Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Frankfurt am Main

Jahresbericht zum 31. Dezember 2021

Schroders Immobilienwerte Deutschland

Kennzahlen im Überblick:

Auf die Darstellung der Anteilsklassen S und I wurde verzichtet, da für diese im Berichtszeitraum noch keine Anteilscheinausgabe erfolgt ist.

^* Ein Green-Building-Zertifikat für den HGHI-Tower befindet sich in der Erstellung.
¹ Inkl. Mietgarantie vom Verkäufer
² Mit Übergang Nutzen und Lasten im Berichtszeitraum
³ Ohne Bereinigung des Ertragsausgleichs
⁴ Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreis) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.

Hinweise für Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand 26. März 2021) sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Anteilsklassen im Überblick

Hinweise zu den Anteilsklassen

Für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ bestehen fünf Anteilsklassen mit den Bezeichnungen P, Gothaer, I, S und E. Die Anteilsklassen P und Gothaer richten sich an alle potenziellen Anleger, insbesondere Privatanleger. Auf Grund der Mindestanlagesummen richten sich die Anteilsklassen S und I insbesondere an institutionelle Anleger, aber auch an vermögende Privatanleger. Die Mindestanlagesumme für den Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse S beträgt EUR 250.000 und für den Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse I beträgt EUR 5.000.000. Die Anteilkasse E ist exklusiv für Schroders sowie für den Gothaer Konzern bestimmt. Darüber hinaus unterscheiden sich die fünf Anteilsklassen auch hinsichtlich des Ausgabeaufschlags, der Verwaltungsvergütung und der Übertragbarkeit.

⁵ Nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten.
⁶ Jeweils bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des auf die jeweilige Anteilsklasse bezogenen anteiligen Sondervermögens.

Hinweis:

Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

An unsere Anleger

Vorwort der Geschäftsführung

Sehr geehrte Anlegerin,
Sehr geehrter Anleger,

einer der ersten offenen Immobilien-Publikumsfonds der neuen Generation – unser „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ – hat sein erstes Rumpfgeschäftsjahr 2021 (18.05. bis 31.12.2021) abgeschlossen und ist auf Kurs. Er folgt rechtlich den Neuregelungen der Offenlegungsverordnung als sogenannter Artikel 8 Fonds, die besonders Nachhaltigkeitsaspekte in den Vordergrund rücken.

Wir als Schroders fühlen uns der Gesellschaft und Umwelt verpflichtet, weshalb wir diesen Fonds ins Leben gerufen haben. Unser Schwerpunkt liegt auf dem Fortschritt und einer besseren Zukunft. Dafür verhalten wir uns gegenüber der Gesellschaft und Umwelt stets so verantwortungsbewusst wie möglich. Auch Sie als Anleger können mit einer Investition in den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ einen Beitrag zu einem lebenswerteren Morgen leisten.

Der Fokus des „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ ist klar ausgerichtet auf Immobilien in deutschen Metropolregionen und ökologische und soziale Merkmale haben von Anfang an Priorität.

Deshalb ist es auch nicht verwunderlich, dass die ersten drei Objekte – ein hochwertiger, nachhaltiger Bürokomplex in Berlin, eine Kita mit Wohnnutzung in Hamburg und ein Objekt mit einer Kombination aus Lebensmitteleinzelhandel und Wohnraum in Köln – die Verlässlichkeit bei der Einhaltung der gesteckten Ziele zeigen und geradezu idealtypisch für die Ausrichtung der Fondsstrategie basierend auf den drei Fokus-Themen stehen:

Deutschland, Nachhaltigkeit & Corona-Resistenz

Wir haben uns bewusst für den Investitionsstandort Deutschland entschieden, da sich insbesondere im europäischen Vergleich die langfristige Stabilität der deutschen Wirtschaft mit überdurchschnittlichen Wachstumsraten als Plus erweist.

Darüber hinaus sind ESG-Faktoren maßgebliche Treiber für die Qualität der Objekte und deren langfristige Rentabilität. Deshalb werden Immobilien mit Umwelt- Zertifizierung und sozialen Aspekten im Rahmen der Nutzung bevorzugt.

Damit das Portfolio auch weiterhin die Coronapandemie ohne wesentliche Blessuren übersteht, meiden wir Objekte mit Mietern aus Pandemieanfälligen Branchen oder stark betroffene Assetklassen.

