LEWO AG mit 13 Gesellschaften mit negativem Eigenkapital in der Bilanz 2020

LEWO AG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht

1 Grundlagen der LEWO AG

Die LEWO AG mit Sitz in Leipzig ist das Mutterunternehmen der LEWO-Gruppe und als Bauträgerunternehmen und Projektentwickler tätig.

Die LEWO AG ist seit 2000 primär auf dem Leipziger und Chemnitzer Immobilienmarkt tätig. Die Zielgruppe sind vermögende Kapitalanleger, die über externe Kapitalanlagevertriebe angesprochen werden. Seit 2000 konnte die LEWO-Gruppe bereits mehr als 110 Häuser mit über 1.200 Wohnungen verkaufen und erfolgreich sanieren bzw. errichten.

Im Jahr 2019 hat die Gesellschaft von der EBV Grundbesitz GmbH in die LEWO AG umfirmiert und damit die Basis für weiteres gesundes Wachstum geschaffen. Ziel der Umwandlung von einer GmbH in eine AG war die Beschaffung von Finanzierungsmitteln auf dem Kapitalmarkt, die im Zuge der Corona-Pandemie zunächst ausgesetzt wurde.

Im Berichtsjahr konnten die bestehenden Asset-Klassen Denkmalimmobilie mit Sanierungsleistungen und Neubauimmobilie weiter am Markt platziert werden. Zur Erweiterung der Produktpalette konnte eine erste Bestandswohnimmobilie mit dem Ziel der Entwicklung und des Handels aufbereitet werden. Damit stellt sich das Unternehmen breiter auf, um am Markt weiterhin langfristig bestehen zu können.

Um auch künftig Marktvorteile generieren zu können, werden für jedes neue Projekt die Alleinstellungsmerkmale herausgearbeitet. Sei es in innovativen Grundrissen oder durch monetäre Vorteile für das Mieterklientel. Ziel dabei ist der nachhaltige Bestand der Immobilie am Markt. Entscheidend hierbei ist nicht der kurzfristige Überschuss, sondern, die Betrachtung der Immobilie als „Langstreckenläufer“. Sie soll sowohl nach Ablauf etwaiger Zinsbindungsfristen, Steuervergünstigungen als auch auf dem Zweitmarkt bestehen können.

Die LEWO AG ist weiterhin selbst operativ tätig. Großprojekte werden im Wesentlichen in Tochtergesellschaften ausgelagert, um für Finanzierungspartner eine höhere Transparenz und die Chancen der Investitionen in einzelne Projekte zu ermöglichen. Dies verringert sowohl die Auswirkungen von Projektrisiken innerhalb des Konzerns als auch die Kreditrisiken des Konzerns, da bei der Besicherung von Fremdfinanzierungen vorrangig auf das Objekt abgestellt werden kann.

Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt dabei neben Bankendarlehen und Mezzanine-Darlehen, die unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften aufgenommen werden, anteilig durch Eigenmittel, welche die LEWO AG den Tochtergesellschaften mittels Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt. Die Mittel hierfür stammen vornehmlich aus Eigenkapital der LEWO AG und aus Finanzierungen des Mehrheitsaktionärs.

Wie auch im vorangegangenen Geschäftsjahr übernimmt die LEWO AG für die Projektgesellschaften, welche über kein eigenes Personal verfügen, als Gesellschafterbeitrag die Abwicklung des operativen Geschäfts, von der Entwicklung bis zur Umsetzung der Projekte, sowie zentrale Funktionen, wie Personal, Controlling, Rechnungswesen, Finanzierung und Marketing.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Prognosen des DIW aus Dezember 2020 zufolge wird das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland um 5,1 % gegenüber dem Vorjahr sinken. Erstmals nach 10 Jahren Wachstum ging somit die deutsche Wirtschaftsleistung zurück. Während der letztmalige Rückgang 2009 auf die Auswirkungen der vorangegangenen Finanzkrise zurückzuführen waren, basiert der neuerliche Rückgang auf den Auswirkungen der noch anhaltendende Corona-Krise 2020.

Im Dezember 2019 trat erstmals in China die Atemwegserkrankung Covid 19 auf. Die ersten Fälle in Deutschland traten Ende Januar 2020 auf. In Folge dessen wird der Beginn des Aktiencrashs auf den 19.02.2020 datiert. Zur Eindämmung der Pandemie verhängte die Bundesregierung einen ersten Lockdown im Frühjahr 2020. Besonders stark betroffen von den Einschränkungen waren Hotel- und Gastgewerbe sowie die Veranstaltungsbranche. Die Wirtschaft reagierte mit massiven Kürzungen. Beispielsweise waren im Monat April 2020 ca. 6 Mio. Beschäftigte in Deutschland in Kurzarbeit, damit wurde der bisherige Rekordmonat Mai 2009 um mehr als das Vierfache übertroffen.

Die Arbeitslosenquote ist auf 6,3 % im Januar 2021 gestiegen, das sind ca. 475.000 Arbeitslose mehr als im Januar 2020. Somit sank die Zahl der Erwerbstätigen im Vergleich zum Vorjahr auf 44,6 Mio. Die Quote der Erwerbstätigen liegt damit bei 76,7 %.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt konnte im 1. Quartal 2020 vorläufig um 6,8 % zum Vorjahresquartal zulegen. Die Preise für Wohnimmobilien verteuerten sich nicht nur in der Stadt, sondern auch in ländlichen Regionen. In Großstädten ab 100.000 Einwohnern war ein Preisanstieg für Häuser von 8,3 % und für Eigentumswohnungen von 9,3 % zu verzeichnen (Quelle: Statistisches Bundesamt (destatis.de)). Für den Gewerbeimmobilienmarkt ist mit einer negativen Marktentwicklung im Bereich Einzelhandel und Büroimmobilien zu rechnen.

Schon jetzt ist davon auszugehen, dass flexibles Arbeiten und Wohnen Bestand haben und die Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst wird. Ein weiteres Feld der Krisengewinner kann die eigene Ferienimmobilie werden.

Hotelimmobilien und Einzelhandel werden die Auswirkungen der Corona-Krise am stärksten zu spüren bekommen. Homeoffice und Online-Shopping machen dem Gewerbeimmobilienmarkt zu schaffen. Die bevorstehenden Schließungen im Handel-, Gastronomie- und Hotelgewerbe werden den Markt massiv beeinflussen. Die durch den Lockdown verursachten Umsatzverluste spiegeln sich in Filialschließungen, Insolvenzen und Mietausfällen wieder.

Auf Grund geringer Leerstandsquoten in der Vergangenheit ist der Büroimmobilienmarkt in den Metropolen aktuell als stabil einzustufen. Die künftig zu erwartenden Büroflächenbedarf wird voraussichtlich bei einsetzender konjunktureller Erholung geringer ausfallen als nach früheren Krisen (Quelle: Immobilienmarkt Deutschland 2020/​2021 der DZ HYP AG).

Ein Blick auf die Baupreisentwicklung zeigt, dass diese im November 2020 um 0,1 % gegenüber November 2019 gesunken sind. Ursächlich dafür ist die Mehrwertsteuersenkung für das 2. Halbjahr 2020. Wird der Baupreis um die Mehrwertsteuer bereinigt, ergibt sich eine Preissteigerung gegenüber dem Vorjahresmonat um 2,5 % (Quelle: Statistisches Bundesamt (destatis.de)).

Die Zahl der im Immobilienmarkt Leipzig erfassten Kaufverträge (Mengengerüst) ist im Vergleich zum Vorjahr um 6 % auf 7.369 Verkaufsfälle angestiegen. Das Kaufpreisniveau zog weiterhin im Vergleich zu den Vorjahren an und befindet sich mittlerweile auf Rekordniveau.

Im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke gibt es zum Vorjahr kaum Veränderungen. Die Kauffallzahlen sind annähernd auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr und liegen noch unter dem 10-Jahrestrend.

Ursächlich dafür ist der enge Markt und das damit verbundene geringere Angebot. Das Preisniveau für unbebaute Grundstücke ist deutlich rückläufig. Wie im vorangegangen Jahr ist auch hier im Vergleich zum Vorjahr ein deutlicher Preisanstieg der Grundstücke zu beobachten. Im Teilsegment Geschosswohnungsbau konnte unter den Kauffällen ein Anstieg um ca. 5 % verzeichnet werden. Ebenso entwickelte sich der Preis pro Quadratmeter im Geschosswohnungsbau positiv um 12,8 % auf 793 €/​m2. (Quelle Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2020).

