Miese Bilanz: DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG

DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 25 VermAnlG i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung des VermAnlG in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, die auch die von Treuhändern verwalteten Kapitalkonten umfassen, der DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 25 Abs. 3 VermAnlG unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Für die von Treuhändern verwalteten Kapitalkonten beschränkt sich die Verantwortung der gesetzlichen Vertreter auf die Zuweisung der Gewinne, Verluste, Einlagen und Entnahmen zu dem Kapitalkonto des Treuhänders sowie auf die Einholung von Informationen zur Entwicklung der Kapitalkonten der von ihm treuhänderisch gehaltenen Anteile. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 25 Abs. 3 VermAnlG unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020

ANHANG für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Gesellschaftsvertrages und des Vermögensanlagegesetzes aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Vorschriften der §§ 266 und 275 HGB.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Gesellschaft gemäß § 264a Abs. 1 i. V. m. § 267 Abs. 1 HGB auf.

Sitz der Gesellschaft ist Frankfurt am Main. Sie wird beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter HRA 46893 geführt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Anlagevermögen

Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten oder den niedrigeren beizulegenden Werten am Bilanzstichtag bewertet.

Umlaufvermögen

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu ihrem Nennwert angesetzt und nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Die liquiden Mittel wurden zum Nominalwert angesetzt.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren ungewissen Verpflichtungen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung und Zusammensetzung der einzelnen Posten des Anlagevermögens sind im beigefügten Anlagenspiegel dargestellt.

Forderungen

Sämtliche ausgewiesenen Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Eigenkapital

Die Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss von TEUR 8 (Vj. TEUR 566) vor Gutschrift auf den Kapitalkonten der Kommanditisten.

Die Gesellschafter nehmen am Gewinn und Verlust der Gesellschaft im Verhältnis ihrer Kapitalanteile teil.

Komplementärkapital

Persönlich haftende Gesellschafterin ist die WiD Wohnen in Deutschland 3 GmbH, Darmstadt, die keine Einlage geleistet hat. Die persönlich haftende Gesellschafterin hat ein gezeichnetes Kapital von EUR 25.000,00.

Kommanditkapital

Das Kommanditkapital wird vertreten durch die DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, mit einer Haft- und Pflichteinlage von EUR 1.000,00.

Weitere Kommanditistin ist die KUCERA Beteiligungen Holding GmbH, Darmstadt, mit einer Pflichteinlage von EUR 500,00.

Das von der DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, gehaltene zusätzliche Treuhandkommanditkapital sowie das darauf entfallende Aufgeld waren in voller Höhe eingezahlt worden. Die Höhe der Beteiligung eines Anteilinhabers bemisst sich nach dem Verhältnis seiner Pflichteinlage zum Gesamtnennbetrag aller Pflichteinlagen.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Aufwendungen für laufende Kosten der Geschäftsbesorgungs- und Geschäftsführungsvergütung von TEUR 220 (Vj. TEUR 218), laufende Treuhandvergütungen von TEUR 79 (Vj. TEUR 81), Aufwendungen für die Betreuung von Rechtsverfahren von TEUR 137 (Vj. TEUR 187) und sonstige Verwaltungsaufwendungen von TEUR 57 (Vj. TEUR 51).

V. Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

Organe der Gesellschaft

Im Geschäftsjahr 2020 erfolgte die Geschäftsführung durch die persönlich haftende Gesellschafterin WiD Wohnen in Deutschland 3 GmbH, Darmstadt, vertreten durch ihre Geschäftsführer Rechtsanwalt Dr. Stefan Kucera und Rechtsanwalt Rolf Krauß sowie durch die geschäftsführende Kommanditistin KUCERA Beteiligungen Holding GmbH, Darmstadt, vertreten durch ihre Geschäftsführer Rechtsanwalt Dr. Stefan Kucera und Rechtsanwalt Rolf Krauß.

