Landgericht Hamburg: Vorlagebeschluss 318 OH 1/19 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

318 OH 1/19

In der Sache

Musterkläger (gem. § 9 Abs.2 KapMuG vom Hanseatischen Oberlandesgericht zu bestimmen)

– Antragsteller –

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Bender & Pfitzmann, Kaiserstraße 50, 40479 Düsseldorf, Gz.: 531-17-CJ-KL

gegen

1) Wölbern Treuhand GmbH i.L., vertreten durch d. Liquidator Oliver Scharenberg, Königsstraße 28, 22767 Hamburg

– Antragsgegnerin –

2) IFH Geschäftsführung für Holland GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer, Königstraße 28, 22767 Hamburg

– Antragsgegnerin –

3) Baden-Württembergische Bank, als unselbstständige Anstalt der Landesbank Baden-Württemberg, vertreten durch d. Vorstand, Kleiner Schlossplatz 11, 70173 Stuttgart

– Antragsgegnerin –

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:

Rechtsanwälte Pöllath + Partners, Potsdamer Platz 5, 10785 Berlin

Prozessbevollmächtigte zu 3:

Rechtsanwälte Seibert, Link, Rotebühlplatz 19, 70178 Stuttgart, Gz.: 361/18 HS02 MV

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beschließt das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 18 – durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht Gravesande-Lewis, den Richter am Landgericht Serra-Kleineidam und den Richter Finke am 05.09.2019:

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I.

Dem Hanseatischen Oberlandesgericht werden zum Zwecke der Herbeiführung eines Musterentscheids gemäß § 6 Abs. 1 KapMuG folgende Feststellungsziele vorgelegt:

Feststellungsziele des Musterverfahrensantrages:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am 65. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 28.08.2008 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

a) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 die Aussage trifft, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, obgleich

aa) aus diesem Gutachten hervorgeht, dass die zugrunde gelegte Miete 11 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag („Overrented (approximatly 11%“)),

bb) der Substanzwert des Objektes mit nur 42 Mio. EUR festgestellt wurde, mithin bei nur 55 % des Kaufpreises lag,

und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten

Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie wurde laut unabhängigen Gutachten CB Richard Ellis (s. „Vertragspartner“, S. 120 ff) zum Zeitpunkt der Bewertung (01.07.2008) für marktgerecht erklärt.“

b) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 des Emissionsprospektes die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich

aa) die objektfinanzierende HSH Nordbank für die Ausgabe eines Darlehens über 46,8 Mio. EUR, verpflichtet war, selbst ein Bewertungsgutachten einzuholen,

bb) die objektfinanzierende HSH Nordbank dies auch im Hinblick auf die im Darlehensvertrag vereinbarte Loan to Value Klausel (LTV) laufend tun muss,

cc) sich aus dem Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 ein Hinweis auf ein Altlastengutachten vom 03.11.1992 mit Altlastenverdacht findet,

und die Anleger dadurch unrichtig über das Vorliegen weiterer Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten […]

a) weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

c) dass der Emissionsprospekt auf S. 15 und S. 43 nicht erkennen lässt, in welchem Umfang die von dem Anleger eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, obwohl der so zu berechnende Anteil der Weichkosten 42,95 % beträgt und die Anleger dadurch nicht richtig über die Rentabilität des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

und

S. 43 „Kosten in der Investitionsphase – Prognose

Nachstehende Übersicht fasst die Kosten der Investitionsphase in komprimierter Form zusammen.“

d) dass der Emissionsprospekt auf S. 18 und S. 78 einen konkreten Altlastenverdacht aufgrund von Hafenaktivitäten verschweigt, der in dem Bewertungsgutachten von CB Richard Ellis auf S. 15 konkret aufgeführt war mit der Formulierung „We have seen a copy of a historical soil survey, dated 3 November 1992, for the location Provincialeweg/Korte Hogendijk. and understood that from an environmental point of view this location could be labelled as suspicious due to various activities in the past (e.g. harbor activities)” und die Anleger dadurch nicht über den konkreten Altlastenverdacht hinsichtlich des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 18

„Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigungskosten zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem könnten solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen.“

und

S. 78

“Der Verkäufer hat keinerlei Haftung für Bodenverunreinigungen oder Altlasten etc. übernommen. Zwar sind dergleichen Verunreinigungen des Grundstücks oder des Grundwassers nicht bekannt, jedoch hat eine darauf gerichtete Untersuchung nicht stattgefunden.”

