Für einen Bauträger wie das Unternehmen LEWO AG aus Leipzig sicherlich eine deprimierende Bilanz, denn ein 6-stelliger Jahresfehlbetrag macht sich dann als Vertrauensbasis in ein Unternehmen sicherlich nicht gut.

LEWO AG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht

1 Grundlagen der LEWO AG

Die LEWO AG mit Sitz in Leipzig ist das Mutterunternehmen der LEWO-Gruppe und als Bauträgerunternehmen tätig.

Die LEWO AG ist seit 2000 als Projektentwickler und Bauträgergesellschaft primär auf dem Leipziger und Chemnitzer Immobilienmarkt tätig. Die Zielgruppe sind vermögende Kapitalanleger, die über externe Kapitalanlagevertriebe angesprochen werden. Seit 2000 konnte die LEWO-Gruppe bereits mehr als 100 Häuser mit über 1.000 Wohnungen verkaufen und erfolgreich sanieren bzw. errichten.

Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft von der EBV Grundbesitz GmbH in die LEWO AG umfirmiert und damit die Basis für weiteres gesundes Wachstum geschaffen. Sämtliche Tochtergesellschaften, deren Projekte noch nicht im Vertrieb befindlich waren, wurden ebenfalls umfirmiert, um eine einheitliche Corporate Identity zu generieren. Ziel der Umwandlung von einer GmbH in eine AG war die Beschaffung von Finanzierungsmitteln auf dem Kapitalmarkt.

Nachdem im Vorjahr der Produktwechsel von der denkmalsanierten Kapitalanlage mit erhöhten Steuerabschreibungen hin zur Neubauimmobilie zur Sicherung von Sachwerten erfolgreich umgesetzt wurde, konnte im Berichtsjahr das Produkt Neubauwohnimmobilie weiter vertriebsseitig fokussiert werden. Ebenso wurde der Ankaufsfokus verstärkt auf Neubaugrundstücke mit Entwicklungspotenzial gelegt.

Das Alleinstellungsmerkmal der LEWO AG ist die Spezialisierung auf langfristige und nachhaltige Sanierungs- und Neubaukonzepte jeder einzelnen Immobilie durch beispielsweise die Einbringung von effizienten und KfW-gerechten Energiekonzepten. Generell ist das Ziel der Konzepte, stets einen Marktvorteil zu generieren, sei es durch Mieterstrommodelle oder KfW-Konzepte.

Im Mittelpunkt des Baus steht dabei die Nachhaltigkeit der Immobilie, so dass diese auch auf dem Zweitmarkt, gegebenenfalls nach Ablauf der steuerlichen Vergünstigung, der Spekulationsfrist oder Zinsbindungsfrist für den Käufer, bestehen können.

Die LEWO AG ist selbst operativ tätig, hat aber im Geschäftsjahr 2016 damit begonnen, den Erwerb und die Entwicklung von Bauprojekten aus Finanzierungs- und Transparenzgründen jeweils durch Projektgesellschaften abzuwickeln. Dies verringert sowohl die Auswirkungen von Projektrisiken innerhalb des Konzerns als auch die Kreditrisiken des Konzerns, da bei der Besicherung von Fremdfinanzierungen vorrangig auf das Objekt abgestellt wird.

Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt dabei neben Bankendarlehen, die unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften aufgenommen werden, anteilig durch Eigenmittel, welche die LEWO AG den Tochtergesellschaften mittels Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt. Die Mittel hierfür stammen vornehmlich aus Eigenkapital der LEWO AG und aus Finanzierungen des Mehrheitsaktionärs.

Darüber hinaus übernimmt die LEWO AG für die Projektgesellschaften, welche über kein eigenes Personal verfügen, als Gesellschafterbeitrag die Abwicklung des operativen Geschäfts, von der Entwicklung bis zur Umsetzung der Projekte, sowie zentrale Funktionen, wie Personal, Controlling, Rechnungswesen, Finanzierung und Marketing.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2019 das zehnte Jahr in Folge trotz des unruhigen wirtschaftlichen Umfelds um 0,6 % gewachsen. Während Dienstleistungs- und Baugewerbe überwiegend kräftige Zuwächse verzeichnen konnten, ist die Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes (ohne Baugewerbe) sichtbar eingebrochen. Daher stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung lediglich um 0,5 %.

Auch der Arbeitsmarkt konnte nochmals zulegen und konstatiert einen Jahresdurchschnitt von 45,3 Mio. Erwerbstätigen. Die Arbeitslosenquote sank im Vergleich zum Vorjahr nochmals auf 4,9 % und erreicht damit einen neuen Tiefstand (Quelle: Vorläufige Ergebnisse des Statistischen Bundesamtes).

Der deutsche Immobilienmarkt konnte auch im Jahr 2019 von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem unverändert niedrigen Zinsniveau profitieren. Insbesondere auf den Wohnungsmärkten der Top-Standorte hinkt das Angebot trotz gestiegener Fertigstellungszahlen weiterhin dem seit Jahren steigenden Wohnraumbedarf hinterher, wodurch sich die Bedarfslücke weiter erhöht hat. Auch die Nachfrage auf den Büromärkten ist vor dem Hintergrund der positiven Arbeitsmarktdaten unverändert groß und trifft auf einen zunehmenden Flächenmangel. Da die Büroflächen in den Ballungszentren in den vergangenen Jahren nur in überschaubarem Umfang ausgeweitet worden sind, hat sich hier das Angebot an frei verfügbaren Flächen spürbar verknappt. Lediglich im Segment Einzelhandel ist durch den zunehmenden Wettbewerbsdruck von Online-Anbietern eine Dämpfung in der Nachfrage nach Verkaufsflächen zu verzeichnen (Quelle: Immobilienmarkt Deutschland 2018/​2019 der DZ HYP AG).

Die Zahl der im Immobilienmarkt Leipzig erfassten Kaufverträge (Mengengerüst) ist im Vergleich zum Vorjahr um 6,2 % auf knapp 7.000 Verkaufsfälle angestiegen. Das Kaufpreisniveau zog hingegen weiterhin im Vergleich zu den Vorjahren an und befindet sich mittlerweile auf Rekordniveau. Damit bleibt es deutlich über dem Niveau der Landeshauptstadt Dresden.

Im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke gibt es zum Vorjahr kaum Veränderungen. Die Kauffallzahlen sind annähernd auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr und liegen noch unter dem 10-Jahrestrend. Ursächlich dafür ist der enge Markt und das damit verbundene geringere Angebot. Das Preisniveau für unbebaute Grundstücke ist leicht rückläufig. Wie im vorangegangen Jahr ist auch hier im Vergleich zum Vorjahr ein deutlicher Preisanstieg der Grundstücke zu beobachten. Im Teilsegment Geschosswohnungsbau konnte unter den Kauffällen ein Anstieg um ca. 20 % verzeichnet werden. Ebenso entwickelte sich der Preis pro Quadratmeter im Geschosswohnungsbau positiv um 4,1 % auf 703 €/​m² . (Quelle Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2019)

Der Markt der bebauten Wohngrundstücke entwickelte sich im zweiten Jahr in Folge leicht rückläufig, während der Geldumsatz infolge der Preisentwicklung auf einem annähernd gleichen Niveau konstatiert. Der Preisanstieg bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern liegt im Berichtszeitraum bei 26 % (Vorjahr 25 %), was die Entscheidung einen Wechsel der Produktkategorie hin zu Neubaugrundstücken vorzunehmen nochmals bestätigt.