Jeder persönlich haftende Gesellschafter ist jeweils einzeln unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zur Vertretung der Gesellschaft ermächtigt.

Haftungsverhältnisse nach § 251 HGB

Die Gesellschaft ist unbeschränkt haftender Gesellschafter der DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main.

Darüber hinaus anzugebende Haftungsverhältnisse lagen nach § 251 HGB nicht vor.

Beteiligungsspiegel

Die Gesellschaft ist an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss wird im Verhältnis der Kapitalanteile auf die Gesellschafter verteilt und deren Kapitalkonto II gutgeschrieben.

Entwicklung des Anlagevermögens 2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020

1. Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell

Die DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG („Fondsgesellschaft“) wurde aufgelegt, um Anlegern ein mittelbares Investment in deutsche Wohnimmobilien zu ermöglichen. Die Fondsgesellschaft hält Beteiligungen von jeweils 94,9 % der Gesellschaftsanteile der beiden Objektgesellschaften DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co., Frankfurt am Main, („Verwaltungsgesellschaft“) und der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH, Darmstadt, („Entwicklungsgesellschaft“). Daneben ist die Fondsgesellschaft mit 94,9 % auch an der DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH, Darmstadt, („Holdinggesellschaft“) beteiligt, welche wiederum die restlichen 5,1 % der Anteile an den Objektgesellschaften hält.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung¹

¹ Quellen: Destatis, Institut der deutschen Wirtschaft, Immobilienscout 24 IMX, CBRE-empirica

Der deutsche Wohnungsmarkt verzeichnete trotz Corona-Pandemie in den vergangenen Quartalen eine grundsätzlich positive Entwicklung. Die Assetklasse Wohnen erfährt eine unverändert hohe Nachfrage. Vor allem die Angebotspreise für Bestands- und Neubauwohnungen stiegen deutschlandweit weiter an.

Das Fertigstellungsvolumen lag im Jahr 2020 mit 306.000 fertiggestellten Wohnungen um 4,6 % über dem Vorjahresniveau sowie auf dem höchsten Stand seit 20 Jahren. Die Neubautätigkeiten bleiben jedoch weiterhin hinter dem ermittelten Bedarf von rund 350.000 Wohnungen pro Jahr, da die Flächenknappheit, die gestiegenen Bau- und Bodenpreise, sowie der Mangel an Arbeitskräften im Handwerk das Angebot auch im Berichtsjahr 2020 hinter der Nachfrage bleiben lassen.

Deutschlandweit ist die Leerstandsquote in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf rund 2,8% gesunken (2019), in Ballungsräumen wie Berlin, München oder Frankfurt ist dieser Wert sogar auf deutlich unter 1% gefallen. Damit bleibt auch der Druck auf Mieten hoch, was sich in steigenden Mietniveaus niederschlägt.

Der IMX Deutschland, welcher bundesweite Angebotsmieten misst, lag zum Jahresende 2020 auf einem Niveau von über 141 Punkten, was einem Anstieg von 41% seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2007 entspricht. Am Markt ist vor allem in Metropolregionen eine zunehmende Entkopplung der Preise von den Mieten wahrzunehmen. Grund hierfür ist der hohe Anlagedruck bei gleichzeitig zunehmender Fokussierung institutioneller Investoren auf den deutschen Wohnungsmarkt.

Seitens der Berliner Politik sind die in 2020 unternommenen Versuche der rasanten Mietpreisentwicklung entgegenzuwirken gescheitert. Das in Berlin am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wurde am 25. März 2021 als unwirksam erklärt. Für die Objekte Berlin hat dies eine Erhöhung der Bestandsmieten auf das bereits vorherrschende Niveau vor Einführung des MietenWoG Bln zur Folge. Neuvermietungen, welche während der Gültigkeit dieses Gesetzes vollzogen wurden, werden ebenfalls auf das aktuell gesetzlich geltende Mietniveau angepasst. Zudem müssen alle Mieter die Mietdifferenzen, welche aufgrund dieses Gesetzes entstanden sind, dem Vermieter zurückerstatten.