Der Markt der bebauten Wohngrundstücke entwickelte sich im dritten Jahr in Folge leicht rückläufig, während der Geldumsatz infolge der Preisentwicklung auf einem annähernd gleichen Niveau konstatiert. Der Preisanstieg bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern liegt im Berichtszeitraum bei 20 % (Vorjahr 26 %), was die Entscheidung einen Wechsel der Produktkategorie hin zu Neubaugrundstücken vorzunehmen nochmals bestätigt.

Ursächlich für das anhaltende Umsatzwachstum im Bereich der Kapitalanlageimmobilie ist u.a. das anhaltend niedrige Zinsniveau. Unter dem Aspekt, dass Denkmalimmobilien steuerlich begünstigt sind, entscheidet für den Anleger somit nicht ausschließlich die reine Mietrendite, sondern auch ein steuerlicher Aspekt, was zu einer hohen Nachfrage nach Denkmalimmobilien führt.

Im Bereich der Kaufpreisentwicklung konnten wir im Jahr 2020 wieder eine deutliche positive Entwicklung der Verkaufspreise für Wohnungseigentumseinheiten (Erstverkauf) im sanierten Altbau wie auch im Neubau beobachten. Eigentumswohnungen in neu errichteten Wohnanlagen (inkl. Stellplatz) erzielten 2020 einen durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von EUR 4.874 (Vorjahr EUR 4.288) pro qm Wohnfläche und lagen damit rund 13,6 % über dem Vorjahresniveau. Ähnlich verhält es sich bei sanierten Eigentumswohnungen: hier stiegen die Preise in 2019 auf EUR 4.889 pro qm Wohnfläche (Vorjahr EUR 4.496 pro qm Wohnfläche), was einem Zuwachs von 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Während bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten die Käufer zu ca. 93 % nicht aus Leipzig stammten, hatten beim Wiederverkauf 36 % ihren Wohnsitz in Leipzig.

Bei Neubauten (Erstverkauf) beträgt hingegen der Anteil der Erwerber mit Wohnsitz in Leipzig rund 24 %. Ausschlaggebend für das Wachstum am hiesigen Immobilienmarkt ist u. a. das Bevölkerungswachstum in der Messestadt. Lebten im Jahr 2015 noch rd. 567.800 Menschen in Leipzig, sind es im Jahr 2020 bereits 605.400 teils durch Zuzüge, teils durch höhere Geburten- als Sterberaten. Auch das steigende Einkommensniveau befeuert den Markt zusätzlich. Im Jahr 2019 betrug das Durchschnittsnettoeinkommen der Leipziger EUR 1.438 im Monat und stieg somit um EUR 54 im Vgl. zum Vorjahr an (Quelle: https:/​/​statistik.leipzig.de/​statcity/​table.aspx?cat=9&rub=2).

Gemäß immaxi.de waren Bestandswohnungen in Leipzig mit einem mittleren Wohnwert um ca. 12 % teurer als im Vorjahr, Maßgeblich für die Preisentwicklung ist weiterhin die Lage der Immobilien. Beliebte Stadtteile können von höheren Verkaufspreise profitieren. Es ist zu verzeichnen, dass ein Ausweich auf „vernachlässigte“ Wohngegenden stattfindet und die Preisniveaus in diesen Stadtteilen langsam anziehen.

Gekennzeichnet ist der Markt von anhaltender Angebotsknappheit im Ankauf von Projekten. Die Ankaufpreise der angebotenen Grundstücke sind auch im Geschäftsjahr wieder gestiegen, so dass eine Fokussierung auf den Ankauf von Großprojekten ohne Baurecht als sinnvoll erachtet wird, da durch das fehlende Baurecht bessere Ankaufpreise erzielt werden können.

Positiv für den Immobilienmarkt ist das anhaltend niedrige Zinsniveau. Ausgehend von den anstehenden Neuverschuldungen des Staates, ist auch hier nicht kurzfristig mit einer Änderung der Zinspolitik zu rechnen.

2.2 Geschäftsverlauf

In 2020 wurden mehrere Projekte erfolgreich realisiert und fristgerecht an die Eigentümer übergeben. Im Einzelnen konnten folgende Projekte der LEWO AG und der Tochtergesellschaften fertiggestellt werden:

Dabei konnten sowohl der erste Bauabschnitt des Objektes Bella Vista über ein Jahr eher fertig gestellt werden als auch das Objekt Maison Chopin in Chemnitz 4 Monate vor garantierter Bezugsfertigkeit an die Eigentümer übergeben werden. Das Projekt in Potsdam wurde teilweise fristgerecht übergeben, lediglich bei den letzten 10 Wohneinheiten gab es einen zeitlichen Verzug von 4 Monaten. Ursächlich hierfür waren die während der Vertriebsphase notwendigen Umplanungen der Einheiten in kleinere Verkaufsgrößen.

Die Bautätigkeit war nicht durch Kälte und Frost behindert. Dadurch konnten die in 2018 begonnenen Sanierungen und Bauarbeiten nahezu fristgerecht fortgeführt werden. Zudem wurde in 2020 mit dem Bau und der Sanierung des nächsten Großprojekts, dem Gästehaus am Park sowie der Sanierung eines kleineren Projekts in Leipzig-Schönefeld begonnen. Damit konnte das erste Bebauungsplanverfahren abgeschlossen und das Baurecht für das Großvorhaben Gästehaus am Park erreicht werden.

Weitere Bebauungsplanvorhaben sind in der Bearbeitung und die damit einhergehenden langen Planungs- und Vorbereitungsphasen beeinflussen nach den Erfahrungen der letzten Geschäftsjahre die jährliche Leistung des Konzerns.

Im Berichtsjahr konnten trotz der veränderten Verkaufsbedingungen unter den Corona-Maßgaben an die vorherigen Verkaufserfolge angeknüpft werden. Zugpferd der Steigerung des Verkaufsumsatzes war das Projekt Gästehaus am Park mit 88 verkauften Einheiten im Jahr 2020, gefolgt vom Projekt Bella Vista mit 53 verkauften Einheiten, Klangberg mit 35 verkauften Wohneinheiten und der Baumwollspinnerei mit 17 Wohneinheiten. Des Weiteren konnte das Denkmalobjekt Schlippe 9 global an einen Investor und die letzte Bestandswohnung im Projekt Knopffabrik in Chemnitz veräußert werden.

Aus Kapazitätsgründen wurde außerdem das Objekt Huttenstraße 1a mit Baugenehmigung an einen Projektentwickler veräußert, und wird nicht im Konzern selbst umgesetzt.

Personelle Verstärkung konnte mit Blick auf die anstehenden Projekte für die Bauabteilung und die Projektentwicklung, wie vorgesehen, erreicht werden. Außerdem wurde die Buchhaltung verstärkt. Insgesamt sind in der LEWO AG per Dezember 2020 44 Mitarbeiter angestellt. Weiterer Personalaufbau ist im Bereich Bauvorbereitung, Bau und im administrativen Bereich vorgesehen. Zu erwähnen gilt es, dass auch während der Zeit des ersten Lockdowns, seitens des Unternehmens kurzfristig das Instrument Kurzarbeit in Anspruch genommen wurde. Im Ergebnis konnten alle Mitarbeiter weiter beschäftigt werden.

Die langjährig bestehende dauerhafte Betreuung durch externe Berater im organisatorischen und kaufmännischen Bereich wurde weitergeführt, um auch hier auf die Krisensituationen einzugehen. Diese verbessern und erweitern die bestehenden Prozessabläufe und gewährleisten die Entwicklung der Mitarbeiter. Geprägt war die Arbeit im Wesentlichen durch die Herausforderungen von verstärktem Homeoffice und dem Arbeiten unter Einhalten von Abstands- und Hygiene-Regeln. Dem erhöhten Kommunikationsbedarf und damit einhergehenden Schwierigkeiten konnte im Wesentlichen gerecht geworden werden. Trotz vereinzelter Erkrankungen mit dem Covid-19-Virus im Unternehmen und bei unternehmensnahen Partnern konnte der Betrieb stets aufrechterhalten werden, da frühzeitig strikte Trennungen der einzelnen Unternehmensteile erfolgten. Dadurch konnten direkte Ansteckungen unter den Mitarbeitern vermieden werden.

Erweiterungen gab es im Bereich der Implementierung der OKR-Methode zur quartalsweisen Strukturierung von Unternehmens- und Abteilungszielen. Außerdem wurde das Baukostencontrolling weiter integriert und in Zusammenarbeit mit dem Hersteller verbessert. Ein weiteres IT-Projekt – die Einführung eines Dokumentenmanagementsystems – wurde vorbereitet. Der Start ist für den 01.01.2021 mit dem digitalen Rechnungslauf angesetzt.