Ursächlich für das anhaltende Umsatzwachstum im Bereich der Kapitalanlageimmobilie ist u.a. das anhaltend niedrige Zinsniveau. Unter dem Aspekt, dass Denkmalimmobilien steuerlich begünstigt sind, entscheidet für den Anleger somit nicht ausschließlich die reine Mietrendite, sondern auch ein steuerlicher Aspekt, was zu einer hohen Nachfrage nach Denkmalimmobilien führt.

Im Bereich der Kaufpreisentwicklung konnten wir im Jahr 2019 wieder eine deutliche positive Entwicklung der Verkaufspreise für Wohnungseigentumseinheiten (Erstverkauf) im sanierten Altbau wie auch im Neubau beobachten. Eigentumswohnungen in neu errichteten Wohnanlagen (inkl. Stellplatz) erzielten 2019 einen durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von EUR 4.288 (Vorjahr EUR 4.146) pro qm Wohnfläche und lagen damit rund 4 % über dem Vorjahresniveau. Ähnlich verhält es sich bei sanierten Eigentumswohnungen: hier stiegen die Preise in 2019 auf EUR 4.496 pro qm Wohnfläche (Vorjahr EUR 4.052 pro qm Wohnfläche), was einem Zuwachs von 11 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Während bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten die Käufer zu ca. 93 % nicht aus Leipzig stammten, hatten beim Wiederverkauf 34 % ihren Wohnsitz in Leipzig.

Bei Neubauten (Erstverkauf) beträgt hingegen der Anteil der Erwerber mit Wohnsitz in Leipzig rund 25 %. Ausschlaggebend für das Wachstum am hiesigen Immobilienmarkt ist u. a. das Bevölkerungswachstum in der Messestadt. Lebten im Jahr 2015 noch rd. 567.800 Menschen in Leipzig, sind es im Jahr 2019 bereits 601.688 teils durch Zuzüge, teils durch höhere Geburten- als Sterberaten. Auch das steigende Einkommensniveau befeuert den Markt zusätzlich. Im Jahr 2018 betrug das Durchschnittsnettoeinkommen der Leipziger EUR 1.438 im Monat und stieg somit um EUR 54 im Vgl. zum Vorjahr an.

2.2 Geschäftsverlauf

In 2019 wurden mehrere Projekte erfolgreich realisiert und fristgerecht an die Eigentümer übergeben. Im Einzelnen konnten folgende Projekte der LEWO AG und der Tochtergesellschaften fertiggestellt werden:

Alle 65 Einheiten wurden wie geplant in 2019 fertig gestellt. Die Bautätigkeit war nicht durch Kälte und Frost behindert. Dadurch konnten die in 2018 begonnenen Sanierungen und Bauarbeiten fristgerecht fortgeführt werden. Zudem wurden in 2019 mehrere Projekte sowohl im Sanierungs- als auch im Neubaubereich begonnen. Die Planungs- und Vorbereitungsphasen sind nach den Erfahrungen der letzten beiden Geschäftsjahre für Neubauprojekte länger als für Denkmalschutzobjekte und haben Einfluss auf die jährliche Leistung des Konzerns. Der im Geschäftsjahr erfolgte Personalaufbau zur Bewältigung des steigenden Ankaufsvolumens und Einmalkosten für Formwechsel und Kapitalerhöhung haben das Ergebnis belastet.

Durch die Erweiterung der Produktpalette um das Produkt Neubauwohnimmobilie im vorangegangen Jahr konnten im Berichtsjahr weitere Vertriebserfolge verbucht werden. Gute Erfahrungen wurden dabei vor allem in Tochtergesellschaft gewonnen. Das Projekt La Vida in der August-Bebel-Str. in Leipzig verzeichnet bis Dezember 2019 insgesamt 119 verkaufte Einheiten. Auch das Neubauprojekt Bella Vista in der Wolfgang-Heinze-Str. in Leipzig konnte mit 49 verkauften Einheiten in 2019 an den Vertriebserfolg anknüpfen. Bei beiden Projekten wurde im Berichtsjahr mit den Bauarbeiten begonnen und zur Ressourcenschonung und Risikoverteilung wurde auch im Baubereich ein zweites Segment implementiert. Während in der Vergangenheit Bauleiter- und Ausschreibungsleistungen vorrangig durch eigene Mitarbeiter erbracht wurden, wurde in 2019 erstmals einen Generalunternehmer mit der Bauleistung beauftragt.

Um dem erhöhten Auftragsvolumen gerecht zu werden, wurden insbesondere die Abteilungen Baubetreuung und Marketing weiter personell verstärkt. Trotz des aktuellen durch einen Fachkräftemangel geprägten Arbeitsmarkts konnten wir unser Mitarbeiterteam 2019 um weitere sehr gut qualifizierte Mitarbeiter auf insgesamt 35 Mitarbeiter erweitern. Weitere Neueinstellungen, vor allem im Bereich Bau und Projektentwicklung, sind für 2020 geplant bzw. waren zum Berichtszeitpunkt bereits erfolgt.

Die seit dem Jahr 2012 bestehende dauerhafte Betreuung durch externe Berater im organisatorischen und kaufmännischen Bereich wurde weitergeführt. Diese verbessern und erweitern die bestehenden Prozessabläufe und gewährleisten die Entwicklung der Mitarbeiter. Ergebnisse sind u.a.:

Das in 2019 realisierte Umsatzvolumen betrug insgesamt EUR 22,6 Mio. Es liegt damit unter dem Vorjahr mit EUR 24,5 Mio. und resultiert aus dem Projektankauf und Projektentwicklung in Tochtergesellschaften in den vergangenen Jahren. Dies spiegelt sich in einer um EUR 9,4 Mio. geringeren Gesamtleistung im Vorjahresvergleich wider. Die Gesamtleistung der LEWO-Gruppe stieg im Geschäftsjahr auf EUR 48,4 Mio. Aus Gruppensicht stieg das Verkaufsvolumen im Geschäftsjahr auf EUR 69 Mio. an, nach im Vorjahr EUR 51 Mio., das sich schrittweise mit Projektabwicklung in den Folgejahren bilanziell niederschlägt. Die relative Höhe der Vertriebsprovisionen am Verkaufsvolumen ist in 2019 planmäßig aufgrund vertraglicher Anpassungen und Modellanpassungen gesunken.

