Die Bilanz der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG, Düsseldorf, zeigt erneut eine sehr angespannte Finanzlage, geprägt durch bilanzielle Überschuldung, hohe Verbindlichkeiten und niedrige Liquidität. Nachfolgend eine detaillierte Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage mit Stärken, Schwächen und Handlungsempfehlungen.
1. Gesamtbewertung
📉 Bilanzielle Überschuldung & negatives Eigenkapital:
- Eigenkapital = 0 €, somit keine finanzielle Stabilität.
- Ein nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von 142.627 € (Vj. 106.279 €) zeigt eine zunehmende Verschuldung der Kommanditisten.
- Die Fortführungsannahme basiert allein auf Rangrücktritten – ohne diese wäre die Gesellschaft insolvenzgefährdet.
💰 Steigende Schulden & hohe Abhängigkeit von Fremdfinanzierung:
- Verbindlichkeiten: 7,05 Mio. € (Vj. 5,94 Mio. €) → Anstieg um 1,1 Mio. €.
- 99 % der Verbindlichkeiten (7,05 Mio. €) sind kurzfristig fällig, was eine erhebliche Liquiditätsbelastung bedeutet.
- Nachrangige Darlehen aus Schwarmfinanzierungen (EV Digital Invest AG & Strukturierungs-GmbH) zeigen eine hohe Fremdfinanzierungsabhängigkeit.
⚠️ Geringe Liquidität & operative Schwäche:
- Bankguthaben: 342 T€ (Vj. 162 T€) → Anstieg, aber immer noch gering im Vergleich zur Schuldensituation.
- Kein operativer Cashflow: Einnahmen stammen fast ausschließlich aus Finanzgeschäften, nicht aus operativer Geschäftstätigkeit.
- Zinsaufwendungen (492 T€) übersteigen Zinserträge (492 T€), was die hohe Fremdfinanzierungslast widerspiegelt.
📊 Jahresfehlbetrag reduziert, aber weiterhin negativ:
- Verlust von -36.348 € (Vj. -128.425 €) → Reduzierung, aber immer noch negativ.
- Hauptursache für Verlust: Hohe Zinslast & fehlende operative Einnahmen.
🔄 Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen:
- Forderungen gegen verbundene Unternehmen: 6,55 Mio. € (Vj. 5,66 Mio. €) → Fast das gesamte Umlaufvermögen besteht aus Forderungen an die DFI Real Estate Wiesau GmbH & Co. KG.
- Falls diese Zahlungen verzögert oder ausfällt, droht ein Liquiditätsengpass.
- Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: 326 T€ (Vj. 311 T€) → hohe interne Finanzierung.
2. Stärken der Bilanz
✅ Reduzierung der sonstigen Aufwendungen
- Betriebliche Aufwendungen wurden von 179 T€ auf 36 T€ gesenkt, was eine positive Kostenkontrolle zeigt.
✅ Leichte Verbesserung der Liquidität
- Bankguthaben stiegen von 162 T€ auf 342 T€, was kurzfristig etwas mehr Handlungsspielraum gibt.
✅ Verluste verringert
- Der Jahresfehlbetrag sank von -128 T€ auf -36 T€, was zeigt, dass sich die Ergebnislage verbessert hat.
✅ Erfolgreiche Darlehensverhandlungen
- Verlängerung und Erhöhung der Nachrangdarlehen & Crowdfunding-Kredite verschaffen kurzfristig etwas finanziellen Spielraum.
3. Kritische Schwachstellen & Risiken
⚠️ Bilanzielle Überschuldung & Fortführungsrisiko
- Ohne Rangrücktritte wäre die Gesellschaft überschuldet und insolvenzgefährdet.
- Kein Eigenkapital, was zukünftige Finanzierung erschwert.
- Fortführungsprognose hängt stark von Refinanzierungen und Zahlungsfähigkeit verbundener Unternehmen ab.
⚠️ Hohe Verschuldung & Liquiditätsrisiko
- Kurzfristige Schulden von 7,05 Mio. € stehen Bankguthaben von nur 342 T€ gegenüber.