e) dass der Emissionsprospekt auf S. 48 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit dem Faktor 14,62 als Mittelwert, welcher dem Faktor bei Ankauf entspricht, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für den Ansatz dieses Mietvervielfältigers die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den möglichen Verkaufswert des Fondsobjekts informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Verkaufspreis

Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern von 13,62 bis 15,62. Basis ist die für Anfang 2020 angenommene Jahresmiete.“

f) dass der Emissionsprospekt auf S. 49 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Mietvervielfältigers mit einem Faktor, welcher im schlechtesten Fall („worst case“) mit 13,62 und im besten Fall (best case“) mit 15,62 angegeben wird, obwohl das Gutachten von CB Richard Ellis auf S. 7 für die Annahme des Faktors 14,62 die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den Verkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

g) dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Das Ende der Zinsbindung entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“

h) dass der Emissionsprospekt auf S. 78 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der HSH Nordbank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert, obwohl bereits bei Prospektaufstellung durch das Gutachten von CB Richard Ellis bekannt war, dass eine Overrent-Situation (vereinbarte Miete über aktueller Marktmiete) von 11 % vorlag, womit bereits in der Platzierungsphase eine Verletzung der LTV-Klausel vorlag und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Das Ende der Zinsbindung entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00 % jährlich zzgl. ersparter Zinsen“

i) dass der Emissionsprospekt auf S. 10, S. 92 und S. 93 dem Fonds ein geringes Risiko bescheinigt und für Stiftungen als geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 10

„das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die eine sicherheitsorientierte Immobilienanlage mit angemessenem Erfolg ohne steuerliche Verlustzuweisung suchen und bereit sind, ein mittel- bis langfristiges Engagement einzugehen.“

S. 92

„2. Erhalt des Stiftungskapitals: […] Nach herrschender Meinung ist das Stiftungsvermögen in seinem wirtschaftlichen Wert mit seiner Ertrags- und Kaufkraft – also real – zu erhalten. Der Stiftungsvorstand hat die Aufgabe, finanzielle Risiken weitgehend zu vermeiden“:

und

S. 93

„Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.“

j) dass der Emissionsprospekt vom 28.08.2008 auf S. 33 einen Immobilienmarkt in den Niederlanden auf Rekordniveau angibt, obwohl sich die Aussichten auf dem Immobilienmarkt wegen der Sub-prime-Krise Ende 2007 nach den Feststellungen des Funkgutachtens von CBRE in der 1. Jahreshälfte 2008 und damit vor Prospektaufstellung bereits deutlich verschlechtert haben, so dass sie Anleger dadurch unrichtig informiert worden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der Immobilienmarkt – Rekord- Investmentniveau

der anhaltende konjunkturelle Aufschwung hat unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: betrachtet man aktuelle Studien, die den Immobilienmarkt in den Niederlanden beleuchten, zeigt sich für Anleger ein positives Bild.“

k) dass der Emissionsprospekt auf S. 56 eine Sensitivitätsanalyse vornimmt, welche selbst in der Darstellung des schlechtesten Falls, die in dem Gutachten von CBRE gemachten Feststellungen: „Overrented (approximately 11 %), relative large complex in a small office market, influence oft he current credit crisis, long period to relet the property, expiry void of 30 months“ nicht berücksichtigt und die Anleger dadurch unrichtig über die Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung

„Bei dieser Betrachtung wird ein negatives Marktumfeld für Bürovermietungen unterstellt. Der Mietvertrag wird nicht verlängert und die Immobilie kann 6 Monate nicht vermietet werden. Die Revitalisierungskosten betragen € 100/qm. Der Anschluss Mietzins liegt 10 % unter dem prognostizierten Mietzinsniveau.“

l) dass der Emissionsprospekt auf S. 46 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitt der letzten 3,5 oder 10 Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung

„die Mietsteigerungen basieren auf den vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.

II.

Lebenssachverhalt

Die Antragsteller der diesem Vorlagebeschluss zugrunde liegenden Musterverfahrensanträge nehmen die Antragsgegner auf Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne in Anspruch.

