Schaut man sich die nachfolgende Bilanz an, dann sieht man ganz klar, dass hier nur deshalb ein positives Ergebnis erreicht werden konnte, weil man den Bilanzgewinn des Vorjahres mitgenommen und mit dem hohen Verlust in dieser Bilanz verrechnet hat.
PGIM Real Estate Germany AG
München
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020
Lagebericht 2020
Der Lagebericht stellt den Geschäftsverlauf und die Lage der PGIM Real Estate Germany AG, München, (kurz „Gesellschaft“) dar. Daneben wird auf wesentliche Chancen und Risiken eingegangen, die die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft beeinflussen können.
1 Rahmenbedingungen und Geschäftsverlauf
1.1 Organisation
Die PGIM Real Estate Germany AG hat sich auf die Verwaltung von Immobilienportfolien insbesondere für institutionelle Anleger spezialisiert. Die Gesellschaft konzipiert und implementiert für ihre Kunden Immobilienfonds, die derzeit hauptsächlich Anlagen in deutschen Immobilien tätigen. Gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften in Luxemburg, Frankreich und Italien und anderen Konzernunternehmen ist sie für die Beschaffung, die Analyse und das Portfolio/Asset-Management der Immobilienanlagen verantwortlich. Darüber hinaus werden in zunehmendem Maße konzerninterne Leistungen im Rahmen der Verwaltung von Immobilienportfolien erbracht.
Die Gesellschaft ist seit dem 18. Dezember 2015 als AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen. Die Aufnahme des Geschäftsbetriebs als Kapitalverwaltungsgesellschaft erfolgte mit Auflage des inzwischen aufgelösten Spezial-AIF PGIM Real Estate European Cities am 16. Dezember 2016 und wurde im Jahr 2019 mit der Auflage eines weiteren Sondervermögens ausgebaut.
Als Kapitalverwaltungsgesellschaft unterliegt die Gesellschaft der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz: „BaFin“). Dementsprechend bilden das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) einschließlich der hierzu erlassenen Verordnungen wesentliche aufsichts- und gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen.
Als Bestandteil des Prudential Financial Inc.-Konzerns hat die PGIM Real Estate Germany AG Zugriff auf sämtliche globale Ressourcen des Konzerns und kann über ein weltweit flächendeckendes Netzwerk eine lokale Betreuung der Investitionen durch konzerneigene Unternehmen sicherstellen.
1.2 Marktumfeld 1
1.2.1 Wirtschaft
Extreme unterjährige Schwankungen und eine historische Schwäche der Binnenwirtschaft kennzeichneten das Pandemiejahr 2020. Im Zuge der zweiten Pandemiewelle wurde die gesamtwirtschaftliche Erholung im Winterhalbjahr 2020/2021 zurückgeworfen, zugleich hat sich der Konjunkturverlauf zwischen Industrie und konsumnahen Dienstleistern deutlich gespreizt. Mit der sukzessiven Rückführung der pandemiebedingten Einschränkungen sollte eine starke wirtschaftliche Erholungsphase im zweiten Halbjahr 2021 einsetzen.
Am Arbeitsmarkt und in den öffentlichen Kassen macht sich die Corona-Krise im gesamten Prognosezeitraum deutlich bemerkbar. Im Zuge der ersten Infektionswelle ist die Beschäftigung so stark eingebrochen wie noch nie seit der Wiedervereinigung – trotz Kurzarbeit und anderer Maßnahmen. Es wird nun jedoch eine schrittweise Erholung im Tandem mit dem wirtschaftlichen Aufschwung erwartet. Das Finanzierungsumfeld und die Zinsen sind weiterhin günstig, was den kommenden Aufschwung unterstützen sollte.
1.2.2 Immobilienmärkte
1.2.2.1 Büros
Das Geschehen an den Top-5-Büromärkten im letzten Jahr war überwiegend von der COVID-19-Pandemie und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Unsicherheit geprägt. Relativ zu den Jahren zuvor war die Flächennachfrage in allen Top-Büromärkten eher verhalten. Besonders betroffen war hiervon das Flächensegment oberhalb von 10.000 m2 .2 Im Zuge dessen haben die Leerstandsraten begonnen anzusteigen und die Mieten sind trotz der weiterhin niedrigen Neubautätigkeit unter Druck. Auch die Investitionsaktivität fiel in einem moderaten Maße.3 Spitzenrenditen blieben jedoch weitestgehend stabil, da die weiterhin fallenden Zinsen das Preisniveau unterstützt haben.4
1.2.2.2 Einzelhandel
Generell gilt, dass die Auswirkungen des Corona-Virus den Einzelhandel sehr stark getroffen haben, wobei Supermärkte die Ausnahme bilden. Einzelhandelsimmobilien in allen Lagen, vor allem jedoch Shoppingzentren und Fachmarktzentren, haben jedoch auch schon 2019 zusehends an der Umstellung auf Online-Einzelhandelsformate gelitten.5 Sowohl die Mieten als auch die Nettorenditen sind stark unter Druck, eine Entwicklung die sich sicherlich noch ein wenig fortsetzen wird.
1.2.2.3 Industrie/Logistik
Die Marktdynamik im Logistik Sektor war in 2020 trotz (oder teils auch wegen) der Pandemie weiterhin gesund und die Mieternachfrage stabil. Beeinflusst durch mehr Online-Einzelhandel und eine solide Haushaltsnachfrage ist der deutsche Logistikmarkt gut durch 2020 gekommen.6 Bedingt durch gestiegene Raumnachfrage in zentralen Verkehrsknotenpunkten, stieg der Flächenumsatz abermals an. Die Suche der Anleger nach Investitionsmöglichkeiten in einem Umfeld allgemein niedriger Renditen ließ die Nachfrage nach großen, modernen Lagerhallen weiter ansteigen und das Transaktionsvolumen war erneut überdurchschnittlich.7
1.3 Steuerung des Unternehmens und finanzielle Leistungsindikatoren
Für die Steuerung des Unternehmens sind insbesondere Kennzahlen wie Assets under Management (verwaltetes Immobilienvolumen) und Return on Required Equity (Ergebnis bezogen auf das zur Erbringung der Leistung erforderliche Eigenkapital) maßgeblich. Hierbei wird nicht auf den Erfolg einer Gesellschaft innerhalb des Unternehmensverbundes abgestellt, sondern auf den in einer Region erwirtschafteten Erfolg. Eine ausreichende Profitabilität von einzelnen Gesellschaften zur Sicherstellung der Einhaltung von gesetzlichen oder anderen regulatorischen Vorgaben wird bei der Überwachung und Steuerung berücksichtigt.
Daneben ist die unternehmensintern regelmäßig vorgenommene Einschätzung der operativen Risiken von entscheidender Bedeutung. Die Entwicklung der Immobilienmärkte ist für den Geschäftsverlauf des Unternehmens maßgeblich und wird sorgfältig analysiert und überwacht.