Mit einer Wertentwicklung von 3,6 % in der Anteilkasse P, 3,3 % in der Anteilsklasse Gothaer und 3,8 % in der Anteilsklasse E zum Ende des ersten Rumpfgeschäftsjahres hat der Fonds ein sehr gutes Ergebnis erwirtschaftet.

Ausblick

Die Coronapandemie wird Deutschland und auch die Märkte weiterhin beeinflussen und von uns geeignete Maßnahmen verlangen, welche wir im besten Anlegerinteresse ergreifen werden. Eine Prognose über den weiteren Pandemieverlauf und dessen Auswirkungen im speziellen auf den Immobiliensektor ist trotz aller Fortschritte in der Medizin und im generellen Umgang mit Corona mit erheblichen Unsicherheiten behaftet.

Hinzu kommen die Unsicherheiten auf Grund des derzeitigen Krieges zwischen den Ländern Russland und Ukraine. Nach heutigem Stand ist davon auszugehen, dass der Krieg keine wesentlichen Risiken für die Immobilien im Fonds darstellt. Die Auswirkungen auf die Zinsen sind derzeit nicht abschätzbar.

Trotz der herausfordernden Umstände haben wir weitere aussichtsreiche Immobilien identifiziert, die exakt zu unserem Fondsprofil „Immobilien mit ökologischen und sozialen Merkmalen“ passen. Bei erfolgreichen Vertragsschlüssen werden wir Sie unmittelbar informieren.

Im Geschäftsjahr 2022 wird voraussichtlich mit dem Neubau des Objekts Kita in Hamburg sowie des Gewerbe- und Wohnobjekts in Köln gestartet. Es wird ein spannendes und aufregendes erstes volles Geschäftsjahr.

Bis dahin bedanken wir uns für Ihr Vertrauen in die Qualitäten des „Schroders Immobilienwerte Deutschland“. Danke sagen wollen wir auch unseren Mitarbeitern und unseren Vertriebspartnern, die den Marktstart und die Entwicklung des Fonds weiterhin engagiert begleiten und unterstützen.

Über die Entwicklung des „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ im zurückliegenden Rumpfgeschäftsjahr 2021 werden wir Sie im Folgenden informieren.

 

Nachhaltigkeit

Unser Nachhaltigkeitsansatz Real Estate with Impact

Wir bei Schroder Real Estate sehen uns als langfristiger Verwalter des Vermögens unserer Kunden, und diese Philosophie führt dazu, dass wir uns auf die langfristigen Aussichten für die Vermögenswerte konzentrieren, in die wir investieren. Es ist zentraler Bestandteil unseres Anlageprozesses, die Fähigkeit jeder Anlage zu analysieren, Werte zu schaffen, zu erhalten und zu schützen, um sicherzustellen, dass sie Renditen erwirtschaften, die mit den Zielen unserer Kunden übereinstimmen.

Immobilieninvestitionen konzentrieren sich auf die bebaute Umwelt, die die Bausteine für eine nachhaltige Wirtschaft liefert und die Gesellschaft und die Umwelt unterstützt. Die weltweiten Erkenntnisse aus dem Klimawandel, dem gesellschaftlichen Wandel und der technologischen Revolution sind in ständigem Wandel und diese Themen verändern unseren Planeten und die Reaktion der Gesellschaft. Im Rahmen von Immobilieninvestitionen ist es daher unsere Verantwortung ökologische, soziale und wirtschaftliche Auswirkungen zu erkennen, zu verstehen und zu managen, um langfristig belastbare Investitionsrenditen zu erzielen und die Auswirkungen finanzieller und nicht-finanzieller Risiken zu managen.

Bei Schroder Real Estate ist das Verständnis dieser Themen und ihrer Auswirkungen integraler Bestandteil unseres Investmentprozesses und gilt für alle Aspekte von Immobilieninvestitionen, einschließlich der Due-Diligence-Prüfung bei Akquisitionen, Asset Management Immobilienmanagement durch Dritte sowie bei Sanierungen und Entwicklungen.

