Landgericht Hamburg: Musterverfahrensantrag 318 O 70/18 Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG Eingang bei Gericht: 21.09.2018

Die RedaktionDonnerstag, 02.05.20196 Min Lesezeit8

slightly_different / Pixabay

Musterverfahrensantrag

Kategorie:	Angaben in: Prospekten nach dem Wertpapierprospektgesetz und Informationsblättern nach dem Wertpapierhandelsgesetz
Eingang bei Gericht:	21.09.2018
Aktenzeichen:	318 O 70/18
Firma:	Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG (betroffener Emittent von Wertpapieren oder Anbieter sonstiger Vermögensanlagen)

Feststellungsziele / Lebenssachverhalte:

Auf Antrag der Klagepartei wird – unter Verwerfung des Antrags im Übrigen – folgender Musterverfahrensantrag im Bundesanzeiger unter der Rubrik „Klageregister nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz“ (Klageregister) öffentlich bekannt gemacht:

Beklagte:

Wölbern Treuhand GmbH i.L., vertreten durch ihren Liquidator Oliver Scharenberg, Königstraße 28, 22767 Hamburg

1.	Bezeichnung des von dem Musterverfahrensantrag betroffenen Emittenten:

Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

1.	Bezeichnung des Prozessgerichts:

Landgericht Hamburg

1.	Aktenzeichen des Prozessgerichts:

318 O 70/18

1.	Feststellungsziele des Musterverfahrensantrages:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 28.08.2008 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

1.	a) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 die Aussage trifft, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, obgleich
2.	aa) aus diesem Gutachten hervorgeht, dass die zugrunde gelegte Miete 11 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag („Overrented (approximatly 11%“)),
3.	bb) der Substanzwert des Objektes mit nur 42 Mio. EUR festgestellt wurde, mithin bei nur 55 % des Kaufpreises lag,

und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten

Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie wurde laut unabhängigen Gutachten CB Richard Ellis (s. „Vertragspartner“, S. 120 ff) zum Zeitpu nkt der Bewertung (01.07.2008) für marktgerecht erklärt.“

1.	b) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 des Emissionsprospektes die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich
2.	aa) –
3.	bb) –
4.	cc) sich aus dem Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 ein Hinweis auf ein Altlastengutachten vom 03.11.1992 mit Altlastenverdacht findet,

und die Anleger dadurch unrichtig über das Vorliegen weiterer Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten [… ]

