Landgericht Hamburg: Musterverfahrensantrag 322 O 424/18 Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

Das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 22 – beschließt durch den Richter am Landgericht Hirth als Einzelrichter am 17.05.2019:

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Auf Antrag der Klagepartei wird – unter Verwerfung des Antrags im Übrigen – folgender Musterverfahrensantrag im Bundesanzeiger unter der Rubrik „Klageregister nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz“ (Klageregister) öffentlich bekannt gemacht:

1. Beklagte:

1.) Wölbern Treuhand GmbH i.L., vertreten durch d. Liquidator Oliver Scharenberg, Königstraße 28, 22767 Hamburg

2.) IFH Geschäftsführung für Holland GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer, Königstraße 28, 22767 Hamburg

2. Bezeichnung des von dem Musterverfahrensantrag betroffenen Emittenten:

Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

3. Bezeichnung des Prozessgerichts:

Landgericht Hamburg

4. Aktenzeichen des Prozessgerichts:

322 O 424/18

5. Feststellungsziele des Musterverfahrensantrages:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 28.08.2008 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich dadurch

a) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 die Aussage trifft, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, obgleich

aa) aus diesem Gutachten hervorgeht, dass die zugrunde gelegte Miete 11 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag („Overrented (approximatly 11 %“)),

bb) der Substanzwert des Objektes mit nur 42 Mio. EUR festgestellt wurde, mithin bei nur 55 % des Kaufpreises lag,

und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten

Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie wurde laut unabhängigem Gutachter CB Richard Ellis (s. „Vertragspartner“, S. 120 ff) zum Zeitpunkt der Bewertung (01.07.2008) für marktgerecht erklärt.“

b) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 des Emissionsprospektes die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich

aa) –

bb) –

cc) sich aus dem Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 ein Hinweis auf ein Altlastengutachten vom 03.11.1992 mit Altlastenverdacht findet,

und die Anleger dadurch unrichtig über das Vorliegen weiterer Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

1. Weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

c) dass der Emissionsprospekt auf S. 15 und S. 43 nicht erkennen lässt, in welchem Umfang die von dem Anleger eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, obwohl der so zu berechnende Anteil der Weichkosten 42,95 % beträgt und die Anleger dadurch nicht richtig über die Rentabilität des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

und

S. 43 „Kosten in der Investitionsphase – Prognose

Nachstehende Übersicht fasst die Kosten in der Investitionsphase in komprimierter Form zusammen.“

d) dass der Emissionsprospekt auf S. 18 und S. 76 einen konkreten Altlastenverdacht aufgrund von Hafenaktivitäten verschweigt, der in dem Bewertungsgutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 konkret aufgeführt war mit der Formulierung „We have seen a copy of a historical soil survey, dated 3 November 1992, for the location Provincialeweg/Korte Hogendijk. and understood that from an environmental point of view this location could be labelled as suspicious due to various activities in the past (e.g. harbor activities)” und die Anleger dadurch nicht über den konkreten Altlastenverdacht hinsichtlich des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 18

„Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigungskosten zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem könnten solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen.“

und

S. 76

“Der Verkäufer hat keinerlei Haftung für Bodenverunreinigungen oder Altlasten etc. übernommen. Zwar sind dergleichen Verunreinigungen des Grundstücks oder des Grundwassers nicht bekannt, jedoch hat eine darauf gerichtete Untersuchung nicht stattgefunden.”

e) dass der Emissionsprospekt auf S. 48 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit dem Faktor 14,62 als Mittelwert, welcher dem Faktor bei Ankauf entspricht, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für den Ansatz dieses Mietvervielfältigers die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den möglichen Verkaufswert des Fondsobjekts informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Verkaufspreis

Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern von 13,62 bis 15,62. Basis ist die für Anfang 2020 angenommene Jahresmiete.“

f) dass der Emissionsprospekt auf S. 49 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit einem Faktor, welcher im schlechtesten Fall („worst case“) mit 13,62 und im besten Fall (best case“) mit 15,62 angegeben wird, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für die Annahme des Faktors 14,62 die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den Verkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

g) dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Das Ende der Zinsbindungsfrist am 29.03.2019 entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“

h) dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert, obwohl bereits bei Prospektaufstellung durch das Gutachten von CB Richard Ellis bekannt war, dass eine Overrent-Situation (vereinbarte Miete über aktueller Marktmiete) von 11 % vorlag, womit bereits in der Platzierungsphase eine Verletzung der LTV-Klausel vorlag und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Das Ende der Zinsbindungsfrist am 29.03.2019 entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“

i) dass der Emissionsprospekt auf S. 10, S. 92 und S. 93 dem Fonds ein geringes Risiko bescheinigt und für Stiftungen als geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 10