1.4 Wettbewerbssituation
Wettbewerber der Gesellschaft sind im Wesentlichen in international agierende Konzerne eingebundene deutsche Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaften, die „alternative Investmentfonds“ (AIF) für institutionelle Anleger verwalten. Aufgrund der Einbindung der Gesellschaft in den Prudential Financial Inc.- Konzern ist die Gesellschaft ein Anbieter, der mit konzerneigenen Ressourcen eine weltweite Verwaltung von Immobilienportfolien sicherstellen kann. Aufgrund der Langfristigkeit der Verwaltung von AIF ist ein Wettbewerb bei bestehenden Produkten nur eingeschränkt spürbar. Bei der Entwicklung und Vermarktung von Neuprodukten hat die Gesellschaft Wettbewerbsvorteile, da innerhalb der Gruppe auf Ressourcen zugegriffen werden kann, die eine intensive Betreuung bestehender und neuer Investoren und eine Berücksichtigung sich verändernder Anforderungen von Anlegerseite sicherstellen.
1.5 Geschäftsverlauf
Im abgelaufenen Geschäftsjahr war die Tätigkeit der Gesellschaft erneut durch einen hohen Umfang von Nebentätigkeiten geprägt. Hierbei wurden Transaktions- und Assetmanagement-Tätigkeiten für 24 von verbundenen Unternehmen verwaltete Immobilien-AIFs und ähnliche Produkte erbracht. Zusätzlich hat die Gesellschaft Assetmanagement-Tätigkeiten für ein Drittmandat geleistet.
Die Verwaltung des eigenen Investmentvermögens PGIM Real Estate EuroCore German Fund hat im abgelaufenen Geschäftsjahr eine stärkere Bedeutung eingenommen als im Vorjahr. So stieg der Nettoinventarwert dieses Sondervermögens, im Wesentlichen durch Ankäufe neuer Objekte, von EUR 77,3 Mio. auf 183,7 Mio.
Die COVID-19 Pandemie hat sich erwartungsgemäß auch negativ auf den Geschäftsverlauf ausgewirkt. Das pandemiebedingt niedrigere Transaktionsvolumen führte zu geringeren Transaktionsgebühren und in der Folge auch niedrigeren Asset Management Gebühren.
Der Geschäftsverlauf lag deutlich unter den Erwartungen, wodurch auch der Jahresfehlbetrag höher ausgefallen ist als die Vorjahresprognose erwarten lies.
2 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
2.1 Vermögenslage
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr, insbesondere durch die Ausschüttung einer Dividende, um EUR 13,2 Mio. auf EUR 22,0 Mio. reduziert.
Das Anlagevermögen, bestehend aus Sachanlagen und Beteiligungen an Tochtergesellschaften, bewegt sich mit EUR 1,5 Mio. auf Vorjahresniveau, so dass sich die Reduzierung ausschließlich im Umlaufvermögen spiegelt. Hier ist der Rückgang der liquiden Mittel von EUR 25,7 Mio. auf EUR 10,9 Mio. hervorzuheben.
Auch das Fremdkapital, bei dem Rückstellungen aus dem Personalbereich eine übergeordnete Rolle spielen, beläuft sich mit EUR 14,3 Mio. auf Vorjahresniveau (Vorjahr EUR 13,8 Mio.).
Das Eigenkapital beläuft sich zum Bilanzstichtag auf EUR 7,7 Mio. (Vorjahr EUR 21,4 Mio.). Die Veränderung zum Vorjahr ergibt sich aus dem um EUR 13,7 Mio. auf EUR 0,4 Mio. gesunkenen Bilanzgewinn. Die Eigenkapitalquote reduziert sich von rd. 60,8 % auf rd. 35,0 %. Im Berichtsjahr wurden alle aufsichtsrechtlichen Vorgaben zur Eigenmittelausstattung eingehalten. Die erforderlichen Eigenmittel betragen EUR 3,8 Mio. (Vorjahr EUR 3,9 Mio.).
2.2 Finanzlage
Der Zahlungsmittelbestand ist im Vergleich zum Jahresanfang von EUR 25,7 Mio. auf EUR 10,9 Mio. gesunken. Wesentlicher Treiber für den Rückgang was die Auszahlung einer Dividende in Höhe von EUR 8,0 Mio. Die freie Liquidität war am Bilanzstichtag in voller Höhe auf Kontokorrentkonten angelegt. Damit verfügt die Gesellschaft über ausreichende Mittel, um 76 % des gesamten Fremdkapitals kurzfristig zu bedienen.
2.3 Ertragslage
Die laufenden Erträge aus Anteilen an verbundenen Unternehmen, die im Vorjahr von signifikanten Performance Gebühren geprägt waren, sind im Jahr 2020 um EUR 15,2 Mio. auf EUR 2,8 Mio. gesunken.
Das Provisionsergebnis ist im Geschäftsjahr annähernd gleich geblieben. Es beläuft sich auf EUR 7,3 Mio. (Vorjahr EUR 8,8 Mio.)
Die Liquidation der Tochtergesellschaft EuroPRISA S.A. spiegelt sich in den Sonstigen Betrieblichen Erträge wider. Die Gesellschaft konnte einen Liquidationsgewinn von EUR 2,6 Mio. realisieren.
Die Personalaufwendungen sind auf EUR 13,3 Mio. (Vorjahr EUR 11,3 Mio.) gestiegen. Der Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aus der Zunahme beschäftigten Mitarbeiter und aus der Partizipation von Mitarbeitern an Erträgen aus performanceabhängigen Vergütungen.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit weist im Berichtsjahr einen Verlust von EUR 5,9 Mio. aus, insgesamt ergibt sich für die Gesellschaft ein Jahresfehlbetrag von EUR 5,7 Mio. (Vorjahr EUR 14,1 Mio. Jahresüberschuss).
3 Risikobericht
3.1 Risikostrategie
Das langfristige Ziel der Gesellschaft ist, die Konzernvorgaben in Bezug auf den Return on Required Equity bei moderatem Risiko zu erreichen und eine vorbildliche Kundenbetreuung zu gewährleisten. Wachstum soll dabei das Ergebnis aus bestmöglicher Kundenbetreuung sowie der Neugewinnung von Kunden und der Erreichung der prospektierten Renditeziele sein.
Zur Erreichung dieses Ziels und einer damit verbundenen Realisierung von Größenvorteilen und Skaleneffekten sind die Standardisierung von Prozessen und Abläufen, Delegation von Aufgaben und adäquate Kontrollsysteme erforderlich. Aufgabe des Risikomanagements ist es, die Ziele der Gesellschaft durch die Schaffung tragfähiger Organisations- und Kontrollstrukturen sowie durch ein Risikofrüherkennungssystem zu sichern. Der Schwerpunkt der Aufgaben des Risikomanagements liegt weiterhin auf Gesellschaftsebene, da nach Auflage des ersten, inzwischen aufgelösten Investmentvermögens der Gesellschaft im Dezember 2016 und einer weiteren Auflage im zweiten Halbjahr 2019 noch wenige Geschäftsaktivitäten in den AIF erfolgt sind.