In 2019 konnte das erste Projekt mit B-Planverfahren in den Vertrieb gegeben werden, so dass die Verkäufe aus dem Projekt das Verkaufsvolumen erhöhen. Im Ankaufbereich konnten weitere Großprojekte in Leipzig und Chemnitz gesichert werden, dabei handelt es sich teilweise um Bebauungsplanverfahren, bei denen die Herstellung des Baurechts noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird sowie um einfache Baugenehmigungsverfahren. Des Weiteren wurde zur Erweiterung der Produktpalette ein Objekt in Chemnitz eingekauft, welches saniert und vermietet ist und für den Bestandshandel aufbereitet wird.

2.3 Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2019 hat die Gesellschaft ein Vorsteuerergebnis in Höhe von EUR – 0,1 Mio. erwirtschaftet (i. VJ: EUR 3,2 Mio.). Bei geringem Schlussrechnungsvolumen haben die nichtaktivierbaren Vertriebskosten von EUR 1,0 Mio. und Einmalkosten in Zusammenhang mit dem Formwechsel, der Kapitalerhöhung und Vorbereitungskosten für einen Börsengang von EUR 0,7 Mio. das Ergebnis belastet. Daneben haben gestiegene Personalkosten in Zusammenhang mit dem Unternehmensaufbau das Ergebnis der LEWO AG belastet. Der Rohertrag betrug EUR 5,7 Mio. (Vorjahr: EUR 8,0 Mio).

Vermögenslage

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist 2019 durch ein Bilanzvolumen von EUR 19,0 Mio. gekennzeichnet, wovon EUR 5,5 Mio. auf das Eigenkapital entfallen. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 28,9 %. Das Eigenkapital wurde im Geschäftsjahr im Rahmen einer Barkapitalerhöhung um EUR 3,0 Mio. erhöht.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird von der Geschäftsführung insgesamt als positiv eingeschätzt. Wir sind mit der Entwicklung im Bereich Vertrieb und Ankauf in der LEWO-Gruppe sehr zufrieden.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft wird objektbezogen sichergestellt. Für jedes bestehende Immobilienprojekt steht eine eigenständige, in sich geschlossene und fristenkongruente Objektfinanzierung bereit. Die Objektfinanzierung erfolgt sowohl durch das Stehenlassen aufgelaufener Gewinne, durch die Aufnahme von Mezzanine-Kapital und durch Bauträgerfinanzierungen mit Kreditinstituten. Die laufenden Betriebskosten des Konzerns werden aus den erzielten Überschüssen der fertiggestellten Objekte finanziert. Auf diese Weise ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit sichergestellt.

Die Steuerung der Zahlungsströme erfolgt durch ein seit Jahren bewährtes Instrument zur langfristigen Liquiditätsplanung. Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug EUR 4,9 Mio. beeinflusst durch das geringere Working Capital. Der Netto-Cashflow aus Finanzierungstätigkeit betrug bei korrespondierender Rückführung von Bauträger- und sonstigen projektbezogenen Krediten EUR 3,1 Mio.

Insgesamt ist die Finanzlage der Gesellschaft geordnet.

3 Grundzüge des Finanzmanagements

Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt bzgl. des Grundstücksankaufs sowie der Baufinanzierung zu wesentlichen Teilen individuell durch projektspezifische Bankendarlehen, welche unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften bei diversen Kreditinstituten aufgenommen und durch Grundpfandrechte auf die zu finanzierende Immobilie besichert werden. Daneben hat die LEWO AG zusätzliche Sicherheiten in einzelnen Projekten gestellt.

Aufgrund der hohen stillen Reserven der Grundstücke hat die LEWO-Gruppe im Berichtsjahr Grundstücksfinanzierungen abgeschlossen, deren Kreditvolumen zum Teil über den Ankaufswerten der Immobilien valutieren. Die frei verfügbaren Mittel werden zur Zwischenfinanzierung der Gemeinkosten oder weiterer Objektankäufe verwendet.

Neben Bankdarlehen werden die Projekte anteilig durch Eigenmittel finanziert, welche die LEWO AG den Projektgesellschaften als Eigenkapital oder in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt.

Des Weiteren erfolgt die Finanzierung der Projekte teilweise über Mezzanine-Mittel aus privater Hand und aus Mezzanine-Gesellschaften.

4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die finanziellen Leistungsindikatoren umfassen die Projektergebnisse, den Vertriebsstand sowie Gesamtleistung und Vorsteuerergebnis. Die Projektergebnisse haben sich entsprechend der aktuellen Projekteinschätzung entwickelt und zeigen grundsätzlich eine steigende Tendenz.

Die nichtfinanziellen Leistungsindikatoren sind die Nachhaltigkeit der Bautätigkeit und die Zufriedenheit unserer Kunden.

5 Risikobericht

5.1 Risikomanagementsystem

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagementsystem, durch das frühzeitig alle Entwicklungen in der LEWO-Gruppe erkannt werden sollen, die zu gravierenden Verlusten führen oder den Fortbestand der Gesellschaft oder einzelner Gesellschaften gefährden können. Wesentliche Elemente des Risikomanagementsystems sind auf Gruppenebene eine mittelfristige Unternehmensplanung, die eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Finanzplanung des Konzerns umfasst sowie eine kurzfristige Liquiditätsplanung der Gesellschaft und sämtlicher Konzerngesellschaften.

Für die maßgebliche Projektsteuerung und Risikoverfolgung werden aktuell die vorhandenen Werkzeuge auf Projektebene durch ein integriertes Projektcontrolling ergänzt (BIM-4-You), wodurch Projektrisiken ebenso wie Optimierungspotentiale frühzeitig erkannt und ggf. erforderliche Gegenmaßnahmen zeitnah eingeleitet werden sollen.

Im Rahmen des Projektcontrollings wird durch die jeweiligen Projektverantwortlichen die Entwicklung der einzelnen Projekte von der Grundstücksakquisition, über die Planung und Projektentwicklung bis hin zur Umsetzung der Bauträgermaßnahme kontinuierlich hinsichtlich technischer, kaufmännischer und rechtlicher Risiken überwacht und gesteuert. Hierbei werden bereits in der Akquisitionsphase Projektkalkulationen erstellt, auf deren Grundlage die Geschäftsführung über einen Grundstückserwerb entscheidet.

Während der Projektentwicklung und der Umsetzung der Bauträgermaßnahme wird die Kosten- und Ergebnisentwicklung der Projekte mittels einer bauträgerspezifischen Software IT-technisch überwacht und fortlaufend der Geschäftsführung berichtet.

Die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen werden durch ein internes Kontrollsystem für den Konzernrechnungslegungsprozess gewährleistet, welches fortlaufend den auf Grund des Unternehmenswachstums steigenden Anforderungen angepasst und ausgebaut wird. Wesentliche Elemente des internen Kontrollsystems sind:

Die beschriebenen Strukturen und Prozesse unterliegen der kontinuierlichen Überprüfung durch den Vorstand.