„Das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die eine sicherheitsorientierte Immobilienanlage mit angemessenem Erfolg ohne steuerliche Verlustzuweisung suchen und bereit sind, ein mittel- bis langfristiges Engagement einzugehen.“

S. 92

„2. Erhalt des Stiftungskapitals: […] Nach herrschender Meinung ist das Stiftungsvermögen in seinem wirtschaftlichen Wert mit seiner Ertrags- und Kaufkraft – also real – zu erhalten. Der Stiftungsvorstand hat die Aufgabe, finanzielle Risiken weitgehend zu vermeiden“:

und

S. 93

„Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.“

(Hervorhebungen durch Fettdruck im Prospekt nicht vorhanden)

j) dass der Emissionsprospekt vom 28.08.2008 auf S. 33 einen Immobilienmarkt in den Niederlanden auf Rekordniveau angibt, obwohl sich die Aussichten auf dem Immobilienmarkt wegen der Sub-prime-Krise Ende 2007 nach den Feststellungen des Funkgutachtens von CBRE in der ersten Jahreshälfte 2008 und damit vor Prospektaufstellung bereits deutlich verschlechtert haben, so dass sie Anleger dadurch unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der Immobilienmarkt – Rekord-Investmentniveau

Der anhaltende konjunkturelle Aufschwung hat unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Betrachtet man aktuelle Studien, die den Immobilienmarkt in den Niederlanden beleuchten, zeigt sich für Anleger ein positives Bild.“

k) dass der Emissionsprospekt auf S. 56 eine Sensitivitätsanalyse vornimmt, welche selbst in der Darstellung des schlechtesten Falls, die in dem Gutachten von CBRE gemachten Feststellungen: „Overrented (approximately 11 %), relative large complex in a small office market, influence oft he current credit crisis, long period to relet the property, expiry void of 30 months“ nicht berücksichtigt und die Anleger dadurch unrichtig über die Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung

„Bei dieser Betrachtung wird ein negatives Marktumfeld für Bürovermietungen unterstellt. Der Mietvertrag wird nicht verlängert, und die Fondsimmobilie kann sechs Monate nicht vermietet werden. Die Revitalisierungskosten betragen € 100/qm. Der Anschlussmietzins liegt 10 % unter dem prognostizierten Mietzinsniveau.“

l) dass der Emissionsprospekt auf S. 46 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitten der letzten drei, fünf oder zehn Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung

„die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.

(soweit im Vorstehenden bei den Zitaten aus dem Fondsprospekt Unterstreichungen vorgenommen worden sind, handelt es sich um klarstellende Ergänzungen des Textes der zitierten Passage)

6. Lebenssachverhalt:

Die Klagepartei nimmt die Beklagten nach Zeichnung einer treuhänderischen Kommanditbeteiligung an dem geschlossenen Fonds Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG (nachfolgend: Fondsgesellschaft) auf Schadensersatz u.a. wegen unrichtiger, unvollständiger und irreführender Prospektangaben in Anspruch.

Der Rechtsvorgänger der Klagepartei zeichnete am 17.09.2009 eine mittelbare Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Nennwert von 15.000,00 € zuzüglich 5 % Agio. Der Beitritt wurde angenommen. Zur Aufklärung der Klagepartei über die Kapitalanlage bedienten sich die Beklagten des über die Anlage herausgegebenen Emissionsprospektes vom 28.08.2008. Die Beklagten sind Gründungskommanditisten der Fondsgesellschaft und die Beklagte zu 1.) ist zudem Treuhandkommanditistin.

Die Klagepartei ist der Auffassung, dass die Beklagten vertragliche bzw. vorvertragliche Aufklärungspflichten durch Verwendung eines fehlerhaften Prospekts verletzt haben. Sie macht geltend, dass der Emissionsprospekt vom 28.08.2008 in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung wäre die Zeichnung nicht erfolgt.

Die Beklagten bestreiten Prospektfehler.

7. Zeitpunkt des Eingangs des Musterverfahrensantrages beim Prozessgericht:

13.02.2019 (Schriftsatz vom 11.02.2019) – Az. 322 OH 4/19 –