IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbHHamburgJahresbericht zum 31. Oktober 2021KGAL immoSUBSTANZInhaltsverzeichnisKennzahlen im Überblick Kennzahlen zum Stichtag 31. Oktober 2021 Veränderungen im Berichtszeitraum Tätigkeitsbericht Anlageziele und Anlagepolitik Wirtschaftsbericht Anlagegeschäfte Wertentwicklung Hauptanlagerisiken Portfoliostruktur Geografische Verteilung der Immobilien (in % der Verkehrswerte) Verteilung der Immobilien nach Nutzungsarten (in % der Jahresnettosollmiete) Verteilung der Immobilien nach Größenklassen (in % der Verkehrswerte) Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien (in % der Verkehrswerte) Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete) Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen Währungspositionen Risikoprofil Wesentliche Änderungen gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO Nr. 231/2013 im Berichtszeitraum Entwicklung des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten 3 Jahre Renditen des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten 3 Jahre Vermögensübersicht zum 31. Oktober 2021 Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil I: Immobilienverzeichnis Direkt gehaltene Immobilien Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil I: Gesellschaftsübersicht Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 31. Oktober 2021 Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil II: Liquiditätsübersicht Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil II: Liquiditätsübersicht Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021 Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021 Verwendungsrechnung zum 31. Oktober 2021 Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021 Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021 Übersicht zu Renditen, Bewertung und Vermietung nach Ländern Renditekennzahlen Kapitalinformationen Informationen zu Wertänderungen Vermietungsinformationen Mieten nach Nutzungsarten Leerstandsinformationen nach Nutzungsarten Restlaufzeit der Mietverträge Anhang Angaben nach Derivateverordnung Anteilwert und Anteilumlauf Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote Angaben zu wesentlichen sonstigen Erträgen und Aufwendungen Angaben zur Mitarbeitervergütung Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB Zusätzliche Information Angaben zum Risikomanagementsystem Angaben zum Leverage-Umfang Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Steuerrechnung Steuerliche Hinweise Gremien Kapitalverwaltungsgesellschaft Geschäftsführung Aufsichtsrat Externe Bewerter für Immobilien Sehr geehrte Anlegerin, im nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld konnte der KGAL immoSUBSTANZ sein drittes Geschäftsjahr am 31.10.2021 mit einer Rendite von 3,9%1 abschließen und damit wie in den beiden Vorjahren seinen angestrebten Renditekorridor von 3,2 bis 3,5% p.a. sogar übertreffen. Mit diesem Ergebnis rangiert der KGAL immoSUBSTANZ weiterhin in der Spitzengruppe der Offenen Immobilienfonds. Das Fondsvolumen hat im abgelaufenen Geschäftsjahr um gut 80 Prozent auf 55 Millionen Euro zugelegt. Der Vermietungsstand des Fonds liegt unverändert bei 100%. 1 Berechnung nach BVI-Methode. Die vergangene Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Verbessertes Rating bestätigt Die starke Bilanz wird auch von der unabhängigen Ratingagentur Scope honoriert. Im Oktober vergangenen Jahres hatte Scope den KGAL immoSUBSTANZ von BBB+ auf A- eingestuft. Dieses verbesserte Rating haben die Analysten im September 2021 bestätigt. In einem Umfeld, in dem die Scope-Experten aufgrund der Corona-Pandemie und deren Auswirkungen auf Portfolios und Renditen auch Downgrades von Fonds vornehmen mussten, ist die Bestätigung sehr beachtenswert. Scope kam zu folgender Einschätzung: „Der KGAL immoSUBSTANZ lässt weiterhin eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.“ Das ist keine Selbstverständlichkeit und spricht für das solide Immobilienportfolio des Fonds. Erfolgreiche Kombination der Nutzungsarten Der positive Ausblick für den KGAL immoSUBSTANZ hängt nicht zuletzt mit seiner zeitgemäßen Fondsstruktur zusammen. Die KGAL legt seit Start des Fonds großen Wert auf ein verlässliches Portfolio, das für alle Marktphasen gewappnet ist. Schwerpunkte bilden die Nutzungsarten Büro und die besonders resilienten Nahversorger. So tragen ein Rewe- und ein Edeka-Markt im Speckgürtel von Stuttgart sowie eine vollvermietete Büroimmobilie in erstklassiger Lage von Wien zur überdurchschnittlichen Wertentwicklung des KGAL immoSUBSTANZ bei. Das Fondsmanagement wird auch in Zukunft an seiner bewährten Investitionsstrategie festhalten. Dabei besteht aktuell die größte Herausforderung darin, qualitativ hochwertige Immobilien zu vernünftigen Preisen zu erwerben – die Nachfrage nach erstklassigen Objekten ist enorm, das Angebot spärlich. Doch die KGAL profitiert bei der Suche nach attraktiven Objekten zum einen von ihrem dichten Netzwerk – über 50 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche sind ein nicht zu unterschätzender Vorteil. Zum anderen richtet sich das Augenmerk des KGAL immoSUBSTANZ auf Immobilien im Preissegment von bis zu 50 Millionen Euro, bei denen der Wettbewerb weniger intensiv ist als bei größeren Objekten. Ausbau des Portfolios Die KGAL hat daher auch bereits weitere Objekte im Visier. Dazu zählt ein hochkarätiges Bürogebäude in Düsseldorf. Der nahezu vollständig verglaste Neubau überzeugt mit zukunftsweisender Architektur, hochwertiger Ausstattung, Drittverwendungsmöglichkeit und langfristigen Mietverträgen. Auf der Watchlist stehen zudem zwei Fachmarktzentren in Deutschland sowie ein Büroobjekt in Polen. Nachhaltigkeit wird großgeschrieben Beim KGAL immoSUBSTANZ zählt aber nicht ausschließlich die Rendite, der Fonds will auch die Erwartungen ESG-orientierter Anleger erfüllen. Das Fondsmanagement räumt Nachhaltigkeitskriterien bei allen Transaktionen und Optimierungen im Bestand einen hohen Stellenwert ein. Wegen der ESG-Ausrichtung ist die Zulassung des KGAL immoSUBSTANZ als Fonds nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung bei der BaFin bereits beantragt. Diese auch als „hellgrün“ bezeichneten Art. 8-Fonds sind Produkte, die ökologische oder soziale Merkmale in ihre Anlagestrategie integriert haben und entsprechend bewerben. Gute Voraussetzungen für 2022 Mit seinem attraktiven Portfolio und den überdurchschnittlichen Renditen steht der KGAL immoSUBSTANZ auf einem soliden Fundament. Die KGAL ist zuversichtlich, auch im neuen Geschäftsjahr wieder den angestrebten Renditekorridor zu erreichen und den Offenen Immobilienfonds zu einem langfristigen Erfolg zu machen. Dazu dürften auch steigende Mittelzuflüsse beitragen. Denn die konstant erstklassige Performance sollte noch mehr Beachtung finden, wenn der KGAL immoSUBSTANZ Ende Januar 2022 erstmals eine Drei-Jahres-Bilanz vorlegen kann. Auf den folgenden Seiten dieses Jahresberichts informieren wir Sie über die Fondsentwicklung im Zeitraum vom 01.11.2020 bis zum 31.10.2021. EDV-bedingt sind Rundungsdifferenzen möglich Mit freundlichen Grüßen
KGAL Investment Management GmbH & Co. KG
Kennzahlen im ÜberblickKennzahlen zum Stichtag 31. Oktober 2021
1) Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen. Veränderungen im Berichtszeitraum