5.2 Risiken und Chancen

Für die LEWO AG sind grundsätzlich folgende Risikokategorien von Relevanz:

Marktbezogene Risiken

Absatzrisiken

LEWO AG entwickelt qualitativ hochwertige Immobilien und ist der Volatilität der Nachfrage nach anspruchsvollen Immobilien ausgesetzt. Eine negative Entwicklung in der Nachfrage nach LEWO-Projekten sowie ein nicht nachfrage- und marktkonformes Produkt- und Preiskonzept könnten dazu führen, dass die entwickelten Projekte nicht, nicht zu den erwarteten Preisen und/​oder Zeitpunkten verkauft werden können. Die Chancen liegen hier aktuell in weiter steigenden Verkaufspreisen bei anhaltend niedrigem Zinsniveau.

Die Vertriebsbetreuung erfolgt bei LEWO AG durch eigenes Personal, welches frühzeitig in die Entwicklung der Projekte eingebunden ist und zusammen mit der internen Marketingabteilung für jedes Projekt ein individuelles Vermarktungskonzept erarbeitet. Hiermit sowie durch die Markenpositionierung heben sich die LEWO-Produkte vom Wettbewerb ab, wodurch auch in schwierigem Marktumfeld ein Wettbewerbsvorteil generiert werden kann. Branchenimmanenten Absatzrisiken kann zudem durch eine Konzentration auf urbane Lagen sowie eine Produktdiversifikation entgegengewirkt werden.

Verfügbarkeit von Objekten

LEWO AG ist vom Angebot und der Verfügbarkeit entwicklungsfähiger Grundstücke abhängig. Die Immobilienmärkte in den Ballungszentren sind in einer angespannten Lage. Insbesondere einfach zu entwickelnde Grundstücke sind nur in geringem Umfang am Markt. LEWO AG hat sich auf Projekte spezialisiert, die aufgrund ihrer Komplexität vom Markt nicht erkannt werden bzw. nach eigener Einschätzung unterbewertet sind. Diese Strategie wird zunehmend auch auf weitere regionale Märkte, wie z.B. das Umland von Leipzig, Chemnitz und Berlin, übertragen. Um eine systematische Marktbearbeitung zu gewährleisten, verfügt LEWO AG in der Grundstücksakquisition über eigenes Personal mit entsprechender regionaler Marktkenntnis.

Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen

Es besteht das Risiko, dass sich Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie z.B. im Bau-, Boden-, Steuer- und Mietrecht oder im Denkmalschutz, negativ auf den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell von LEWO AG auswirken. Die aktuellen politischen und rechtlichen Veränderungen werden hinsichtlich potenzieller Auswirkungen auf den Immobilienmarkt unter Nutzung einschlägiger Fachmedien fortlaufend beobachtet, um negative Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren und wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Operative Projektrisiken

Investitionsrisiken

Grundstückseinkäufe erfordern aufgrund der angespannten Lage auf dem Grundstücksmarkt zum Teil lange Vorlaufzeiten und hohe Ankaufskosten. Zur Bewertung von potenziellen Projekten werden bereits vor Ankauf entsprechende Untersuchungen veranlasst. Umfassende technische, juristische und wirtschaftliche Prüfungen werden durchgeführt. Somit besteht für die angekauften Projekte eine umfangreiche Expertise, so dass die Investitionsrisiken limitiert sind.

Schlechtleistungen von Vertragspartnern

Bei der Bauausführung beauftragter Bauunternehmen kann es zu Schlechtleistungen kommen. Diese könnten darin bestehen, dass LEWO von Dritten für Schäden der Vertragspartner in Anspruch genommen wird und Regressansprüche gegen diese nicht durchsetzbar sind. Bei Insolvenz von Vertragspartnern könnte zudem die Beauftragung weiterer Unternehmen erforderlich werden, um eine fehlende oder verspätete Fertigstellung zu vermeiden. Im Weiteren könnten Käufer wegen verspäteter oder fehlender Fertigstellung Schadensersatzforderungen oder Rücktrittsrechte geltend machen.

Ein Leistungs- und Zahlungscontrolling zu den jeweiligen Vertragspartnern stellt sicher, dass nur für die ordnungsgemäße Leistung die vertragliche Vergütung erfolgt. Durch Einzelvergabe der jeweiligen Gewerke sind Vertragspartner leichter zu ersetzen und ein Ausfall ist daher weniger schwerwiegend. Rücktrittsrechte von Käufern werden im Rahmen des gesetzlichen Zulässigen ausgeschlossen.

Verzögerte Baudurchführung

Beeinträchtigungen der Arbeiten können zu zeitlichen Verzögerungen und/​oder Mehrkosten führen. Vor diesem Hintergrund werden Sicherheitsreserven eingestellt und mit Kunden vertragliche Terminvereinbarungen getroffen, die für die Baudurchführung Zeitpuffer innehaben. Abwicklungsverzögerungen können sich grundsätzlich auch aus der Verfügbarkeit von Baukapazitäten ergeben.

Technische Risiken

LEWO AG oder die von ihr einbezogenen Dienstleister könnten die Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung der im Rahmen ihrer Projekte zu entwickelnden Immobilien nicht erfüllen bzw. es könnten Fehler auftreten oder höhere Kosten entstehen. Die entsprechenden Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und werden teilweise extern beauftrag und teilweise durch eigene Ingenieure im Haus selbst erstellt. Somit besteht eine Haftung der entsprechenden Dienstleister samt Versicherungsschutz für die externen Berater und mittels eigener Versicherung auch für selbst erbrachte Leistungen.

Umweltrisiken und Altlasten

Es bestehen Risiken, dass Altlasten und Umweltschäden auf erworbenen Grundstücken im Vorfeld zum Teil nicht erkannt bzw. falsch eingeschätzt werden. Derartigen Risiken wird durch umfassende Prüfungen vor Grundstückserwerb unter Einbeziehung sachverständiger Gutachter entgegengewirkt.

Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Beschränkungen

Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass Baugenehmigungen nicht wie beantragt oder nur mit Auflagen erteilt werden. Die Bauantragsverfahren werden von spezialisierten Baurechtskanzleien begleitet, die das Verfahren in enger Abstimmung mit den Architekten und Behörden durchführen. Der Zugang von LEWO AG zu Architekten und Juristen mit entsprechender Expertise hat sich in der Vergangenheit für den Genehmigungsprozess als förderlich erwiesen.

Regulatorische Veränderungen

Sofern sich die rechtlichen Anforderungen verändern und dadurch Änderungen erforderlich werden, könnte dies zu Mehrkosten oder zeitlichen Verzögerungen führen. Durch die frühzeitige Einbeziehung spezialisierter Kanzleien sowie von Architekten und Fachplanern können Änderungen bereits vor deren Inkrafttreten erkannt und rechtzeitig wirksame Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.

