Auch diese Bilanz ist eine Jubelbilanz für die Anleger. Auch hier finden wir einen mittleren 6-stelligen Fehlbetrag als realisiertes Jahresergebnis.PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Bamberg
Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015
Gliederung
| I |
Jahresbilanz zum 31. Dezember 2015 |
| II |
Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2015 |
| III |
Anhang zum 31. Dezember 2015 (Immobilienaufstellung) |
| IV |
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 |
| V |
Bilanzeid |
| VI |
Wiedergabe des Vermerks des Abschlussprüfers |
Jahresbilanz zum 31. Dezember 2015
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |||||
| Investmentanlagevermögen | EUR | EUR | EUR | in % | EUR | in % |
| Aktiva | ||||||
| 1. Beteiligungen | 8.562.734,98 | 98,65 | 5.503.989,11 | 93,41 | ||
| 2. Barmittel und Barmitteläquivalente | ||||||
| a) Täglich verfügbare Bankguthaben | 116.341,17 | 1,34 | 387.817,76 | 6,58 | ||
| 3. Forderungen | ||||||
| a) Eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen | 888,95 | 0,01 | 535,44 | 0,01 | ||
| 8.679.965,10 | 100,00 | 5.892.342,31 | 100,00 | |||
|
Passiva |
||||||
| 1. Rückstellungen | 77.509,00 | 0,89 | 46.477,00 | 0,79 | ||
| 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | ||||||
| a) aus anderen Lieferungen und Leistungen | 45.773,94 | 0,53 | 31.259,98 | 0,53 | ||
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten | ||||||
| a) Gegenüber Gesellschaftern | 10.881,92 | 10.881,92 | 0,13 | 20.572,86 | 0,35 | |
| 4. Eigenkapital | ||||||
| a) Kapitalanteile | 31.845.634,29 | 32.312.687,36 | ||||
| ausstehende Einlagen | -23.513.038,01 | -26.613.088,95 | ||||
| eingefordertes Kapital | 8.332.596,28 | 96,00 | 5.699.598,41 | 96,73 | ||
| b) Nicht realisierte Gewinne aus Neubewertung | 213.203,96 | 2,45 | 94.434,06 | 1,60 | ||
| 8.545.800,24 | 98,45 | 5.794.032,47 | 98,33 | |||
| 8.679.965,10 | 100,00 | 5.892.342,31 | 100,00 | |||
II Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2015
| Investmenttätigkeit | Geschäftsjahr EUR |
Vorjahr EUR |
| 1. Erträge | ||
| a) Sonstige betriebliche Erträge | 3.096,90 | 866,59 |
| Summe der Erträge | 3.096,90 | 866,59 |
| 2. Aufwendungen | ||
| a) Verwaltungsvergütung | 300.410,32 | 365.092,92 |
| b) Verwahrstellenvergütung | 54.959,88 | 23.200,00 |
| c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | 19.750,92 | 12.277,00 |
| d) Sonstige Aufwendungen | 72.511,91 | 1.542.113,07 |
| Summe der Aufwendungen | 447.633,03 | 1.942.682,99 |
| 3. Ordentlicher Nettoertrag | -444.536,13 | -1.941.816,40 |
| 4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -444.536,13 | -1.941.816,40 |
| 5. Zeitwertänderung | ||
| a) Erträge aus der Neubewertung | 118.769,90 | 94.434,06 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres | 118.769,90 | 94.434,06 |
| 6. Ergebnis des Geschäftsjahres | -325.766,23 | -1.847.382,34 |
III Anhang zum 31. Dezember 2015
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und in Verbindung mit der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) aufgestellt.
Die PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (>die Gesellschaft<) ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft nach § 1 Absatz 5 KAGB.
I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der Jahresabschluss wurde nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Vorschriften des KAGB und der KARBV aufgestellt.
Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.
Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.
Das KAGB schreibt in den §§ 271 ff. i. V. m. §§ 168 ff. ein eigenes Bewertungsverfahren für die Anteile einer Investmentgesellschaft vor. Die gesetzlichen Vorschriften werden flankiert durch Art. 19 ff. der Level 2-AIFM-DVO und konkretisiert durch die Kapitalanlage Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (>KARBV<) der BaFin. Die Gesellschaft investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft, von der sie 100% der Anteile hält, in verschiedene Objektgesellschaften, in denen die Projektentwicklungen durchgeführt werden.
Entsprechend der Investmentstruktur findet eine Bewertung von Vermögensgegenständen auf folgenden Ebenen statt:
| • |
Unbebautes Grundstück |
| • |
Immobilienentwicklungs-Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft) |
| • |
Beteiligungsgesellschaft |
| • |
Fondsgesellschaft |
Die angewendeten Bewertungsmodelle sind in der >Richtlinie über die Bewertungsgrundsätze, -verfahren und -methoden der PROJECT Investment AG (KVG) – Bewertungs-Richtlinie< dargestellt.
Die Bewertungsrichtlinie regelt, dass der Verkehrswert für Vermögensgegenstände welche nicht zum Handel an einer Börse noch an einem anderen Markt zugelassen sind zu dem Wert anzusetzen sind welcher von sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt würde.
Die Bewertungsrichtlinie unterscheidet grundsätzlich zwischen der Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken auf der einen Seite sowie der Unternehmensbewertung auf der anderen Seite. Die Unterscheidung in zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle vor und nach Baubeginn ist zweckmäßig und sachgerecht, da hierdurch der Projektentwicklungscharakter sowie die unternehmerische Wertschöpfung ab Baubeginn abgebildet werden.
Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken wird der Wert des Baugrundstückes bis zum Beginn der Baumaßnahme nach den §271 Abs. 1 KAGB i.V.m § 30 II Nr. 3 KARBV bestimmt. Vor Baubeginn ist laut §30 II Nr. 3 KARBV das Grundstück so zu bewerten, dass ein möglicher Abverkauf am Markt dargestellt wird und es nicht zur Baurealisierung kommt. Deshalb werden z. B. Anschaffungsnebenkosten des Grundstückserwerbes nicht berücksichtigt. Es dürfen jedoch Gebühren, welche als Bezugsgröße das Objektverkaufsvolumen haben, als sonstiger Vermögensgegenstand aktiviert werden, sofern diese im Fall des Verkaufs und Nicht-Realisation des Projektes zurückvergütet werden müssen. Der auf dieser Grundlage angepasste Vermögenswert der Objektgesellschaft wird entsprechend der Beteiligungsquote bei der Beteiligungsgesellschaft berücksichtigt.
Nach Baubeginn leitet sich der Wert der Objektgesellschaft aus der Kosten- und Ertragsprognose für die Immobilienerrichtung bzw. den -verkauf ab und wird durch ein entsprechendes Kapitalisierungsverfahren der betreffenden Cash-Flows auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ermittelt (i.S.d. §32 KARBV). Als Basiszinssatz wird die Rendite von Bundeswertpapieren mit 2-jähriger Restlaufzeit angesetzt. Als Marktrisikoprämie wird 7,0% zugeschlagen. Der Betafaktor als Maß für das unternehmerische Risiko kommt mit 1,0 zur Anwendung. Je nach Bauten- und Vertriebsstand der Projekte kommt es zu weiteren Zu- bzw. Abschlägen.
Da im Falle der durch die Fonds realisierten Projektentwicklungen die Dauer der einzelnen Projekte bis zu deren Abschluss sehr kurz ist, können die Risiken der Projektentwicklung nicht nur durch die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes dargestellt werden. Hier ist insbesondere eine Anpassung der Cash Flows der Projekte in Abhängigkeit vom Bautenstand zu berücksichtigen.
Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:
1. Beteiligungen
Die Beteiligungen werden mit dem sich aus der Vermögensaufstellung nach §271 Abs. 3 KAGB ergebenden Wert angesetzt. In dieser Vermögensaufstellung werden die Beteiligungen an den Objektgesellschaften gemäß der oben beschriebenen Bewertungsmethode angesetzt und weitere im Fall der Nichtprojektrealisierung rückforderbare Vergütungen vor Baubeginn als sonstiger Vermögensgegenstand erfasst. Die übrigen Vermögensgegenstände und Schulden werden mit Ihren Werten aus dem geprüften Jahresabschluss (HGB-Bewertung) angesetzt.
2. Barmittel
Die Barmittel und Barmitteläquivalente wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.
3. Forderungen
Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.
4. Rückstellungen
Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Aufgrund der Restlaufzeit der Verpflichtungen von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.
5. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Beteiligungen betreffen die 100% Tochtergesellschaft, über welche mittelbar die Immobilienbeteiligungen eingegangen werden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf den beigefügten Anlagespiegel verwiesen.
Alle Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen in Höhe von 45.773,94 EUR.
Das gezeichnete Kommanditkapital in Höhe von 36.579.884,00 EUR ist in Höhe von 23.513.926,96 EUR ausstehend (davon eingefordert: 888,95 EUR). Das Kommanditkapital beinhaltet neben den Hafteinlagen der Kommanditisten die Einlagen der als Treugeber beteiligten Anleger, denen der Gesellschaftsvertrag im Innenverhältnis eine den Kommanditisten vergleichbare Rechtsstellung einräumt.
Die Entwicklung der Kapitalkonten ist der beigefügten Kapitalkontenentwicklung zu entnehmen.
Die Vermögensgegenstände, die der Gesellschaft gehören, sind nicht Gegenstand von Rechten Dritter.
Die Verwaltungsvergütungen betreffen mit 300.410,32 EUR laufende Verwaltungsgebühren.
Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:
| Treuhandschaft/Mittelverwendungskontrolle | 21.768,87 EUR |
| Provisionsanspruch | 20.745,53 EUR |
| Buchführungskosten | 9.996,00 EUR |
| Haftungsvergütung | 5.950,00 EUR |
| Sonstige Aufwendungen | 14.051,51 EUR |
| Summe | 72.511,91 EUR |
Die vergleichende Dreijahresübersicht gemäß § 14 KARBV, 101 I Satz 3 Nr. 6 KAGB stellt sich wie folgt dar:
| 31.12.2015 EUR |
31.12.2014 EUR |
31.12.2013 EUR |
|
| Wert des Investmentvermögens | 8.545.800,24 | 5.794.032,47 | 2.795.745,59 |
Zu einem möglichen Anteilswert und der Wertentwicklung pro Anteil siehe unter D. Sonstige Pflichtangaben.
C. VERWENDUNGS- UND ENTWICKLUNGSRECHNUNG
Verwendungsrechnung
| 1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -444.536,13 EUR |
| 2. Belastung auf Kapitalkonten | 444.536,13 EUR |
| 3. Bilanzgewinn | 0,00 EUR |
Entwicklungsrechnung
| I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres | 5.794.032,47 EUR |
| 1. Veränderung des Vorjahres (Ausschlüsse) | -190,90 EUR |
| 2. Zwischenentnahmen | -24,03 EUR |
| 3. Mittelzuflüsse (netto) | |
| a) Mittelzuflüsse aus Teilzahlungen | 3.079.590,75 EUR |
| b) Mittelabflüsse wegen Gesellschafteraustritten | -2.195,33 EUR |
| c) Veränderung eingeforderte Gesellschaftereinlagen | 353,31 EUR |
| 4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -444.536,13 EUR |
| 5. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | 118.769,90 EUR |
| II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres | 8.545.800,24 EUR |
D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN
Beteiligungsgesellschaft
Die PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienentwicklungen. Die Beteiligungsgesellschaft:
| 1. |
PROJECT RW 11 Beteiligungs GmbH & Co. KG, mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25,96052 Bamberg |
| 2. |
Kommanditkapital zum 31. Dezember 2015: Die Gesellschaft hält seit der Gründung (28. Oktober 2011) 100% der Anteile. Das eingezahlte Kommanditkapital wurde sukzessive erhöht und beträgt zum Bilanzstichtag 8.350.000,00 EUR |
| 3. |
Verkehrswert der Beteiligung: 8.562.734,98 EUR |
Gesamtkostenquote
Für das Geschäftsjahr 2015 beträgt die Gesamtkostenquote 6,24 % (Vorjahr: 45,23 %).
