QUARTERBACK Immobilien AG – miese Bilanz

QUARTERBACK Immobilien AG

Leipzig

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

PASSIVA

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020

Konzern-Eigenkapitalspiegel für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020

Konzern-Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020

Konzernanhang

1. Allgemeine Angaben

Die QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, – im Folgenden „Muttergesellschaft“ oder „QUARTERBACK AG“ genannt – hat nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den Vorschriften des Deutschen Rechnungslegungs Standards Committee e. V. als Muttergesellschaft einen Konzernabschluss aufgestellt. Die Muttergesellschaft ist im Handelsregister beim Amtsgericht Leipzig unter HRB 35062 eingetragen.

Das Geschäftsjahr des Mutterunternehmens und aller Tochtergesellschaften ist das Kalenderjahr.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist im Konzernabschluss nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke sowie weitergehende Erläuterungen finden sich im Anhang oder in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung.

2. Abgrenzung des Konsolidierungskreises/​Angaben zum Beteiligungsbesitz

In den Konzernabschluss sind neben der QUARTERBACK AG 87 (Vj.: 72) Tochtergesellschaften einbezogen, bei denen die QUARTERBACK AG direkt über die Mehrheit der Stimmrechte sowie die einheitliche Leitung verfügt bzw. ihr das Recht zusteht, die Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans zu bestellen bzw. abzuberufen. Zudem wurden 9 (Vj.: 9) Tochtergesellschaften quotal in den Konzernabschluss einbezogen, welche gemeinschaftlich mit einem anderen Unternehmen geführt werden.

Die einbezogenen Gesellschaften werden im Rahmen der Voll- und Quotenkonsolidierung berücksichtigt.

Daneben wurden 8 (Vj.: 8) Gesellschaften bzw. Teilkonzerne nach der At-Equity Methode konsolidiert, bei denen QUARTERBACK AG lediglich einen maßgeblichen Einfluss ausübt.

Die Erstkonsolidierung der Tochtergesellschaften erfolgte zum 1. Januar 2019 bzw. zum Gründungs- oder Erwerbszeitpunkt der jeweiligen Tochtergesellschaften.

Aufstellung des Konsolidierungskreises sowie des Anteilsbesitzes:

Ab Nummer 115 sind die neuen Konzerngesellschaften aufgeführt.

3. Konsolidierungsgrundsätze

3.1 Stichtag für die Aufstellung des Konzernabschlusses

Der Konzernabschluss wird auf den Stichtag des Jahresabschlusses der QUARTERBACK AG, Leipzig, zum 31. Dezember 2020 aufgestellt. Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

3.2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Einzelabschlüsse wurden unter Anwendung folgender Maßnahmen zum Konzernabschluss zusammengefasst:

Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung der Tochterunternehmen erfolgte nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 HGB. Zeitpunkt der Erstkonsolidierung ist der 1. Januar 2019 bzw. Gründungs- oder Erwerbszeitpunkt der jeweiligen Tochtergesellschaften. Zur Ermittlung des anteiligen Eigenkapitals wurden stille Reserven und Lasten in den Tochtergesellschaften vollständig aufgedeckt. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um stille Reserven aus Immobilien. Diese wurden mittels anerkannter Immobilienbewertungsverfahren angesetzt. Hierbei kam bei Bestandsimmobilien das Ertragswertverfahren und bei Entwicklungsprojekten das Residualwertverfahren zum Einsatz. Für die Bestandsimmobilien wurde der Ertragswert durch die Anwendung der ImmoWertV ermittelt. Hiernach wird eine Immobilie regelmäßig mit dem Wert angesetzt, welcher dem Wert der kapitalisierten Einnahmen zu Marktwerten unter Berücksichtigung der objektspezifischen Kosten bewertet. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens werden zudem Zu- und Abschläge für besondere Nutzungen oder anhand spezifischer Merkmale des Gebäudes getätigt. Im Rahmen des Residualwertverfahrens wurden die geschätzten Baukosten bis zur Fertigstellung des Objektes und die prognostizierten Verkaufserlöse zur Wertermittlung herangezogen. Hierbei wurde ein Entwicklergewinn von 5,0 % bis 20,0 % des Verkaufswertes angesetzt. Der Entwicklergewinn wurde in Abhängigkeit vom jeweiligen Projektstand ermittelt. Bei verschiedenen Immobilien lagen im Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses 2019 noch nicht alle Parameter zur Wertermittlung vor. Die Kaufpreisaufteilung erfolgte daher vorläufig. In 2020 wurden für diese Immobilien anerkannte Immobiliengutachten erstellt. Hieraus ergab sich Anpassungsbedarf für die Bilanzposten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken“, „unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen“, „passive latente Steuern“, „Anteile an assoziierten Unternehmen“ und „Kapitalrücklage“.

Behandlung verbleibender Unterschiedsbeträge

Sollte sich nach der Verrechnung der neubewerteten Vermögensgegenstände und Schulden und dem Bilanzansatz im jeweiligen Mutterunternehmen sowie der Berücksichtigung von nicht kontrollierenden Gesellschaftern ein Unterschiedsbetrag ergeben, wird dieser als Goodwill erfasst. Im Fall eines passiven Unterschiedsbetrages wurde dieser analysiert und entsprechend seiner Verursachung erfasst. Soweit der passivische Unterschiedsbetrag auf eine Einlage der jeweiligen Gesellschaftsanteile durch den Hauptgesellschafter zurückzuführen ist, wurde dieser entsprechend § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB als Aufgeld im Rahmen der erfolgten Kapitalerhöhung angesehen und ergebnisneutral in die Kapitalrücklage eingestellt. Soweit der passivische Unterschiedsbetrag auf die Kapitalkonsolidierung von Anteilen zurückzuführen ist, welche nicht durch den Hauptgesellschafter eingelegt wurden, wurde der Unterschiedsbetrag daraufhin untersucht, ob dieser Eigenkapital- oder Fremdkapitalcharakter hat. Wesentlicher Indikator bei der Untersuchung war die Einschätzung des Managements hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Tochterunternehmens. Soweit das Management von einer negativen Entwicklung ausgeht, wird der Unterschiedsbetrag als ein solcher mit Fremdkapitalcharakter behandelt und beim Eintreten der negativen Entwicklungen ergebniswirksam aufgelöst. Soweit das Management von einer positiven Entwicklung des Tochterunternehmens ausgeht, resultiert der Unterschiedsbetrag aus einem günstigen Kauf (lucky buy). Der Unterschiedsbetrag wird daher als ein solcher mit Eigenkapitalcharakter eingestuft.