3.2 Risikomanagement
Die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement trägt der Vorstand der Gesellschaft, der durch die Stabsstelle „Risikomanager“ unterstützt wird. Darüber hinaus wird die Risikoverantwortung der einzelnen Geschäftsbereiche durch Risikoverantwortliche dezentral getragen.
Die konkrete Ausgestaltung der Aktivitäten und Prozesse ist einem permanenten Verbesserungsprozess unterworfen, so dass flexibel auf sich verändernde Rahmenbedingungen rund um das Risikomanagement reagiert werden kann.
Der Risikobericht wird vierteljährlich erstellt und beinhaltet die definierten Key Risk Indikatoren (Transaktions- und Verwaltungsgebühren, Kosten, Geschäftsergebnis, Beteiligungserträge, Bankenrating, Liquidität, Fluktuation etc.). Die Überschreitung von vordefinierten Schwellwerten wird ad-hoc an den Vorstand berichtet.
3.3 Identifizierung von Chancen und Risiken
Für die Steuerung der Gesellschaft ist die regelmäßig vorgenommene Identifizierung und Bewertung der Risiken und Chancen von großer Bedeutung. Bei der Identifikation werden mögliche Risiken und Chancen hinsichtlich ihrer Auswirkung auf die Gesellschaft untersucht. Die Bedeutung ermittelt sich aus der Eintrittswahrscheinlichkeit und der möglichen Auswirkung auf die Gesellschaft. Dabei werden auch Risiken der Tochterunternehmen sowie der Fonds betrachtet, die mittelbar Auswirkungen auf den Fortbestand der Gesellschaft haben.
Die Immobilienmärkte spielen für den Geschäftsverlauf des Unternehmens eine wichtige Rolle. Diese und deren Entwicklung werden von der Gesellschaft sorgfältig analysiert und überwacht, um die Strategien der Immobilienfonds dementsprechend anzupassen. Ziel ist es, sich daraus ergebende Chancen zu nutzen und mögliche Risiken zu minimieren.
Die Gesellschaft hat im Rahmen quartalsweiser Risikoberichte die unten aufgeführten Risiken quantifiziert und bewertet. Für die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken wurden geeignete Steuerungsmaßnahmen ergriffen. Die Geschäftsleitung sieht keine Anzeichen dafür, dass die identifizierten Risiken einen signifikanten Einfluss auf den Geschäftsverlauf 2021 haben werden. Die Risiken sind im Vergleich zum Vorjahr unverändert.
3.4 Einzelrisiken
3.4.1 Geschäftsrisiken
Unzureichende Gebühreneinnahmen der Gesellschaft können das Erreichen des Unternehmensziels gefährden und zu einem Liquiditätsengpass führen. Dasselbe gilt für eine Überschreitung der Kosten, die nicht durch eine entsprechend erhöhte Geschäftstätigkeit kompensiert werden können.
Die Verbreitung des Corona-Virus wird sich weiterhin in erheblichem Maße auf die Konjunktur in Deutschland auswirken. Die deutsche Wirtschaft wurde im Berichtsjahr in einer Situation getroffen, in der sie nach dem Abschwung in 2019 gerade im Begriff war, wieder Tritt zu fassen.
Durch die anhaltende Pandemie lassen sich die konkreten wirtschaftlichen Schäden für die Gesellschaft noch kaum beziffern. Im Moment ist die Annahme für wirtschaftlichen Prognosen, dass das Corona-Virus die wirtschaftliche Aktivität weiterhin in der ersten Jahreshälfte dämpft und es danach durch Impffortschritte zu Aufholeffekten kommt.
Obgleich der Vorstand einen Jahresfehlbetrag für das kommenden Geschäftsjahr erwartet, sind insbesondere durch die vorhandene Liquidität und solide Eigenmittelausstattung, derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken im Zusammenhang mit der Pandemie zu erkennen.
3.4.2 Finanzrisiken
3.4.2.1 Liquiditätsrisiko
Das Liquiditätsrisiko beschreibt die Gefahr, dass ein erhöhter Liquiditätsbedarf aufgrund von Abweichungen der Ist-Zahlungsströme von den erwarteten Zahlungsströmen auftritt. Ursachen hierfür können u.a. Zahlungsverzögerungen/-ausfälle sein. Die Liquiditätsrisiken der Gesellschaft werden im Rahmen einer integrierten Liquiditäts- und Finanzplanung laufend im Bereich Corporate Finance & Controlling überprüft. Auf dieser Grundlage werden die entsprechenden Gelddispositionen und ggf. Anlageentscheidungen getroffen. Aussagekräftige Schwellenwerte werden regelmäßig an den Vorstand berichtet. Im Zusammenhang mit der Investition in den TMW Immobilien Weltfonds werden in regelmäßigen Intervallen Statusberichte erstellt.
3.4.2.2 Adressenausfallrisiko
Das Adressenausfallrisiko der Gesellschaft resultiert aus dem möglichen Ausfall oder einer Bonitätsverschlechterung der Kreditinstitute, bei denen freie Mittel angelegt sind, sowie aus dem Risiko uneinbringlicher Forderungen an verbundene Unternehmen. Ein Adressenausfallrisiko bezüglich der verbundenen Unternehmen ist gering, bezüglich der Kreditinstitute besteht ein solches Risiko aufgrund der hohen Bonität zurzeit nur in sehr geringem Umfang.
Die Gesellschaft überprüft laufend die Entwicklung des Ratings der wesentlichen Kreditinstitute. Zudem bedürfen derartige Anlagen jeweils der Zustimmung der Geschäftsleitung.
3.4.2.3 Investmentrisiko
Die Kündigung der Verwaltung durch die Pramerica Property Investment GmbH im Jahr 2013 führte zur endgültigen Aussetzung der Rücknahme von Anteilen des TMW Immobilien Weltfonds. Der TMW Immobilien Weltfonds ist zum 1. Juni 2014 an die CACEIS (Verwahrstelle) übergegangen. Im Berichtsjahr sind Erlöse aus Verkäufen unter Berücksichtigung von Rückstellungen/Einbehalten an die Investoren ausgeschüttet worden. Aufgrund der erhaltenen Ausschüttungen aus der Abwicklung verbleibt nunmehr ein geringfügiger Restbuchwert.
3.4.2.4 Marktpreisrisiko
Das Marktpreisrisiko auf Ebene der Gesellschaft umfasst alle Risiken, die für die Gesellschaft durch ungünstige Veränderungen von marktbeeinflussenden Faktoren entstehen, welche sich negativ auf Gewinn-/Verlust- und Bilanzwerte der Gesellschaft auswirken. Hierunter fallen insbesondere Zinsänderungsrisiken, Kursänderungsrisiken und Währungsrisiken. Da auf Gesellschaftsebene kein wesentliches Fremdwährungs-Exposure vorhanden ist und keine Fremdfinanzierung besteht, ist das Marktpreisrisiko als unwesentlich einzustufen.
