Die Bilanz der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG, Düsseldorf, zeigt einige kritische Schwachstellen, insbesondere hinsichtlich der Überschuldung, Finanzierung und negativen Ergebnisentwicklung. Nachfolgend eine detaillierte Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage mit Stärken, Schwächen und Empfehlungen.
1. Gesamtbewertung
📉 Negatives Eigenkapital & Überschuldung:
- Das Eigenkapital beträgt 0 €, und es liegt eine bilanzielle Überschuldung vor.
- Die Fortführungsannahme basiert auf Rangrücktritten der Gesellschafter und Darlehensgeber – ohne diese wäre die Insolvenzgefahr real.
📊 Hohe Verschuldung & Liquiditätsrisiken:
- Verbindlichkeiten von 13,12 Mio. € (fast ausschließlich kurzfristig fällig).
- Geringe Liquidität: Bankguthaben von nur 493 T€ bei kurzfristigen Schulden von 13,12 Mio. €.
- Die Stundungen und Verlängerungen der Anleihe deuten auf angespannte Zahlungsfähigkeit hin.
💸 Erneuter Jahresfehlbetrag:
- Verlust von 185.685 €, nach 277.620 € im Vorjahr.
- Zinsaufwendungen (1,12 Mio. €) übersteigen Zinserträge (1,08 Mio. €), was die hohe Fremdfinanzierung widerspiegelt.
🔄 Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen:
- Forderungen an verbundene Unternehmen: 12,18 Mio. € (Vj. 10,16 Mio. €) → DFI Real Estate Rastatt GmbH & Co. KG.
- Gegenläufig hohe Verbindlichkeiten an Gesellschafter (446 T€).
- Risiko: Falls diese Unternehmen nicht zahlen, könnte die Gesellschaft Zahlungsprobleme bekommen.
2. Stärken der Bilanz
✅ Reduzierte betriebliche Aufwendungen:
- Sonstige betriebliche Aufwendungen sanken von 357 T€ auf 142 T€, was auf Kosteneinsparungen hinweist.
✅ Anleiheverlängerung & Rangrücktritte verhindern Insolvenz:
- Die Stundung der Anleihe durch die HANSAINVEST zeigt eine vorübergehende Entlastung der Liquidität.
- Rangrücktritte bedeuten, dass diese Darlehen bilanztechnisch nicht als Schulden gewertet werden, was die Insolvenz vermeidet.
✅ Erfolg der Grundstückstransaktion:
- Die Zahlung der Grundstücksrate durch HANSAINVEST im Mai 2024 könnte die Liquiditätslage verbessern.
- Dadurch erfolgte Rückführung bestehender Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern und Finanzierungsunternehmen.
3. Kritische Schwachstellen & Risiken
⚠️ Bilanzielle Überschuldung & Fortführungsrisiko
- Ohne Rangrücktritte wäre die Gesellschaft insolvenzgefährdet.
- Keine Eigenkapitalbasis, was zukünftige Finanzierung erschwert.
- Fortführungsprognose hängt stark von der Umsetzung geplanter Projekte ab.
⚠️ Hohe Verschuldung & Abhängigkeit von Stundungen
- 13,12 Mio. € Schulden, davon 99 % kurzfristig fällig.
- Anleihe wurde mehrmals verlängert, was darauf hindeutet, dass die Rückzahlung problematisch ist.
- Falls keine weiteren Verlängerungen oder Refinanzierungen erfolgen, droht ein Liquiditätsengpass.
⚠️ Geringe Eigenliquidität
- Bankguthaben von nur 493 T€ reicht nicht zur Deckung der kurzfristigen Verbindlichkeiten.
- Zinszahlungen von 1,12 Mio. € belasten stark – falls Zinsen weiter steigen, droht eine Zahlungsunfähigkeit.
⚠️ Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen
- Hohe Forderungen gegen verbundene Unternehmen (12,18 Mio. €).
- Falls die DFI Real Estate Rastatt GmbH & Co. KG Zahlungen verzögert oder ausfällt, wäre die DFI Real Estate 5. KG in großen Schwierigkeiten.
⚠️ Fehlende operative Erträge & Negativer Jahresfehlbetrag
- Fehlender eigener operativer Cashflow.
- Wiederholter Jahresfehlbetrag → keine Gewinnreserven zur Stabilisierung.