* Bis zum 31.10.2021 wurde die Beteiligungsquote des Fonds an der PHEKDA GmbH & Co KG um weitere Anteile in Höhe von 42,07% auf 100% erhöht. TätigkeitsberichtAnlageziele und Anlagepolitik Der KGAL immoSUBSTANZ ist ein Offener Immobilienfonds, dessen Anlagefokus auf Gewerbeimmobilien an ausgewählten Standorten in Europa liegt. Der Fonds richtet sich an Privatanleger, die über einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont verfügen und die ihre Vermögensallokation um ein stabilisierendes Sachwertinvestment erweitern möchten. Anleger können sich mit einmaligen oder regelmäßigen Beträgen beteiligen. Die Anlagepolitik des Fonds zielt auf die Erwirtschaftung regelmäßiger Erträge und Ausschüttungen aus der Vermietung von überwiegend gewerblichen Immobilien sowie ggf. auf einen kontinuierlichen Wertzuwachs über die Entwicklung der Immobilienverkehrswerte ab. Bei der Nutzungsart liegt das Augenmerk aktuell auf den Bereichen Büro und Nahversorgung. Der Länderfokus im Zielportfolio liegt auf ausgewählten Immobilienstandorten in Deutschland und weiteren Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums, die ein wirtschaftlich und politisch stabiles Umfeld aufweisen. In die Auswahl kommen Neubau- und Bestandsobjekte mit einer Objektgröße von ca. 10 bis 50 Millionen Euro – sowohl Core-Objekte in guten Lagen als auch zur Beimischung Value Add-Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Bereits in der Aufbauphase wird durch den Ankauf kleinerer Objekte eine breite Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien angestrebt. Hierbei liegt der Fokus auf Objekten mit bonitätsstarken Einzelmietern oder gemischter Mieterstruktur und mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietverträgen. Starke Partner für Ihr Investment Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des KGAL immoSUBSTANZ ist die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Hamburg. Das Asset Management und Property Management ist an die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG, Grünwald, ausgelagert. Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Die wirtschaftliche Erholung, die Mitte des Jahres einsetzte, hat im Herbst an Schwung verloren. Die Auftragsbücher der Unternehmen sind gut gefüllt, aber die Melange aus fehlenden Vorprodukten und Arbeitskräften, gestörten Logistikketten sowie hohen Energiepreisen bremst den Aufschwung spürbar. Hinzu kommt, dass seit Beginn des Herbstes gegen eine neue Infektionswelle angekämpft werden muss, weshalb wieder empfindliche Maßnahmen zur Eindämmung des Infektionsgeschehens im Raum stehen. Diese Maßnahmen, wenn sie denn beschlossen werden, werden einen negativen Einfluss auf die Entwicklung der Wirtschaft und unsere Prognosen haben. Trotz des eingangs beschriebenen Gegenwindes hat sich die Wirtschaft in den USA und im Euroraum 2021 gegenüber dem desaströsen Vorjahr erholt. Wir gehen davon aus, dass die US-Wirtschaft in diesem Jahr um 5,5%2 zulegen wird und bereits im dritten Quartal des laufenden Jahres das Niveau von vor Ausbruch der Pandemie erreicht haben sollte. Die Wirtschaft im Euroraum wächst mit prognostizierten 5,1% in diesem Jahr nur wenig stärker als die US-amerikanische, allerdings war der Einbruch 2020 im Euroraum tiefer, weshalb sie voraussichtlich erst Mitte des kommenden Jahres ihre Corona bedingten Verluste wettgemacht haben wird. Im Vergleich mit den anderen europäischen Staaten kam Deutschland relativ glimpflich durch die Krise, aber mit seiner offenen und von Exporten abhängigen Wirtschaft spürt das Land den eingangs erwähnten Gegenwind erheblich. Zwar war auch hier das erste Halbjahr sehr stark, doch bremsten Lieferengpässe, der durch die hohe Inflation erodierende Konsum und die wieder anziehenden Coronainfektionen die Erholung in der zweiten Jahreshälfte. Mit einer Wachstumsprognose von 2,8% für 2021 kann der tiefe Einbruch des Vorjahres (-5,6%) noch nicht ausgeglichen werden3. In den anderen vier großen Ländern der Eurozone, Frankreich, Italien, Spanien und den Niederlanden, ist die Erholung ebenfalls in vollem Gange und mit einem Plus von 6,7% wird Frankreich 2021 das stärkste Wachstum in dieser Gruppe aufweisen. Auch für das ansonsten wenig dynamische Italien wird mit einem Plus von 6,3% eine deutlich stärkere Erholung als für Deutschland vorhergesagt. Allerdings darf nicht unerwähnt bleiben, dass sowohl Frankreichs als auch Italiens Wirtschaft 2020 deutlich stärker einbrachen als die deutsche. Dies trifft auch für Österreich zu, wo mit einem prognostizierten Wachstum von 4,9% für 2021 der herbe Rückgang der wirtschaftlichen Leistung übers Vorjahr (-6,8%) noch nicht wieder ausgeglichen werden kann. In Großbritannien leidet die Wirtschaft unter einer kaum zu trennenden Mischung aus den Folgen des Brexits, der weltwirtschaftlichen Lage und der weiter im Land grassierenden Corona Pandemie. Trotz dieser vielen Minuszeichen ist das prognostizierte Wachstum von 7,2% für dieses Jahr hoch, doch muss auch diese Zahl in Relation zu dem starken Minus von -9,7% im Vorjahr und den schwachen, durch die Brexit-Unsicherheit geprägten Jahren zuvor gesehen werden. Die wirtschaftliche Erholung geht am Arbeitsmarkt nicht vorbei. Waren im Euroraum im September 2020 noch rund 12 Millionen Menschen als arbeitssuchend gemeldet, ist diese Zahl über das Jahr auf rund 11,8 Mio. gesunken4. Damit liegt die Arbeitslosenquote wieder bei 7,6%, ein Wert, der mit dem des Jahresanfangs 2020 zu vergleichen ist. Auch in Deutschland hielt sich der Anstieg der Arbeitslosigkeit in Grenzen, diese erreichte im Herbst 2020 mit einer Quote von 4,1% ihren Höhepunkt. Im weiteren Verlauf des Jahres sank sie wieder und wird von Eurostat im September 2021 mit 3,4% angegeben. Das 2020 hierzulande von vielen Unternehmen genutzte Instrument der Kurzarbeit hat wieder an Bedeutung verloren. Erhielten im April 2020 rund 6 Millionen Arbeitnehmer von der Agentur für Arbeit Kurzarbeitergeld, waren es im Oktober 2021 nur noch 760.000 Personen5. Über diesen Zeitraum hat sich auch verändert, aus welchen Branchen die Kurzarbeiter kamen: Waren es Anfang 2020 hauptsächlich Angestellte aus der Dienstleistungsbranche (insbesondere aus dem Gastgewerbe und Einzelhandel) die Kurzarbeitergelder bezogen, kommt die Mehrzahl im Oktober 2021 aus Industrie- und Produktionsunternehmen. Wir gehen davon aus, dass sich der deutsche Arbeitsmarkt weiter erholen und es wieder einen Mangel an qualifizierten Arbeitskräften geben wird. Die im Winter 2020-2021 angeordneten Bewegungs- und Kontaktbeschränkungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie, haben tiefe Spuren in der Statistik des deutschen Einzelhandels hinterlassen. Zwar gibt es jedes Jahr nach dem Weihnachtsgeschäfte eine Umsatzflaute, doch war der Rückgang der Umsätze im Dezember mit 8% und im Januar mit 6% gegenüber dem jeweiligen Vormonat ausgesprochen hoc6 Diesem starken Rückgang folgte im Jahresverlauf eine uneinheitliche Entwicklung, weshalb die Einzelhandelsumsätze im September 2021 0,9% unterhalb denen des Vorjahresmonats liegen. Der Preisauftrieb in der Eurozone hat sich über das laufende Jahr deutlich beschleunigt. Mit 4,1% im Oktober 20217 gegenüber dem Vorjahresmonat wurde ein Wert erreicht, der zuletzt im Juli 2008 registriert wurde. Mit diesem hohen Niveau ist eine lange Phase mit sehr geringen und teilweise negativen Inflationszahlen zum Ende gekommen. Wenn man sich den Preisauftrieb der vergangenen 12 Monate in den einzelnen Ländern des Währungsraumes ansieht, ist das Bild uneinheitlich: Während die Preise in Portugal (1,8%) und Finnland (2,8%) unterdurchschnittlich stiegen, meldeten Spanien und Belgien (jeweils 5,4%) sowie Luxemburg (5,3%) überdurchschnittliche Veränderungen. Mit einem Wert von 4,6% im Oktober liegt auch Deutschland über dem Durchschnitt des Euroraumes. Dieser deutliche Anstieg hierzulande beruht zu einem Teil darauf, dass die im letzten Jahr temporär gesenkte Mehrwertsteuer dieses Jahr wieder erhöht wurde. Zum anderen haben höhere Energie- und Nahrungsmittelkosten die Preisspirale weiter angetrieben8. Wir gehen davon aus, dass die Inflation im kommenden Jahr wieder weniger stark ausgeprägt sein wird, eine Rückkehr zu der sehr niedrigen und teilweise negativen Preisentwicklung der letzten Jahre erwarten wir hingegen nicht. 