Das in 2020 realisierte Umsatzvolumen betrug insgesamt EUR 16,5 Mio. Es liegt damit unter dem Vorjahr mit EUR 22,6 Mio. Ursächlich dafür ist der Übergang zur Umsetzung und Abwicklung von Projekten in Tochtergesellschaften in den vorangegangenen Jahren. Dies spiegelt sich in einer um EUR 3,6 Mio. geringeren Gesamtleistung im Vorjahresvergleich wider. Die Gesamtleistung der LEWO-Gruppe stieg im Geschäftsjahr auf EUR 60,9 Mio. Aus Gruppensicht stieg das Verkaufsvolumen im Geschäftsjahr auf EUR 84,9 Mio. an, nach im Vorjahr EUR 69 Mio., das sich schrittweise mit Projektabwicklung in den Folgejahren bilanziell niederschlägt. Die relative Höhe der Vertriebsprovisionen am Verkaufsvolumen ist in 2020 planmäßig und entspricht den kalkulierten Größen.

Die Ankaufbemühungen im Berichtszeitraum erstreckten sich im Wesentlichen auf die finale Sicherung eines bereits in 2018 angekauften Projektes. Welches auf Grund vertraglicher Besonderheiten einer neuen Bewertung bedurfte und letztlich durch Wandel eines Asset-Deals in einen Share-Deal gesichert werden konnte.

2.3 Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Im Geschäftsjahr hat die Gesellschaft ein Vorsteuerergebnis in Höhe von EUR 0,3 Mio. erwirtschaftet (i. VJ: EUR – 0,1 Mio.). Auf Grund der Realisierung der Projekte in Projektgesellschaften sind die nichtaktivierbaren Vertriebsprovisionen auf EUR 0,7 Mio. gesunken. Der entstandene Zinsaufwand wurde im Berichtszeitraum auf EUR 0,5 Mio. gesenkt. Im Zuge des Unternehmenswachstums und der -entwicklung ist der Personalaufwand auf EUR 2,3 Mio. gestiegen (Vgl. Vorjahr EUR 1,9 Mio.).

Der Rohertrag betrug EUR 5,3 Mio. (Vorjahr: EUR 5,7 Mio).

Vermögenslage

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist 2020 durch ein Bilanzvolumen von EUR 19,4 Mio. gekennzeichnet, wovon EUR 5,8 Mio. auf das Eigenkapital entfallen. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 30,1 %.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird von der Geschäftsführung insgesamt als positiv eingeschätzt. Wir sind mit der Entwicklung im Bereich Vertrieb und Ankauf in der LEWO-Gruppe sehr zufrieden.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft wird objektbezogen sichergestellt. Für jedes bestehende Immobilienprojekt steht eine eigenständige, in sich geschlossene und fristenkongruente Objektfinanzierung bereit. Die Objektfinanzierung erfolgt sowohl durch das Stehenlassen aufgelaufener Gewinne, durch die Aufnahme von Mezzanine-Kapital und durch Bauträgerfinanzierungen mit Kreditinstituten. Die laufenden Betriebskosten des Konzerns werden aus den erzielten Überschüssen der fertiggestellten Objekte finanziert. Auf diese Weise ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit sichergestellt.

Die Steuerung der Zahlungsströme erfolgt durch ein seit Jahren bewährtes Instrument zur langfristigen Liquiditätsplanung. Die Funktionalität der implementierten Liquiditätsplanung wurde im ersten Lockdown im Frühjahr 2020 unter Beweis gestellt. Der für das erste Quartal 2020 geplante Börsengang und die damit verbundenen liquiden Mittel konnten Corona-bedingt nicht eingespielt werden. Da dies rechtzeitig erkannt wurde, war es der Gesellschaft möglich mittels KFW-Unternehmerkredit -KMU047 die entstandene Liquiditätslücke kurzfristig zu schließen.

Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug EUR -1,7 Mio. beeinflusst durch stichtagsbedingte Working Capital-Veränderungen. Der Netto-Cashflow aus Finanzierungstätigkeit betrug bei korrespondierender Rückführung von Bauträger- und sonstigen projektbezogenen Krediten EUR 1,0 Mio.

Insgesamt ist die Finanzlage der Gesellschaft geordnet.

3 Grundzüge des Finanzmanagements

Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt bzgl. des Grundstücksankaufs sowie der Baufinanzierung zu wesentlichen Teilen individuell durch projektspezifische Bankendarlehen, welche unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften bei diversen Kreditinstituten aufgenommen und durch Grundpfandrechte auf die zu finanzierende Immobilie besichert werden. Daneben hat die LEWO AG zusätzliche Sicherheiten in einzelnen Projekten gestellt.

Aufgrund der hohen stillen Reserven der Grundstücke hat die LEWO-Gruppe im Berichtsjahr Grundstücksfinanzierungen abgeschlossen, deren Kreditvolumen zum Teil über den Ankaufswerten der Immobilien valutieren. Die frei verfügbaren Mittel werden zur Zwischenfinanzierung der Gemeinkosten oder weiterer Objektankäufe verwendet.

Neben Bankdarlehen werden die Projekte anteilig durch Eigenmittel finanziert, welche die LEWO AG den Projektgesellschaften als Eigenkapital oder in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt.

Des Weiteren erfolgt die Finanzierung der Projekte teilweise über Mezzanine-Mittel aus privater Hand und aus Mezzanine-Gesellschaften.

4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die finanziellen Leistungsindikatoren umfassen die Projektergebnisse, den Vertriebsstand sowie Gesamtleistung und Vorsteuerergebnis. Die Projektergebnisse haben sich entsprechend der aktuellen Projekteinschätzung entwickelt und zeigen grundsätzlich eine steigende Tendenz.

Die nichtfinanziellen Leistungsindikatoren sind die Nachhaltigkeit der Bautätigkeit und die Zufriedenheit unserer Kunden.

5 Risikobericht

5.1 Risikomanagementsystem

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagementsystem, durch das frühzeitig alle Entwicklungen in der LEWO-Gruppe erkannt werden sollen, die zu gravierenden Verlusten führen oder den Fortbestand der Gesellschaft oder einzelner Gesellschaften gefährden können. Wesentliche Elemente des Risikomanagementsystems sind auf Gruppenebene eine mittelfristige Unternehmensplanung, die eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Finanzplanung des Konzerns umfasst sowie eine Liquiditätsplanung der Gesellschaft und sämtlicher Konzerngesellschaften.

Für die maßgebliche Projektsteuerung und Risikoverfolgung werden aktuell die vorhandenen Werkzeuge auf Projektebene durch ein integriertes Projektcontrolling ergänzt (BIM-4-You), wodurch Projektrisiken ebenso wie Optimierungspotentiale frühzeitig erkannt und ggf. erforderliche Gegenmaßnahmen zeitnah eingeleitet werden sollen.

Im Rahmen des Projektcontrollings wird durch die jeweiligen Projektverantwortlichen die Entwicklung der einzelnen Projekte von der Grundstücksakquisition, über die Planung und Projektentwicklung bis hin zur Umsetzung der Bauträgermaßnahme kontinuierlich hinsichtlich technischer, kaufmännischer und rechtlicher Risiken überwacht und gesteuert. Hierbei werden bereits in der Akquisitionsphase Projektkalkulationen erstellt, auf deren Grundlage die Geschäftsführung über einen Grundstückserwerb entscheidet.

Während der Projektentwicklung und der Umsetzung der Bauträgermaßnahme wird die Kosten- und Ergebnisentwicklung der Projekte mittels einer bauträgerspezifischen Software IT-technisch überwacht und fortlaufend der Geschäftsführung berichtet.

Die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen werden durch ein internes Kontrollsystem für den Konzernrechnungslegungsprozess gewährleistet, welches fortlaufend den auf Grund des Unternehmenswachstums steigenden Anforderungen angepasst und ausgebaut wird. Wesentliche Elemente des internen Kontrollsystems sind:

Die beschriebenen Strukturen und Prozesse unterliegen der kontinuierlichen Überprüfung durch den Vorstand.

5.2 Risiken und Chancen

Corona-Risiken

Beherrschendes Risiko in 2020 war die Corona-Krise. Sei es im Bereich Personalakquise, wo sich seitens wechselwilliger Angestellter vorerst eine Abwarte-Haltung verbreitete. Sei es im Banksektor wo unmittelbar nach Beginn der Krise die Bemühungen Kreditmittel auszugeben vorerst eingeschränkt waren oder sei es im Bereich des Ankaufs von entwicklungsfähigen Immobilien und Grundstücken, wo sich zunächst die Frage stellt, halten oder verkaufen bzw. Ankaufen oder Abwarten. Jedes Segment ist von der Krise betroffen. Nachfolgend sind mögliche weitere Risiken näher betrachtet.