Die Gesamtkostenquote errechnet sich aus den Kosten der Gesellschaft im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen (Net-Asset-Value) innerhalb des Geschäftsjahres. Der durchschnittliche Net-Asset-Value errechnet sich aus dem Mittelwert des Stichtags Fondsvermögen des laufenden Geschäftsjahres und des Vorjahres.
Im Vorjahr befand sich der AIF noch in der Platzierungsphase. Während der Platzierungsphase ergibt sich die Gesamtkostenquote aus einem niedrigeren durchschnittlichen Net-Asset-Value (Langsam ansteigend in der Platzierungsphase) und den Einmaleffekten der Initialkosten während der Platzierungsphase des AIF. Das Konzept der Gesellschaft sieht bei nahezu unveränderten laufenden Kosten und einem ansteigenden Net-Asset-Value eine abfallende Gesamtkostenquote vor.
Pauschalgebühren und Rückvergütungen
Die Gesellschaft hat keine Pauschalgebühren vereinbart mit Ausnahme der Vergütung für die Führung des Rechnungswesens, welche an die PROJECT Investment AG mit einem monatlichen Betrag in Höhe von 700,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer abgegolten wird und die jährliche Haftungsvergütung von 5.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer.
Der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Gesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Gesellschaftsvermögen an die Verwahrstelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen oder Aufwendungserstattungen zu.
Es fließt kein wesentlicher Teil der Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft an Vermittler von Kommanditanteilen der Gesellschaft.
Anzahl und Wert umlaufender Anteile
Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 36.577.884,00 EUR mit 1.350 Anlegern mit 1.412 Zeichnungen. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 10.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 500 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer anfänglichen Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag und monatlichen Teilzahlungen. Die monatlichen Teilzahlungen betragen mindestens 50 EUR und müssen ganzzahlig sein. Es gibt keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.
Die Gesellschaft hat keinen Wert für einen Anteil, da jede Beteiligung individuell zu behandeln ist und die Gewinnverteilung am maßgeblichen Kapital berechnet wird. Dadurch hat jede Beteiligung unabhängig von dem gezeichneten Kapital einen individuellen Wert. Um trotzdem einen Anteilswert als Orientierung darzustellen, wird zur vereinfachten Darstellung der Wert des Investmentvermögens ins Verhältnis zum maßgeblichen Kapitalanteil gesetzt. Der maßgebliche Kapitalanteil ist das eingezahlte Kapital unter Berücksichtigung von Entnahmen und Ergebnisvorträgen. Bei Ansatz dieses Wertes, der auch für die Gewinnverteilung maßgeblich ist, ergibt sich ein Faktor von 0,97.
Unter Berücksichtigung der dargestellten Vorgehensweise, ergibt sich folgende Dreijahresübersicht bezüglich der Wertentwicklung pro Anteil:
| 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
| Wertentwicklung pro Anteil | 0,97 | 0,95 | 0,93 |
Sonstige Informationspflichten
Die Gesellschaft besitzt keine Vermögensgegenstände, die schwer liquidierbar sind und für die deshalb besondere Regelungen gelten.
Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.
Zum aktuellen Risikoprofil und dem Risikomanagementsystem wird auf den Lagebericht verwiesen.
Angaben zu mittelbaren Immobilien (Immobilienübersicht)
Die PROJECT RW 11 Beteiligungs GmbH & Co. KG ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:
| Objekt | Gesellschafts- kapital | |||||
| Name der Immobiliengesellschaft | Sitz der Immobilien- gesellschaft | Straße und Hausnummer | Ort | (in TEUR) | Beteiligungs- quote | Zeitpunkt des Erwerbs1 |
| PROJECT PW Albrechtstr. 112 A Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Albrechtstraße 112 a/113 | Berlin | 2.816 | 12,95% | 2012 |
| PROJECT PW Badstr. 40 Fürth GmbH & Co. KG | Nürnberg | Badstraße 40 | Fürth | 2.876 | 5,77% | 2014 |
| PROJECT PW Brabandstr. 51 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Brabandstraße 51 | Hamburg | 729 | 4,80% | 2012 |
| PROJECT PW Brandenburgische Str. 10-12 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Brandenburgische Straße 10-12 | Berlin | 80 | 12,50% | 2012 |
| PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | Brodersenstraße 26 | München | 60 | 16,67% | 2015 |
| PROJECT PW Diestelstr. 30 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Diestelstraße 30/30 a | Hamburg | 5.907 | 3,86% | 2012 |
| PROJECT PW Durlacher Str. 5 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Durlacher Straße 5 | Berlin | 15.510 | 7,10% | 2013 |
| PROJECT PW Euckenstr. 27 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | Euckenstraße 27 | München | 8.594 | 3,84% | 2013 |
| PROJECT PW Finckensteinallee 137-139 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Finckensteinallee 137-139 | Berlin | 442 | 2,49% | 2012 |
| PROJECT PG Franz-Ehrlich-Str. Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße | Berlin | 5.907 | 9,24% | 2014 |
| PROJECT PW Friedrich-Ebert-Str. 4 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b | Hamburg | 3.764 | 2,66% | 2014 |
| PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Fürther Straße 188 | Nürnberg | 6.388 | 1,57% | 2015 |
| PROJECT PW Görzerstr. 99 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | GörzerStraße 99 | München | 3.849 | 2,03% | 2013 |
| PROJECT PW Hasengartenstr. 19 a Wiesbaden GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hasengarten 19 a | Wiesbaden | 4.269 | 4,97% | 2013 |
| PROJECT PW Hechtseestr. 62 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hechtseestraße 62 | München | 4.270 | 3,40% | 2013 |
| PROJECT PW Heschredder 7 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Heschredder 7 | Hamburg | 4.392 | 4,03% | 2013 |
| PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Hugo-Cassirer Straße/An der Havelspitze | Berlin | 3.790 | 3,96% | 2014 |
| PROJECT PW Kalbacher Hauptstr. 37 Frankfurt GmbH & Co. KG | Nürnberg | Kalbacher Hauptstraße 37 | Frankfurt am Main | 2.797 | 3,47% | 2014 |
| PROJECT PW Mertensstr. 13 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Mertensstraße 13 | Berlin | 2.467 | 9,26% | 2015 |
| PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Reinhardtstraße 49 | Berlin | 3.278 | 0,31% | 2015 |
| PROJECT PW Rothenburger Str. 465 Nürnberg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Rothenburger Straße 465 | Nürnberg | 2.366 | 7,67% | 2014 |
| PROJECT PW Rungestr. 21 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Rungestraße 21 | Berlin | 17.222 | 2,25% | 2012 |
| PROJECT PW Sundgauer Str. Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Sundgauer Straße/Schlettstadter Straße | Berlin | 15.511 | 4,09% | 2012 |
| PROJECT PW Sellhopsweg 3-11 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Sellhopsweg 3-11 | Hamburg | 6.716 | 1,71% | 2014 |
| PROJECT PW Semmelweisstr. 41-47 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Semmelweisstraße 41-47 | Berlin | 4.070 | 4,42% | 2015 |
| PROJECT PW Sylter Str. Wiesbaden GmbH & Co. KG | Nürnberg | Sylter Straße/Juister Straße 1-11 | Wiesbaden | 5.785 | 6,36% | 2012 |
| PROJECT PW Thomas-Mann-Str. 33 Hamburg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Thomas-Mann-Straße 33 | Hamburg | 2.889 | 6,75% | 2015 |
| PROJECT PW Von-Kahr-Str. 31 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | Von-Kahr-Straße 31 | München | 63 | 9,60% | 2012 |
| PROJECT PW Walddörferstr. 292-296 GmbH & Co. KG | Nürnberg | Walddörferstraße 292-296 | Hamburg | 3.731 | 5,33% | 2013 |
| PROJECT PW Walkmühltalanlage 2 Wiesbaden GmbH & Co. KG | Nürnberg | Walkmühltalanlagen 2 | Wiesbaden | 2.720 | 13,84% | 2013 |
| PROJECT PW Wilhelmshavener Str. 10 Nürnberg GmbH & Co. KG | Nürnberg | Wilhelmshavener Straße 10 | Nürnberg | 12.189 | 7,55% | 2012 |
1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft
Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:
| Lage | Größe (m2) | Art | Erwerbsfahr | Kaufpreis (in TEUR) |
Nebenkosten der Anschaffung (in TEUR) |
| Albrechtstraße 112 a/113, Berlin | 6.100 | WI* | 2011 | 2.900 | 330 |
| Badstraße 40, Fürth | 2.229 | WI* | 2014 | 1.150 | 55 |
| Brabandstraße 51, Hamburg | 1.471 | WI* | 2012 | 1.700 | 193 |
| Brandenburgische Straße 10-12, Berlin | 1.923 | WI* | 2012 | 725 | 88 |
| Brodersenstraße 26, München | 1.721 | WI* | 2015 | 2.775 | 235 |
| Diestelstraße 30/30 a, Hamburg | 9.702 | WI* | 2012 | 3.650 | 389 |
| Durlacher Straße 5, Berlin | 7.661 | WI*/GI* | 2013 | 7.600 | 965 |
| Euckenstraße 27, München | 1.300 | WI* | 2013 | 4.800 | 300 |
| Finckensteinallee 137-139, Berlin | 5.884 | WI* | 2011 | 1.600 | 183 |
| Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin | 8.833 | GI* | 2014 | 2.120 | 127 |
| Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg | 2.621 | WI* | 2014 | 2.750 | 219 |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | 7.370 | WI*/GI* | 2015 | 4.703 | 490 |
| Görzer Straße 99, München | 887 | WI* | 2013 | 2.400 | 148 |
| Hasengarten 19 a, Wiesbaden | 2.330 | WI* | 2013 | 2.200 | 228 |
| Hechtseestraße 62, München | 2.800 | WI* | 2013 | 3.951 | 163 |
| Heschredder 7, Hamburg | 1.802 | WI* | 2013 | 2.450 | 238 |
| Hugo-CassirerStraße/An der Havelspitze, Berlin | 2.635 | WI* | 2014 | 2.100 | 217 |
| Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main | 1.790 | WI*/GI* | 2014 | 889 | 66 |
| Mertensstraße 13, Berlin | 7.477 | WI* | 2015 | 1.370 | 159 |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | 398 | GI* | 2015 | 2.500 | 319 |