2 Oxford Economics, November 2021 (auch im Folgenden, soweit nicht anders benannt) Prognose Die mittelfristige Entwicklung der Wirtschaft hängt in erster Linie vom weiteren Verlauf der Covid-Pandemie und der Normalisierung der derzeit gestörten Handelsströme ab. Für die Eurozone gehen wir für 2022 von einem Wachstum von 4,2%9 aus. Dieses wird voraussichtlich weniger aus der Industrie und Produktion als vielmehr aus dem Konsum und der Dienstleistungswirtschaft gespeist werden. Besonders gut sehen für 2022 mit 5,7% die Prognosen für Spanien aus. Allerdings war hier der wirtschaftliche Einbruch 2020 so stark, dass die spanische Wirtschaft wohl erst Anfang 2023 wieder das Vorkrisenniveau erreichen wird. Dies sollte in der Eurozone insgesamt, aber auch für Frankreich, Deutschland und Österreich bereits im ersten Quartal 2022 der Fall sein. Das Wirtschaftswachstum Deutschlands wird für das kommende Jahr auf 4,3%10 geschätzt. Diese Erwartung beruht darauf, dass in den ersten Monaten des Jahres die Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie greifen, der Preisauftrieb sich abschwächt und dass es zu einer, für die offene und exportabhängige deutsche Wirtschaft wichtigen Normalisierung des Welthandels kommt. Hinzu kommt, dass der derzeit aufgestaute Konsum 2022 in die Wirtschaft fließen kann. Es gibt augenblicklich keine Signale, dass die EZB die Zinsen mittelfristig anheben, oder aus dem Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen aussteigen wird. Es ist deswegen davon auszugehen, dass weiterhin viel Kapital in die unterschiedlichen Anlageklassen fließen wird. Neben der Bewältigung der immer noch akuten Corona-Pandemie, sollte man andere Risiken nicht aus dem Blick verlieren. Dazu gehören zum Beispiel der Konflikt zwischen der EU Kommission und Polen, der sich weiter verschärfende Mangel an Arbeitskräften durch den demographischen Wandel sowie die zunehmende Sorge über ungesunde Überbewertungen in diversen Anlagemärkten. 9 Oxford Economics, November 2021
* Forecast Quelle: Oxford Economics, Commerzbank Research, November 2021. Immobilienmarkt Die Erholung der europäischen Wirtschaft macht sich auch auf den Immobilienmärkten bemerkbar, und mit einem Transaktionsvolumen von rund 202 Mrd. Euro über die ersten neun Monate des Jahres bei gewerblich gehandelten Immobilien in Europa wurde der Wert des Vorjahreszeitraums um 8% übertroffen11. Jedoch war das Vorjahresergebnis, bedingt durch die rezessionsbedingte Marktunsicherheit und die weitgehenden Kontaktbeschränkungen, äußerst schwach. Ein „Comeback“ hingegen erlebte das lange Zeit von Immobilieninvestoren gemiedene Großbritannien: Nahezu jeder vierte Euro der zwischen Januar und September 2021 in europäische Immobilien floss, wurde im Vereinigten Königreich angelegt, wobei insbesondere nordamerikanische Investoren nach London zurückkehrten. Etwas weniger beeindruckend was das Ergebnis für Deutschland, wo mit rund 48,5 Mrd. Euro (Q1-Q3 2021) in etwa so viel investiert wurde wie im Vorjahreszeitraum. Ein Blick auf die einzelnen Immobilienarten zeigt große Unterschiede: So liegt in Europa beispielsweise das Transaktionsvolumen für Logistik- und Produktionsimmobilien für die ersten neun Monate 2021 um 56% über dem Vorjahreswert, während der Umsatz bei Einzelhandelsobjekten um 12% sank. In diesen Zahlen zeigt sich unter anderem, dass viele Immobilieninvestoren davon ausgehen, dass der Onlinehandel, und damit die Nachfrage nach den notwendigen Lagerflächen, in den kommenden Jahren weiterwachsen wird, während der stationäre Einzelhandel weiter Marktanteile verlieren wird. Von dem Rückgang ausgenommen sind Lebensmittelgeschäfte, bei denen beispielsweise aus Deutschland von einer sehr hohen Nachfrage berichtet wird. Nach Zahlen des Beratungsunternehmens CBRE, flossen von den rund 7,3 Mrd. Euro12 die hierzulande zwischen Januar und September in Einzelhandelsimmobilien investiert wurden, rund 60% in Fachmärkte und Fachmarktzentren, zu denen auch Lebensmittelmärkte gehören. Allein über das 3. Quartal 2021 wurden nach Analysen von CBRE Portfolien mit deutschen Lebensmittelmärkten mit einem Volumen von etwa 2. Mrd. Euro verkauft. Bei diesem hohen Interesse ist es kaum verwunderlich, dass die Preise für Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren weiter anzogen. Die verhaltene Nachfrage nach Büroimmobilien – es wurden in Europa über die ersten neun Monate ca. 9%13 weniger als im Vergleichszeitraum des bereits schwachen Vorjahres verkauft – gründet unter anderem auf der anhaltenden Diskussion über die Bedeutung des Büros bei zunehmender Verbreitung mobiler Arbeitsformen. Wir erwarten, dass die starke Nutzung des mobilen Arbeitens mit dem Abklingen der Pandemie wieder sinkt. Die ausgelösten Impulse hingegen, haben für eine Beschleunigung der bereits vor Corona in der Fachwelt diskutierten Bedeutungsveränderung des Arbeitsortes „Büro“ gesorgt. Dieser Wandel des Büros vom (Schreibtisch-) Arbeitsort hin zum Kommunikations- und Austauschort, schlägt sich in den Präferenzen der Investoren nieder: Büroflächen, die diese Ansprüche nicht erfüllen und nicht optimal positioniert sind, haben es derzeit schwer, das Interesse von Käufern zu wecken. Hinzu kommt, dass die energetischen Anforderungen an Immobilien steigen und Investoren mit hohen diesbezüglichen Ansprüchen auf einen kleinen Markt treffen. Es ist wenig verwunderlich, dass in Deutschland angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise im Vorjahr und der nur verhaltenen Erholung in diesem Jahr der Bürovermietungsumsatz nicht an die starken vorherigen Jahre anknüpfen kann. Allerdings ist der Rückgang 2020 im Vergleich mit der letzten wirtschaftlichen Krise 2008 überaus moderat ausgefallen und im laufenden Jahr sehen wir bereits wieder einen anziehenden Vermietungsmarkt. So berichte der Datendienstleister PMA, dass in den deutschen TOP 7 Städten14 zwischen Januar und September 2021 rund 1,9 Millionen m2 Bürofläche vermietet wurden und damit etwa 230.000 m2 mehr als im Vorjahreszeitraum15. Die im Vergleich zu den Vorjahren schwächere Vermietungsleistung lässt den Büroflächenleerstand etwas ansteigen, jedoch ist der Anstieg von durchschnittlich 3,5% (Ende 2019) auf derzeit 4,7% nur als moderat zu bezeichnen. Wir erwarten, dass sowohl die Vertragsmieten, als auch die Kosten für Nebenabreden und Ausbauten steigen. Vor dem Hintergrund der höheren Inflationserwartungen und der Aussicht auf eine nur noch geringe Renditekompression muss davon ausgegangen werden, dass zukünftige Wertsteigerungen stärker aus dem Asset Management der Immobilie generiert werden müssen. Der Rückenwind, der, gespeist durch ein sehr niedriges Zinsniveau und reale Mietpreissteigerung bei Neuverträgen, über die vergangenen Jahre die Werte ansteigen ließ, wird schwächer werden. 11 Real Capital Analytics, Capital Trends Europe Q3 2021 Anlagegeschäfte Im Berichtszeitraum wurden keine neuen Ankäufe oder Verkäufe von Immobilien, Immobilien-Gesellschaften oder Investmentanteilen getätigt. Bis zum 31.10.2021 wurde die Beteiligung des Fonds an der PHEKDA GmbH & Co KG auf 100% erhöht. Das Transaktionsvolumen des Zukaufs betrug dabei 26,82 Mio. EUR. Wertentwicklung Das Nettofondsvermögen des Publikums-AIF KGAL immoSUBSTANZ beträgt zum Berichtsstichtag 55.729.162,87 EUR (i.Vj. 30.889.934,67 EUR) bei umlaufenden Anteilen von 1.035.040 Stück (i.Vj. 585.802 Stück). Der Anteilpreis in Höhe von 53,84 EUR ist im Vergleich zum Vorjahr (52,73 EUR) um 1,11 EUR gestiegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine BVI-Rendite von 3,9% (i.Vj. 3,7%) erzielt. Gemäß § 165 Abs. 2 Nr. 9 KAGB weisen wir vorsorglich darauf hin, dass die bisherige Wertentwicklung keinen Indikator für die künftige Entwicklung darstellt. Hauptanlagerisiken Der Fonds KGAL immoSUBSTANZ weist das Risikoprofil „Core“ aus und strebt gemäß der Fondsstrategie den Aufbau eines stabilen, europäischen Immobilienportfolios an. Der Fonds soll vorwiegend in Gewerbeimmobilien an ausgewählten Standorten in Europa investieren. Investitionen in risikoreichere Nutzungsarten sind ausgeschlossen. Neben den grundsätzlichen