9	159
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	0	147
Gewährleistungsrückstellungen	9	12
Kurzfristige Schulden	0	27
Übrige Schulden	0	27
Verlustvorträge	8.582	0
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge	6.673	0
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge	1.909	0
Zwischensumme	24.561	7.166
davon langfristig	24.561	6.958
Saldierungen	(1.069)	(1.069)
Latente Steuern laut Konzernbilanz	23.493	6.098

Die latenten Steuern und tatsächlichen Aufwendungen für Steuern vom Einkommen und Ertrag stellen sich für die Geschäftsjahre wie folgt dar:

T 17 | Tatsächliche und latente Steuern

	2017	2016
	T€	T€
Tatsächlicher Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	2.849	5.064
Latenter Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	8.892	(7.913)
Summe Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	11.741	(2.850)

Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:

T 18 | Tatsächliche Steuern in der Konzernbilanz

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Laufende Ertragsteuerforderungen	6.961	5.196
Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten	4.475	4.197

Die Körperschaftsteuerguthaben betreffen in Höhe von T€ 2.135 (Vj. T€ 3.081) die One Project Development GmbH und in Höhe von T€ 4.790 (Vj. T€ 1.959) die ISARIA Wohnbau AG und resultieren im Wesentlichen aus Überzahlungen in Form von anrechenbarer Kapitalertragsteuer und Vorauszahlungen.

Die tatsächlichen Ertragsteuerschulden betreffen insbesondere Gewerbesteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 3.108 (Vj. T€ 4.002) sowie Körperschaftsteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 638 (Vj. T€ 7).

Tabelle 19 zeigt die steuerliche Überleitungsrechnung von dem im Geschäftsjahr erwarteten Ertragssteueraufwand zum tatsächlich ausgewiesenen Steuerertrag bzw. Steueraufwand. Zur Ermittlung des erwarteten Steuerertrags wird der analog zum Vorjahr im Geschäftsjahr 2017 gültige Konzernsteuersatz von in der Regel 32,98% mit dem Ergebnis vor Steuern multipliziert.

T 19 | Steuerüberleitung

	2017	2016
	T€	T€
Ergebnis vor Steuern	14.361	(5.020)
Konzernsteuersatz (%)	32,98%	32,98%
erwarteter Steueraufwand (+)/ -ertrag (-)	4.736	(1.655)
Wertberichtigung auf latente Steuern und Nutzung bislang nicht erfasster Verlustvorträge	231	(7.821)
Permanente Differenzen	4.268	5.200
Steuern aus früheren Perioden	6.897	1.341
Verlustabzug	(864)	(879)
Steuerliche Organschaft	133	854
Steuersatzdifferenzen	(3.063)	0
Sonstige Differenzen	(597)	110
Gesamtsteueraufwand (+)/ -ertrag (-)	11.741	(2.850)
Effektive Steuerbelastung	81,75%	56,77%

Die Vortragsfähigkeit steuerlicher Verlustvorträge ist zeitlich unbegrenzt.

Latente Steuern in Zusammenhang mit Anteilen an Tochterunternehmen wurden nicht gebildet. Diese würden bei Veräußerung von Kapitalgesellschaftsanteilen aufgrund der 95%igen Freistellung grundsätzlich nur in Höhe von 5% anfallen und wären demzufolge nicht von wesentlicher Bedeutung. Der Konzern erwartet aus latenten Steuern in Zusammenhang mit der Veräußerung von Anteilen an Tochtergesellschaften derzeit keine Belastung.

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

18 Immaterielle Vermögenswerte

T 20 | Immaterielle Vermögenswerte

in T€	Geschäfts- oder Firmenwert	Im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte	Übrige immaterielle Vermögenswerte	Gesamt
Anschaffungskosten Stand 01.01.2016	4.301	5.278	452	10.031
Zugänge	0	0	47	47
Abgänge	0	0	0	0
Stand am 31.12.	4.301	5.278	499	10.078
Abschreibungen Stand 01.01.2016	0	2.266	403	2.669
Zugänge	0	1.133	33	1.166
Abgänge	0	0	0	0
Stand am 31.12.	0	3.399	435	3.835
Nettobuchwert am 31.12.2016	4.301	1.879	64	6.243
Anschaffungskosten Stand 01.01.2017	4.301	5.278	499	10.078
Zugänge	0	0	160	160
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	0	6	6
Abgänge	0	0	0	0
Stand am 31.12.	4.301	5.278	665	10.243
Abschreibungen Stand 01.01.2017	0	3.399	435	3.835
Zugänge	0	865	51	916
Abgänge	0	0	0	0
Stand am 31.12.	0	4.264	486	4.750
Nettobuchwert am 31.12.2017	4.301	1.014	179	5.493

Die im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Kundenbeziehungen und eine Marke und werden über die voraussichtliche Nutzungsdauer von 3,5 bis 9 Jahren abgeschrieben.

Der ausgewiesene Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus dem Unternehmenszusammenschluss mit der One Group im Geschäftsjahr 2013.

Im Rahmen des Impairmenttests wurde der Nutzungswert des Geschäftsbereichs der One Group bestimmt, der über dem Buchwert lag. Die Berechnung basiert auf prognostizierten Cashflows, die aus einer durch das Management genehmigten Planung für die nächsten 5 Jahre abgeleitet wurden und die bisher für die One Group vorliegenden Erfahrungswerte berücksichtigen. Der Diskontierungssatz betrug vor Steuern 9,1% (nach Steuern 6,2%) für die Detailplanungsphase sowie für die ferne Planungsphase und reflektiert die spezifischen Risiken dieser zahlungsmittelgenerierenden Einheit. Der Diskontierungszinssatz wurde nach dem CAPM-Modell auf Basis aktueller Marktdaten und Einschätzungen ermittelt. Aus dem Impairmenttest ergab sich zum Stichtag kein Wertminderungsaufwand. Der Werthaltigkeitstest würde auch bei einer Erhöhung oder Verringerung bei den für den Prognose-Zeitraum zugrunde gelegten Netto-Cashflows, Diskontierungszinssätzen oder der Wachstumsrate um jeweils 0,5 Prozentpunkte zu keiner Wertminderung führen.

Für die ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

19 Finanzimmobilien

Die Finanzimmobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt.

T 21 | Finanzimmobilien

	2017	2016
	T€	T€
Stand 01.01.	45.078	48.165
Zugänge	12.888	5.210
Abgänge	0	0
Umgliederung aus dem Vorratsvermögen	19.559	0
Umgliederung in Zur Veräußerung bestimmte langfristige Vermögenswerte	0	10.800
Neubewertung Finanzimmobilien	31.922	2.503
Stand am 31.12.	109.447	45.078

In dem Posten „Finanzimmobilien“ werden Mietwohnungen und Ladeneinheiten in Höhe von T€ 13.027 (Vj. T€ 12.688) sowie noch in Entwicklung befindliche Objekte in Höhe von T€ 96.420 (Vj. T€ 32.390) ausgewiesen. Im Periodenergebnis wurden insgesamt Mieteinnahmen in Höhe von T€ 510 (Vj. T€ 1.336) aus der Vermietung dieser Finanzimmobilien erfasst. Für den Unterhalt der vermieteten Immobilien fielen Aufwendungen in Höhe von T€ 176 (Vj. T€ 451) an. Aufwendungen für den Unterhalt von in Entwicklung befindlichen Objekten sind im Geschäftsjahr wie im Vorjahr von untergeordneter Bedeutung.