Schuldenkonsolidierung

Ausleihungen und andere Forderungen, Rückstellungen und Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden im Rahmen der Schuldenkonsolidierung nach § 303 Abs. 1 HGB eliminiert.

Zwischenergebniseliminierung

Im Konzernabschluss wurde das Ergebnis aus Provisionsabrechnungen der ImmVest Wolf GmbH gegenüber anderen Konzernunternehmen in Höhe von TEUR 2.984 im Rahmen der Zwischenergebniseliminierung erfolgswirksam korrigiert. Für die Zwischeneliminierung wurden aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 955 gebildet.

Aufwands- und Ertragskonsolidierung

Die Aufwands- und Ertragskonsolidierung erfolgt gemäß § 305 Abs. 1 HGB durch Verrechnung der Umsatzerlöse und der sonstigen betrieblichen Erträge zwischen den Konzernunternehmen mit den auf sie entfallenden Aufwendungen. Die Zinsen und ähnlichen Erträge sind ebenso mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet worden.

At-Equity-Konsolidierung

Der Einbezug assoziierter Unternehmen in die Konsolidierung erfolgt gemäß § 312 HGB.

Latente Steuern

Im Rahmen der Konsolidierungsbuchungen werden die ertragsteuerlichen Auswirkungen berücksichtigt und gegebenenfalls latente Steuern in Ansatz gebracht. Diese betreffen im Wesentlichen die Neubewertung von Vermögensgegenständen und Schulden im Rahmen der Kaufpreisallokation. Soweit diese stillen Reserven und Lasten steuerverstrickt sind, wurden die ertragsteuerlichen Konsequenzen durch die Bildung von latenten Steuern berücksichtigt. Keine latenten Steuern wurden auf den Goodwill oder auf Differenzen zwischen dem steuerlichen Wertansatz einer Beteiligung an einem Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen oder einem Gemeinschaftsunternehmen und dem handelsrechtlichen Wertansatz des im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögens angesetzt. Die Auflösung dieser latenten Steuern erfolgt analog den zugrunde liegenden Differenzen. Im Berichtsjahr haben sich keine solchen Konsolidierungsmaßnahmen ergeben. Der Ansatz der latenten Steuern erfolgte mit dem Steuersatz des Mutterunternehmens. Latente Steuern auf Verlustvorträge oder Zinsvorträge wurden aufgrund von Unsicherheiten bezüglich deren Nutzung nicht gebildet. Die latenten Steuern wurden nicht abgezinst.

Fremdwährungsumrechnung

Die funktionale Währung aller Tochtergesellschaften entspricht der der Konzernmutter und der Berichtswährung.

4. Erläuterungen zu ausgewählten Posten der Konzernbilanz

AKTIVA

4.1 Anlagevermögen

Das Anlagevermögen ist zu Anschaffungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen werden auf der Grundlage der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern der Gegenstände nach linearer Methode pro rata temporis vorgenommen.

Eine von den gesamten Anschaffungskosten ausgehende Darstellung der Entwicklung der Posten des Anlagevermögens ist in diesem Anhang als Anlage wiedergegeben.

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben.

Der im Rahmen der vorläufigen Erstkonsolidierung gebildete Goodwill in Höhe von TEUR 18.466 wurde in 2020 mit den endgültig festgestellten stillen Reserven verrechnet. Ein Goodwill ergibt sich nach der Finalisierung der Kaufpreisaufteilung daher nicht mehr.

Im Rahmen der Finalisierung der Erstkonsolidierung wurden insgesamt stille Reserven im Grundvermögen der erworbenen Gesellschaften in Höhe von TEUR 110.190 identifiziert. Diese werden, soweit sie Bestandsimmobilien betreffen (TEUR 21.170), entsprechend der Restnutzungsdauer der jeweiligen Gebäude von bis zu 50 Jahren abgeschrieben. Soweit die stille Reserve auf Grund und Boden entfällt, wird diese nicht planmäßig abgeschrieben. Im Berichtsjahr wurden stille Reserven von TEUR 471 (Vj.: TEUR 446) abgeschrieben. Soweit die stillen Reserven auf das Projektgeschäft (TEUR 89.020) entfallen, werden diese mit Realisierung des Projektes aufgelöst. Zudem wurden stille Reserven in assoziierten Unternehmen in Höhe von TEUR 93.063 aufgedeckt. Diese werden, soweit sie Bestandsimmobilien betreffen (TEUR 17.232), entsprechend der Restnutzungsdauer der jeweiligen Gebäude von bis zu 50 Jahren abgeschrieben. Soweit die stille Reserve auf Grund und Boden entfällt, wird diese nicht planmäßig abgeschrieben. Auf das Projektgeschäft entfallen TEUR 75.831. Diese werden mit der Realisierung des Projektes aufgelöst.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden, soweit abnutzbar, entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer wie folgt linear abgeschrieben:

steuerlichen Vorschriften gemäß § 6 Abs. 2 EstG in voller Höhe als Betriebsausgaben abgesetzt.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder, bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung, mit dem niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

4.2 Vorratsvermögen

Die unter den Vorräten ausgewiesenen unfertigen Erzeugnisse und Leistungen sowie fertigen Erzeugnissen und Waren sind mit Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten bewertet. Hierbei werden im Wesentlichen die extern angefallenen Material- und Fertigungskosten aktiviert. Wesentliche Gemeinkostenzuschläge bestehen nicht. Abschreibungen wurden bei einem gegenüber den Anschaffungs- oder Herstellungskosten niedrigeren Börsen- oder Marktpreis beziehungsweise beizulegendem Wert soweit notwendig berücksichtigt. Zinsen werden nicht aktiviert.

4.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt. Zum Bilanzstichtag erkennbare Risiken sind berücksichtigt. Das Ausfallrisiko auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird in Abhängigkeit vom Alter der Forderungen aufgrund von Erfahrungswerten der Vergangenheit berücksichtigt.

Die Forderungen gegen den Hauptgesellschafter belaufen sich auf TEUR 1.230 (Vj.: TEUR 3.311).

4.4 Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennwert angesetzt.

Verfügungsbeschränkungen bestehen in Höhe von TEUR 21.960.

4.5 Rechnungsabgrenzungsposten

Die Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen, die Aufwendungen bzw. Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Der Rechnungsabgrenzungsposten enthält ein Disagio von TEUR 91 (Vj.: TEUR 162).