systematischen Risiken, wie z. B. der politischen Instabilität oder dem Eintritt von Finanzmarkt- und Immobilienmarktkrisen, birgt die Anlage in Immobilienfonds typischerweise weitere wirtschaftliche Risiken, die nachfolgend erläutert werden. Durch den Ausfall von Vertragspartnern, insbesondere von Mietern, gegen die das Sondervermögen Ansprüche hat, können für das Sondervermögen Verluste entstehen (Adressenausfallrisiko). Unter Beachtung der Diversifikation und der Mieterbonität wird das Risiko des Mietausfalls zum Abschlussstichtag als gering eingeschätzt. Das Leerstands- und damit zusammenhängende Neuvermietungsrisiko werden auf Basis der auslaufenden Mietverträge sowie der Ausfallwahrscheinlichkeit zum Abschlussstichtag ebenfalls als gering eingestuft. Liquiditätsrisiken haben ihre Ursache in Zahlungsverpflichtungen, die durch die zur Verfügung stehenden Liquiditätsbestände und den für den Betrachtungszeitraum erwarteten Cashflow nicht aufgefangen werden können und insgesamt keine Refinanzierungsmöglichkeiten bestehen. Diese Risiken können sich insbesondere aus möglichen Investitionen ergeben, die im Vorfeld nicht planerisch erfasst wurden, aber aufgrund gesetzlicher oder sonstiger Gegebenheiten unumgänglich sind. Unter der Annahme einer Vollausschüttung und unter Berücksichtigung der kurzfristigen Verbindlichkeiten sowie vorhandener Refinanzierungsmöglichkeiten besteht zum Abschlussstichtag ein geringes Liquiditätsrisiko. Sonstige Marktpreisrisiken wie z.B. das Abwertungsrisiko, das durch einen potenziellen Wertverfall der Verkehrswerte der Immobilien entstehen kann, wird zum Abschlussstichtag als gering eingestuft. Zudem können Risiken durch Objekte entstehen, für die ein Kaufvertrag bereits vor dem Stichtag abgeschlossen wurde, deren wirtschaftlicher Übergang jedoch erst nach dem Stichtag erfolgt. Dazu können u.a. Abwertungsrisiken durch den Rückgang des Verkehrswerts während der Zeit zwischen Unterschrift und Übergang zählen. Zinsänderungsrisiken können daraus entstehen, dass ein Darlehen eines durch Fremdkapital finanzierten Objekts prolongiert werden muss und die dann entstehenden Zinsaufwendungen höher sind als die während der vorherigen Zinsfestschreibung. Aufgrund der vereinbarten Zinsbindung und der prognostizierten Zinsentwicklung besteht zum Abschlussstichtag ein mittleres Zinsänderungsrisiko. Der Fonds hält keine Fremdwährungspositionen. Das Fremdwährungsrisiko wird daher zum Abschlussstichtag als nicht vorhanden eingestuft. Weiterhin wird das Vorhandensein von Klumpenrisiken untersucht. Klumpenrisiken entstehen, wenn aufgrund der vorliegenden Strukturen Risiken nicht bzw. nur eingeschränkt gestreut werden. Die bewerteten Risikokonzentrationen stehen entweder in direktem Zusammenhang mit einer Immobilie, betreffen die Fremdfinanzierung oder die Mieterstruktur. Zum Abschlussstichtag werden die Klumpenrisiken aus den Bereichen Altersstruktur der Objekte, Länder, Orte, Mieterbranchen, Nutzungsarten, der Zinsbindung, der Restlaufzeit der Darlehen sowie der Restlaufzeit der Mietverträge als hoch eingestuft, wobei die Risikokonzentration im Bereich Nutzungsarten als strategiekonform angesehen wird. Zum Abschlussstichtag befinden sich keine Grundstücke im Zustand der Bebauung. Das Projektentwicklungsrisiko wird daher als nicht vorhanden eingestuft. Der Ausbruch der Pandemie mit der neuartigen Atemwegserkrankung COVID 19 (Corona-Krise) hat bis zum Abschlussstichtag keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögensaufstellung und den Anteilpreis des Fonds. Aufgrund der in den betroffenen Ländern ergriffenen oder ggf. zukünftig noch zu ergreifenden Schutzmaßnahmen, wie z.B. Erlass von Kontaktreduzierungen, Beschränkungen von Ladenöffnungszeiten, Betriebsschließungen sowie Schutzregelungen zu Gunsten von Mietern, können sich negative Auswirkungen auf die Mieteinnahmen, die Verkehrswerte und die Liquidität des Fonds ergeben. Darüber hinaus kann es vorübergehend oder über einen längeren Zeitraum zu Unsicherheiten am Immobilienmarkt kommen, die sich in sinkenden Transaktionszahlen und damit verbunden einem Rückgang von Gewinnen aus Immobilienverkäufen niederschlagen können. Ferner kann die Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt sinken. Der Wert der von dem Fonds direkt und indirekt gehaltenen Immobilien kann wegen geringerer Mieteinnahmen oder negativer Auswirkungen der Pandemie auf das gesamte wirtschaftliche Umfeld sinken. Ferner kann es hierdurch zu Liquiditätsengpässen des Fonds kommen, die dazu führen können, dass z.B. Tilgungs- oder Zinszahlungen für aufgenommene Darlehen nicht oder nicht vollständig bedient werden können. Wenn Zahlungen für aufgenommene Darlehen nicht oder nicht vollständig bedient werden können, könnte dies dazu führen, dass die kreditgebende Bank den Darlehensvertrag kündigt und in der Folge gestellte Sicherheiten verwertet und die Zwangsvollstreckung betreibt. Der Veräußerungserlös der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann weit unter dem zuletzt ermittelten Verkehrswert liegen. Liquiditätsengpässe können zudem im Falle von Anteilscheinrückgaben zu einer Aussetzung der Anteilscheinrücknahme führen. Je nach Umfang der Auswirkungen auf den Fonds kann die Pandemie zu einer Abwicklung des Fonds führen. Ggf. erhält ein Anleger erst nach vollständiger Abwicklung die Auszahlung des auf seine Fondsanteile entfallenden Abwicklungserlöses. Dieser Erlös kann erheblich unter dem Betrag des investierten Kapitals liegen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass es bei einer Pandemie zu krankheitsbedingten erheblichen personellen Ausfällen bei der Gesellschaft und/oder ihrer Dienstleister kommt, die die ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds beeinträchtigen und hierdurch dem Fonds (z.B. durch Fristversäumnisse o.ä.) weitere Schäden entstehen, die sich wertmindernd auf das Fondsvermögen auswirken. Durch die aktuelle Durchführung der Corona-Impfungen steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die ergriffenen Maßnahmen und die damit einhergehenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens zukünftig reduziert werden. Die grundsätzlich bestehenden operationellen Risiken auf Ebene des Sondervermögens durch exogene Einflüsse oder auf Ebene der verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaft beziehen Risiken ein, die im Rahmen der Verwaltung der Sondervermögen unter anderem aufgrund von fehlerhaften Prozessabläufen, IT-bedingten Schwachstellen, externen Ereignissen oder Risiken aus Rechtstreitigkeiten entstehen. Im Berichtszeitraum wurden neben den genannten keine wesentlichen operationellen Risiken identifiziert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden insgesamt keine bestandsgefährdenden Risiken identifiziert. Weiterhin wurden keine von der Strategie wesentlich abweichenden Geschäfte oder Risikokonzentrationen verzeichnet. Insgesamt ist das Rendite-Risikoprofil strategiekonform und ausgewogen. Weitere Angaben zum Risikomanagementsystem entnehmen Sie bitte dem Anhang. Portfoliostruktur Zum Berichtsstichtag enthält das Immobilienportfolio 3 Immobilien. Die nachfolgenden Grafiken geben einen Überblick über die Struktur des Immobilienportfolios. Geografische Verteilung der Immobilien (in % der Verkehrswerte) Länderallokation  Verteilung der Immobilien nach Nutzungsarten (in % der Jahresnettosollmiete)  Verteilung der Immobilien nach Größenklassen (in % der Verkehrswerte)  Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien (in % der Verkehrswerte)  Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete)  Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen Übersicht Kredite
1) Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen. Die Verbindlichkeiten aus Krediten resultieren aus der anteiligen Fremdfinanzierung der Immobilien (4,4 Mio. EUR). Im Rahmen von Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens sind zum Sondervermögen gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von 4,4 Mio. EUR mit Rechten Dritter belastet. Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 12,2 Mio. EUR, daraus sind den Immobilien-Gesellschaften gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von 12,2 Mio. EUR mit Rechten Dritter belastet. Kreditvolumina in EUR nach Restlaufzeit der Zinsfestschreibung
Für Angaben zu den Liquiditätsanlagen, den sonstigen Vermögensgegenständen und sonstigen Verbindlichkeiten beachten Sie bitte die Übersichten und Erläuterungen zu den Abschnitten der Vermögensaufstellung Teil II und Teil III in diesem Bericht. Währungspositionen Es waren im Berichtszeitraum keine Währungspositionen im Fonds vorhanden. Risikoprofil
Wesentliche Änderungen gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO Nr. 231/2013 im Berichtszeitraum Es gab keine wesentlichen Änderungen im Berichtszeitraum. Entwicklung des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten 3 Jahre
Renditen des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten 3 Jahre
Vermögensübersicht zum 31. Oktober 2021
Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil I: ImmobilienverzeichnisDirekt gehaltene Immobilien
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien
Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil I: Gesellschaftsübersicht
1) AT = Österreich; DE = Deutschland Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 31. Oktober 2021 Bis zum 31.10.2020 wurde die Beteiligung des Fonds an der PHEKDA GmbH & Co KG um weitere Anteile in Höhe von 42,07% auf 100% erhöht. Das Transaktionsvolumen des Zukaufs betrug dabei 26,82 Mio. EUR. Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil II: Liquiditätsübersicht
Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil II: Liquiditätsübersicht Der Bestand der Liquiditätsanlagen von insgesamt 13,2 Mio. EUR umfasst ausschließlich Bankguthaben, die innerhalb eines Jahres fällig sind. Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen Die unter dem Posten „sonstige Vermögensgegenstände“ ausgewiesenen „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ (43,6 TEUR) enthalten im Wesentlichen verauslagte umlagefähige Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Forderungen gegen Hausverwalter. Der Posten „Anschaffungsnebenkosten“ beinhaltet Erwerbsnebenkosten (1,6 Mio. EUR) abzüglich Abschreibungen (0,4 Mio. EUR). Der Posten „Andere“ unter den sonstigen Vermögensgegenständen enthält insbesondere Forderungen gegen die PHEKDA GmbH & Co KG (0,8 Mio. EUR). Im geringen Umfang sind Forderungen an das Finanzamt (50,5 TEUR) sowie über die Laufzeit der Darlehen abgegrenzte Finanzierungskosten (9,5 TEUR) enthalten. Angaben zu den Krediten entnehmen Sie bitte dem Kapitel „Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen (4,4 Mio. EUR). Die Verbindlichkeiten aus der „Grundstücksbewirtschaftung“ (34,7 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen (16,0 TEUR) und Verbindlichkeiten aus der Liegenschaftsverwaltung (18,7 TEUR). Bei den Verbindlichkeiten aus „anderen Gründen“ (0,1 Mio. EUR) handelt es sich insbesondere um abgegrenzte Verbindlichkeiten aus Fondsverwaltungsgebühren (13,4 TEUR), Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (31,1 TEUR) sowie Steuerverbindlichkeiten (20,1 TEUR). Außerdem sind in geringem Umfang Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt enthalten. Die „Rückstellungen“ (0,3 Mio. EUR) beinhalten Rückstellungen für Erwerbsnebenkosten (0,1 Mio. EUR) und Rückstellungen für Vertriebsfolgeprovision (0,1 Mio. EUR). Außerdem sind in geringem Umfang Rückstellungen für Prüfungs-, Veröffentlichungs- und Steuerbratungskosten, Rückstellungen für Verwahrstellenvergütung sowie Rückstellungen für sonstige Kosten gebildet worden. Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021
Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021 Die „Zinsen aus Liquiditätsanlagen“ betreffen ausschließlich negative Zinserträge aus der Anlage von Bankguthaben im Inland. Die negativen Zinserträge haben ihre Ursache in der Belastung der Bankguthaben mit negativen Zinssätzen. Die „sonstigen Erträge“ (1,3 TEUR) beinhalten Erträge aus Weiterbelastungen. Die „Erträge aus Immobilien“ (0,8 Mio. EUR) resultieren aus der Vermietung der für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Immobilien. Die „Erträge aus Immobilien-Gesellschaften“ (0,8 Mio. EUR) entfallen auf die PHEKDA GmbH & Co KG. Bei den in den „Bewirtschaftungskosten“ ausgewiesenen „Betriebskosten“ (19,2 TEUR) handelt es sich ausschließlich um nicht umlagefähige Betriebskosten. Die „Instandhaltungskosten“ (0,1 Mio. EUR) entfallen auf die Objekte Wannweil, An der Spinnerei 2 (56,4 TEUR), und Metzingen, Nürtinger Straße 63 (23,3 TEUR). Die „sonstigen Kosten“ (33,6 TEUR) resultieren aus Kosten für die Anlagedokumentation (33,3 TEUR) für das Objekt Metzingen, Nürtinger Straße 63 sowie Aufwand aus nicht abzugsfähiger Vorsteuer (0,3 TEUR). Die „Zinsen aus Kreditaufnahmen“ (41,6 TEUR) enthalten Darlehenszinsen sowie Finanzierungskosten. Die „sonstigen Aufwendungen“ (0,2 Mio. EUR) umfassen insbesondere Gutachterkosten (0,1 Mio. EUR) und die Vertriebsfolgeprovision (0,1 Mio. EUR). Weiter sind in geringem Umfang Steuerberatungskosten, Nebenkosten des Geldverkehrs, sowie sonstige Kosten enthalten. Im Rahmen der Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen wurde ein Teil des Ausgabepreises und Rücknahmepreises als „Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich“ in die Ertrags- und Aufwandsrechnung eingestellt. Verwendungsrechnung zum 31. Oktober 2021
1) Bezogen auf die zum Berichtsstichtag umlaufenden Anteile von 1.035.040 Stück. Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021
Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2021 Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt die Einflüsse einzelner Arten von Geschäftsvorfällen auf, die im Laufe des Berichtszeitraums den Wert des Fondsvermögens verändert haben. Die nicht realisierten Gewinne und Verluste beinhalten die Wertfortschreibungen und Veränderungen der Buchwerte der Immobilien-Gesellschaft und der direkt gehaltenen Immobilien im Geschäftsjahr. Übersicht zu Renditen, Bewertung und Vermietung nach LändernRenditekennzahlen
Kapitalinformationen
Informationen zu Wertänderungen
VermietungsinformationenMieten nach Nutzungsarten
Leerstandsinformationen nach Nutzungsarten
Restlaufzeit der Mietverträge
AnhangAngaben nach Derivateverordnung Zum Berichtsstichtag sind keine Derivate im Fonds enthalten. Das durch Derivate erzielte zugrundeliegende Exposure per Stichtag 31.10.2021 beträgt folglich 0,00 EUR. Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wird beim Einsatz von Derivaten nach dem einfachen Ansatz der Derivateverordnung ermittelt. Anteilwert und Anteilumlauf
Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände Direkt gehaltene Immobilien und Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, werden im Zeitpunkt des Erwerbs und danach nicht länger als 3 Monate mit dem Kaufpreis angesetzt. Anschließend erfolgt der Ansatz mit dem durch mindestens zwei externe Bewerter festgestellten Verkehrswert der Immobilie. Die Immobilien werden vierteljährlich bewertet. Nach jeweils drei Jahren erfolgt ein gesetzlich vorgeschriebener Austausch der Gutachter. Immobilien-Gesellschaften werden mit dem aktuellen Verkehrswert, gemäß der monatlichen Vermögensaufstellung, angesetzt und einmal jährlich durch den Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Abs. 1 Satz 1 und 2 HGB bewertet. Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besondere, den Wert der Immobilie beeinflussende, Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Die Ausführungen im vorangehenden Absatz gelten entsprechend für die Bewertungen von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden. Bankguthaben, Tages- und Termingelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich geflossener Zinsen bewertet. Sonstige Vermögensgegenstände werden in der Regel mit dem Nennwert bewertet. Mietforderungen werden zum Nennwert abzüglich ggf. notwendiger und angemessener Wertberichtigungen angesetzt. Anschaffungsnebenkosten werden über die voraussichtliche Dauer der Zugehörigkeit des Vermögensgegenstandes zum Sondervermögen, längstens jedoch über zehn Jahre linear abgeschrieben. Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlichen Rückzahlungsbetrages gebildet. Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote
Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus. Die KVG erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen. Die KVG gewährt, über die oben genannte Vermittlungsfolgeprovision in Höhe von 143.486,48 EUR hinaus, keine weiteren sogenannten Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung. Es wurde kein Rücknahmeabschlag im Rahmen der Rücknahme von Investmentanteilen berechnet. Die Vertragsbedingungen des Fonds sehen keine Pauschalgebühr vor und es wurden auch keine entsprechenden Zahlungen geleistet. Die Transaktionskosten beinhalten die Anschaffungsnebenkosten der im Geschäftsjahr erworbenen Anteile an der Immobiliengesellschaft PHEKDA GmbH & Co KG. Angaben zu wesentlichen sonstigen Erträgen und Aufwendungen
Angaben zur Mitarbeitervergütung
Die Angaben betreffen den Zeitraum 1. Januar 2020 – 31. Dezember 2020 Das Vergütungssystem der KVG ist so ausgerichtet, dass schädliche Anreize mit Auswirkung auf die KVG und deren Anleger vermieden werden. Das Vergütungssystem der KVG für ihre Geschäftsführer und Mitarbeiter basiert auf dem durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sowie aus dem Anhang II der Richtlinie 2011/61/EU implementierten Grundsatz, dass die Vergütung mit einem soliden und wirksamen Risikomanagementsystem vereinbar ist und diesem förderlich sein soll. Die Ausgestaltung der Anreizsysteme der KVG steht außerdem mit den in der Strategie niedergelegten Zielen in Einklang. Beides ist in der internen Richtlinie zur Vergütungspolitik verankert, welche jährlich überprüft und gegebenenfalls angepasst wird. Zentrales Element der Vergütungspolicy ist es, das Vergütungssystem der KVG konsequent an den strategischen Unternehmenszielen auszurichten und gleichzeitig die Interessen der Mitarbeiter und der Anleger der KVG in Einklang zu bringen. Ein ebenso wichtiger Schlüsselfaktor der Vergütungspolicy der KVG ist die Nachhaltigkeit und Risikoorientierung der einzelnen Vergütungsbestandteile. Die Gesamtvergütung der Mitarbeiter basiert im Wesentlichen auf einer fixen Vergütung. Einzelne Mitarbeiter und leitende Angestellte erhalten auch eine angemessene variable Vergütung. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB Im Berichtszeitraum erfolgten keine wesentlichen Änderungen. Zusätzliche Information
Angaben zum Risikomanagementsystem Das Risikomanagement verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, der in allen wesentlichen Geschäftsprozessen verankert ist. Zum einen werden im Rahmen des Investmentprozesses bereits auf Basis eines umfassenden Frühwarnsystems aktuelle Objekt- und Marktrisiken über ein Scoring der wesentlichen Indikatoren identifiziert und bewertet. Dabei erfolgt eine Bewertung der Ankaufsobjekte im Hinblick auf deren Rendite-/Risikoprofil, Leerstands-, Mietausfall-, Abwertungs- und Portfoliorisiken. Sofern ein Objekt die definierten Zielwerte erreicht, kann der Ankauf vollzogen werden. Zum anderen erfolgt für die Objekte im Bestand vierteljährlich eine Risikoinventur, in der alle nach den investmentrechtlichen Vorgaben definierten Risikogrößen sowie Klumpenrisiken etc. auf Fondsebene quantifiziert werden. Die Bewertung der Risiken erfolgt automatisiert in dem EDV-Tool bison.box. Das Risikomanagement von nicht quantifizierbaren Risiken erfolgt auf Basis von Expertenmeinungen. Sofern einzelne Risiken definierte Limite überschreiten, wird ein Maßnahmenkatalog verabschiedet, dessen Umsetzung prioritätenabhängig überwacht wird. Zum Zeitpunkt des Verkaufs erfolgt eine Risikoeinschätzung, die neben einer Risikobewertung des Käufers vor allem auf mögliche steuerliche Risiken und Risiken im Zusammenhang mit abgegebenen Garantien abzielt. Die Ergebnisse der aktuellen Risikoinventur sowie der aktuelle Umsetzungsstand der Maßnahmen werden an die Geschäftsführung und das Fund Management berichtet. Die Prozesse und das Risikomanagement an sich werden laufend, mindestens jedoch jährlich, an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Die Interne Revision der KVG prüft die Einhaltung der Prozesse des Risikomanagements jährlich. Angaben zum Leverage-Umfang
Hamburg, den 21.12.2021 IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Die Geschäftsführung Andreas Ertle Michael Schneider Vermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg Prüfungsurteil Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens KGAL immoSUBSTANZ – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. November 2020 bis zum 31. Oktober 2021, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2021, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. November 2020 bis zum 31. Oktober 2021 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen. Sonstige Informationen Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die übrigen Darstellungen und Ausführungen zum Sondervermögen im Gesamtdokument Jahresbericht, mit Ausnahme der im Prüfungsurteil genannten Bestandteile des geprüften Jahresberichts sowie unseres Vermerks. Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresbericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht Die gesetzlichen Vertreter der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Hamburg, den 21. Dezember 2021 KPMG AG Griesbeck, Wirtschaftsprüfer Schmidt, Wirtschaftsprüfer SteuerrechnungSteuerliche Hinweise Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften1 Die Aussagen zu den steuerlichen Vorschriften gelten nur für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind.2 Dem ausländischen Anleger empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen an dem in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen Sondervermögen mit seinem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilerwerb in seinem Heimatland individuell zu klären.3 Darstellung der Rechtslage ab dem 1. Januar 2018 Der Fonds ist als Zweckvermögen grundsätzlich von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Er ist jedoch partiell körperschaftsteuerpflichtig mit seinen inländischen Immobilienerträgen, d.h. inländischen Mieterträgen und Gewinnen aus der Veräußerung inländischer Immobilien (der Gewinn aus dem Verkauf inländischer Immobilien ist hinsichtlich der bis zum 31. Dezember 2017 entstandenen stillen Reserven steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und der Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt), inländischen Beteiligungseinnahmen und sonstigen inländischen Einkünften im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht mit Ausnahme von Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften. Der Steuersatz beträgt 15%. Soweit die steuerpflichtigen Einkünfte im Wege des Kapitalertragssteuerabzugs erhoben werden, umfasst der Steuersatz von 15% bereits den Solidaritätszuschlag. Die Investmenterträge werden jedoch beim Privatanleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen, soweit diese zusammen mit sonstigen Kapitalerträgen den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag übersteigen.4 Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören auch die Erträge aus Investmentfonds (Investmenterträge), d.h. die Ausschüttungen des Fonds, die Vorabpauschalen und die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile.5 Der Steuerabzug hat für den Privatanleger grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen und aus der Direktanlage stammende ausländische Quellensteuern angerechnet. Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 Prozent. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung). Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 Prozent oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz. Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst. 1 § 165 Abs. 2 Nr. 15 KAGB: Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften einschließlich der Angabe, ob ausgeschüttete Erträge des Investmentvermögens einem Quellensteuerabzug unterliegen. Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) Ausschüttungen Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei. Die steuerpflichtigen Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“). Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung ungekürzt gutgeschrieben. Vorabpauschalen Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 Prozent des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird, ermittelt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen. Vorabpauschalen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Vorabpauschalen steuerfrei. Die steuerpflichtigen Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten: Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“). Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem Zuflusszeitpunkt ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall wird keine Steuer abgeführt. Andernfalls hat der Anleger der inländischen depotführenden Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck darf die depotführende Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer von einem bei ihr unterhaltenen und auf den Namen des Anlegers lautenden Kontos ohne Einwilligung des Anlegers einziehen. Soweit der Anleger nicht vor Zufluss der Vorabpauschale widerspricht, darf die depotführende Stelle insoweit den Betrag der abzuführenden Steuer von einem auf den Namen des Anlegers lautenden Konto einziehen, wie ein mit dem Anleger vereinbarter Kontokorrentkredit für dieses Konto nicht in Anspruch genommen wurde. Soweit der Anleger seiner Verpflichtung, den Betrag der abzuführenden Steuer der inländischen depotführenden Stelle zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, hat die depotführende Stelle dies dem für sie zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Der Anleger muss in diesem Fall die Vorabpauschale insoweit in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene Werden Anteile an dem Fonds nach dem 31. Dezember 2017 veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 Prozent. Dies gilt sowohl für Anteile, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden und die zum 31. Dezember 2017 als veräußert und zum 1. Januar 2018 wieder als angeschafft gelten, als auch für nach dem 31. Dezember 2017 erworbene Anteile. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Veräußerungsgewinne steuerfrei. Bei Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden und die zum 31. Dezember 2017 als veräußert und zum 1. Januar 2018 wieder als angeschafft gelten, ist zu beachten, dass im Zeitpunkt der tatsächlichen Veräußerung auch die Gewinne aus der zum 31. Dezember 2017 erfolgten fiktiven Veräußerung zu versteuern sind, falls die Anteile tatsächlich nach dem 31. Dezember 2008 erworben worden sind. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug unter Berücksichtigung etwaiger Teilfreistellungen vor. Der Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Werden solche Anteile von einem Privatanleger mit Verlust veräußert, dann ist der Verlust mit anderen positiven Einkünften aus Kapitalvermögen verrechenbar. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden und bei derselben depotführenden Stelle im selben Kalenderjahr positive Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt wurden, nimmt die depotführende Stelle die Verlustverrechnung vor. Bei einer Veräußerung der vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteile nach dem 31. Dezember 2017 ist der Gewinn, der nach dem 31. Dezember 2017 entsteht, bei Privatanlegern grundsätzlich bis zu einem Betrag von 100.000 Euro steuerfrei. Dieser Freibetrag kann nur in Anspruch genommen werden, wenn diese Gewinne gegenüber dem für den Anleger zuständigen Finanzamt erklärt werden. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern. Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer) Erstattung der Körperschaftsteuer des Fonds Ist der Anleger eine inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach der tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dient oder eine Stiftung des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar kirchlichen Zwecken dient, dann erhält er auf Antrag vom Fonds die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer anteilig für seine Besitzzeit erstattet; dies gilt nicht, wenn die Anteile in einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehalten werden. Dasselbe gilt für vergleichbare ausländische Anleger mit Sitz und Geschäftsleitung in einem Amts- und Beitreibungshilfe leistenden ausländischen Staat. Die Erstattung setzt voraus, dass der Anleger seit mindestens drei Monaten vor dem Zufluss der körperschaftsteuerpflichtigen Erträge des Fonds zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile ist, ohne dass eine Verpflichtung zur Übertragung der Anteile auf eine andere Person besteht. Ferner setzt die Erstattung im Hinblick auf die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer auf deutsche Dividenden und Erträge aus deutschen eigenkapitalähnlichen Genussrechten im Wesentlichen voraus, dass deutsche Aktien und deutsche eigenkapitalähnliche Genussrechte vom Fonds als wirtschaftlichem Eigentümer ununterbrochen 45 Tage innerhalb von 45 Tagen vor und nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Kapitalerträge gehalten wurden und in diesen 45 Tagen ununterbrochen Mindestwertänderungsrisiken i. H. v. 70 Prozent bestanden. Entsprechendes gilt beschränkt auf die Körperschaftsteuer, die auf inländische Immobilienerträge des Fonds entfällt, wenn der Anleger eine inländische juristische Person des öffentlichen Rechts ist, soweit die Investmentanteile nicht einem nicht von der Körperschaftsteuer befreiten Betrieb gewerblicher Art zuzurechnen sind, oder der Anleger eine von der Körperschaftsteuer befreite inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse ist, der nicht die Körperschaftsteuer des Fonds auf sämtliche steuerpflichtigen Einkünfte zu erstatten ist. Dem Antrag sind Nachweise über die Steuerbefreiung und ein von der depotführenden Stelle ausgestellter Investmentanteil-Bestandsnachweis beizufügen. Der Investmentanteil-Bestandsnachweis ist eine nach amtlichen Muster erstellte Bescheinigung über den Umfang der durchgehend während des Kalenderjahres vom Anleger gehaltenen Anteile sowie den Zeitpunkt und Umfang des Erwerbs und der Veräußerung von Anteilen während des Kalenderjahres. Eine Verpflichtung des Fonds bzw. der Gesellschaft, sich die entsprechende Körperschaftsteuer zur Weiterleitung an den Anleger erstatten zu lassen, besteht nicht. Aufgrund der hohen Komplexität der Regelung erscheint die Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters sinnvoll. Ausschüttungen Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich einkommen- bzw. körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Beim Steuerabzug wird die Teilfreistellung berücksichtigt. Vorabpauschalen Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 Prozent des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird, ermittelt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen. Vorabpauschalen sind grundsätzlich einkommen- bzw. körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Vorabpauschalen steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Beim Steuerabzug wird die Teilfreistellung berücksichtigt. Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene Gewinne aus der Veräußerung der Anteile unterliegen grundsätzlich der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Veräußerungsgewinne steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile unterliegen i.d.R. keinem Steuerabzug. Negative steuerliche Erträge Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich. Abwicklungsbesteuerung Während der Abwicklung des Fonds gelten Ausschüttungen nur insoweit als Ertrag, wie in ihnen der Wertzuwachs eines Kalenderjahres enthalten ist. Zusammenfassende Übersicht für die Besteuerung bei üblichen betrieblichen Anlegergruppen