Einwendungen Dritter

Einwendungen von Nachbarn, Bürgerinitiativen etc. können zu zeitlichen Verzögerungen bzw. Einschränkungen für die Durchführung des Projektes führen. Durch frühzeitiges Einbinden aller Akteure und zahlreiche Gespräche mit eventueller rechtlicher Unterstützung werden Einwendungen Dritte bearbeitet. Zeitliche Verzögerungen werden in den Projektplänen entsprechend berücksichtigt. Um eventuelle rechtliche Besonderheiten zu klären, bestehen mit verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien Rahmenverträge. Damit lässt sich das finanzielle Risiko der Rechtsberatung eindämmen und planbar machen.

Gewährleistungen

Eine Inanspruchnahme aus Gewährleistungsrechten oder andere Ansprüche aus dem Verkauf der Wohneinheiten könnten bei Nichtbestehen oder Nichtdurchsetzbarkeit von Regressansprüchen zu Ergebnisbelastungen führen.

Personalrisiken

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft hängt auch von der Verfügbarkeit und der Qualifikation der Mitarbeiter des Unternehmens sowie externer Berater ab. LEWO AG hat aufgrund des Wachstums die Personalkapazitäten in allen Unternehmensbereichen ausgebaut und für den Ausfall einzelner Mitarbeiter interne Vertretungsregelungen implementiert. Zum Ausgleich von Kapazitätsengpässen sowie zur Klärung komplexer rechtlicher und technischer Problemstellungen stehen qualifizierte Berater zur Verfügung.

Finanzrisiken

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf der LEWO AG und ihrer Tochtergesellschaften wird kontinuierlich auf Basis einer detaillierten Liquiditätsplanung, in welcher die geplanten Zahlungsströme aus Projektabschlüssen und Finanzierungen fortlaufend aktualisiert werden, überwacht. Auf Basis der aktuellen Planung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die bestehenden Zahlungsmittel, nicht ausgeschöpfte Kreditzusagen sowie geplante Cashflows ausreichen werden, um den Liquiditätsbedarf des Konzerns zu decken. Für einen unplanmäßig auftretenden Finanzbedarf wird im Unternehmen zudem laufend eine ausreichend hohe Liquiditätsreserve zur Deckung des laufenden Geschäftsbetriebs vorgehalten.

Zinsrisiko

Die Branche der Bauträger wird in besonderem Maß von der Entwicklung des Zinsniveaus beeinflusst. Dieses wirkt sich zum einen bei den Finanzierungskosten aus. Zum anderen hat die Höhe der Zinsen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen potenzieller Investoren, bei denen die Immobilie als Anlageobjekt in Konkurrenz zu anderen Anlageformen steht. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass kurz- und mittelfristige Finanzierungen laufenden Zinsanpassungen bei variabler Verzinsung oder Anschlussfinanzierung unterliegen.

Finanzierungsrisiko

Bei der Finanzierung der Objekte besteht das Risiko, dass bei Erwerb nicht rechtzeitig geeignete Grundstücksfinanzierungen zur Verfügung stehen bzw. die i.d.R. befristet gewährten Kredite nicht bzw. nicht ausreichend verlängert werden.

Die Gewährung der Baufinanzierungen wird i.d.R. an die Erfüllung von Vorverkaufsquoten geknüpft. Es besteht das Risiko, dass diese Auflagen nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden, so dass sich der Baubeginn verzögert oder aus Eigenmitteln zwischenfinanziert werden muss.

Den Risiken wird durch eine breite Finanzierungsbasis der LEWO AG entgegengewirkt. So arbeitet LEWO AG zur Finanzierung der Projekte mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammen, mit denen zum Teil langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Um bankenunabhängig eine noch größere Flexibilität bei der Finanzierung der Objektankäufe sowie der laufenden Gemeinkosten zu erreichen, finanziert sich LEWO AG auch über fest verzinsliche Anleihen. LEWO AG verfügt zudem über Liquiditätsreserven, um die Objektankäufe übergangsweise aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Gesamteinschätzung der Risiken

Aus Sicht der Geschäftsführung sind auf der Basis einer durchgeführten Analyse und Bewertung aller Risiken keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft erkennbar, und zwar weder aus vergangenen noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen.

6 Prognosebericht

6.1 Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte

Die anhaltend starke Konjunktur, steigende Einkommen und die Wohnungsknappheit in Städten treiben die Preise seit über zehn Jahren nach oben. Trotz gestiegener Neubauquote bleibt das Angebot hinter dem Bedarf zurück. Auch in 2020 ist insgesamt mit einem Anstieg zu rechnen. Dies wird durch die erfasste Preisentwicklung des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) für das 2. Quartal 2020 bestätigt. Die Kaufpreise für deutsche Wohnimmobilien sind im ersten Quartal 2020 gegenüber dem Vergleichsquartal 2019 noch einmal um 5,6 % gestiegen; im Vergleich zum 1. Quartal 2020 beträgt die Steigerung 1,4 %. Laut einer Analyse des Online-Portals Immowelt verteuerten sich etwa Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2020 um bis zu einem Drittel im Vergleich zum Vorjahr. Am stärksten zogen demnach die Kaufpreise von Neubauten an. Die Neuvertragsmieten stiegen um 3,1 % gegenüber dem Vergleichsquartal in 2019.

Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen. Auf Grund dessen sowie durch anhaltend niedrige Zinsen und durch die von der Wirecard AG versursachten Vertrauensverluste in Aktien bleibt die Immobilie als Anlageziel für in- und ausländische Investoren eine gute Anlagemöglichkeit. Anders als zu Beginn vermutet, scheint die aktuelle Corona Pandemie demnach das Wachstum der Immobilienpreise bisher nicht zu bremsen. Auch wenn das Bruttoinlandsprodukt um historische zehn Prozent gesunken ist, bleibt der Immobilienmarkt stabil.

Im Jahr 2021 kann es Experten zu Folge zu einem deutlichen Anstieg an Immobilienangeboten kommen. Grund dafür sind Zwangsversteigerungen, welche im ersten Halbjahr noch rückläufig waren. Es wird vermutet, dass die Möglichkeit von pandemiebedingten Kreditstundungen dafür ursächlich sei. Durch die Verschiebung der Zahlungsausfälle und einer erhöhten Arbeitslosigkeit könnte eine Insolvenzwelle anrollen, welche die Zahl der Zwangsversteigerungen im nächsten Jahr erhöht. Diese Entwicklung wird Einfluss auf Finanzierungen in Form von höheren Eigenkapitalforderungen sowie geringeren Beleihungsgrenzen haben. Da die Nachfrage nach Wohnimmobilien insbesondere in Städten nach wie vor hoch sei, ist mit einem einhergehenden Preisrückgang nicht zu rechnen. Ein weiterer Corona-bedingter Faktor kann die Entstehung von Lieferengpässen sein, die durch Lock-Downs und Grenzschließung verschiedener Regierungen entstehen. Zudem kann es zu Verzögerungen bei der Bearbeitung von Baugenehmigungen oder sonstigen Lieferungen kommen.