2.2. Geschäftsverlauf

Die Entwicklung des Geschäftsjahres liegt unter den Erwartungen der Fondsgeschäftsführung, was im Wesentlichen auf einen Rückgang der Erträge von der DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co., zurückzuführen ist. Weiterhin hat der ehemalige Geschäftsbesorger conwert Deutschland GmbH („conwert“) die Klagen gegen die DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG sowie ihren Tochtergesellschaften beim Landgericht Frankfurt erweitert. Conwert fordert neben den ausstehende Geschäftsbesorgungsvergütungen für das Geschäftsjahr 2016 auch die laufenden Vergütungen bis 2019 ein. Die Geschäftsführung sieht die erhobenen Ansprüche als nicht gegeben an. Weitere besondere Vorkommnisse sind nicht aufgetreten.

2.3. Wirtschaftliche Lage

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Der Fonds erzielte im Wesentlichen Erträge aus der Vermietung des Verwaltungsportfolios. Die Verkäufe aus der Entwicklungsgesellschaft wurden vollständig abgeschlossen, weshalb die Gesellschaft keine Erträge mehr erzielt.

Fondsgesellschaft:

Die Fondsgesellschaft hält Beteiligungen an der Entwicklungs-, Verwaltungs- und Holdinggesellschaft und erzielt keine direkten Einkünfte aus dem operativen Geschäft, sondern partizipiert mittelbar am Ergebnis der Beteiligungsgesellschaften. Das Ergebnis der Fondsgesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 liegt bei rund TEUR 8 und damit unter dem Niveau des Vorjahres von rund 0,6 Mio. EUR. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus den geringeren Erträgen aus der Beteiligung an der Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft. Die betrieblichen Aufwendungen für Geschäftsbesorgungs- und Treuhandvergütung sowie Rechts- und Beratungskosten, Geschäftsführungsvergütungen, Steuerberatung und Buchführung liegen unverändert auf dem Niveau des Vorjahres in Höhe von rund 0,5 Mio. EUR.

Die Finanzierung der Fondsgesellschaft erfolgt vollständig durch Eigenkapital. Zum Stichtag weist die Fondsgesellschaft Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von rund EUR 0,7 Mio. (Vorjahr: EUR 0,5 Mio.) aus. Im abgelaufenen Geschäftsjahr war die Gesellschaft jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Verwaltungsgesellschaft:

Die Netto-Sollmiete der Verwaltungsgesellschaft betrug im Berichtszeitraum rund EUR 5,0 Mio. und liegt damit über dem Niveau des Vorjahres von 4,9 Mio. EUR. Demgegenüber standen Zinsaufwendungen in Höhe von rund EUR 1,0 Mio. (Vorjahr: EUR 1,0 Mio.), Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in Höhe von rund EUR 1,1 Mio. (Vorjahr: EUR 1,2 Mio.), Mietausfall wegen Leerstand, Wertberichtigung auf Forderungen sowie Kosten für Mahn- und Rechtsverfahren von rund EUR 0,6 Mio. (Vorjahr: EUR 0,2 Mio.) und sonstige Kosten in Höhe von rund EUR 0,8 Mio. (Vorjahr: EUR 0,7 Mio.). Daneben hat die Verwaltungsgesellschaft Fremdkapital in Höhe von rund EUR 0,4 Mio. im Geschäftsjahr planmäßig getilgt. Insgesamt hat damit die Verwaltungsgesellschaft einen operativen Überschuss (Jahresüberschuss vor Abschreibungen) in Höhe von rund EUR 1,5 Mio. erwirtschaftet und liegt damit unter dem Vorjahresniveau (EUR 1,8 Mio.). Das Jahresergebnis schloss mit einem Gewinn in Höhe von TEUR 468 (Vorjahr: TEUR 805) ab.

