Das Kleinanlegerschutzgesetz von 2013 mag auf den ersten Blick als ein lobenswerter Versuch erscheinen, Anleger zu schützen und für mehr Transparenz im Markt zu sorgen. Bei genauerer Betrachtung offenbaren sich jedoch gravierende Mängel, die insbesondere im Zusammenhang mit Crowdfunding und Crowdinvesting zum Tragen kommen.

Erstens, und am offensichtlichsten, hat das Gesetz tatsächlich dazu beigetragen, de facto einen neuen grauen Kapitalmarkt zu schaffen. Während die Intention dahinter vermutlich war, kleineren Anlegern den Zugang zu Investitionsmöglichkeiten zu erleichtern, hat es in Wirklichkeit einen Markt geschaffen, der nur unzureichend reguliert ist und der zu erheblichen Risiken für unerfahrene Anleger führt. Hier drängt sich die Frage auf, ob der Gesetzgeber wirklich im besten Interesse der Anleger gehandelt hat oder ob wirtschaftliche Interessen im Vordergrund standen.

Zweitens stellt das Fehlen einer klaren Gebührenregelung für die Service-KVG im Zusammenhang mit den KAGB-Fonds ein erhebliches Problem dar. Anleger, die bereits mit den Risiken und Unsicherheiten des grauen Marktes konfrontiert sind, sehen sich zusätzlich mit unklaren und potenziell hohen Gebühren konfrontiert. Dies kann eine erhebliche finanzielle Belastung bedeuten, insbesondere für Kleinanleger, für die das Gesetz eigentlich geschaffen wurde.

Unsere Meinung das Kleinanlegerschutzgesetz von 2013 war im Nachhinein betrachtet ein Schnellschuss, der wichtige Aspekte des Anlegerschutzes übersehen bzw. falsch eingeschätzt hat. Anstatt Kleinanleger wirklich zu schützen, hat es in vielen Fällen nur zu weiterer Unsicherheit und potenziellen finanziellen Verlusten geführt. Es ist zu hoffen, dass künftige Gesetzesrevisionen diese Mängel erkennen und korrigieren werden.

Geschaffen hat man vor allem mit dem Thema Crowdinvesting einen neuen Nachfragekreis für Immobilien, der dazu beigetragen hat, dass die Preise für Immobilien stetig gestiegen sind. Wie meinen wir das? Ganz einfach: Über das Finanzinstrument Crowdinvesting hatte man als Emittent die Möglichkeit, mit vergleichsweise geringem Aufwand Geld von Anlegern zu sammeln. Es genügte in der Regel die Erstellung eines Vermögensanlagen-Informationsblatts (VIB).

Was auf den ersten Blick attraktiv erschien, stellte sich bei genauer Betrachtung als gefährliches Investmentvehikel für Anleger heraus. Denn hier wurde Geld in ein Nachrangdarlehen investiert, das vordergründig den Eindruck erweckte, man würde in Immobilien investieren. Heute wissen viele Anleger, möglicherweise auch dank unserer stetigen Hinweise in den letzten Jahren, dass man eben nicht direkt in eine Immobilie investiert hat. Stattdessen hat man dem Unternehmen, das hier als Emittent auftrat, Geld zur Verfügung gestellt, mit dem der Unternehmer theoretisch machen konnte, was er wollte. Sarkastisch gesagt, hätte er sich davon einen Ferrari, ein teures Geschenk für eine Freundin oder einen luxuriösen Urlaub leisten können.

Rechtlich gesehen hätte man ihm hierfür keinen Vorwurf machen können. Mit dieser einfachen Methode des Geldeinsammelns entstand aber auch ein zusätzlicher Nachfragedruck im Immobilienmarkt. Denn für jeden Immobilienkauf, für den eine Bankfinanzierung nötig ist, wird Eigenkapital benötigt. Dieses Eigenkapital haben sich viele Emittenten durch das Crowdinvesting beschafft. Hätten sie dieses Geld nicht über dieses Finanzinstrument erhalten, hätten sie die Immobilien nicht erwerben können. Es gibt einige Tausend Crowdinvestingprojekte; viele davon befinden sich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, was letztlich bedeutet, dass Anleger hier ein Totalverlustrisiko tragen. Die aktuellen Entwicklungen bestätigen dies.

Verwerflich fanden wir in diesem Zusammenhang auch immer die Werbung des Marktführers EXPORO. Jenes Unternehmen, das den Anlegern marketingtechnisch suggerierte, dass man ja eine Sicherheit hätte. Eine Sicherheit in der Form, dass viele Kunden einen Eintrag im Grundbuch vornehmen würden, jedoch in einem sogenannten nachrangigen Grundschuld. Wir haben das stets als „Marode Sicherheit“ bezeichnet, in Anspielung auf den Namen des CEOs von Exporo, Björn Maronde. Heute erhalten wir immer mehr Rückmeldungen, die bestätigen, dass wir damit wohl richtig lagen.