Die im Rahmen der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren entsprechen gem. IFRS 13 Stufe 3 der Fair Value-Hierarchie auf Basis der nachfolgenden Bewertungsmodelle. Es werden keine Finanzimmobilien auf Grundlage von Operating-Leasingverhält-nissen ausgewiesen.

Zum 31. Dezember 2017 hat sich die Anzahl der Finanzimmobilien durch die Umgliederung von drei Bauabschnitten des Projekts Diamaltpark in München-Allach erhöht. Des Weiteren sind die bereits im Vorjahr unter den Finanzimmobilien ausgewiesenen Bauprojekte Hansastraße und Kapstadtring im Baufortschritt weiter vorangeschritten. Aus diesem Grund wurde die Ermittlungssystematik für die quantitativen Angaben in den nachfolgenden Passagen und Tabellen verfeinert. Die durchschnittlichen Erlöse und Kosten sowie die dargestellten Wertspannen werden nun auf Projektebene flächengewichtet ermittelt. Bei der Sensitivitätsanalyse fließen nun auf Seite der Herstellungskosten lediglich die noch nicht abgerechneten Kosten in die Berechnung mit ein. Die Vorjahresangaben wurden aus Gründen der Vergleichbarkeit ebenfalls angepasst. Hieraus ergeben sich kleinere Abweichungen gegenüber der Vorjahresberichterstattung.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt für die sich in der Entwicklung befindlichen Objekte nach dem Residualwertverfahren. Der Residualwert ergibt sich dabei aus der Differenz zwischen den kalkulatorischen Gesamtverkaufserlösen und den angesetzten Kosten zur Errichtung des Projektes. Die kalkulatorischen Veräußerungserlöse wurden auf Basis von sachgerecht geschätzten Nettokaltmieten und Renditen ermittelt. Die insgesamt für die Herstellung der Immobilie anfallenden Kosten werden durch die Gesellschaft sachgerecht kalkuliert und geschätzt. In Tabelle 22 sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, dargestellt. Bei einer Erhöhung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% würde sich der beizulegende Zeitwert um rund € 2,4 Mio. (Vj. um rund € 0,9 Mio.) erhöhen, eine Verringerung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% führt zu einer Reduzierung in gleicher Höhe. Eine Erhöhung der noch zu leistenden kalkulierten Herstellungskosten um 1% würde zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts um rund € 1,1 Mio. (Vj. um rund € 0,4 Mio.) führen, eine Verringerung der noch zu leistenden kalkulierten Kosten um 1% zu einer entsprechenden Erhöhung.

T 22 | Annahmen Residualwertverfahren

	2017		2016
Buchwert zum Stichtag (T€)	96.420		32.390
	Mittelwert	Spanne	Mittelwert	Spanne
kalkulierte Veräußerungserlöse
Nettokaltmiete in €/m 2	17,78	9,90 bis 28,80	22,17	17,54 bis 26,80
Pkw-Stellplatz in €/Stellplatz	97,50	90 bis 120	85,00	70 bis 100
Rendite in %	3,09	2,6 bis 4,25	4,23	3,70 bis 4,75
kalkulierte Herstellungskosten
Baukosten in €/m 2	1.754,64	1600,00 bis 2.000,00	1.356,06	1.230,00 bis 1.480,00
Abriss-/Freilegungskosten/Zusätzliche Kosten in €/m 2	83,80	52,00 bis 188,00	94,00	69,00 bis 119,00
Baukosten in €/Stellplatz	20.800,00	20.000 bis 24.000	21.000,00	21.000
Baunebenkosten und Außenanlagen in % von Summe Baukosten	17,09	15,00 bis 19,00	22,50	22,00 bis 23,00
kalkulierte Entwicklung- und Vertriebskosten
Finanzierungskosten durchschnittlicher Zinssatz	3,20	3,20	3,20	3,20
Vertriebskostensatz in % von Erlösen	0,87	0,56 bis 1,43	0,60	0,52 bis 0,67
Entwicklermarge, Wagnis und Gewinn in % von Erlösen	10,20	8,00 bis 12,00	11,25	10,00 bis 12,50
Erwerbsnebenkosten (Transaktionskosten) in %	5,20	5,00 bis 6,00	5,50	5,00 bis 6,00

Für die Mietwohnung und Ladeneinrichtungen erfolgt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes nach dem Ertragswertverfahren. bzw. als gewogenes Mittel aus dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren gemäß ImmoWertV. In Tabelle 23 sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, dargestellt. Bei einer Erhöhung der Nettomieterträge um 1% würde sich der beizulegende Zeitwert um rund € 0,1 Mio. (Vj. um rund € 0,1 Mio.) erhöhen, eine Verringerung der Nettomieterträge um 1% führt zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts in entsprechender Höhe. Zudem ergeben sich auch bei einer Veränderung der Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und sonstigen Kosten Auswirkungen auf den Wertansatz. Eine Erhöhung dieser Kosten um 1% führt zu einer unwesentlichen Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts (Vj. unwesentlichen Reduzierung), bei Reduzierung um 1% zu einer entsprechenden Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts.

T 23 | Annahmen Ertragswertverfahren

	2017		2016
Buchwert zum Stichtag (T€)	13.027		12.688
	Mittelwert	Spanne	Mittelwert	Spanne
Bodenwert
Bodenrichtwert in €/m 2	7.287	47 bis 12.600	7.103	45 bis 12.050
Ertragswert
Nettomietertrag in €/m 2 (Jahresrohertrag)	15,12	4,60 bis 25,00	14,56	4,55 bis 24,25
Liegenschaftszins in %	4,05	2,20 bis 5,50	3,80	2,20 bis 5,00
Verwaltungskosten in % vom Jahresrohertrag	2,91	1,88 bis 10,67	2,51	1,95 bis 5,00
Instandhaltungskosten in % vom Jahresrohertrag	7,53	3,78 bis 21,64	6,42	4,50 bis 10,00
Mietausfallwagnis in % vom Jahresrohertrag	3,08	2,00 bis 4,00	3,54	2,14 bis 6,00
Restnutzungsdauer in Jahren	49	30 bis 69	51	42 bis 70

Die zur Bewertung der Finanzimmobilien verwendeten Annahmen wurden durch einen unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundlegend mit Unsicherheiten behaftet.

20 Sachanlagen

T 24 | Sachanlagen

	2017	2016
	T€	T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.	2.388	2.238
Zugänge	92	110
Abgänge	0	(40)
Stand am 31.12.	2.480	2.388
Abschreibungen Stand 01.01.	1.746	1.551
Zugänge	131	142
Abgänge	0	(53)
Stand am 31.12.	1.877	1.746
Nettobuchwert am 01.01.	642	687
Nettobuchwert am 31.12.	603	642

Für die ausgewiesenen Sachanlagen bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

21 Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Aufgrund der Anteilsquote an Gemeinschaftsunternehmen sind dem Konzern die in Tabelle 25 dargestellten Werte zuzurechnen:

T 25 | Zuzurechnende Werte von Gemeinschaftsunternehmen

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	0	0
Kurzfristige Vermögenswerte	921	1.180
Langfristige Verbindlichkeiten	8	19
Kurzfristige Verbindlichkeiten	901	828
Umsatzerlöse	0	0
Erträge	13	153
Aufwendungen	-147	-21

Im Geschäftsjahr liegen wie im Vorjahr keine nicht erfassten anteiligen Verluste von nach der at equity Methode bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen vor. Ebenso liegen zum Bilanzstichtag wie im Vorjahr keine kumulierten nicht erfassten Verluste vor.

