Nicolaus Thiele-Dohrmann zum Thema: Immobilien in Deutschland

Ein Großteil des deutschen Anlagevermögens ist in Immobilien investiert. 2012 belief es sich auf fast 9 Bio. Euro. Mit 75 Prozent entfällt der mit Abstand größte Anteil des Immobilienbestands hierzulande auf das Segment Wohnen. Aufgrund attraktiver Renditen rücken zunehmend jedoch auch andere Teilsegmente der Anlageklasse wie Projektentwicklungen und der Bereich Logistik in den Fokus von Investoren.

Wohnimmobilien – Verknappungstendenzen als Preistreiber

Deutschlandweit gibt es immer weniger Wohnungen. Allein im vergangenen Jahr standen hierzulande lediglich rund 3 Prozent aller marktgängigen Wohnungen leer. Damit ging der Wohnungsleerstand bereits das sechste Jahr infolge zurück. Neben veränderten Haushaltsstrukturen und Binnenwanderung ist die geringe Bautätigkeit in den vergangenen Jahren maßgeblich für diese Entwicklung verantwortlich. Zwischen 1995 und 2010 sank die Zahl der Wohnungsfertigstellungen pro Jahr rapide von rund 600.000 auf etwa 160.000 Einheiten. Zwar ist seitdem wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Dieser reicht jedoch bei Weitem nicht aus, um den aktuellen Bedarf zu decken – vom künftigen Bedarf ganz zu schweigen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) warnt bereits vor einer Wohnungsnot, insbesondere in Ballungszentren spitzt sich die Situation zu. Hier fehlen aktuell 250.000 Wohnungen. Für 2025 rechnet der DMB dann schon mit insgesamt einer Million fehlenden Wohnungen.

Die stetig hohe Wohnraumnachfrage lässt sich besonders eindrucksvoll an den Miet- und Kaufpreisen in den Metropolen ablesen. Seit Jahren kennen diese nur eine Richtung: nach oben. Allein im ersten Halbjahr dieses Jahres legten die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr beispielsweise in München um fast 14 Prozent zu. Bei Häusern betrug der Preisanstieg in der bayerischen Landeshauptstadt fast 8 Prozent. Mit Blick auf die Nachfragesituation dürfte sich diese Entwicklung kurz- bis mittelfristig weiter fortsetzen. Entscheidend bei der Wahl des Zielobjekts ist die Lage. Darüber hinaus sollten jedoch weitere Kennzahlen wie die demografische Entwicklung bzw. die Kaufkraft vor Ort beachtet werden. Bei entsprechender Berücksichtigung bietet die Anlageklasse Wohnimmobilien Investoren auf absehbare Zeit interessante Chancen.

Projektentwicklung – lukrative Nische

Um die Situation auf dem Wohnungsmarkt langfristig zu entspannen, ist die Schaffung zusätzlichen Wohnraums alternativlos. Hierfür leisten insbesondere Projektentwickler einen wichtigen Beitrag. Hintergrund: Traditionellen geschlossenen Immobilienfonds fällt es aufgrund steigender Preise zunehmend schwer, an begehrte Core-Objekte zu gelangen. So entsteht das Risiko, dass für Objekte ein zu hoher Preis bezahlt wird. Dies wirkt sich entsprechend negativ auf die Rendite der Anleger aus. Projektentwickler profitieren jedoch von dieser Entwicklung, denn sie entwickeln und veräußern die Immobilie selbst. Daher erwirtschaften sie wegen und nicht trotz hoher Marktpreise überdurchschnittliche Erträge. „Allerdings sehen sich die meisten Projektentwickler verschärften Finanzierungsanforderungen ausgesetzt. Banken müssen heute deutlich mehr Eigenkapital vorhalten und zeigen sich in der Vergabe von Krediten restriktiv. Dadurch sind Projektentwickler für die Realisierung ihrer Projekte zunehmend auf alternative Kapitalgeber angewiesen“, so Alexander Schlichting, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Vermittlungs GmbH. Mit Basel III verschärft sich die Situation ab 2019 weiter. Projektentwicklungsfonds bieten Projektentwicklern eine Finanzierungsalternative, um vorhandene Eigenkapitallücken bei der Realisierung von Bauvorhaben zu schließen. Aufgrund dieser Entwicklungen und den attraktiven Renditen dürften Projektentwicklungsfonds ihr bisheriges Nischendasein mittel- bis langfristig hinter sich lassen und verstärkt in den Fokus von Investoren rücken.

