Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat entschieden, dass ein Kunde nach Beendigung eines Maklervertrags nur die tatsächlich angefallenen Kosten ersetzt bekommt, die spezifisch für seinen Auftrag entstanden sind. Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die auch Gemeinkosten wie anteilige Bürokosten als Aufwendungsersatz in Rechnung stellt, ist unwirksam. Mit dem am 23. Oktober 2024 veröffentlichten Urteil wies das OLG die Forderung einer Maklerin in Höhe von rund 11.500 Euro ab.
Hintergrund des Falls
Der Kläger hatte die beklagte Maklerin mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses im Hintertaunus beauftragt. Der Angebotspreis für die Immobilie lag bei 695.000 Euro. Laut einer Klausel in den AGB des Maklervertrags (Ziffer 6) war der Kunde bei Aufgabe der Verkaufsabsicht verpflichtet, die entstandenen Aufwendungen zu erstatten. Zu diesen Aufwendungen sollten neben konkreten Fremdkosten auch anteilige Bürokosten zählen.
Vier Monate nach Vertragsabschluss informierte der Kläger die Maklerin jedoch darüber, dass der Verkauf des Hauses vorerst nicht weiter verfolgt werde. Daraufhin stellte die Maklerin ihm eine Rechnung in Höhe von 11.454,51 Euro aus. Dieser Betrag setzte sich aus 282,51 Euro für externe Kosten und einem größeren Anteil für interne Arbeitsstunden und Bürokosten zusammen. Der Kläger zahlte zunächst 6.282,51 Euro, forderte diesen Betrag jedoch später zurück.
Entscheidung des OLG: AGB-Klausel unwirksam
Das Landgericht Frankfurt hatte der Rückforderung des Klägers in erster Instanz bereits stattgegeben. Die Maklerin legte Berufung ein, doch auch das Oberlandesgericht entschied zu Ungunsten der Maklerin. Es erklärte die Klausel in den AGB, die dem Kunden die Erstattung von anteiligen Bürokosten aufbürdete, für unwirksam.
Das OLG begründete sein Urteil damit, dass die Klausel den Kunden unangemessen benachteilige. Zwar sei es grundsätzlich zulässig, in einem Maklervertrag eine Pflicht zum Aufwendungsersatz zu vereinbaren. Diese müsse sich jedoch auf konkret für den einzelnen Kunden entstandene Kosten beschränken. Allgemeine Gemeinkosten wie Bürokosten seien dagegen nicht erstattungsfähig, da sie keine spezifische Verbindung zum Auftrag des Kunden hätten.
Aufwendungsersatz darf keine erfolgsunabhängige Provision ersetzen
Das Gericht stellte fest, dass der Maklervertrag grundsätzlich auf eine erfolgsabhängige Vergütung ausgelegt ist, d.h. die Provision wird nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig. Die in den AGB der Maklerin enthaltene Regelung zum Aufwendungsersatz würde jedoch faktisch eine erfolgsunabhängige Zahlungspflicht schaffen, die diesem Prinzip widerspricht. „Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, widerspricht diese dem Leitbild des Maklervertrags und ist daher unwirksam“, betonte der Senat.
Indem die Maklerin anteilige Bürokosten geltend machte, versuchte sie laut Gericht, dem Kunden auch für allgemeine Betriebskosten in Rechnung zu stellen, die nicht speziell für den Auftrag angefallen sind. Diese laufenden Gemeinkosten seien Teil der regulären Geschäftskosten eines Maklers und könnten nicht individuell einem bestimmten Kunden zugeordnet werden.
Gesamtunwirksamkeit der Aufwendungsersatzklausel
Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führte im vorliegenden Fall zur Gesamtnichtigkeit der gesamten Aufwendungsersatzklausel in den AGB. Das Gericht argumentierte, dass es anderenfalls für Makler möglich wäre, Positionen in Rechnung zu stellen, die rechtlich nicht geschuldet sind, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden darauf eingehen würde.
Durch das Urteil wird klargestellt, dass Makler bei Vertragsabbruch lediglich konkrete, für den spezifischen Auftrag entstandene Auslagen erstattet bekommen. Allgemeine Betriebskosten, die unabhängig von einem bestimmten Kunden anfallen, dürfen nicht über eine Aufwendungsersatzklausel auf die Auftraggeber abgewälzt werden.
Rechtskräftigkeit der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Frankfurt ist nicht anfechtbar und setzt damit einen wichtigen Präzedenzfall für die Auslegung von Aufwendungsersatzklauseln in Maklerverträgen. Maklerunternehmen sollten ihre Vertragsklauseln überprüfen und anpassen, um sicherzustellen, dass sie den rechtlichen Anforderungen entsprechen und keine unwirksamen oder unangemessenen Forderungen enthalten.
Aktenzeichen: Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024, Az. 19 U 134/23
(vorhergehend Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.10.2023, Az. 2-17 O 191/22)
Kommentar hinterlassen