Die Entwicklung des Wertansatzes bei Gemeinschaftsunternehmen lässt sich folgendermaßen darstellen:

T 26 | Gemeinschaftsunternehmen

	2017	2016
	T€	T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.	909	779
Anteiliges Jahresergebnis	(134)	130
Ausschüttungen	0	0
Stand am 31.12.	775	909
Nettobuchwert 01.01.	909	779
Nettobuchwert 31.12.	775	909

Die anteiligen Eigenkapitalveränderungen der at equity bewerteten Gemeinschaftsunternehmen werden unter dem anteiligen Jahresergebnis und den Ausschüttungen ausgewiesen.

22 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten

Der Ausweis betrifft die im Bau befindlichen Projekte der Unternehmensgruppe im Großraum München, Hamburg und Stuttgart.

In der Berichtsperiode wurden wie im Vorjahr keine Wertminderungen (Vj. T€ 0), aber auch keine Wertaufholungen (Vj. T€ 0) vorgenommen. Die Erfassung würde in den Bestandsveränderungen erfolgen.

Von den Vorräten werden nach Schätzungen der Gesellschaft Buchwerte von aktuell rund € 208 Mio. (Vj. rund € 150 Mio.) erst nach mehr als zwölf Monaten realisiert.

23 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten

Die ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten betreffen mehrere Kfz-Stellplätze in Höhe von insgesamt T€ 323 (Vj. T€ 665).

24 Andere Vorräte

In den anderen Vorräten sind umlagefähige Aufwendungen für die Versorgung der im Konzern gehaltenen Finanzimmobilien in Höhe von T€ 564 (Vj. T€ 527) ausgewiesen. Analog erfolgt auf der Passivseite unter den übrigen Schulden der Ausweis der Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen (siehe Tz. 32).

Zusätzlich enthalten sind bereits geleistete, jedoch noch nicht übergebene Bauherrendienstleistungen des im Jahr 2016 verkauften Objekts Elsenheimerstraße in Höhe von T€ 2.432. Korrespondierend hierzu erfolgt auf der Passivseite der Ausweis der bereits erhaltenen Anzahlungen für diesen Sachverhalt (siehe Tz. 32).

25 Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

T 27 | Forderungen aus Grundstücksverkäufen

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Bruttowert Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	4.025	48.799
Einzelwertberichtigungen	(306)	(483)
Summe	3.719	48.316

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

T 28 | Entwicklung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen

	2017	2016
	T€	T€
Stand 01.01.	483	300
Zuführungen	43	193
Verbrauch	154	0
Auflösung	67	9
Stand 31.12.	306	483

Die Buchwerte der wertgeminderten Forderungen betragen zum 31. Dezember 2017 wie im Vorjahr T€ 0.

T 29 | Altersstruktur der Forderungen aus Grundstücksverkäufen

Analyse der nicht wertberichtigten Forderungen aus Grundstücksverkäufen	Buchwert	weder wertgemindert noch überfällig	davon überfällig und nicht wertgemindert
			<90 Tage	90- 180 Tage Tage	180-360 Tage	> 360
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
	31.12.2017
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	3.719	3.719	0	0	0	0
	31.12.2016
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	48.316	48.284	0	6	0	25

Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Grundstücksverkäufen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind zum Teil durch Bankbürgschaften besichert. Dem ISARIA Wohnbau Konzern ist es nicht gestattet, diese ohne Vorliegen eines Zahlungsverzugs ihres Eigentümers zu verkaufen oder als Sicherheit weiterzureichen.

26 Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

T 30 | Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Forderungen aus Umsatzsteuer	14.808	379
Geleistete Anzahlungen für Immobilienerwerbe	6.719	654
Regressansprüche	5.143	3.141
Kautionen	1.412	1.412
Debitorische Kreditoren	1.260	938
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert	36	211
Sonstige	2.976	1.476
Summe	32.355	8.211

Die Kautionen setzen sich im Wesentlichen aus in bar hinterlegten Sicherheitsleistungen für Mietverträge und Gewährleistungsbürgschaften zusammen.

In den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten sind finanzielle Vermögenswerte in Gesamthöhe von T€ 7.852 (Vj. T€ 5.585) enthalten.

27 Zahlungsmittel

T 31 | Zahlungsmittel

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Bank	82.897	73.780
Kasse	1	0
Summe	82.898	73.780

Die Zahlungsmittel setzen sich aus Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von höchstens drei Monaten und dem Kassenbestand zusammen.

In den Zahlungsmitteln sind Zahlungsmittel in Höhe von T€ 7.725 (Vj. T€ 20.750) enthalten, die der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH Er Co. KG, der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH Er Co. geschlossene InvKG und der ProReal Deutschland 5 GmbH zuzurechnen sind und über die der Konzern nur projektbezogen verfügen kann, da diese Mittel ausschließlich für Investitionen in Projektentwicklungen dieser Gesellschaften zur Verfügung stehen.

Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Finanzimmobilien und Projektgesellschaften, war zum 31. Dezember 2017 ein Guthaben in Höhe von T€ 1.239 (Vj. T€ 1.240) an die darlehensgebenden Banken für die Dauer des Darlehensvertrags verpfändet. Zudem bestehen weitere Verfügungsbeschränkungen für die Besicherung von Avalen. Zum Bilanzstichtag konnte der Konzern über liquide Mittel in Höhe von T€ 67.075 (Vj. T€ 46.860) frei verfügen.

28 Gezeichnetes Kapital und Rücklagen

Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2017 T€ 35.646 (Vj T€ 35.646). Es ist eingeteilt in 35.646.000 (Vj. 35.646.000) voll eingezahlte Aktien ohne Nennwert.

Die ordentliche Hauptversammlung 2017 der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende Genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 17.823.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu T€ 17.823 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017).

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben. Die Kapitalrücklage des ISARIA Wohnbau Konzerns resultiert im Wesentlichen aus dem Agio aus durchgeführten Kapitalerhöhungen aus Vorjahren.

29 Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

Die gesamten lang- und kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften setzten sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

T 32 | Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds	143.007	130.581
Summe	143.007	130.581

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH Er Co. KG und der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH Er Co. geschlossene InvKG handelt es sich um Kommanditbeteiligungen der Fondsanleger. Die Restlaufzeiten der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften lassen sich wie folgt darstellen:

T 33 | Finanzielle Verbindlichkeiten

T€	31.12.2017	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 – 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	143.007	77.817	65.190	0
	31.12.2016	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1- 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	130.581	9.270	121.312	0

In diesem Zusammenhang werden bei den Restlaufzeiten die für das kommende Geschäftsjahr geplanten Ausschüttungen an die Fondsanleger als kurzfristige finanzielle Verbindlichkeit dargestellt.