3.4.3 Operationelle Risiken
Der in der Finanzdienstleistungsbranche besonders hohen Abhängigkeit von qualifizierten Mitarbeitern wird durch eine angemessene Personalentwicklung und -politik Rechnung getragen. Indikatoren zu Personalausstattung und Fluktuation werden regelmäßig überwacht. Darüber hinaus leistet die PGIM Compliance-Organisation einen wichtigen Beitrag bei der Verhinderung und Identifizierung von betrügerischen Handlungen durch entsprechende Richtlinien, Schulungen und Prüfungshandlungen. Ein wesentliches Risiko besteht derzeit nicht.
3.5 Sonstige Risiken
Neben den im vorherigen Abschnitt dargestellten Einzelrisiken wurden folgende sonstige Risiken identifiziert:
3.5.1 Prozessrisiken
Zur Vermeidung bzw. Kontrolle von Prozessrisiken, wie sie üblicherweise im Asset Management entstehen können, wurden die folgenden organisatorischen Maßnahmen fortgeführt:
| • |
Im Zuge des Inkrafttretens des AIFMD-Umsetzungsgesetzes und den damit verbundenen Anforderungen an die Gesellschaft zur Erreichung der Zulassung als KVG hat die Geschäftsleitung Maßnahmen ergriffen, um die Unternehmensorganisation und -prozesse an den Anforderungen des seit Juli 2013 geltenden Kapitalanlagegesetzbuchs auszurichten. |
| • |
Im Rahmen des institutionalisierten Risikomanagement-Systems erfolgt ein regelmäßiges Risk-Assessment und Risk-Reporting, über dessen Ergebnisse und abgeleitete Maßnahmen die Geschäftsleitung und der Aufsichtsrat informiert werden. |
3.5.2 IT-Systemrisiken
Bei der Ausgestaltung der IT-Systeme und -Prozesse wird auf gängige Standards zurückgegriffen, um unberechtigten Datenzugriff, Datenverlust oder Datenmissbrauch zu verhindern. Die eingesetzten IT-Systeme stellen die Integrität, die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit der verarbeiteten Daten sicher. Soweit in diesem Bereich auf externe Service-Provider zurückgriffen wird, wird die Einhaltung dieser Standards vertraglich sowie durch Kontrollen bestätigt. Die Verfügbarkeit der Systeme wird im Rahmen eines so genannten Business Continuity Plan (BCP) auch in Notfällen sichergestellt.
3.5.3 Beteiligungsrisiken
Das Risiko aus Anteilen an verbundenen Unternehmen sowie Beteiligungen wird derzeit als gering eingestuft, da die finanziellen Daten der Gesellschaften regelmäßig geprüft werden, so dass mögliche Risiken zeitnah aufgedeckt und frühzeitig Maßnahmen eingeleitet werden können. Aufgrund der relativ geringen Buchwerte wird das Risiko als nicht wesentlich eingestuft.
3.5.4 Mittelbare Immobilienrisiken (Fonds)
Immobilienrisiken werden laufend und bereits vor Akquisition der Immobilie analysiert und überwacht. Dies erfolgt zu Beginn durch umfassende Due Diligence-Analysen, die ausschließlich durch spezialisierte externe Dienstleister erstellt werden, und im weiteren Verlauf durch wichtige Frühwarnindikatoren im Risiko-Reporting der Tochtergesellschaften.
Im Asset- und Portfolio-Management werden Immobilienrisiken auf Objektebene laufend überwacht und im Non-Financial-Reporting dokumentiert. Im quartalsweisen Risikobericht werden Immobilienrisiken auf Portfolioebene betrachtet. Mittels eines Portfolio-Stresstests können die Auswirkungen von Immobilienbewertungsrisiken neben Adressenausfall-, Währungs- und Zinsrisiken auf das Portfolio simuliert werden.
3.5.5 Mittelbare Mietrisiken (Fonds)
Das Vermietungs- und Mieterrisiko kann im Rahmen der Fonds nur verringert, nicht aber beseitigt werden. Dem Vermietungsrisiko wird auf Portfolioebene mittels Diversifizierung bezüglich Nutzungsart und regionaler Verteilung begegnet.
3.6 Gesamteinschätzung der Risikolage
Die durch die BaFin im Jahr 2015 erteilte Geschäftserlaubnis für die Zulassung der Gesellschaft als AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft trägt zur dauerhaften Sicherung der Umsetzung der Geschäftsstrategie der Gesellschaft bei.
Insbesondere durch das wachsende Volumen des Sondervermögens PGIM Real Estate EuroCore German Fund bestehen keine wesentlichen Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten. Die Einbindung Gesellschaft in den Prudential Financial Inc.- Konzern und die Funktion der Plattform für regulierte Produkte mit hauptsächlich deutschen institutionellen Investoren sichern ein nachhaltiges Geschäftsmodell.
Die Gesellschaft ermittelt regelmäßig die Risikotragfähigkeit des Unternehmens. Die Eigenmittel der Gesellschaft überstiegen im Geschäftsjahr 2020 zu jedem Zeitpunkt das Gesamtrisikopotenzial deutlich.
Auch wenn die Gesellschaft im Berichtszeitraum kein positives Jahresergebnis erwirtschaften konnte, bestehen weitere bestandssichernde Faktoren, da sie als kontinental-europäische Plattform in den Prudential Financial Konzern eingebunden ist.
Zusammenfassend ergibt sich folgende Übersicht der identifizierten Risiken und deren Risikorelevanz:
| RISIKEN | Auswirkungen auf die Gesellschaft | Eintrittswahrscheinlichkeit | Gesamtrisiko |
| Geschäftsrisiken | |||
| Geringes Gebührenvolumen | mittel | mittel | mittel |
| Kostenüberschreitungen | mittel | gering | gering |
| Finanzrisiken | |||
| Liquiditätsrisiken | mittel | gering | gering |
| Adressenausfallrisiken | mittel | gering | gering |
| Investment Risiken | mittel | gering | gering |
| Marktpreisrisiken | gering | gering | gering |
| Operationelle Risiken | |||
| Fluktuation | gering | gering | gering |
| Personalausstattung | gering | gering | gering |
| Sonstige Risiken | |||
| Prozessrisiken | gering | gering | gering |
| Systemrisiken | gering | gering | gering |
| Beteiligungsrisiken | gering | gering | gering |
| Immobilienrisiken (Fonds) | gering | gering | gering |
| Mietrisiken (Fonds) | gering | gering | gering |
3.7 Chancen
Mit der Erlaubnis als AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft sowohl für offene als auch für geschlossene Immobilien-AIF sowie mit der Erlaubnis der Luxemburger Tochtergesellschaft stehen der Gesellschaft zahlreiche Wege offen, Immobilienfonds für inländische und ausländische Anleger zu konzipieren und zu verwalten. Chancen liegen für die Gesellschaft in der Ausweitung begonnener Strategien insbesondere betreffend die Verwaltung deutscher und europäischer Immobilienportfolien für ausländische Investoren.