| Rothenburger Straße 465, Nürnberg | 3.566 | WI* | 2014 | 1.067 | 96 |
| Rungestraße 21, Berlin | 3.905 | WI* | 2012 | 7.500 | 867 |
| SundgauerStraße/Schlettstadter Straße, Berlin | 18.950 | WI* | 2012 | 8.500 | 1.053 |
| Sellhopsweg 3-11, Hamburg | 8.997 | WI* | 2014 | 4.850 | 512 |
| Semmelweisstraße 41-47, Berlin | 10.504 | WI* | 2015 | 2.398 | 246 |
| Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden | 4.441 | WI* | 2012 | 1.776 | 219 |
| Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg | 2.747 | WI* | 2015 | 2.000 | 243 |
| Von-Kahr-Straße 31, München | 2.243 | WI* | 2011 | 2.370 | 202 |
| Walddörferstraße 292-296, Hamburg | 1.653 | WI* | 2013 | 1.900 | 222 |
| Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden | 1.595 | WI* | 2013 | 1.175 | 105 |
| Wilhelmshavener Straße 10, Nürnberg | 12.730 | WI*/GI* | 2012 | 5.100 | 285 |
| Lage | Projektart | Projektstatus |
| Albrechtstraße 112 a/113, Berlin | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Badstraße 40, Fürth | Neubau | im Verkauf |
| Brabandstraße 51, Hamburg | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Brandenburgische Straße 10-12, Berlin | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Brodersenstraße 26, München | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Diestelstraße 30/30 a, Hamburg | Neubau | im Verkauf |
| Durlacher Straße 5, Berlin | Neubau | im Verkauf |
| Euckenstraße 27, München | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Finckensteinallee 137-139, Berlin | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Görzer Straße 99, München | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Hasengarten 19 a, Wiesbaden | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Hechtseestraße 62, München | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Heschredder 7, Hamburg | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Hugo-CassirerStraße/An der Havelspitze, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Mertensstraße 13, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Rothenburger Straße 465, Nürnberg | Neubau | im Verkauf |
| Rungestraße 21, Berlin | Neubau | in Bau und Verkauf |
| SundgauerStraße/Schlettstadter Straße, Berlin | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Sellhopsweg 3-11, Hamburg | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Semmelweisstraße 41-47, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg | Neubau | Eingekauft und in Planung |
| Von-Kahr-Straße 31, München | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Walddörferstraße 292-296, Hamburg | Neubau | im Verkauf |
| Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden | Neubau | im Verkauf |
| Wilhelmshavener Straße 10, Nürnberg | Neubau | in Bau und Verkauf |
| Lage | Gebäudenutzfläche (m2) |
Verkaufsbeginn | Baubeginn |
| Albrechtstraße 112 a/113, Berlin | 6.091 | Mai. 2013 | Nov. 2013 |
| Badstraße 40, Fürth | 2.525 | Jan.2015 | 2016 |
| Brabandstraße 51, Hamburg | 974 | Jun. 2014 | Okt. 2014 |
| Brandenburgische Straße 10-12, Berlin | 1.866 | Sep. 2013 | Mär. 2014 |
| Brodersenstraße 26, München | 1.447 | 2016 | 2017 |
| Diestelstraße 30/30 a, Hamburg | 2.434 | Mai. 2015 | 2016 |
| Durlacher Straße 5, Berlin | 20.093 | Feb. 2015 | 2016 |
| Euckenstraße 27, München | 2.234 | Sep. 2014 | Jun. 2015 |
| Finckensteinallee 137-139, Berlin | 2.206 | Jan. 2013 | Aug. 2013 |
| Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin | 17.001 | 2016 | 2016 |
| Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg | 2.926 | 2016 | 2016 |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | 13.000 | 2016 | 2017 |
| Görzer Straße 99, München | 1.337 | Jun. 2014 | Aug. 2015 |
| Hasengarten 19 a, Wiesbaden | 2.602 | Nov. 2014 | Okt. 2015 |
| Hechtseestraße 62, München | 2.126 | Jul. 2014 | Dez. 2014 |
| Heschredder 7, Hamburg | 2.303 | Nov.2014 | Jul. 2015 |
| Hugo-CassirerStraße/An der Havelspitze, Berlin | 5.832 | 2016 | 2016 |
| Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main | 1.481 | Mär. 2015 | Okt. 2015 |
| Mertensstraße 13, Berlin | 5.374 | 2016 | 2016 |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | 2.360 | 2016 | 2016 |
| Rothenburger Straße 465, Nürnberg | 2.412 | Mai. 2015 | 2016 |
| Rungestraße 21, Berlin | 11.196 | Nov.2013 | Sep.2013 |
| SundgauerStraße/Schlettstadter Straße, Berlin | 9.969 | Feb.2014 | Nov.2014 |
| Sellhopsweg 3-11, Hamburg | 5.320 | 2016 | 2016 |
| Semmelweisstraße 41-47, Berlin | 6.560 | 2016 | 2016 |
| Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden | 4.297 | Jun. 2014 | Jul. 2015 |
| Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg | 2.818 | 2016 | 2016 |
| Von-Kahr-Straße 31, München | 1.799 | Jan.2014 | Jul.2014 |
| Walddörferstraße 292-296, Hamburg | 2.272 | Feb.2015 | 2016 |
| Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden | 1.454 | Feb. 2015 | 2016 |
| Wilhelmshavener Straße 10, Nürnberg | 11.332 | Dez. 2014 | Okt. 2015 |
| Lage | Projektverkaufsvolumen (in TEUR) |
Verkaufsstand | Bautenstand |
| Albrechtstraße 112 a/113, Berlin | 24.803 | 98% | 78% |
| Badstraße 40, Fürth | 10.764 | 30% | – |
| Brabandstraße 51, Hamburg | 6.588 | 87% | 95% |
| Brandenburgische Straße 10-12, Berlin | 7.807 | 100% | 98% |
| Brodersenstraße 26, München | 10.570 | – | – |
| Diestelstraße 30/30 a, Hamburg | 13.926 | 4% | – |
| Durlacher Straße 5, Berlin | 97.035 | 28%‘ | – |
| Euckenstraße 27, München | 15.752 | 72% | 15% |
| Finckensteinallee 137-139, Berlin | 9.758 | 100% | 100% |
| Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin | 57.936 | – | – |
| Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg | 14.296 | – | – |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | 56.755 | – | – |
| Görzer Straße 99, München | 8.305 | 77% | 9% |
| Hasengarten 19 a, Wiesbaden | 11.725 | 15% | 9% |
| Hechtseestraße 62, München | 14.874 | 89% | 19% |
| Heschredder 7, Hamburg | 12.122 | 39% | 8% |
| Hugo-CassirerStraße/An der Havelspitze, Berlin | 25.084 | – | – |
| Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main | 6.430 | 76% | 10% |
| Mertensstraße 13, Berlin | 18.592 | – | – |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | 15.984 | – | – |
| Rothenburger Straße 465, Nürnberg | 10.485 | 18% | – |
| Rungestraße 21, Berlin | 58.170 | 57% | 47% |
| SundgauerStraße/Schlettstadter Straße, Berlin | 56.591 | 55%1 | 52%‘ |
| Sellhopsweg 3-11, Hamburg | 23.003 | – | – |
| Semmelweisstraße 41-47, Berlin | 27.008 | – | – |
| Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden | 17.722 | 20% | 12% |
| Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg | 13.312 | – | – |
| Von-Kahr-Straße 31, München | 11.112 | 95% | 85% |
| Walddörferstraße 292-296, Hamburg | 11.314 | 3% | – |
| Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden | 7.151 | 56% | – |
| Wilhelmshavener Straße 10, Nürnberg | 53.865 | 19%‘ | 10%‘ |
| Lage | Verkehrswert Grundstück (in TEUR) |
anteiliger Verkehrswert (in TEUR) |
anteiliger Verkehrswert nach DCF (in TEUR) |
Projekt- fertigstellung |
| Albrechtstraße 112 a/113, Berlin | n/a da DCF- Bewertung | 421 | 2016 | |
| Badstraße 40, Fürth | 1.100 | 137 | 2017 | |
| Brabandstraße 51, Hamburg | n/a da DCF- Bewertung | 74 | 2016 | |
| Brandenburgische Straße 10-12, Berlin | n/a da DCF- Bewertung | 0 | 2016 | |
| Brodersenstraße 26, München | 2.920 | -37** | 2019 | |
| Diestelstraße 30/30 a, Hamburg | 3.820 | 205 | 2017 | |
| Durlacher Straße 5, Berlin | 12.700 | 1.232 | 2021 | |
| Euckenstraße 27, München | n/a da DCF- Bewertung | 352 | 2017 | |
| Finckensteinallee 137-139, Berlin | n/a da DCF- Bewertung | 18 | 2016 | |
| Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin | 2.120 | 426 | 2018 | |
| Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg | 2.890 | 88 | 2017 | |
| Fürther Straße 188, Nürnberg | 4.865 | 91 | 2020 | |
| Görzer Straße 99, München | n/a da DCF- Bewertung | 79 | 2017 | |
| Hasengarten 19 a, Wiesbaden | n/a da DCF- Bewertung | 208 | 2017 | |
| Hechtseestraße 62, München | n/a da DCF- Bewertung | 179 | 2016 | |
| Heschredder 7, Hamburg | n/a da DCF- Bewertung | 200 | 2017 | |
| Hugo-CassirerStraße/An der Havelspitze, Berlin | 2.370 | 141 | 2018 | |
| Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main | n/a da DCF- Bewertung | 94 | 2017 | |
| Mertensstraße 13, Berlin | 1.615 | 207 | 2018 | |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | 2.510 | 9 | 2018 | |
| Rothenburger Straße 465, Nürnberg | 1.280 | 163 | 2017 | |
| Rungestraße 21, Berlin | n/a da DCF- Bewertung | 608 | 2017 | |
| SundgauerStraße/Schlettstadter Straße, Berlin | n/a da DCF- Bewertung | n | 766 | 2018 |
| Sellhopsweg 3-11, Hamburg | 5.550 | 117 | 2018 | |
| Semmelweisstraße 41-47, Berlin | 2.590 | 164 | 2019 | |
| Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden | n/a da DCF- Bewertung | 410 | 2017 | |
| Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg | 2.080 | 175 | 2018 | |
| Von-Kahr-Straße 31, München | n/a da DCF- Bewertung | 43 | 2016 | |
| Walddörferstraße 292-296, Hamburg | 1.920 | 178 | 2018 | |
| Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden | 1.730 | 366 | 2017 | |
| Wilhelmshavener Straße 10, Nürnberg | n/a da DCF- Bewertung | 1.002 | 2018 |
* WI = Wohnimmobilie I * GI = Gewerbeimmobilie
1 Bautenstand bzw. Verkaufsstand für BA I
E. ERGEBNISVERWENDUNG
Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag vor, das Ergebnis wie folgt zu verwenden:
Das Jahresergebnis von -444.536,13 EUR wird den Kapitalkonten belastet. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.