PASSIVA

4.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital umfasst das voll erbrachte Grundkapital der QUARTERBACK AG in Höhe von TEUR 300. Im Geschäftsjahr gab es eine Einlage in die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 100.000.

Die nachträgliche Aufdeckung der stillen Reserven und Lasten haben das Eigenkapital im Berichtsjahr um TEUR 80.369 erhöht.

4.7 Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen decken alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen auf Grundlage vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung ab. Der Ansatz erfolgt zum Erfüllungsbetrag. Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Abschluss und Prüfung TEUR 373 (Vj.: TEUR 473), ausstehende Rechnungen TEUR 3.038 (Vj.: TEUR 0), Drohverlustrückstellung TEUR 1.966 (Vj.: TEUR 0) sowie Gewährleistungsverpflichtungen TEUR 1.424 (Vj.: TEUR 1.351). Die Rückstellungen für Gewährleistung betreffen das Projektgeschäft der Gruppe. Diese werden mit 1,0 % des Verkaufspreises ermittelt. Zusätzlich werden konkret bekannte Gewährleistungsfälle gesondert abgegrenzt.

4.8 Verbindlichkeiten

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von TEUR 324.915 durch Grundpfandrechte besichert. Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber den Gesellschaftern bestehen in Höhe von TEUR 211.696 (Vj.: TEUR 191.804).

Eine Konzerngesellschaft hat bzgl. einer langfristigen Finanzierung bis November 2025 einen Zinssicherungsswap abgeschlossen, der mit seinem negativen Marktwert zum Bilanzstichtag TEUR 1.966 passiviert ist. Dem liegt die Differenz zwischen 6-Monats-Euribor bei halbjährlicher Zinszahlung (variabler Zins) und 0,89 % p.a. (fixer Zins) zu Grunde.

4.9 Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern in Höhe von TEUR 75.763 (Vj.: TEUR 18.450) ergeben sich aus stillen Reserven im Immobilienbestand des Konzerns. Im Berichtsjahr wurden passive latente Steuern in Höhe von TEUR 4.138 (Vj.: TEUR 9.630) ergebniswirksam aufgelöst.

5. Erläuterungen zu ausgewählten Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

5.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse im Konzern stellen sich wie folgt dar:

Der Umsatz wurde in Deutschland erzielt.

6. Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung wurde nach DRS 21 aufgestellt.

Der Finanzmittelfonds setzt sich aus den Guthaben bei Kreditinstituten sowie dem Kassenbestand zusammen. Kontokorrentnutzungen werden vom Finanzmittelbestand in Abzug gebracht. Im Berichtsjahr betrifft dies einen Betrag von TEUR 0 (Vj.: TEUR 0).

Wesentliche zahlungsmittelunwirksame Transaktionen der Investitions- und Finanzierungstätigkeit haben sich im Berichtsjahr aus Anpassung der Einlage von Gesellschaften, welche im Vorjahr erstkonsolidiert wurden, in Höhe von jeweils TEUR 80.369 ergeben.

7. Eigenkapitalspiegel

Das Eigenkapital der QUARTERBACK AG ist zum Nennwert bilanziert. Bei den Aktien handelt es sich um 300.000 Stammaktien im Nennbetrag zu je EUR 1,00, die auf den Namen des Inhabers lauten.

Zum Stichtag besteht kein Betrag, der zur Gewinnausschüttung an die Gesellschafter zur Verfügung steht.

8. Sonstige Angaben

8.1 Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bestehen aus Miet- und Leasingverträgen und stellen sich zum Bilanzstichtag wie folgt dar:

Zudem besteht ein Bestellobligo in Höhe von EUR 50 Mio. für den Erwerb weiterer Immobilien und Gesellschaften.

8.2 Zahl der Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt waren 116 (VJ.: 93) Mitarbeiter im Konzern beschäftigt. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Angestellte.

8.3 Vorstand

Herr Tarik Wolf, Delitzsch (CEO)

Herr Andy Herrmann, Falkensee (CFO), seit 01.08.2020

Auf den Ausweis der Vorstandsvergütung wird in dem Konzernabschluss analog § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

8.4 Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der QUARTERBACK AG stellt sich wie folgt zusammen:

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr 2020 keine Vergütung (Vj.: TEUR 15).

8.5 Abschlussprüferhonorare

Das Honorar des Konzernabschlussprüfers beläuft sich auf voraussichtlich TEUR 225 und betrifft ausschließlich Prüfungsleistungen.

8.6 Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresverlust auf neue Rechnung vorzutragen.

8.7 Einbeziehung in einen Konzern

Die QUARTERBACK Immobilien AG stellt für den kleinsten und größten Kreis den Konzernabschluss auf. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die QUARTERBACK Immobilien AG wird als At-Equity Beteiligung in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE, Berlin, einbezogen. Dieser wird auf der Homepage der Gesellschaft und im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Mitteilung gemäß § 20 Abs. 6 AktG:

Die Larry II Targetco (Berlin) GmbH mit Sitz in Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 145424, hat gemäß § 20 Abs. 1 S. 1 AktG mitgeteilt, dass ihr unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien der QUARTERBACK Immobilien AG mit Sitz in Leipzig, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 35062, gehört.

8.8 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Der Konzern hat in 2020 Kaufverträge für Immobilien und Gesellschaften geschlossen, für welche erst nach dem Stichtag der Besitz-Nutzen-Lastenübergang bzw. Vollzugstag erfolgte. In 2021 wurden bereits Kaufverträge mit einem Volumen von EUR 534 Mio. abgeschlossen, bei denen der Besitz-Nutzen-Lastenübergang bzw. Vollzugstag teilweise erfolgt ist.

Im Zuge der Weiterentwicklung der Neubauaktivitäten wurden im ersten Quartal 2021 die Geschäftsanteile an der Isaria München Projektentwicklungs GmbH von der Deutschen Wohnen SE für einen Kaufpreis von EUR 12 Mio. erworben. QUARTERBACK stärkt mit der Transaktion die bestehende Neubaukompetenz und weitet diese geographisch aus.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ereignet.

 

Konzernanlagenspiegel

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Geschäftsmodell

Die QUARTERBACK Immobilien AG als Mutterunternehmen (im Folgenden auch kurz „Gesellschaft“, „QUARTERBACK“ oder „Konzern“ genannt) ist ein nicht börsennotiertes Unternehmen mit Sitz in Leipzig, eingetragen im Handelsregister vom Amtsgericht Leipzig unter HRB 35062. Der Gegenstand der Gesellschaft ist das Verwalten des eigenen Vermögens, insbesondere das Halten und Verwalten von Beteiligungen sowie das Halten, Verwalten und Entwickeln von eigenen Immobilien.

Der Konzern bildet die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich ab. Kernbereich des Konzerns ist der Erwerb, die Entwicklung und das Errichten von Wohnimmobilien bzw. Wohnquartieren und deren Verkauf an Dritte (Bereich Projektentwicklung). Daneben hält und bewirtschaftet der Konzern Wohn- und Gewerbeimmobilien im Eigenbestand (Bereich Bestandsverwaltung). Im Geschäftsjahr war der Konzern in den Bereichen Projektentwicklung und Bestandsverwaltung überwiegend in den Regionen Dresden, Leipzig/​Halle, Erfurt und Berlin/​Potsdam tätig. Seit dem ersten Quartal 2021 hat sich die Geschäftstätigkeit der Projektentwicklung mit dem Zukauf der Isaria München Projektentwicklungs GmbH auf die Regionen München, Stuttgart und Frankfurt am Main erweitert. Daneben hat der Konzern im ersten Quartal 2021 an den Standorten Hamburg und Berlin Projektentwicklungsgesellschaften errichtet. Die Gründung einer Niederlassung/​Projektentwicklungsgesellschaft für die Region Köln/​Düsseldorf ist für 2021 beabsichtigt. Der Konzern weitet damit seine zukünftige Geschäftstätigkeit auf bundesweite Metropolregionen aus.

Alle Bereiche, vom Ankauf und Verkauf über die Projektentwicklung bis hin zum Property- und Facility-Management, werden mit Teams aus dem eigenen Haus erfolgreich realisiert.

Den Schwerpunkt bei der Akquisition neuer Grundstücke setzt der Konzern auf Flächen, die noch nicht über einen abschließend genehmigten Flächen- oder Bebauungsplan verfügen. Die Gesellschaft kann so ihr langjähriges Know-how aus dem Bereich der Baurechtsschaffung einbringen und Wertpotenziale heben. Der Konzern fokussiert sich im Wesentlichen auf die Errichtung von Wohngebäuden gegebenenfalls mit einem geringen Anteil gewerblich genutzter Flächen.

Kunden des Konzerns sind überwiegend institutionelle Investoren, die im Rahmen von Forward-Sales-Modellen, bei dem der Verkauf der Objekte an die Investoren mit Erhalt der Baugenehmigung erfolgt, Projektentwicklungen erwerben. Die QUARTERBACK errichtet die Objekte und erhält Zahlungen entsprechend dem vertraglichen Ratenzahlungsplan, die zu einem stabilen Cashflow beitragen.

Der Konzern hat seine Geschäftstätigkeit in die Bereiche Bau, Service, Projekt, Bestand und Beteiligungen gegliedert.

Die QUARTERBACK Bau GmbH mit ihrer Tochtergesellschaft ImmVest Wolf GmbH agiert als erfahrener Generalunternehmer zur Realisierung von Neubauprojekten und der fachgerechten Sanierung von Bestandsimmobilien mit Fokus auf die Regionen Dresden, Leipzig/​Halle, Erfurt und Potsdam. Die im Geschäftsjahr 2021 gegründeten oder erworbenen Projektentwicklungsgesellschaften sind ebenfalls Tochtergesellschaften der QUARTERBACK Bau GmbH. Diese Sparte übernimmt die Realisierung sämtlicher Projekte des Konzerns.

Die QUARTERBACK Service GmbH bildet den Dienstleistungsbereich ab und bündelt diese in der RENTA-Servicegesellschaft mbH. Diese Gesellschaft verwaltet und betreibt sämtliche im Eigentum des Konzerns befindlichen Mehrfamilienhäuser. Das Tätigkeitsspektrum wird durch das angeschlossene Facility-Management abgerundet.

Die QUARTERBACK Projekt GmbH hält und realisiert über ihre Tochtergesellschaften die Projektentwicklungen des Konzerns, die überwiegend für den Verkauf an mehrheitlich institutionelle Investoren vorgesehen sind.

Die QUARTERBACK Bestand GmbH hält über mehrere Tochtergesellschaften das gesamte Bestandsportfolio des Konzerns. Die Gesellschaften erwerben zudem Mehrfamilienhäuser, entwickeln diese durch Refurbishment-Maßnahmen und veräußern diese entwickelten Immobilien auch als Portfolien an Dritte. Die Bestandserweiterung durch Neubau geeigneter Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen ist in dieser Sparte ebenfalls vorgesehen.

Die QUARTERBACK Beteiligungen GmbH entwickelt gemeinsam mit Partnern großvolumige Bauprojekte. Diese Projekte werden von den einzelnen Gesellschaften erworben/​gehalten und nach Abschluss von Forward-Sale Verträgen errichtet oder als abgeschlossene Projektentwicklung veräußert.

Darüber hinaus hält die QUARTERBACK Beteiligungen GmbH 89 % der Anteile an der Anhöck & Kellner Gruppe. Der Tätigkeitsschwerpunkt dieser Unternehmensgruppe liegt in der Erschließung und Errichtung von Einfamilienhäusern und deren Veräußerung an private Anleger in der Region Erfurt.

Im Zusammenhang mit der Kalkulation und dem Controlling aller Projekte führen die einzelnen Sparten des Konzerns regelmäßig Analysen durch, in denen die Auswirkungen von Kostensteigerungen untersucht und geeignete Maßnahmen zur Kompensation geprüft werden. In alle Geschäftsprozesse ist der Vorstand der Gesellschaft einbezogen. Hierzu finden regelmäßig interne Besprechungen statt, in welchen die einzelnen Projekte im Ankauf, der Entwicklung und dem Verkauf besprochen werden. Der Vorstand ist über den Fortgang der einzelnen Projektentwicklungen stets informiert.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 Entwicklung der Gesamtwirtschaft in Deutschland in 2020¹

Die deutsche Wirtschaft ist aufgrund der Corona-Pandemie nach zehnjähriger Wachstumsphase im Jahr 2020 in eine tiefe Rezession geraten, ähnlich der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/​2009.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2020 um 5 % niedriger als im Vorjahr.

Die Corona-Pandemie hat in nahezu allen Wirtschaftsbereichen starke Spuren hinterlassen. Die Auswirkungen waren sowohl für die Industrie als auch für den Dienstleistungsbereich deutlich spürbar. Die preisbereinigte Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes ohne Bau ist gegenüber dem Jahr 2019 um 9,7 % gesunken. Im verarbeitenden Gewerbe betrug der Rückgang sogar 10,4 %. Im Dienstleistungsbereich ging die preisbereinigte Wirtschaftsleistung in den Bereichen Handel, Verkehr und Gastgewerbe um 6,3 % gegenüber dem Vorjahr zurück.