4 Prognosebericht
Die COVID-19 Pandemie wird die Gesellschaft auch im laufenden Geschäftsjahr begleiten. Die, insbesondere für das zweite Halbjahr erwartete, sukzessive Rückführung der pandemiebedingten Einschränkungen sollte zu einer Trendwende führen. Das Management erwartet eine Verbesserung des Provisionsergebnisses von rd. EUR 4 Mio. wobei wiederkehrende Verwaltungsgebühren mit rd. EUR 2,4 Mio. dabei über übergeordnete Rolle spielen dürften.
Bei den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen wird ein Rückgang erwartet, da die Kosten für die Mitarbeiterpartizipation an performanceabhängigen Vergütungen bedeutend niedriger geplant sind.
Insgesamt erwartet der Vorstand einen Jahresfehlbetrag im unteren einstelligen Millionenbereich. Nach Abschluss des Geschäftsjahres erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von EUR 6 Mio., so dass die Gesellschaft auch vor dem Hintergrund erwarteter Verluste ausreichend kapitalisiert ist.
Risiken, die sich aus den derzeitigen internationalen politischen und wirtschaftlichen Spannungen sowie negativen umweltbedingten Einflüssen ergeben könnten, bleiben bei der Prognose unberücksichtigt.
5 Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht
Der Vorstand hat über die rechtlichen und geschäftlichen Beziehungen zu allen verbundenen Unternehmen einen Bericht gem. § 312 AktG (Abhängigkeitsbericht) erstellt, der mit folgender Erklärung endet:
„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten bzw. vergütet und wurde hierdurch nicht benachteiligt. Sonstige berichtspflichtige Maßnahmen wurden im Geschäftsjahr weder durchgeführt noch unterlassen.“
München, 10. Mai 2021
Der Vorstand
Dominik Brambring
Sebastiano Ferrante
Martin Matern
Dr. Thomas Kallenbrunnen
1 Quelle: Institut für Weltwirtschaft Kiel
2 Quelle: Savills Büromärkte Deutschland
3 Quelle: Real Capital Analytics
4 Quelle: Cushman and Wakefield
5 Quelle: Cushman and Wakefield
6 Quelle: Cushman and Wakefield
7 Quelle: Real Capital Analytics
Bilanz zum 31. Dezember 2020
AKTIVA
| 31.12.2020 € |
€ | 31.12.2019 € |
|
| 1. Forderungen an Kreditinstitute | |||
| a) täglich fällig | 10.922.771,72 | 25.662.968,49 | |
| 2. Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere | 644.801,50 | 709.281,65 | |
| 3. Beteiligungen | 132,00 | 132,00 | |
| 4. Anteile an verbundenen Unternehmen | 450.182,54 | 369.299,15 | |
| 5. Immaterielle Anlagewerte | 439,15 | 794,67 | |
| 6. Sachanlagen | 968.107,23 | 681.613,98 | |
| 7. Sonstige Vermögensgegenstände | 8.925.143,44 | 7.791.459,63 | |
| 8. Rechnungsabgrenzungsposten | 89.751,15 | 39.578,52 | |
| 9. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung | 26.844,46 | 0,00 | |
| Summe der Aktiva | 22.028.173,19 | 35.255.128,09 | |
|
PASSIVA |
|||
| 31.12.2020 € |
€ | 31.12.2019 € |
|
| 1. Sonstige Verbindlichkeiten | 1.361.823,91 | 2.268.423,89 | |
| darunter: | |||
| gegenüber verbundenen Unternehmen € 617.955,23 (Vorjahr € 1.093.313,71) | |||
| 2. Rechnungsabgrenzungsposten | 1.977,58 | 1.471,70 | |
| 3. Passive latente Steuern | 0,00 | 0,00 | |
| 4. Rückstellungen | |||
| a) Steuerrückstellungen | 24.583,47 | 158.853,32 | |
| b) andere Rückstellungen | 12.919.698,84 | 12.944.282,31 | 11.400.112,75 |
| 5. Eigenkapital | |||
| a) gezeichnetes Kapital | 1.024.000,00 | 1.024.000,00 | |
| b) Kapitalrücklage | 6.200.021,90 | 6.200.021,90 | |
| c) Gewinnrücklagen | |||
| ca) andere Gewinnrücklagen | 89.834,00 | 89.834,00 | |
| d) Bilanzgewinn | 406.233,49 | 7.720.089,39 | 14.112.410,53 |
| Summe der Passiva | 22.028.173,19 | 35.255.128,09 | |
| Für Anteilinhaber verwaltete Investmentvermögen: | 183.701.803,08 | 77.269.956,82 | |
| Anzahl der verwalteten Investmentvermögen: 1 (im Vorjahr: 1) |
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2020 bis 31.12.2020
der PGIM Real Estate Germany AG, München
| € | 31.12.2020 € |
€ | 2019 € |
|
| 1. Zinserträge aus | ||||
| a) Kredit- und Geldmarktgeschäften | 21.199,80 | |||
| b) festverzinslichen Wertpapieren und Schuldbuchforderungen | 0,00 | 21.199,80 | 43.434,57 | |
| 2. Zinsaufwendungen | 28.411,07 | 9.284,46 | ||
| 3. Laufende Erträge aus | ||||
| a) Anteilen an verbundenen Unternehmen | 2.832.499,05 | 2.832.499,05 | 17.984.998,23 | |
| 4. Provisionserträge | 8.955.230,44 | 15.302.165,28 | ||
| 5. Provisionsaufwendungen | 1.630.831,09 | 6.475.290,19 | ||
| 6. Sonstige betriebliche Erträge | 6.053.958,58 | 4.167.215,61 | ||
| 7. Allgemeine Verwaltungsaufwendungen | ||||
| a) Personalaufwand | ||||
| aa) Löhne und Gehälter | 12.587.654,78 | |||
| ab) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung | 676.399,28 | 13.264.054,06 | ||
| darunter: | ||||
| für Altersversorgung 223.866,02 € (VJ 119.569,83 €) | ||||
| b) andere Verwaltungsaufwendungen | 7.659.761,84 | 20.923.815,90 | 19.046.968,42 | |
| 8. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen | 173.535,75 | 136.209,68 | ||
| 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen | 769.264,81 | 192.823,96 | ||
| 10. Erträge aus Zuschreibungen zu Forderungen und bestimmten Wertpapieren sowie aus der Auflösung von Rückstellungen im Kreditgeschäft | 0,00 | 54.347,56 | ||
| 11. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen und bestimmte Wertpapiere sowie Zuführungen zu Rückstellungen im Kreditgeschäft | 64.480,15 | 0,00 | ||
| 12. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Beteiligungen, Anteile an verbundenen Unternehmen und wie Anlagevermögen behandelte Wertpapiere | 125.000,00 | 0,00 | ||
| 13. Erträge aus Zuschreibungen zu Beteiligungen, Anteilen an verbundenen Unternehmen und wie Anlagevermögen behandelten Wertpapieren | 0,00 | 2.101.999,00 | ||
| 14. Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit | -5.852.450,90 | 13.793.583,54 | ||
| 15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -149.360,15 | -322.380,03 | ||
| 16. Sonstige Steuern, soweit nicht unter Posten 9 ausgewiesen | 3.086,29 | -146.273,86 | 3.553,04 | |
| 17. Jahresfehlbetrag | -5.706.177,04 | 14.112.410,53 | ||
| 18. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr | 6.112.410,53 | 0,00 | ||
| 19. Bilanzgewinn | 406.233,49 | 14.112.410,53 |
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 – 31. Dezember 2020
Allgemeines
Die PGIM Real Estate Germany AG mit Sitz in München, eingetragen beim Amtsgericht München unter der HR B-Nr. 182068, nachfolgend die Gesellschaft, ist eine AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des § 17 Abs. 1 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Aktiengesetzes (AktG) sowie nach der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) aufgestellt.