126 ISARIA Wohnbau AG Geschäftsbericht 2017

Die gesamten langfristigen und kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen setzen sich wie folgt zusammen:

30 Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen

T 34 | Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Mezzanine Finanzierung	14.238	14.537

Die ausgewiesenen Finanzschulden betreffen objektbezogene Finanzierungen. Sämtliche Verbindlichkeiten werden ausschließlich der Kategorie „sonstige finanzielle Verbindlichkeiten“ zugeordnet. Der nominale Zinssatz für die ausgewiesenen Finanzschulden zum 31. Dezember 2017 liegt bei 3,0% (Vj. bei 8,5%).

Die Restlaufzeiten der Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen lassen sich wie folgt darstellen:

T 35 | Finanzielle Verbindlichkeiten

T€	31.12.2017	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 – 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	14.238	95	14.144	0
	31.12.2016	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 – 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	14.537	14.537	0	0

31 Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten

Die gesamten lang- und kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten haben folgende Restlaufzeiten:

T 36 | Finanzielle Verbindlichkeiten

T€	31.12.2017	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 – 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	184.873	85.047	93.842	5.984
	31.12.2016	Restlaufzeit <1 Jahr	Restlaufzeit 1 – 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	106.186	91.812	8.095	6.278

Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten bestehen im Wesentlichen für objektbezogene Projektentwicklungsvorhaben. Die langfristigen Finanzschulden bestehen zum Stichtag sowohl zur Finanzierung der Finanzimmobilien als auch für objektbezogene Projektentwicklungsvorhaben.

Am Bilanzstichtag stehen dem Konzern ungenutzte Kreditlinien in Höhe von T€ 56.533 (Vj. T€ 59.374) zur Verfügung, die zweckgebunden für Projektentwicklungen genutzt werden können. Der Konzern bezahlt keine Bereitstellungsgebühr für ungenutzte Kreditlinien. Der Zinssatz für in Anspruch genommene Kreditlinien liegt für die fix verzinslichen Darlehen zwischen 1,70% und 4,85% (Vj. zwischen 1,70% und 4,85%) bzw. für ein variabel verzinsliches Darlehen der Referenzzinssatz Euribor zuzüglich 2,50%-Punkte (Vj. Euribor zuzüglich 2,50%-Punkte).

Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden Vermögenswerte mit den folgenden Nettobuchwerten mit Grundpfandrechten oder die Abtretung von Mieteinnahmen besichert:

T 37 | Als Sicherheit verpfändete Vermögenswerte

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Gesicherte finanzielle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	181.288	82.203
Nettobuchwert des beliehenen Vorratsvermögen	267.860	153.565
Nettobuchwert der beliehenen Finanzimmobilien	80.127	12.688

Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet werden, falls der Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziellen Verbindlichkeiten nicht nachkommt.

32 Übrige Schulden

Die übrigen kurzfristigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:

T 38 | Übrige Schulden

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Kaufpreis Anteilserwerb an Projektunternehmen	8.527	0
Kreditorische Debitoren	1.890	2.684
Erhaltene Anzahlung auf Baudienstleistung	1.652	0
Steuern und Abgaben	1.457	2.720
Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen	544	553
Rechnungsabgrenzungsposten	506	1.421
Umsatzsteuerverbindlichkeiten	33	27
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert	6	6
Sonstige Verbindlichkeiten	376	130
Summe	14.991	7.541

Die übrigen kurzfristigen Schulden enthalten finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 12.075 (Vj. T€ 2.690). Die Restlaufzeit der übrigen Schulden beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

33 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum Stichtag T€ 46.950 (Vj. T€ 13.095). Der Anteil der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, der innerhalb eines Jahres fällig wird, beträgt zum Stichtag T€ 26.030 (Vj. T€ 13.095). Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 20.920 (Vj. T€ 0) sind innerhalb der nächsten zwei bis fünf Jahre fällig.

34 Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen sind innerhalb eines Jahres fällig und betragen zum Stichtag T€ 59.330 (Vj. T€ 0).

35 Verbindlichkeiten aus Anzahlungen

Die Verbindlichkeiten aus Anzahlungen betreffen Anzahlungen von Käufern für noch nicht übergebene Wohneinheiten. Zum 31. Dezember 2017 bestanden Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.064 (Vj. T€ 14.485).

36 Sonstige Rückstellungen

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

T 39 | Sonstige Rückstellungen

	Gewährleistungen	Übrige Rückstellungen	Summe
	T€	T€	T€
Stand 01.01.2017	3.579	10.921	14.500
Zuführungen	291	6.624	6.915
Verbrauch	162	1.094	1.256
Auflösung	61	1.938	1.999
Zinseffekte	7	0	7
Stand 31.12.2017	3.655	14.514	18.167
davon kurzfristig	0	14.512	14.512
davon langfristig	3.655	0	3.655

Rückstellungen für Gewährleistungsansprüche werden unter Zugrundelegung des bisherigen bzw. des geschätzten zukünftigen Schadensverlaufs und der geschätzten zeitlichen Inanspruchnahme gebildet. Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen, die über die geschäftsüblichen Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen hinausgehen, bestehen nicht. Die übrigen Rückstellungen enthalten zum ganz überwiegenden Teil Rückstellungen für Prozessrisiken. Etwaige geltend gemachte Erstattungsansprüche wurden in Höhe von € 5,1 Mio. (Vj. € 3,1 Mio.) unter den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten bilanziert.

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

37 Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse verändert haben. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit Grundstückserwerben werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Der Zahlungsmittelfonds der Kapital-flussrechnung umfasst ausschließlich die frei verfügbaren Zahlungsmittel. Addiert man zu diesen die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel in Höhe von T€ 15.823 (Vj. T€ 26.921) hinzu, erhält man die in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel.

6. Sonstige Angaben

38 Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Der Vorstand hat für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten und Steuerrisiken, soweit erkennbar, Rückstellungen in ausreichender Höhe gebildet. Insgesamt wurden Rückstellungen für Prozessrisiken in Höhe von rund € 12,3 Mio. (Vj. rund € 9,1 Mio.) gebildet.

Zum 31. Dezember 2017 bestehen wesentliche finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit noch nicht vollzogenen Grundstückserwerben in Höhe von T€ 35.500 (Vj. T€ 15.000). Die Fälligkeiten dieser verbliebenen Kaufpreisraten hängen von Bedingungen ab, deren Eintritt vom Erreichen gewisser Baurechts-Entwicklungsstufen abhängt. Mit der Erreichung dieser Stufen wird im Laufe des Jahres 2018 gerechnet.