Sie beteiligten sich an dem geschlossenen Fonds „Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG“ (nachfolgend: Fondsgesellschaft) und zeichneten mittelbare Beteiligungen an der Fondsgesellschaft. Grundlage des Beteiligungsangebotes war der Emissionsprospekt vom 28.08.2008. Antragsgegner sind die Gründungskommanditisten sowie beratende Banken. Die Antragsteller machen geltend, dass der Emissionsprospekt in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung der gleichlautenden Musterverfahrensanträge Bezug genommen.

III.

Dieser Vorlagebeschlusses und das Datum seiner Veröffentlichung sind gemäß § 6 Abs. 4 KapMuG im Klageregister öffentlich bekannt zu machen.

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Gründe:

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1. Das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 18 – ist als Prozessgericht, bei dem der erste bekannt gemachte Musterverfahrensantrag gestellt wurde, gemäß § 6 Abs. 2 KapMuG für die Entscheidung über den Vorlagebeschluss zuständig. Der erste der bekannt gemachten Musterverfahrensanträge wurde in dem Verfahren 318 O 70/18 gestellt.

2. Die Voraussetzungen für eine Vorlage an das Hanseatische Oberlandesgericht nach § 6 Abs. 1 Satz 1 KapMuG liegen vor. Es sind ausweislich des Klageregisters nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz zum Zeitpunkt des Vorlagebeschlusses mindestens 16 weitere gleichgerichtete Musterverfahrensanträge im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden. Hierbei handelt es sich um folgende Verfahren:

Landgericht Hamburg 318 O 70/18 (zuerst anhängiger Musterverfahrensantrag, Faxeingang 21.09.2018, 15:19 Uhr)

Landgericht Hamburg 322 O 424/18

Landgericht Hamburg 322 O 2/19

Landgericht Hamburg 322 O 399/19

Landgericht Hamburg 322 O 515/19

Landgericht Hamburg 322 O 1/19

Landgericht Hamburg 322 O 501/18

Landgericht Hamburg 322 O 485/17

Landgericht Hamburg 322 O 64/19

Landgericht Hamburg 322 O 48/19

Landgericht Hamburg 322 O 516/18

Landgericht Hamburg 302 O 120/18

Landgericht Hamburg 322 O 9/19

Landgericht Hamburg 322 O 514/18

Landgericht Hamburg 322 O 423/18

Landgericht Stuttgart 21 O 313/18

Landgericht Hamburg 302 O 218/18

3. Die Musterverfahrensanträge sind in ihren Feststellungszielen statthaft, denn die geltend gemachten Anträge fallen in den Anwendungsbereich des § 1 KapMuG. Es werden vorliegend Schadensersatzansprüche wegen Verwendung falscher oder irreführender öffentlicher Kapitalmarktinformationen geltend gemacht, die nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG musterverfahrensfähig sind. Bei den Angaben aus dem Emissionsprospekt Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG handelt es sich um eine öffentliche Kapitalmarkinformation i.S.d. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 2 Abs. 2 KapMuG.

Etwas anderes folgt auch nicht aus den Entscheidungen des BGH vom 30.04.2019 (XI ZB 13/18 und XI ZB 15/18). Dass der von den Antragstellern der Musterverfahrensanträge jeweils geltend gemachte Anspruch deshalb nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, weil der Prospekt nicht rechtzeitig vor der jeweiligen Zeichnung vorlag und damit nicht als Mittel der schriftlichen Aufklärung verwendet wurde (so jetzt BGH, a.a.O.), steht jedenfalls nicht fest. Eine (erneute) Prüfung der Zulässigkeit der bereits von verschiedenen Prozessgerichten bekannt gemachten Anträge durch die Kammer ist nicht veranlasst. Der Gesetzgeber hat die Entscheidung, ob ein Musterverfahrensantrag statthaft und auch sonst zulässig ist, ohne weitere Überprüfungsmöglichkeit dem jeweiligen Prozessgericht überlassen, das vor der Veröffentlichung die Zulässigkeit des Musterverfahrensantrages zu prüfen hat. Das ist in diesem Stadium des Verfahrens hinzunehmen, da gegen erstinstanzliche Aussetzungsentscheidungen eine zeitlich versetzte Rechtsschutzmöglichkeit besteht (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 30.04.2019, Az.: XI ZB 1/17, Rn. 15, zitiert nach juris).

4.

Der Beschluss ist mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar, § 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG.