Peach Property Group (Deutschland) AG – miese Bilanz

Peach Property Group (Deutschland) AG

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

BILANZ zum 31.12.2020

Peach Property Group (Deutschland) AG, Köln

AKTIVA

PASSIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

ANHANG

Peach Property Group (Deutschland) AG, Köln

1 Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Peach Property Group (Deutschland) AG wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften, den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes sowie den Regelungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Gegenstand des Unternehmens ist der Kauf, die Entwicklung, der Verkauf und die Vermittlung von Grundstücken und Immobilien im In- und Ausland. Weiterhin ist die Gesellschaft berechtigt, Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Wohn- und/​oder Gewerberäume zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu verwerten. Gegenstand des Unternehmens ist weiterhin die Erbringung von Management- und Serviceleistungen für die Projektgesellschaften der Peach Gruppe und Dritte; dabei vor allem das technische und kaufmännische Projektmanagement, der Ankauf und die Entwicklung von Projekten, der Verkauf und die Vermittlung der Projekte sowie alle sonstigen notwendigen operativen Maßnahmen.

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Köln und wird im Handelsregister B des Amtsgerichts Köln unter der Nummer 76638 geführt. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 5.000.000,00. Alleinige Gesellschafterin ist seit Ende des Geschäftsjahrs 2019 die Peach Property Management GmbH & Co. KG, Köln (zuvor: Peach German Properties AG, Stansstad/​Schweiz).

Im Rahmen der Reorganisation der Struktur der deutschen Peach Gruppe hat die Peach German Properties AG ihre Beteiligung an der Gesellschaft an die Peach Property Management GmbH & Co. KG veräussert. Durch diese Transaktion konnten alle deutschen Gruppengesellschaften der Peach Property Gruppe unter der Peach Property Management GmbH & Co. KG gebündelt werden. In diesem Zusammenhang hat die Gesellschaft per Ende November 2019 die operativen Tätigkeiten an die Peach Property Management GmbH & Co. KG abgetreten. Dies umfasste insbesondere die Arbeitsverträge, die aus den Arbeitsverhältnissen resultieren bilanziellen Verpflichtungen und Rückstellungen sowie das Betriebs- und Geschäftsausstattung. Die Peach Property Management GmbH & Co. KG hat per November 2019 die Funktion der operativen Holding Gesellschaft übernommen.

Weiter waren im Zuge der Strukturanpassungen mit Notarurkunde vom 02.12.2019 die ehemaligen Tochtergesellschaften Portfolio Dortmund RS 167 GmbH & Co. KG und Portfolio Dortmund RS 173 GmbH & Co. KG an die Gesellschaft angewachsen.

Auf die Rechnungslegung der Gesellschaften finden die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Absatz 1 HGB Anwendung. Die Gesellschaft nimmt die größenabhängigen Erleichterungen der §§ 274a und 288 Abs. 1 HGB in Anspruch. Die Gesellschaft macht von der Möglichkeit des § 266 Abs. 1 Satz 3 HGB Gebrauch und stellt nur eine verkürzte Bilanz auf.

Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going Concern) erstellt. Die Bewertung wurde trotz des Ausweises eines nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrags i.H.v. EUR 12.708.748,81 (Vorjahr: EUR 12.708.748,81) weiterhin unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit (S 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB) vorgenommen, da zur Vermeidung der bilanziellen Überschuldung ein verbundenes Unternehmen einen Rangrücktritt auf ausstehende Darlehensforderungen i.H.v. EUR 20.500.000,00 (Vorjahr: EUR 20.500.000,00) gewährt hat. Darüber hinaus enthält das Finanzanlagevermögen zum Bilanzstichtag ausreichend stille Reserven, sodass keine tatsächliche Überschuldung vorliegt Die von der Gesellschaft getroffenen Maßnahmen führen zu einer positiven Fortführungsprognose.

2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten, soweit nicht neue Erkenntnisse eine abweichende Bewertung erforderten. Im Einzelnen waren dies folgende Grundsätze und Methoden:

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und – soweit abnutzbar – vermindert um die planmäßige Abschreibung bewertet. Die Ermittlung der planmäßigen Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode auf Grundlage der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Die Abschreibung auf Zugänge erfolgt pro rata temporis.

Für geringwertige Wirtschaftsgüter wird handelsrechtlich die steuerrechtliche Regelung des § 6 Abs. 2 EStG angewandt, wonach Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung fähig sind, im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Betriebsausgaben erfasst werden, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, für das einzelne Wirtschaftsgut EUR 800,00 nicht übersteigen.

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt und werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung gemäß § 253 Abs. 3 HGB auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. Sofern in Folgejahren die Gründe für die Wertminderung entfallen sind, erfolgen Zuschreibungen gemäß dem Wertaufholungsgebot des § 253 Abs. 5 HGB.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert angesetzt. Erkennbare Ausfallrisiken sind durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die flüssigen Mittel werden zum Nennwert bilanziert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthalten hauptsächlich Disagien. Diese werden linear über die Laufzeit der entsprechenden Darlehen aufgelöst.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert bilanziert.

Es handelt sich um Grundkapital gemäß S 272 Abs. 1 Satz 1 HGB i. V. m. den §§ 6 und 7 AktG. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 5.000.000,00 und ist eingeteilt in 5.000.000 nennbetragslose Stückaktien. Die Aktien lauten auf den Inhaber.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und erkennbaren Risiken. Sie sind in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Verbindlichkeiten

Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgt in Höhe des Erfüllungsbetrags.

Garantie für Mindestvergütungen an Minderheitsaktionäre von Tochtergesellschaften

Die in den Kaufverträgen vereinbarten Garantieen für Mindestvergütungen stellen Anschaffungskosten für die erwarbenen Anteile an den Objektgesellschaften dar. Der Barwert der Verpflichtung wird wird gegen die Beteiligung eingebucht. Die Auflösung der Verpflichtung erfolgt gegenen den Beteiligungsertrag sofern die Vergütung an die Minderheitsaktionäre aus dem laufenden Ergebnis der Tochteresellschaft erfolgt.

Erfassung der Nebenkosten

Erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen werden unter erhaltene Anzahlungen und umlagefähige Aufwendungen unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Die erfolgswirksame Erfassung erfolgt nach der Erstellung der Nebenkostenabrechnung im Folgejahr.

Fremdwährungsumrechnung

Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden grundsätzlich mit dem historischen Kurs zum Zeitpunkt der Erstverbuchung erfasst. Die Bilanzposten werden zum Stichtag wie folgt bewertet:

Kurzfristige Fremdwährungsforderungen (Restlaufzeit von einem Jahr oder weniger) werden zum Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag umgerechnet.

Kurzfristige Fremdwährungsverbindlichkeiten (Restlaufzeit von einem Jahr oder weniger) werden zum Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag umgerechnet.

3 Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz sowie zur Gewinn- und Verlustrechnung

3.1 Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten

Im Zusammenhang mit der Anwachsung der Gesellschaften Dortmund RS 167 GmbH & Co. KG und Portfolio Dortmund RS 173 GmbH & Co. KG sind der Gesellschaft im Vorjahr zwei Objekte zugegangen: ein Bürogebäude mit jährlichen Sollmieteinnahmen von rund EUR 198.000 sowie ein Entwicklungsobjekt.

Für das Entwicklungsobjekt wurde Ende Dezember 2019 ein Verkaufsvertrag über EUR 5,5 Mio abgeschlossen. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte im 2. Quartal 2020. Aus dem Verkauf resultierte ein Gewinn von EUR 271.873,58.

