Mittelverwendungskontrollbericht nach § 5c Abs. 2 S. 6 VermAnlG über das Projekt Wiesau der DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG

RegTech Rechtsanwaltsgesellschaft
UG (haftungsbeschränkt)

vertreten durch RA Dr. Heinrich Nemeczek, LL.M. (Harvard) Sarrazinstr. 11-15,12159 Berlin
(„Mittelverwendungskontrolleur“)

An:

Mittelverwendungskontrollbericht
nach § 5c Abs. 2 S. 6 VermAnlG
über das
Projekt Wiesau
der
DFI Real Estate 3. GmbH & Co. KG

Berlin, den 23.12.2022

Die Emittentin und der Mittelverwendungskontrolleur haben eine Mittelverwendungskontrollvereinbarung („Kontrollvertrag“) geschlossen, wonach der Mittelverwendungskontrolleur von der Emittentin als unabhängiger Mittelverwendungskontrolleur gemäß § 5c des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) beauftragt und bestellt wurde.

Im Zeitraum vom 02.09.2022 (Kampagnenstart) bis zum 01.10.2022 (Kampagnenende) hat die Emittentin eine Schwarmfinanzierung als Vermögensanlage nach § 1 Abs. 2 Nr. 4 VermAnlG („Vermögensanlage“) mit mehreren Darlehen über mehrere Darlehensgeber („Investoren“) abgeschlossen in Höhe von EUR 2.950.000,00 insgesamt auf Grundlage separater Darlehensverträge jeweils mit fester Verzinsung zwischen der Emittentin und den jeweiligen Crowd-Anleger („Finanzierungsverträge“), für die jeweils ein qualifizierter Rangrücktritt vereinbart wurde, vermittelt über EV Digital Invest AG als einer Internetdienstleistungsplattform im Sinne von § 2a VermAnlG („Investmentplattform“).

Die Vermögensanlagen wurden potentiellen Anlegern als Vermögensanlagen gem. Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) von der Emittentin bis zum 01.10.2022 öffentlich angeboten. Die Emittentin hatte zur Vermögensanlage ein Vermögensanlagen-Informationsblatt bei der BaFin am 05.07.2022 final eingereicht, das mit Schreiben der BaFin vom 07.07.2022 gebilligt wurde. Entsprechend § 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG sind seit der erstmaligen Bestellung des Mittelverwendungskontrolleurs durch diese Emittentin keine zehn Jahre vergangen.

Die persönlichen Anforderungen an Mittelverwendungskontrolleure gemäß § 5c Absatz 1 Satz 2 VermAnlG sind erfüllt. Zudem ist der Mittelverwendungskontrolleur persönlich und sachlich unabhängig von allen an der Vermögensanlage beteiligten Parteien inklusive der Emittentin. Der Mittelverwendungskontrolleur ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung der Gelder durch die Emittentin nach formalen Kriterien. Er verfügt nicht über die Anlegergelder, sondern stimmt Verfügungen der Emittentin lediglich durch Mitzeichnung zu.

Der Mittelverwendungskontrolleur war nicht damit befasst, (i) die Wirtschaftlichkeit der Investitionen bzw. Ausgaben der Emittentin, (ii) die rechtliche Zulässigkeit der Geschäfte im Zusammenhang mit der Investition (insbesondere in Bezug auf öffentlich-rechtliche Vorschriften oder den zugrundeliegenden Anlagebedingungen, Prospekt oder sonstigen für den Vertrieb erforderlichen Dokumente), (iii) die zivilrechtliche Wirksamkeit (insbesondere hinsichtlich der Wirksamkeit der Finanzierungsverträge), (v) die Bonität der Emittentin und/​oder (vi) eine Gewähr für den Eintritt der von den Investoren mit dem Investment verbundenen wirtschaftlichen Ziele zu beurteilen oder zu prüfen. Auch hat der Mittelverwendungskontrolleur keine rechtliche, steuerliche, wirtschaftliche, finanzielle, betriebliche oder kommerzielle Beratung der Emittentin bzw. der Investoren vorgenommen. Der Mittelverwendungskontrolleur ist weder berechtigt noch verpflichtet, für die Investoren deren Rechte aus den Finanzierungsverträgen gegenüber der Emittentin geltend zu machen oder durchzusetzen. Ebenfalls nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle war die Kontrolle und Freigabe der für die Vermögensanlage bereitgestellten Sicherheiten und deren Kontrolle, Verwaltung und Freigabe, denn dies obliegt allein dem Sicherheitentreuhänder.

Der Mittelverwendungskontrolleur haftet im Falle eines vom Mittelverwendungskontrolleur lediglich infolge sonstiger Fahrlässigkeit verursachten Schadens aus dem zwischen dem Mittelverwendungskontrolleur und der Emittentin bestehenden Vertragsverhältnis maximal bis zu einem Betrag in Höhe von EUR 10.000.000,00 je Schadensfall und als Gesamtschadenssumme aller Schadensfälle. Der Kontrollvertrag begründet keine unmittelbaren Ansprüche der Investoren gegen den Mittelverwendungskontrolleur; es handelt sich um keinen Vertrag zugunsten Dritter. Die Investoren werden auch nicht in den Schutzbereich des Kontrollvertrags einbezogen, so dass Ansprüche zugunsten der Investoren auf Grundlage des Kontrollvertrags nicht von der Emittentin vermittelt werden über einen Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter.