Marktbezogene Risiken

Absatzrisiken

LEWO AG entwickelt qualitativ hochwertige Immobilien und ist der Volatilität der Nachfrage nach anspruchsvollen Immobilien ausgesetzt. Eine negative Entwicklung in der Nachfrage nach LEWO-Projekten sowie ein nicht nachfrage- und marktkonformes Produkt- und Preiskonzept könnten dazu führen, dass die entwickelten Projekte nicht, nicht zu den erwarteten Preisen und/​oder Zeitpunkten verkauft werden können. Die Chancen liegen hier aktuell in weiter steigenden Verkaufspreisen bei anhaltend niedrigem Zinsniveau.

Die Vertriebsbetreuung erfolgt bei LEWO AG durch eigenes Personal, welches frühzeitig in die Entwicklung der Projekte eingebunden ist und zusammen mit der internen Marketingabteilung für jedes Projekt ein individuelles Vermarktungskonzept erarbeitet. Hiermit sowie durch die Markenpositionierung heben sich die LEWO-Produkte vom Wettbewerb ab, wodurch auch in schwierigem Marktumfeld ein Wettbewerbsvorteil generiert werden kann. Branchenimmanenten Absatzrisiken kann zudem durch eine Konzentration auf urbane Lagen sowie eine Produktdiversifikation entgegengewirkt werden.

Auch bei Immobilien muss allgemein in jeder Phase der Haltedauer und speziell je nach Ausuferung der Corona-Krise (nicht nur im Microwohn- und Luxuswohnsegment) mit gewissen Nachlässen und kurz- bis mittelfristigen Wertkorrekturen gerechnet werden, wenngleich moderater als bei anderen Anlageformen.

Verfügbarkeit von Objekten

LEWO AG ist vom Angebot und der Verfügbarkeit entwicklungsfähiger Grundstücke abhängig. Die Immobilienmärkte in den Ballungszentren sind in einer angespannten Lage. Insbesondere einfach zu entwickelnde Grundstücke sind nur in geringem Umfang am Markt. LEWO AG hat sich auf Projekte spezialisiert, die aufgrund ihrer Komplexität vom Markt nicht erkannt werden bzw. nach eigener Einschätzung unterbewertet sind. Diese Strategie wird zunehmend auch auf weitere regionale Märkte, wie z.B. das Umland von Leipzig, Chemnitz und Dresden, übertragen. Um eine systematische Marktbearbeitung zu gewährleisten, verfügt die LEWO AG in der Grundstücksakquisition über eigenes Personal mit entsprechender regionaler Marktkenntnis und entsprechendem Netzwerk.

Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen

Es besteht das Risiko, dass sich Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie z.B. im Bau-, Boden-, Steuer- und Mietrecht oder im Denkmalschutz, negativ auf den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell der LEWO AG auswirken. Die aktuellen politischen und rechtlichen Veränderungen werden hinsichtlich potenzieller Auswirkungen auf den Immobilienmarkt unter Nutzung einschlägiger Fachmedien fortlaufend beobachtet, um negative Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren und wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Sollte es dazu kommen, dass die Staatsverschuldung, verursacht durch die Corona-Pandemie, über nicht mehr rückzahlbare Höhen schreitet, kann es dazu kommen, dass dann der Staat auch auf Immobilienvermögen zurückgreift, was für den Verkauf von Kapitalanlageimmobilien als Nachteilig zu werten wäre. Aber auch nach jeder Krise ist in einem demokratischen System das volkswirtschaftlich anzustrebende Ziel des frei finanzierten und privat unterhaltenen Wohnraums. Die staatlichen Eingriffe beschränkten sich deshalb vorrangig auf Krisengewinne bzw. Immobilienerträge ohne die Vermögenssubstanz anzugreifen. Deshalb galten Wohnimmobilien in wirtschaftlichen Krisen, zumindest in demokratischen Marktwirtschaftssystemen, stets als begehrte Anlageform.

Operative Projektrisiken

Investitionsrisiken

Grundstückseinkäufe erfordern aufgrund der angespannten Lage auf dem Grundstücksmarkt zum Teil lange Vorlaufzeiten und hohe Ankaufskosten. Zur Bewertung von potenziellen Projekten werden bereits vor Ankauf entsprechende Untersuchungen veranlasst. Umfassende technische, juristische und wirtschaftliche Prüfungen werden durchgeführt. Somit besteht für die angekauften Projekte eine umfangreiche Expertise, so dass die Investitionsrisiken limitiert sind.

Schlechtleistungen von Vertragspartnern

Bei der Bauausführung beauftragter Bauunternehmen kann es zu Schlechtleistungen kommen. Risiken könnten darin bestehen, dass die LEWO AG von Dritten für Schäden der Vertragspartner in Anspruch genommen wird und Regressansprüche gegen diese nicht durchsetzbar sind. Bei Insolvenz von Vertragspartnern könnte zudem die Beauftragung weiterer Unternehmen erforderlich werden, um eine fehlende oder verspätete Fertigstellung zu vermeiden. Im Weiteren könnten Käufer wegen verspäteter oder fehlender Fertigstellung Schadensersatzforderungen oder Rücktrittsrechte geltend machen.

Ein Leistungs- und Zahlungscontrolling zu den jeweiligen Vertragspartnern stellt sicher, dass nur für die ordnungsgemäße Leistung die vertragliche Vergütung erfolgt. Durch Einzelvergabe der jeweiligen Gewerke sind Vertragspartner leichter zu ersetzen und ein Ausfall ist daher weniger schwerwiegend. Rücktrittsrechte von Käufern werden im Rahmen des gesetzlichen Zulässigen ausgeschlossen.

Verzögerte Baudurchführung

Beeinträchtigungen der Arbeiten können zu zeitlichen Verzögerungen und/​oder Mehrkosten führen. Vor diesem Hintergrund werden Sicherheitsreserven eingestellt und mit Kunden vertragliche Terminvereinbarungen getroffen, die für die Baudurchführung Zeitpuffer beinhalten. Abwicklungsverzögerungen können sich grundsätzlich auch aus der Verfügbarkeit von Baukapazitäten ergeben.

Technische Risiken

Die LEWO AG oder die von ihr einbezogenen Dienstleister könnten die Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung der im Rahmen ihrer Projekte zu entwickelnden Immobilien nicht erfüllen bzw. es könnten Fehler auftreten oder höhere Kosten entstehen. Die entsprechenden Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und werden teilweise extern beauftragt und teilweise durch eigene Ingenieure im Haus selbst erstellt. Somit besteht eine Haftung der entsprechenden Dienstleister samt Versicherungsschutz für die externen Berater und mittels eigener Versicherung auch für selbst erbrachte Leistungen.

Umweltrisiken und Altlasten

Es bestehen Risiken, dass Altlasten und Umweltschäden auf erworbenen Grundstücken im Vorfeld zum Teil nicht erkannt bzw. falsch eingeschätzt werden. Derartigen Risiken wird durch umfassende Prüfungen vor Grundstückserwerb unter Einbeziehung sachverständiger Gutachter entgegengewirkt.

Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Beschränkungen

Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass Baugenehmigungen nicht wie beantragt oder nur mit Auflagen erteilt werden. Die Bauantragsverfahren werden von spezialisierten Baurechtskanzleien begleitet, die das Verfahren in enger Abstimmung mit den Architekten und Behörden durchführen. Der Zugang von LEWO AG zu Architekten und Juristen mit entsprechender Expertise hat sich in der Vergangenheit für den Genehmigungsprozess als förderlich erwiesen.

Regulatorische Veränderungen

Sofern sich die rechtlichen Anforderungen verändern und dadurch Änderungen erforderlich werden, könnte dies zu Mehrkosten oder zeitlichen Verzögerungen führen. Durch die frühzeitige Einbeziehung spezialisierter Kanzleien sowie von Architekten und Fachplanern können Änderungen bereits vor deren Inkrafttreten erkannt und rechtzeitig wirksame Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.

Einwendungen Dritter

Einwendungen von Nachbarn, Bürgerinitiativen etc. können zu zeitlichen Verzögerungen bzw. Einschränkungen für die Durchführung des Projektes führen. Durch frühzeitiges Einbinden aller Akteure und zahlreiche Gespräche mit eventueller rechtlicher Unterstützung werden Einwendungen Dritter bearbeitet. Zeitliche Verzögerungen werden in den Projektplänen entsprechend berücksichtigt. Um eventuelle rechtliche Besonderheiten zu klären, bestehen mit verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien Rahmenverträge. Damit lässt sich das finanzielle Risiko der Rechtsberatung eindämmen und planbar machen.

