Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement

Published On: Donnerstag, 17.10.2024By

Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement

Innere Wiener Straße 17
81667 München

Immobilien-Sondervermögen REALISINVEST EUROPA

Änderung der Besonderen Anlagebedingungen

Mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht als Aufsichtsbehörde gemäß § 163 Abs.1 und Abs. 2 KAGB werden die Besonderen Anlagebedingungen (BAB) für das von der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement (nachstehend „Gesellschaft“ genannt) verwaltete Immobilien-Sondervermögen „REALISINVEST EUROPA“ (ISIN DE000A2PE1X0) mit der Erhöhung der Mindestquote für nachhaltige Investitionen nach Art. 2 Nr. 17 Offenlegungs-Verordnung mit dem Umweltziel Klimaschutz im Sinne der Verordnung (EU) 2020/​852 (Taxonomie-Verordnung) geändert.

Die Änderungen treten mit Wirkung zum 25. Oktober 2024 in Kraft.

Ein Rückgabe- oder Umtauschrecht gemäß § 163 Absatz 3 KAGB besteht nicht.

Nachstehend erfolgt eine Erläuterung des Grundes für die wesentliche Änderung im Einzelnen:

―

Vor dem Hintergrund, dass die EU-Taxonomie bei der Neuausrichtung von Kapitalströmen hin zu nachhaltigen Investitionen eine immer zentralere Rolle spielt, hat die Gesellschaft die Mindestquote für nachhaltige Investitionen nach Art. 2 Nr. 17 der Verordnung (EU) 2019/​2088 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor („Offenlegungs-Verordnung“) in § 1 Abs. 7 der BAB dahingehend erhöht, dass das Sondervermögen nunmehr fortlaufend mindestens 30 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien investieren wird, welche die Anforderungen an nachhaltige Investitionen nach Art. 2 Nr. 17 Offenlegungs-Verordnung mit dem Umweltziel Klimaschutz im Sinne der Verordnung (EU) 2020/​852 (Taxonomie-Verordnung) erfüllen. Bisher lag die Mindestquote bei 10 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens. Weitere Erläuterungen zur allgemeinen Vorgehensweise finden sich im Verkaufsprospekt.

Die BAB erhalten den nachstehend abgedruckten Wortlaut. Alle Änderungen (Einfügungen) der bisherigen BAB wurden durch Unterstreichung gekennzeichnet. Alle Löschungen bzw. Textstreichungen der bisherigen Version werden durch eckige Klammern dargestellt.

Besondere Anlagebedingungen

zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den Anlegern und der

Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, München,

(„Gesellschaft“) für das von der Gesellschaft verwaltete Immobilien-Sondervermögen REALISINVEST EUROPA, die nur in Verbindung mit den für das jeweilige Sondervermögen von der Gesellschaft aufgestellten Allgemeinen Anlagebedingungen gelten.

ANLAGEGRUNDSÄTZE UND ANLAGEGRENZEN

§ 1 Immobilien

1. Die Gesellschaft darf für das Sondervermögen folgende Immobilien im gesetzlich zulässigen Rahmen (§ 231 Absatz 1 KAGB) erwerben:
a) Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke;
b) Grundstücke im Zustand der Bebauung bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens;
c) unbebaute Grundstücke, die für eine alsbaldige eigene Bebauung nach Maßgabe des Buchstaben a) bestimmt und geeignet sind, bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens;
d) Erbbaurechte unter den Voraussetzungen der Buchstaben a) bis c);
e) andere Grundstücke und andere Erbbaurechte sowie Rechte in Form des Wohnungseigentums, Teileigentums, Wohnungserbbaurechts und Teilerbbaurechts bis zu 15 % des Wertes des Sondervermögens;
f) Nießbrauchrechte an Grundstücken nach Maßgabe des Buchstaben a), die der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen, bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens.
2. Die Gesellschaft darf Vermögensgegenstände im Sinne von Absatz 1 außerhalb eines Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) erwerben, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 233 Absatz 1 KAGB erfüllt sind. In einem Anhang, der Bestandteil dieser Besonderen Anlagebedingungen ist, werden der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der in diesem Staat höchstens angelegt werden darf, angegeben.
3. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens für die gesetzlichen und vertraglichen Anlagegrenzen gemäß Absatz 1 Buchstaben b), c) e) und f) sowie Absatz 2 sind die aufgenommenen Darlehen nicht abzuziehen.
4. Die Gesellschaft investiert fortlaufend mehr als 50 % des Aktivvermögens des Sondervermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften im Sinne von § 2 Abs 9 InvStG, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum belegen sind. Die Höhe des Aktivvermögens gemäß Satz 1 bestimmt sich nach dem Wert der Vermögensgegenstände des Investmentfonds ohne Berücksichtigung von Verbindlichkeiten.