Eine weitere Auswirkung kann ein eventueller Rückgang der Finanzierungsbereitschaft der Bauträger finanzierenden Banken sein.

6.2 Ausblick auf die Entwicklung der Gesellschaft

Marktstellung

Am regionalen Markt agieren mehrere Unternehmen mit vergleichbarem Tätigkeitsschwerpunkt und ähnlicher Kundenzielgruppe, wobei hier in den zurückliegenden Jahren eine Marktbereinigung sowohl unter ökonomischen als auch unter Qualitätsaspekten zu erkennen war. Verschiedene Unternehmen mit ähnlicher Ausrichtung haben ihr Tätigkeitsfeld hin zu Neubauprojekten erweitertet und sind strategische Partnerschaften im Rahmen einer Neuausrichtung der Geschäftstätigkeit eingegangen.

Zwei deutlich wahrnehmbare Trends sind die die Fokussierung auf qualitativ hochwertige, ökologisch nachhaltige Bauausführung im Sanierungsbereich sowie die Entwicklung zu größeren, effizient umsetzbaren Bauvorhaben im Neubau. Außerdem erfolgen viele Lückenbebauungen zur Verdichtung im Stadtgebiet.

Im Vergleich zum Vorjahr konnte die Zahl der Fertigstellungen nicht verbessert werden. Auf Grund der Größe der im Bau befindlichen Objekte werden die Fertigstellungen der in 2018 und 2019 verkauften Objekte erst im Jahr 2020 realisiert. Geplant ist mit einer Anzahl von Fertigstellungen von insgesamt 52 Wohn- und Geschäftseinheiten im Jahr 2020 sowohl im Neubau als auch im Altbaubereich. Teilweise sind die Fertigstellungen zum Zeitpunkt der Berichterstellung bereits erfolgt. Auf Grund der Orientierung auf Großprojekte wird sich auch die Zahl der fertiggestellten Einheiten im Jahr 2021 weiter erhöhen. Bereits zum Berichtszeitpunkt wurden die Verkäufe in den Projekten zu großen Teilen schon vorgenommen.

Marktvorteile verspricht sich LEWO durch ihre nachhaltig geplanten Immobilien. Zum einen werden die Neubauprojekte mit KFW-55 Standard ausgestattet, so dass der Käufer durch günstige KFW-Mittel einen Vorteil beim Erwerb hat. Zum anderen gibt es in den bereits im Bau befindlichen Projekten so genannte Mieterstrommodelle. Das bedeutet, in Abstimmung mit den Stadtwerken erhalten die zukünftigen Mieter günstigeren Strom, der zum Teil im Objekt selbst mittels Blockheizkraftwerk und /​ oder Photovoltaikanlage erzeugt wird.

Durch die seit langem bestehende Fokussierung auf nachhaltige, qualitativ hochwertige Bauausführung mit modernen ökologischen und ökonomischen Baustoffen und Technologien haben wir bereits in den zurückliegenden Jahren die selektive Qualitätsführerschaft im regionalen Markt erlangt und sehen uns durch das sich entwickelnde Verbraucherverhalten in unserer Philosophie bestätigt.

In Chemnitz konnten wir im Berichtsjahr die letzten 28 der 52 Einheiten der Chopinstraße 23/​25 in Chemnitz verkaufen.

Der Erfolg der letzten Jahre wurde von uns genutzt, um unsere wirtschaftliche Stabilität auszubauen und uns als verlässlichen Partner der regionalen Wirtschaft (Handwerker, Dienstleister und andere Geschäftspartner), der Erwerber sowie der Mieter unserer Objekte zu positionieren und zu etablieren.

Unsere sehr gute Bonität und faire Geschäftspraktiken helfen mit, Arbeitsplätze bei uns und unseren Geschäftspartnern zu sichern. Die Einhaltung vereinbarter Fertigstellungsfristen verschafft unseren Erwerbern wirtschaftliche Vorteile, während qualitätsgerechte Bauausführung und realistische Kalkulationen zu erfolgreichen Erst-/​Neuvermietungen und vergleichsweise geringer Mieterfluktuation führen.

Die daraus erwachsende Loyalität unserer Mitarbeiter, Geschäftspartner und Kunden ist gleichzeitig Ansporn wie auch Erfolgsgarant für die Zukunft.

Umsatz

Aktuell verfügt die LEWO-Gruppe über Projekte mit einem geplanten Gesamtumsatz von mehr als EUR 550 Mio., die in den Jahren 2020 bis 2025 schrittweise realisiert werden sollen. Diese Objekte sind bereits angekauft und befinden sich zum Teil in der Projektentwicklung, im Verkauf oder bereits im Bau. Das gesetzte Umsatzziel für 2020 der Gesellschaft umfasst die Abwicklung der vorhandenen Projekte und liegt bei EUR 17 Mio., wobei die Umsätze in den Projektgesellschaften wachsen. Unter Berücksichtigung der andauernden Transformation hin zu Neubauprojekten und auf der Grundlage der aktuellen Projekteinschätzungen und bekannten Rahmenbedingungen wird eine branchenübliche Rendite nach Adjustierung der Vertriebskosten für in Folgejahren schlusszurechnende Projekte erwartet.

Wir werden in den kommenden Jahren mit höheren Kosten (vor allem beim Material und Nachunternehmern) rechnen müssen. Diese Kostensteigerungen haben wir einkalkuliert und reagieren entsprechend darauf. Wegen der unvermindert hohen Nachfrage erwarten wir, Verkaufspreissteigerungen am Markt durchsetzen zu können.

Die erfolgreiche Schaffung verkaufbarer Mehrflächen in bereits angekauften Projekten ist vor allem auf Neubauprojekte zurückzuführen. Die ebenfalls für die Zukunft bessere Verfügbarkeit von Neubauflächen bestimmt die Strategie der LEWO AG, in diesem Segment noch stärker als bisher zu wachsen. Vertriebsseitig konnte diese Strategie bereits erfolgreich implementiert werden.

7 Abhängigkeitsbericht

Der gemäß § 312 AktG vom Vorstand vorgelegte Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen schließt mit der folgenden Erklärung ab:

„Die Gesellschaft und die mit ihr verbundenen Unternehmen haben nach den Umständen, die dem Vorstand in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte mit der LEWO Immobilien GmbH und in deren Interesse vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten. Vorgenommene Maßnahmen und unterlassene Maßnahmen im Interesse von der LEWO Immobilien GmbH oder auf deren Veranlassung lagen nicht vor.”

 

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Ergebnisverwendung

Anhang

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die LEWO AG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Leipzig und ist geschäftsansässig in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in 04107 Leipzig. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 36553 eingetragen. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung werden zum 31. Dezember 2019 nach den Vorschriften der §§ 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Größenabhängige Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften wurden in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss ist unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um die planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibung angesetzt.