Das Verstehen und Verbessern der Auswirkungen von Immobilieninvestitionen auf die Umwelt und die Gesellschaft, steht im Einklang mit unserer Priorität, Renditen für unsere Kunden in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil unserer Fonds zu maximieren.

Die Säulen der Wirkung

Schroder Real Estate entwickelt seine Anlagephilosophie stetig weiter, mit dem Ziel, dass die Investments eine positive Wirkung auf die Umwelt im weiteren Sinne haben. Dies geht über ESG (Environmental, Social und Governance) hinaus, da es darauf abzielt proaktiv Maßnahmen zu ergreifen, um die Lage zu verbessern. Mit diesem Ziel vor Augen, haben wir unsere Säulen der Wirkung an den UN-Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet.

Net Zero Carbon Commitment von Schroder Real Estate

Schroder Real Estate erkannte 2019 zusammen mit anderen Mitgliedern des Better Buildings Partnership (BBP) die Notwendigkeit die Immobilienbranche zu ermutigen, ihre CO2-Auswirkungen zu reduzieren.

Die BBP-Klimaverpflichtung wurde im September 2019 ausgearbeitet. Gemeinsam mit anderen BBP-Mitgliedern hat sich Schroder Real Estate darauf verständigt, bis 2050 CO2-neutral zu werden. Nähere Informationen finden Sie unter https:/​/​www.schroders.com/​de/​de/​realestate/​nachhaltigkeit/​unser-ansatz/​.

Was heißt Nachhaltigkeit konkret für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“?

Nachhaltigkeitsaspekte sind heute maßgebliche Treiber für die Qualität der Immobilienobjekte und deren langfristige Rentabilität. Daher richtet der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ seinen Auswahlprozess streng an ökologischen und sozialen Merkmalen aus und qualifiziert sich demnach als Produkt im Sinne des Art. 8 der EU-Offenlegungsverordnung.

(1)

Ökologische und soziale Merkmale

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ investiert den mehrheitlichen Teil (mind. 75 %) in Immobilien, die ökologische und/​oder soziale Merkmale berücksichtigen.

Ein ökologisches Merkmal, dass der Fonds im Rahmen seiner Immobilieninvestitionen berücksichtigt, ist insbesondere die Leistung eines Beitrags zum Klimaschutz durch Steigerung der Ressourceneffizienz bei der Nutzung von Energie. Die Berücksichtigung dieses ökologischen Merkmals erfolgt durch die Investition in energieeffiziente Gebäude. Der Nachweis der Energieeffizienz eines Gebäudes wird wie folgt durchgeführt:

Soziale Merkmale, die der Fonds im Rahmen seiner Immobilieninvestitionen berücksichtigt, sind insbesondere die Leistung eines Beitrags (i) zugunsten wirtschaftlich oder sozial benachteiligter Bevölkerungsgruppen durch die Zurverfügungstellung geförderten und somit bezahlbaren Wohnraums oder (ii) zur sozialen Integration durch Bildung und Pflege durch die Zurverfügungstellung von Flächen zum Betrieb von Bildungs- und Pflegeeinrichtungen. Der Nachweis zu (i) erfolgt, wenn mindestens 50 % der Mietflächen einer Immobilie auf geförderten Wohnraum entfallen und zu (ii), wenn mindestens 50 % der Mietflächen einer Immobilie für Bildungszwecke (wie z. B. den Betrieb einer Universität oder Kindertagesstätte) bzw. für Pflegezwecke (wie z. B. Pflegeheime) durch den Abschluss entsprechender Mietverträge zur Verfügung stehen.

Bei der Bewertung der relevanten ökologischen und/​oder sozialen Merkmale unterstützen externe Dienstleister im Rahmen einer Sustainability Due Diligence im Ankaufsprozess.

Folgende Aspekte werden, soweit prüf- und nachvollziehbar, beispielhaft im Rahmen einer Sustainability Due Diligence durch einen externen Dienstleister analysiert und bewertet:

Daneben hat Schroders einen internes Scoring-Modell zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien entwickelt, welches ebenso als Maßstab für die Merkmalserfüllung herangezogen wird.

Durch die Sustainability Due Diligence und den internen ESG-Score bildet sich das Fondsmanagement ein umfassendes Bild der ökologischen und sozialen Merkmale einer Investition.