5.

Die Gesellschaft wird beim Erwerb von nach diesen Anlagebedingungen zulässigen Vermögensgegenständen die Vorgaben des § 26 Nr. 4 InvStG beachten.
6. Die Gesellschaft ist berechtigt, auch Gegenstände im Sinne des § 231 Abs. 3 KAGB zu erwerben, die zur Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände des Sondervermögens erforderlich sind.

7.

Die Gesellschaft investiert fortlaufend mindestens 60 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien, welche die von der Gesellschaft für das Sondervermögen festgelegten ökologischen Merkmale erfüllen. Dabei werden fortlaufend mindestens 30 [10] % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien investiert, welche die Anforderungen an nachhaltige Investitionen nach Art. 2 Nr. 17 Verordnung (EU) 2019/​2088 (Offenlegungs-Verordnung bzw. „SFDR“) mit dem Umweltziel Klimaschutz im Sinne der Verordnung (EU) 2020/​852 (Taxonomie-Verordnung) erfüllen. Weiter werden dabei mindestens 30 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien investiert, welche den Anforderungen an nachhaltige Investitionen nach Art. 2 Nr. 17 SFDR mit einem ökologischen Ziel im Sinne der SFDR genügen. Die Verkehrswerte der von Immobilien-Gesellschaften unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilien sind bei der vorstehenden Berechnung entsprechend der Beteiligungshöhe zu berücksichtigen. Nähere Erläuterungen hierzu enthält der Verkaufsprospekt.

§ 2 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

1. Die Gesellschaft darf im gesetzlich zulässigen Rahmen (§§ 234 bis 242 KAGB) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erwerben, deren Unternehmensgegenstand im Gesellschaftsvertrag oder in der Satzung auf Tätigkeiten beschränkt ist, welche die Gesellschaft für das Sondervermögen ausüben darf. Die Immobilien-Gesellschaft darf nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur Vermögensgegenstände im Sinne von § 1, mit Ausnahme von Nießbrauchrechten nach Maßgabe von § 1 Absatz 1 Buchstabe f), sowie die zur Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände erforderlichen Gegenstände oder Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften erwerben. Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind bei den Anlagebeschränkungen nach § 1 und bei der Berechnung der dabei geltenden gesetzlichen Grenzen zu berücksichtigen.
2. Soweit einer Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen gemäß § 4 Absatz 4 Satz 3 der Allgemeinen Anlagebedingungen gewährt wird, hat die Gesellschaft sicherzustellen, dass
a) die Darlehensbedingungen marktgerecht sind,
b) das Darlehen ausreichend besichert ist,
c) bei einer Veräußerung der Beteiligung die Rückzahlung des Darlehens innerhalb von sechs Monaten nach Veräußerung vereinbart ist,
d) die Summe der für Rechnung des Sondervermögens einer Immobilien-Gesellschaft insgesamt gewährten Darlehen 50 % des Wertes der von der Immobilien-Gesellschaft gehaltenen Immobilien nicht übersteigt,
e) die Summe der für Rechnung des Sondervermögens den Immobilien-Gesellschaften insgesamt gewährten Darlehen 25 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt. Bei der Berechnung der Grenze sind die aufgenommenen Darlehen nicht abzuziehen.
3. Die Anlagegrenzen in Absatz 2 Buchstaben d) und e) gelten nicht für Darlehen, die für Rechnung des Sondervermögens an Immobilien-Gesellschaften gewährt werden, an denen die Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens unmittelbar oder mittelbar zu 100 % des Kapitals und der Stimmrechte beteiligt ist.
Bei einer vollständigen Veräußerung der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft, die selbst unmittelbar Grundstücke hält oder erwirbt, ist das Darlehen abweichend von Absatz 2 Buchstabe c) vor der Veräußerung zurückzuzahlen. Bei einer Verringerung der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft, die selbst nicht unmittelbar Grundstücke hält oder erwirbt, ist das Darlehen abweichend von Absatz 2 Buchstabe c) vor der Verringerung zurückzuzahlen.

§ 3 Belastung mit einem Erbbaurecht

1.

Die Gesellschaft darf Grundstücke des Sondervermögens im Sinne des § 1 Absatz 1 Buchstaben a), b), c) und e) mit Erbbaurechten belasten, sofern der Wert des Grundstücks, an dem ein Erbbaurecht bestellt werden soll, zusammen mit dem Wert der Grundstücke, an denen bereits Erbbaurechte bestellt wurden, 10 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens sind die aufgenommenen Darlehen nicht abzuziehen.
2.

Diese Belastungen dürfen nur erfolgen, wenn unvorhersehbare Umstände die ursprünglich vorgesehene Nutzung des Grundstückes verhindern oder wenn dadurch wirtschaftliche Nachteile für das Sondervermögen vermieden werden, oder wenn dadurch eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung ermöglicht wird.