Die Abschreibungen werden unter Beachtung der Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu € 1.000 werden im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bewertet. Der niedrigere beizulegende Wert wird angesetzt, wenn die zugrundeliegende Wertminderung voraussichtlich dauernd ist. Bei voraussichtlich vorübergehender Wertminderung wird das Wahlrecht nach § 253 Abs. 3 Satz 6 HGB nicht ausgeübt.

Die unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten entsprechend § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB bewertet. Fremdkapitalzinsen, die im Herstellungszeitraum auf die Finanzierung der Herstellungskosten entfallen, werden einbezogen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel werden zum Nominalwert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag für alle ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei werden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Umsatzerlöse werden im Zeitpunkt der Abnahme durch den Käufer und damit im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten realisiert.

2. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Werte des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2019 ist aus dem am Ende des Anhangs abgedruckten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Finanzanlagen und Beteiligungen

Der Anteilsbesitz im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzansätze der vorstehenden Beteiligungen wurden vor dem Hintergrund der aufgelaufenen bilanziellen Verluste auf ihre Werthaltigkeit geprüft. Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich, da die aufgelaufenen Verluste aus der Umsetzung des handelsrechtlichen Vorsichts-/​Realisationsprinzips resultieren resp. es sich um planmäßige Anfangsverluste aus nichtaktivierten Vertriebskosten handelt, die jeweils mit Fertigstellung der Projekte ausgeglichen werden.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen langfristige Darlehen mit jeweils einer Restlaufzeit von 1 bis 5 Jahren.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Eigenkapital

Unter vormaliger Firmierung hatte die EBV Grundbesitz GmbH mit Gesellschafterbeschluss vom 16. Juli 2019 das Stammkapital von € 125.000 aus Gesellschaftsmitteln auf € 2.000.000 erhöht. Bei dem mit gleichem Datum von der Gesellschafterversammlung beschlossenen Formwechsel nach § 190ff UmwG in die LEWO AG wurde das Grundkapital mit € 2.000.000 bestimmt und in 2.000.000 Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit einem rechnerischen Wert von jeweils € 1,00 eingeteilt. Der Formwechsel wurde am 8. August 2019 in das Handelsregister eingetragen.

Mit Formwechsel wurde ein genehmigtes Kapital in Höhe von € 1.000.000 gebildet. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, bis zum 1. Juli 2024 durch die Ausgabe neuer auf den Inhaber lautende Stückaktien, das Kapital einmalig oder mehrmals um insgesamt € 1.000.000 zu erhöhen. In Ausübung der Ermächtigung wurde mit Beschluss des Vorstandes und des Aufsichtsrates vom 12./​13. August 2019 das Kapital um € 200.000 auf € 2.200.000 (2.200.000 Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit einem rechnerischen Wert von jeweils € 1,00) erhöht. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. August 2019 in das Handelsregister eingetragen. Damit beträgt das genehmigte Kapital zum 31. Dezember 2019 € 800.000 mit einer Laufzeit bis 1. Juli 2024. Mit der Kapitalerhöhung erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB von € 2.800.000,00.

Im Eigenkapital ist ein Gewinnvortrag in Höhe von € 624.571,20 enthalten.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen werden im Wesentlichen für nachlaufende Baukosten (T€ 379; Vorjahr: T€ 2.635), Abschluss- und Prüfungskosten (T€ 118; Vorjahr: T€ 63) sowie für Verpflichtungen aus dem Personalbereich (T€ 40; T€ 136) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ist aus dem nachstehend abgedruckten Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundschulden, Sicherheitsabtretungen von Forderungen und Baugeldkonten gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen in Höhe von T€ 71 (Vorjahr: T€ 0) auf den Lieferungs- und Leistungsverkehr. Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von T€ 698 (Vorjahr: T€ 14) Steuern.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten u.a. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Versicherungsentschädigungen sowie verrechnete Sachbezüge. Es bestehen periodenfremde Erträge in Höhe von T€ 4 (Vorjahr: T€ 0).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen Verkaufsprovisionen, Marketing- und Projektsteuerungskosten, Mieten und Pachten, sowie sonstige Dienstleistungs- und Personalaufwendungen. In den Posten sind periodenfremde Aufwendungen von T€ 55 (Vorjahr: T€ 8) enthalten.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge entfallen in Höhe von T€ 9 (Vorjahr: T€ 443) auf verbundene Unternehmen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit T€ 80 (Vorjahr: T€ 399) verbundene Unternehmen.

3. Haftungsverhältnisse

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Insel Potsdam Neu-Fahrland wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 05.10.2016 in Höhe von. € 5.000.000,00 von der LEWO AG für die EBV Grundbesitz – Insel Potsdam Neu-Fahrland GmbH gegenüber der Mittelbrandenburgische Sparkasse abgegeben. Mit einer Inanspruchnahme aus der Bürgschaft wird derzeit nicht gerechnet.

4. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit aus dem Mietvertrag über die Büroräume in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in Leipzig betragen T€ 479 (Vorjahr: T€ 556).

Aus Kraftfahrzeugleasing resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T€ 30 (Vorjahr: T€ 9) und aus Büromaschinenleasing in Höhe von T€ 10 (Vorjahr: T€ 0).

Die Vertragsbeziehungen sichern die Grundlage der Geschäftstätigkeit und beinhalten das Risiko der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung.

Darüber hinaus bestehen Kaufpreiszahlungsverpflichtungen in Höhe von T€ 1.100 (Vorjahr: T€ 0).

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind in Höhe von T€ 1.251 innerhalb eines Jahres und in Höhe von T€ 369 langfristig fällig.

Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden 29 (Vorjahr: 21) Arbeitnehmer beschäftigt, davon 1 (Vorjahr: 1) Auszubildende.

Mitglieder des Vorstands

Hauptberuflicher Vorstand: Stephan Praus, Markkleeberg

Mitglieder des Aufsichtsrates

Reiner Niethammer, Willich (Vorsitzender) (ab 8. August 2019), Unternehmer

Karl-Heinz Maerzke, Hannover (stellv. Vorsitzender) (ab 8. August 2019), Unternehmer

Michael Bussmann, München (ab 8. August 2019), Unternehmensberater

Bezüge der Organmitglieder

Für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr erhielt der Aufsichtsrat eine Gesamtvergütung von T€ 92 (Vorjahr: T€ 0).

Hinsichtlich der Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands für das Geschäftsjahr 2019 wird von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn von T€ 498 auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag haben wir ein kurzzeitiges Aussetzen der Kundennachfrage infolge der Corona Einschränkungen im März/​April 2020 beobachtet. Daran anschließend ist die Nachfrage wiederbelebt und entwickelt sich auf dem Niveau vor Pandemie. Einschränkungen in der Verfügbarkeit von Finanzierungsmitteln und Baukapazitäten sind bislang nicht eingetreten.