3.2 Beteiligungen

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an Beteiligungen setzen sich zum 31. Dezember 2020 wie folgt zusammen:

^1} Die übrigen Anteile werden von der Peach German Properties AG gehalten.
²⁾ Die übrigen Anteile werden von Herrn Marco Garzetti, Hinteregg, Schweiz, gehalten.
³⁾ Die übrigen Anteile werden vom Voreigentümer gehalten.
⁴⁾ Vor Zuweisung zu den Kapitalkonten.
⁵⁾ Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Gesellschaft.

Veränderung der Beteiligungsverhältnisse

Zum 31. Dezember 2020 hat die Gesellschaft 89,9 % der Gesellschaftsanteile von 13 Portfolio-Gesellschaften übernommen. Die Gesellschaften halten Portfolios mehrheitlich in Recklinghausen, Gelsenkirchen, Essen, Dortmund, Herne und Kaiserslautern mit insgesamt 5.449 Wohneinheiten. Die Gesellschaften wurden umgehend nach dem Kauf umbenannt sowie der Sitz der deutschen Gesellschaften nach Köln verlegt. Die Sitzverlegung der dänischen Gesellschaften soll im Laufe des Geschäftsjahrs 2021 erfolgen.

Für die garantierten Mindestvergütungen an die Minderheitsaktionäre wurden Barwerte i.H.v. EUR 6.210.650,82 eingebucht.

Ebenfalls zum 31. Dezember 2020 hat die Gesellschaft 89,9% der Gesellschaftsanteile von 5 weiteren Portfolio-Gesellschaften übernommen. Die Gesellschaften halten Portfolios mehrheitlich in Helmstedt, Schöningen, Ludwigshafen, Lüdenscheid, Beckum und Dorsten mit insgesamt 2.933 Wohneinheiten. Die Gesellschaften wurden umgehend nach dem Kauf umbenannt und deren Sitz nach Köln verlegt.

Für die garantierten Mindestvergütungen an die Minderheitsaktionäre wurden Barwerte i.H.v. EUR 6.309.933,24 eingebucht.

Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse in der Vorperiode

Zum 01.01.2019 hat Gesellschaft die 94,9 % der Portfolio Kaiserslautern III GmbH und 94,9 % der Portfolio Marl GmbH erworben. Die Gesellschaften halten Portfolios von 221 beziehungsweise 200 Wohneinheiten. Die restlichen 5,1 % werden durch einen Minderheitsaktionär gehalten. Im Zusammenhang mit dem Vollzug der Kaufverträge wurde die im Geschäftsjahr 2018 geleistete Anzahlung mit dem Kaufpreis verrechnet.

Zum 31.12.2019 hat die Gesellschaft 94,9 % bzw. 94,0 % der Gesellschaftsanteile von 14 Portfolio-Gesellschaften übernommen. Die Gesellschaften halten Portfolios in Bochum, Gelsenkirchen, Essen, Bielefeld, Velbert und Kaiserslautern mit insgesamt 3.672 Wohneinheiten. Die neuerworbenen Gesellschaften wurden, mit Ausnahme der Blendersia Limited, umgehend nach dem Kauf umbenannt sowie deren Sitz nach Köln verlegt. Die Sitzverlegung der Blendersia Limited ist im Gange. Die restlichen 5.1% der Anteile werden durch einen Minderheitsaktionär gehalten.

Die Gesellschaften Portfolio Dortmund RS 167 GmbH & Co. KG und die Portfolio Dortmund RS 173 GmbH & Co. KG sind anfangs Dezember 2019 an die Gesellschaft angewachsen.

3.3 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten offene Kunden- und Mietforderungen von EUR 42.474,68 (Vorjahr: EUR 672,88). Davon wurden EUR 788,21 (Vorjahr: EUR 334,71) wertberichtigt. Des Weiteren sind hier Forderungen aus umlagefähigen Nebenkosten von EUR 70.120,51 (Vorjahr: EUR 68.492,00) enthalten.

3.4 Sonstige Vermögensgegenstände

Die Zunahme der sonstigen Vermögensgegenstände von EUR 4.134.382,97 erklärt sich mehrheitlich mit einem an den Käufer des Entwicklungsobjekts (siehe auch 3.1) gewährten Verkäuferdarlehen. Das Darlehen wurde im Geschäftsjahr 2021 vollumfänglich getilgt.