§ 4 Höchstliquidität

1.

Bis zu 49 % des Wertes des Sondervermögens dürfen in Anlagen gemäß § 6 Absatz 2 der Allgemeinen Anlagebedingungen gehalten werden (Höchstliquidität). Bei der Berechnung dieser Grenze sind folgende gebundene Mittel abzuziehen:

―

die zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung benötigten Mittel;
―

die für die nächste Ausschüttung vorgesehenen Mittel;
―

die zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus rechtswirksam geschlossenen Grundstückskaufverträgen, aus Darlehensverträgen, die für die bevorstehenden Anlagen in bestimmten Immobilien und für bestimmte Baumaßnahmen erforderlich werden, sowie aus Bauverträgen erforderlichen Mittel, sofern die Verbindlichkeiten in den folgenden zwei Jahren fällig werden.

Beim Abzug der gebundenen Mittel von der Höchstliquidität sind die in § 1 Absatz 4 und 5 genannten steuerrechtlichen Anlagebeschränkungen zu beachten.
2.

Die Vermögensgegenstände des Sondervermögens gemäß Absatz 1 können auch auf Fremdwährung lauten.

§ 5 Währungsrisiko

Die für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Vermögensgegenstände dürfen nur insoweit einem Währungsrisiko unterliegen, als der Wert der einem solchen Risiko unterliegenden Vermögensgegenstände 30 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt.

§ 6 Derivate mit Absicherungszweck

1.

Die Gesellschaft kann im Rahmen der Verwaltung des Sondervermögens Derivate einsetzen. Sie darf – der Art und dem Umfang der eingesetzten Derivate entsprechend – zur Ermittlung der Auslastung der nach § 197 Absatz 2 KAGB festgesetzten Marktrisikogrenze für den Einsatz von Derivaten entweder den einfachen oder den qualifizierten Ansatz im Sinne der DerivateV nutzen. Nähere Erläuterungen hierzu enthält der Verkaufsprospekt.
2.

Sofern die Gesellschaft den einfachen Ansatz nutzt, darf sie regelmäßig nur Grundformen von Derivaten und Finanzinstrumenten mit derivativer Komponente oder Kombinationen aus diesen Derivaten, Finanzinstrumenten mit derivativer Komponente sowie aus Vermögensgegenständen, die gemäß § 6 Absatz 2 Buchstaben b) bis f) der Allgemeinen Anlagebedingungen erworben werden dürfen, und von Immobilien, die gemäß § 1 Absatz 1 erworben werden dürfen, sowie auf Zinssätze, Wechselkurse oder Währungen im Sondervermögen einsetzen. Komplexe Derivate auf die vorgenannten Vermögensgegenstände dürfen nur zu einem vernachlässigbaren Anteil eingesetzt werden. Total Return Swaps dürfen nicht abgeschlossen werden.

Grundformen von Derivaten sind:

a)

Terminkontrakte auf Vermögensgegenstände gemäß § 6 Absatz 2 Buchstaben b) bis f) der Allgemeinen Anlagebedingungen sowie auf Immobilien gemäß § 1 Absatz 1, Zinssätze, Wechselkurse oder Währungen;
b)

Optionen oder Optionsscheine auf Vermögensgegenstände gemäß § 6 Absatz 2 Buchstaben b) bis f) der Allgemeinen Anlagebedingungen sowie auf Immobilien gemäß § 1 Absatz 1, Zinssätze, Wechselkurse oder Währungen und auf Terminkontrakte nach Buchstabe a), wenn sie die folgenden Eigenschaften aufweisen:

aa)

eine Ausübung ist entweder während der gesamten Laufzeit oder zum Ende der Laufzeit möglich und
bb)

der Optionswert hängt zum Ausübungszeitpunkt linear von der positiven oder negativen Differenz zwischen Basispreis und Marktpreis des Basiswerts ab und wird null, wenn die Differenz das andere Vorzeichen hat;
c)

Zinsswaps, Währungsswaps oder Zins-Währungsswaps;
d)

Optionen auf Swaps nach Buchstabe c), sofern sie die in Buchstabe b) unter Buchstaben aa) und bb) beschriebenen Eigenschaften aufweisen (Swaptions);
e)

Credit Default Swaps auf Vermögensgegenstände gemäß § 6 Absatz 2 Buchstaben b) bis f) der Allgemeinen Anlagebedingungen sowie auf Immobilien gemäß § 1 Absatz 1, sofern sie ausschließlich und nachvollziehbar der Absicherung des Kreditrisikos von genau zuordenbaren Vermögensgegenständen des Sondervermögens dienen.

Der nach Maßgabe von § 16 DerivateV zu ermittelnde Anrechnungsbetrag des Sondervermögens für das Marktrisiko darf zu keinem Zeitpunkt den Wert des Sondervermögens übersteigen.
3.