Gewährleistungen

Eine Inanspruchnahme aus Gewährleistungsrechten oder andere Ansprüche aus dem Verkauf der Wohneinheiten könnten bei Nichtbestehen oder Nichtdurchsetzbarkeit von Regressansprüchen zu Ergebnisbelastungen führen.

Personalrisiken

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft hängt auch von der Verfügbarkeit und der Qualifikation der Mitarbeiter des Unternehmens sowie externer Berater ab. Die LEWO AG hat aufgrund des Wachstums die Personalkapazitäten in allen Unternehmensbereichen ausgebaut und für den Ausfall einzelner Mitarbeiter interne Vertretungsregelungen erweitert. Zum Ausgleich von Kapazitätsengpässen sowie zur Klärung komplexer rechtlicher und technischer Problemstellungen stehen qualifizierte Berater zur Verfügung.

Finanzrisiken

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf der LEWO AG und ihrer Tochtergesellschaften wird kontinuierlich auf Basis einer detaillierten Liquiditätsplanung, in welcher die geplanten Zahlungsströme aus Projektabschlüssen und Finanzierungen fortlaufend aktualisiert werden, überwacht. Auf Basis der aktuellen Planung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die bestehenden Zahlungsmittel, nicht ausgeschöpfte Kreditzusagen sowie geplante Cashflows ausreichen werden, um den Liquiditätsbedarf des Konzerns zu decken. Für einen unplanmäßig auftretenden Finanzbedarf wird im Unternehmen zudem laufend eine ausreichend hohe Liquiditätsreserve zur Deckung des laufenden Geschäftsbetriebs vorgehalten.

Zinsrisiko

Die Branche der Bauträger wird in besonderem Maß von der Entwicklung des Zinsniveaus beeinflusst. Dieses wirkt sich zum einen auf die Finanzierungskosten aus. Zum anderen hat die Höhe der Zinsen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen potenzieller Investoren, bei denen die Immobilie als Anlageobjekt in Konkurrenz zu anderen Anlageformen steht. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass kurz- und mittelfristige Finanzierungen laufenden Zinsanpassungen bei variabler Verzinsung oder Anschlussfinanzierung unterliegen.

Finanzierungsrisiko

Bei der Finanzierung der Objekte besteht das Risiko, dass bei Erwerb nicht rechtzeitig geeignete Grundstücksfinanzierungen zur Verfügung stehen bzw. die i.d.R. befristet gewährten Kredite nicht bzw. nicht ausreichend verlängert werden.

Die Gewährung der Baufinanzierungen wird i.d.R. an die Erfüllung von Vorverkaufsquoten geknüpft. Es besteht das Risiko, dass diese Auflagen nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden, so dass sich der Baubeginn verzögert oder aus Eigenmitteln zwischenfinanziert werden muss.

Den Risiken wird durch eine breite Finanzierungsbasis der LEWO AG entgegengewirkt. So arbeitet die LEWO AG zur Finanzierung der Projekte mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammen, mit denen zum Teil langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Um bankenunabhängig eine noch größere Flexibilität bei der Finanzierung der Objektankäufe sowie der laufenden Gemeinkosten zu erreichen, finanziert sich die LEWO AG auch über fest verzinsliche Anleihen. Die LEWO AG verfügt zudem über Liquiditätsreserven, um die Objektankäufe übergangsweise aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Egal, ob die (Bau-) Zinsen sinken und sich Negativzinsen weiter etablieren oder aufgrund der inflationären notenbankpolitischen Handlungen die Zinsen mittelfristig steigen, kann so oder so nicht ausgeschlossen werden, dass bei zukünftigen Immobilienfinanzierungen Banken zur Risikominimierung eine höhere Eigenkapitalquote erwarten. Die Möglichkeit zum Immobilienerwerb könnte sich durch mehr Kapitalbindung auf Sicht sowohl für Selbstnutzer als auch Kapitalanleger einengen und Bauträgerfinanzierungen verteuern.

Gesamteinschätzung der Risiken

Aus Sicht der Geschäftsführung sind auf der Basis einer durchgeführten Analyse und Bewertung aller Risiken keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft erkennbar, und zwar weder aus vergangenen noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Die positive Entwicklung der Verkaufszahlen im Jahr 2020 und die Prognosen für den Wohnungsbau lassen vorerst keine Risiken erkennen, die die Branche massiv gefährden. Wohnen als Grundbedürfnis wird auch in Zeiten der Krise bestehen.

6 Prognosebericht

6.1 Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte

Bei der Entwicklung der Immobilienbranche muss zunächst eine Unterscheidung der Immobilientypen vorgenommen werden. Stark betroffen von der Corona-Krise waren und sind Hotel-, Einzelhandels- und Gastronomieimmobilien. Davon abzugrenzen sind ggf. zukünftig weniger benötigte Büro- und aktuell begehrte Logistikimmobilien. Bei normalen Wohnimmobilien – wie seitens der LEWO Gruppe angeboten – konnten seit dem Ausbruch der Pandemie keine Preisnachlässe festgestellt werden. Im Gegenteil, nach den jüngsten Marktberichten (Stand Ende 2020) wird bei deutschen Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr wieder von Preissteigerungen gesprochen. Bei allen Immobilientypen war bereits in der Vergangenheit u.a. aufgrund der Niedrigzinsen zu beobachten, dass die Kaufpreise deutlich stärker stiegen als die Mieten (Renditekompression).

Historisch betrachtet führen Geldmarkt- und Finanzkrisen nach einer gewissen Zeit zu Einkommensverlusten und in der Folge zu Notverkäufen, andererseits auch zu einer erhöhten Nachfrage in langfristige und sichere Sachwerte. Dazu gehören Wohnimmobilien an nachgefragten Standorten. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass Deutschland international betrachtet aufgrund der Sparpolitik in der Vergangenheit, der robusten Wirtschaft, des vergleichsweise guten Gesundheitssystems und den etablierten Arbeitsmarktsicherungssystemen erwartungsgemäß besser durch die Krise kommt, als andere Länder. Deshalb gilt Deutschland nach wie vor als attraktiver Zuzugsort und damit Immobilienstandort. Es ist demnach davon auszugehen, dass sog. Family Offices sowie institutionelle, insbesondere auch ausländische Investoren den hiesigen Wohnungsmarkt weiterhin als werthaltige Anlageform betrachten. Dies gilt umso mehr, da nahezu weltweit alle Regierungen auf den Angebots- und Nachfrageschock durch Lockdowns den Shutdown und die daraus resultierende Geldknappheit mit expansiver Geldpolitik (Stichwort Helikoptergeld) reagieren. Damit wird sich die Verschuldungsquote und damit auch die zukünftige Zinslast weiter erhöhen, weshalb zunächst ein starkes, schnelles Steigen der Zinsen unwahrscheinlich ist. Anderenfalls würden überschuldete Staaten und Firmen in kürzester Zeit kollabieren.

Sobald die Krise überwunden und die Wirtschaft wieder angesprungen ist, muss zur Verringerung der Inflationsgefahr wieder an Zinssteigerungen gedacht werden.

Sofern sich die Prognose des Internationalen Währungsfonds (IWF am 24.06.2020) bewahrheitet, dass die Corona-Pandemie die schwerste Wirtschaftskrise seit der Depression der 1930er Jahre auslösen wird, ist mit einer verstärkten Flucht des Kapitals in sichere Anlagen zu rechnen. Bei einem Ausweichen des Kapitals in Aktien wäre zu berücksichtigen, dass in der Finanzkrise 2007/​2008 der amerikanische Leitindex S & P 500 in gut 18 Monaten auf ca. 45 % seines vorrisklichen Niveaus schrumpfte. Nach einem anfänglichen erdrutschartigen Crash des Aktienmarktes hat sich dieser in den vergangenen Monaten wieder erholt und befindet sich seitdem in einer erheblichen Volatilität (Schwankungsbreite). Demgegenüber stehen Wohnimmobilien, welche als Sachwerte regelmäßig keine so großen Wertverluste und auch -gewinne in so kurzer Zeit erfahren. Aufgrund der langfristigen Planungs- und Umsetzungskomplexität von Immobilien reagiert die Immobilienwirtschaft i.d.R. (zwei bis drei Jahre) zeitversetzt auf wirtschaftliche Ab- und Aufschwünge. Wenn jedoch weiterhin Projektentwicklungen verschoben bzw. Bauvorhaben durch die Pandemie verzögert und staatliche Umwandlungsverbote sowie so genannte „Mietpreisbremsen- und -deckelungsgesetze“ umgesetzt werden, ist schon mittelfristig mit einer weiteren Verknappung des Immobilienangebots zu rechnen.