Das Portfolio der Gesellschaft wurde zu 40 % aus Eigenkapital und zu 60 % aus Fremdkapital finanziert. Demnach hat die Gesellschaft ursprünglich Fremdmittel in Höhe von insgesamt rund EUR 33,6 Mio. aufgenommen. Die Darlehen wurden mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren zu einem durchschnittlichen Zinssatz in Höhe von rund 3,0 % und den ersten drei Jahren Tilgungsfreiheit aufgenommen. Im Berichtszeitraum wurden Tilgungen in Höhe von rund TEUR 384 vorgenommen. Zum Jahresende 2020 enthielt die Gesellschaft liquide Mittel in Höhe von rund EUR 2,6 Mio. (Vorjahr: EUR 2,5 Mio.).

Das Portfolio der Verwaltungsgesellschaft besteht aus 32 Liegenschaften an zwölf verschiedenen Standorten mit ca. 800 vermietbaren Einheiten. Die Summe der ursprünglichen Kaufpreise betrug rund EUR 56,1 Mio. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2021 beläuft sich auf rund EUR 93,9 Mio. und liegt damit etwa 6,2 % über dem Vorjahreswert bzw. rund 67,4 % über der Summe der Ankaufspreise (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten).

Entwicklungsgesellschaft:

Das Portfolio der Entwicklungsgesellschaft ist vollständig verkauft. Somit erzielt sie keine Einkünfte mehr aus dem operativen Geschäft. Das Jahresergebnis schloss mit einem Verlust in Höhe von rund TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 24) ab. Die Gesellschaft hat kein Fremdkapital aufgenommen. Zum Jahresende betrugen die liquiden Mittel der Gesellschaft rund EUR 0,4 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.)

Holdinggesellschaft:

Die Holdinggesellschaft hält lediglich Anteile an der Entwicklungs- und Verwaltungsgesellschaft. Sie erzielt keine Einkünfte aus dem operativen Geschäft wie ihre Tochtergesellschaften, sondern partizipiert indirekt am Ergebnis dieser. Die Gesellschaft hat kein Fremdkapital aufgenommen. Die liquiden Mittel betrugen am Ende des Berichtszeitraumes rund TEUR 73.

Sonstige Angaben:

Die gesamten liquiden Mittel der Gesellschaften betragen zum Ende des Geschäftsjahres rund EUR 3,8 Mio. Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren keine Mitarbeiter in den Gesellschaften angestellt.

Die Fondsgesellschaft hat im Geschäftsjahr 2020 folgende sonstige wesentliche variable Vergütungen an Begünstigte gezahlt: Geschäftsbesorgungsvergütung für die laufende Fondsverwaltung in Höhe von rund TEUR 183, Treuhandvergütung in Höhe von rund TEUR 79, Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der Kündigung des Geschäftsbesorgers in Höhe von rund TEUR 137 und Abschluss und Prüfungskosten in Höhe von rund TEUR 28.

Gesamtaussage:

Das Jahresergebnis der Gesellschaft liegt mit TEUR 8 deutlich unter dem des Vorjahres (TEUR 566) und ist im Wesentlichen auf den Rückgang der Beteiligungserträge zurückzuführen. Die Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft weisen zum Stichtag 1. Januar 2021 einen Anstieg von ca. 6,2 % auf EUR 93,9 Mio. gegenüber dem Verkehrswert des Vorjahres auf.

2.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Fondsgesellschaft betreibt ausschließlich die Verwaltung von Beteiligungen. Der Erfolg der Fondsgesellschaft ist daher maßgebend vom Ergebnis der Verwaltungsgesellschaft abhängig. Entsprechende Leistungsindikatoren werden daher nur auf dieser Ebene dargestellt.

Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten zum 31.12.2020 extrapoliert auf 12 Monate, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. Die Netto-Sollmiete ist an dieser Stelle stichtagsbezogen.