Bamberg, den 30. März 2016
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015
| Historische Anschaffungs-/Herstellungskosten EUR |
Zugänge EUR |
Abgänge EUR |
Neubewertung kumuliert EUR |
Neubewertung laufendes Geschäftsjahr EUR |
|
| I. Beteiligungen | |||||
| Beteiligungen | 5.409.555,05 | 2.940.000,00 | 24,03 | 213.203,96 | 118.769,90 |
| Summe Anlagevermögen | 5.409.555,05 | 2.940.000,00 | 24,03 | 213.203,96 | 118.769,90 |
| Abschreibung kumuliert EUR |
Abschreibung laufendes Geschäftsjahr EUR |
Restwert Ende Geschäftsjahr EUR |
Restwert Ende Vorjahr EUR |
|
| I. Beteiligungen | ||||
| Beteiligungen | 0,00 | 0,00 | 8.562.734,98 | 5.503.989,11 |
| Summe Anlagevermögen | 0,00 | 0,00 | 8.562.734,98 | 5.503.989,11 |
KAPITALKONTENENTWICKLUNG ZUM 31. DEZEMBER 2015
| Eigen- kapital 01.01.2015 EUR |
Fremdkapital/Forderungen 01.01.2015 EUR |
Einlagen/Erhöhungen EUR |
Entnahmen/Verminderungen EUR |
|
| PROJECT Fondsverwaltung GmbH | ||||
| Kommanditkapital | 1.000,00 | -1.000,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -191,39 | 191,39 | ||
| Kapitalkonto III | -0,20 | 0,20 | ||
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft | ||||
| Kommanditkapital | 1.000,00 | 1.000,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -191,39 | -191,39 | ||
| Kapitalkonto III | -0,20 | -0,20 | ||
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Treuhand | ||||
| Kommanditkapital | 36.603.234,00 | -25350,00 | ||
| Kapitalkonto II | 0,00 | 0,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -4.291.719,58 | 2.856,87 | ||
| Kapitalkonto III | -443,88 | 0,22 | -24,03 | |
| eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahlungsverpflichtungen | -535,44 | -888,95 | 535,44 | |
| nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | -26.613.088,95 | 20.106,68 | 3.079.944,26 | |
| Summe | 5.699.598,41 | -535,44 | 23.074,82 | 3.054.105,67 |
| Ergebnisanteil Geschäftsjahr 31.12.2015 EUR |
Eigenkapital 31.12.2015 EUR |
Fremdkapital/Forderungen 31.12.2015 EUR |
|
| PROJECT Fondsverwaltung GmbH | |||
| Kommanditkapital | 0,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | 0,00 | ||
| Kapitalkonto III | 0,00 | ||
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft | |||
| Kommanditkapital | 2.000,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -81,90 | -464,68 | |
| Kapitalkonto III | -0,40 | ||
| PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Treuhand | |||
| Kommanditkapital | 36.577.884,00 | ||
| Kapitalkonto II | 0,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -444.454,23 | -4.733.316,94 | |
| Kapitalkonto III | -467,69 | ||
| eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahlungsverpflichtungen | -888,95 | ||
| nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | -23.513.038,01 | ||
| Summe | -444.536,13 | 8.332.596,28 | -888,95 |
IV. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015
1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
a) Grundlagen der Gesellschaft
Der PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (>die Gesellschaft<) befand sich bis zum 21. Juli 2014 nach den Regeln des Vermögensanlagegesetzes im Vertrieb und wurde mit Ablauf der Übergangsfristen des KAGB zum gleichen Tage geschlossen. Gleichzeitig wurden mit Bescheid vom 21. Juli 2014 die Anlagebedingungen des PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG nach dem KAGB genehmigt. Damit ist die Gesellschaft gemäß §§ 1 (5), 149 KAGB eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und den Regeln des KAGB unterworfen. Die Anleger der Gesellschaft erfüllen ihre Einzahlungsverpflichtungen mit einer Einmalzahlung bei Beitritt und den verbleibenden Restbetrag mit monatlichen Teilzahlungen. Gegenstand der Gesellschaft ist insbesondere der Erwerb, das Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen im Bereich der Immobilienentwicklung.
Besonders hervorzuheben ist, dass mit dem KAGB die Beauftragung einer Verwahrstelle für jedes Investmentvermögen vorgeschrieben wird (§80 KAGB). Die Aufgabe der Verwahrstelle ist im Wesentlichen die Sicherung der Vermögenswerte des Investmentvermögens. Für die Gesellschaft bedeutet dies eine lückenlose Überwachung und Freigabe der Investitionen und Zahlungen. Als Verwahrstelle wurde die CACE) S Bank Deutschland GmbH mit dem Sitz in München ausgewählt.
Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wurde die PROJECT Investment AG mit dem Sitz in Bamberg beauftragt. Der Fondsverwaltungsvertrag wurde mit Datum vom 21. Juli 2014 unterzeichnet und endet mit der Vollbeendigung der Gesellschaft. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und mit einer Frist von sechs Monaten zulässig.
Die PROJECT Investment AG erbringt für die Gesellschaft die kollektive Vermögensverwaltung gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften des KAGB. Dies umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Sinne des Anhangs) der Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011. Von diesen Tätigkeiten hat die PROJECT Investment AG den Datenschutz und die interne Revision ausgelagert. Die Anlegerverwaltung wird intern in der KVG mit Hilfe einer hauseigenen Software durchgeführt.
Für die Fondsverwaltung erhält die KVG eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,69% des gezeichneten Kommanditkapitals zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer und für das laufende Rechnungswesen eine monatliche Vergütung von EUR 700,00 zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
Im Geschäftsjahr sind einmalige Verwaltungsgebühren in Höhe von 0,00 EUR und laufende Verwaltungsgebühren in Höhe von 300.410,32 EUR angefallen.
Je ausgegebenen Anteil erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20% (Höchstbetrag) des Betrages, um den der Anteilwert am Ende der Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen (gewinnunabhängige Entnahmen) geleisteter Auszahlungen den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 7% übersteigt (absolut positive Anteilwertentwicklung), jedoch insgesamt höchstens bis zu 8% des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode. Die Abrechnungsperiode beginnt mit Auflage im Sinne des §343 Abs. 4 KAGB und endet mit der Liquidation der Gesellschaft und ist damit identisch mit der Fondslaufzeit.
Die KVG haftet bei ihrer Tätigkeit für Vorsatz und berufliche Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Zur Absicherung der potentiellen Berufshaftungsrisiken hat die KVG eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen.
b) Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die seit 2010 wachsende Wirtschaft in Deutschland führte neben einer Steigerung der Realeinkommen (2010-2014: 10%) zu einer deutlich gesunkenen Arbeitslosenquote – mit 6,7% 2014 auf ihrem niedrigsten Niveau seit der Wiedervereinigung – bei gleichzeitigem Anstieg der Erwerbstätigenzahl (2014 mit 42,7 Mio. ein neues Allzeithoch).
Die derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind somit für die Haushalte in Deutschland so gut wie seit mehr als 20 Jahren nicht, was zu einer positiven Nachfrage auf den Wohnimmobilienmärkten, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment, beiträgt.
Das Bevölkerungswachstum wird seit über 40 Jahren durch Zuwanderung aus dem Ausland geprägt.
Dabei wird die Höhe der Zuwanderung insbesondere durch die Attraktivität des hiesigen Arbeitsmarktes sowie durch die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt, was eine Prognose der Zuwanderung erschwert. Allerdings stieg die Zahl der Haushalte in Deutschland selbst in Jahren mit sinkenden Einwohnerzahlen stets an. Dies ist auf eine auch zukünftig zunehmende Singularisierung der Haushalte zurückzuführen.
Das Haushaltswachstum soll laut Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2025 positiv bleiben und somit für zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sorgen.
Dem in den Metropolregionen wachsenden Bedarf stand bisher eine über Jahrzehnte hinweg abnehmende Neubautätigkeit gegenüber. Wurden im Jahr 1995 noch gut 600.000 Wohnungen neu errichtet, sank diese Zahl bis 2014 auf nur noch etwa 245.000 Wohnungen. Erst in jüngster Zeit zieht die Neubautätigkeit wieder an, da Investoren verstärkt auf die veränderte Marktlage reagieren und auch zunehmend Kommunen die Bautätigkeit fördern. Die Entwicklung hat zunächst die Preise in den Premiumlagen in die Höhe getrieben. Dort entstanden viele Neubauten, die durch anspruchsvolle Architektur und beste Ausstattungen ein neues Hochpreisniveau markiert haben. Die Erwartungen für den Wohnungsbau fallen insgesamt positiv aus. Ein Anstieg des Bauvolumens im Jahr 2015 um 8% dürfte allerdings angesichts der hohen Zuwanderung nach Deutschland bei weitem nicht dynamisch genug sein, um die Wohnungsknappheit vor allem in Ballungsräumen aufzulösen. Modellrechnungen legen nahe, dass in den kommenden fünf Jahren jeweils rund 400.000 Wohnungen neu gebaut werden müssten, um die Situation zu entspannen. Mit Blick auf den Neubau sind die Rahmenbedingungen derzeit äußerst vorteilhaft: Der Arbeitsmarkt ist stabil und die Einkommen steigen kräftig. Die Zinsen liegen nach wie vor auf einem äußerst niedrigen Niveau. Gerade in den Metropolregionen ist der Bedarf deutlich höher als das Angebot (so z. B. München: Bautätigkeit 2014: 4.418, jährlicher Bedarf von 2015-2020: 13.408). Diese Standorte sind nicht nur generell größer und dichter besiedelt, sie sind in der jüngeren Vergangenheit auch schneller gewachsen als die kleinen Standorte. Auch die Einkommen haben sich in den Metropolregionen besser entwickelt als in den übrigen Städten. Auch der Wohnungsleerstand ist mit 2,7% in diesen Metropolregionen am niedrigsten.
Auch die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland ist im internationalen Vergleich nach wie vor moderat. So waren die Preissteigerungen z. B. in Irland, Großbritannien, Spanien oder USA in der Vergangenheit deutlich kräftiger, als es derzeit in Deutschland zu beobachten ist. Auch eine sogenannte Immobilienblase ist in Deutschland derzeit nicht zu erkennen. Darüber hinaus ist seit der Finanzkrise die gut vermietbare Wohnimmobilie für private Kapitalanleger zunehmend interessanter geworden. Die niedrigen Hypothekenzinsen, die ab Mitte 2010 erstmals die 3%-Marke bei zehnjähriger Laufzeit unterschritten haben, und das schwindende Vertrauen in die gemeinsame europäische Währung veranlassen eine breitere Schicht in der Bevölkerung, in Wohnimmobilien zu investieren. Dies gilt besonders für die wirtschaftsstarken Ballungszentren und Hochschulstandorte, die stabile bis steigende Mieten und damit eine positive Rendite- und Wertentwicklung versprechen. Diese Daten sprechen für die PROJECT Investitionen in den Metropolregionen Nürnberg, München, Frankfurt, Hamburg und Berlin.
In Zeiten sinkender Margen bei Geldanlagen zehrt die Inflation die realen Investitionsgewinne häufig auf. Aktuell sind überdies Negativzinsen am Geldanlagemarkt zu beobachten, die nicht einmal mehr eine Teilkompensation zulassen. Damit droht ein Substanzverlust des eingesetzten Kapitals. Die Alternative hierzu ist die Investition in Sachwertanlagen. Durch die Regulierung der geschlossenen Immobilienfonds durch das KAGB, ist nun auch das Schutz- und Sicherheitsbedürfnis der privaten Anleger erhöht worden, so dass diese Option viele Anleger nutzen, um die Risiken in ihrem Depot durch AIF breiter zu streuen.
2. LAGE DES UNTERNEHMENS
a) Ertragslage
Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:
| 2015 | 2014 | |||
| EUR | % | EUR | % | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 3.096,90 | -0,70 | 866,59 | -0,04 |
| Summe der Erträge | 3.096,90 | -0,70 | 866,59 | -0,04 |
| Verwaltungsvergütungen | -300.410,32 | 67,58 | -365.092,92 | 18,80 |
| Verwahrstellenvergütung | -54.959,88 | 12,36 | -23.200,00 | 1,19 |
| Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | -19.750,92 | 4,44 | -12.277,00 | 0,63 |
| Sonstige Aufwendungen | -72.511,91 | 16,31 | -1.542.113,07 | 79,42 |
| Summe der Aufwendungen | -447.633,03 | 100,70 | -1.942.682,99 | 100,04 |
| Ordentlicher Nettoertrag | -444.536,13 | 100,00 | -1.941.816,40 | 100,00 |
| Realisiertes Ergebnis | -444.536,13 | 100,00 | -1.941.816,40 | 100,00 |
| Erträge aus Neubewertung | 118.769,90 | -26,72 | 94.434,06 | -4,86 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses | 118.769,90 | -26,72 | 94.434,06 | -4,86 |
| Ergebnis des Geschäftsjahres | -325.766,23 | 73,28 | -1.847.382,34 | 95,14 |
Da sich die Projekte, die die Gesellschaft mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaft angekauft hat, zum Stichtag überwiegend noch nicht in der Phase der Übergabe der verkauften Einheiten befunden haben, haben zum Stichtag noch keine Gewinnzuweisungen bzw. noch nicht in entsprechender Höhe stattgefunden.