Terminkontrakte, Optionen oder Optionsscheine auf Investmentanteile gemäß § 6 Absatz 2 Buchstabe d) der Allgemeinen Anlagebedingungen dürfen nicht abgeschlossen werden.
4.

Sofern die Gesellschaft den qualifizierten Ansatz nutzt, darf sie – vorbehaltlich eines geeigneten Risikomanagementsystems – in jegliche Derivate und Finanzinstrumente mit derivativer Komponente oder Kombinationen aus diesen Derivaten und Finanzinstrumenten mit derivativer Komponente investieren, die von Vermögensgegenständen, die gemäß § 6 Absatz 2 Buchstaben b) bis f) der Allgemeinen Anlagebedingungen erworben werden dürfen, und von Immobilien, die gemäß § 1 Absatz 1 erworben werden dürfen, oder von Zinssätzen, Wechselkursen oder Währungen, abgeleitet sind. Hierzu zählen insbesondere Optionen, Finanzterminkontrakte und Swaps sowie Kombinationen hieraus. Total Return Swaps dürfen nicht abgeschlossen werden. Dabei darf der dem Sondervermögen zuzuordnende potenzielle Risikobetrag für das Marktrisiko („Risikobetrag“) zu keinem Zeitpunkt das Zweifache des potenziellen Risikobetrags für das Marktrisiko des zugehörigen Vergleichsvermögens gemäß § 9 der DerivateV übersteigen. Alternativ darf der Risikobetrag zu keinem Zeitpunkt 20 % des Wertes des Sondervermögens übersteigen.
5.

Unter keinen Umständen darf die Gesellschaft bei diesen Geschäften von den in den Anlagebedingungen oder in dem Verkaufsprospekt genannten Anlagegrundsätzen und -grenzen abweichen.
6.

Die Gesellschaft wird Derivate nur zum Zwecke der Absicherung einsetzen.
7.

Bei der Ermittlung der Marktrisikogrenze beim Einsatz von Derivaten darf die Gesellschaft nach § 6 der DerivateV jederzeit zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Ansatz wechseln. Der Wechsel bedarf nicht der Genehmigung durch die Bundesanstalt, die Gesellschaft hat den Wechsel jedoch unverzüglich der Bundesanstalt anzuzeigen und im nächstfolgenden Halbjahres- oder Jahresbericht bekannt zu machen.

§ 7 Wertpapier-Darlehen und Wertpapier-Pensionsgeschäfte

Die §§ 7 und 8 der Allgemeinen Anlagebedingungen sind bei den Anlagegrundsätzen und Anlagegrenzen zu berücksichtigen.

ANTEILKLASSEN

§ 8 Anteilklassen

Alle Anteile haben gleiche Ausgestaltungsmerkmale; verschiedene Anteilklassen gemäß § 11 Absatz 2 der Allgemeinen Anlagebedingungen werden nicht gebildet.

AUSGABEPREIS, RÜCKNAHMEPREIS, RÜCKNAHME UND AUSGABE VON ANTEILEN UND KOSTEN

§ 9 Ausgabe- und Rücknahmepreis

1.

Der Ausgabeaufschlag beträgt 6 % des Anteilwertes. Es steht der Gesellschaft frei, einen niedrigeren Ausgabeaufschlag zu berechnen.
2.

Es wird kein Rücknahmeabschlag erhoben.

§ 10 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

Anleger können grundsätzlich täglich das Recht zur Rückgabe ihrer Anteile ausüben, vorbehaltlich der Einhaltung etwaiger Mindesthalte- und Rückgabefristen sowie Rücknahmeaussetzungen gemäß § 12 der Allgemeinen Anlagebedingungen.

§ 11 Vergütungen, Aufwendungen und Transaktionskosten

1.

Vergütungen, die an die Gesellschaft zu zahlen sind

a)

Verwaltungsvergütung
Die Gesellschaft erhält für die Verwaltung des Sondervermögens eine jährliche Vergütung in Höhe von bis zu 1,5 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Sondervermögens in der Abrechnungsperiode, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird. Sie ist berechtigt, hierauf quartalsweise anteilige Vorschüsse zu erheben.
b)

Vergütung bei Erwerb, Umbau oder Veräußerung von Immobilien
Werden für das Sondervermögen Immobilien erworben, umgebaut oder veräußert, kann die Gesellschaft jeweils eine einmalige Vergütung bis zur Höhe von 1,5 % des Kaufpreises bzw. der Baukosten beanspruchen. Bei von der Gesellschaft für das Sondervermögen durchgeführten Projektentwicklungen kann eine Vergütung von bis zu 2 % der Baukosten erhoben werden.
c)

Wertpapierdarlehensgeschäfte und Wertpapierpensionsgeschäfte
Die Gesellschaft erhält für die Anbahnung, Vorbereitung und Durchführung von Wertpapierdarlehensgeschäften und Wertpapierpensionsgeschäften für Rechnung des Sondervermögens eine marktübliche Vergütung in Höhe von maximal einem Drittel der Bruttoerträge aus diesen Geschäften. Die im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Durchführung von solchen Geschäften entstandenen Kosten einschließlich der an Dritte zu zahlenden Vergütungen trägt die Gesellschaft.
2.