Die auf den Jahresabschluss des Vorjahres angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden beibehalten.
Guthaben bei Kreditinstituten entsprechen den Nominalwerten.
Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere werden zu Anschaffungskosten bewertet und zum Bilanzstichtag wird das strenge Niederstwertprinzip (Börsenkurs bzw. Sekundärmarktkurs) beachtet. Im Geschäftsjahr 2020 wurde auf die Anteile am TMW Immobilien Weltfonds eine Abschreibung gemäß § 253 Abs. 3 S. 3 HGB in Höhe von T€ 64 auf den Sekundärmarktkurs vorgenommen.
Beteiligungen sowie Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB angesetzt.
Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen sind mit den um planmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten bewertet.
Beim Anlagevermögen sind die Nutzungsdauern in Anlehnung an die Vorgaben in den steuerlichen Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen und die Abschreibungen unter Anwendung der linearen Methode vorgenommen worden. Die steuerlichen Vereinfachungsregelungen über die Vollabsetzung geringwertiger Wirtschaftsgüter wurden nicht angewandt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt.
Die Bewertung des Deckungsvermögens erfolgte mit dem beizulegenden Zeitwert.
Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
Fremdwährungsposten werden zum Devisenkassamittelkurs umgerechnet. Folgende Kurse finden Anwendung: €0,81/1USD, €1,11/1GBP
Die Verteilung der Rechnungsabgrenzungen erfolgt zeitanteilig.
Die Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Soweit die Restlaufzeit zum Bilanzstichtag über einem Jahr liegt, wurde eine Abzinsung vorgenommen.
Für den Erfüllungsbetrag aus Altersteilzeitkonten wurden Rückstellungen Höhe von T€ 68 gebildet, die mit dem beizulegenden Zeitwert des Deckungsvermögens in Höhe von T€ 95 verrechnet wurden. Der verbleibende Aktivische Überhang ist unter dem gesonderten Posten „Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung“ ausgewiesen. Das Deckungsvermögen ist auf einem insolvenzgesicherten Zeitwertkonto bei einer Versicherung angelegt. Der Aktivwert des Zeitwertkontos wird von der Versicherung nach anerkannten Grundsätzen der Versicherungsmathematik berechnet und setzt sich aus den gezahlten Beiträgen, den bisher aufgelaufenen garantierten Zinsen und den zugeteilten Überschüssen abzüglich der Kosten zusammen. Die Anschaffungskosten betrugen T€98.
Das gezeichnete Kapital entspricht dem im Handelsregister als Grundkapital eingetragenen Nominalbetrag.
Angaben zur Bilanz
Aktiva
Die Forderungen an Kreditinstitute betreffen ausschließlich Guthaben auf laufenden Bankkonten und haben eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten.
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens gibt nachstehendes Anlagegitter wieder.
Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2020
| Anschaffungskosten | ||||
| 01.01.2020 € |
Zugänge € |
Abgänge € |
31.12.2020 € |
|
| I Beteiligungen | 132,00 | 0,00 | 0,00 | 132,00 |
| 132,00 | 0,00 | 0,00 | 132,00 | |
| II Anteile an verbundenen Unternehmen | 6.327.400,35 | 335.080,78 | 129.197,39 | 6.533.283,74 |
| 6.327.400,35 | 335.080,78 | 129.197,39 | 6.533.283,74 | |
| III Immaterielle Anlagewerte | ||||
| entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten | 71.037,75 | 0,00 | 0,00 | 71.037,75 |
| 71.037,75 | 0,00 | 0,00 | 71.037,75 | |
| IV Sachanlagen | ||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 797.007,72 | 0,00 | 0,00 | 797.007,72 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.063.938,80 | 460.625,57 | 1.632,17 | 1.522.932,20 |
| 1.860.946,52 | 460.625,57 | 1.632,17 | 2.319.939,92 | |
| 8.259.516,62 | 795.706,35 | 130.829,56 | 8.924.393,41 | |
| Abschreibungen | ||||
| 01.01.2020 € |
Zugänge € |
Abgänge € |
31.12.2020 € |
|
| I Beteiligungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| II Anteile an verbundenen Unternehmen | 5.958.101,20 | 125.000,00 | 0,00 | 6.083.101,20 |
| 5.958.101,20 | 125.000,00 | 0,00 | 6.083.101,20 | |
| III Immaterielle Anlagewerte | ||||
| entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten | 70.243,08 | 355,52 | 0,00 | 70.598,60 |
| 70.243,08 | 355,52 | 0,00 | 70.598,60 | |
| IV Sachanlagen | ||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 517.657,11 | 33.025,85 | 0,00 | 550.682,96 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 661.675,43 | 140.154,38 | 680,08 | 801.149,73 |
| 1.179.332,54 | 173.180,23 | 680,08 | 1.351.832,69 | |
| 7.207.676,82 | 298.535,75 | 680,08 | 7.505.532,49 | |
| Restbuchwerte | ||
| 31.12.2020 € |
31.12.2019 € |
|
| I Beteiligungen | 132,00 | 132,00 |
| 132,00 | 132,00 | |
| II Anteile an verbundenen Unternehmen | 450.182,54 | 369.299,15 |
| 450.182,54 | 369.299,15 | |
| III Immaterielle Anlagewerte | ||
| entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten | 439,15 | 794,67 |
| 439,15 | 794,67 | |
| IV Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 246.324,76 | 279.350,61 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 721.782,47 | 402.263,37 |
| 968.107,23 | 681.613,98 | |
| 1.418.860,92 | 1.051.839,80 | |
Die sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf T€ 8.925. Die ausgewiesenen Forderungen aus Dienstleistungen bestehen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 4.048 sowie gegenüber konzernfremden Unternehmen in Höhe von T€ 2.951. Die sonstigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen T€ 753, gegen konzernfremde Unternehmen T€ 485. Es bestehen Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuerrückforderungen in Höhe von T€ 337. T€ 137 sind Umsatzsteuer auf noch nicht abgerechnete Leistungen. Aktivierte Projektkosten und Kosten zur Weiterbelastung betragen T€ 134. Rückvergütungsforderungen ausländischer Vorsteuern bestehen in Höhe von T€ 37, in Höhe von T€ 28 wurden Aufwendungen für Folgejahre abgegrenzt. Gegen Mitarbeiter bestehen Forderungen in Höhe von T€ 15.
