Muss es immer eine Denkmalschutzimmobilie sein? Nehmen sie mal die Gier aus den Gedanken

Natürlich, wenn der deutsche Bürger „Steuern sparen“ hört, so hat man oft den Eindruck, schaltet sich irgendwie das Gehirn aus. Zumindest die Abteilung „klares Denken und Handeln in der eigenen Birne“. Muss das sein? Vielleicht hilft Ihnen unser Artkel weiter bei der „klaren Denke“.

Man findet sie seit Jahren, die Immobilienangebote im Bereich der Denkmalschutzobjekte. Immobilienangebote wie zum Beispiel von den Unternehmen:

Pantera Immobilien, SFG Süddeutsche Finanzgruppe, Kulturdenkmal.de, ESTADOR, Denkmalconsultants, terraplan und viele andere hier nicht genannte Unternehmen.

Viele Interessenten haben leider bei Denkmalschutzimmobilien immer nur das Thema „Steuern sparen“ im Hinterkopf, aber aufgepasst, keiner von uns kann eigentlich, was sein Einkommen betrifft, dann 12 Jahre – so lange läuft die mögliche steuerliche Abschreibung – im Voraus abschätzen, wie sich sein Einkommen entwickeln wird.

Klar ist aber, dass man bei solchen Denkmalschutzimmobilien erst eben nach Ablauf der genannten 12 Jahre weiß, ob sich das Investment gerechnet hat, so wie man es prognostiziert hat. Hinzu kommt, dass diese steuerliche Abschreibung nur der Ersterwerber der Immobilien hat.

Müssen Sie die Wohnung verkaufen, dann ist das eine normale Bestandsimmobilie, die dann im Regelfall wesentlich geringer im Kaufpreis anzusiedeln ist. Den Verlust müssen Sie tragen. Da ist schon mancher Erwerber einer Denkmalschutzwohnung in der Vergangenheit, im Extremfall, in die Privatinsolvenz abgerutscht.

Die Alternative zu den genannten Denkmalschutzimmobilien sind sicherlich sogenannte Bestandsimmobilien. Hierbei handelt es sich um Immobilien, die im Regelfall immer schon über einen längeren Zeitraum vermietet sind. Das heißt, dass Sie hier wissen, was sie beim Erwerb der Immobilie zur Kapitalanlage erwartet, denn mal ehrlich, nur weil Sie die Immobilie erwerben, wird der Mieter nicht plötzlich seine Mietzahlungen einstellen.

Lassen Sie sich dann zusätzlich noch die letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung zu dem Immobilienobjekt vorlegen, dann wissen Sie auch, worauf Sie sich bei dem Erwerb der Immobilie einlassen.

Unsere Recherchen haben ergeben, dass die aktuellen Preise bei Bestandsimmobilien oft nur bei der Hälfte der Kaufpreise für Denkmalschutzimmobilien liegen.

Das muss man sich dann bitte auch einmal vor Augen halten. Für die gleiche Investition in eine Denkmalschutzimmobilie bekommen Sie im Bereich der Bestandsimmobilie nahezu die doppelte Fläche. Da muss man sich dann sicherlich einmal die Investition in eine Denkmalschutzimmobilie generell durch den Kopf gehen lassen. Das sollten Sie bitte auch tun, bevor sie sich für einen Erwerb entscheiden!

Natürlich ist eine Immobilie eine interessante und sicherlich gute Investition auch für die Altersvorsorge, aber gerade beim Thema Denkmalschutzimmobilien sollten Sie als möglicher Käufer aufpassen, denn da kann solch ein Investment dann auch mal zu einer Privatinsolvenz führen.

Nahezu jeder, der eine Immobilie erwirbt, benötigt dafür einen Bankkredit, bindet sich damit aber auch mit der Verschuldung über zehn Jahre oder mehr. Egal wie sich Ihre erworbene Immobilie dann auch wirtschaftlich entwickeln wird, die finanzierende Bank will immer natürlich den aufgenommenen Kredit auch bedient haben. Sie, der Kreditnehmer, stehen dafür gerade über die gesamte Kreditlaufzeit.

