Kritische Bilanzanalyse der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG aus Anlegersicht

Die Bilanz der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr 2023 zeigt, dass das Unternehmen in einer angespannten finanziellen Lage ist. Die folgenden Punkte bieten eine detaillierte Analyse aus der Sicht von Investoren und beleuchten die Risiken sowie die potenziellen Chancen des Unternehmens.

1. Vermögensstruktur (Aktiva)

Anlagevermögen (22.475 EUR):

• Das Anlagevermögen bleibt unverändert zum Vorjahr und umfasst Beteiligungen an der DFI Real Estate Wiesau GmbH & Co. KG. Dieser geringe Anteil des Anlagevermögens deutet darauf hin, dass das Geschäftsmodell der Gesellschaft nicht auf physischen Vermögenswerten basiert, sondern stark von Investitionen in Beteiligungen abhängt. Dieses geringe Anlagevermögen könnte zu Klumpenrisiken führen, da die Werthaltigkeit der Beteiligung nicht klar ersichtlich ist.

Umlaufvermögen (6,89 Mio. EUR):

• Das Umlaufvermögen ist um etwa 1,07 Mio. EUR im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die wesentlichen Bestandteile des Umlaufvermögens bestehen aus Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen (6,55 Mio. EUR). Dies deutet auf eine hohe Kapitalbindung in den verbundenen Unternehmen hin, was die Liquidität der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG potenziell beeinträchtigen könnte, falls die verbundenen Unternehmen Schwierigkeiten bei der Rückzahlung der Darlehen haben. Investoren sollten dies als Warnzeichen für eine mögliche eingeschränkte Liquidität betrachten.

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten (142.627,31 EUR):

• Der nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteil ist ein weiteres Zeichen dafür, dass die Gesellschaft finanziell unter Druck steht. Der Verlustanteil ist gegenüber dem Vorjahr um etwa 36.000 EUR gestiegen, was auf eine anhaltende Verlustsituation hindeutet. Aus Investorensicht könnte dies bedeuten, dass zukünftige Gewinne in erheblichem Maße dazu verwendet werden müssen, diese Verluste auszugleichen, bevor Kapitalerträge erzielt werden können.

2. Kapitalstruktur (Passiva)

Eigenkapital (0,00 EUR):

• Es wird kein Eigenkapital ausgewiesen, was darauf hindeutet, dass das Unternehmen bilanziell überschuldet ist. Dies ist ein erhebliches Risiko für Investoren, da im Falle von Verlusten keine Puffer existieren, um diese aufzufangen. Obwohl im Anhang erwähnt wird, dass durch Rangrücktritte keine rechtliche Überschuldung vorliegt, bleibt die finanzielle Stabilität der Gesellschaft äußerst fragil.

Verbindlichkeiten (7,05 Mio. EUR):

• Die gesamten Verbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht. 7,05 Mio. EUR der Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr, was eine starke Belastung für die Liquidität des Unternehmens darstellt. Sollte es dem Unternehmen nicht gelingen, diese kurzfristigen Schulden zu refinanzieren oder zu bedienen, könnte dies zu finanziellen Engpässen führen.

  Besonders besorgniserregend ist der hohe Anteil von sonstigen Verbindlichkeiten (6,7 Mio. EUR), die hauptsächlich aus Nachrangdarlehen aus Schwarmfinanzierungen bestehen. Diese Finanzierungsquelle ist möglicherweise weniger stabil und verlässlich als traditionelle Finanzierungen, was ein zusätzliches Risiko für Investoren darstellt.

3. Ergebnislage

Gewinn- und Verlustrechnung:

• Das Unternehmen hat im Jahr 2023 einen Verlust von 36.348,05 EUR erwirtschaftet, was zwar eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr (128.425,03 EUR Verlust) darstellt, jedoch weiterhin eine negative Tendenz aufzeigt. Die Hauptgründe für den Verlust sind die hohen Zinsaufwendungen, die nahezu vollständig die Zinsen und ähnlichen Erträge aufzehren. Dieses Muster deutet auf eine Überverschuldung hin, bei der die Finanzierungskosten das Unternehmen stark belasten.