Der Gesamtbetrag der auf Fremdwährung lautenden Vermögensgegenstände beträgt T€ 643.
Der Aktivische Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung für Zeitwertkonten beträgt T€ 27 und ergibt sich aus der Verrechnung des Deckungsvermögens in Höhe von T€ 95 mit dem Erfüllungsbetrag der verrechneten Verpflichtungen in Höhe von T€ 68. Die Anschaffungskosten des Deckungsvermögens betragen T€ 98.
Passiva
Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.362 haben eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 618 betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus konzerninternen Verrechnungen.
Der Gesamtbetrag der auf Fremdwährung lautenden Verbindlichkeiten beträgt T€ 494.
Für passive latenten Steuern wurde im Jahresabschluss kein Posten gebildet aufgrund des zum Geschäftsjahresende bestehenden aktivischen Überhangs bei den Latenten Steuern. Die ermittelten latenten Steuern beruhen vorwiegend auf Differenzen aus Wertberichtigungen, Währungsumrechnungen und Rückstellungen sowie aus körperschaftsteuerlich und gewerbesteuerlich anrechenbaren Verlustvorträgen, die voraussichtlich innerhalb der nächsten fünf Jahre in Anspruch genommen werden. Auf die Differenz aus anrechenbaren körperschaftsteuerlichen Verlustvorträgen wurde ein Steuersatz von 15,83%, für die anrechenbaren gewerbesteuerlichen Verlustvorträge ein Steuersatz von 16,56 % und auf die sonstigen Differenzen ein Steuersatz von 32,38 % angewandt.
| Stand 01.01.2020 | Veränderung | Stand 31.12.2020 | |
| Aktive latente Steuern | 3.256.852,39 | 4.071.332,50 | 7.328.184,89 |
| Passive latente Steuern | 827.080,17 | 5.446,81 | 832.526,98 |
Die anderen Rückstellungen in Höhe von T€ 12.920 enthalten Aufwendungen aus dem Personalbereich, für Jahresabschlusskosten, Prüfungskosten, Beratungsgebühren, ausstehende Rechnungen sowie für Performance Gebühren.
| Rückstellungen | Stand 01.01.2020 | Verbrauch | Auflösung | Zuführung |
| Boni/Tantiemen | 6.139.070,07 | 3.387.276,34 | 260.971,02 | 4.508.282,40 |
| Provisionsaufwand | 1.816.917,26 | 215.665,93 | 0,00 | 142.026,09 |
| Personalkosten | 1.774.726,23 | 1.455.346,57 | 0,00 | 1.852.601,92 |
| Sonstiges | 1.331.087,79 | 810.842,62 | 505.604,88 | 1.686.454,93 |
| Prüfungs-/ Beratungskosten | 276.234,50 | 219.744,01 | 5.905,59 | 302.948,10 |
| Fremdarbeiten | 62.076,90 | 52.656,42 | 9.420,48 | 30.090,48 |
| 11.400.112,75 | 6.141.531,89 | 781.901,97 | 8.522.403,92 |
| Rückstellungen | FW Bewertung | Aufzinsung (+) Abzinsung (-) | Stand 31.12.2020 |
| Boni/Tantiemen | 0,00 | 4.047,62 | 7.003.152,73 |
| Provisionsaufwand | 0,00 | 0,00 | 1.743.277,42 |
| Personalkosten | 0,00 | 3.707,50 | 2.175.689,09 |
| Sonstiges | -87.139,10 | 0,00 | 1.613.956,12 |
| Prüfungs-/ Beratungskosten | 0,00 | 0,00 | 353.533,00 |
| Fremdarbeiten | 0,00 | 0,00 | 30.090,48 |
| -87.139,10 | 7.755,12 | 12.919.698,84 |
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Zinserträge betragen T€ 21. Sie resultieren mit T€ 8 aus Erträgen im Zusammenhang mit Steuererstattungen für Vorjahre, mit T€ 8 aus Erträgen im Zusammenhang mit der Abzinsung von Rückstellungen mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr sowie mit T€ 5 aus Erträgen im Zusammenhang mit Bankguthaben
Die Zinsaufwendungen betragen T€ 28 und resultieren mit T€ 16 aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Aufzinsung von Rückstellungen mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr, mit T€ 8 aus Zinsen zur Umsatzsteuer für Vorjahre sowie mit T€ 4 aus Soll- und Negativzinsen aus Bankguthaben, Aufzinsungen von Zeitkonten und sonstigen Verzugszinsen.
Die laufenden Erträge in Höhe von T€ 2.832 sind Erträge aus der Beteiligung an verbundenen Unternehmen.
Die Provisionserträge in Höhe von T€ 8.955 setzen sich zusammen aus T€ 7.400 Asset Management Gebühren, T€ 1.175 Veräußerungsgebühren, T€ 395 Acquisitions-Gebühren T€ 26 sonstigen Verwaltungs- und Geschäftsbesorgungsgebühren sowie einer Minderung von T€ 41 für Performancegebühren.
Die Provisionsaufwendungen in Höhe von T€ 1.631 enthalten im Wesentlichen T€ 1.359 für Performance Gebühren, T€ 182 für Asset Management Gebühren, T€ 16 für sonstige Verwaltungs- und Geschäftsbesorgungsgebühren sowie T€ 69 für Veräußerungsgebühren. T€ 5 sind Bankgebühren und Aval-Provisionen.
Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von T€ 6.054 handelt es sich um Erträge aus der Liquidation eines verbunden Unternehmens in Höhe von T€ 2.590, Kostenverrechnung an verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 1.865, T€ 395 sind sonstige Erträge, T€ 356 sind Erträge aus Kursdifferenzen, T€ 258 sind Kostenverrechnung an konzernfremde Unternehmen und T€ 590 sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.
Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 20.924 beinhalten T€ 13.264 Personalaufwand, T€ 2.773 sonstige Fremdarbeiten, T€ 1.624 Rechts- und Beratungskosten, T€ 1.234 Büro- und Verwaltungskosten, T€ 1.068 Raumkosten, T€ 571 nicht abzugsfähige Vorsteuern, T€ 344 Werbe- und Reisekosten sowie T€ 46 Fahrzeugkosten.
Abschreibungen erfolgten in Höhe von T€ 173 auf Sachanlagen und in Höhe von T€ 1 auf immaterielle Wirtschaftsgüter entsprechend den steuerlichen Abschreibungsregelungen. Bei den Finanzanlagen wurden auf zwei Tochterunternehmen in Höhe von T€ 125 vorgenommen.
Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von T€ 769 handelt es sich um Aufwendungen aus Kursdifferenzen in Höhe von T€ 477, Korrektur einer im Vorjahr abgerechneten Leistung i.H.v. T€ 280, Spenden in Höhe von T€ 11 sowie Verlusten aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von T€ 1.
Auf Wertpapiere des Umlaufvermögens erfolgte im Geschäftsjahr eine Abschreibung in Höhe von T€ 64 auf den Sekundärmarktpreis.