- Massiver Anstieg von Fremdfinanzierung (Crowdfunding, Nachrangdarlehen) bedeutet eine hohe Abhängigkeit von externen Geldgebern.
- Falls keine neue Finanzierung gelingt, droht Liquiditätskrise oder Notverkauf von Vermögenswerten.
⚠️ Fehlende operative Erträge & Geschäftsrisiko
- Hauptsächlich Finanzgeschäfte – keine stabilen operativen Einnahmen.
- Zinsaufwendungen fast so hoch wie Zinserträge, was keine nachhaltige Einnahmequelle ist.
- Falls sich der Markt für Private Equity oder Immobilienfinanzierungen verschlechtert, könnte die Gesellschaft in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
⚠️ Hohe Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen
- 6,55 Mio. € Forderungen an DFI Real Estate Wiesau GmbH & Co. KG.
- Falls diese Zahlungen verzögert oder ausfällt, wäre DFI Real Estate 3. KG massiv betroffen.
- Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (326 T€) zeigen eine starke Konzernverflechtung.
4. Fazit & Handlungsempfehlungen
📌 Fazit: Hohe Risiken trotz kurzfristiger Stabilisierung
Die Bilanz zeigt eine kritische finanzielle Lage, in der die Gesellschaft von externen Finanzierungen und internen Verflechtungen abhängig ist.
- Hohe kurzfristige Schulden → Liquiditätsrisiko
- Keine operativen Einnahmen → Finanzierungsmodell ist nicht nachhaltig
- Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen → Zahlungsausfälle könnten gefährlich werden
Falls Refinanzierungen oder Forderungsausfälle auftreten, droht eine existenzielle Krise.
🚀 Handlungsempfehlungen
✅ 1. Liquiditätsreserven aufbauen & neue Finanzierungsquellen suchen
- Der aktuelle Liquiditätsbestand ist unzureichend.
- Mögliche Maßnahmen:
- Kapitalerhöhung zur Stärkung des Eigenkapitals.
- Längerfristige Darlehen statt kurzfristiger Schulden, um das Liquiditätsrisiko zu reduzieren.
- Alternative Investoren oder Joint Ventures prüfen.
✅ 2. Schuldenstruktur verbessern
- Kurzfristige Schulden in langfristige Kredite umwandeln, um den Druck zu reduzieren.
- Stärkere Verhandlung mit Gesellschaftern und Kreditgebern, um günstigere Bedingungen zu erhalten.
- Zinsbelastung senken – evtl. Umschuldung auf niedrigere Zinssätze prüfen.
✅ 3. Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen reduzieren
- Mehr Eigenständigkeit in der Liquiditätsplanung schaffen.
- Falls DFI Real Estate Wiesau GmbH & Co. KG finanziell schwächelt, drohen Zahlungsausfälle.
- Klare Zahlungsvereinbarungen & Sicherheitsmechanismen etablieren.
✅ 4. Operative Einnahmequellen aufbauen
- Einnahmen aus Immobilienprojekten steigern, um nicht nur von Finanztransaktionen abhängig zu sein.
- Miet- & Verkaufsmodelle optimieren, um stabile Cashflows zu generieren.
- Diversifikation der Geschäftsstrategie, um Risiken zu minimieren.
✅ 5. Risiko- und Fortführungsstrategie transparent kommunizieren
- Investoren & Gläubiger müssen überzeugt werden, dass die Gesellschaft langfristig tragfähig ist.
- Detaillierte Fortführungsplanung mit klaren Meilensteinen präsentieren.
- Falls keine nachhaltige Lösung gefunden wird: Restrukturierung oder Verkauf von Vermögenswerten prüfen.
🔎 Schlussbemerkung
🔴 Insolvenzrisiko hoch, wenn Refinanzierung scheitert.
🟡 Kurzfristige Entspannung durch Darlehensverlängerungen, aber langfristig gefährlich.
🟢 Chancen zur Stabilisierung durch Kapitalerhöhung, Umschuldung & operative Einnahmen.