Die Verwaltungsvergütungen lassen sich wie folgt aufteilen:
| Geschäftsjahr EUR |
Vorjahr EUR |
|
| Einmalige Fondseinrichtung und Geschäftsführung | 0,00 | 95.387,18 |
| Laufende Geschäftsführung und Fondsverwaltung | 300.410,32 | 269.705,74 |
| 300.410,32 | 365.092,92 |
Da die Gesellschaft zum 21. Juli 2014 das Einwerben von Kapital eingestellt hat, sind im Geschäftsjahr 2015 keine einmaligen Gebühren mehr angefallen.
Die laufende Geschäftsführung und Fondsverwaltung ist eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,69% des gezeichneten Kommanditkapitals zuzüglich Umsatzsteuer.
Die sonstigen Aufwendungen betreffen:
| Geschäftsjahr EUR |
Vorjahr EUR |
|
| Eigenkapitalvermittlung, Platzierungsgarantie | 0,00 | 1.163.516,54 |
| Konzeption, Prospektierung | 0,00 | 162.473,06 |
| Marketing | 0,00 | 104.821,30 |
| Treuhandschaft/Mittelverwendungskontrolle | 21.768,87 | 68.849,13 |
| laufender Provisionsanspruch | 20.745,53 | 6.191,21 |
| Kosten des Rechnungswesens | 9.996,00 | 8.991,63 |
| Haftungsvergütung | 5.950,00 | 5.950,00 |
| Sonstige Aufwendungen | 14.051,51 | 21.320,20 |
| 72.511,91 | 1.542.113,07 |
Die im Vorjahr gesondert genannten Aufwendungen (Eigenkapitalvermittlung zzgl. Ausgabeaufschlag, Konzeption, Prospektierung, Marketing) sind einmalige Vergütungen (mit Ausnahme der Treuhandschaft und Mittelverwendungskontrolle, die auch laufende Vergütungsteile enthält) und beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital. Sie wurden wie folgt berechnet (inklusive Umsatzsteuer):
| Eigenkapitalvermittlung zzgl. Ausgabeaufschlag | 10,95% |
| Konzeption | 0,80% |
| Prospektierung | 0,75% |
| Marketing | 1,00% |
| Treuhandschaft | 0,25% |
| Mittelverwendungskontrolle | 0,12% |
| Platzierungsgarantie | 0,15% |
Die vorgenannten Gebühren fallen in diesem und in den zukünftigen Geschäftsjahren nicht mehr an, da diese lediglich bei der Neueinwerbung von Kapital anfallen, was mit dem 21. Juli 2014 eingestellt wurde.
Der laufende Provisionsanspruch wird mit 0,35% p.a. auf das mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft investierte Kapital berechnet.
Die Erträge aus Neubewertung entstehen durch die nach dem KAGB erforderliche Bewertung der Beteiligungsgesellschaft und damit mittelbar auch der angekauften Immobilienprojekte. Die Erträge entstehen im Wesentlichen durch die im Bau befindlichen Objekte, da das Bewertungsverfahren für diesen Fall die Einbeziehung zukünftiger Erträge vorschreibt.
Nach dem die Platzierungsphase im Geschäftsjahr 2014 abgeschlossen wurde (Wegfall der Initialkosten) und die ersten Investitionen mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft im folgenden Geschäftsjahr in die Ertragsphase kommen, wird sich das Ergebnis der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2016 nochmals verbessern.
b) Finanzlage und Liquidität
Die Veränderungen in den Finanzströmen gegenüber dem Vorjahr ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:
| 2015 EUR |
2014 EUR |
|
| Jahresergebnis | -325.766,23 | -1.847.382,34 |
| Nicht realisierte Gewinne/Verluste | -118.769,90 | -94.434,06 |
| Zahlungsunwirksame Ergebnisveränderungen | -190,90 | 6.013,32 |
| -444.727,03 | -1.935.803,08 | |
| Zahlungswirksame Veränderungen der Forderungen | 0,00 | 0,00 |
| Zahlungswirksame Veränderungen der Verbindlichkeiten und Rückstellungen | 35.855,02 | -45.496,79 |
| Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -408.872,01 | -1.981.299,87 |
| Auszahlung für Beteiligungen | -2.940.000,00 | -2.710.000,00 |
| Einzahlungen aus Beteiligungen | 24,03 | 174,25 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -2.939.975,97 | -2.709.825,75 |
| Mittelveränderungen aus Einzahlungen der Anleger | 3.079.590,75 | 4.860.102,16 |
| Mittelveränderungen aus Auszahlungen an Anleger | -2.219,36 | -11.160,22 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 3.077.371,39 | 4.848.941,94 |
| Zahlungsmittelbestand zu Beginn des Geschäftsjahres | 387.817,76 | 230.001,44 |
| Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -408.872,01 | -1.981.299,87 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -2.939.975,97 | -2.709.825,75 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 3.077.371,39 | 4.848.941,94 |
| Zahlungsmittelbestand zum Ende des Geschäftsjahres | 116.341,17 | 387.817,76 |
Basierend auf dem Reinvestitionskonzept finden in den Anfangsjahren des Investmentvermögens keine Rückzahlungen aus der Beteiligungsgesellschaft statt, so dass sich die Investitionstätigkeit derzeit mit einen negativen Cashflow darstellt.
Gleichzeitig wurde durch die monatlichen Einzahlungen der Anleger ein positiver Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit erreicht, welcher über die Laufzeit des AIF durch das Konzept der monatlichen Einzahlungen im Wesentlichen beibehalten wird.
Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird wegen des Reinvestitionskonzeptes erst zum Ende der Laufzeit mit der liquiditätswirksamen Begleichung der Beteiligungserträge positiv.
Die KVG hat ein Liquiditätsmanagement eingerichtet, welches die Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen laufend überwacht und sicherstellt.
c) Vermögenslage
In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:
| 2015 EUR |
% | 2014 EUR |
% | Veränderungen EUR |
|
| Aktiva | |||||
| Beteiligungen | 8.562.734,98 | 98,65 | 5.503.989,11 | 93,41 | 3.058.745,87 |
| Barmittel | 116.341,17 | 1,34 | 387.817,76 | 6,58 | -271.476,59 |
| Forderungen | 888,95 | 0,01 | 535,44 | 0,00 | 353,51 |
| Bilanzsumme | 8.679.965,10 | 100,00 | 5.892.342,31 | 100,00 | 2.787.622,79 |
| Passiva | |||||
| Rückstellungen | 77.509,00 | 0,89 | 46.477,00 | 0,79 | 31.032,00 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 45.773,94 | 0,53 | 31.259,98 | 0,53 | 14.513,96 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 10.881,92 | 0,13 | 20.572,86 | 0,35 | -9.690,94 |
| Eigenkapital | 8.545.800,24 | 98,45 | 5.794.032,47 | 98,33 | 2.751.767,77 |
| Bilanzsumme | 8.679.965,10 | 100,00 | 5.892.342,31 | 100,00 | 2.787.622,79 |
Die Erhöhung der Bilanzsumme ist auf die Erfüllung der ratierlichen Einzahlungsverpflichtungen der Anleger zurückzuführen. Gleichzeitig hat die Gesellschaft mittelbar über die Erhöhung der Kapitaleinlage in der Beteiligungsgesellschaft ihre Investitionen in Immobilienprojekte erhöht.
Die Erhöhung der Beteiligungen resultiert im Wesentlichen aus den Einlagen im Geschäftsjahr 2015 in die Beteiligungsgesellschaft PROJECT RW 11 Beteiligungs GmbH & Co. KG.
Die Barmittel beinhalten die im Geschäftsplan im Zusammenhang mit dem Risikomanagement festgelegte Liquiditätsreserve.
Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Jahresabschlusskosten, Vergütungen der Verwahrstelle und Kosten der Berichtserstattung.
3. NACHTRAGSBERICHT
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Geschäftsjahresabschluss haben sich nicht ereignet.
4. TÄTIGKEITSBERICHT
a) Anlageziele und -politik
Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland kann seit Jahren nicht durch fertiggestellte Neubauten gedeckt werden. Trotz rückläufiger Bevölkerungsentwicklung lassen der Trend zu kleineren Haushalten und der steigende Wohnflächenbedarf pro Kopf eine weiteransteigende Nachfrage nach Wohnfläche erwarten. Dies kann insbesondere in Ballungszentren zu einer Verknappung an Wohnraum führen. Der Trend beim Wohnen geht zurück in die Städte. Das höhere Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildung und Kultur ist ebenso Magnet wie eine flächendeckende medizinische Grundversorgung – sowohl für junge als auch für ältere Menschen.
Das größte Wertschöpfungspotential sieht die PROJECT Gruppe daher bei Investitionen in Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen. Der Fokus liegt dabei auf dem Grundstückserwerb, der Entwicklung, dem Bau oder der Sanierung und dem Verkauf von (Wohn)immobilien. Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubau und Sanierung (Investitionszyklen von etwa drei bis fünf Jahren) können die Vorteile der Immobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren von Bestandsimmobilien wie Leerstände oder die schlechte Abschätzbarkeit späterer Verkaufspreise vermieden werden. Dadurch liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.
Die Gesellschaft investiert im Sinne des §261 KAGB mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilien als Sachwerte. Ziel der Anlagen der Gesellschaft ist es hierbei durch den Erwerb und die Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind, Erträge aufgrund zufließender Erlöse zu erwirtschaften, um dadurch einen kontinuierlichen Wertzuwachs bei der Gesellschaft zu erreichen.
Die Investitionen erfolgen dadurch, dass sich die Gesellschaft an einer Beteiligungsgesellschaft beteiligt, die sich ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt. Die einzelnen Immobilienentwicklungsgesellschaften erwerben unbebaute beziehungsweise bebaute Grundstücke, planen die spezifischen Bauvorhaben und führen diese durch. Der Fokus der Objektgesellschaften liegt auf dem Erwerb von Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Um eine breite Streuung des Investitionskapitals zu ermöglichen, investiert die Fondsgesellschaft mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft zusammen mit anderen Fondsgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Objektgesellschaften. Nach Rückfluss des investierten Kapitals aus den abgeschlossenen Immobilienentwicklungen wird dieses von der Beteiligungsgesellschaft in neue Immobilienentwicklungen durch die Beteiligung an Objektgesellschaften reinvestiert, um die Wertschöpfung des Investitionskapitals zu steigern sowie die Streuung des Investitionskapitals zu erhöhen. Nach Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Liquidation das gesamte verbliebene Investitionskapital an die Anleger ausgezahlt. Mit der Konzentration auf die kurze Phase der Immobilienentwicklung werden übliche Herausforderungen von lang gehaltenen Bestandsimmobilien wie Nachvermietungsprobleme, Revitalisierungskosten oder schwer kalkulierbare Verkaufspreise vermieden. Zudem bietet diese Phase hohe Renditepotenziale im Bereich der Immobilienanlage.
Die Gesellschaft verfolgt bei den Investitionen im Wesentlichen folgende Anlageziele:
| • |
Investitionen in mindestens 15 verschiedene Immobilienentwicklungen |
| • |
Investitionen in mindestens drei verschiedene Metropolregionen (Regionen mit mehr als 400.000 Einwohner) |
| • |
keine Aufnahme von Fremdkapital |
| • |
Die Investitionen erfolgen überwiegend in bebaute und unbebaute Grundstücke |
| • |
Die Wohn- und/oder Nutzfläche einer Immobilienentwicklung beträgt mindestens 500 qm |
b) Risikomanagement
Die Gesellschaft ist, um Chancen wahrnehmen zu können, im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit auch Risiken ausgesetzt. Die KVG besitzt aufbauend auf langjähriger Erfahrung ein Risikomanagementsystem zum bewussten und kalkulierten Umgang mit Risiken.