Natürlich legen Ihnen Finanzberater, die Ihnen eine solche Immobilie „schmackhaft“ machen wollen, auch mal gerne eine Prognoserechnung vor. Die erfasst aber dann eigentlich nur ihre aktuelle wirtschaftliche und steuerliche Situation.

Wie sich diese Situation dann über die nächsten 12 Jahre entwickeln wird, ist und bleibt eine Prognose. Genau darin besteht aber aus Sicht von Thomas Bremer vom Internetportal www.diebewertung.de auch das Problem. Tatsache sind die Kosten, die Ihnen durch den Erwerb der Immobilie entstehen und auch die Darlehensrückzahlungen, die sie leisten müssen. Ob sich dann die erworbene Denkmalschutz Immobilie wirklich wie prognostiziert auch gerechnet hat, bleibt eine Unbekannte.

Ja, das geht sogar so weit, dass sie zum Zeitpunkt des Erwerbs einer solchen Denkmalschutz-Immobilie nicht einmal wissen können, zu welchem Mietpreis die Wohnung vermietet werden kann, denn Sie erwerben ja bei einer Denkmalschutz-Immobilie einen „Altbestand, einen Grundstücksanteil und erteilen einen Sanierungsauftrag“.  Ganz einfach gesagt, alle Kosten stehen fest, alle Einnahmen sind Spekulation. Das kann dann auch mal ein „gefährliches Geschäft“ werden.

Die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit einer solchen Denkmalschutz-Immobilie beträgt 12 Jahre, unterteilt sich auf 8 Jahre a 9% und 7 Jahre a 4% erhöhte Steuerabschreibung, bezogen auf die Sanierungskosten, die vom zuständigen Finanzamt dann auch anerkannt werden müssen.

Solche „Anerkennungsverfahren“ können dann aber manchmal auch zwei Jahre und mehr in Anspruch nehmen, und in dieser Zeit haben Sie natürlich eine Belastung, o h n e die steuerlichen Vorteile zu haben. Die können Sie dann im Nachhinein natürlich einfordern, aber sie müssen zunächst einmal in Vorleistung gehen. Das kann dann auch einmal einen finanziellen Kraftakt bedeuten.

Wichtig ist aber auch, dass diese erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeit nur der Ersterwerber hat. Müssen Sie die erworbene Denkmalschutz-Immobilie verkaufen, dann wird daraus eine ganz normale Zweitmarkt bzw. Bestandsimmobilie.

Aus der Vergangenheit wissen wir, dass für eine Denkmalschutz-Immobilie gegenüber einer Bestandsimmobilie in einer vergleichbaren Lage bis 50% und mehr an Abschlag beim Kaufpreis gemacht werden müssen. Geld, welches sie verlieren.

Sollten sie sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessieren, dann empfehle ich Ihnen, einmal über Immobilienscout eine eigene Recherche zu betreiben und sich die Wohnungsangebote im Bereich der Zweitmarktimmobilie im Umfeld genauer anzuschauen. Das ist ein Richtpreis, den sie bekommen werden, wenn sie ihre Wohnung verkaufen müssten. Sie werden dann meine Ausführungen bestätigt sehen.

Machen Sie sich einmal Gedanken darüber, ob der Erwerb einer Bestandsimmobilie nicht besser ist, zumal sie für den Kaufpreis einer Denkmalschutzimmobilie nahezu oft das doppelte an Fläche bei einer Bestandsimmobilie bekommen. Das ist dann doch mal eine Überlegung wert.

Bei einer Bestandsimmobilie haben sie aber dann auch schon immer einen Mieter. Der wird nicht aus der Wohnung ausziehen bzw. seine Mietzahlungen einstellen, nur weil sie die Wohnung gekauft haben. Sie können dann aber auch sehen, ob der seine Miete pünktlich bezahlt usw. Da haben sie dann gegenüber einer Denkmalschutz-Immobilie einen klaren Wissensvorteil.

Zusätzlich lassen sie sich bitte immer eine Kopie der letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen, dann wissen Sie, in welchem Zustand sich das Gemeinschaftseigentum befindet. Hier gibt es klare nachvollziehbare Fakten, die sie prüfen können. Bei einer Denkmalschutz-Immobilie, die Sie erwerben, gibt es diese Fakten zu dem Zeitpunkt nicht.