Entsprechend § 5c Abs. 2 Satz 7 VermAnlG wird das Ergebnis der Mittelverwendungskontrolle in diesem Bericht zusammengefasst.

Der Mittelverwendungskontrolleur darf einer Verwendung der eingeworbenen Anlegergelder durch die Emittentin erst zustimmen, wenn die in den Finanzierungsverträgen bzw. im Mittelverwendungskontrollvertrag festgelegten Voraussetzungen des Zwecks der Verwendung der Anlegergelder bzw. für den Einsatz der liquiden Mittel durch die Emittentin („Mittelverwendungszweck“) vorliegen. Der Mittelverwendungszweck ist dabei nicht zu verwechseln mit den Auszahlungsvoraussetzungen der Finanzierungsverträge (wie z.B. die wirksame Bestellung von Kreditsicherheiten), deren Erfüllung nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle ist.

Mittelverwendungszweck war primär die (teilweise) Refinanzierung des Immobiliendarlehens vom 30.03.2022 zwischen der EV Digital Invest Strukturierungs-GmbH als Darlehensgeberin („Vorfinanzierer“) und der Emittentin als Darlehensnehmerin in Höhe von EUR 3.000.000,00 („Vorfinanzierung“). Die Vorfinanzierung wurde zur strukturell nachrangigen Finanzierung des Immobilienprojekts Wiesau unter Weitergabe der Darlehensmittel an die DFI Real Estate 003 GmbH als 100%-Tochtergesellschaft der Emittentin („Objektgesellschaft“) vorgenommen. Die Vermögensanlage wurde damit nicht unmittelbar zum Erwerb eines Sachguts eingesetzt, hatte aber mittelbar bzw. wirtschaftlich (d.h. sekundär) eine Investition in eine Immobilie (Grundstück mit der Adresse Industriestraße 43 in 95676 Wiesau mit einer Fläche von ca. 41.540 m² – Kaufvertrag vom 23.12.2021 (UR-Nr. A 1858/​B/​2021 des Notars Christoph Baumeister)) als einem Sachgut i.S.d. § 5c Abs. 1 S. 1 VermAnlG („Sachguterwerb“) zum Gegenstand.

Der formalen Kontrolle durch den Mittelverwendungskontrolleur unterlag gemäß § 5c Abs. 2 Satz 4 VermAnlG lediglich die erstmalige Verwendung der Anlegergelder in Höhe des festgestellten Emissionskapitals (d.h. der eingesammelten Anlegergelder).

Die Emittentin hat noch vor Beginn des öffentlichen Angebots gemäß § 5c Abs. 2 S. 1 VermAnlG ein Konto eröffnet bei dem deutschen ZAG-Institut Secupay AG („Secupay“), über das alle Zahlungen im Zusammenhang mit der Vermögensanlage, der Sachgutinvestition und der Mittelverwendungskontrolle ausschließlich abgewickelt werden („Kontrollkonto“). Das Kontrollkonto wurde auf Grundlage einer entsprechenden Abrede mit der Secupay so eingerichtet, dass ohne die Mitzeichnung des Mittelverwendungskontrolleurs keine Verfügungen vorgenommen werden konnten.

Die Secupay wurde unwiderruflich angewiesen, dem Mittelverwendungskontrolleur Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos sowie sämtlicher diesbezüglicher Korrespondenz unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden. Die Emittentin hatte sicherzustellen, dass diese Anweisung durch die Secupay auch eingehalten wurde.

Der primäre Zahlungsfluss lief zeitlich nachgelagert von den Investoren in Höhe von insgesamt EUR 2.950.000,00 („Anlegergelder“) über das Kontrollkonto der Emittentin an die Darlehensgeberin der Vorfinanzierung als Rückzahlung der Vorfinanzierung. Der Restbetrag der Vorfinanzierung in Höhe von EUR 50.000,00 wurde nicht mit den Anlegergeldern zurückgeführt und bleibt als sog. „Co-Finanzierung“ des Vorfinanzierers über die weitere Laufzeit als Darlehen an die Emittentin stehen.

Vorab dazu lief der sekundäre Zahlungsfluss zunächst von der Darlehensgeberin der Vorfinanzierung zur Emittentin in Höhe von EUR 2.809.600,00 in Form von liquiden Mitteln (Restbetrag der Vorfinanzierung war Disagio in Höhe von EUR 190.400,00). Im zweiten Schritt hat die Emittentin die liquiden Mittel aus der Vorfinanzierung an die Objektgesellschaft zur Finanzierung des Sachguterwerbs weitergereicht. Die Objektgesellschaft wiederum hat diese Mittel selbst für den Sachguterwerb bzw. die Zahlung an die Superior Beteiligungen GmbH eingesetzt.

