Im Zeitalter niedriger Zinsen und einem hohen Bedarf an Wohnraum erfüllen sich viele den Traum vom Eigenheim in Form einer Kapitalanlage – die vermietete Eigentumswohnung, von deren Rendite man einen kleinen Hinzuverdienst erhält.
Viele sehen darin die Möglichkeit, trotz der derzeitigen wirtschaftlichen Situation auf dem Markt der Altersvorsorgen sich für das Alter abzusichern. Dies ist jedoch nicht der einzige Grund, weshalb sich Käufer für den Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage entscheiden. Auch die von den Beratern versprochene über dem Marktzins liegende Rendite „verführt“ die Erwerber.
Dabei werden in den Vermittlungsgesprächen die Ertragsfähigkeit und die gewinnbringende Weiterveräußerung besonders betont. Doch was passiert, wenn sich die ertragsreiche Kapitalanlage als laufende Kostenlast herausstellt?
Der BGH hatte sich mit genau dieser Frage auseinanderzusetzen (BGH, Urteil vom 15.07.2016, Az.: V ZR 168/15).
In dem zugrundeliegenden Fall erwarb der Käufer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 144.000,00 €, die er mit einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen über 146.000,00 € und einem Bausparvertrag in gleicher Höhe zur Ablösung des Darlehens finanzierte. Dabei bediente sich der Verkäufer einer vermittelnden GmbH, welche die Beratung und Verkaufsgespräche führte. Es fielen eine monatliche Belastung von 797,25 € für den Darlehens- und Bausparvertrag sowie eine monatliche, nicht umlegbare Hausgeldzahlung von 63,93 € an. Dem standen sich eine Steuerersparnis von 74,69 € und monatliche Mieteinnahmen von 560,00 € gegenüber.
In dem Verkaufsgespräch habe der Berater dem Käufer einen monatlichen Gewinn von ca. 50,00 € (640,00 € jährlich) errechnet.
Der Käufer begehrt vor dem zuständigen Landgericht die Freistellung von der Darlehensverbindlichkeit durch den beklagten Verkäufer Zug um Zug gegen Rückübereignung der streitgegenständlichen Wohnung.
Seinen Anspruch stützt er auf eine fehlerhafte Aufklärung über die mit dem Erwerb der Immobilie verbundenen Belastungen.
Im Kern musste sich der BGH mit folgender Frage auseinandersetzen:
Ist eine Falschberatung über die Belastungen des Immobilienerwerbs auch dann kausal für die Kaufentscheidung des Käufers, wenn der Käufer bei Kenntnis aller Umstände sich in einem Entscheidungskonflikt über den Erwerb der Immobilie befunden hätte?
Soll heißen: Liegt die Vermutung für einen kausalen Aufklärungsfehler des Beraters nur dann vor, wenn nach einer Abwägung der Umstände eindeutig feststeht, dass der Käufer die Immobilie bei Kenntnis aller Umstände definitiv nicht erworben hatte?
Der BGH nahm eine Abwägung der Umstände des Einzelfalles vor. Das Besondere an dem vorliegenden Fall war, dass die Mehrbelastung bei ca. 225,00 € lag und diese problemlos aus dem Einkommen des Klägers hätten gezahlt werden können. Es stand gerade nicht fest, dass die Mehrbelastung des Immobilienerwerbs zu einer Existenzgefährdung des Käufers führte.
Dennoch entschied der BGH, dass auch für den Fall, dass bei vollständiger Aufklärung aller Umstände der Käufer den Erwerb nicht per se abgelehnt hätte, es dem Käufer ermöglicht werden muss, durch richtige und vollständige Information das Für und Wider umfassend abzuwägen. Dies kann nur dann geschehen, wenn ihm die monatliche Mehrbelastung des Immobilienerwerbs zutreffend errechnet wird.
Erschwerend kam im vorliegenden Fall hinzu, dass dem Käufer durch den Vermittler ein monatlicher Überschuss von ca. 50,00 € errechnet wurde, während es eigentlich zu einer Mehrbelastung kam.
Kann der Käufer einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage daher darlegen, dass ihm unzutreffende Angaben über die Renditemöglichkeiten oder den Widerveräußerungswert der Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums erteilt wurden, steht ihm ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages zu.
Insoweit bejahrte der BGH in diesem Fall die Vermutung der kausalen Pflichtverletzung in Form des Aufklärungsfehlers für die Kaufentscheidung des Klägers.
Schwede, Gewert & Kollegen
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