Zum Stichtag dieses Berichtes erfüllt die im Portfolio befindliche Immobilie – der HGHI-Tower in Berlin – die Anforderungen an die Energieeffizienz und somit wird das gesetzte Ziel, dass mind. 75 % der Immobilien, ökologische und/​oder soziale Merkmale berücksichtigen, erfüllt. Auch die projektierten Objekte in Hamburg und Köln werden die gesetzten Nachhaltigkeitsanforderungen des Fonds erfüllen.

(2)

Social und Governance – Mindeststandards für Menschen- und Arbeitsrechte

Die ganzheitliche Betrachtung von Nachhaltigkeit schließt internationale Mindeststandards für Menschenrechte und Arbeitsrechte ein. Zur Einhaltung dieser Mindeststandards werden wesentliche Dienstleister und Auslagerungsunternehmen, die zugunsten des Fonds tätig werden, beispielsweise im Rahmen der Vertragsgestaltung und Leistungsbeschreibung, verpflichtet.

Eine Prüfung der Einhaltung dieser Mindeststandards durch die Dienstleister erfolgt im Rahmen der regelmäßigen Outsourcing-Prüfung. Hierfür wurde speziell ein ESG-Fragebogen und ein interner Outsourcing-ESG-Score entwickelt. Die erstmalige Anwendung hat im Rahmen der jährlichen Outsourcing-Prüfung in Q3 2021 stattgefunden. Bezüglich Informationen zu Arbeits- und Menschenrechts-Mindeststandards bei wesentlichen Dienstleistern ist Schroders zum Teil auf die Bereitstellung interner und nicht-öffentlicher Informationen durch Dritte angewiesen. Die Prüfungen hängen daher sowohl von der Quantität als auch der Qualität der bereitgestellten Daten ab.

Schroders Gruppe ist Unterzeichner der UN PRI

Schon im Oktober 2017 hat die Schroders Gruppe die von den Vereinten Nationen unterstützen Prinzipien für verantwortliches Investieren (UN PRI United Nations Principles for Responsible Investment) unterzeichnet. Damit erklärten wir uns sehr früh bereit, Umwelt- und Sozialfragen sowie Themen einer guten Unternehmensführung in unsere Unternehmens- und Investmentprozesse miteinzubeziehen.

Das sechste Jahr in Folge (2015, 2016, 2017, 2018, 2019 und 2020) erhielt die Schroders Gruppe die höchste Bewertung A+ im Hinblick auf seinen Strategie- & Governance-Ansatz für verantwortungsvolles Investieren.

Den öffentlichen PRI-Transparenzbericht von der Schroders Gruppe finden Sie unter

https:/​/​www.unpri.org/​signatory-directory/​schroders/​1746.article.

Schroders ist aktives Mitglied im DGNB

Als Europas größtes Netzwerk für nachhaltiges Bauen verfolgt die DGNB seit 2007 das Ziel, Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienwirtschaft und darüber hinaus zu fördern und im Bewusstsein der Öffentlichkeit zu verankern.

Mit unserer Mitgliedschaft übernehmen wir sichtbar Verantwortung für unsere Organisation und für die Gesellschaft. Durch den Austausch mit anderen Mitgliedern können wir gemeinsam den Weg hin zu einer nachhaltig gebauten Umwelt aktiv gestalten.

GRESB-Rating wird angestrebt

Insbesondere weil Nachhaltigkeit für uns von enormer Bedeutung ist, planen wir mit dem „Schroders Immobilienwerte Deutschland“, nach dem ersten vollen Fondsgeschäftsjahr, wiederkehrend am GRESB Global Real Estate Sustainability Benchmark teilzunehmen.

GRESB ist das führende Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsleistung von ganzen Immobilienportfolios, unabhängig davon, ob eine Immobilie zertifiziert (z. B. DGNB, BREEAM) ist oder nicht.

Es gibt neben GRESB auf dem Markt bisher kein vergleichbares Bewertungssystem mit einer entsprechend breiten Vergleichsbasis.

Nachhaltigkeits-Beauftragte kümmert sich um alle Themen rund um das Thema Nachhaltigkeit

Neben den Geschäftsführern unterstützt eine zentrale Nachhaltigkeits- Beauftragte die Schroders Gruppe bei der Definition, Steuerung und Überwachung von Nachhaltigkeitszielen und -risiken. Hiermit verdeutlichen wir noch einmal, welchen hohen Stellenwert das Thema Nachhaltigkeit in der gesamtem Schroders Gruppe einnimmt.