Im vorliegenden Fall handelt es sich also um die Weitergabe von Erlösen gemäß § 5c Abs. 2 S. 6 VermAnlG, weshalb die Mittelverwendungskontrolle die Verwendung der Anlegergelder auf allen Ebenen erfasst.

Die Emittentin hat nach Ablauf der Emission und der Widerrufsfristen der Investoren dem Mittelverwendungskontrolleur die Vereinnahmung der Anlegergelder und des Eigenkapitals über entsprechende Kontoauszüge mitgeteilt und belegt.

Entsprechend der unter Ziffer 4 dargestellten primären Zahlungsstruktur wurden von der Emittentin die folgenden Zahlungen in der jeweils angegebenen Höhe geleistet:

Zum Zeitpunkt des Einwerbens der Anlegergelder war das Sachgut von der Objektgesellschaft bereits angeschafft. Auf dieser Ebene war daher keine weitere Kontrolle hinsichtlich der Zahlungsflüsse bzw. der Verwendung vorzunehmen.

Der Mittelverwendungskontrolleur darf gemäß § 5c Abs. 2 S. 1 VermAnlG einer Verwendung der Anlegergelder durch die Emittentin erst zustimmen bzw. eine Freigabeerklärung erteilen, wenn von der Emittentin Nachweise für die Einhaltung des Mittelverwendungszwecks erbracht wurden.

Die Emittentin war verpflichtet, den Mittelverwendungskontrolleur unter Vorlage geeigneter Belege bzw. Nachweise zu informieren über Einzahlungen auf dem Kontrollkonto (jeweils mit der Information, ob die Widerrufsfrist des betreffenden Investors abgelaufen ist, sowie die Gesamtsumme der erfolgten Einzahlungen), über unter Ziffer 5 aufgelisteten Zahlungen sowie über sonstige Sachverhalte, die der ordnungsgemäßen/​geplanten Umsetzung der Vermögensanlage und des Sachgutinvestments in irgendeiner Weise entgegenstehen oder beeinträchtigen könnten bzw. die Ansprüche der Investoren gegen die Emittentin auf Zinsen und Rückzahlung aus der Vermögensanlage gefährden.

Die unter Ziffer 5 a) und b) genannten Zahlungen wurden erst durchgeführt, nachdem ein Nachweis über den jeweiligen Betrag vorlag und unter der Voraussetzung, dass die jeweilige Zahlung direkt an den Empfänger erfolgen sollte. Nach Erhalt aller erforderlichen Nachweise für die Einhaltung des Mittelverwendungszwecks hat der Mittelverwendungskontrolleur der Emittentin am 07.10.2022 die Freigabe zur Verwendung der Anlegergelder ausdrücklich per Schreiben erteilt.

Auch nach der (jeweiligen) Freigabeerklärung wurde gemäß § 5c Abs. 2 S. 4 VermAnlG auf Grundlage von entsprechenden durch die Emittentin vorgelegten Zahlungsbelegen vom Mittelverwendungskontrolleur überprüft, ob die unter Ziffer 5 aufgelisteten Zahlungen tatsächlich erfolgt sind und damit die freigegebenen Mittel entsprechend dem Mittelverwendungszweck verwendet wurden.

Die Höhe der eingesammelten Anlegergelder betrug insgesamt EUR 2.950.000,00 (Nr. 1). Davon wurden EUR 2.809.600,00 Anlegergelder gemäß in Anlageobjekte investiert (Nr. 2). Dabei wurden Anlegergelder in Höhe von EUR 140.400,00 für sonstige Ausgaben verwendet (Nr. 3). Diese Anlegergelder wurden vollständig für die Zahlung des Disagios unter der Vorabfinanzierung als sonstige Ausgaben verwendet (Nr. 4). Zudem wurden die in Anlageobjekte investierten Anlegergelder vollständig verwendet für den oben näher beschriebenen Sachguterwerb (Nr. 5). Alle Anlegergelder wurden von der Emittentin investiert (Nr. 6).

Insgesamt kommt der Mittelverwendungskontrolleur zu dem Ergebnis, dass die Verwendung der Anlegergelder planmäßig in Übereinstimmung mit dem Mittelverwendungszweck erfolgte.

Ferner wird festgestellt, dass zum Stichtag 14.10.2022 alle Anlegergelder verwendet wurden. Die Pflicht zur Mittelverwendungskontrolle besteht somit nach § 5c Absatz 2 Satz 5 VermAnlG nicht mehr fort. Bei diesem Bericht handelt es sich insofern um den Bericht der abschließenden Mittelverwendungskontrolle gem. § 5c Absatz 3 VermAnlG.

Rechtsanwalt Dr. Heinrich Nemeczek, LL.M. (Harvard)
(als Geschäftsführer der RegTech Rechtsanwaltsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt))