Leipzig- die Zeit der Schnäppchen ist vorbei

Leipzig: Kapitalanleger zieht es wieder in den „Osten“

Straßenzüge mit sanierungsbedürftigen Gründerzeithäusern, zahlreiche Vermietungsschilder – Leipzig war, vor allem um die Jahrtausendwende, definitiv keine besonders schöne Gegend. Nach der Wende haben viele Bewohner der Stadt den Rücken gekehrt. Am Ende blieb eine graue und leblose Stadt zurück. Leipzig war so etwas wie der Inbegriff der „östlichen Krise“. Wohl niemand hätte sich gedacht, dass die Stadt – nur 15 Jahre später – zu den Top-Regionen Deutschlands zählt. Warum gerade Leipzig?

2015 kletterte die Einwohnerzahl auf 570.000 – ein Plus von 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2000 lebten gerade einmal 489.000 Menschen in Leipzig. Der Zuzug machte sich natürlich auch am Wohnungsmarkt bemerkbar. Während zur Jahrtausendwende die Leerstände noch im zweistelligen Bereich waren, sind heutzutage gerade einmal 6 Prozent der Immobilien frei. Zudem steigen die Miet- und Eigentumspreise. Heute müssen für Neubauwohnungen rund 4.500 Euro/m² bezahlt werden. Bei den Mieten liegt man bei rund 10 Euro/m². Preise, die vor wenigen Jahren noch undenkbar waren. Niemand hätte für eine 80 m² große Wohnung 800 Euro Miete bezahlt. Ein Kaufpreis von 360.000 Euro war ebenfalls nicht vorstellbar. Heute sind derartige Preise zur Normalität geworden. Auch wenn derartige Preise für den „Osten“ durchaus hoch sind, erkennen die Kapitalanleger noch Luft nach oben. In vielen anderen Städten sind es bereits deutlich höhere m²-Preise, sodass kaum noch Gewinne gemacht werden können. Es ist daher nicht überraschend, dass sich viele Kapitalanleger für Leipzig entschieden haben. Die Nachfrage ist enorm.

Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei

Es sind vor allem die neuen und auch hoffnungsvollen Zukunftsperspektiven, die dazu führen, dass wieder gebaut wird. Schlussendlich gibt es auch genügend Menschen, die die Objekte kaufen wollen. Ob institutionelle Investoren oder Privatanleger – in Leipzig können deutlich höhere Renditen als in anderen A- oder B-Städten erzielt werden. Doch Kapitalanleger müssen aufpassen – die Zeit der Schnäppchen ist bereits vorbei. Experten gehen davon aus, dass Eigenwohnungswohnungen, die als Kapitalanlage genutzt werden, eine Mietrendite von rund 4 Prozent erzielen. 5 Prozent werden kaum noch erreicht. Viele Experten empfehlen familiengerechte und große Wohnungen. Kapitalanleger sollten auf kleinere Immobilien verzichten. Schlussendlich würden sich die größeren Objekte auch für die Selbstnutzung eignen.

Des Weiteren werden die größeren Immobilien als bessere Anlage wahrgenommen; will der Eigentümer irgendwann einmal sein Objekt verkaufen, kann er einen deutlich höheren Kaufpreis ansetzen. Besonders empfehlenswert sind das Waldstraßenviertel, Gohlis-Süd, das Bachviertel oder auch die Südvorstadt. Aber auch Plagwitz und Schleußig zählen zu den bereits etablierten und empfehlenswerten Wohnadressen. In diesen Teilen sind die Mieten stark gestiegen. Immer mehr Kreative und Studierende suchen die speziellen Bereiche der Stadt auf, weil sie sich im „Osten“ wohlfühlen. In den letzten 12 Monaten war vor allem die Eisenbahnstraße besonders beliebt. Eine Gegend, die für soziale Probleme und Verbrechen bekannt war, etablierte sich zum Geheimtipp der Stadt. Heute gibt es Objekte, die für rund 3.000 Euro/m² verkauft werden. Für Kapitalanleger eine besonders empfehlenswerte Gegend – viele Experten gehen davon aus, dass die Preise noch höher steigen werden.

A-Städte bringen kaum noch Gewinne

Doch warum gerade Leipzig? München, eine der schönsten Städte Deutschlands, ist kaum noch interessant. Private können sich die Objekte nicht mehr leisten, Kapitalanleger machen kaum noch Gewinne. Es sind Minirenditen, die die Stadt uninteressant gemacht haben. Aber nicht nur München kämpft mit diesem Problem. In vielen anderen Top-Städten – so etwa Hamburg, Köln oder auch Berlin – liegen die Jahresrenditen bei unter 3 Prozent. Zudem dürfen die Kapitalanleger nicht die klassischen Kaufnebenkosten vergessen. 2 Prozent für die Eintragung in das Grundbuch und den Notar, des Weiteren 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent an Grunderwerbsteuer – derartige Nebenkosten schmälern natürlich die Mietrenditen. Zudem müssen auch Instandhaltungsarbeiten berücksichtigt werden, die ebenfalls den Gewinn schmälern. Am Ende profitieren viele Kapitalanleger nur noch von etwaigen Steuervorteilen, die jedoch nicht den gewünschten Gewinn bringen.

Die Prognosen

Natürlich befindet sich Leipzig derzeit im Aufschwung. Das schmälert zwar die Renditen, garantiert aber – verglichen mit anderen Städten – noch immer hohe Gewinne. Ob sprunghafte Anstiege erwartet werden können? Bislang sind sich viele Experten noch unsicher, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt. Einerseits befürchtet man das Platzen der Immobilienblase, andererseits sind viele Experten überzeugt, dass in den B- oder C-Städten kaum eine Gefahr besteht. Hier seien die Preise, verglichen mit den Immobilienpreisen in den A-Städten, noch im erträglichen Rahmen. Kapitalanleger, die sich für Immobilien interessieren, sollten sich also vorwiegend in B- oder C-Städten umsehen und mitunter auch in Leipzig aktiv werden. Die Stadt hat in den letzten Jahren gezeigt, welches Potential in ihr steckt. Zudem wird fleißig gebaut. Die Nachfrage ist enorm. Kapitalanleger können also davon ausgehen, dass die Preise weiter nach oben klettern werden. Es ist daher keine Überraschung, dass viele Kapitalanleger ihr Geld lieber in B- oder C-Städte stecken und sich von den sogenannten A-Städten abwenden. Wer vor 15 Jahren eine Immobilie in Leipzig erworben hat, wird heutzutage mitunter auf einem kleinen Vermögen sitzen.