Die folgende Plausibilitätsprüfung wurde anhand eines standardisierten Fragenkatalogs in den Kategorien „Akteure“ (Emittent, wesentliche Partner), „Markt“, „Investitionsgegenstand“ und „Konzeption/Kosten“, unter Einbeziehung externer Quellen, erstellt. Alpha Assets übernimmt keine Gewähr für die Qualität der bereitgestellten Informationen, sie wurden aber für glaubwürdig und zuverlässig befunden. Die Inhalte dieser Plausibilitätsprüfung dienen lediglich als erste Orientierung und stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung dar. Haftungsansprüche gegen den Autor sind ausgeschlossen.
Akteure
Die wesentlichen Akteure sind die Emittentin (INP Invest GmbH) und die Pächterin (Senator Senioren- und Pflegeeinrichtungen GmbH).
Emittentin
(+/-)Positive Leistungsbilanz der Emittentin, angebotenen Beteiligungen, aber kein Exit, die Emittentin kann noch keinen prognosegemäßen Verkauf vorweisen. Der Verkaufserlös ist aber für die Beurteilung entscheidend.
Pächterin
(+/-)Erfahrene Marktteilnehmerin, negative Bilanz lt. Bundesanzeiger (erheblicher Saldo in 2011 und 2012, Personalkosten über Einnahmen aus Pflege).
Quellen: Prospekt des Angebots, veröffentlichte Bilanz 2011 und 2012 (bundesanzeiger.de)
Markt
Der demografische Wandel ist der wesentliche Werttreiber in diesem Markt. Aufgrund einer immer älter werdenden Bevölkerung ist auch eine immer größer werdende Anzahl Pflegebedürftiger zu erwarten. Dem gegenüber stehen stark anwachsende Kosten für die Pflege und die nicht geklärte Finanzierung in der Zukunft. Immer mehr Pflegeheime müssen trotz der demografischen Entwicklung Insolvenz anmelden. In vielen Fällen sind hierfür die zu hohen Kosten für Personal und Immobilie verantwortlich.
(+/-)Wachsende Nachfrage in der Pflege scheint unausweichlich, aber Schieflage in weiten Teilen der Branche.
Warnung:
Die Emittentin stellt die Umstände, die zu zahlreichen Insolvenzen bei Pflegeheimen führen, in ihrer Marktanalyse nicht dar!
Quelle: Ernst & Young, „Stationärer Pflegemarkt im Wandel – Gewinner und Verlierer 2020“
Investitionsobjekt
Der 20. INP Pflegeheim Coesfeld investiert in ein 97-Bettenhaus in Nordrhein-Westfalen. Laut Prospekt wird zum günstigen Kaufpreis, zum 13-Fachen, in eine gut erhaltene Immobilie mit langjährigem Pachtvertrag investiert. Hieraus resultiert auch der ermittelte Wert der Immobilie (Ertragswertverfahren). Die vereinbarte Pacht gibt hier allein Aufschluss über den Wert des Gebäudes. Kann die Pacht nicht mehr zur Bewertung herangezogen werden (z.B. bei Insolvenz der Pächterin oder Verkauf der Immobilie ohne Pächter) hat der Investor kaum Anhaltspunkte zum Wert des Gebäudes.
(+/-) Langfristig vermietet aber Kaufpreis deutlich über durchschnittlichem Neubaupreis.
(-) Regionale Anbieter der Umgebung haben geringere Investitionskosten und sind besser ausgelastet.
Hier beschreiben die Investitionskosten im Wesentlichen die monatlichen Mietaufwendungen. Diese müssen vom Bewohner selbst aufgebracht werden. Wenn dieser oder seine Angehörigen nicht dafür aufkommen, werden die Kosten vom Sozialträger getragen. Die festgelegte Höhe der Investitionskosten kann sich jederzeit ändern. Eine hohe Pacht muss durch hohe Investionskosten ausgeglichen werden. Die Investitionskosten des Pflegeheims Coesfeld sind mit 686,28 Euro/mtl. angegeben, der bundesdurchschnittliche Betrag liegt bei 375 Euro.
Quellen: Pflegelotse.de, MDK-Prüfberichte
Konzeption/Kosten
Der Verkaufsprospekt lässt viele Fragen offen. Die Marktanalyse verzichtet auf die Darstellung des aktuell sehr schwierigen Umfeldes. Durch den, gemessen an den durchschnittlichen Neubaukosten, hohen Kaufpreis stellt sich die Frage nach dem Verkäufer, dieser bleibt anonym. Das Angebot weist sehr hohe Kosten aus. Diese fließen, zumindest teilweise, an Unternehmen der Gruppe. Insgesamt fließen knapp 35 % des Zeichnungskapitals nicht direkt in den Investitionsgegenstand.
Quelle: Prospekt des Angebots
Wir meinen: Der 20. INP Deutsche Pflege Coesfeld bewegt sich in einer sehr interessanten Anlageklasse, lässt aber viele Fragen offen. Die Pächterin schreibt nach den aktuell veröffentlichten Unterlagen rote Zahlen, die Kosten für die Immobilie sind hoch und laut den veröffentlichten Bilanzen der Pächterin werden die Personalkosten nicht durch die Einnahmen durch Pflegeleistungen gedeckt. Die anfallenden Gebühren sind erheblich.
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