Sale-And-Lease-Back Transaktionen

39 Angaben zu Leasingverhältnissen

Das Objekt Schillerstraße wurde mit Vertrag vom 21. Dezember 2011 an einen institutionellen Investor veräußert. Im Rahmen des Verkaufs hat sich der ISARIA Wohnbau Konzern verpflichtet, das Objekt für einen Zeitraum von fünf Jahren zu vertraglich geregelten Mietzinsen zurück zu mieten und seinerseits unterzuvermieten. Für den Käufer bestand zudem eine Option auf Verlängerung dieses Generalmietvertrags über weitere fünf Jahre. Von dieser Option machte die Württembergische Lebensversicherung AG als Vermieter im November 2016 Gebrauch. Der ISARIA Wohnbau Konzern vermietete das Objekt bis zum 31. Dezember 2017 über eine dafür eingerichtete Projektgesellschaft auf eigene Rechnung und trat in dieser Ausgestaltung damit sowohl als Leasingnehmer wie auch als Leasinggeber auf. Der zu marktüblichen Konditionen abgeschlossene Generalmietvertrag ist als Operating Leasingverhältnis zu klassifizieren. Die hieraus vertraglich fixierten Mietverpflichtungen und Mieteinnahmen wurden im Vorjahr in den nachfolgenden Tabellen zu den Leasingverhältnissen einbezogen.

Der bisherige Eigentümer des Objektes Schillerstraße hat das Objekt seinerseits mit Übergang Nutzen und Lasten zum 31. Dezember 2017 weiterveräußert. Der neue Erwerber möchte das Objekt privatisieren. Vor diesem Hintergrund wurde der bestehende Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen mit Wirkung zum 31. Dezember 2017 aufgehoben. Aus diesem Grund vermindern sich die die nachfolgend dargestellten zukünftigen Mindestleasingzahlungen.

Der Konzern als Leasingnehmer

Die Verpflichtungen des Konzerns aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen betreffen, nachdem der zuvor beschriebene Generalmietvertrag mit Ablauf des 31. Dezember 2017 endete, im Wesentlichen angemietete Büroräume sowie sonstige Geschäfts- und Betriebsausstattung. Die erfolgswirksam erfassten Aufwendungen aus Operating Leasing betragen im Geschäftsjahr insgesamt T€ 3.114 (Vj. T€ 3.070), davon entfallen T€ 2.176 (Vj. T€ 2.133) auf ein Untermietverhältnis (Generalmietvertrag).

Es ergeben sich die in Tabelle 40 dargestellten zukünftigen Verpflichtungen aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen:

T 40 | Mindestleasingzahlungen

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	917	3.071
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	776	9.896
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	0	1.001
Summe	1.693	13.969

Der Rückgang der Mindestleasingzahlungen ist wie oben beschrieben auf die Beendigung des Generalmietvertrags für das Objekt Schillerstraße per 31. Dezember 2017 zurückzuführen.

Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern tritt als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen auf. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Vermietung von Wohn- und Ladeneinheiten von angemieteten sowie Finanzimmobilien. Aus unkündbaren Leasing- und Mietverträgen erwartet der Konzern in den nächsten Jahren die in Tabelle 41 dargestellten Zahlungen:

T 41 | Mindestleasingzahlungen

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	505	941
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	196	0
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	0	0
Summe	701	941

Darüber hinaus erwartet der Konzern in den nächsten Jahren weitere Zahlungen aus der Verlängerung bestehender Verträge sowie aus Anschlussverträgen. Wesentliche Verlängerungs- bzw. Kaufoptionen sowie Sonderkündigungsrechte sind nicht vorhanden.

40 Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten

Buchwerte, Wertansätze, beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorie

Die Tabelle 42 zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der im Konzernabschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten je Bewertungskategorie nach IAS 39:

T 42 | Buchwerte und beizulegende Zeitwerte

T€	Bewertungskategorie nach IAS 39	31.12.2017 Buchwert	31.12.2017 Beizulegender Zeitwert	31.12.2016 Buchwert	31.12.2016 Beizulegender Zeitwert
Aktiva
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	LaR	3.719	3.719	48.316	48.316
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	LaR	7.852	7.852	5.702	5.702
Zahlungsmittel	LaR	82.898	82.898	73.781	73.781
Passiva
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	FLAC	143.007	143.764	130.581	135.127
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen	FLAC	14.238	14.100	14.537	14.537
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	FLAC	184.873	185.007	106.186	106.565
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLAC	46.950	46.950	13.095	13.095
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	FLAC	59.330	59.330	0	0
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	12.075	12.075	2.690	2.690

IFRS 7.25 fordert für jede Klasse von Finanzinstrumenten die Angabe des beizulegenden Zeitwerts, so dass ein Vergleich mit dem entsprechenden Buchwert ermöglicht wird. Der beizulegende Zeitwert wurde in diesem Zusammenhang wie folgt ermittelt:

● Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Abschlussstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert

● Für die variabel verzinslichen Darlehen wird, unter der Prämisse unveränderter Kreditbonität aufgrund des sich regelmäßig an den Marktwert anpassenden Zinses der Darlehen, auf einen Marktwertvergleich verzichtet. Im Falle der festverzinslichen Darlehen mit kurzfristiger Restlaufzeit wird ebenfalls auf eine explizite Darstellung verzichtet, da hier der Buchwert einen Näherungswert für den Marktwert darstellt. Bei den festverzinslichen Darlehen mit langfristiger Restlaufzeit wird, sofern eine signifikante Abweichung zum Buchwert besteht, ein beizulegender Zeitwert zum Vergleich ermittelt. Dabei werden die aktuellen Zinsparameter und individuellen Bonitäten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads berücksichtigt.

● Die Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten aus atypisch stillen und typisch stillen Beteiligungen, aus Schuldverschreibungen in Form von Nachranganleihen sowie aus Darlehen für einzelne Objektgesellschaften. Für diese Finanzschulden hat die Gesellschaft einen Marktwertvergleich erstellt und auf dieser Basis Abweichungen zum Buchwert ermittelt.

● Die Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften betreffen die Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 3 und 4.

Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten

Die Nettoergebnisse je Bewertungskategorie sind in Tabelle 43 dargestellt:

T 43 | Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten je Bewertungskategorie

	aus Zinsen		aus der Folgebewertung
			Änderungen beizulegender Werte		Wertminderung
T€	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Darlehen und Forderungen (LaR)	75	67	0	0	-74	-102
Finanzielle Verbindlichkeiten, zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet (FLAC)	-19.386	-19.066	0	0	0	0
Summe	–19,310	-18.998	0	0	-74	-102

	aus Abgang		Nettoergebnis
T€	2017	2016	2017	2016
Darlehen und Forderungen (LaR)	126	5	127	-30
Finanzielle Verbindlichkeiten, zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet (FLAC)	0	0	-19.386	-19.066
Summe	126	5	-19.258	-19.095

Nettogewinne bzw. Nettoverluste aus Darlehen und Forderungen enthalten Veränderungen in den Wertberichtigungen, Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung sowie Zahlungseingänge und Wertaufholungen auf ursprünglich abgeschriebene Darlehen und Forderungen. Die Ergebnisse aus Zinsen bei den finanziellen Verbindlichkeiten (FLAC) betreffen in Höhe T€ 16.269 (Vj. T€ 14.850) die Effektivverzinsung der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personenhandelsgesellschaften. Wertaufholungen erfolgten in Bezug auf Finanzinstrumente analog zum Vorjahr nicht. Im Berichtszeitraum wurden wie im Vorjahr keine Zinserträge aus wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen vereinnahmt.