3.5 Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist vollständig eingezahlt.

Es handelt sich um Grundkapital gemäß § 272 Abs. 1 Satz 1 HGB in Verbindung mit § 6 und § 7 AktG. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 5.000.000,00 und ist eingeteilt in 5.000.000 nennbetragslose Stückaktien. Die Aktien lauten auf den Inhaber.

3.6 Veränderung des Eigenkapitals

Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft einen Ergebnisabführungsvertag mit ihrer Muttergesellschaft, der Peach Property Management GmbH & Co. KG, abgeschlossen. Das Jahresergebnis 2020 wird somit vollständig an die Muttergesellschaft abgeführt. Insofern ergab sich im Berichtsjahr keine Veränderung des Eigenkapitals.

3.7 Rückstellungen

Die Zunahme der Rückstellungen von EUR 2.227.667,67 erklärt sich mehrheitlich mit aufgelaufenen Transaktionskosten für die unter 3.2 offengelegten Beteiligungszukäufe, die zum Stichtag noch nicht abgerechnet waren.

3.8 Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten hinsichtlich der Restlaufzeit stellt sich wie folgt dar:

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist im Berichtsjahr neu eine im Zusammenhang mit den unter 3.2 ausgewiesenen Zukäufen stehende Brückenfinanzierung enthalten. Diese wurde im ersten Quartal 2021 durch Hypothekardarlehen in den erworbenen Portfolio-Gesellschaften abgelöst.

Die Zunahme der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultierte aus den Beteiligungskäufen im Berichtsjahr. Die Ankäufe wurden über die Ausgabe einer Anleihe über EUR 300 Mio. finanziert, die von einer Schwesterngesellschaft ausgegeben wurde. Die aufgenommenen Mittel werden über die Gesellschaft den Tochterunternehmen verzinslich zur Verfügung gestellt.

3.9 Erhaltene Anzahlungen

Die erhaltenen Anzahlungen von EUR 68.446,37 (Vorjahr: EUR 74.031,48) beinhalten die erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

4 Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten die Erlöse aus der Vermietung der Renditeliegenschaften und umfassen die Sollmieten ohne Nebenkosten von EUR 197.587,57 abzüglich der Erlösminderung aufgrund von Leerstand von EUR 19.253,65. Des Weiteren enthält die Position Erlöse aus der im Berichtsjahr erfolgten Nebenkostenabrechnung des Vorjahres von EUR 61.250,74.

Im Vorjahr umfassten die Umsatzerlöse hauptsächlich weiterbelastete Kosten aus der Erbringung von Management- und Serviceleistungen an verbundene Unternehmen oder Gruppengesellschaften für den Zeitraum von Januar bis November 2019 (bis zur Geschäftsübergabe an die Peach Property Management GmbH & Co. KG). Ebenfalls enthalten waren Mieterträge für den Monat Dezember 2019 sowie der Ertrag aus der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2018 von EUR 83.268,78.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Berichtsjahr mehrheitlich an ein verbundenes Unternehmen weiterverrechnete Transaktionskosten für die im Berichtsjahr begebene Anleihe im Betrag von EUR 3.486.502,26 (aus Zinsen und zinsähnlichen Aufwendungen), weiterverrechnete Aufwendungen aus Geschäftsübergabe an die Muttergesellschaft von EUR 433.684,46 (Mietaufwendungen und sonstige betriebliche Kosten) und weiterverrechnete Beratungskosten für Immobilienkäufe von Tochtergesellschaften. Ebenfalls enthalten ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Renditeliegenschaft von EUR 271.873,58.

Im Vorjahr waren in dieser Position vorrangig Erträge aus Sachbezügen von EUR 227.472,40 enthalten.