- Geschäftsmodell basiert auf Fremdfinanzierung, was bei steigenden Zinsen riskant ist.
4. Fazit & Empfehlungen
📌 Fazit: Hohe Risiken trotz kurzfristiger Stabilisierung
Die Bilanz zeigt eine sehr angespannte finanzielle Situation. Ohne die Anleiheverlängerung und Rangrücktritte wäre die Gesellschaft formal überschuldet und insolvenzgefährdet.
Die hohe Verschuldung, geringen liquiden Mittel und wiederholten Verluste machen das Unternehmen hochgradig abhängig von externen Kapitalgebern. Es gibt keinen operativen Cashflow, sodass die Liquidität allein aus Finanzierungen und Grundstücksverkäufen stammt.
🚀 Handlungsempfehlungen
✅ 1. Liquiditätsreserven aufbauen & neue Finanzierungsquellen suchen
- Die geringe Eigenliquidität ist ein Alarmzeichen.
- Mögliche Maßnahmen:
- Bankdarlehen mit längerer Laufzeit sichern.
- Kapitalerhöhung prüfen, um Eigenkapitalbasis zu stärken.
- Alternative Investoren an Bord holen, um die starke Abhängigkeit von wenigen Geldgebern zu reduzieren.
✅ 2. Schuldenstruktur verbessern
- Kurzfristige Schulden langfristig umschulden, um den Liquiditätsdruck zu senken.
- Mögliche Verhandlung mit HANSAINVEST über eine langfristige Refinanzierung der Anleihe.
- Prüfen, ob Zinsverpflichtungen reduziert oder gestundet werden können.
✅ 3. Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen reduzieren
- Ein hoher Anteil der Vermögenswerte sind Forderungen gegen verbundene Unternehmen.
- Falls diese nicht zahlen, droht eine existenzielle Krise.
- Klare Zahlungsvereinbarungen mit verbundenen Unternehmen treffen.
✅ 4. Operative Einnahmequellen stärken
- Aktuell gibt es kaum Erträge außerhalb der Finanzierungsstruktur.
- Alternative Ertragsquellen prüfen:
- Vermietung oder Verwertung von Immobilien.
- Projektentwicklung ausweiten, um nicht nur von Finanzierungen abhängig zu sein.
✅ 5. Risiko- und Fortführungsstrategie klar kommunizieren
- Investoren und Gläubiger müssen überzeugt werden, dass das Unternehmen langfristig tragfähig ist.
- Detaillierte Fortführungsplanung mit klaren Meilensteinen vorlegen.
- Falls Refinanzierung scheitert: Alternativen wie Verkauf von Vermögenswerten oder Restrukturierung prüfen.
🔎 Schlussbemerkung
🔴 Hohes Insolvenzrisiko: Ohne die Stundung der Anleihe und Rangrücktritte wäre die Gesellschaft insolvent.
🟡 Kurzfristige Rettung, aber langfristige Unsicherheit: Die Zukunft hängt von Refinanzierung und operativer Verbesserung ab.
🟢 Möglichkeiten zur Stabilisierung: Falls eine Schuldensenkung, Kapitalerhöhung oder Refinanzierung gelingt, könnte das Unternehmen sich stabilisieren.
➡️ Dringend Maßnahmen zur Verbesserung der Liquidität, Eigenkapitalstruktur und operativen Einnahmen ergreifen!
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DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KGDüsseldorfJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023BILANZAKTIVA
PASSIVA
ANHANGAllgemeine Angaben Die DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Düsseldorf. Die Gesellschaft ist beim Handelsregister A des Amtsgerichts Düsseldorf unter der Nummer HRA 26695 eingetragen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag als Personenhandelsgesellschaft die Größenmerkmale einer Kleinstkapitalgesellschaft gemäß § 267a Abs. 1 HGB i.V.m. § 264a HGB auf. Der Jahresabschluss wird gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) und unter Berücksichtigung des Vermögensanlagengesetzes sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Die Gesellschaft nimmt die größenabhängigen Erleichterungen der §§ 274a und 288 Absatz 1 HGB teilweise in Anspruch. Die Gesellschaft macht von der Möglichkeit der §§ 266 Absatz 1 Satz 3 HGB und 276 HGB Gebrauch und stellt eine verkürzte Bilanz sowie eine verkürzte Gewinn- und Verlustrechnung auf. Das Unternehmen ist durch die negativen Effekte der kriegsbedingten Beschränkungen im Geschäftsjahr 2023 nicht wesentlich beeinflusst worden. Die wesentlichen Risiken der Realwirtschaft z.B. hinsichtlich Lieferketten, Energiekosten, Absatzmärkten, Kreditversorgung oder Cybersicherheit hatten keine bestandsgefährdende Auswirkung auf die Gesellschaft. Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Der Jahresabschluss wurde dennoch unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt, da unter Berücksichtigung der vorliegenden Rangrücktritte der Darlehensverbindlichkeiten sowie den dazugehörigen Zinsverbindlichkeiten keine Überschuldung mehr vorliegt. Des Weiteren geht die Geschäftsführung unter Berücksichtigung der Planungsrechnung von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aus. Bilanzierung – und Bewertungsgrundsätze Die Bilanz ist gemäß § 266 Absatz 1 HGB in Kontoform aufgestellt, wobei die entsprechenden Gliederungsvorschriften beachtet wurden. Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Im Jahresabschluss sind die Bilanzierungsmethoden der §§ 246 – 251 HGB beachtet worden. Es sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen saldiert. Die Vermögensgegenstände und Schulden sind zum Abschlussstichtag einzeln bewertet worden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlungen im Jahresabschluss berücksichtigt worden. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie am Abschlussstichtag realisiert sind. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Absatz 2 HGB aufgestellt. Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten oder im Falle voraussichtlich dauerhafter Wertminderung, mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert entsprechenden Anschaffungskosten angesetzt oder unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die liquiden Mittel werden mit dem Nennbetrag zum Bilanzstichtag angesetzt. Das Kommanditkapital wird zum Nennwert bilanziert. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen auf der Grundlage einer vorsichtigen kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Erläuterungen zur Bilanz Anlagevermögen Das Anlagevermögen von T€ 23 (Vj. T€ 23) betrifft in voller Höhe die Beteiligung an der DFI Real Estate Rastatt GmbH & Co. KG, Düsseldorf (vormals: DFI Real Estate 005 GmbH, Düsseldorf). Umlaufvermögen Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben – so weit nicht anders vermerkt – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr und setzen sich wie folgt zusammen:
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen im Wesentlichen mit T€ 12.142 (Vj. T€ 10.100) aus Darlehens- und Zinsforderungen gegen die DFI Real Estate Rastatt GmbH & Co. KG, Düsseldorf, und mit T€ 24 (Vj. T€ 43) aus Vorsteuervergütungsansprüchen gegen die Gesellschafterin die DFI Real Estate Management GmbH & Co. KG, Düsseldorf (im Folgenden „DFI Real Estate KG“). Es bestehen Restlaufzeiten von über einem Jahr in Höhe von T€ 0 (Vj. T€ 10.100). Die Bankguthaben betragen zum 31. Dezember 2023 T€ 493 (Vj. T€ 1). Eigenkapital Das Kommanditkapital beträgt € 100,00 (Vj. € 100,00). Es besteht eine Kapitalrücklage in Höhe von T€ 25. Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Fehlbetrag in Höhe von € 440.819,09 (Vj. € 255.133,63) aus. Rückstellungen
Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Die Anleiheverbindlichkeiten gegenüber dem durch die HANSAINVEST Hanseatische Investment-Gesellschaft mbH, Hamburg, verwalteten Sondervermögens „EVC Mezzanine Fonds“ erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr leicht um T€ 125 auf T€ 4.000. Darüber hinaus sind in den Anleiheverbindlichkeiten T€ 527 Zinsverbindlichkeiten ausgewiesen. Die Anleiheverbindlichkeiten wurden durch Verpfändung von Anteilen an der Gesellschaft sowie der Projektgesellschaft und Abtretung von Kaufpreisansprüchen besichert. Ferner wurde jeweils eine Kapitalausstattungsgarantieerklärung von Herrn Andreas Fleischer und Herrn Jörn Reinecke über T€ 500 abgegeben. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen mit T€ 446 (Vj. T€ 425) im Wesentlichen aus Darlehens- und Zinsforderungen gegenüber der DFI Real Estate KG, von denen in Höhe von T€ 436 (Vj. T€ 415) der Rangrücktritt erklärt worden ist. Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen mit T€ 7.948 (Vj. T€ 5.950) Nachrangdarlehen aus Schwarmfinanzierungen, die von der EV Digital Invest AG, Berlin, vermittelt worden sind sowie mit T€ 52 (Vj. T€ 50) nachrangige Darlehen der EV Digital Invest Strukturierungs-GmbH, Berlin. Diese Darlehen wurden durch die DFI Real Estate KG in Form einer Nachschussverpflichtung in Höhe von T€ 800 und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft in Höhe von T€ 700 besichert. Ferner erfolgte eine Verpfändung der Anteile der Gesellschaft sowie der Projektgesellschaft und die Abtretung von Kaufpreis- und Mietzinsforderungen. Darüber hinaus sind in den sonstigen Verbindlichkeiten nachrangige Darlehens- und Zinsforderungen der FOX Real Estate Holding GmbH, Hamburg, von T€ 104 (Vj. T€ 0) ausgewiesen. Erläuterungen zu Gewinn – und Verlustrechnung Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Sonstige finanzielle Verpflichtungen Zum Bilanzstichtag bestehen in Höhe von K€ 36 gegenüber der Engel & Völkers Capital AG, Hamburg (im Folgenden „EVC“) sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einer Provisionsvereinbarung. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Mit Schreiben vom 15. Februar 2024 wurde durch den Anleihetreuhänder der EVC, handelnd für den Anleihegläubiger HANSAINVEST Hanseatische Investment-Gesellschaft mbH, Hamburg Im Folgenden „Hansainvest“), die Stundung der Rückzahlungsansprüche aus der in Höhe von T€ 4.000 ausgezahlten Anleihe bis zum 30. April 2024 gestundet. Gemäß Treuhandvertrag mit der EVC vom 27. Juli 2022 sowie den allgemeinen und besonderen Anleihebedingungen wurde durch die EVC mit Schreiben vom 29. April erklärt die Anleihe bis zum 10. Mai 2024 zu verlängern sowie mit Schreiben vom 7. Mai 2024 diese nochmals bis zum 14. Mai 2024 zu verlängern. Zwischen der Gesellschaft und der Hansainvest handelnd für die Rechnung ihres Sondervermögens „HANSA German Logistics Impact Funds“ ist ein Anteilskauf- und Abtretungsvertrag nebst Beteiligungsvereinbarung samt Gesellschafter und Optionsvereinbarung und nebst Ein- und Austrittsvereinbarung vom 22., 23., und 25. September 2023 über die Projektgesellschaft geschlossen worden. Mit Datum vom 27. Mai 2024 ist von der Hansainvest bestätigt worden, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Grundstücksrate gemäß Ziffer 10.2. der Verträge vom 22., 23. Und 25. September 2023 in der Fassung des Nachtrags Nr. 1 vom 24. Mai 2024 erfüllt worden sind. Im Zuge dessen wurde von der Hansainvest die vertraglich vereinbarte Grundstücksrate gezahlt und die bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber der EVC, der EV Digital Invest AG, Berlin, sowie EV Digital Invest Strukturierungs-GmbH, Berlin, und gegenüber Gesellschaftern vollständig zurückgeführt. Sonstige Angaben und Erläuterungen Persönlich haftende Gesellschafterin ist die DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, Düsseldorf, mit einem gezeichneten Kapital von T€ 25. Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2023 keine Mitarbeiter beschäftigt. Die Geschäftsführung obliegt der persönlich haftenden Gesellschafterin, der DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, diese wiederum vertreten durch die Geschäftsführer Herrn Andreas Fleischer, Diplom-Bauingenieur, Ratingen und Herrn Reinhard Hahn, Diplom-Ingenieur, Hamburg. Die Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 HGB befreit. Düsseldorf, den 21. Juni 2024 DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, vertreten durch die natürlichen Personen Andreas Fleischer Reinhard Hahn Geschäftsführer Geschäftsführer WEITERE DATENErklärung nach § 24 Abs. 1 VermAnlG i.V.m. § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB (Bilanzeid) Versicherung der gesetzlichen Vertreter Wir versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG vermittelt und im Anhang der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG den Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG beschrieben sind. Düsseldorf, 21. Juni 2024 DFI Real Estate Projekt Verwaltungs GmbH, vertreten durch die natürlichen Personen Andreas Fleischer Reinhard Hahn Geschäftsführer Geschäftsführer GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Düsseldorf, den 21. Juni 2024 gez. Andreas Fleischer und Reinhard Hahn Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 27. Juni 2024 |
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