➡️ Dringend Maßnahmen zur Reduzierung der Schulden, Erhöhung der Liquidität und Sicherstellung der operativen Einnahmen erforderlich! 🚀
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DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KGDüsseldorfJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023BILANZAKTIVA
PASSIVA
Anhang für das GeschäftsjahrAllgemeine Angaben Die DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Düsseldorf. Die Gesellschaft ist beim Handelsregister A des Amtsgerichts Düsseldorf unter der Nummer HRA 26701 eingetragen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag als Personenhandelsgesellschaft die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB i.V.m. § 264a HGB auf. Der Jahresabschluss wird gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) und unter Berücksichtigung des Vermögensanlagengesetzes sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Die Gesellschaft nimmt die größenabhängigen Erleichterungen der §§ 274a und 288 Absatz 1 HGB teilweise in Anspruch. Die Gesellschaft macht von der Möglichkeit der §§ 266 Absatz 1 Satz 3 HGB und 276 HGB Gebrauch und stellt eine verkürzte Bilanz sowie eine verkürzte Gewinn- und Verlustrechnung auf. Das Unternehmen ist durch die negativen Effekte der kriegsbedingten Beschränkungen im Geschäftsjahr 2023 nicht wesentlich beeinflusst worden. Die wesentlichen Risiken der Realwirtschaft z.B. hinsichtlich Lieferketten, Energiekosten, Absatzmärkten, Kreditversorgung oder Cybersicherheit hatten keine bestandsgefährdende Auswirkung auf die Gesellschaft. Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Der Jahresabschluss wurde dennoch unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt, da unter Berücksichtigung der vorliegenden Rangrücktritte von Darlehensverbindlichkeiten sowie den dazugehörigen Zinsverbindlichkeiten keine Überschuldung mehr vorliegt. Des Weiteren geht die Geschäftsführung unter Berücksichtigung der Planungsrechnung von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aus. Bilanzierung – und Bewertungsgrundsätze Die Bilanz ist gemäß § 266 Absatz 1 HGB in Kontoform aufgestellt, wobei die entsprechenden Gliederungsvorschriften beachtet wurden. Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Im Jahresabschluss sind die Bilanzierungsmethoden der §§ 246 – 251 HGB beachtet worden. Es sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen saldiert. Die Vermögensgegenstände und Schulden sind zum Abschlussstichtag einzeln bewertet worden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlungen im Jahresabschluss berücksichtigt worden. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie am Abschlussstichtag realisiert sind. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Absatz 2 HGB aufgestellt. Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten oder im Falle voraussichtlich dauerhafter Wertminderung, dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert entsprechenden Anschaffungskosten angesetzt oder unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die liquiden Mittel werden mit dem Nennbetrag zum Bilanzstichtag angesetzt. Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen auf der Grundlage einer vorsichtigen kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Erläuterungen zur Bilanz Anlagevermögen Das Anlagevermögen von T€ 22 (Vj. T€ 22) betrifft in voller Höhe die Beteiligung an der DFI Real Estate Wiesau GmbH & Co. KG, Düsseldorf (vormals: DFI Real Estate 003 GmbH, Düsseldorf). Umlaufvermögen Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben – so weit nicht anders vermerkt – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr und setzen sich wie folgt zusammen:
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen aus Darlehens- und Zinsforderungen gegen die DFI Real Estate Wiesau GmbH & Co. KG (T€ 6.514; Vj. T€ 5.631) sowie sonstigen Forderungen gegen Gesellschafter (T€ 38; Vj. T€ 32). Die Bankguthaben betragen zum 31. Dezember 2023 T€ 342 (Vj. T€ 162). Eigenkapital Das Kommanditkapital beträgt € 100,00 (Vj. € 100,00). Es besteht eine Kapitalrücklage in Höhe von T€ 25 (Vj. T€ 25). Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Fehlbetrag in Höhe von € 142.627,31 (Vj. € 106.279,26) aus. Rückstellungen
Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von T€ 326 (Vj. T€ 311) bestehen im Wesentlichen aus nachrangigen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin der DFI Real Estate Management GmbH & Co. KG, Düsseldorf (im Folgenden „DFI Real Estate KG“). Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen mit T€ 3.800 (Vj. T€ 0) Nachrangdarlehen aus Schwarmfinanzierungen, die von der EV Digital Invest AG, Berlin, vermittelt worden sind sowie mit T€ 50 (Vj. T€ 3.000) nachrangige Darlehen der EV Digital Invest Strukturierungs-GmbH, Berlin. Diese Darlehen wurden durch die DFI Real Estate KG in Form einer Nachschussverpflichtung in Höhe von T€ 700 und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft in Höhe von T€ 350 besichert. Ferner erfolgte eine Verpfändung der Anteile der Gesellschaft sowie der Projektgesellschaft und die Abtretung von Kaufpreis- und Mietzinsforderungen. Darüber hinaus sind in den sonstigen Verbindlichkeiten Darlehens- und Zinsverbindlichkeiten gegenüber dem Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin, Körperschaft des öffentlichen Rechts, Berlin, in Höhe von T€ 2.848 (Vj. T€ 2.627) ausgewiesen. Das Darlehen des Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin, Körperschaft des öffentlichen Rechts, Berlin, ist durch Verpfändungen der Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft und der Darlehensnehmerin besichert. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Sonstige Aufwendungen Die sonstigen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Mit Darlehensvertrag vom 10. Januar 2024 wurde das zum Bilanzstichtag gegenüber der EV Digital Invest Strukturierungs-GmbH, Berlin, bestehende Darlehen in Höhe von T€ 50 auf T€ 2.500 erhöht und eine Laufzeit bis zum 08. Dezember 2024 vereinbart. Mit Nachtrag vom 4. April 2024 zum ursprünglichen Darlehensvertrag wurde vereinbart, dass das durch zwischenzeitliche Tilgungen von T€ 2.500 auf T€ 710 reduzierte Darlehen nunmehr auf T€ 1.560 erhöht wird. Darüber hinaus wurde die Laufzeit des Darlehens bis zum 14. August 2025 verlängert. Im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag wurde am 10. Januar 2024 mit der EV Digital Invest AG, Berlin, ein Service-Agreement über die Vermittlung von Darlehen geschlossen. Mit Nachtrag vom 16. Februar 2024 wurde vereinbart, dass die Vermittlung nicht durch Schwarmfinanzierung durch qualifizierte Nachrangdarlehen gemäß Vermögensanlagegesetz erfolgen soll, sondern im Rahmen von Schwarmfinanzierungen in Form von Darlehen gemäß Verordnung (EU) 2020/1503 (European Crowdfunding Service Provider Regulation) erfolgen kann. Sonstige Angaben und Erläuterungen Persönlich haftende Gesellschafterin ist die DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, Düsseldorf, mit einem gezeichneten Kapital von T€ 25. Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2023 keine Mitarbeiter beschäftigt. Die Geschäftsführung obliegt der persönlich haftenden Gesellschafterin, der DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, diese wiederum vertreten durch die Geschäftsführer Herrn Andreas Fleischer, Diplom-Bauingenieur, Ratingen, und Herrn Reinhard Hahn, Diplom-Ingenieur, Hamburg. Die Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 HGB befreit. Düsseldorf, den 19. Juni 2024 DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, vertreten durch die natürlichen Personen Andreas Fleischer Reinhard Hahn Geschäftsführer Geschäftsführer WEITERE DATENErklärung nach § 24 Abs. 1 VermAnlG i.V.m. § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB (Bilanzeid) Versicherung der gesetzlichen Vertreter Wir versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG vermittelt und im Anhang der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG den Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG beschrieben sind. Düsseldorf, den 19.06.2024 DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, vertreten durch die natürlichen Personen Andreas Fleischer Reinhard Hahn Geschäftsführer Geschäftsführer GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Düsseldorf, den 19. Juni 2024 gez. Andreas Fleische und Reinhard Hahn Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 26. Juni 2024 |
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