Im Gegensatz zu den oben beschriebenen Wirtschaftsbereichen konnte das Baugewerbe im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt eine Bruttowertschöpfung um 1,4 % verzeichnen.

Die Bruttoanlageinvestitionen wiesen preisbereinigt einen Rückgang von 3,5 % auf.

Die Bauinvestitionen sind entgegen diesem Trend preisbereinigt aber sogar um 1,5 % gestiegen.

2.2 Entwicklung der Branche im abgelaufenen Geschäftsjahr² /​³ /​⁴ /​⁵

Trotz der Corona-Pandemie im Jahr 2020 ist der Jahresumsatz im Bauhauptgewerbe um 5,9 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Im Dezember 2020 fiel der Umsatz, im Vergleich zum Dezember 2019, sogar um 18 % höher aus.

Die Bauinvestition, ohne Grundstückstransaktionen, lag im Jahr 2020 bei EUR 387,01 Mrd., davon entfallen EUR 237,90 Mrd. auf den Wohnungsbau. Der Gesamtanstieg der Bauinvestitionen entspricht damit 3,6 %, der Anstieg im Bereich Wohnbau 4,6 % im Vergleich zu 2019.

Die Zahl der Baugenehmigungen im vorangegangenen Jahr ist um 2,2 % auf 368.400 gegenüber 2019 gestiegen.

¹ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 020 vom 14. Januar 2021 Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 um 5,0 % gesunken https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​01/​PD21_​020_​811.html
² Bauindustrie: Wichtige Baudaten 2020; https:/​/​www.bauindustrie.de/​fileadmin/​bauindustrie.de/​Media/​Veroeffentlichungen/​BDK-Wichtige-Baudaten-2020-WEB.pdf
³ Genehmigte Wohnungen im Jahr 2020: +2,2% gegenüber Vorjahr https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​03/​PD21_​131_​31111.html
⁴ Umsatz im Bauhauptgewerbe im Jahr 2020: +4,9 % zum Jahr 2019 https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen
⁵ LL Pressemitteilung 07. Januar 2021 https:/​/​www.jll.de/​de/​presse/​wohninvestmentmarkt-punktet-auch-in-krisenzeiten-durch-stabile-und-planbare-cashflows

Der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt hat nach 2015 mit einem Transaktionsvolumen von ca. EUR 21,7 Mrd. und rund 164.500 Einheiten das zweithöchste Transaktionsvolumen erreicht. Das ist eine Erhöhung von 9 % im Vergleich zum Vorjahr.

Auch auf Seiten der institutionellen Investoren sind Veränderungen in der Nachfrage zu erkennen, die aus der direkten Erfahrung der Krise resultieren. Bei Immobilien im Neubau wird verstärkt darauf geachtet, dass diese die Fähigkeit haben, sich zukünftig an Marktveränderungen noch flexibler anzupassen. Neben der Flexibilität hält auch das Thema soziale und ökologische Nachhaltigkeit (kurz: ESG) zunehmend Einzug in die Wohnungswirtschaft.

2.3 Geschäftsverlauf des Konzerns

Im Geschäftsjahr 2020 hat sich die Bilanzsumme und damit der Geschäftsumfang trotz des Verkaufes eines Immobilienbestandsportfolios in Höhe von EUR 362,8 Mio. auf EUR 1.182,9 Mio. (Vj.: EUR 820,1 Mio.) deutlich erhöht. Im Geschäftsjahr sind unter anderem insgesamt 19 Projektentwicklungen mit einem Ankaufsvolumen von brutto EUR 147,2 Mio. erworben worden, bei denen die QUARTERBACK die Entwicklung und Vermarktung durchführen wird.

Daneben hat der Hauptaktionär im Geschäftsjahr 40 % seiner Anteile an einen zweiten Aktionär veräußert. Dieser gehört zu dem Konzern Deutsche Wohnen SE. Im Rahmen der Verkaufstransaktion wurden von beiden Aktionären zusammen EUR 100 Mio. in die freie Kapitalrücklage eingelegt. Das Eigenkapital stieg vom 31.12.2019 (EUR 77,0 Mio.) zum 31.12.2020 (EUR 256,7 Mio.) um EUR 179,7 Mio. Die Eigenkapitalquote erreicht rund 22 % (Vj.: 9 %).

Darüber hinaus wurden in 2020 insgesamt 14 Kaufverträge mit einem Volumen von EUR 709,6 Mio. über den Verkauf und die zukünftige Errichtung von Projekten abgeschlossen. Die Projekte haben eine Laufzeit von 1 bis 3 Jahren.

Im Berichtsjahr wurden für den Bereich Bestandshaltung sowohl Immobilien, im Wesentlichen in Leipzig und Dresden, mit einem Kaufpreis von EUR 261,9 Mio. erworben, als auch Immobilien in Dresden, Leipzig und Halle für einen Kaufpreis in Höhe von EUR 405,2 Mio. gewinnbringend wieder veräußert.

2.4 Wirtschaftliche Lage des Konzerns

2.4.1 Ertragslage

Insgesamt entwickelte sich die wirtschaftliche Lage des Konzerns positiv. Die wichtigsten internen Kennzahlen konnten im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden. Die Gesamtleistung des Konzerns hat sich mit EUR 345,5 Mio. im Vergleich zum Vorjahr (EUR 171,2 Mio.) mehr als verdoppelt. Den größten Anteil mit EUR 284,6 Mio. haben Veräußerungserlöse von Projektimmobilien erwirtschaftet. Die Prognose für 2020 in Höhe von EUR 773,5 Mio. konnte nicht erreicht werden. In der Prognose wurden Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Projekten geplant. Aufgrund von geschlossenen Forward Deals und Verzögerungen bei der geplanten Fertigstellung erfolgt die Umsatzrealisierung mit der geplanten Fertigstellung der Projekte, die in den nächsten 1 bis 2 Jahren erfolgen wird. Der Materialaufwand, resultierend aus den Bauleistungen, stieg im Geschäftsjahr um EUR 167,2 Mio. auf EUR 297,0 Mio. Die Erlöse aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien betrugen im Geschäftsjahr EUR 33,5 Mio. (Vj.: EUR 28,5 Mio.). Das Rohergebnis stieg von EUR 47,6 Mio. auf EUR 84,1 Mio. Aufgrund des gestiegenen Geschäftsumfangs sind sowohl die Personalkosten (um EUR 1,4 Mio.) als auch der Zinsaufwand (um EUR 10,0 Mio.) angestiegen. Das Ergebnis vor Steuern verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahr (EUR -4,4 Mio.) um EUR 12,8 Mio. auf EUR 8,4 Mio. Die im Vorjahresabschluss prognostizierte deutliche Steigerung des Ergebnisses vor Steuern konnte damit trotz Verzögerungen in den Bauprojekten erreicht werden.