Da Wohnen ein fundamentales Grundbedürfnis darstellt, bleibt Wohnraum auch in wirtschaftlichen Krisen (bspw. aufgrund einer Weltwirtschafts-, EURO- und Bankenkrise, eines starken Anstiegs von Unternehmensinsolvenzen sowie der Arbeitslosigkeit etc.) mittel- und langfristig betrachtet relativ wertstabil. Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldpolitik befürchtet werden (s. dazu Politikeraussagen: „what ever it takes“ oder „geldpolitische Bazooka“ etc.), sind bei Immobilien aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten. Deshalb besteht bei Wohnimmobilien langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung.

Nach dem derzeitigen Stand der Wissenschaft wird die Corona-Pandemie am allgemein steigenden Wohnbedarf der Menschen langfristig betrachtet nichts ändern. Gleich wie sich die Krise entwickelt, steht die historisch anerkannte Eigenschaft von Wohnimmobilien als vergleichsweise sicherer Investmenthafen fest. Bei einem heutigen Investment kann daran gedacht werden, dass zukünftige Käufer/​Mieter aufgrund ihrer bereits erlebten Corona-Erfahrungen, insbesondere der Home-Office-Etablierung, veränderte Bedürfnisse an ihren Lebensmittelpunkt haben. Zu rechnen ist mit einer erhöhten Wertschätzung des qualitativ hochwertigen Lebensraums, d.h. größeren Raumes, z. B. auf dem Land, weil es dort billiger ist und das Home-Office keinen Arbeitsweg kennt, oder in der Stadt, dann zumindest mit einem Balkon/​einer Terrasse und speziell mit dem vermehrten Wunsch nach einem separaten Arbeitszimmer mit schnellem Internet.

6.2 Ausblick auf die Entwicklung der Gesellschaft

Marktstellung

Auch im Jahr 2020 agieren am regionalen Markt mehrere Unternehmen mit vergleichbarem Tätigkeitsschwerpunkt und ähnlicher Kundenzielgruppe. Verschiedene Unternehmen mit ähnlicher Ausrichtung haben ihr Tätigkeitsfeld hin zu Neubauprojekten erweitertet und sind strategische Partnerschaften im Rahmen einer Neuausrichtung der Geschäftstätigkeit eingegangen.

Es sind auch im Berichtsjahr deutliche Trends wahrzunehmen, die Fokussierung auf qualitativ hochwertige, ökologisch nachhaltige Bauausführung im Sanierungsbereich sowie die Entwicklung zu größeren, effizient umsetzbaren Bauvorhaben im Neubau. Hinzu kommt pandemiebedingt die neuerliche Anforderung, dass Wohnraum auch eine Kombination von Wohnen und Arbeiten bedingt. Dies wurde in der Planung des für 2021 in den Vertrieb gehenden Projekts in der Kurt-Eisner-Str., welches in einer der Tochtergesellschaften realisiert wird, bereits berücksichtigt.

Die Zahl der Fertigstellungen konnte im Berichtsjahr aus Gruppensicht verbessert werden. Berücksichtigt man nur das Ergebnis der LEWO AG wurden weniger Einheiten fertiggestellt als im Vorjahr. Die geplante Fertigstellung des Projekts Maison Chopin wurde fristgerecht erreicht. Für das Jahr 2021 ist die vollständige Fertigstellung der Großprojekte La Vida und Bella Vista in den Töchtern vorgesehen. Außerdem ist die Fertigstellung des Projekts Schlippe 9 in der LEWO AG für 2021 geplant. Teilweise sind die Einheiten zum Berichtszeitpunkt bereits fertiggestellt und befinden sich in der Vermietung.

Weiterhin baut die LEWO Gruppe auf Marktvorteile durch nachhaltiges Bauen. Sei es durch die Umsetzung von Neubauprojekten mit dem KFW-55 Standard oder durch die Implementierung von Mieterstrommodellen in ihren Projekten. Das bedeutet, in Abstimmung mit den Stadtwerken erhalten die zukünftigen Mieter günstigeren Strom, der zum Teil im Objekt selbst mittels Blockheizkraftwerk und /​ oder Photovoltaikanlage erzeugt wird. Ziel dabei ist für Investoren und Mieter eine langfristig am Markt bestehende Immobilie zu produzieren. Die anhaltende Fokussierung auf nachhaltige, qualitativ hochwertige Bauausführung mit modernen ökologischen und ökonomischen Baustoffen und Technologien bestätigt das Vorhaben der LEWO Gruppe, weiterhin in diesem Segment tätig zu bleiben.

Verkaufsseitig konnte die LEWO Gruppe ihre Marktstellung weiter ausbauen, nach 2 Jahren in Folge als umsatzstärkster Partner des Kapitalanlagevertriebs MLP AG /​ Vertrieb Deutschland.Immobilien GmbH wurde im Berichtsjahr erneut ein Podestplatz in Sachen Verkaufszahl erreicht. Im Jahr 2020 konnten Immobilien mit einem Gesamtverkaufspreis von EUR 84,9 Mio. (Vorjahr EUR 69 Mio.) verkauft werden, eine Steigerung von 23 %. Die Ausweitung des Vertriebsnetzes in 2020 sowie die enge Zusammenarbeit mit MLP waren die maßgebenden Punkte für dieses Ergebnis. Für das Jahr 2021 ist eine weitere Steigerung geplant. Basis dafür ist die rechtzeitige Baurechtsschaffung der anstehenden Projekte.

Auf steigende Kosten im Handwerksbereich wurde seitens LEWO reagiert und beispielsweise ein eigenes Handwerkerteam aufgebaut. Dieses wird zur Kostenminimierung und Zeitersparnis eingesetzt, sei es in der Planungsphase oder in der Ausführung.

Die Bindung langjähriger verlässlichen Partner der regionalen Wirtschaft (Handwerker, Dienstleister und andere Geschäftspartner) für kommende Bauvorhaben wurde durch Integration dieser in der Planungsphase und Vertragsabschlüsse für neue Bauvorhaben gestärkt. Zur Verringerung der Baukosten sind weitere personelle Maßnahmen in der Bauvorbereitung und -umsetzung geplant.

Die anhaltende sehr gute Bonität und fairen Geschäftspraktiken helfen mit, Arbeitsplätze in der LEWO Gruppe und bei deren Geschäftspartnern zu sichern. Die Einhaltung vereinbarter Fertigstellungsfristen verschafft Erwerbern wirtschaftliche Vorteile, während qualitätsgerechte Bauausführung und realistische Kalkulationen zu erfolgreichen Erst-/​Neuvermietungen und vergleichsweise geringer Mieterfluktuation führen.

Umsatz

Aktuell verfügt die LEWO-Gruppe über Projekte mit einem geplanten Gesamtumsatz von ca. EUR 510 Mio., die in den Jahren 2021 bis 2025 schrittweise realisiert werden sollen. Diese Objekte sind bereits angekauft und befinden sich zum Teil in der Projektentwicklung, im Verkauf oder bereits im Bau. Das gesetzte Umsatzziel für 2021 der Gesellschaft umfasst die Abwicklung der vorhandenen Projekte und liegt bei EUR 5 Mio., wobei die Umsätze in den Projektgesellschaften wachsen. Unter Berücksichtigung der andauernden Transformation hin zu Neubauprojekten und auf der Grundlage der aktuellen Projekteinschätzungen und bekannten Rahmenbedingungen wird eine branchenübliche Rendite für in Folgejahren schlusszurechnende Projekte erwartet.

Kostensteigerungen für Material, Nachunternehmer und Personal sind entsprechend einkalkuliert und unterliegen stetiger Prüfung. Basierend auf der Entwicklung der Verkaufszahlen und der Reservierungsstände neuer Projekte mit höheren Kaufpreisen erwarten wir die Verkaufspreissteigerungen am Markt durchsetzen zu können.

Weiterhin steht die Schaffung verkaufbarer Mehrflächen in bereits angekauften Projekten im Fokus der Projektplanung. Das konnte in der Vergangenheit mittels Zielprämien entsprechend umgesetzt werden und verbessert die Ankaufkostenquote. Daher ist auch diese Zielsetzung für anstehende Projekte weiterhin maßgeblich.