 

Anlagespiegel

Bericht des Aufsichtsrats über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2019

der LEWO AG

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat erstattet über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2019 wie folgt Bericht:

1. Allgemeine Informationen

Der Aufsichtsrat der LEWO AG besteht aus drei Mitgliedern; im Geschäftsjahr 2019 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Personen an:

– Herr Reiner Niethammer (Vorsitzender)

– Herr Karl-Heinz Maerzke (Stellvertretender Vorsitzender)

– Herr Michael Bussmann

Es wurden keine Ausschüsse gebildet. Alle Themen wurden im Plenum des Aufsichtsrats beraten und entschieden.

Im Geschäftsjahr 2019 fanden insgesamt drei Aufsichtsratssitzungen, gemeinsam mit dem Vorstand der Gesellschaft sowie der Protokollantin statt:

1. 16.07.2019

2. 01.08.2019

3. 11.10.2019

Sämtliche Aufsichtsratsmitglieder nahmen an allen Aufsichtsratssitzungen, die teilweise auch telefonisch durchgeführt wurden, teil.

Die thematischen Schwerpunkte in den Sitzungen des Aufsichtsrats lassen sich wie nachfolgend geschildert zusammenfassen.

2. Beratungsschwerpunkte

2.1. Geschäftslage und geschäftspolitische Themen

In den Sitzungen des Aufsichtsrates wurden regelmäßig die Vermögens-, Finanz-, Vertriebs- und Ertragslage der Unternehmen der LEWO-Gruppe erörtert. Der Vorstand der Gesellschaft hat den Aufsichtsrat hierzu anhand geeigneter finanzwirtschaftlicher Unterlagen unterrichtet.

Der Aufsichtsrat hat zu Beginn seiner Tätigkeit mit der Entwicklung eines Katalogs zustimmungspflichtiger Geschäfte begonnen. Der Aufsichtsrat verständigte sich mit dem Vorstand darauf, die Geschäftsmechanik gemeinsam über die kommenden Monate zu analysieren, um sinnvolle Parameter für die Zustimmungspflichtigkeit von Geschäften abzuleiten. Hierbei einigte sich der Aufsichtsrat mit dem Vorstand darauf, bis zur endgültigen Feststellung dieser Parameter über jeden Grundstücks- bzw. Projektankauf – möglichst im Vorwege – informiert zu werden. Ferner soll der Aufsichtsrat über jede Neueinstellung informiert werden. Geschäftsfeldänderungen sollen von Anbeginn mit dem Aufsichtsrat im Vorwege diskutiert werden. Ferner sichert der Vorstand dem Aufsichtsrat eine regelmäßige, möglichst monatliche Berichterstattung gemäß einer Chefübersicht zu.

In diesem Sinne hat sich der Aufsichtsrat die Ertrags- und Liquiditätssituation im Geschäftsjahr 2019 immer ausführlich darstellen lassen und diese überwacht.

Ergänzend hat der Aufsichtsrat dem Vorstand den Auftrag erteilt, die Unternehmensstrategie in einem gesonderten Dokument niederzuschreiben und dem Aufsichtsrat in einer späteren Sitzung zu laufenden Diskussion vorzulegen.

Besonderes Augenmerk lag auch auf der aktuellen Ankauf-, Planungs-, Vertriebs- und Bautenstandsentwicklung der zu realisierenden Projekte in der gesamten LEWO-Gruppe.

Ein weiterer Themenschwerpunkt des Aufsichtsrats stellte die angestrebte Börsennotierung, die Schaffung eines erweiterten Aktionärskreises sowie der damit verbundene Aufbau eines Investorenreportings dar. Hierzu wurden Hilfsmittel und Zeitpläne definiert und mit dem Vorstand vereinbart.

Weitere operative Maßnahmen wie bspw. der Abschluss einer D&O-Versicherung oder die Vorbereitung eines Compliance-Checks wurden besprochen.

Regelmäßig wurde der Aufsichtsrat über bestehende operative und rechtliche Risiken informiert. Notwendige Rückstellungen für etwaige Risiken wurden aus Sicht des Aufsichtsrats gebildet.

Der Vorstand der LEWO AG erörterte mit dem Aufsichtsrat die Marktanforderungen und Marktgegebenheiten des Immobilienmarktes in den für die LEWO-Gruppe relevanten Marktsegmenten.

2.2. Personelle Themen

Als Vorstand der Gesellschaft fungierte im Geschäftsjahr 2019 Herr Stephan Praus. Herr Praus vertritt die Gesellschaft stets einzeln und ist von den Beschränkungen des § 181 2. Fall BGB befreit.

Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat über den stetigen Aufbau des Personals, sowohl im administrativen Bereich als auch auf den Baustellen.

3. Überwachung durch den Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2019 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat den Vorstand sorgfältig und regelmäßig überwacht. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat über die Unternehmensplanung und strategische Gesamtplanung, die operative Geschäftsentwicklung, das Risikomanagement sowie alle wichtigen Geschäftsvorfälle der Gesellschaft regelmäßig schriftlich und mündlich auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen berichtet. Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Gesellschaft sind mit dem Aufsichtsrat besprochen und ihm zur Zustimmung vorgelegt worden. Der Aufsichtsrat legte im Geschäftsjahr 2019 wesentliches Augenmerk auf die regelmäßige Einsichtnahme in den wirtschaftlich und rechtlich relevanten Schriftverkehr und insbesondere auf die Überwachung der Liquiditätslage der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat forderte den Vorstand regelmäßig und in verschiedener Hinsicht auf, über die Führung seiner Geschäfte zu berichten. Dies umfasst insbesondere die Anweisung an den Vorstand, die getätigten Geschäfte explizit zu begründen, fundierte Prognosen über die wahrscheinliche Entwicklung laufender und geplanter Investitionen sowie Projektkalkulationen mit Abweichungsanalysen und Rentabilitätsberechnungen vorzulegen.

Außerhalb der Sitzungen wurden keine Beschlüsse gefasst. Der Aufsichtsrat ist seiner Pflicht der Kontrolle, Beratung und Förderung der Geschäftsführung gemäß § 9 der Satzung nachgekommen.

Der Jahresabschluss sowie der entsprechende Lagebericht wurden durch die DPRT GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft einer Prüfung unterzogen und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts des Geschäftsjahres 2019 hat der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zugestimmt. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung des Aufsichtsrates sind keine Einwände zu erheben.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2019 sowie den entsprechenden Lagebericht in seiner Sitzung am 29.09.2020 einstimmig gebilligt. Damit ist der Jahresabschluss 2019 der LEWO AG festgestellt.

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand der Gesellschaft für ihren fachlichen und persönlichen Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 Dank und Anerkennung aus.

 

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde vor der Feststellung offengelegt.

Bestätigungsvermerk

Der vorstehende, zur Offenlegung bestimmte Jahresabschluss wurde nach § 327 HGB verkürzt. Dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht des Geschäftsjahres 2019 der LEWO AG, Leipzig, vom 1. September 2020 erteilte die DPRT GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, den folgenden, uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEWO AG, Leipzig:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEWO AG, Leipzig, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEWO AG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.