Aufgrund der neu akquirierten Projekte nimmt das Projektvolumen der Tochtergesellschaften QUARTERBACK Bau und QUARTERBACK Projekt gegenüber den Vorjahren weiter zu, wodurch auch von einer weiteren Steigerung der Gesamtleistung in den Folgejahren ausgegangen werden kann.

Die Entwicklung der einzelnen Bereiche des Konzerns stellt sich dabei wie folgt dar:

2.4.1.1 QUARTERBACK Bau

Im Bereich QUARTERBACK Bau konnten Umsätze von EUR 11,3 Mio. erwirtschaftet werden, die Gesamtleistung betrug im Berichtsjahr ca. EUR 47,4 Mio. (Vj.: EUR 69,3 Mio.). Die Reduzierung begründet sich im operativen Projektgeschäft und der Realisierungszeit, welche sich bei allen Projekten über mehrere Jahre erstreckt und regelmäßig zu Schwankungen der Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen führt. Zudem wurde im vorangegangenen Jahr ein Projekt fertiggestellt, welches ein besonders hohes Umsatzvolumen hatte.

Im Berichtsjahr konnte der Konzern weitere Projekte hinzugewinnen, die von der ImmVest Wolf GmbH als Generalunternehmerin betreut werden. Das Volumen von Projekten, die im Jahr 2020 akquiriert wurden, beläuft sich auf EUR 226 Mio. und betrifft 9 Projekte.

Trotz der gesunkenen Gesamtleistung konnte das Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr, aufgrund der Abrechnung margenstärkerer Projekte sowie durch Erlöse aus Vermittlung von Projekten sowie für Herstellung der Baugenehmigung von Projekten um EUR 3,9 Mio. auf EUR 1,8 Mio. gesteigert werden.

2.4.1.2 QUARTERBACK Service

Im Bereich QUARTERBACK Service werden die Hausverwaltung und Hausmeisterservices für die eigenen Bestandsimmobilien und für Immobilien anderer Investoren gebündelt. Der Bereich erzielte 2020 einen Umsatz von EUR 1,8 Mio. (Vj.: EUR 2,0 Mio.). Die Verringerung des Umsatzes resultiert aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien und dem damit verbundenen Wegfall von verwalteten Wohneinheiten. Die Umsätze sind im Wesentlichen konzerninterne Umsätze für Leistungen gegenüber Tochtergesellschaften der QUARTERBACK Bestand. Der Bereich nimmt eine wichtige Funktion im Konzern wahr, da der Mehrwert aus eigener Hausverwaltung neben wiederkehrenden Erträgen auch die Möglichkeit von Mietsteigerungen aufgrund von gutem Management mit sich bringt. In Folge hervorragender Marktkenntnis und -präsenz wurde im Dezember 2020 mit einem dritten Eigentümer von Wohnimmobilienbeständen in der Region Leipzig ein Vertrag über die Verwaltung von 357 Wohnungs- und Gewerbeeinheiten und 143 Stellplätzen abgeschlossen. Dies ist ein erster Schritt zur Öffnung der Verwaltungsleistungen für die Region Leipzig/​Dresden an Dritte.

2.4.1.3 QUARTERBACK Projekt

Im Bereich QUARTERBACK Projekt konnten in 2020 10 Immobilien mittels Forward Deal, mit einem Verkaufserlös von EUR 420 Mio., veräußert werden. Bei diesen Immobilien besteht eine Bauverpflichtung, so dass die Erlöse aus der Veräußerung erst nach Abnahme gezeigt werden können. Die Immobilien befinden sich sowohl im Planungs- bzw. Entwicklungsstadium, als auch in der Bauphase. Kein Projekt wurde in 2020 endabgerechnet.

Zum Zeitpunkt der Aufstellung wurde ein weiterer Forward Deal abgeschlossen.

Das Geschäftsjahr 2020 wurde in diesem Bereich aufgrund einer anteiligen Wertberichtigung in Höhe von EUR 5 Mio. im Rahmen eines Projektes stark belastet.

2.4.1.4 QUARTERBACK Bestand

Der Konzern hat mit seinem Bereich QUARTERBACK Bestand im Jahr 2020 zunächst den Wohnungsbestand durch Erwerb einzelner Mehrfamilienhäuser bzw. kompletter Portfolien ausgebaut und gestärkt. Den positiven Trend der Mietpreissteigerung hat die Gesellschaft in ihren Beständen bei Neuvermietungen umgesetzt. Auch bei bestehenden Mietverträgen konnte der Konzern durch sein Property-Management Mietpreiserhöhungen durchführen.

Der Bereich erzielte Mieterlöse von EUR 14,0 Mio. (Vj.: EUR 12,3 Mio.). Die Objektankäufe und der weitere Ausbau des Bestandes sichern dem Konzern in den nächsten Jahren steigende Mieterträge im Bereich Wohnimmobilien. Aufgrund des hohen Portfolioverkaufes von Bestandsimmobilien wurden die geplanten Mieterlöse in Höhe von EUR 23 Mio. nicht erzielt.

Im Jahr 2020 hat der Verkauf von Bestandsobjekten bzw. von Portfolien zum positiven Geschäftsverlauf beigetragen. Insgesamt wurden hier Umsätze und Erträge in Höhe von EUR 256,0 Mio. (Vj: EUR 100,9 Mio.) erzielt. Diesen stehen Bestandsveränderungen im Zusammenhang mit dem Verkauf von EUR 91,4 Mio. (Vj.: EUR 40,0 Mio.) gegenüber. Der Bereich QUARTERBACK Bestand hat damit auch in 2020 deutlich positiv zum Konzernergebnis beigetragen.

2.4.1.5 QUARTERBACK Beteiligungen

Die zum Teilbereich QUARTERBACK Beteiligungen zählende Anhöck & Kellner Gruppe konnte das Geschäftsjahr 2020 wiederrum sehr erfolgreich abschließen. Die Gruppe hat zum Konzernumsatz EUR 41,9 Mio. (Vj.: EUR 22,6 Mio.) beigetragen und insgesamt einen Ergebnisbeitrag von EUR 4,7 Mio. (Vj.: EUR 3,4 Mio.) geleistet. Die Anhöck & Kellner Gruppe konnte damit die im Vorjahresabschluss prognostizierten Kennzahlen nicht ganz erreichen. Wesentlicher Grund hierfür waren Verzögerungen bei der Baufertigstellung von einzelnen Projekten.