Die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hat aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements sehr hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse, dessen oberstes Ziel neben der Erfüllung gesetzlicher Anforderungen die Optimierung des Chancen-/Risiko-Profils ist. Dieses Ziel trägt maßgeblich zur Sicherung der Existenz der Gesellschaft und zur Erhöhung des Unternehmenswerts bei. Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein bewusster und kontrollierter Umgang mit Risiken auf Basis einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risikozusammenhänge.
Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die Anlage- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.
Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanagementprozesse jederzeit erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden.
Die wesentlichen Risiken aus der Anlagestrategie sind:
Assetrisiko
Das Assetrisiko ergibt sich aus der Tätigkeit der Immobilienentwicklung. Es bezeichnet das Risiko, dass sich das geplante Ergebnis aus den Immobilienentwicklungen nicht wie geplant darstellt und sich somit ungünstig auf die Rendite der Gesellschaft auswirken kann.
Das Baukostenrisiko beschreibt dabei das Risiko, dass die tatsächlichen Baukosten einer Immobilienentwicklung die ursprünglich kalkulierten Kosten übersteigen und somit die vorgesehene Objektrendite nicht erreicht wird.
Unter das Bauzeitrisiko fallen Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die damit einhergehende Verschiebung der Cash Flows nach hinten hat Einfluss auf die Objektrendite.
Das Verkaufs-Nermarktungsrisiko auf Makro- und Mikroebene bezeichnet das Risiko, dass der Abverkauf zeitverzögert oder nur zu geringeren Veräußerungspreisen möglich ist. Ursächlich hierfür sind Veränderungen der Markt- und Standortbedingungen auf Makroebene (Risiko Metropolregion) oder Veränderungen der Standortbedingungen und sonstige (verkaufs-) wertbeeinflussende Faktoren auf Mikroebene (Standortrisiko). Als Konsequenz hieraus können renditebeeinflussende Faktoren wie sinkende Verkaufserlöse und Zeitverzögerungen im Abverkauf der Immobilien resultieren.
Ziel des Portfoliomanagements der KVG ist die Wertsteigerung des von Anlegern in der Gesellschaft angelegten Vermögens auf Basis der Geschäfts- und Risikostrategie unter Beachtung der regulatorischen Vorgaben zum Schutze und im Interesse der Anleger.
Durch den regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Portfoliomanagement und der unabhängigen Risikomanagementfunktion werden die Assetrisiken laufend überwacht und durch einschlägige Organisationsrichtlinien und Arbeitsanweisungen proaktiv gesteuert. Dabei spielt der Investitionsprozess eine wesentliche Rolle. Ein Investitionsvorhaben durchläuft demnach immer ein Due-Diligence-Verfahren, das alle den Wert beeinflussenden Faktoren beleuchtet und eine Risikoeinschätzung liefert. Die Auswahl der einzelnen Immobilienobjekte erfolgt somit auf Basis festgelegter Investitionskriterien im Hinblick auf stabile Renditeerwartung sowie planbaren und zügigen Verkauf. Dabei wird vor dem Hintergrund einer angemessenen Risikostreuung stets das Gesamtportfolio berücksichtigt. Unterstützt wird der Investitionsprozess durch eine laufende Risikoüberwachung des Beteiligungsbestandes. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitung der festgelegten Risikobereitschaft und der definierten Anlagebeschränkungen, wie z. B. max. Investitionsquote je Region, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht.
Marktrisiko
Ein Marktrisiko resultiert für die Gesellschaft in der Platzierungsphase besonders im Rahmen des Verkaufs seiner Anteile auf dem Kapitalmarkt (Platzierungsrisiko). Das heißt, dass das geplante Eigenkapital nicht, nicht rechtzeitig oder nicht in der benötigten Höhe zur Verfügung steht. Dies kann aufgrund nicht ausreichender Investitionsmittel zu einer Verzögerung der geplanten Investition führen. Im Rahmen des Frühwarnsystems wird der Planumsatz laufend überwacht, um frühzeitig gegensteuern zu können.
Im Rahmen der Investitionsphase bestehen Marktrisiken im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt ( Investitionsrisiko). Das bedeutet, dass aufgrund eines marktbedingten rückläufigen Immobilienentwicklungspotentials keine ausreichende Anzahl an Projekten zur Verfügung steht und somit das eingeworbene Kapital nicht oder nicht rechtzeitig investiert werden kann. Eine niedrige Investitionsquote kann zu einer geringeren Rendite führen. Durch die enge Zusammenarbeit mit der PROJECT Immobilien Gruppe und deren Marktkompetenz, wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt laufend beobachtet. Dabei werden auch potentielle Märkte mit berücksichtigt.
Liquiditätsrisiko
Das Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d. h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehrtermingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird in Höhe und Zeitpunkt durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben.
Das Liquiditätsmanagementsystem umfasst die Überwachung der Liquidität mit dem Ziel, dass die Begleichung der bestehenden und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen jederzeit gewährleistet ist. Dabei ist neben sicheren auch für unsichere Zahlungsströme, z. B. aus Risiken (Risikokapitalbedarf), Liquidität vorzuhalten. Durch einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Liquiditätsmanagement und Risikomanagement, wird die Überwachung des Liquiditätsbestandes sichergestellt. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der definierten Liquiditätsober- bzw. -untergrenzen, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht. Ergänzt wird diese Maßnahme durch regelmäßige Stresstests. Dabei werden die Auswirkungen von außergewöhnlichen Risikoszenarien auf die Liquiditätssituation untersucht.
Operationelles Risiko
Das operationelle Risiko beschreibt die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit interner Verfahren und Systeme bzw. des Versagens von Menschen (sonstige operationelle Risiken) oder aufgrund von Rechtsverstößen (Compliancerisiken) und externer Risiken (politisches, rechtliches und steuerliches Risiko sowie Katastrophenrisiko) entstehen können.
Zur Identifikation und Steuerung operationeller Risiken, bedient sich die KVG eines Internes Kontrollsystem ( IKS), das insbesondere die Funktionsfähigkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit von Geschäftsprozessen sicherstellt, und eines Compliancemanagementsystems sowie weiterer Managementkomponenten.
Zusammenfassend ergibt sich aus den aktuellen Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdende Beeinträchtigung der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.
Maßnahmen zur Bewertung der Sensitivität des AIF-Portfolios
Bei dem durchgeführten Stresstest werden vor allem die Auswirkungen wesentlicher Risiken auf die Liquidität untersucht. Die Stressparameter wurden im Rahmen der Überprüfung der Geschäfts- und Risikostrategie durch den Vorstand definiert und wurden auf Basis der wesentlichen Risiken entwickelt. Es werden folgende Szenarien unterstellt:
| • |
außerordentlicher Anstieg der Auszahlungen für Investitionen (Kostenanstieg) um 15% (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft) |
| • |
außerordentlicher Rückgang der Einzahlungen aus Rückflüssen (Kostenanstieg und sinkende Immobilienverkaufspreise) um 15% (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft und Verkaufs-/Vermarktungsrisiko) |
Die Überprüfung der Parameter hat ergeben, dass alle wesentlichen Risiken im Rahmen des Stresstests berücksichtigt werden. Es ergaben sich keine Auffälligkeiten. Die Liquiditätslage war im Stresstest durchgängig positiv.
Das Risikoprofil der Gesellschaft und die zu dessen Steuerung eingerichteten Risikomanagementsysteme beruhen auf der im Prospekt beschriebenen Anlagestrategie und stellen dar, wie sich das Gesamtrisiko in den jeweiligen Phasen der Fondslaufzeit zusammensetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Übergangszeiten eine klare Abgrenzung der Phasen kaum möglich ist.
Platzierungsphase
Während der Platzierung des Fonds stehen die Investitionsrisiken im Vordergrund. Die Auswahl und Höhe der Einzelinvestitionen steht noch nicht abschließend fest. Es besteht daher das Risiko, dass das Kapital aufgrund von Immobilienmarktrisiken nicht in einem angemessenen Zeitraum renditebringend investiert werden kann. Neben den Investitionsrisiken bestehen noch operationelle Risiken.
Investitionsphase
In der Investitionsphase investiert die Gesellschaft über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienwicklungsgesellschaften mit den Investitionsschwerpunkten Entwicklung und Neubau von Wohnimmobilien sowie deren Veräußerung. Aus dieser Investitionstätigkeit entstehen sogenannte Assetrisiken. Hierzu gehören insbesondere Risiken, die sich bei der Umsetzung einer Immobilienentwicklung ergeben. Dies sind z. B. Baukosten- und Bauzeitenrisiken sowie Risiken aus der Veräußerung der entwickelten Wohneinheiten (Verkaufs- und Vermarktungsrisiken). Die Assetrisiken haben somit einen großen Anteil am Gesamtrisiko. Bei einer bezüglich des Rendite-Risiko-Verhältnisses optimalen Investitionsquote werden dabei die Investitionsrisiken reduziert, d. h. sie besitzen einen eher geringeren Anteil am Gesamtrisiko. Operationelle Risiken sind im Verhältnis zu den Asset- und Investitionsrisiken eher geringer.
Liquidierungsphase
Zum Ende der Fondslaufzeit werden keine neuen Investitionen mehr getätigt. Im Mittelpunkt stehen die Abwicklung des Fonds und damit die Rückzahlung des Kapitals an die Anleger. Der administrative Teil steht damit im Vordergrund des operativen Geschäfts. In dieser Phase haben die operationellen Risiken einen höheren Anteil am Gesamtrisiko.
Die maximal gewünschte Ausprägung der Risiken wird durch die risikostrategische Ausrichtung des AIF bestimmt, deren Ziel es ist ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis herzustellen.
Der AIF befindet sich derzeit in der Investitionsphase. Dabei verteilt sich das Gesamtrisiko wie folgt auf die identifizierten Risiken (Risikoprofil):
Risikoprofil
In der Investitionsphase sollten die Assetrisiken den größten Anteil am Gesamtrisiko haben. Der hohe Anteil des Investitionsrisikos hängt damit zusammen, dass das Kapital, das aus den Immobilienentwicklungen zurückfließt im Folgejahr (re-) investiert werden muss.
c) Struktur des Portfolios
Zum 31. Dezember 2015 war der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft PROJECT RW 11 Beteiligungs GmbH & Co. KG, an der er zu 100% beteiligt ist, an insgesamt 31 Immobilienentwicklungen in den fünf Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und München beteiligt.
In den beiden nachfolgenden Darstellungen erfolgt ein Überblick über die Verteilung der Investitionsmittel auf die einzelnen Metropolstandorte sowie auf die einzelnen Projektphasen bzw. den Projektstatus.