Verwahrstellenvergütung
Die monatliche Vergütung für die Verwahrstelle beträgt 1/​12 von höchstens 0,022 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Sondervermögens in der Abrechnungsperiode, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird. Sie ist berechtigt, hierauf monatlich anteilige Vorschüsse zu erheben.
3.

Zulässiger jährlicher Höchstbetrag gemäß Abs. 1 a), 2 und 4 o)
Der Betrag, der jährlich aus dem Sondervermögen nach den vorstehenden Abs. 1.a) und 2 als Vergütung sowie nach Abs. 4 o) als Aufwendungsersatz entnommen wird, kann insgesamt bis zu 1,572 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Sondervermögens in der Abrechnungsperiode, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird, betragen.
4.

Aufwendungen
Neben den vorgenannten Vergütungen gehen die folgenden Aufwendungen zulasten des Sondervermögens:

a)

Kosten für die externe Bewertung;
b)

bankübliche Depot- und Kontogebühren, ggf. einschließlich der banküblichen Kosten für die Verwahrung ausländischer Vermögensgegenstände im Ausland;
c)

bei der Verwaltung von Immobilien entstehende Fremdkapital- und Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Vermietungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und Rechtsverfolgungskosten);
d)

Kosten für den Druck und Versand der für die Anleger bestimmten gesetzlich vorgeschriebenen Verkaufsunterlagen (Jahres- und Halbjahresberichte, Verkaufsprospekt, Basisinformationsblatt);
e)

Kosten der Bekanntmachung der Jahres- und Halbjahresberichte, der Ausgabe- und Rücknahmepreise und ggf. der Ausschüttungen oder Thesaurierungen und des Auflösungsberichtes;
f)

Kosten der Erstellung und Verwendung eines dauerhaften Datenträgers, außer im Fall der Informationen über Verschmelzungen von Investmentvermögen und außer im Fall der Informationen über Maßnahmen im Zusammenhang mit Anlagegrenzverletzungen oder Berechnungsfehlern bei der Anteilwertermittlung;
g)

Kosten für die Prüfung des Sondervermögens durch den Abschlussprüfer des Sondervermögens;
h)

Kosten für die Bekanntmachung der Besteuerungsgrundlagen und der Bescheinigung, dass die steuerlichen Angaben nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden;
i)

Kosten für die Geltendmachung und Durchsetzung von Rechtsansprüchen durch die Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens sowie der Abwehr von gegen die Gesellschaft zu Lasten des Sondervermögens erhobenen Ansprüchen;
j)

Gebühren und Kosten, die von staatlichen Stellen in Bezug auf das Sondervermögen erhoben werden;
k)

Kosten für Rechts- und Steuerberatung im Hinblick auf das Sondervermögen;
l)

Kosten sowie jegliche Entgelte, die mit dem Erwerb und/​oder der Verwendung bzw. Nennung eines Vergleichsmaßstabes oder Finanzindizes anfallen können;
m)

Kosten für die Beauftragung von Stimmrechtsbevollmächtigten;
n)

Kosten für die Analyse des Anlageerfolges des Sondervermögens durch Dritte;
o)

Kosten für die Bereitstellung von Analysematerial oder -dienstleistungen durch Dritte in Bezug auf ein oder mehrere Finanzinstrumente oder sonstige Vermögenswerte oder in Bezug auf die Emittenten oder potenziellen Emittenten von Finanzinstrumenten oder in engem Zusammenhang mit einer bestimmten Branche oder einen bestimmten Markt bis zu einer Höhe von 0,05 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Sondervermögens in der Abrechnungsperiode, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird;
p)

Steuern, die anfallen im Zusammenhang mit den an die Gesellschaft, die Verwahrstelle und Dritte zu zahlenden Vergütungen, im Zusammenhang mit den vorstehend genannten Aufwendungen und im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwahrung;
q)

die im Falle des Überganges von Immobilien des Sondervermögens gemäß § 100 Abs. 1 Nr. 1 KAGB auf die Verwahrstelle anfallende Grunderwerbssteuer und sonstigen Kosten (z. B. Gerichts- und Notarkosten).
5.