41 Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

Die Veränderung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit ist in Tabelle 44 dargestellt:

T 44 | Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

	1.1.2017	Zahlungswirksam	Zahlungsunwirksam			31.12.2017
T€	Buchwert		Erwerb	Beizulegender Zeitwert	Sonstige Änderungen	Buchwert
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	130.581	-3.843	0	16.269	0	143.007
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	14.537	-495	0	196	0	14.238
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	106.186	78.687	0	0	0	184.873
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	0	58.100	0	0	1.230	59.330
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	2.690	-1.540	10.925	0	0	12.075
Summe	253.994	130.910	10.925	16.465	1.230	413.523

Die Schulden aus Finanzierungstätigkeit haben sich im Berichtsjahr in Summe um T€ 159.529 erhöht. Der Nettozugang bei den Finanzschulden war mit T€ 130.910 zahlungswirksam und mit T€ 28.620 zahlungsunwirksam. Die zahlungswirksame Veränderung in Höhe von T€ 130.910 entfällt mit T€ 209.205 auf Nettoeinzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden, mit T€ -66.070 auf Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzschulden und mit T€ -12.225 auf gezahlte Zinsen.

42 Risikomanagement des Konzerns

Das Risikomanagementsystem der ISARIA Wohnbau Konzern ist ein integraler Bestandteil der Geschäftspraxis des Konzerns und umfasst die einzelnen organisatorischen Prozesse auf verschiedenen Ebenen und sämtliche Risikoarten. Ein wesentlicher Bestandteil sind dabei die Geschäftsplanungs- und Controlling-Prozesse. Die Aufgaben der Risikoidentifikation und -bewertung werden von jeder Organisationseinheit wahrgenommen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, zum Beispiel Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken, Risiken im technischen Umfeld oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden dann regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit sind für den Konzern die wirtschaftliche Lage Deutschlands sowie die Lage auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in München und Hamburg, von hoher Bedeutung. Binnenwirtschaftliche Risiken ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine Preisentwicklung sowie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese Faktoren kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.

Finanzielles Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns, dem Liquiditätsrisiko sowie der Änderung der Zinssätze. Die Grundzüge der Finanzpolitik werden vom Vorstand festgelegt und vom Aufsichtsrat überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegt dem Konzern-Controlling. Bestimmte Transaktionen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch den Vorstand bzw. den Aufsichtsrat, die darüber hinaus regelmäßig über den Umfang und den Betrag des aktuellen Risikoausmaßes informiert werden.

Kreditrisiko (Ausfallrisiko)

Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass Gegenparteien (Kunden und sonstige Schuldner) einer Transaktion nicht in der Lage sind, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko (Ausfallrisiko) entspricht ohne Berücksichtigung von Verrechnungsvereinbarungen und ohne Berücksichtigung jeglicher zusätzlicher Sicherheiten oder sonstiger Kreditverbesserungen maximal dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte des Konzerns zuzüglich der bereits dargestellten Eventualverbindlichkeiten. Der Konzern trägt dem Kreditrisiko durch die Bildung von entsprechenden Wertminderungen Rechnung. Das Kreditrisiko wird in der Regel durch Diversifikation reduziert, welche durch eine Vielzahl von Schuldnern erreicht wird. Weiterhin wird das Kreditrisiko durch Einholung von Käuferanzahlungen gemindert.

Hohe Forderungsausfallrisiken sieht die Gesellschaft historisch bedingt nicht. Zweifelhafte Forderungen werden wertberichtigt. Im Falle von uneinbringlichen Forderungen werden diese vollständig abgeschrieben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die innerhalb des Konzerns im Wesentlichen Forderungen aus Grundstücksverkäufen betreffen, unterliegen einem aktiven Risikomanagement mit Fokussierung auf die Überwachung der laufenden Forderungen. Ziel des Forderungsmanagements ist die Verbesserung der Konzernliquidität durch eine optimierte Vermögensverwendung unter gleichzeitiger Einhaltung eines annehmbaren Risikoniveaus. Die Gefahr von Risikokonzentrationen ist im Konzern grundsätzlich als gering anzusehen, da in der Regel der Großteil der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Erwerbern von Wohneinheiten besteht. Große Kaufpreisforderungen insbesondere aus Globalverkäufen sind in der Regel zusätzlich notariell abgesichert. Diese Forderungen zeichnen sich durch eine große Zahl verschiedener Schuldner aus.

Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken ergeben sich, wenn die kurzfristig fälligen finanziellen Verpflichtungen die kurzfristig verfügbaren finanziellen Vermögenswerte übersteigen. Die Steuerung des Liquiditätsrisikos erfolgt durch konzernweite Finanzplaninstrumente und wird laufend überwacht.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im EinJahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung von Finanzierungen, Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marksituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2017 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei neue Geldinstitute als Kreditgeber gewonnen werden.

Durch die im Vorjahr erfolgte Kapitalerhöhung der ISARIA Wohnbau AG hat sich die Liquiditätssituation im Konzern erheblich verbessert. Es steht nun auch erstmals „echtes“ Eigenkapital, sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen, zur Verfügung.

Daneben verfügt die ISARIA Wohnbau mit der One Group über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements.

Weitere Finanzierungsalternativen werden fortlaufend geprüft.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform der One Group und aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2018 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Von der One Group aufgenommene Fondsmittel müssen, nach der Verlängerung des ursprünglich zum 31. März 2017 endenden ProReal Deutschland Fonds 3 um maximal ein Jahr, in 2018 an die Investoren in Höhe von T€ 73.672 zurückgezahlt werden. Der Liquiditätsplan sieht vor, dass jeweils revolvierend neue Mittel eingeworben werden und damit langfristig die Projektfinanzierung auf einem bestimmten Niveau erhalten bleibt. Hier liegen Risiken in der allgemeinen Markt- und Zinsentwicklung.

Die wesentlichen Liquiditätsabflüsse bestehen insgesamt in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal Deutschland Fonds. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch eingeworbene Fondsmittel der One Group (ProReal Deutschland-Serie) sowie durch die anstehenden Übergaben aus Projektgesellschaften zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2017 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Aus den Tabellen 45 und 46 sind die vertraglich vereinbarten bzw. erwarteten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns ersichtlich. Die Werte in der Tabelle geben nicht diskontierte Zahlungsströme wider. Die Zinszahlungen von Finanzinstrumenten mit variabler Verzinsung werden auf Basis des zum Bilanzstichtag aktuellen Zinssatzes bestimmt. Einbezogen wurden alle Instrumente, die am 31. Dezember 2017 im Bestand waren und für die bereits Zahlungen vertraglich vereinbart waren. Planzahlen für zukünftige neue Verbindlichkeiten gehen nicht ein. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten sind immer dem frühesten Zeitraster zugeordnet.