4.3 Materialaufwand

Die Position Materialaufwand beinhaltet die Leerstandskosten sowie die nicht umlagefähigen Aufwendungen aus der Vermietung der Renditeliegenschaften. In dem Betrag enthalten sind ebenfalls die Aufwendungen aus der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres in Höhe von EUR 46.766,11 (Vorjahr: EUR 52.622,92).

4.4 Personalaufwand – Anzahl Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte bis zum November 2019 durchschnittlich 30 Mitarbeiter. Im Berichtsjahr bestanden keine Anstellungsverhältnisse mehr.

4.5 Abschreibungen

Das Sachanlagevermögen wurde, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

4.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten mehrheitlich Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten, Raumkosten sowie sonstige betriebliche Aufwendungen, die mehrheitlich an Mutter- oder Tochtergesellschaften weiterbelastet wurden (siehe auch 4.2).

Im Vorjahr enthielt die Position vor allem Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten, Werbe- und Reisekosten, Raumkosten und Versicherungen, Beiträge und Abgaben sowie Aufwendungen aus der Konzernumlage der Peach Property Group AG. Weiter konnten im Vorjahr im Rahmen der Restrukturierung der deutschen Gesellschaftsstruktur der Peach Gruppe Wertberichtigungen gegenüber der Peach Property Management GmbH & Co. KG (ehemals Yoo Berlin GmbH & Co. KG) im Betrag von EUR 10.256.423,99 vollständig aufgelöst werden.

4.7 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

In sonstige Zinsen und ähnliche Erträge sind weitgehend Zinserträge aus der Begebung von Darlehen an verbundene Unternehmen und Tochtergesellschaften enthalten.

4.8 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten die Zinsaufwendungen für erhaltene Darlehen von Dritten, verbundenen Unternehmen und Unternehmen mit Beteiligungsverhältnis.

5 Schlusserklärung des Vorstandes zum Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) nach § 312 AktG

Die Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft angemessene Gegenleistungen erhalten.

Weiter erklären wir. dass seit Bestehen des Abhängigkeitsverhältnisses keine Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens getroffen oder unterlassen wurden.

6 Sonstige Pflichtangaben

6.1 Angabe zum Einbezug in den Konzernabschluss

Der Jahresabschluss der Peach Property Group (Deutschland) AG wird in den Konzernabschluss des obersten Mutterunternehmens, der Peach Property Group AG Zürich, Schweiz, einbezogen. Der Konzernabschluss der Peach Property Group AG wird nach seiner Aufstellung zum 31. Dezember eines Jahres an deren Sitz in Zürich (Neptunstraße 96, 8032 Zürich, Schweiz; eingetragen im Handelsregister von Zürich unter der Firmennummer CHE-101.066.456) veröffentlicht und ist über die Internetseite der Muttergesellschaft zugänglich.

6.2 Angaben zum Geschäftsführungsorgan

Im Berichtszeitraum waren Vorstände der Peach Property Group (Deutschland) AG:

Dr. Thomas Wolfensberger, Vorsitzender/​CEO (ab 01.05.2016)

Dr. Marcel Kucher, Stellv. Vorsitzender/​CFO (ab 01.05.2016 bis 31.05.2021)

Nach dem Austritt von Herrn Dr. Marcel Kucher zum 01.06.2021 sind die Vorstände der Gesellschaft Herr Dr. Thomas Wolfensberger und Herr Thorsten Arsan.

6.3 Ergebnisverwendungsvorschlag

Am 24.11.2020 hat die Gesellschaft einen Ergebnisabführungsvertag mit der Peach Property Management GmbH & Co. KG abgeschlossen. Das Jahresergebnis 2020 wird somit vollständig abgeführt.

6.4 Angaben zum Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft bestand zum Stichtag aus den folgenden Mitgliedern:

Reto A. Garzetti, Zürich/​Schweiz (ab 10.05.2015}

Peter Bodmer, Küsnacht/​Schweiz (ab 21.04.2016)

Dr. Christian De Prati, Freienbach/​Schweiz (ab 21.04.2016)