Zudem sind diesem Bereich Projektimmobilien, die gemeinsam mit einem Co-Investor gehalten werden, zugeordnet. In diesem Bereich wurden in 2020 4 Forward Deals mit einem Verkaufspreis von ca. EUR 300 Mio. abgeschlossen. Die Fertigstellung der Projekte ist in den nächsten 2 bis 4 Jahren geplant. Über die Berücksichtigung des Eigenkapitalanteils im at equity Ergebnis wirken sich diese Co-Investments in der Gewinn- und Verlustrechnung aus.

Insgesamt hat der Bereich EUR 3,8 Mio. (Vj: EUR 3,2 Mio.) positiv zum Konzernergebnis beigetragen.

2.4.2 Finanzlage

Der Konzern verfügt zum Geschäftsjahresende über liquide Mittel in Höhe von EUR 72,3 Mio.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen in Höhe von EUR 354,1 Mio. (Vj.: EUR 275,1 Mio.) und dienen im Wesentlichen zur Finanzierung des Immobilienbestandes. Diese sind durch Grundpfandrechte gesichert und werden in der Regel langfristig aufgenommen. Bei den meisten Immobilienfinanzierungen wird eine feste Verzinsung vereinbart.

Neben den langfristigen Finanzierungen bestehen Finanzierungen bei den Gesellschaftern in Höhe von EUR 211,7 Mio. (Vj.: EUR 191,8 Mio.). Diese werden insbesondere für kurz- und mittelfristige Zwischenfinanzierungen genutzt und dienen der Gruppe dazu, schnell und unkompliziert Projekte oder Bestände ankaufen zu können. Diese Finanzierungen werden sukzessiv durch Finanzierungen mit Finanzinstituten abgelöst.

Die finanziellen Verpflichtungen wurden stets durch fristgerechte Zahlungen erfüllt. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gewährleistet.

2.4.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme der QUARTERBACK Immobilien AG beträgt EUR 1.182,9 Mio. (Vj.: EUR 820,1 Mio.).

Die Aktivseite der Bilanz wird mit 43,5 % (Vj,: 35,3 %) durch Anlagevermögen bzw. 44,7 % (Vj.: 50,6 %) durch Projekte in der Bearbeitung wesentlich geprägt. Diese sind finanziert durch erhaltene Anzahlungen (10,8 % (Vj.: 7,3%) der Bilanzsumme), Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (29,9 % (Vj.: 33,5 %) der Bilanzsumme) und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (17,9 % (Vj.: 23,4 % der Bilanzsumme).

Die Eigenkapitalquote hat sich insbesondere durch die Kapitalmaßnahmen im Vergleich zum Vorjahr von 9,4 % auf 21,7 % deutlich verbessert.

Inflations- und Wechselkurseinflüsse haben auf die Vermögenslage keinen Einfluss.

2.4.4 Liquidität

Die Liquidität des Konzerns am Ende des Geschäftsjahres 2020 beträgt wie im Vorjahr rund 6 % bezogen auf die Bilanzsumme. Kreditlinien mit Banken hat die QUARTERBACK Immobilien AG derzeit nicht vereinbart. Die für die im Geschäftsjahr erfolgten Investitionen erforderlichen liquiden Mittel wurden im Wesentlichen über Liquiditätszuflüsse aus der operativen Tätigkeit inklusive von Verkäufen, Gesellschafter- und Bankdarlehen bereitgestellt. Zudem erfolgte eine Eigenkapitalzuführung in Höhe von EUR 100 Mio.

Die Veränderung des Immobilienportfolios im Bereich QUARTERBACK Projekt wird im operativen Cashflow gezeigt (operativer Mittelzufluss von EUR 61,7 Mio.). Die Bestandsimmobilien sind dem Anlagevermögen zugeordnet, Ein- und Auszahlungen aufgrund von An- und Verkäufen sowie Bauleistungen werden entsprechend im Investitions-Cashflow gezeigt. Im Berichtsjahr sind für Investitionen in das Sachanlagevermögen Auszahlungen in Höhe von EUR 237,9 Mio. (Vj.: EUR 69,4 Mio.) getätigt worden. Gegenläufig wirkte sich der Verkauf von Bestandsimmobilien in Höhe von EUR 104,0 Mio. (Vj.: EUR 46 Mio.) aus. Im Berichtsjahr wurden Netto-Anleihen und Finanzdarlehen in Höhe von EUR 44,6 Mio. aufgenommen. Unter Berücksichtigung einer Eigenkapitalzuführung und gezahlter Zinsen ergibt sich im Berichtsjahr ein Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR 126,9 Mio. (Vj.: EUR 330,8 Mio.).

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 Chancenbericht

Der Konzern ist, insbesondere auch nach der bundesweiten Erweiterung der Standorte im ersten Quartal 2021, mit seiner Projektentwicklungssparte in dynamischen und angespannten Wohnungsmärkten tätig. Der Schwerpunkt der Entwicklungstätigkeiten liegt im Wohnungsgeschossbau und damit in dem in diesen Märkten sehr stark nachgefragten Immobiliensegment.

Die Errichtung gewerblich genutzter Gebäude ist nur ein geringer Anteil in unserem Auftragsbestand. Die Kernkompetenz des Konzerns besteht in der regionalen Verankerung der lokalen Projektentwicklungsteams in ihren Märkten. QUARTERBACK pflegt langjährige und gute Geschäftsbeziehungen zu seinen Bau- und Investitionspartnern, die zu einer positiven Entwicklung des Konzerns beitragen.

Diese bundesweiten Projekte stärken die mittelfristige Entwicklungspipeline und verbunden mit den aufgebauten bzw. sich im Aufbau befindenden lokalen Projektentwicklungsstandorten und -präsenzen, werden sie die bundesweite Ausrichtung der QUARTERBACK langfristig manifestieren.

Zudem hat der Konzern seit dem ersten Quartal 2021 seine Leistungen um eine Dienstleistungsparte erweitert. Hier werden für Dritte Projektentwicklungen durchgeführt und Bauvorhaben gesteuert. Dafür wird der Konzern eine Dienstleistungsfee von den Auftraggebern/​Immobilieneigentümern erhalten. Im Bereich der QUARTERBACK Bestand sehen wir auch für die Zukunft weiterhin eine hohe Nachfrage an Wohn- und Gewerberäumen in den Portfoliostandorten, verbunden mit einer positiven Mietentwicklung und geringen Leerstandsquoten.

