Der Jahresabschluss gibt Einblick in die finanzielle Situation der GBD PEG Münchener Straße 40a mbH, die primär ein Bauprojekt im Bereich Immobilienentwicklung (Wohnanlage Münchner Straße 38c und 40a in Garmisch-Partenkirchen) betreibt. Die Analyse erfolgt aus der Perspektive potenzieller Anleger mit Fokus auf Chancen, Risiken und wirtschaftliche Stabilität.
1. Positive Aspekte (Chancen):
1.1 Wachstumschancen durch Immobilienprojekt
- Die Vorräte (Projektkosten) in Höhe von 12,75 Mio. Euro (2023) zeigen, dass die Gesellschaft in ein großes Immobilienprojekt investiert. Die Fertigstellung und der anschließende Verkauf oder die Vermietung der Immobilien könnten erhebliche Einnahmen generieren.
- Die Branche (Immobilienentwicklung) bietet bei einer günstigen Marktumgebung und stabiler Nachfrage in Garmisch-Partenkirchen potenziell hohe Renditen. Die Region ist ein attraktiver Standort, was die Chancen auf erfolgreiche Verwertung der Immobilie erhöht.
1.2 Transparenz in der Kostenaktivierung
- Die aktivierten Projektkosten umfassen auch Finanzierungs- und Beratungskosten, was eine realistische Abbildung der gesamten Projektaufwendungen ermöglicht. Diese Transparenz kann für potenzielle Anleger ein positives Signal sein, da die Kostenstruktur des Projekts offenliegt.
1.3 Finanzierungslaufzeit
- Die langfristige Finanzierung der Bankverbindlichkeiten (12,17 Mio. Euro) verschafft der Gesellschaft einen stabilen Planungshorizont. Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren, was kurzfristigen Liquiditätsdruck reduziert.
1.4 Rangrücktrittserklärung
- Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag (278.973 Euro) wird durch eine Rangrücktrittserklärung des Gesellschafters abgesichert. Dies verhindert, dass Gläubiger auf die Gesellschaft druck ausüben könnten, da das Gesellschafterdarlehen im Insolvenzfall nachrangig behandelt wird.
2. Negative Aspekte (Risiken):
2.1 Sehr geringe Eigenkapitalausstattung
- Das Eigenkapital der Gesellschaft ist vollständig aufgezehrt. Der gezeichnete Kapitalbetrag von 25.000 Euro wird durch Verlustvorträge (299.917 Euro) und den Jahresfehlbetrag (4.055 Euro) aufgezehrt, was zu einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von 278.973 Euro führt.
- Risiko: Eine derart niedrige Eigenkapitalquote (0 %) ist äußerst problematisch. Die Gesellschaft ist vollständig auf Fremdfinanzierung angewiesen, was bei Projektverzögerungen oder unvorhergesehenen Kosten zu massiven Liquiditätsengpässen führen könnte.
- Bewertung: Die finanzielle Stabilität ist gefährdet, und potenzielle Anleger müssten davon ausgehen, dass sie bei einer negativen Entwicklung der Immobilie mit hohen Verlusten rechnen müssen.
2.2 Hohe Fremdfinanzierung
- Die Bilanzsumme beträgt 14,39 Mio. Euro, davon entfallen 14,39 Mio. Euro (fast 100 %) auf Verbindlichkeiten. Die größte Position sind Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 12,17 Mio. Euro.
- Risiko: Eine derartige Fremdfinanzierungsquote macht das Unternehmen stark abhängig von den Zahlungsströmen aus dem Immobilienprojekt. Sollten sich Fertigstellung oder Verkauf verzögern, wäre die Gesellschaft möglicherweise nicht in der Lage, ihre Verbindlichkeiten zu bedienen.
- Zinsbelastung: Die hohen Verbindlichkeiten führen wahrscheinlich zu einer erheblichen Zinslast, die die ohnehin knappe Liquidität weiter belasten könnte.
2.3 Konzentration auf ein einziges Projekt
- Das gesamte Geschäftsmodell der Gesellschaft hängt von einem einzigen Immobilienprojekt ab (Wohnanlage Münchner Straße 38c und 40a).
- Risiko: Jede Verzögerung (z. B. durch Bauprobleme, behördliche Auflagen oder Marktbedingungen) könnte die Rückflüsse erheblich beeinträchtigen und die Rückzahlung der Verbindlichkeiten gefährden.
- Bewertung: Die Abhängigkeit von einem Projekt erhöht das Klumpenrisiko für Anleger, da es keine Diversifikation gibt.