Unterstellt ist eine inländische Depotverwahrung. Auf die Kapitalertragsteuer, Einkommensteuer und Körperschaftsteuer wird ein Solidaritätszuschlag als Ergänzungsabgabe erhoben. Für die Abstandnahme vom Kapitalertragssteuerabzug kann es erforderlich sein, dass Bescheinigungen rechtzeitig der depotführenden Stelle vorgelegt werden. Steuerausländer Verwahrt ein Steuerausländer die Fondsanteile im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle, wird vom Steuerabzug auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung der Anteile Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs entsprechend der Abgabenordnung zu beantragen.5 Zuständig ist das für die depotführende Stelle zuständige Finanzamt. 5 § 37 Abs. 2 AO Solidaritätszuschlag Auf den auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen abzuführenden Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar. Kirchensteuer Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, regelmäßig als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt. Ausländische Quellensteuer Auf die ausländischen Erträge des Fonds wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Diese Quellensteuer kann bei den Anlegern nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen In den Fällen der Verschmelzung eines inländischen Sondervermögens auf ein anderes inländisches Sondervermögen kommt es weder auf der Ebene der Anleger noch auf der Ebene der beteiligten Sondervermögen zu einer Aufdeckung von stillen Reserven, d.h. dieser Vorgang ist steuerneutral. Erhalten die Anleger des übertragenden Sondervermögens eine im Verschmelzungsplan vorgesehene Barzahlung, ist diese wie eine Ausschüttung zu behandeln.6 6 § 190 Abs. 2 Nr. 2 KAGB. Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen Die Bedeutung des automatischen Austauschs von Informationen zur Bekämpfung von grenzüberschreitendem Steuerbetrug und grenzüberschreitender Steuerhinterziehung hat auf internationaler Ebene in den letzten Jahren stark zugenommen. Die OECD hat daher im Auftrag der G20 in 2014 einen globalen Standard für den automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten in Steuersachen veröffentlicht (Common Reporting Standard, im Folgenden „CRS“). Der CRS wurde von mehr als 90 Staaten (teilnehmende Staaten) im Wege eines multilateralen Abkommens vereinbart. Außerdem wurde er Ende 2014 mit der Richtlinie 2014/107/EU des Rates vom 9. Dezember 2014 in die Richtlinie 2011/16/EU bezüglich der Verpflichtung zum automatischen Austausch von Informationen im Bereich der Besteuerung integriert. Die teilnehmenden Staaten (alle Mitgliedstaaten der EU sowie etliche Drittstaaten) wenden den CRS grundsätzlich ab 2016 mit Meldepflichten ab 2017 an. Deutschland hat den CRS mit dem Finanzkonten-Informationsaustauschgesetz vom 21. Dezember 2015 in deutsches Recht umgesetzt und wendet diesen seit 2016 an. Mit dem CRS werden meldende Finanzinstitute (im Wesentlichen Kreditinstitute) dazu verpflichtet, bestimmte Informationen über ihre Kunden einzuholen. Handelt es sich bei den Kunden (natürliche Personen oder Rechtsträger) um in anderen teilnehmenden Staaten ansässige meldepflichtige Personen (dazu zählen nicht z.B. börsennotierte Kapitalgesellschaften oder Finanzinstitute), werden deren Konten und Depots als meldepflichtige Konten eingestuft. Die meldenden Finanzinstitute werden dann für jedes meldepflichtige Konto bestimmte Informationen an ihre Heimatsteuerbehörde übermitteln. Diese übermittelt die Informationen dann an die Heimatsteuerbehörde des Kunden. Bei den zu übermittelnden Informationen handelt es sich im Wesentlichen um die persönlichen Daten des meldepflichtigen Kunden (Name; Anschrift; Steueridentifikationsnummer; Geburtsdatum und Geburtsort (bei natürlichen Personen); Ansässigkeitsstaat) sowie um Informationen zu den Konten und Depots (z.B. Kontonummer; Kontosaldo oder Kontowert; Gesamtbruttobetrag der Erträge wie Zinsen, Dividenden oder Ausschüttungen von Investmentfonds); Gesamtbruttoerlöse aus der Veräußerung oder Rückgabe von Finanzvermögen (einschließlich Fondsanteilen)). Konkret betroffen sind folglich meldepflichtige Anleger, die ein Konto und/oder Depot bei einem Kreditinstitut unterhalten, das in einem teilnehmenden Staat ansässig ist. Daher werden deutsche Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an das Bundeszentralamt für Steuern melden, das die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten. Entsprechend werden Kreditinstitute in anderen teilnehmenden Staaten Informationen über Anleger, die in Deutschland ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an das Bundeszentralamt für Steuern weiterleiten. Zuletzt ist es denkbar, dass in anderen teilnehmenden Staaten ansässige Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in wiederum anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten. Grunderwerbsteuer Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine Grunderwerbsteuer aus. Besteuerung in Österreich Nach dem österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) unterliegen die nicht in Österreich ansässigen Anleger mit den aus einem Immobilienfonds stammenden österreichischen Immobiliengewinnen der beschränkten Steuerpflicht in Österreich. Besteuert werden grundsätzlich die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus der Bewertung resultierenden Wertzuwächse (im Ausmaß von 80 %) der österreichischen Immobilien. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der Geschäftsleitung) in Österreich hat. Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte in Österreich – unabhängig von deren Höhe – 27,5 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,– in Österreich steuerpflichtige Einkünfte, ist keine Steuererklärung abzugeben, und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das zuständige österreichische Finanzamt ist eine Steuererklärung in Österreich abzugeben. Für Körperschaften beträgt der entsprechende Steuersatz in Österreich derzeit 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen Freibetrag. Die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte (ausschüttungsgleichen Erträge) für das am 31.10.2020 endende Geschäftsjahr des KGAL immoSUBSTANZ betragen EUR 0,7851 je Anteil. Dieser Betrag ist mit der vom Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren. Beim Verkauf von Fondsanteilen realisierte Wertsteigerungen unterliegen zwar seit dem Jahr 2012 unter gewissen Voraussetzungen der sogenannten Vermögenszuwachssteuer in Österreich. Für Anleger aus Deutschland hat Österreich aber aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens kein zwischenstaatliches Besteuerungsrecht. Gewinne aus dem Verkauf eines Fondsanteils unterliegen daher regelmäßig nicht der beschränkten Steuerpflicht in Österreich. Hinweis: Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung, Außenprüfung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert, unter Umständen auch rückwirkend. GremienKapitalverwaltungsgesellschaft IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Geschäftsführung Andreas Ertle Michael Schneider Aufsichtsrat
Externe Bewerter für Immobilien
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geralt (CC0), Pixabay
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10.01.2022
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