Im Geschäftsjahr 2015 hat sich das Investitionsportfolio um insgesamt sechs Immobilienentwicklungen erweitert und das Investitionsspektrum damit risikobewusst ausgebaut. Bei den neuen Immobilienvorhaben, welche mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft und die jeweilige Objektgesellschaft angekauft wurden, handelt es sich um drei Objekte in der Metropolregion Berlin, ein Objekt in der Metropolregion Hamburg, ein Objekt in der Metropolregion Nürnberg und ein Objekt in der Metropolregion München:
Mertensstraße 13, Berlin
Im März 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Mertensstr. 13, Berlin GmbH & Co. KG das im Spandauer Stadtteil Hakenfelde befindliche Grundstück im Nordwesten von Berlin erworben. Das 7.477m2 große Grundstück liegt in zweiter Reihe zur Mertensstraße, einer wenig befahrenen zweispurigen Straße, über welche die Zuwegung erfolgt. Es bildet damit ein sogenanntes Pfannenstielgrundstück. Umschlossen ist es von gewachsener Nachbarwohnbebauung. Die Anbindung an den Individualverkehr ist gut. Die Stadtautobahn A 100 und die A 111 sowie die B 2
und B 5 sind wenige Kilometer entfernt. Mehrere Buslinien sind vom Objekt fußläufig erreichbar. Diese gewährleisten eine sehr gute Anbindung an das städtische U- und S-Bahnnetz. Zur Naherholung eignen sich der nahegelegene Maselakepark sowie der weitläufige Spandauer Forst. Zudem bietet das gesamte Gebiet an der Havelspitze einen hohen Erholungswert aufgrund der vielfältigen Wander- und Radwege rund um die Havel und die anliegenden Gewässer. Diverse Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs befinden sich ebenso im Umkreis von einem Kilometer wie Schulen, Kindergärten und Ärzte. Das aktuelle Planungskonzept sieht auf dem Grundstück die Errichtung einer offenen Mehrfamilienhausanlage mit absteigender Staffelung über vier und drei bis hin zu zwei Stockwerken zzgl. zurückgesetztem Dachgeschoss vor. Entstehen werden 70 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 5.374m2 sowie 32 Tiefgaragenplätze. Die Baugenehmigung liegt seit Anfang 2016 vor und der Vertriebsstart erfolgte im Februar 2016.
Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg
Im Juni 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Thomas-Mann-Str. 33, Hamburg GmbH & Co. KG das 2.747m2 große Objektgrundstück für ein neues Wohnbauprojekt erworben. Der Standort befindet sich in attraktiver Wohnlage nordöstlich der Hamburger Innenstadt im Stadtteil Bramfeld. Die aktuelle Planung sieht hier ein Neubauensemble mit zwei Mehrfamilienhäusern in dreigeschossiger Ausführung und einer durchgehenden Tiefgarage mit 34 PKW-Stellplätzen vor. Insgesamt werden 38 Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 2.818m2 entstehen. Die komfortabel ausgestatteten Wohnungen werden mit Balkonen bzw. Dachterrassen oder Gartenterrassen versehen, welche eine optimale Süd- bzw. Westausrichtung erhalten. Im Zuge des Neu bauvorhabens wird die noch vorhandene leerstehende Bestandsbebauung (Autohaus) abgerissen. Das Objektumfeld ist neben wenigem Kleingewerbe hauptsächlich von kleinteiligem Geschosswohnungsbau und aufgelockerter Einfamilienhausbebauung geprägt. Östlich des Grundstückes schließt sich eine Kleingartenanlage an. Mit einem direkt angrenzenden Supermarkt und weiteren fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten ist die Nahversorgung bestens gewährleistet. Neben mehreren naheliegenden Schulen und Kitas bietet der Stadtteil u.a. mit dem begrünten Flusslauf der Berner Au vielfältige Naherholungsmöglichkeiten. Nach Abschluss der Planungsarbeiten wurde die Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben erteilt und der Vertriebsstart erfolgt im Frühjahr 2016.
Semmelweisstraße 41-47, Berlin
Im September 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Semmelweisstr. 41-47, Berlin GmbH & Co. KG das rund 10.504m2 große Grundstück im Ortsteil Altglienicke im Südosten Berlins im Bezirk Treptow-Köpenick erworben. Das Grundstück wird auf der einen Seite von der Semmelweisstraße 41-47 und auf der anderen Seite von der Rudower Straße 74 begrenzt. Das Planungskonzept sieht hier
die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Vorderhaus und drei Seitenflügeln vor. Zur Semmelweisstraße entsteht das Vorderhaus mit drei Geschossen sowie ein Staffelgeschoss und im hinteren Hofbereich die Seitenflügel mit zwei Geschossen sowie ein Staffelgeschoss. Weiterhin ist der Bau eines Stadthauses mit drei Geschossen im hinteren Grundstücksbereich an der Rudower Straße vorgesehen. Die Wohnanlage wird insgesamt 93 gehoben ausgestattete Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von circa 6.560m2 sowie 50 Kfz-Stellplätze umfassen. Altglienicke ist ein ruhiges etabliertes Wohnviertel mit Gartenstadtcharakter, bietet aber dennoch sehr gute Nahversorgungsmöglichkeiten und eine schnelle und direkte Verkehrsanbindung zur Mitte Berlins. Mehrere S-Bahn-, Bus- und Tramlinien verkehren durch den Ortsteil. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Grundstücksnähe. Die Nachbarbebauung ist geprägt von größtenteils Einfamilien- und Reihenhäusern, Freiflächen und vier- bis fünf-geschossigen Mehrfamilienhäusern. Die Eingabeplanung für die Erteilung der Baugenehmigung läuft und im zweiten Halbjahr 2016 sind der Vertriebs- und anschließend der Baustart geplant.
Reinhardtstraße 49, Berlin
Im September 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Reinhardtstraße 49 Berlin GmbH & Co. KG das in der Reinhardtstraße 49 in Berlin-Mitte gelegene Baugrundstück erworben. Es liegt direkt am Regierungsviertel, in einer sehr guten innerstädtischen Gewerbelage, nurwenige Gehminuten vom Deutschen Reichstag und dem Brandenburger Tor entfernt. Das Entwicklungskonzept sieht auf dem 398m2 großen Grundstück die Errichtung eines anspruchsvollen neunstöckigen Büro- und Geschäftshauses mit einer Nutzfläche von circa 2.360m2 vor. Das dreieckig zugeschnittene Grundstück liegt unmittelbar am Viadukt der Berliner Stadtbahn, die den wenige hundert Meter entfernten Berliner Hauptbahnhof mit den Bahnhöfen Friedrichstraße, Alexanderplatz und Ostbahnhof verbindet. Bei dem derzeit brachliegenden Grundstück handelt es sich um eines der letzten verbliebenen Baugrundstücke im Quartier, das nicht als bundeseigene Fläche fürweitere Bauvorhaben der Regierung frei gehalten wird oder durch denkmalpflegerische Restriktionen in seiner Entwicklung eingeschränkt ist. Das Umfeld zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur für zukünftige Nutzer der Immobilie aus. Die behördliche Abstimmung der Eingabeplanung für das Bauvorhaben läuft und der Baustart ist in 2016 geplant. Parallel hierzu erfolgt die Vermarktung des Objektes.
Fürther Straße 188, Nürnberg
Im Oktober 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Fürther Str. 188, Nürnberg GmbH & Co. KG das rund 7.370m2 große Grundstück im Nürnberger Stadtteil Eberhardshof erworben. Hier handelt es sich um eine aussichtsreiche Entwicklungslage westlich der Nürnberger Innenstadt. Auf dem Baugrundstück soll eine Mehrhausanlage mit gemischten Wohnformen in vier Bauabschnitten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 12.370m2 realisiert werden. Geplant sind 133
gehoben ausgestattete Eigentumswohnungen, eine Gewerbefläche mit rund 630m2 sowie eine Tiefgarage mit circa 145 Stellplätzen und 16 Außenstellplätze. Die vorgesehenen Wohnkonzepte umfassen Micro-Apartments im ersten Bauabschnitt, komfortable zwei bis vier Zimmer-Wohnungen, Lofts und Atelierwohnungen im zweiten und vierten Bauabschnitt sowie acht Stadthäuser im dritten Bauabschnitt. Die umliegende ausgewogene Infrastruktur mit Einzelhandel, Schulen und ärztlicher Versorgung als auch die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr zeichnen das Projektgrundstück aus. In Objektnähe verläuft die U-Bahnlinie 1, welche die Nürnberger und die benachbarte Further Innenstadt verbindet. Für besondere Attraktivität sorgen die Nähe zu den grünen Pegnitzauen mit einem hohen Freizeitwert und die schnelle Erreichbarkeit des Nürnberger Zentrums. Nach dem Abschluss des für das Bauvorhaben initiierten Architektenwettbewerbs und der Eingabeplanung in 2016 ist der Vertriebsbeginn Ende 2016 vorgesehen.
Brodersenstraße 26, München
Im Dezember 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Brodersenstraße 26, München GmbH & Co. KG das rund 1.721 m2 große Grundstück im beliebten Bogenhausener Stadtteil Englschalking in München erworben. Hier ist der Neubau eines dreigeschossigen Eck-Wohnhauses mit insgesamt 18 Eigentumswohnungen und ebenso vielen Tiefgaragenstellplätzen vorgesehen. Geplant sind gehoben ausgestattete zwei bis vier Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von circa 1.400m2. Das zentral in grüner und familienfreundlicher Umgebung liegende nahezu quadratisch geschnittene Grundstück verfügt über eine ideale Süd-West-Ausrichtung. Das Projektgrundstück liegt in einem ruhigen Wohngebiet mit viel Grün und kleinen Wohnstraßen mit einer lockeren Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern. Es ist umgeben von einer ausgewogenen Infrastruktur mit diversen Geschäften zur Deckung des täglichen Bedarfs, Cafes und Restaurants sowie einem sehr guten Bildungsangebot. Darüber hinaus ist das Objekt optimal an den öffentlichen Nahverkehr und Individualverkehr angebunden. Neben naheliegenden Buslinien befindet sich die S-Bahnhaltestelle >Englschalking< nur 200 Meter entfernt, mit idealem Anschluss an die Münchener Innenstadt und zum Flughafen. In Englschalking trifft stadtnahe Wohnqualität auf eine freizeitorientierte Umgebung. Mit zahlreichen Lauf- und Radwegen, Schwimmbad und Badeseen, Reitställen sowie den Trab- und Galopp- Rennbahnen Daglfing und Riem gibt es in unmittelbarer Nähe zahlreiche Freizeitangebote. Bogenhausen zählt zu den beliebtesten Wohngebieten Münchens und ist über die Grenzen hinaus ein Synonym für exklusives und gleichzeitig familienfreundliches Wohnen in der Stadt. Das Bauvorhaben befindet sich in der Planungsphase und die Baugenehmigung wird in 2016 erwartet.
Bei den weiteren 25 (Stand: 31. Dezember 2015) laufenden Immobilienentwicklungen wird die Projektrealisierung vorangetrieben. Bei mehreren Objekten wurde nach erfolgreichem Verkaufsstart in 2015 mit den Baumaßnahmen begonnen. Hierzu gehören in der Metropolregion Frankfurt die Wohnbauvorhaben Sylter Straße und Hasengartenstraße in Wiesbaden. Auch bei der in 2015 sehr gut in die Vermarktung gestarteten Wohnanlage Kalbacher Hauptstraße in Frankfurt sind die Baumaßnahmen eingeleitet. In München wurde bei sehr gutem Verkaufsstand mit den Bauarbeiten an den Wohnobjekten Görzer Straße und Euckenstraße gestartet. Am Standort Hamburg erfolgte der Baubeginn beim Wohnobjekt Heschredder. Ebenso ist noch in 2015 der Baubeginn für den ersten Bauabschnitt beim Wohnensemble Wilhelmshavener Straße in Nürnberg erfolgt.