Tätigkeitsbericht

Anlageziel und Anlagepolitik

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ ist eines der ersten neuen offenen Immobilien-Publikumsfonds-Produkte auf dem deutschen Markt nach Ausbruch der Coronapandemie und qualifiziert als einer der ersten Artikel 8 Fonds gemäß der Offenlegungsverordnung. Als Anlageziel wird das Erreichen einer nachhaltigen Rendite durch den Aufbau und die Bewirtschaftung eines Portfolios von mehreren (direkt und/​ oder indirekt gehaltenen) Immobilien entsprechend den gesetzlichen und vertraglichen Risikostreuungsregeln angestrebt. Das Anlageziel soll über regelmäßig zufließende Mieterträge, Zinserträge und eine kontinuierliche Wertsteigerung des Immobilienbestandes erreicht werden. Als Artikel 8 Fonds verfolgt der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ explizit die Anlage in Vermögensgegenständen mit ökologischen und/​oder sozialen Merkmalen und stellt dabei vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt.

Der Fonds investiert fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens direkt oder indirekt in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Die Immobilien müssen in Deutschland belegen sein, wobei Immobilien-Gesellschaften auch in Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sein dürfen. Alle direkt oder indirekt vom Fonds zu erwerbenden Immobilien werden einer von der Gesellschaft selbst oder gemeinsam mit einem externen Dienstleister festgelegten Nachhaltigkeitsprüfung unterzogen.

Als Fondsimmobilien kommen schwerpunktmäßig Objekte aus den Nutzungsarten Büro, Logistik, Hotel, Einzelhandel und Wohnen infrage. Es können allerdings auch vereinzelt Immobilien mit anderen Nutzungsarten (wie z. B. Studentenwohn- oder Pflegeheime) erworben werden, sodass der Fonds hinsichtlich der Nutzungsarten der zu erwerbenden Immobilien grundsätzlich flexibel ist. Die Immobilien können auch über eine Mischnutzung verfügen. Zudem können auch Bewirtschaftungsgegenstände erworben werden. Bei der Auswahl der Immobilien für den Fonds sollen die Eigenschaften nachhaltige Ertragskraft sowie Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mieter im Vordergrund der Überlegungen stehen.

Überblick Nutzungsarten

Darüber hinaus können aber auch Immobilien mit Revitalisierungsbedarf und Leerständen zum Zwecke einer nachhaltigen Wertsteigerung (z. B. durch geeignete Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Repositionierung am Markt) erworben werden. Hierdurch können Wertsteigerungspotentiale gehoben werden.

Für den Fonds werden sowohl Bestands- als auch Neubauimmobilien erworben. Der Anteil der Grundstücke im Zustand der Bebauung darf 20 % des Wertes des Fonds (wobei die aufgenommenen Darlehen nicht abzuziehen sind) nicht übersteigen. Neben den im Bau befindlichen Immobilien besteht die Möglichkeit, auch Immobilien zum Zwecke der Durchführung von Projektentwicklungen zu erwerben.

Entwicklung des Fonds im ersten Rumpfgeschäftsjahr

Im Berichtszeitraum erzielte der Fonds einen Nettomittelzufluss von EUR 53,9 Mio. Das Gesamtfondsvermögen lag zum Ende des Berichtszeitraums bei EUR 55,7 Mio. Es setzt sich zusammen aus dem Fondsvermögen der Anteilsklasse P i. H. v. TEUR 163,1, der Anteilsklasse Gothaer i. H. v. EUR 8,9 Mio. und der Anteilsklasse E i. H. v. EUR 46,7 Mio.

Das reine Immobilienvermögen des Gesamtfonds beläuft sich auf EUR 52,6 Mio.

Im ersten Fondsgeschäftshalbjahr hat der Fonds in der Anteilsklasse P eine Wertentwicklung von 3,6 % je Anteil, in der Anteilsklasse Gothaer eine Wertentwicklung von 3,3 % je Anteil und in der Anteilsklasse E eine Wertentwicklung von 3,8 % je Anteil erzielt.⁷

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Auf Grund der Tatsache, dass der Fonds im Mai 2021 aufgelegt wurde, ist noch keine Ausschüttung erfolgt. Eine erste Ausschüttung ist nach dem ersten vollen Fondsgeschäftsjahr vorgesehen.