3. Chancen und Risikobericht

Der Erfolg der Gesellschaft ist maßgeblich von den zu erzielten Mieten und Mietsteigerungen sowie den Kostenentwicklungen der Verwaltungsgesellschaft abhängig. Sollten die Mieten und Mietsteigerungen nicht erzielt werden oder die Kosten höher ausfallen als geplant, könnten die vorgesehenen Ausschüttungen gefährdet sein.

Demgegenüber stehen jedoch die aktuellen Finanzierungen der Immobilien. Die Gesellschaft finanzierte ihre Objekte bisher weit unter dem geplanten Zinssatz von 5,0 %. Der aktuelle durchschnittliche Zinssatz der Gesellschaft liegt bei rund 3,0 %.

Die Strategie der Gesellschaft sieht grundsätzlich Mietpreissteigerungen vor. Diese waren durchschnittlich mit 1,9 % p. a. kalkuliert und sollen insbesondere durch Anpassung der bestehenden Mieten auf das jeweilige Marktmietniveau erzielt werden. Die Erzielung von Mieteinnahmen, die deutlich über der Marktmiete liegen, ist nicht Teil der strategischen Ausrichtung der Fondsgesellschaft.

Die Wertentwicklung der Immobilien unterliegt den Wertschwankungen des Immobilienmarktes. Diese sind wiederum abhängig von der Nachfrage und dem Angebot und deren Faktoren wie bspw. die Renditeerwartungen der Investoren, die Marktmieten- und Leerstandsentwicklungen sowie die Bautätigkeiten.

Der ehemalige Geschäftsbesorger conwert hat Klagen gegen die Fondsgesellschaft sowie ihren Tochtergesellschaften beim Landgericht Frankfurt eingereicht. Conwert fordert ausstehende Geschäftsbesorgungsvergütungen für die Geschäftsjahre 2016 bis 2019 ein und stellt die außerordentliche Kündigung der Geschäftsbesorgungsverträge vom Dezember 2016 in Frage. Die Fondsgeschäftsführung sieht die erhobenen Ansprüche als nicht gegeben an und hat rechtliche Schritte gegen die Klage vorgenommen. Die Fondsgeschäftsführung hat wiederum im Dezember 2019 Klage gegen conwert eingereicht, um die im Zusammenhang mit der außerordentlichen Kündigung entstandenen Mehraufwendungen und Schäden für die Fondsgesellschaft geltend zu machen. Die Ergebnisse der noch laufenden Gerichtsverfahren gegen den ehemaligen Geschäftsbesorger sind aktuell noch offen.

Die seit März 2020 in Deutschland anhaltende Coronapandemie hat bisher keine spürbaren höheren Mietausfälle in der Verwaltungsgesellschaft erkennen lassen. Perspektivisch werden daher die Ausfallrisiken als gering bis vernachlässigbar eingeschätzt.

4. Prognosebericht

Die Fortführungsprognose der Fondsgesellschaft fällt nach heutigen Erkenntnissen positiv aus. Das Ergebnis der Fondsgesellschaft ist im Wesentlichen vom Erfolg der Beteiligung an der Verwaltungsgesellschaft abhängig.

Für die Verwaltungsgesellschaft wird für 2021 ein voraussichtliches Ergebnis deutlich über dem Niveau des aktuellen Geschäftsjahres und für 2022 ein voraussichtliches Ergebnis auf dem Niveau von 2021 erwartet. In der Entwicklungsgesellschaft wurden die operativen Aktivitäten eingestellt. Aus diesem Geschäftsbereich sind daher keine Erträge mehr zu erwarten.

Für das Geschäftsjahr 2021 erwartet die Fondsgeschäftsführung ein voraussichtliches Jahresergebnis deutlich über dem Niveau des aktuellen Geschäftsjahres und für 2022 ein voraussichtliches Jahresergebnis auf dem Niveau von 2021.

Die Feststellung des Abschlusses erfolgte am 01.03.2022.