Es gibt jedoch viele Gründe für die aktuelle Entwicklung im Immobilienbereich. Es sind nicht nur die steigenden Zinsen. Es sind die gestiegenen Lebenshaltungskosten, das reduzierte verfügbare Haushaltseinkommen, weniger staatliche Förderung beim Hausbau, gestiegene Baukosten und höhere Anforderungen der BaFin an die Kreditvergabe durch die Banken.

Das Ergebnis ist verheerend in Bezug auf das Volksvermögen. Hier werden Milliarden vernichtet, schlimmer als es bei Lehman Bros. der Fall war. Aktuell berichten wir nahezu täglich über neue Insolvenzen im Immobilien- und Baubereich. Dies wird sich noch mindestens ein Jahr fortsetzen, und es wird eine Marktbereinigung und eventuell auch eine Marktentlastung geben. Leider auf Kosten des Vermögens vieler Kleinanleger.

Natürlich wird es hier auch rechtliche Auseinandersetzungen geben, in deren Verlauf man die Haftungsfrage gegenüber Björn Maronde klären muss. Insbesondere die Marketing-Werbung aus dem Hause EXPORO könnte viele Kleinanleger in eine trügerische Sicherheit gelullt haben, die es in Wirklichkeit nicht gab.

Hierzu haben wir auch ein kurzes Interview mit Rechtsanwältin Kerstin Bontschev aus Dresden geführt:

Interviewer: Guten Tag, Frau Bontschev. Es gibt viele Begriffe in der Finanzwelt, die für Laien oft schwer verständlich sind. Zunächst, könnten Sie uns erläutern, was genau ein „Vermögensanlagen Informations Blatt“ (VIB) ist?

Rechtsanwältin Bontschev: Gerne! Das Vermögensanlagen Informations Blatt ist ein Dokument, das bei bestimmten Vermögensanlagen, wie beispielsweise bei einem Crowdinvesting, dem potenziellen Anleger vorgelegt werden muss. Es soll den Anleger in einfacher und verständlicher Form über die wesentlichen Eigenschaften und Risiken der Vermögensanlage informieren.

Interviewer: Interessant! Und was genau verbirgt sich hinter dem Begriff „Nachrangdarlehen“?

Rechtsanwältin Bontschev: Ein Nachrangdarlehen ist im Grunde ein Kredit, den ein Anleger einem Unternehmen gewährt. Der „Nachrang“ bedeutet hierbei, dass der Anleger im Insolvenzfall des Unternehmens erst nach den anderen Gläubigern bedient wird. Es birgt also ein höheres Risiko, da im Falle einer Insolvenz des Unternehmens zuerst alle anderen Forderungen – wie beispielsweise von Hauptgläubigern oder Lieferanten – beglichen werden und erst dann, falls noch Vermögenswerte vorhanden sind, die Ansprüche der Nachrangdarlehensgeber bedient werden.

Interviewer: Das klingt riskant. Und wie verhält es sich mit der „nachrangigen Grundschuld“?

Rechtsanwältin Bontschev: Eine nachrangige Grundschuld ist ähnlich wie das Nachrangdarlehen im Fall einer Verwertung des Grundstücks oder einer Immobilie nachrangig. Das bedeutet, falls es zu einer Zwangsversteigerung oder einem Verkauf kommt, werden zuerst die Forderungen aus erstrangigen Grundschulden oder Hypotheken bedient. Erst wenn diese vollständig beglichen sind und noch ein Überschuss vorhanden ist, kommt die nachrangige Grundschuld zum Tragen. Auch hier ist das Risiko für den Gläubiger höher, da die Chance besteht, dass nach Begleichung der erstrangigen Forderungen kein Vermögen mehr vorhanden ist, um die nachrangige Grundschuld zu bedienen.

Interviewer: Das klingt, als müssten Anleger bei solchen Anlagen besonders vorsichtig sein.

Rechtsanwältin Bontschev: Absolut. Es ist immer wichtig, die Risiken solcher Anlagen zu verstehen und sich ausführlich zu informieren, bevor man investiert. Nicht jede Anlage ist für jeden Anleger geeignet.

Interviewer: Frau Bontschev, vielen Dank für diese Aufklärung!

Rechtsanwältin Bontschev: Gern geschehen! Es ist mir ein Anliegen, dass Anleger informierte Entscheidungen treffen können.