7 Abhängigkeitsbericht

Der gemäß § 312 AktG vom Vorstand vorgelegte Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen schließt mit der folgenden Erklärung ab:

„Die Gesellschaft und die mit ihr verbundenen Unternehmen haben nach den Umständen, die dem Vorstand in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte mit der LEWO Immobilien GmbH und in deren Interesse vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten. Vorgenommene Maßnahmen und unterlassene Maßnahmen im Interesse von der LEWO Immobilien GmbH oder auf deren Veranlassung lagen nicht vor.“

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Ergebnisverwendung

Anhang

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die LEWO AG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Leipzig und ist geschäftsansässig in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in 04107 Leipzig. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 36553 eingetragen. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung werden zum 31. Dezember 2020 nach den Vorschriften der §§ 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Größenabhängige Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften wurden in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss ist unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um die planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibung angesetzt.

Die Abschreibungen werden unter Beachtung der Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu € 1.000 werden im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bewertet. Der niedrigere beizulegende Wert wird angesetzt, wenn die zugrundeliegende Wertminderung voraussichtlich dauernd ist. Bei voraussichtlich vorübergehender Wertminderung wird das Wahlrecht nach § 253 Abs. 3 Satz 6 HGB nicht ausgeübt.

Die unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten entsprechend § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB bewertet. Fremdkapitalzinsen, die im Herstellungszeitraum auf die Finanzierung der Herstellungskosten entfallen, werden einbezogen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel werden zum Nominalwert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag für alle ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei werden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Umsatzerlöse werden im Zeitpunkt der Abnahme durch den Käufer und damit im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten realisiert.

2. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Werte des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2020 ist aus dem am Ende des Anhangs abgedruckten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Finanzanlagen und Beteiligungen

Der Anteilsbesitz im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzansätze der vorstehenden Beteiligungen wurden vor dem Hintergrund der aufgelaufenen bilanziellen Verluste auf ihre Werthaltigkeit geprüft. Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich, da die aufgelaufenen Verluste aus der Umsetzung des handelsrechtlichen Vorsichts-/​Realisationsprinzips resultieren resp. es sich um planmäßige Anfangsverluste aus nichtaktivierten Vertriebskosten handelt, die jeweils mit Fertigstellung der Projekte ausgeglichen werden.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen langfristige Darlehen mit jeweils einer Restlaufzeit von 1 bis 5 Jahren.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wurde mit dem Nennwert angesetzt.

Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein genehmigtes Kapital in Höhe von € 1.000.000 gebildet. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, bis zum 1. Juli 2024 durch die Ausgabe neuer auf den Inhaber lautende Stückaktien, das Kapital einmalig oder mehrmals um insgesamt € 1.000.000 zu erhöhen. In Ausübung der Ermächtigung wurde mit Beschluss des Vorstandes und des Aufsichtsrates vom 12./​13. August 2019 das Kapital um € 200.000 auf € 2.200.000 (2.200.000 Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit einem rechnerischen Wert von jeweils € 1,00) erhöht. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. August 2019 in das Handelsregister eingetragen. Damit beträgt das genehmigte Kapital zum 31. Dezember 2020 € 800.000 mit einer Laufzeit bis 1. Juli 2024. Mit der Kapitalerhöhung erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB von € 2.800.000,00.

Im Eigenkapital ist ein Gewinnvortrag in Höhe von € 497.989,50 enthalten.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen werden im Wesentlichen für nachlaufende Baukosten (T€ 318; Vorjahr: T€ 379), Abschluss- und Prüfungskosten (T€ 59; Vorjahr: T€ 118) sowie für Verpflichtungen aus dem Personalbereich (T€ 48; T€ 40) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ist aus dem nachstehend abgedruckten Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundschulden, Sicherheitsabtretungen von Forderungen und Baugeldkonten gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen in Höhe von T€ 129 (Vorjahr: T€ 71) auf den Lieferungs- und Leistungsverkehr. Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von T€ 1 (Vorjahr: T€ 698) Steuern.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten u.a. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Versicherungsentschädigungen sowie verrechnete Sachbezüge. Es bestehen keine wesentlichen periodenfremden Erträge (Vorjahr: T€ 4).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen Verkaufsprovisionen, Marketing- und Projektsteuerungskosten, Mieten und Pachten, sowie sonstige Dienstleistungs- und Personalaufwendungen. In den Posten sind periodenfremde Aufwendungen von T€ 59 (Vorjahr: T€ 55) enthalten.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge entfallen in Höhe von T€ 26 (Vorjahr: T€ 9) auf verbundene Unternehmen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit T€ 39 (Vorjahr: T€ 80) verbundene Unternehmen.

3. Haftungsverhältnisse

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Gästehaus am Park wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 06.04.2020 in Höhe von € 3.000.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Gästehaus am Park GmbH & Co. KG gegenüber der DZ Hyp AG abgegeben. Mit einer Inanspruchnahme aus der Bürgschaft wird derzeit nicht gerechnet.

4. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit aus dem Mietvertrag über die Büroräume in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in Leipzig betragen T€ 479 (Vorjahr: T€ 479).

Aus Kraftfahrzeugleasing resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T€ 48 (Vorjahr: T€ 30) und aus Büromaschinenleasing in Höhe von T€ 3 (Vorjahr: T€ 10).

Die Vertragsbeziehungen sichern die Grundlage der Geschäftstätigkeit und beinhalten das Risiko der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung.

Darüber hinaus bestehen Kaufpreiszahlungsverpflichtungen in Höhe von T€ 331 (Vorjahr: T€ 1.100) sowie sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Übernahme einer Mitverpflichtung im Zusammenhang mit einem Erwerb von Geschäftsanteilen an einer Projektgesellschaft in Höhe von T€ 4.100 (Vorjahr: T€ 0).

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind in Höhe von T€ 4.936 innerhalb eines Jahres und in Höhe von T€ 25 langfristig fällig.

Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden 35 (Vorjahr: 29) Arbeitnehmer beschäftigt, davon 2 (Vorjahr: 1) Auszubildende.

Mitglieder des Vorstands

Hauptberuflicher Vorstand: Stephan Praus, Markkleeberg

Mitglieder des Aufsichtsrates

Reiner Niethammer, Willich (Vorsitzender), Unternehmer

Karl-Heinz Maerzke, Hannover (stellv. Vorsitzender), Unternehmer

Michael Bussmann, München, Unternehmensberater

Bezüge der Organmitglieder

Für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr erhielt der Aufsichtsrat eine Gesamtvergütung von T€ 95 (Vorjahr: T€ 92).

Hinsichtlich der Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands für das Geschäftsjahr 2020 wird von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss von T€ 345 auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Wichtige Ereignisse nach dem Bilanzstichtag mit Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zum Bilanzstichtag sind nicht eingetreten.

Anlagespiegel

Entwicklung des Anlagevermögens (Bruttodarstellung)

Bericht des Aufsichtsrats Geschäftsjahr 2020

der LEWO AG über seine Tätigkeit im

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat erstattet über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2020 wie folgt Bericht:

1. Allgemeine Informationen

Der Aufsichtsrat der LEWO AG besteht aus drei Mitgliedern; im Geschäftsjahr 2020 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Personen an:

– Herr Rainer Niethammer (Vorsitzender)

– Herr Karl-Heinz Maerzke (Stellvertretender Vorsitzender)

– Herr Michael Bussmann

Es wurden keine Ausschüsse gebildet. Alle Themen wurden im Plenum des Aufsichtsrats beraten und entschieden.

Im Geschäftsjahr 2020 fanden insgesamt fünf Aufsichtsratssitzungen, gemeinsam mit dem Vorstand der Gesellschaft sowie der Protokollantin statt:

1. 24.03.2020

2. 08.05.2020

3. 29.09.2020

4. 26.11.2020

5. 26.11.2020

Sämtliche Aufsichtsratsmitglieder nahmen an allen Aufsichtsratssitzungen, die teilweise auch telefonisch bzw. via Videokonferenzsystem durchgeführt wurden, teil.

Die thematischen Schwerpunkte in den Sitzungen des Aufsichtsrats lassen sich wie nachfolgend geschildert zusammenfassen.

2. Beratungsschwerpunkte

2.1. Geschäftslage und geschäftspolitische Themen

In den Sitzungen des Aufsichtsrates wurden regelmäßig die Vermögens-, Finanz-, Vertriebs- und Ertragslage der Unternehmen der LEWO-Gruppe erörtert sowie über den aktuellen Stand der Bauvorhaben berichtet. Der Vorstand der Gesellschaft hat den Aufsichtsrat hierzu anhand geeigneter finanzwirtschaftlicher und projektbezogener Unterlagen unterrichtet.