Die QUARTERBACK Service wird die Entwicklung durch ihren hochwertigen Service im Bereich Vermietung und Gebäudemanagement „in House“ sicherstellen. Zudem wird sie ab 2021 ihre Leistungen auch gegenüber Dritten beginnend in ihrem Kernmarkt Leipzig erbringen.

Dem Konzern gelingt es somit, durch schlanke Strukturen, sehr effizient auf Veränderungen am Markt zu agieren.

3.2 Risikobericht

Das wesentliche Risiko des Konzerns begründet sich in den Baukosten. Zur Identifikation von Kostenüberschreitungen hat die QUARTERBACK eine Softwarelösung implementiert, welche der Unternehmenssteuerung dient.

Der Konzern kalkuliert für das Jahr 2021 mit Baukosten in Höhe von ca. EUR 231 Mio. Wird hier eine Kostenerhöhung von 10 % betrachtet, so erhöhen sich die kalkulierten Kosten um ca. EUR 23,1 Mio. Diese Kosten können nur teilweise an den Kunden weitergegeben werden. Grundsätzliche Ertragsrisiken sehen wir in konjunkturellen und durch Rohstoffverknappung begründeten Einflüssen sowie im politischen Einfluss auf die Wohnungswirtschaft, hier insbesondere in der Verpflichtung zum anteiligen Sozialwohnungsbau. Angesichts dessen lässt sich eine künftige Beeinträchtigung der operativen Ergebnissituation, insbesondere in unserer Hauptsparte Wohnungsgeschossbau nicht ausschließen. Eine Auswirkung durch die Corona- Pandemie ist derzeit aber nicht absehbar.

Zinsänderungsrisiken ergeben sich nur im unwesentlichen Bereich aufgrund der zumeist festverzinslichen mittel- und langfristigen Finanzierung unserer Projekte. Währungsrisiken aus Forderungen an Auftraggeber und Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten und Subunternehmern in fremder Währung ergeben sich nicht. Geschäfte mit derivativen Finanzinstrumenten sowie rein spekulative Geschäfte gehen wir nicht ein.

Alle uns bekannten Risiken sind nach derzeitigem Erkenntnisstand durch entsprechende Rückstellungen ausreichend abgedeckt. Bestandsgefährdende Risiken sind nach unseren Erkenntnissen nicht gegeben.

Das wesentliche Risiko in den Bestandsgesellschaften begründet sich in dem konjunkturellen sowie dem politischen Einfluss auf die Wohnungswirtschaft, hier insbesondere in der Verpflichtung zum anteiligen Sozialwohnungsbau und nachhaltigem Bau sowie die Einführung von Mietpreisbremsen und Beschränkung von Kappungsgrenzen.

Die Sächsische Verordnung zur Absenkung der Kappungsgrenze wurde im Jahr 2020 bis zum 30.06.2025 verlängert. Dadurch dürfen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen weiterhin innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent angehoben werden. Regulär beträgt die Grenze 20 Prozent. Durch die Verlängerung sehen wir das Risiko, dass Investitionen bei unseren Bestandsimmobilien in den sächsischen Regionen zu unseren Lasten durchgeführt werden müssen.

3.3 Prognosebericht

Die Ausgangsposition zu Beginn 2021 lässt eine positive Entwicklung der QUARTERBACK Gruppe erwarten.

Die Bereiche QUARTERBACK Bau und QUARTERBACK Service werden in 2021 wiederum hauptsächlich interne Leistungen erbringen und tragen daher zu den Konzernkennzahlen nicht bei.

Die ersten Monate im Geschäftsjahr 2021 waren geprägt durch einen deutlichen Zukauf bundesweiter Projektentwicklungen. Der Bereich QUARTERBACK Projekt hat 23 Projekte mit einem Kaufpreis von EUR 534 Mio. erworben. Daneben wurden im Bereich QUARTERBACK Bau eine Projektentwicklungsplattform in München mit Niederlassungen in Frankfurt am Main und Stuttgart erworben und in weiteren Standorten (Berlin, Hamburg) Projektentwicklungsgesellschaften etabliert und Teams aufgebaut.

Das Entwickeln und Vermarkten dieser Zukäufe sowie das Etablieren der bundesweiten Strukturen wird das weitere Geschäftsjahr, zusammen mit der Umsetzung der bestehenden Projekte, prägen.

Im Bereich der QUARTERBACK Projekt konnten bereits im Jahr 2020 umfangreiche Forward Deals für großvolumige Projekte geschlossen werden. Bei den entsprechenden Projekten wurde teilweise in 2020 mit dem Bau begonnen oder beginnen in 2021. Darüber hinaus konnte bereits ein weiterer Forward Deal in 2021 unterzeichnet werden und der Konzern wirkt auf weitere bis Ende 2021 zu realisierende Forward Deals hin. Im Bereich Forward Deals erfolgt die Umsatzrealisierung erst mit der Fertigstellung der Projekte.

Die Bestandshaltung des Konzerns (QUARTERBACK Bestand) konzentriert sich aktuell auf Neubau- und Altbauobjekte in Mitteldeutschland, hauptsächlich in dem Bundesland Sachsen.

Hier gehen wir von stabilen Mieten in den kommenden Jahren aus. Der Konzern plant in 2021 mit Mieterträgen von voraussichtlich EUR 13 Mio.

Im Bereich QUARTERBACK Beteiligungen werden ebenfalls Projektentwicklungen und deren Realisierung vorangetrieben. Aktuell werden hier 26 Projekte mit einem Bauvolumen von ca. EUR 640 Mio. in den kommenden Jahren realisiert. Ein Projekt befindet sich im Bau, für neun weitere Projekte ist der Baustart in 2021 vorgesehen. Die Umsatzrealisierung erfolgt hier mit der Fertigstellung und Veräußerung der Projekte.

Der Konzern plant die Umstellung auf internationale Rechnungslegungsgrundsätze, wodurch die bisher verwendete Kennzahl Gesamtleistung nach nationalen Rechnungslegungsgrundsätzen an Bedeutung verliert und daher intern keine Steuerungsgröße mehr darstellt. Der Vorstand geht von einer leichten Steigerung des Konzernjahresergebnisses aus.

 

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzern-Eigenkapitalspiegel und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.