⁷ Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages.

Aktuelle Marktsituation

Wirtschaft Deutschland

Nachdem der Jahresbeginn 2021 deutlich unter dem Eindruck strikter Maßnahmen zur Eindämmung des Corona-Infektionsgeschehens stand, setzte sich die im Frühjahr begonnene wirtschaftliche Erholung im 2. Halbjahr 2021 fort. Insbesondere hohe Konsumausgaben angesichts der Öffnungen im Dienstleistungs- und Gastronomiesektor trieben das Wachstum in der 2. Jahreshälfte an, welche das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im 3. Quartal 2021 um 1,7 % wachsen ließen. Gleichzeitig drosselten aber anhaltende Engpässe in globalen Lieferketten, insbesondere etwa im Bereich der Halbleiter, die Produktion in der Industrie und im produzierenden Gewerbe. Der Arbeitsmarkt zeigt sich aber weiter sehr robust. So lag die Arbeitslosenquote mit 5,1 % im Dezember 2021 fast auf Vorpandemieniveau. Stark gestiegene Energiepreise und Frachtkosten, die Rücknahme der Mehrwertsteuersenkung des Vorjahres sowie Lieferengpässe bei Materialien und Produkten ließen allerdings die Inflation rapide ansteigen. So stiegen die Verbraucherpreise im Dezember 2021 um 5,3 %, der höchste Anstieg seit 28 Jahren. Der Index für Erzeugerpreise gewerblicher Produkte stieg im Jahresvergleich im Dezember sogar um 24,3 %. Zum Jahresende registrierte Deutschland einen starken Anstieg der Coronainfektionen mit der Omikron-Variante. Die damit verbundene Wiedereinführung von Restriktionen führte zu einem erneuten Rückgang des BIP um 0,7 % im 4. Quartal. Trotz allem zeigte 2021 mit einem BIP-Wachstum von 2,7 % eine deutliche wirtschaftliche Erholung gegenüber 2020. Angesichts der weiterhin bestehenden Restriktionen dürfte der Jahresauftakt 2022 in Bezug auf die wirtschaftliche Dynamik zunächst eher verhalten bleiben. Allerdings wird für 2022 insgesamt mit einem Wachstum von 3,5 % gerechnet.

Büromarkt Deutschland

Auch die Büromärkte zeigten in der 2. Jahreshälfte 2021 eine deutlich höhere Dynamik als noch im 1. Halbjahr. So stieg der Büroflächenumsatz in den sieben Metropolen im 3. Quartal 2021 um 40 % gegenüber dem Vorquartal. Im 4. Quartal waren es noch einmal 35 % mehr. Insgesamt lag die Vermietungsleistung in der 2. Jahreshälfte 2021 somit rund 45 % über dem Niveau des 1. Halbjahres. Für das Gesamtjahr ist ein Plus von 23 % gegenüber 2020 zu verzeichnen.

Diese Ergebnisse sind einerseits der wirtschaftlichen Erholung und der weiterhin robusten Stimmung der Unternehmen angesichts der Fortschritte in der langfristigen Eindämmung des Pandemiegeschehens geschuldet. Anderseits zeigen sie auch, dass das Büro als Ort des Zusammenarbeitens trotz einer stärkeren Ausprägung von Arbeiten aus dem Home Office heraus weiterhin große Bedeutung hat. Das Bedürfnis die Mitarbeiter im Büro zusammenzubringen und einen repräsentativen Ort der Zusammenarbeit und Identifikation mit dem Unternehmen zu bieten, ist eher gestiegen und viele Unternehmen haben sich in den letzten Monaten intensiv mit ihren Bedürfnissen und Erwartungen hinsichtlich ihrer Büroflächen befasst. Die Ansprüche, auch in Bezug auf Büroflächen möglichst klimafreundlich zu handeln, sind ebenfalls weiter gestiegen. Insofern scheint es kaum verwunderlich, dass die Nachfrage extrem auf neue und hochwertige Flächen in zentralen Lagen konzentriert ist, was die Spitzenmieten im 2. Halbjahr 2021 stellenweise weiter steigen ließ. Zwar ist der Leerstand insgesamt durch weitere Fertigstellungen leicht gestiegen, moderne Flächen werden aber schnell absorbiert, so dass sich der Leerstand zunehmest aus veralteten Flächen zusammensetzt.