Der Vorstand ist im Berichtsjahr 2020 frühzeitig auf den Aufsichtsrat zugekommen und hat sowohl in den Aufsichtsratssitzungen als auch außerhalb der Sitzungen über die Auswirkungen und die getroffenen Maßnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie berichtet. Zu den Maßnahmen zählte unter anderem auch die Einführung von Kurzarbeit, der freiwillige teilweise Gehaltsverzicht des Vorstands und die Ausstattung der Mitarbeiter mit Laptops, um Homeoffice-Arbeiten schnell und effizient zu ermöglichen. Es wurde in mehreren Videokonferenzen mit teilweiser Zuschaltung einzelner Aufsichtsräte über die Sicherung von Corona-Hilfen gesprochen und letztlich auch ein solches Darlehen beantragt und bewilligt. Der Vorstand hat in der zweiten Aufsichtsratssitzung vom 08.05.2020 darüber berichtet, dass ein entsprechender Antrag für ein KfW-Darlehen gestellt wurde und darauf hingewiesen, dass es ca. 14 Tage dauert, bis die Bank eine Entscheidung getroffen haben wird. Darüber hinaus wurden zügig Steuerstundungen beantragt, Projektentwicklungskosten auf ein Mindestmaß reduziert und die Aussetzung von Bonuszahlungen mit Vertriebspartnern verhandelt.

Der Aufsichtsrat hatte zu Beginn seiner Tätigkeit mit der Entwicklung eines Katalogs zustimmungspflichtiger Geschäfte begonnen. Der Aufsichtsrat hatte sich mit dem Vorstand darauf verständigt, die Geschäftsmechanik gemeinsam über die kommenden Monate zu analysieren, um sinnvolle Parameter für die Zustimmungspflichtigkeit von Geschäften abzuleiten. Hierbei einigte sich der Aufsichtsrat mit dem Vorstand darauf, bis zur endgültigen Feststellung dieser Parameter über jeden Grundstücks- bzw. Projektankauf – möglichst im Vorwege – informiert zu werden. Dieser Abmachung ist der Vorstand während der gesamten Berichtsperiode hinweg nachgekommen.

Ferner hatte sich der Aufsichtsrat mit dem Vorstand darauf geeinigt, über jede Neueinstellung informiert zu werden. Geschäftsfeldänderungen sollen von Anbeginn mit dem Aufsichtsrat im Vorwege diskutiert werden. Dieser Vereinbarung ist der Vorstand der gesamten Berichtsperiode hinweg nachgekommen.

In diesem Sinne hat sich der Aufsichtsrat die Ertrags- und Liquiditätssituation im Geschäftsjahr 2020 immer ausführlich darstellen lassen und diese überwacht.

Besonderes Augenmerk lag auch auf der aktuellen Ankauf-, Planungs-, Vertriebs- und Bautenstandsentwicklung der zu realisierenden Projekte in der gesamten LEWO-Gruppe. Vor dem Hintergrund einer deutlichen Kostenüberschreitung im Projekt Potsdam-Neufahrland hat der Vorstand erläutert, künftig eine noch bessere zeitnahe Steuerung und Kontrolle über die Einführung einer Bauträgersoftware für Projektcontrolling „BIM-4-You“ zu erreichen. Hier wurden durch den Vorstand die ersten Monatsberichte dieser Software vorgelegt und auch daraus abgeleitete Maßnahmen besprochen. Die Geschäftsleitung erhält nun wöchentliche Auswertungen und bespricht diese, um rechtzeitig gegensteuern zu können. Der Vorstand hat in diesem Kontext ein Maßnahmenpaket vorgestellt, mit dem die Projektsteuerung künftig frühzeitig Möglichkeiten zur Korrektur bietet.

Ein weiterer Themenschwerpunkt des Aufsichtsrats stellte im ersten Quartal die angestrebte Börsennotierung, die Schaffung eines erweiterten Aktionärskreises sowie der damit verbundene Aufbau eines Investorenreportings dar. Noch im ersten Quartal wurden Maßnahmen getroffen, den nötigen ersten Streubesitz von rund 40 Zeichnern im Rahmen eines Family&Friends-Programms zu generieren. Das Projekt wurde im Zuge der Covid-19-Pandemie und den einbrechenden Aktienmärkten allerdings zurückgestellt. Im Rahmen der dritten Sitzung des Aufsichtsrats am 29.09.2020 wurde gemeinsam mit dem Vorstand erörtert, wie das Projekt wiederaufgenommen werden kann, bzw. welche Alternativszenarien vorhanden ist. Hierbei wurden drei Möglichkeiten der weiteren Unternehmensentwicklung diskutiert, zum einen die Suche nach einem strategischen Partner, die Aufnahme bspw. eines Schuldscheindarlehens und die Wiederaufnahme der Aktivitäten für den Börsengang.

Um Geschwindigkeit und Prozessqualität bei der Erstellung der Jahresabschlüsse für die Zukunft zu verbessern, wurde die Firma Roser GmbH für deren künftige Erstellung besprochen und vom Vorstand beauftragt.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2019 und den Konzernabschluss 2019 sowie die entsprechenden Lageberichte in seiner Sitzung am 26.11.2020 einstimmig gebilligt. Damit ist der Jahresabschluss 2019 der LEWO AG festgestellt.

Weitere operative Maßnahmen wie bspw. der Abschluss einer D&O-Versicherung oder die Vorbereitung eines Compliance-Checks wurden besprochen.

Regelmäßig wurde der Aufsichtsrat über bestehende operative und rechtliche Risiken informiert. Notwendige Rückstellungen für etwaige Risiken wurden aus Sicht des Aufsichtsrats gebildet.

Der Vorstand der LEWO AG erörterte mit dem Aufsichtsrat die Marktanforderungen und Marktgegebenheiten des Immobilienmarktes in den für die LEWO-Gruppe relevanten Marktsegmenten.

2.2. Personelle Themen

Als Vorstand der Gesellschaft fungierte im Geschäftsjahr 2020 Herr Stephan Praus. Herr Praus vertritt die Gesellschaft stets einzeln und ist von den Beschränkungen des § 181 2. Fall BGB befreit.

Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat über den stetigen Aufbau des Personals, sowohl im administrativen Bereich als auch auf den Baustellen.

3. Überwachung durch den Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2020 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat den Vorstand sorgfältig und regelmäßig überwacht. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat über die Unternehmensplanung und strategische Gesamtplanung, die operative Geschäftsentwicklung, das Risikomanagement sowie alle wichtigen Geschäftsvorfälle der Gesellschaft regelmäßig schriftlich und mündlich auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen berichtet. Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Gesellschaft sind mit dem Aufsichtsrat besprochen und ihm zur Zustimmung vorgelegt worden. Der Aufsichtsrat legte im Geschäftsjahr 2020 wesentliches Augenmerk auf die regelmäßige Einsichtnahme in den wirtschaftlich und rechtlich relevanten Schriftverkehr und insbesondere auf die Überwachung der Liquiditätslage der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat forderte den Vorstand regelmäßig und in verschiedener Hinsicht auf, über die Führung seiner Geschäfte zu berichten. Dies umfasst insbesondere die Anweisung an den Vorstand, die getätigten Geschäfte explizit zu begründen, fundierte Prognosen über die wahrscheinliche Entwicklung laufender und geplanter Investitionen sowie Projektkalkulationen mit Abweichungsanalysen und Rentabilitätsberechnungen vorzulegen.

Der Aufsichtsrat ist seiner Pflicht der Kontrolle, Beratung und Förderung der Geschäftsführung gemäß § 9 der Satzung nachgekommen.

Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss sowie die entsprechenden Lageberichte wurden durch die DPRT GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft einer Prüfung unterzogenen und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses, des Lageberichts und des Konzernlageberichts des Geschäftsjahres 2020 hat der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zugestimmt. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung des Aufsichtsrates sind keine Einwände zu erheben.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2020 und den Konzernabschluss 2020 sowie die entsprechenden Lageberichte in seiner Sitzung am 16.07.2021 einstimmig gebilligt. Damit ist der Jahresabschluss 2020 der LEWO AG festgestellt.

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand der Gesellschaft für ihren fachlichen und persönlichen Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020 Dank und Anerkennung aus.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 16.07.2021 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Der vorstehende, zur Offenlegung bestimmte Jahresabschluss wurde nach § 327 HGB verkürzt. Dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht des Geschäftsjahres 2020 der LEWO AG, Leipzig, vom 19. April 2021 erteilte die NPP Niethammer, Posewang & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, den folgenden, uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEWO AG, Leipzig:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEWO AG, Leipzig, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEWO AG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.