2.4 Unzureichende Liquidität
- Der Kassenbestand beträgt 1,37 Mio. Euro. Angesichts der Bilanzsumme von 14,39 Mio. Euro und der Verbindlichkeiten von 14,39 Mio. Euro ist dies ein sehr geringer Betrag.
- Risiko: Die Liquiditätsreserve scheint knapp bemessen. Falls es zu unerwarteten zusätzlichen Kosten im Projekt kommt, könnte die Gesellschaft auf kurzfristige Finanzierungen angewiesen sein, was in einem solchen Fall schwer zu realisieren wäre.
2.5 Verlustsituation
- Die Gesellschaft weist seit Jahren Verluste aus:
- Jahresfehlbetrag 2023: 4.055 Euro
- Jahresfehlbetrag 2022: 58.579 Euro
- Der kumulierte Verlustvortrag beläuft sich auf 299.917 Euro. Das deutet darauf hin, dass das Unternehmen seit Jahren keine Gewinne erwirtschaftet hat und ausschließlich durch Fremdfinanzierung und Gesellschafterhilfen existiert.
- Bewertung: Anleger müssen sich bewusst sein, dass bisher keine positiven Ergebnisse erzielt wurden und die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens allein auf den Erfolg des Bauprojekts angewiesen ist.
2.6 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
- Es bestehen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Green Building Development GmbH (525.000 Euro) sowie Zinsverbindlichkeiten (38.868 Euro). Diese Verbindlichkeiten erhöhen die Abhängigkeit von den Gesellschaftern.
- Risiko: Sollte der Gesellschafter aus irgendeinem Grund ausfallen oder das Engagement reduzieren, könnte dies die Liquiditätslage zusätzlich verschärfen.
3. Finanzkennzahlen – Bewertung aus Anlegersicht
3.1 Eigenkapitalquote
- Die Eigenkapitalquote beträgt 0 %. Dies ist äußerst kritisch und zeigt, dass die Gesellschaft keinerlei Puffer für Verluste hat. Sie ist vollständig auf Fremdkapital angewiesen.
3.2 Fremdkapitalquote
- Die Fremdkapitalquote beträgt nahezu 100 %, was auf eine übermäßige Abhängigkeit von Fremdfinanzierung hinweist. Jede Verzögerung im Projekt oder zusätzliche Kosten könnten die Gesellschaft schnell in eine Schieflage bringen.
3.3 Liquiditätskennzahlen
- Die kurzfristigen Verbindlichkeiten (880.500 Euro) sind durch den Kassenbestand (1,37 Mio. Euro) knapp gedeckt. Die Liquiditätssituation ist damit angespannt.
4. Chancen-Risiko-Abwägung aus Anlegersicht
Stärken:
- Das Immobilienprojekt in Garmisch-Partenkirchen bietet bei erfolgreicher Umsetzung Potenzial für attraktive Renditen.
- Die langjährige Laufzeit der Kreditverbindlichkeiten (über 5 Jahre) verschafft einen gewissen Spielraum.
- Die Rangrücktrittserklärung des Gesellschafters entlastet kurzfristig die Verbindlichkeitsstruktur.
Schwächen:
- Die Eigenkapitalquote von 0 % stellt ein massives Risiko dar. Ohne zusätzliche Kapitalzuflüsse wäre die Gesellschaft bei jeder Verzögerung insolvenzgefährdet.
- Die hohe Abhängigkeit von einem einzigen Projekt und die vollständige Fremdfinanzierung machen das Investment riskant.
- Die Gesellschaft weist seit Jahren Verluste aus und hat noch keinen Gewinn erzielt. Anleger müssten sich bewusst sein, dass es sich um eine hochspekulative Anlage handelt.
5. Fazit und Empfehlungen
- Für risikoaverse Anleger: Aufgrund der extrem niedrigen Eigenkapitalquote, der Verlustsituation und der Abhängigkeit von Fremdkapital ist ein Investment in die GBD PEG Münchener Straße 40a mbH nicht geeignet.
- Für risikobereite Anleger: Die Gesellschaft bietet Potenzial, wenn das Immobilienprojekt in Garmisch-Partenkirchen erfolgreich abgeschlossen wird. Anleger sollten jedoch sicherstellen, dass sie bereit sind, ein Totalverlustrisiko zu tragen.
- Empfehlung: Anleger sollten nur investieren, wenn sie Zugang zu einer detaillierten Projektdokumentation haben, die den Fortschritt und die Rentabilität der Wohnanlage plausibel belegt. Alternativ könnte eine Eigenkapitalerhöhung das Risiko verringern und die Attraktivität für Investoren steigern.
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