Fortgeschritten sind die Baumaßnahmen bei der bereits vollständig verkauften Mehrfamilienhausanlage Brandenburgische Straße in Berlin und dem Wohnneubau Brabandstraße in Hamburg. Bei beiden Objekten laufen die ersten Übergaben. Bei dem Neubauobjekt Finckensteinallee in Berlin ist der Verkauf erfolgreich abgeschlossen und die Übergabearbeiten laufen. Bei den beiden Berliner Wohnbauvorhaben Rungestraße und Albrechtstraße sind die Rohbauarbeiten weit fortgeschritten bzw. in Fertigstellung. Im Rohbau befindet sich ebenfalls das Münchener Wohnbauobjekt Hechtseestraße und beim Objekt Von-Kahr-Straße in München wird der Innenausbau abgeschlossen und die ersten Wohnungsübergaben sind eingeleitet. Bei dem Wohnbauvorhaben Schlettstadter Straße/Sundgauer Straße in Berlin befinden sich der erste Bauabschnitt bereits im Innenausbau und der zweite Bauabschnitt im Rohbau.
Noch in 2015 wurde nach erfolgreichem Abschluss der Planungs- und Genehmigungsphase die Vermarktung für die Wohnbauvorhaben Durlacher Straße in Berlin, Badstraße in Fürth, Rothenburger Straße in Nürnberg, Diestelstraße und Walddörfer Straße in Hamburg sowie die Walkmühltalanlage in Wiesbaden in Angriff genommen. Neben den in 2015 neu erworbenen Objekten befinden sich das Wohnbauvorhaben Hugo-Cassirer-Straße und das Bürobauvorhaben Franz-Ehrlich-Straße in Berlin sowie das Wohnbauvorhaben Friedrich-Ebert-Straße in Hamburg in der Planungs- und Genehmigungsphase. Hierzu gehört ebenfalls das Wohnbauvorhaben Sellhopsweg in Hamburg, bei dem in 2015 zwei zusätzliche Teilgrundstücke mit einer Größe von insgesamt rd. 1.286m2 als Ergänzung für die geplante Wohnanlage hinzuerworben wurden und eine Teilfläche von rund 1.153m2 planmäßig veräußert wurde. Der Vertriebsstart für die vorgenannten Objekte ist in 2016 vorgesehen.
Die Beteiligungen haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Beteiligung 01.01.2015 EUR |
Einlagen 2015 EUR |
Rückführungen 2015 EUR |
Beteiligung 31.12.2015 EUR |
| PROJECT PW Albrechtstr. 112 A Berlin GmbH & Co. KG | 241.000,00 | 563.500,00 | -440.000,00 | 364.500,00 |
| PROJECT PW Badstr. 40 Fürth GmbH & Co. KG | 75.000,00 | 91.000,00 | 0,00 | 166.000,00 |
| PROJECT PW Brabandstr. 51 Hamburg GmbH & Co. KG | 177.000,00 | 46.000,00 | -188.000,00 | 35.000,00 |
| PROJECT PW Brandenburgische Str. 10-12 Berlin GmbH & Co. KG | 50.000,00 | 0,00 | -109.500,00 | 10.000,00* |
| PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG | – | 10.000,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT PW Diestelstr. 30 Hamburg GmbH & Co. KG | 143.000,00 | 85.000,00 | 0,00 | 228.000,00 |
| PROJECT PW Durlacher Str. 5 Berlin GmbH & Co. KG | 660.500,00 | 440.000,00 | 0,00 | 1.100.500,00 |
| PROJECT PW Euckenstr. 27 München GmbH & Co. KG | 123.000,00 | 207.000,00 | 0,00 | 330.000,00 |
| PROJECT PW Finckensteinallee 137-139 Berlin GmbH & Co. KG | 22.000,00 | 0,00 | -11.000,00 | 11.000,00 |
| PROJECT PG Franz-Ehrlich-Str. Berlin GmbH & Co. KG | 450.000,00 | 96.000,00 | 0,00 | 546.000,00 |
| PROJECT PW Friedrich-Ebert-Str. 4 Hamburg GmbH & Co. KG1 | 0,00 | 100.000,00 | 0,00 | 100.000,00 |
| PROJECT PW Farther Str. 188 Nürnberg GmbH & Co. KG | – | 100.000,00 | 0,00 | 100.000,00 |
| PROJECT PW Görzerstr. 99 München GmbH & Co. KG | 44.000,00 | 34.000,00 | 0,00 | 78.000,00 |
| PROJECT PW Hasengartenstr. 19 a Wiesbaden GmbH & Co. KG | 190.000,00 | 22.000,00 | 0,00 | 212.000,00 |
| PROJECT PW Hechtseestr. 62 München GmbH & Co. KG | 125.000,00 | 399.000,00 | -379.000,00 | 145.000,00 |
| PROJECT PW Heschredder 7 Hamburg GmbH & Co. KG | 118.000,00 | 59.000,00 | 0,00 | 177.000,00 |
| PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG1 | 0,00 | 150.000,00 | 0,00 | 150.000,00 |
| PROJECT PW Kalbacher Hauptstr. 37 Frankfurt GmbH & Co. KG | 20.000,00 | 77.000,00 | 0,00 | 97.000,00 |
| PROJECT PW Mertensstr. 13 Berlin GmbH & Co. KG | – | 228.500,00 | 0,00 | 228.500,00 |
| PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG | – | 10.000,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT PW Rothenburger Str. 465 Nürnberg GmbH & Co. KG | 31.500,00 | 150.000,00 | 0,00 | 181.500,00 |
| PROJECT PW Rungestr. 21 Berlin GmbH & Co. KG | 373.000,00 | 50.000,00 | -36.000,00 | 387.000,00 |
| PROJECT PW Sundgauer Str. Berlin GmbH & Co. KG | 626.000,00 | 161.000,00 | -153.000,00 | 634.000,00 |
| PROJECT PW Sellhopsweg 3-11 Hamburg GmbH & Co. KG1 | 0,00 | 115.000,00 | 0,00 | 115.000,00 |
| PROJECT PW Semmelweisstr. 41-47 Berlin GmbH & Co. KG | – | 180.000,00 | 0,00 | 180.000,00 |
| PROJECT PW Sylter Str. Wiesbaden GmbH & Co. KG | 205.500,00 | 162.500,00 | 0,00 | 368.000,00 |
| PROJECT PW Thomas-Mann-Str. 33 Hamburg GmbH & Co. KG | – | 195.000,00 | 0,00 | 195.000,00 |
| PROJECT PW Von-Kahr-Str. 31 München GmbH & Co. KG | 58.500,00 | 171.500,00 | -224.000,00 | 6.000,00 |
| PROJECT PW Walddörferstr. 292-296 GmbH & Co. KG | 105.000,00 | 94.000,00 | 0,00 | 199.000,00 |
| PROJECT PW Walkmühltalanlage 2 Wiesbaden GmbH & Co. KG | 127.500,00 | 249.000,00 | 0,00 | 376.500,00 |
| PROJECT PW Wilhelmshavener Str. 10 Nürnberg GmbH & Co. KG | 397.500,00 | 523.000,00 | 0,00 | 920.500,00 |
1 Der Beitritt zur Objektgesellschaft ist bereits in 2014 erfolgt, die ersten Einlagen erfolgten in 2015
* Kommanditkapital wurde komplett zurückgeführt und Gewinnrückführung hat begonnen; geleistete Hafteinlage in Höhe von 10.000,00 EUR bleibt bestehen
d) Nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Mitarbeiter
Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit des Investitionsportfolios der Gesellschaft sind die Mitarbeiter der KVG der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer innovativen und bedarfsorientierten Personalentwicklung bestmöglich gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.
Kundenzufriedenheit
Die KVG ist gemäß §28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können.
Aus dem Beschwerdemanagement-Bericht der Gesellschaft für das Jahr 2015 ist ersichtlich, dass sich die Anzahl der Beschwerden gemessen am verwalteten Beteiligungskapital auf 0,18% (Vorjahr: 0,26%) bzw. gemessen an der Anzahl der Beteiligten auf 0,14% (Vorjahr: 0,28%) bezieht. Dies bestätigt eine sehr hohe Kundenzufriedenheit. Ein Ausdruck dieser Zufriedenheit ist auch, dass die KVG im Geschäftsjahr 2015 in keinen einzigen gerichtlichen Rechtsstreit verwickelt war.
e) Wertentwicklung der Gesellschaft
Der Wert des Investmentvermögens der Gesellschaft steigt seit der Auflegung des AIF kontinuierlich an. Dies ist zum einen auf die Einwerbung von neuem Kommanditkapital in der Platzierungsphase bis Juli des Vorjahres zurückzuführen. Zum anderen führt das Konzept der Einlagenerbringung der Anleger mit laufenden Teilzahlungen zu einem stetigen Anstieg der Investitionen in die Beteiligungsgesellschaft und damit mittelbar in die Projektentwicklungen. Dadurch ist zu erwarten, dass das Investmentvermögen der Gesellschaft in den folgenden Geschäftsjahren weiter ansteigt. Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklung. Gemäß Bewertungsverfahren ergeben sich Wertsteigerungen des Portfolios, sprich der Beteiligungsgesellschaft, im Geschäftsjahr 2015 in Höhe von 118.769,90 EUR, im Geschäftsjahr 2014 in Höhe von 123.697,58 EUR und im Geschäftsjahr 2013 in Höhe von 14.955,11 EUR. Im Geschäftsjahr 2012 war noch eine Wertminderung in Höhe von 44.218,63 EUR zu verzeichnen. Diesen Wertentwicklungen stehen die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen Kosten gegenüber.
5. SONSTIGE AUFSICHTSRECHTLICHE ANGABEN
a) Vergütung Mitarbeiter der KVG
Im Geschäftsjahr 2015 hat die KVG an ihre Mitarbeiter 1.319.728,32 EUR bezahlt, davon 1.196.265,68 EUR feste Vergütung und 123.462,64 EUR als variable Vergütung. Die Vergütungssysteme stehen im Einklang mit den Regelungen des Interessenskonfliktmanagementsystems. Durchschnittlich hatte die KVG 18 Mitarbeiter und zwei Vorstände.
Mitarbeiter, deren berufliche Tätigkeit sich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, haben im Geschäftsjahr 657.004,39 EUR erhalten und sind alles Führungskräfte. Die KVG verwaltet acht Investmentkommanditgesellschaften, so dass eine sachgerechte Aufteilung auf den einzelnen AIF nicht möglich ist.
b) Wesentliche Veränderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen
Mit Datum vom 14. November 2014 wurde der Gesellschaftsvertrag zurAnpassung an die Vorschriften des KAGB komplett neu gefasst. Im Geschäftsjahr 2015 gab es keine Anpassungen.
c) Anzahl der Anteile
Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 36.577.884,00 EUR mit 1.350 Anlegern mit 1.412 Zeichnungen. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 10.000,00 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 500 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer anfänglichen Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag und monatlichen Teilzahlungen. Die monatlichen Teilzahlungen betragen mindestens 50 EUR und müssen ganzzahlig sein. Im Geschäftsjahr 2015 hat sich das Zeichnungsvolumen um 25.350,00 EUR verringert. Es wurde ein Anleger mit einer Zeichnung ausgeschlossen. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.
Bamberg, den 30. März 2016
PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
V Erklärung nach §§ 158,135 KAGB i.V. m. §§ 264 Absatz 2 Satz 3,289 Absatz 1 Satz 5 HGB für das Geschäftsjahr 2015
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.
Bamberg, den 30. März 2016
PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
VI Wiedergabe des Vermerks des Abschlussprüfers
»An die PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der PROJECT REALE WERTE Fonds 11 geschlossene Investment GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §159 Satz 1 i. V. m. §136 Abs. 1 KAGB i.V. m. §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens insgesamt und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.«
Hamburg, 28. Juni 2016
RBD Realtreuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Curslacker Neuer Deich 66
21029 Hamburg
Gez. Gerold Winter, Wirtschaftsprüfer
Gez. Roland Kilian, Wirtschaftsprüfer
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