Die negativen Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von T€ 149 beinhalten Körperschaftsteuerrückerstattungen für Vorjahre (T€ 109) und Gewerbesteuerrückerstattungen für Vorjahre (T€ 40).
Sonstige Angaben
Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital beträgt wie im Vorjahr € 1.024.000,00 und ist eingeteilt in 1.024.000 nennwertlose Stückaktien. Diese werden zu 100 % von der PREI Acquisition II, Inc., Madison, New Jersey, USA, gehalten.
Mutterunternehmen
Alleinige Gesellschafterin ist seit dem 22. Oktober 2003 die PREI Acquisition II, Inc. mit Sitz in Madison, New Jersey, USA. Die PREI Acquisition II, Inc. wird im Abschluss ihres Mutterunternehmens, der PREI Acquisition I, Inc., Madison, New Jersey, USA, erfasst, die ihrerseits wiederum in den Abschluss der PGIM, Inc., Newark, New Jersey, USA, einbezogen wird, welche im Abschluss der Prudential Asset Management Holding Company, LLC, Newark, New Jersey, USA, erfasst wird. Die Prudential Asset Management Holding Company, LLC wird im Abschluss der Prudential Financial, Inc., Newark, New Jersey, USA, konsolidiert.
Dieser konsolidierte Abschluss wird bei der SEC, New York, USA, eingereicht und veröffentlicht. Die Alleingesellschafterin hat der Gesellschaft gemäß § 20 Abs. 1 und Abs. 4 AktG mitgeteilt, dass ihr sämtliche Anteile an der Gesellschaft gehören.
Anteilsbesitz
| Name, Sitz | Anteil am Gesellschaftskapital in % |
Ergebnis 100% | Grund-/ Stamm-/ Kommanditkapital 100% | ||
| PGIM Real Estate France S.A.S., Paris | 100,00 | T€ | -2771) | T€ | 1.600 |
| PGIM Real Estate Luxembourg S.A., Luxemburg | 99,92 | T€ | -1.1911) | T€ | 125 |
| TMW ASPF Management GmbH, München | 100,00 | T€ | 2861) | T€ | 25 |
| TMW ASPF I Verwaltungs GmbH & Co. KG, München | 100,00 | T€ | 6.6741) | T€ | 50 |
| ASPF II Management GmbH, München | 100,00 | T€ | 4601) | T€ | 25 |
| ASPF II Verwaltungs GmbH & Co. KG, München (mittelbare Beteiligung über die ASPF II Management GmbH) | 0 | T€ | 1.6131) | T€ | 5 |
| ASPF II Feeder Fund GmbH, München | 100,00 | T€ | -51) | T€ | 25 |
| ASPF II Beteiligungs GmbH & Co.KG i.L., München (mittelbare Beteiligung über die ASPF II Feeder Fund GmbH, München) | 0 | T€ | 3721) | T€ | 15.005 |
| Asia Property Fund III, GP S.à.r.l., Luxemburg | 100,00 | T€ | 21) | T€ | 13 |
| European Value Partners GP S.à.r.l., Luxemburg | 100,00 | T€ | 21) | T€ | 13 |
| ASPF (III) Scots LP, Schottland | 3,70 | T€ | 462) | T€ | 540 |
| Pramerica (Luxembourg) CP GP S.à.r.l., Luxemburg | 100,00 | T€ | 21) | T€ | 13 |
| United States Property Fund VI GP S.à.r.l., Luxemburg | 100,00 | T€ | -11) | T€ | 12 |
| PGIM Real Estate Carry & Co. Invest GP S.à.r.l., Luxemburg | 100,00 | T€ | -91) | T€ | 12 |
| PGIM LTIF GP S.à.r.l., Luxemburg | 100,00 | T€ | 21) | T€ | 12 |
| PGIM Real Estate Italy S.r.l., Mailand | 100,00 | T€ | -1773) | T€ | 10 |
| PGIM Real Estate Carry & Co-Investment SCSp, Luxemburg | 0,81 | T€ | -1033) | T€ | 1 |
1) gemäß festgestelltem Jahresabschluss 2019
2) gemäß aufgestelltem Jahresabschluss 2017
3) gemäß aufgestelltem Jahresabschluss 2020
Anzahl der Mitarbeiter
Während des Geschäftsjahres 2020 waren im Durchschnitt 54 Mitarbeiter/innen sowie 4,08 Aushilfskräfte beschäftigt, zum Jahresende 55 Mitarbeiter/innen sowie 2 Aushilfskräfte.
Gebühren für Abschlussprüfung
Das im Geschäftsjahr 2020 angefallene Honorar für Abschlussprüfungsleistungen beträgt T€ 139 und für andere Bestätigungsleistungen T€ 87.
Organe
Vorstand
|
Herr Martin Matern, München, Vorstand Corporate Finance und Fund Operations |
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Herr Sebastiano Ferrante, Bad Homburg, Vorstand Transactions |
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Herr Dominik Brambring, London, Vorstand Underwriting |
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Herr Dr. Thomas Kallenbrunnen, Frankfurt am Main, Vorstand Portfoliomanagement |
Aufsichtsrat
|
Raimondo Amabile, London, Managing Director, Vorsitzender des Aufsichtsrats |
|
|
Heather Day, London, Chief Operating Officer |
|
|
Eric Bernard Collinet-Adler, London, Senior Managing Director |
Für Bezüge der Vorstände wurden T€ 3.491 (VJ. T€ 3.627) aufgewendet. Der Aufsichtsrat hat keine Vergütung erhalten.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
| Haftungsverpflichtung | Zahlungen in 2021 T€ |
Zahlungen in 2022 T€ |
Zahlungen in 2023 T€ |
Zahlungen Folgejahre T€ |
Summe |
| Miete Geschäftsräume | 1.235 | 1.235 | 1.235 | 1.959 | 5.664 |
| KFZ-Leasing | 91 | 65 | 23 | 5 | 184 |
| – davon gegenüber Mitgliedern des Vorstandes | 49 | 39 | 18 | 5 | 111 |
| Leasing Geschäftsausstattung | 33 | 14 | 11 | 0 | 58 |
| 1.359 | 1.314 | 1.269 | 1.964 | 5.906 |
Ergebnisverwendung
Der Vorstand schlägt vor, den Verlust in Höhe von € 5.706.177,04 auf neue Rechnung vorzutragen.
Nachtragsbericht
In 2021 erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage durch die Muttergesellschaft in Höhe von T€ 6.000.
München, 10. Mai 2021
Der Vorstand
Martin Matern
Dominik Brambring
Sebastiano Ferrante
Dr. Thomas Kallenbrunnen
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS
An die PGIM Real Estate Germany AG, München
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der PGIM Real Estate Germany AG, München, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der PGIM Real Estate Germany AG, München für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und |
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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. |
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
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identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
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gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben. |
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beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. |
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ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. |
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beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. |
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beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft. |
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führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. |
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
München, den 10. Mai 2021
PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Simon Boßhammer, Wirtschaftsprüfer
ppa. Arndt Herdzina, Wirtschaftsprüfer
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde am 18. Mai 2021 festgestellt.
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