Die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten wird erleichtert. Die Bundesregierung hatte bestehende Regelungen präzisiert und die Rechtssicherheit erhöht. Der Bundestag hat nun zugestimmt.
Kreditgeber sind verpflichtet, sich umfassend über die finanzielle Situation ihrer Kunden zu informieren. Foto: Ute Grabowsky/photothek.net
Erst muss ein Kreditinstitut sorgfältig prüfen, ob ein Antragsteller zahlungsfähig ist. Dann darf es ein Darlehen gewähren.
Das liegt auch im Interesse von Verbraucherinnen und Verbrauchern. Denn sonst drohen ihnen unter Umständen Pfändung und Zwangsvollstreckung. Der Kunde kann den Kredit-Vertrag jederzeit kündigen, wenn der Darlehensgeber gegen seine Pflichten verstoßen hat und trotz fehlender Kreditwürdigkeit ein Vertrag zustande gekommen ist. Er muss dann auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Bei Immobilien-Darlehen muss das Kreditinstitut die finanzielle und wirtschaftliche Lage des Kunden besonders eingehend prüfen. Denn mit einem Kredit für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht der Käufer hohe finanzielle Verpflichtungen und damit Risiken ein. Vor Abschluss des Immobilien-Kredits muss sich der Kreditgeber zudem umfassend über die finanzielle und persönliche Situation des Kunden, seine Vorlieben und Ziele informieren. Er soll so in der Lage sein, eine passende Empfehlung auszusprechen.
Regelungen präzisiert
Anfang 2016 hatte die Bundesregierung mit der Umsetzung der sogenannten Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine strengere Prüfung der Kreditwürdigkeit bei der Immobilienkreditvergabe eingeführt. Die bestehenden Regelungen zur Vergabe von Darlehen für Wohnimmobilien wurden mit Kabinettsbeschluss vom 21. Dezember 2016 präzisiert: Dem hat der Deutsche Bundestag nun zugestimmt. Künftig kann eine Wertsteigerung durch Baumaßnahmen oder Renovierung einer Wohnimmobilie bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt werden.
Auch sind die gesetzlichen Vorgaben für Verbraucher-Darlehensverträge grundsätzlich nicht auf sogenannte „Immobilienverzehrkredite“ anwendbar sind. Das sind Kredite, bei denen man das Eigenheim etwa an die Bank verkauft, die dafür eine lebenslange Rente zahlt und außerdem ein lebenslanges Wohnrecht gewährt.
Mit den Klarstellungen sollen mögliche Hürden bei der Kreditvergabe an junge Familien, Bezieher kleiner Einkommen und Senioren verhindert werden.
Weitere Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Bei Immobilienkrediten gilt zudem ein weitgehendes Verbot sogenannter Kopplungsgeschäfte. Bei Geschäften dieser Art gibt es das Darlehen nur im Paket mit anderen Finanzprodukten oder –diensten. Etwa mit Sparkonten, Pfandbriefen oder Versicherungen. Ausgenommen davon sind im Verbraucherinteresse liegende Produkte wie Bausparverträge oder Riester-Sparverträge.
Mehr Schutz bei Krediten und Dispozinsen Foto: Bundesregierung
Spezifische Vorgaben für die Berechnung des effektiven Jahreszinses bei Immobilienkrediten erleichtern seine EU-weite Vergleichbarkeit. In die Berechnung des anzugebenden effektiven Jahreszinses sind die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen und alle sonstigen Kosten einschließlich etwaiger Vermittlungskosten einzubeziehen.
Schuldner von Immobiliendarlehen in Fremdwährungen erhalten Schutz vor erheblichen Währungsrisiken. Sie haben unter folgender Voraussetzung Anspruch auf Umwandlung des Kredites in ihre Landeswährung: Wenn sich die Wechselkurse von Darlehenswährung und Landeswährung des Verbrauchers so entwickeln, dass seine verbleibende Gesamtbelastung mehr als 20 Prozent höher ist als im Vergleich zum ursprünglichen Wechselkurs.
Kein ewiges Widerrufsrecht
Um ein „ewiges Widerrufsrecht“ auszuschließen, erlischt es spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen. Für sogenannte „Altverträge“, die zwischen dem 1. August 2002 und dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, gilt das Widerrufsrecht nicht mehr wie bisher unbegrenzt. Drei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes zum 21. März 2016 endete hier das Widerrufsrecht. Die Widerrufsbelehrung war in diesen Fällen häufig wegen eines Formfehlers und nicht wegen falschen Inhalts fehlerhaft.
Stärkere Verbraucherrechte bei Null-Prozent-Krediten
Verkäufer müssen auch hier die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden genauer prüfen. Auch bei Null-Prozent-Finanzierungen gilt ein Widerrufsrecht. Das war bisher nicht der Fall.
Immobilien-Darlehensvermittler müssen zudem einen Sachkundenachweis führen. Und sie müssen sich registrieren lassen sowie eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.
Die Bundesregierung hat auch für Immobilienkredite den unabhängigen Honorarberater eingeführt. Er muss seiner Beratung einen ausreichenden Marktüberblick zugrunde legen. Und er erhält seine Vergütung nur von dem Kunden, der ihn beauftragt hat.
Mehr Schutz bei hohen Dispozinsen
Bei dauerhafter oder erheblicher Überziehung von Konten müssen Institute eine Beratung über kostengünstigere Alternativen anbieten. Das tritt ein, wenn der Kunde den eingeräumten Überziehungsrahmen über sechs Monate hinweg ununterbrochen zu durchschnittlich 75 Prozent ausschöpft. Oder er überzieht sein Konto bei geduldeter Überziehung über drei Monate hinweg durchschnittlich um mehr als 50 Prozent des monatlichen Geldeingangs.
Die Beratung hat in einem persönlichen Gespräch zu erfolgen – möglich auch per Telefon. Ort und Zeitpunkt des Gesprächs sind zu dokumentieren. Das Angebot ist zu wiederholen, sobald die genannten Voraussetzungen erneut vorliegen. Darüber hinaus müssen die Institute klar und eindeutig über die Höhe der Zinsen für den Dispokredit informieren. Er muss auch auf ihrer Webseite gut sichtbar sein.
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