―	weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“durch folgende Formulierung:undNachstehende Übersicht fasst die Kosten der Investitionsphase in komprimierter Form zusammen.“durch folgende Formulierung:„Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigungskosten zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem könnten solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen.“S. 78 e) dass der Emissionsprospekt auf S. 48 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit dem Faktor 14,62 als Mittelwert, welcher dem Faktor bei Ankauf entspricht, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für den Ansatz dieses Mietvervielfältigers die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den möglichen Verkaufswert des Fondsobjekt informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;„Verkaufspreisf) dass der Emissionsprospekt auf S. 49 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit einem Faktor, welcher im schlechtesten Fall („worst case“) mit 13,62 und im besten Fall (best case“) mit 15,62 angegeben wird, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für die Annahme des Faktors 14,62 die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den Verkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuerng) dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;„Das Ende der Zinsbindung entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“durch folgende Formulierung:i) dass der Emissionsprospekt auf S. 10, S. 92 und S. 93 dem Fonds ein geringes Risiko bescheinigt und für Stiftungen als geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;S. 10S. 92 und „Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.“durch folgende Formulierung:der anhaltende konjunkturelle Aufschwung hat unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: betrachtet man aktuelle Studien, die den Immobilienmarkt in den Niederlanden beleuchten, zeigt sich für Anleger ein positives Bild.“durch folgende Formulierungl) dass der Emissionsprospekt auf S. 46 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitt der letzten 3,5 oder 10 Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;„die Mietsteigerungen basieren auf den vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.6. Lebenssachverhalt:Die Klagepartei zeichnete am 22.02.2009 eine mittelbare Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Nennwert von € 25.000,00 zuzüglich 5 % Agio. Zur Aufklärung der Klagepartei über die Kapitalanlage bediente sich die Beklagte des Emissionsprospektes vom 28.08.2008. Die Beklagte ist Gründungskommanditistin der Fondsgesellschaft und zudem Treuhandkommanditistin.Die Beklagten bestreiten Prospektfehler. 7. Zeitpunkt des Eingangs des Musterverfahrensantrages beim Prozessgericht:
―	21.09.2018 über E-Fax, ergänzt durch Schriftsatz vom 30.11.2018
―
―	Die Klagepartei macht geltend, dass der Emissionsprospekt in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei. Die Beklagte hätten insoweit die ihr obliegenden Aufklärungs- und Informationspflichten schuldhaft verletzt. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätte sie – die Klagepartei – die Beteiligung nicht gezeichnet.
―	Die Klagepartei nimmt die Beklagte nach Zeichnung einer treuhänderischen Kommanditbeteiligung an dem geschlossenen Fonds Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG (nachfolgend: Fondsgesellschaft) auf Schadensersatz u.a. wegen unrichtiger, unvollständiger und irreführender Prospektangaben in Anspruch.
―
―	durch folgende Formulierung
―	„Bei dieser Betrachtung wird ein negatives Marktumfeld für Bürovermietungen unterstellt. Der Mietvertrag wird nicht verlängert und die Immobilie kann 6 Monate nicht vermietet werden. Die Revitalisierungskosten betragen € 100/qm. Der Anschluss Mietzins liegt 10 % unter dem prognostizierten Mietzinsniveau.“
―	k) dass der Emissionsprospekt auf S. 56 eine Sensitivitätsanalyse vornimmt, welche selbst in der Darstellung des schlechtesten Falls, die in dem Gutachten von CBRE gemachten Feststellungen: „Overrented (approximately 11 %), relative large complex in a small office market, influence oft he current credit crisis, long period to relet the property, expiry void of 30 months“ nicht berücksichtigt und die Anleger dadurch unrichtig über die Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
―	„Der Immobilienmarkt – Rekord- Investmentniveau
―	j) dass der Emissionsprospekt vom 28.08.2008 auf S. 33 einen Immobilienmarkt in den Niederlanden auf Rekordniveau angibt, obwohl sich die Aussichten auf dem Immobilienmarkt wegen der Sub-prime-Krise Ende 2007 nach den Feststellungen des Funkgutachtens von CBRE in der 1. Jahreshälfte 2008 und damit vor Prospektaufstellung bereits deutlich verschlechtert haben, so dass sie Anleger dadurch unrichtig informiert worden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
―	S. 93
―	„2. Erhalt des Stiftungskapitals : [… ] Nach herrschender Meinung ist das Stiftungsvermögen in seinem wirtschaftlichen Wert mit seiner Ertrags- und Kaufkraft – also real – zu erhalten . Der Stiftungsvorstand hat die Aufgabe, finanzielle Risiken weitgehend zu vermeiden “:
―	„das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die eine sicherheitsorientierte Immobilienanlage mit angemessenem Erfolg ohne steuerliche Verlustzuweisung suchen und bereit sind, ein mittel- bis langfristiges Engagement einzugehen.“
―	durch folgende Formulierung:
―	„Das Ende der Zinsbindung entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“
―	h) dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert, obwohl bereits bei Prospektaufstellung durch das Gutachten von CB Richard Ellis bekannt war, dass eine Overrent-Situation (vereinbarte Miete über aktueller Marktmiete) von 11 % vorlag, womit bereits in der Platzierungsphase eine Verletzung der LTV-Klausel vorlag und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
―	durch folgende Formulierung:
―	Verkaufsfaktor 13,62 14,12 14,62 15,12 15,62“
―	durch folgende Formulierung:
―	Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern von 13,62 bis 15,62. Basis ist die für Anfang 2020 angenommene Jahresmiete.“
―	durch folgende Formulierung:
―	“Der Verkäufer hat keinerlei Haftung für Bodenverunreinigungen oder Altlasten etc. übernommen. Zwar sind dergleichen Verunreinigungen des Grundstücks oder des Grundwassers nicht bekannt, jedoch hat eine darauf gerichtete Untersuchung nicht stattgefunden.”
―	und
―	S. 18
―	d) dass der Emissionsprospekt auf S. 18 und S. 78 einen konkreten Altlastenverdacht aufgrund von Hafenaktivitäten verschweigt, der in dem Bewertungsgutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 konkret aufgeführt war mit der Formulierung „We have seen a copy of a historical soil survey, dated 3 November 1992, for the location Provincialeweg/Korte Hogendijk. and understood that from an environmental point of view this location could be labelled as suspicious due to various activities in the past (e.g. harbor activities)” und die Anleger dadurch nicht über den konkreten Altlastenverdacht hinsichtlich des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
―	S. 43 „Kosten in der Investitionsphase – Prognose
―	S. 15: „Fondsbezogene Vorkosten in % des Eigenkapitals 17,78 %“
―	c) dass der Emissionsprospekt auf S. 15 und S. 43 nicht erkennen lässt, in welchem Umfang die von dem Anleger eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, obwohl der so zu berechnende Anteil der Weichkosten 42,95 % beträgt und die Anleger dadurch nicht richtig über die Rentabilität des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;