  Investoren sollten bedenken, dass das Unternehmen es nicht schafft, operative Gewinne zu erzielen, und die Verlustsituation trotz einer leichten Verbesserung weiterhin fortbesteht. Ohne signifikante Änderungen in der Finanzierungs- oder Geschäftstätigkeit könnte das Unternehmen Schwierigkeiten haben, langfristig profitabel zu arbeiten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen:

• Die sonstigen Aufwendungen sind von 179.000 EUR auf 36.000 EUR gesunken, was auf Kostensenkungsmaßnahmen hinweist. Dies ist ein positives Signal, zeigt jedoch, dass das Unternehmen vermutlich nicht über viel Spielraum verfügt, um weitere Kosten zu senken, ohne den operativen Betrieb zu gefährden.

4. Liquidität und Finanzierungsstruktur

Kurzfristige Verbindlichkeiten:

• Die kurzfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von 7,05 Mio. EUR sind eine erhebliche Belastung für die Liquidität der Gesellschaft. Dies ist besonders kritisch, da ein großer Teil dieser Verbindlichkeiten auf Nachrangdarlehen und Schwarmfinanzierungen zurückzuführen ist. Diese Finanzierungsformen sind oft weniger stabil und können bei Marktveränderungen oder sinkendem Anlegerinteresse problematisch werden. Investoren sollten sich bewusst sein, dass eine Rückzahlung dieser Darlehen in naher Zukunft notwendig ist und möglicherweise neue Finanzierungsquellen erschlossen werden müssen.

Forderungen an verbundene Unternehmen:

• Die hohe Abhängigkeit von den verbundenen Unternehmen (6,55 Mio. EUR Forderungen) birgt ein zusätzliches Risiko. Sollte eines der verbundenen Unternehmen zahlungsunfähig werden oder Schwierigkeiten haben, die Darlehen zurückzuzahlen, könnte dies die Liquidität und das operative Geschäft der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG stark beeinträchtigen.

5. Risiken und Chancen

Risiken:

• Finanzielle Instabilität: Die Gesellschaft weist kein Eigenkapital aus und ist bilanziell überschuldet. Dies ist ein erhebliches Risiko für Investoren, da es kaum Puffer gibt, um Verluste aufzufangen.
• Hohe kurzfristige Verbindlichkeiten: Die hohe Anzahl an kurzfristigen Verbindlichkeiten, insbesondere in Form von Nachrangdarlehen, könnte das Unternehmen in eine Liquiditätskrise führen, wenn keine geeignete Refinanzierung gefunden wird.
• Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen: Ein Großteil der Aktiva besteht aus Forderungen an verbundene Unternehmen. Eine finanzielle Instabilität dieser verbundenen Unternehmen könnte die Rückzahlungsfähigkeit gefährden und somit die Liquidität des Unternehmens beeinträchtigen.

Chancen:

• Kostensenkungen: Die deutliche Reduktion der sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr ist ein positives Signal. Es zeigt, dass das Unternehmen versucht, seine Kostenstruktur zu verbessern, was mittelfristig zu einer besseren Profitabilität führen könnte.
• Finanzierung durch Schwarmfinanzierungen: Die Schwarmfinanzierung könnte dem Unternehmen weiterhin frisches Kapital zuführen, obwohl diese Finanzierungsquelle in Krisenzeiten weniger verlässlich ist. Dennoch besteht die Chance, dass die Gesellschaft dadurch ihre Liquidität kurzfristig stabilisieren kann.

Fazit aus Anlegersicht

Die DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG steht vor erheblichen finanziellen Herausforderungen. Die bilanziellen Überschuldung, die hohe Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen sowie die dominierende Rolle von kurzfristigen Nachrangdarlehen aus Schwarmfinanzierungen stellen erhebliche Risiken dar. Die Liquidität des Unternehmens ist stark gefährdet, und das Fehlen von Eigenkapital bedeutet, dass im Falle von weiteren Verlusten keine ausreichenden Puffer vorhanden sind.

Empfehlung: Aus Anlegersicht sollte eine Investition in das Unternehmen mit äußerster Vorsicht erfolgen. Investoren, die bereit sind, ein hohes Risiko einzugehen, könnten auf kurzfristige Gewinne durch Refinanzierungen oder operative Verbesserungen hoffen. Allerdings ist das Insolvenzrisiko aufgrund der hohen Verbindlichkeiten und der geringen Eigenkapitaldecke deutlich erhöht.