Transaktionskosten
Neben den vorgenannten Vergütungen und Aufwendungen werden dem Sondervermögen die in Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung von Vermögensgegenständen entstehenden Kosten belastet. Die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Veräußerung, der Bebauung und Belastung von Immobilien einschließlich in diesem Zusammenhang anfallender Steuern werden dem Sondervermögen unabhängig vom tatsächlichen Zustandekommen des Geschäfts belastet.
6.

Regeln zur Berechnung von Vergütungen und Kosten
Die Regelungen unter Abs. 1 b), 4 a) und 4 b) gelten entsprechend für die von der Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften beziehungsweise die Immobilien dieser Gesellschaften.
Für die Berechnung der Vergütung der Gesellschaft gemäß Abs. 1 b) gilt Folgendes: lm Falle des Erwerbs, der Veräußerung, des Umbaus, des Neubaus oder der Projektentwicklung einer Immobilie durch eine Immobilien-Gesellschaft ist der Kaufpreis bzw. sind die Baukosten der Immobilie anzusetzen. lm Falle des Erwerbs oder der Veräußerung einer Immobilien-Gesellschaft ist der Verkehrswert der in der Immobilien-Gesellschaft enthaltenen Immobilien anzusetzen. Wenn nur eine Beteiligung an der Immobilien-Gesellschaft gehalten, erworben oder veräußert wird, ist der anteilige Verkehrswert bzw. sind die Baukosten entsprechend dem Anteil der für das Sondervermögen gehaltenen, erworbenen oder veräußerten Beteiligungsquote anzusetzen.

Für die Berechnung des Aufwendungsersatzes gemäß den Abs. 4 a) und 4 b) ist auf die Höhe der Beteiligung des Sondervermögens an der Immobilien- Gesellschaft abzustellen. Abweichend hiervon gehen Aufwendungen, die bei der Immobilien-Gesellschaft aufgrund von besonderen Anforderungen des KAGB entstehen, nicht anteilig, sondern in vollem Umfang zu Lasten des oder der Sondervermögen, für deren Rechnung eine Beteiligung an der Gesellschaft gehalten wird und die diesen Anforderungen unterliegen.
7.

Erfolgsabhängige Vergütung bei Wertsteigerung

a)

Definition der erfolgsabhängigen Vergütung

Die Gesellschaft kann für die Verwaltung des Sondervermögens zusätzlich zu den Vergütungen gemäß Abs. 1. je ausgegebenen Anteil eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20 % des Betrages erhalten, um den der Anteilwert am Ende einer Abrechnungsperiode den Höchststand des Anteilwertes am Ende der fünf vorangegangenen Abrechnungsperioden übersteigt („High Water Mark“), jedoch insgesamt höchstens bis zu 1,0 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Sondervermögens in der Abrechnungsperiode, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird. Existieren für das Sondervermögen weniger als fünf vorangegangene Abrechnungsperioden, so werden bei der Berechnung des Vergütungsanspruchs alle vorangegangenen Abrechnungsperioden berücksichtigt. In der ersten Abrechnungsperiode nach Auflegung des Sondervermögens tritt an die Stelle der High Water Mark der Anteilwert zu Beginn der ersten Abrechnungsperiode.
b)

Definition der Abrechnungsperiode

Die Abrechnungsperiode beginnt am 01.10 und endet am 30.09 eines Kalenderjahres. Die erste Abrechnungsperiode beginnt mit der Auflegung des Sondervermögens und endet erst am zweiten 30.09, der der Auflegung folgt.
c)

Berechnung der Anteilwertentwicklung

Die Anteilswertentwicklung ist nach der BVI-Methode zu berechnen.
d)

Rückstellung

Entsprechend dem Ergebnis einer täglichen Berechnung wird eine rechnerisch angefallene erfolgsabhängige Vergütung im Sondervermögen je ausgegebenen Anteil zurückgestellt oder eine bereits gebuchte Rückstellung entsprechend aufgelöst. Aufgelöste Rückstellungen fallen dem Sondervermögen zu. Eine erfolgsabhängige Vergütung kann nur entnommen werden, soweit entsprechende Rückstellungen gebildet wurden.
8.

Erwerb von Investmentanteilen
Die Gesellschaft hat im Jahresbericht und im Halbjahresbericht den Betrag der Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge offen zu legen, die dem Sondervermögen im Berichtszeitraum für den Erwerb und die Rücknahme von Anteilen im Sinne des § 196 berechnet worden sind. Beim Erwerb von Anteilen, die direkt oder indirekt von der Gesellschaft selbst oder einer anderen Gesellschaft verwaltet werden, mit der die Gesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist, darf die Gesellschaft oder die andere Gesellschaft für den Erwerb und die Rücknahme keine Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge berechnen. Die Gesellschaft hat im Jahresbericht und im Halbjahresbericht die Vergütung offen zu legen, die dem Sondervermögen von der Gesellschaft selbst, von einer anderen (Kapital-)Verwaltungsgesellschaft oder einer anderen Gesellschaft, mit der die Gesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist, als Verwaltungsvergütung für die im Sondervermögen gehaltenen Anteile berechnet wurde.