Fokus Berlin

Der Berliner Büromarkt erlebte im zweiten Halbjahr 2021 ein außergewöhnliches Comeback. Insbesondere das 4. Quartal mit einem Umsatz von fast 325.000 m² stach als eines der stärksten Quartale seit Jahren hervor. Die starke Aktivität im letzten Quartal 2021 wurde von einer breiten Palette von Sektoren angetrieben, aber das Volumen wurde auch durch acht Transaktionen für Flächen größer als 10.000 m² angekurbelt. Insgesamt verzeichnete Berlin einen Büroflächenumsatz von ca. 870.000 m² im Jahr 2021, ein Plus von 17 % gegenüber 2020 und ein Jahresvolumen, das wieder deutlich mehr auf einer Linie mit den Volumina der Jahre vor der Pandemie liegt. Die Erholung auf der Nachfrageseite hat dazu beigetragen die Leerstände niedrig zu halten. Während im zweiten Halbjahr 2021 Fertigstellungen von über 300.000 m² verzeichnet wurden, stieg die Leerstandsquote auf dem Gesamtmarkt zwischen dem Ende des ersten Halbjahres 2021 und dem Jahresende nur um 20 Basispunkte. Sie liegt jetzt bei 4,1 %, aber angesichts der anhaltend hohen Bautätigkeit (1,6 Mio. m² im Bau am Ende des 4. Quartals 2021) wird erwartet, dass der Leerstand in den kommenden Monaten zunehmen wird. Allerdings mangelt es nach wie vor an modernen Flächen mit hohen Standards in Bezug auf Nachhaltigkeit, weshalb die Nutzer bereit sind, Vorvermietungen für im Bau befindliche Projekte vorzunehmen. Die starke Nachfrage nach hochwertigen Flächen treibt die Mieten weiter nach oben. Im Schlussquartal 2021 stiegen die Mieten in 5 der 16 Berliner Teilmärkte. Die Gesamtmarktspitzenmiete, welche Ende des 2. Quartals 2021 bei 38,00 €/​m² lag, stieg im dritten Quartal auf 38,50 €/​m² und im 4. Quartal auf 39,00 €/​m².

Fokus Köln

Der Kölner Wohnungsmarkt bleibt von einem starken Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die eingeschränkte Verfügbarkeit von Bauland und die stark gestiegenen Baulandpreise sind weiterhin Hemmnisse für die Ausweitung des Wohnungsangebots, auch wenn die Bautätigkeit in 2021 zugenommen hat und 2022 und 2023 mehr neue Wohnungen auf den Markt kommen sollten, als es in den Vorjahren der Fall war. Ein Mangel an adäquatem und bezahlbarem Wohnraum lässt zwar Mehrpersonenhaushalte vermehrt ins Umland abwandern, aber das insgesamt positive Bevölkerungswachstum und insbesondere das weitere Wachstum der Haushalte, treibt die Nachfrage an und übertrifft das Angebot bei Weitem. Die höchste Nachfrage besteht weiterhin nach Wohnungen im unteren Preissegment. Dies ist mittelfristig angesichts der hohen Baulandpreise und der zuletzt stark gestiegenen Kosten für Baustoffe eine große Herausforderung. Im zweiten Halbjahr 2021 stieg die Medianmiete im Vorjahresvergleich um rund 4 %. Die Spitzenmieten stiegen hingegen mit rund 2 % etwas langsamer als im letzten Jahr. Im unteren Preissegment (untere 10 % der Angebote nach Angebotsmieten) stiegen die Mieten allerdings um rund 5 % gegenüber dem Vorjahr.

