Eine junge GmbH mit einer dann noch eher kleinen Bilanz, die hier Kapital von Anlegern über das Crowdfundingportal besstervest sucht. Nicht für den Erwerb der Immobilien, sondern für deren „Sanierung“. Nun geht aus dem Text leider nicht hervor, ob diese Immobilien finanziert sind über eine Bank, denn dann hätten wir ein Problem mit diesem Investment. Finanzierung über eine Bank heißt dann logischerweise auch: „Alle Sicherheiten für die Bank“.
Im Falle einer Veräußerung der Immobilien würde der gesamte Kaufpreis natürlich zunächst einmal an die Bank fließen. Ob dann nach der Schlussabrechnung mit der Bank noch so viel an Kapital vorhanden ist, um die Anleger auszubezahlen incl. Zinsen, ist derzeit reine Spekulation. Zudem sind die Standorte der Immobilien nun wirklich nicht der HIT. Inwieweit man dann das investierte Geld wirklich auch als Mehrerlös erwirtschaften kann, bleibt abzuwarten. Das Risiko trägt der investierte Anleger. Natürlich gibt es hier auch ein Totalverlustrisiko für die investierten Anleger.Angebotstext:
Bei diesem Projekt wird das Nachrangdarlehen endfällig getilgt. Das bedeutet, dass im ersten Jahr nur die auf den Darlehensbetrag fälligen Zinsen an die Crowd ausbezahlt werden und erst im zweiten, also letzten Jahr der Darlehenslaufzeit Zins und Tilgung.
Hintergrund
Bei dem hier vorliegenden Projekt handelt es sich um die Finanzierung von überwiegend energetischen Sanierungsmaßnahmen von zwei vermieteten Wohngebäuden der Markus Hörning GmbH. Die beiden Immobilien befinden sich in Sachsen, eine in Reichenbach im Vogtland und die andere in der Kleinstadt Oederan. Das Hauptziel dieses Projekts ist es, Einsparpotentiale hinsichtlich der Primärenergie zu schaffen, indem die Heizungsanlage erneuert und das Dach bzw. das Dachgeschoss der Immobilien neu gedämmt wird. Zusätzlich werden begleitende Maßnahmen wie der Austausch von Fenster und Türen unter energetischen Aspekten vorgenommen, um den Wohnwert zu steigern. Die Reduktion von CO2-Emissionen steht ebenfalls im Vordergrund. Dies kommt sowohl der Umwelt als auch den Mietern durch geringere Betriebskosten zugute.
Technologie
Die älteren Heizanlagen werden durch Niedertemperaturtechnik ersetzt, die mit deutlich niedrigerer, gleitender Betriebstemperatur operieren, die sich jeweils nach dem Wärmebedarf richtet. Dabei werden die alten Heizkessel durch modernste Brennwertkessel ausgetauscht. Die technische Einbindung der modernen Brennwertgeräte wird nach Prüfung durch ein Fachunternehmen durchgeführt. Ein hydraulischer Abgleich ist dabei zwingend notwendig. Eventuell vorhandene, veraltete Boiler und Untertischspeicher werden durch Durchlauferhitzer ersetzt. Die geplanten Dachdämmungsarbeiten werden in Kombination mit verschiedenen Dämmungsmethoden durch Fachunternehmen auf der Grundlage der Gebäudenutzung (z.B. Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken) ausgeführt, um einen möglichst nachhaltigen Effekt zu erzielen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Brennstoffpreise und voraussichtlichen anzunehmenden Preissteigerungen wird davon ausgegangen, dass sich die Kosten einer Dachdämmung innerhalb von fünf bis zehn Jahren amortisiert haben werden.
Soziale Auswirkungen
Die beschriebenen Sanierungsmaßnahmen führen zu einer Win-Win-Situation für die Mieter der Immobilien und den Vermieter, die Markus Hörning GmbH. Durch die Verringerung des Primärenergiebedarfs werden direkte Kosteneinsparungen in der Betriebskostenumlage gegenüber den Mietern erzielt, welche ihren Geldbeutel schonen. Hinzu kommen die Erhöhung des Wohnwerts und damit eine Steigerung der Zufriedenheit der Mieter. Der Eigentümer profitiert wiederum von der gesetzlich möglichen Modernisierungsumlage. Dies bedeutet, dass der Eigentümer im Rahmen einer moderaten Erhöhung der Jahresnettokaltmiete seinen Mietertrag und somit die Mietrendite steigern kann. Dies mündet wiederum im Verkaufsfall der Immobilie in einem höheren, für die Markus Hörning GmbH attraktiveren Marktwert der Immobilien. Außerdem wirkt sich auch hier die Wert- und Qualitätssteigerung durch die Modernisierungsmaßnahmen positiv auf die Käufernachfrage aus.
Klimaschutz
Durch die Dämmmaßnahmen und die Sanierung der Heizungsanlage, die mittels dieses Fundings durchgeführt werden, wird der jährliche Primärenergiebedarf der beiden Immobilien von 159.727 kWh auf 127.781 kWh verringert. Auf diese Weise werden 7,2 Tonnen CO2 eingespart. Die beiden Immobilien werden demnach um 20 % effizienter als vor der Sanierung.
Aus der Projektbeschreibung:
„Gleichzeitig soll durch das bettervest Darlehen Eigenkapital der Markus Hörning GmbH, welches zum Kauf der Immobilien genutzt wurde, refinanziert werden.“
Von einer Bankfinanzierung steht da nichts, die GmbH hat dieses Jahr schon ihr Eigenkapital um 100 000€ erhöht:
https://www.northdata.de/Markus+H%C3%B6rning+GmbH,+Rodewisch/Amtsgericht+Chemnitz+HRB+30304
Ziemlich sicher wird das refinanzierte Eigenkapital beim nächsten Projekt der GmbH mit einem Bankkredit gehebelt.
Qualifizierter Rangrücktritt bedeutet natürlich, dass man bei einer Insolvenz mit höherer Wahrscheinlichkeit nichts wiedersieht. Wenn man das nicht verstanden hat, sollte man die Finger davon lassen. Wenn man dieses Risiko versteht und tragen kann, bekommt man – wenns gut get – 7% Zinsen, was deutlich über der erwartbaren Inflation liegt, und etwa Faktor 10 über „sicheren“ Geldanlagen wie z.B. Festgeld.