ERTRAGSVERWENDUNG UND GESCHÄFTSJAHR

§ 12 Ausschüttung

1.

Die Gesellschaft schüttet grundsätzlich die während des Geschäftsjahres für Rechnung des Sondervermögens angefallenen und nicht zur Kostendeckung verwendeten Erträge aus den Immobilien und dem sonstigen Vermögen – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleichs – aus.
Darüber hinaus kann die Gesellschaft unterjährig zu folgenden Terminen Zwischenausschüttungen vornehmen: 15. Dezember, 15. März und 15. Juni eines jeden Kalenderjahres. Die Höhe der jeweiligen Zwischenausschüttung steht im Ermessen der Gesellschaft. Substanzausschüttungen sind im Fall von Zwischenausschüttungen nicht zulässig.
2.

Von den nach Absatz 1 ermittelten Erträgen müssen Beträge, die für künftige Instandsetzungen erforderlich sind, einbehalten werden. Beträge, die zum Ausgleich von Wertminderungen der Immobilien erforderlich sind, können einbehalten werden. Es müssen jedoch unter dem Vorbehalt des Einbehalts gemäß Satz 1 mindestens 50 % der ordentlichen Erträge des Sondervermögens gemäß Absatz 1 ausgeschüttet werden.
3.

Veräußerungsgewinne – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleichs – und Eigengeldverzinsung für Bauvorhaben, soweit sie sich in den Grenzen der ersparten marktüblichen Bauzinsen hält, können ebenfalls zur Ausschüttung herangezogen werden.
4.

Ausschüttbare Erträge gemäß den Absätzen 1 bis 3 können zur Ausschüttung in späteren Geschäftsjahren insoweit vorgetragen werden, als die Summe der vorgetragenen Erträge 15 % des jeweiligen Wertes des Sondervermögens zum Ende des Geschäftsjahres nicht übersteigt. Erträge aus Rumpfgeschäftsjahren können vollständig vorgetragen werden.
5.

Im Interesse der Substanzerhaltung können Erträge teilweise, in Sonderfällen auch vollständig zur Wiederanlage im Sondervermögen bestimmt werden. Es müssen jedoch mindestens 50 % der ordentlichen Erträge des Sondervermögens gemäß Absatz 1 ausgeschüttet werden, soweit Absatz 2 Satz 1 dem nicht entgegensteht.
6.

Die Ausschüttung erfolgt jährlich unmittelbar nach Bekanntmachung des Jahresberichts.

§ 13 Geschäftsjahr

Das Geschäftsjahr des Sondervermögens beginnt am 1. Oktober und endet am 30. September des darauffolgenden Kalenderjahres.

Anhang zu den Besonderen Anlagebedingungen

Liste der Staaten außerhalb des EWR gemäß § 1 Absatz 2 „Besondere Anlagebedingungen“, in denen nach vorheriger Prüfung der Erwerbsvoraussetzungen durch die Gesellschaft Immobilien für das Sondervermögen REALISINVEST EUROPA erworben werden dürfen.

Staat Erwerb bis zu % des Sondervermögens
Staaten außerhalb des EWR Insgesamt 15 %
Europa
Vereinigtes Königreich Großbritannien und Nordirland 15 %
Schweiz 15 %
Nordamerika
Kanada 10 %
Vereinigte Staaten von Amerika 10 %
Ozeanien
Australien 10 %

 

München, im Oktober 2024

Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement

Der Vorstand

Interview mit Rechtsanwalt Daniel Blazek: Was bedeutet die Änderung der Besonderen Anlagebedingungen des REALISINVEST EUROPA für Anleger?

Frage 1: Herr Blazek, was bedeutet die jüngste Änderung der Besonderen Anlagebedingungen des Immobilien-Sondervermögens REALISINVEST EUROPA konkret für Anleger?

Blazek:
Die wesentliche Änderung besteht darin, dass die Mindestquote für nachhaltige Investitionen im Rahmen dieses Immobilienfonds von 10 % auf 30 % erhöht wurde. Das bedeutet, dass das Fondsmanagement nun verpflichtet ist, mindestens 30 % des Gesamtwertes der im Fonds enthaltenen Immobilien in nachhaltige Objekte zu investieren. Diese Immobilien müssen den Anforderungen der Offenlegungs-Verordnung und der Taxonomie-Verordnung der EU entsprechen, insbesondere in Bezug auf das Umweltziel Klimaschutz. Für Anleger bedeutet dies, dass der Fonds künftig einen noch stärkeren Fokus auf Nachhaltigkeit legt und seine Anlagen strikter nach ökologischen Kriterien ausrichtet.

