Kritische Analyse des Jahresberichts der DF Deutsche Finance Investment Fund 14 GmbH & Co. geschlossene InvKG für das Geschäftsjahr 2022

1. Anlagestrategie und Risikoprofil

Die DF Deutsche Finance Investment Fund 14 GmbH & Co. ist ein geschlossener Immobilienfonds, der auf internationale Investitionen in Immobilienprojekte spezialisiert ist. Der Fonds verfolgt eine diversifizierte Anlagestrategie und investiert in zehn institutionelle Investmentstrategien in verschiedenen geografischen Regionen. Trotz dieser Diversifikation gibt es einige Aspekte, die für Kleinanleger kritisch zu betrachten sind:

• Blind-Pool-Struktur: Der Fonds weist auf die inhärenten Risiken eines Blind-Pool-Ansatzes hin, bei dem Anleger vorab nicht genau wissen, in welche spezifischen Projekte investiert wird. Dies kann zu Unsicherheiten bei der Kapitalallokation und dem erwarteten Return on Investment führen.
• Kein Rückgaberecht: Ein weiterer kritischer Punkt ist, dass die Anleger ihre Anteile während der Laufzeit des Fonds nicht zurückgeben können. Das bedeutet, dass das Kapital über einen langen Zeitraum gebunden ist, ohne die Möglichkeit, bei Bedarf an Liquidität zu kommen.
• Beteiligungsrisiko: Der Fonds unterliegt einem hohen Beteiligungsrisiko, da Rückflüsse aus den Immobilienprojekten geringer ausfallen oder ganz ausbleiben können. Dies wird durch die aktuelle Marktlage und gestiegene Zinsen zusätzlich verstärkt, was den Verkauf von Immobilien erschwert.

2. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Bilanz zeigt eine Verkleinerung des Eigenkapitals von 85,2 Millionen Euro im Vorjahr auf 81,1 Millionen Euro zum 31.12.2022. Diese Reduktion um etwa 4,7 % resultiert vor allem aus gestiegenen Zinsen und den damit verbundenen höheren Finanzierungskosten in den Immobilienmärkten.

• Negative Ertragslage: Der Fonds verzeichnet ein negatives Geschäftsergebnis von -4,1 Millionen Euro. Dies umfasst ein realisiertes Ergebnis von -1,7 Millionen Euro und ein nicht realisiertes Ergebnis von -2,4 Millionen Euro, was auf die Neubewertung der Beteiligungen zurückzuführen ist. Der Nettoinventarwert (NIW) pro Anteil sank auf 0,81 Euro, was ebenfalls einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 0,85 Euro darstellt.
• Hohe Kostenstruktur: Ein weiterer Faktor, der die Rendite schmälert, sind die relativ hohen Kosten. Die Gesamtkostenquote lag bei 3,16 %, was im Vergleich zu anderen Fonds als hoch einzustufen ist. Zudem enthält der Fonds zahlreiche Aufwendungen, darunter eine Verwaltungsvergütung von 2,2 Millionen Euro und weitere Nebenkosten für Abschluss- und Prüfungskosten.
• Keine Auszahlungen an Anleger: Es ist bemerkenswert, dass bisher keine Auszahlungen an die Anleger erfolgt sind, was gerade für Kleinanleger problematisch ist, die möglicherweise auf regelmäßige Ausschüttungen angewiesen sind. Diese Tatsache könnte Fragen zur Rentabilität des Fonds aufwerfen.

3. Marktbedingungen und externe Faktoren

Der Bericht hebt die herausfordernden globalen wirtschaftlichen Bedingungen hervor, darunter die steigenden Zinsen und die hohe Inflation, die sich direkt auf den Immobiliensektor auswirken. Diese Faktoren führen zu einer Verzögerung bei Transaktionen und einer erschwerten Bewertung von Immobilienbeständen, was wiederum die Performance des Fonds beeinflusst.

• Unsichere Immobilienmärkte: Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie z. B. geopolitischer Unsicherheiten und gestiegenen Baukosten, haben viele Märkte konservativere Strategien (Core-Strategien) bevorzugt, was das Risikoprofil für opportunistische und Value-Added-Strategien erhöht.

4. Währungs- und Kreditrisiken

Da der Fonds auch in US-Dollar und anderen Fremdwährungen investiert, unterliegt er Währungsrisiken. Diese werden als moderat eingestuft, dennoch könnten Wechselkursschwankungen die Rückflüsse aus internationalen Immobilieninvestitionen beeinflussen. Zudem ist ein geringes Kreditrisiko ausgewiesen, da der Fonds keine signifikanten Fremdfinanzierungen aufnimmt.

5. Liquidität und Leverage

Der Fonds weist auf mögliche Liquiditätsrisiken hin, da Kapitalabrufe und Ausschüttungen der Investmentstrategien schwer vorhersehbar sind. Der Fonds plant eine Fremdfinanzierung in Höhe von bis zu 150 % des eingebrachten Kapitals, was das Liquiditätsrisiko erhöht. Es ist jedoch zu erwähnen, dass bisher keine Fremdfinanzierungen aufgenommen wurden und der Hebeleffekt auf Rechnungslegungsebene mit 1,04 (Brutto-Methode) und 1,07 (Commitment-Methode) noch gering ist.

6. Fazit: Für Kleinanleger geeignet?

Aus der kritischen Analyse lässt sich festhalten, dass der DF Deutsche Finance Investment Fund 14 für Kleinanleger aufgrund der folgenden Faktoren nur eingeschränkt geeignet ist:

• Langfristige Kapitalbindung: Die fehlende Möglichkeit, Anteile während der Laufzeit zurückzugeben, stellt für Anleger mit einem Bedarf an Flexibilität ein erhebliches Risiko dar.
• Hohe Kostenstruktur: Die verhältnismäßig hohen Verwaltungs- und Nebenkosten in Verbindung mit der bisherigen negativen Performance könnten die Renditeerwartungen deutlich schmälern.
• Unsichere Ertragsaussichten: Die aktuelle wirtschaftliche Lage, insbesondere in den Immobilienmärkten, und die negative Ertragslage des Fonds lassen Zweifel an der kurzfristigen Rentabilität aufkommen.
• Risikobehaftete Marktentwicklung: Angesichts der volatilen Immobilienmärkte und der erhöhten Finanzierungskosten ist der Fonds einem höheren Risikoprofil ausgesetzt, was für risikoscheue Anleger möglicherweise nicht attraktiv ist.

Empfehlung:

Kleinanleger sollten diesen Fonds mit Vorsicht betrachten und insbesondere die hohen Risiken und die langfristige Kapitalbindung berücksichtigen. Der Fonds könnte für institutionelle Anleger oder erfahrene Privatanleger interessant sein, die bereit sind, das Risiko von Verlusten zu tragen und auf potenzielle langfristige Erträge zu spekulieren. Für weniger erfahrene Anleger oder solche, die auf regelmäßige Ausschüttungen angewiesen sind, könnte diese Anlage jedoch weniger geeignet sein.