T 45 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten

	31.12.2017	Cashflows 2018
T€	Buchwert	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	143.007	0	0	80.797
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	14.238	96	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	184.873	2.644	764	88.846
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	59.330	4.358	0	59.330
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	12.075	0	0	12.075
Summe	413.523	7.097	764	241.048

	Cashflows 2019 – 2022			Cashflows > 2023
T€	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	0	0	62.210	0	0	0
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	1.784	0	14.238	0	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.450	69	90.042	2.024	0	5.984
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	0	0	0	0	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	0	0	0	0	0	0
Summe	6.233	69	166.490	2.024	0	5.984

T 46 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten (Vorjahr)

	31.12.2016	Cashflows 2017
T€	Buchwert	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	130.581	0	0	9.270
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	14.537	584	0	14.537
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	106.186	1.097	890	69.027
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	2.690	0	0	2.690
Summe	253.994	1.681	890	95.524

	Cashflows 2018 – 2021			Cashflows > 2022
T€	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	0	0	121.312	0	0	0
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	0	0	0	0	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	980	88	30.881	2.217	0	6.278
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	0	0	0	0	0	0
Summe	980	88	152.192	2.217	0	6.278

Die bei den Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften ausgewiesenen Cashflows aus der Tilgung betreffen die geplanten Ausschüttungen über die Laufzeit der Fondsgesellschaften sowie die zum Ende der Laufzeit prognostizierte Rückzahlung des Kommanditkapitals. Zusätzlich zu den hier angegebenen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verpflichtungen bestehen die bereits in Tz. (38) beschriebenen möglichen Zahlungsverpflichtungen aus Eventualverbindlichkeiten.

Marktrisiko (Zinssatzrisiken)

Ein Marktrisiko resultiert aus Marktpreisänderungen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Konzerns. Ein Marktrisiko kann das Finanzergebnis sowie das Eigenkapital des Konzerns beeinflussen. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanaly-sen, die Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen.

Der Konzern unterliegt keinen Währungsrisiken, da alle Konzerntransaktionen in Euro erfolgen. Der Konzern unterliegt jedoch Zinsänderungsrisiken. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der Finanzinstrumente zum Abschlussstichtag bezogen werden. Dabei wird unterstellt, dass der Bestand zum Abschlussstichtag repräsentativ für das Gesamtjahr ist.

Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf das Finanzergebnis und das Eigenkapital des Konzerns haben können. Zinssatzschwankungen können zur Veränderung des Zinsertrags und Zinsaufwands führen. Des Weiteren kann der Marktwert von bestimmten finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten beeinflusst werden.

Marktwertänderungen aus Zinsrisiken ist die Gesellschaft nicht ausgesetzt, da diese in der Regel nur bei festverzinslichen Darlehen auftreten, welche nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Daher verzichtet die Gesellschaft auf eine Darstellung der Marktwertsensitivität.

Sensitivitätsanalysen stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -aufwendungen, andere Ergebnisteile sowie gegebenenfalls auf das Eigenkapital dar. Den Zinssensitivitätsanalysen liegen die folgenden Annahmen zu Grunde:

● Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Demnach unterliegen alle zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7.

● Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären, variabel verzinslichen Finanzinstrumenten aus und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezogenen Sensitivitäten mit ein.

Wesentliche Teile der Darlehen des ISARIA Wohnbau Konzerns sind festverzinslich. Seitens der Banken gibt es für die festverzinslichen Darlehen die vertraglich zugesicherte Möglichkeit, den Zinssatz an geänderte Rahmenbedingungen anzupassen, wobei dies nicht als variabler Zinssatz aufzufassen ist, da dies eine Änderung der Darlehenskonditionen und keine regelmäßige, unbedingte, unmittelbare leitzinssatzabhängige Zinssatzänderung darstellt. Ein verändertes Marktzinsniveau kann sich daher lediglich auf die variabel verzinslichen Darlehen auswirken. Unter Berücksichtigung von sechs (Vj. sieben) vertraglich mit variablem Zinssatz ausgestatteten Darlehen wurde, bezogen auf den Buchwert (vgl. Tz. (31) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten), ein Basis Point Shift von ± 100 Basispunkten p.a. berechnet. Ein hypothetisch daraus resultierender Effekt auf die Gesamtergebnisrechnung beträgt +/-T€ 1.154 (Vj. T€ 784).

Kapital

Die Gesellschaft unterliegt als Aktiengesellschaft den Mindestkapitalanforderungen des deutschen Aktienrechts. Zusätzlich unterliegt der Konzern üblichen und branchenspezifischen Mindestkapitalanforderungen der Kreditwirtschaft, insbesondere bei der Finanzierung spezifischer Immobilienobjekte. Diese Mindestkapitalanforderungen werden laufend überwacht und wurden im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr erfüllt. Dividenden wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht bezahlt und sind auch für das Folgejahr nicht vorgesehen.

Der Konzern definiert das verwaltete Kapital als das Konzerneigenkapital. Die Ziele der Verwaltung des Kapitals sind:

● Die Möglichkeit des Konzerns, die Unternehmensfortführung sicherzustellen, um den Kunden weiterhin Wohnobjekte und den Investoren Erträge bieten zu können.

● Die finanziellen Mittel bereitzuhalten, um dem Konzern Investitionen in Bereiche zu ermöglichen, welche den Investoren angemessene Erträge auf Basis der eingegangenen Risiken generieren.

Das Kapital wird mit Hilfe der Eigenkapitalquote und der Netto-Finanzschulden überwacht. Diese ermitteln sich wie folgt in Tabelle 47 dargestellt:

T 47 | Kapitalsteuerung

	31.12.2017	31.12.2016
	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	143.007	130.581
Finanzschulden	199.111	120.723
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	59.026	15.785
(Abzüglich) liquider Mittel	-82.898	-73.781
Netto-Finanzschulden	318.245	193.309
Eigenkapital	83.981	80.591
Eigenkapital und Netto-Finanzschulden	402.226	273.900
Eigenkapitalquote	14,4%	20,6%

43 Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Als nahestehende Unternehmen und Personen im Sinne des IAS 24 gelten u.a. Unternehmen und Personen, wenn eine der Parteien direkt oder indirekt über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder auf diese maßgeblichen Einfluss ausüben kann.

Verbundene Unternehmen

Zum 31. Dezember 2017 hält die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH Er Co. KG insgesamt 92,39% der Aktien der ISARIA Wohnbau AG. Die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH Er Co. KG ist ein 100%iges Tochterunternehmen der LSREF4 ARIA Investments S.ä r.L (Luxemburg). Die ISARIA Wohnbau AG wird mit ihrem Konzernabschluss in den Konzernabschluss der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH Er Co. KG einbezogen.

Die Waltherstraße Komplementär GmbH, München, an der die ISARIA mittelbar über die ISARIA Holding GmbH zu 100% beteiligt ist, wurde bereits im Geschäftsjahr 2015 entkonsolidiert, da sie aus Sicht des Konzerns unwesentlich ist.

Gemeinschaftsunternehmen

Als nahestehende Unternehmen wurden zunächst die at equity einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen identifiziert (in der nachfolgenden Aufstellung als „JK-COR Gesellschaften“ bezeichnet):

● JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH, München

● JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH Er Co. Wilhelm-Haie-Straße 35 KG, München

● JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH Er Co. Wilhelm-Haie-Straße 45 KG, München

Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Großaktionärs

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Gesellschaften als nahestehende Unternehmen identifiziert, auf die ein Großaktionär im Betrachtungszeitraum maßgeblichen Einfluss ausüben konnte.

Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen gelten die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die für das Geschäftsjahr 2017 in Tabelle 48 dargestellt sind:

T 48 | Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Vorstand	Aufsichtsrat
Michael Haupt, CEO	Alexander Hesse (Vorsitzender)
Jan von Lewinski, COO (bis 31. März 2017)	Jan-Christoph Düdden
Henrik Stratz (seit 1. Januar 2018)	Dominique Cressot
Gerhard Wirth (seit 1. Januar 2018)
Dr. Katharina Schade (4. Mai 2017 bis 21. August 2017)

Die Vorstandsmitglieder gehören keinem anderen Kontrollgremium an. Die Aufsichtsräte sind Mitglieder in folgenden anderen Kontrollgremien:

Herr Alexander Hesse, Senior Managing Director Lone Star Germany Acquisitions GmbH, Frankfurt

● Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen

● Propertize B.V., Utrecht, Niederlande

● Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Jan-Christoph Düdden, Managing Director Asset Management Hudson Advisors Germany GmbH, Frankfurt

● Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen

● Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Dominique Cressot, Director Asset Management Hudson Advisors France S.à r.l.

● Vilamoura World SGPS,SA, Vilamoura, Portugal

Die Tabelle 49 zeigt die Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen im Berichtszeitraum und im Vorjahr:

T 49 | Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

T€	Ertrag 01.01. – 31.12. 2017	Aufwand 01.01. – 31.12. 2017	Forderungen 31.12.17	Verbindlichkeiten 31.12.2017
JK-COR Gesellschaften	3	137	0	81
Waltherstraße Komplementär	0	0	0	0
LSREF4 Aria Investments S. r.l.	0	1.230	0	59.330
Vorstand und Aufsichtsrat	0	826	33	0
Summe	3	2.193	33	59.411
T€	01.01.- 31.12.2016	01.01. – 31.12.2016	31.12.2016	31.12.2016
JK-COR Gesellschaften	164	30	0	81
Waltherstraße Komplementär	704	0	0	0
Vorstand und Aufsichtsrat	20	1.651	0	0
Summe	888	1.681	0	81

JK-COR Gesellschaften

Die Aufwendungen mit den JK-COR Gesellschaften in Höhe von T€ 134 (Vj. Ertrag i.H.v. T€ 130) betreffen das im Finanzergebnis enthaltene anteilige Ergebnis.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die Gesamtbezüge für Mitglieder des Vorstands beliefen sich auf T€ 826 (Vj. T€ 1.331). Die Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder ergab sich in den jeweiligen Geschäftsjahren und ist in der Tabelle 50 dargestellt:

T 50 | Gesamtbezüge des Vorstandes

	fixer Bestandteil	variabler Bestandteil	Nebenleistungen	Gesamtbezüge
2017	T€	T€	T€	T€
Michael Haupt	330	350	21	701
Jan von Lewinski	120	0	5	125
Summe	450	350	26	826
2016
Michael Haupt	330	330	21	681
Jan von Lewinski	325	305	20	650
Summe	655	635	41	1.331

Die Vergütung der Aufsichtsräte betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt T€ 0 (Vj. T€ 255).

44 Personal

Durchschnittlich waren im Geschäftsjahr 2017 68 Mitarbeiter (Vj. 61 Mitarbeiter) beschäftigt.

T 51 | Personal

	31.12.2017	31.12.2016
Mitarbeiteranzahl	73	63

45 Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB

Folgende Tochterunternehmen machen für das Geschäftsjahr 2017 von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB Gebrauch:

● JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH

● ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH

● ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH

● App.artments GmbH

● ISARIA Tower GmbH

● ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH

● ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG

● JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG

● ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG

● Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG

● ISARIA south one GmbH & Co. KG

● ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG

● Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co. KG

● ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG

● J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Hohenwaldeck KG

● Isaria Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG

● Isaria III Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG

46 Honorare des Abschlussprüfers

Durch den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2017, die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, wurden für das Geschäftsjahr 2017 Honorare von insgesamt T€ 368 (Vj. T€ 474) berechnet. Diese betrafen mit T€ 226 (Vj. T€ 303) Abschlussprüfungsleistun-gen für die Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses und mit T€ 39 (Vj. T€ 53) andere Bestätigungsleistungen. Ferner wurden für Steuerberatungsleistungen T€ 90 (Vj. T€ 99) und für sonstige Leistungen Honorare von T€ 13 (Vj. T€ 19) berechnet.

Sämtliche angegebenen Honorare und Auslagen betreffen Nettobeträge ohne die gesetzliche Umsatzsteuer von 19%. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist für den ISARIA Wohnbau Konzern nicht abziehbar und damit aufwandswirksam zu erfassen.

47 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernabschlusses sind keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

 

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

 

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der ISARIA Wohnbau AG, München, aufgestellten Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 bestehend aus Konzerngesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzerneigenkapitalentwicklung, Konzernkapitalflussrechnung und Konzernanhang – und den Konzernlagebericht der ISARIA Wohnbau AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf das durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelte Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartung möglicher Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

 

Impressum

ISARIA Wohnbau AG

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80802 München

Deutschland

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www.isaria.ag

Vorstand

Michael Haupt (Sprecher), Henrik Stratz, Gerhard Wirth

Berufsaufsichtsbehörde

Gewerbeamt München, KVR München, Ruppertstr. 19, 80466 München

HRB München 187909

USt-IdNr.: DE 16 92 57 375

Konzept

ISARIA Wohnbau AG

Fotos

Illustration pesch partner architekten stadtplaner GmbH

Fotostudio Black Box, Tommy Lösch

Satz

Liebreich, Medienproduktion, München

Druck

Druckerei Vogl GmbH Er Co. KG

Der Geschäftsbericht 2017 liegt auch in englischer Fassung vor.

Im Zweifelsfall ist die deutsche Fassung maßgeblich.

Zukunftsgerichtete Aussagen und Prognosen

Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen. Zukunftsbezogene Aussagen sind Aussagen, die sich nicht auf historische Ereignisse und Tatsachen beziehen. Diese Aussagen beruhen auf Annahmen, Prognosen und Einschätzungen künftiger Entwicklungen durch den Vorstand. Die Annahmen, Prognosen und Einschätzungen wurden auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen. Sollten die den Aussagen und Einschätzungen zugrunde gelegten Annahmen zukünftiger Entwicklungen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit Erwarteten abweichen. Weder der Vorstand noch die Gesellschaft können für den tatsächlichen Eintritt der zukunftsgerichteten Aussagen einstehen. Der Vorstand und die Gesellschaft übernehmen keine Verpflichtung, über ihre gesetzlichen Verpflichtungen hinaus, irgendwelche Aussagen fortzuschreiben oder an zukünftige Ereignisse und Entwicklungen anzupassen. Dieser Bericht sowie die darin enthaltenen Informationen stellen weder in der Bundesrepublik Deutschland noch in einem anderen Land ein Angebot zum Verkauf oder eine Aufforderung zum Kauf oder zur Zeichnung von Wertpapieren der ISARIA Wohnbau AG dar. Die Aktien der ISARIA Wohnbau AG dürfen in den Vereinigten Staaten von Amerika nur nach vorheriger Registrierung oder ohne vorherige Registrierung nur aufgrund einer Ausnahmeregelung von dem Registrierungserfordernis nach den Vorschriften des US Securities Act von 1933 in der derzeit gültigen Fassung verkauft oder zum Kauf angeboten werden. Die ISARIA Wohnbau AG beabsichtigt nicht, ein öffentliches Angebot von Aktien in den Vereinigten Staaten durchzuführen.

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