Frage 2: Inwiefern betrifft diese Änderung den Nachhaltigkeitsansatz des Fonds?

Blazek:
Der Fonds war bereits nachhaltig ausgerichtet, aber die Erhöhung der Mindestquote auf 30 % zeigt, dass Nachhaltigkeit nun eine noch größere Rolle spielt. Die EU-Taxonomie und die Offenlegungs-Verordnung zielen darauf ab, Kapitalströme stärker in Richtung nachhaltiger Investments zu lenken. Für Anleger bedeutet dies, dass ein größerer Teil ihres investierten Kapitals in Immobilien angelegt wird, die strengen ökologischen Standards gerecht werden. Das könnte langfristig auch in der Performance des Fonds sichtbar werden, da nachhaltige Immobilien oft als zukunftssicherer und wertbeständiger angesehen werden.

Frage 3: Gibt es aus Anlegersicht Risiken durch diese Änderung?

Blazek:
Es gibt sicherlich einige Aspekte, die Anleger berücksichtigen sollten. Eine stärkere Fokussierung auf nachhaltige Immobilien könnte dazu führen, dass der Fondsmanagement in seiner Auswahl an Objekten eingeschränkter ist. Nachhaltige Immobilien sind oft teurer und der Markt ist stärker umkämpft. Das könnte theoretisch zu höheren Kosten führen oder die Renditen leicht beeinflussen, insbesondere in Zeiten, in denen der Markt für nachhaltige Immobilien nicht so liquide ist. Auf der anderen Seite könnten Anleger davon profitieren, da nachhaltige Investitionen zunehmend als zukunftssicherer angesehen werden und mit Blick auf Regularien und Markttrends eine höhere Nachfrage erwartet wird.

Frage 4: Die Änderung tritt bereits am 25. Oktober 2024 in Kraft. Was müssen Anleger bis dahin beachten?

Blazek:
Es ist wichtig zu betonen, dass Anleger kein Rückgabe- oder Umtauschrecht nach § 163 Abs. 3 KAGB aufgrund dieser Änderung haben. Das heißt, sie können ihre Anteile nicht aus diesem Anlass zurückgeben oder umtauschen. Anleger, die mit der Änderung nicht einverstanden sind, sollten daher ihre Investitionsentscheidung noch einmal überprüfen und gegebenenfalls eine ordentliche Rückgabe ihrer Anteile in Betracht ziehen. Grundsätzlich ist die Änderung jedoch nicht so drastisch, dass ein sofortiges Handeln erforderlich wäre.

Frage 5: Welche langfristigen Auswirkungen erwarten Sie für den Fonds und seine Anleger?

Blazek:
Langfristig könnte der Fonds durch die stärkere Nachhaltigkeitsausrichtung attraktiver für eine größere Zielgruppe werden, insbesondere für Anleger, die bewusst nachhaltige und klimafreundliche Investitionen suchen. Zudem dürfte sich der Fonds gut an zukünftige Regularien und Markttrends anpassen, da der Druck auf Investmentgesellschaften, nachhaltiger zu investieren, weiter steigen wird. Insgesamt könnte dies die Resilienz des Fonds stärken und ihm helfen, auf Dauer wettbewerbsfähig zu bleiben.

Frage 6: Was raten Sie Anlegern, die über eine Investition in den REALISINVEST EUROPA nachdenken?

Blazek:
Ich würde Anlegern raten, ihre persönliche Anlagestrategie zu überprüfen. Wenn sie Nachhaltigkeit als wichtiges Kriterium betrachten, könnte der Fonds durch die neue Ausrichtung besonders interessant sein. Es lohnt sich jedoch auch, die Kostenstruktur und die langfristige Performance der nachhaltigen Investments im Auge zu behalten. Insgesamt bietet der Fonds durch die Änderungen eine zukunftsorientierte Strategie, die gut zu den aktuellen Marktanforderungen passt.

Frage 7: Abschließend, sehen Sie noch andere rechtliche Implikationen, die Anleger beachten sollten?

Blazek:
Rechtlich gesehen sind die Änderungen klar geregelt und durch die BaFin genehmigt. Für Anleger ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass nachhaltige Investitionen bestimmten Risiken unterliegen können, wie etwa schwankende Marktbedingungen oder höhere Anfangsinvestitionen. Ansonsten gibt es keine zusätzlichen rechtlichen Risiken, die speziell durch diese Änderungen entstehen. Anleger sollten allerdings immer regelmäßig ihre Anlageentscheidungen überprüfen, insbesondere in einem sich schnell wandelnden regulatorischen Umfeld wie dem Bereich der nachhaltigen Investments.

Frage 8: Vielen Dank, Herr Blazek, für Ihre aufschlussreichen Antworten!

Blazek:
Gern geschehen!

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