Logistikimmobilien – Wachstumstreiber Einzelhandel und E-Commerce

Ebenfalls ein Nischendasein führen bis dato noch Logistikimmobilien, zumindest im Vergleich zum gesamten Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland. Starke Wachstumsraten ließen das Investoreninteresse in den letzten Jahren hier jedoch deutlich steigen. Hauptverantwortlich für die positive Entwicklung ist der starke Einzelhandel. Laut Statistischem Bundesamt wird dieser seine Umsätze zwischen 2009 und 2015 um 24 Prozent auf über 600 Mrd. steigern. „Der stationäre Einzelhandel hat zu seiner alten Stärke zurückgefunden. Größtes Wachstumspotenzial bietet jedoch das Geschäftsfeld E-Commerce, also der Online- und Versandhandel“, so Axel Stiehler, Geschäftsführer bei Aquila Capital. So fungiert der Online-Handel mit jährlichen Zuwachsraten um 11 Prozent regelrecht als Wachstumsturbo. Aufgrund des zunehmenden Online-Handels gehen immer mehr Pakete auf die Reise. Dementsprechend wächst der Bedarf an Lagerflächen. Allein 2012 belief sich der Flächenumsatz des Logistikmarktes Deutschland auf über 5 Mio. Quadratmeter. Damit wurde der zehnjährige Flächenumsatz um 41 Prozent übertroffen. Ein Ende dieser Entwicklung ist aktuell nicht in Sicht. Aufgrund dynamischer Wachstumsraten bieten Lager- und Logistikimmobilien Investoren über entsprechende Beteiligungsmodelle somit attraktive Chancen – insbesondere in anbetracht der Tatsache, dass mit diesem Asset in den vergangenen 10 Jahren regelmäßig Spitzenrenditen oberhalb der Sechs-Prozent-Marke realisiert werden konnten.

Ferienimmobilien – ein Seitenblick

Nach einer Studie von Home Away Fewo-direkt und Engels & Völkers stieg die Nachfrage der Käufer von Ferienimmobilien in Deutschland zwischen 2011 und 2013 sukzessive. Dabei investierten rund 70 Prozent der Käufer im eigenen Land. Vor 2011 lag dieser Anteil noch bei lediglich etwa 49 Prozent. Besonders beliebt bei Investoren sind die niedersächsische Nordseeküste, die Ostsee-Inseln sowie Immobilien an der Ostseeküste in Schleswig-Holstein. Laut Studie werden Ferienimmobilien immer häufiger auch in Städten wie Berlin oder Hamburg nachgefragt. Für Investoren ergeben sich daraus lukrative Investitionsmöglichkeiten. Ferienimmobilien werden nicht zuletzt deshalb immer häufiger als Altersvorsorge, Kapitalanlage und Rendite-Objekt begriffen. Ihr Kernvorteil: Sie können als Einheiten erworben und der laufende Betrieb an eine externe Gesellschaft abgegeben werden. Eine solche Betreibergesellschaft kümmert sich dann u.a. um die Vermietung oder die Nebenkostenabrechnung. Für Investoren besteht der besondere Charme bei diesem Modell darin, dass keine Fondskosten anfallen und er einen gewissen Teil der Verantwortung bzw. des Risikos an die Betreibergesellschaft outsourcen kann.