Fokus Hamburg

Die Wohnungsfertigstellungen in Hamburg haben sich in den letzten Jahren weitgehend nach oben entwickelt und auch in 2021 wurde der Bau von rund 10.000 neuen Wohnungen genehmigt. In der Folge sollte sich die Nachfrage- und Angebotsseite in Hamburg mittelfristig weiter ausgleichen. Vor allem im neuen Stadtteil Grasbrook sollen für weitere 3.000 neue Wohnungen Flächen geschaffen werden. Davon soll unter anderem ein Drittel für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Neben der HafenCity rücken aber auch weitere Teile Hamburgs vor allem im Osten wie Hammerbrook, Rothenburgsort oder auch Billstedt in den Fokus der Stadtentwicklung, um so der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. Trotz des Anstiegs der Fertigstellungen, hat die Mietpreisentwicklung in Hamburg zuletzt weiter an Fahrt aufgenommen. Die Medianmiete stieg im 2. Halbjahr 2021 um gut 4 %. Den höchsten Anstieg verzeichneten kleine Wohnungen (< 45 m2) und Neubauwohnungen (+6–7 %).

Kita Hamburg

Auch das 2. Halbjahr 2021 in Hamburgs Kitas war, wie in anderen Teilen Deutschlands, stark durch das Infektionsgeschehen beeinflusst. Trotz der Öffnung großer Teile des öffentlichen Lebens fluktuierte die Auslastung der Kitas stark. Grund dafür waren einerseits Schließungen oder Teilschließungen der Einrichtungen durch Infektionsfälle bei den betreuten Kindern, zum anderen lag dies an Infektionsfällen auf Seiten des Personals. Insgesamt bleibt die Nachfrage nach Kitaplätzen in Hamburg sehr groß und das Angebot deutlich zu klein.

Einzelhandelsmarkt Deutschland

Der Aufwärtstrend aus dem 1. Halbjahr 2021 auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt hat dank der Öffnungen im Frühjahr auch in der 2. Jahreshälfte fortgesetzt. So übertrifft die Vermietungsleistung im Jahr 2021 insgesamt die des Jahres 2020, liegt aber weiter unter den Jahren vor der Pandemie. Die erneuten Restriktionen zum Jahresende dürften aber die Stimmung etwas trüben. Ohnehin bleibt die Lage angespannt. Zu den Umsatzeinbußen durch Lockdowns und Restriktionen für Anbieter von nicht-essentiellen Produkten, hat die Pandemie den Trend zum Onlineeinkauf weiter beschleunigt. Und auch wenn mittlerweile die Verbraucher wieder (und unter Auflagen) in die Läden zurückkehren, wird ein Teil des Umsatzes dauerhaft an den Onlinehandel verloren gegangen sein. Auch in der 2. Jahreshälfte gab es weitere Geschäftsaufgaben und Insolvenzverfahren teils bekannter Einzelhändler. Für die meisten Unternehmen geht es daher aktuell weiter darum, ihr Filialnetz zu optimieren und ihre physische Präsenz mit dem Onlineangebot abzustimmen. Insofern muss mit einem weiteren Anstieg der Leerstände insbesondere bei wenig attraktiven Flächenqualitäten und -lagen gerechnet werden, was insgesamt den Druck auf die Mieten weiter aufrechterhält. Es gibt aber auch weiterhin Branchen, die expandieren. Hierzu gehören etwa Drogerien und Gastroformate.

Auch gibt es weiterhin Markteintritte ausländischer Marken. Diese bleiben aber sehr punktuell und beschränken sich fast ausschließlich auf die besten Lagen der großen Metropolen. Besonders robust bleibt der Lebensmitteleinzelhandel. Hier bleibt der Onlineanteil auch nach der Pandemie weiter gering. Die hohe Ladendichte und die Präferenz der Kunden insbesondere frische Produkte selbst auszuwählen wirkt hier wie ein Bollwerk. Gerade Supermarktketten sind weiter bereit lange Mietverträge zu unterschreiben. Zudem zeigt sich der Lebensmitteleinzelhandel weiter innovativ in Bezug auf den Einsatz neuer Technik, aber auch die Einbindung z. B. von Wohnprojekten an ihren Standorten.

Logistikmarkt Deutschland

Die Nachfrage auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt blieb auch im 2. Halbjahr 2021 ungebrochen hoch. Nach einem bereits hohen Umsatz von fast 4 Mio. m² im 1. Halbjahr, wurde im 2. Halbjahr nochmals über 4 Mio. m² vermietet oder von Eigennutzern bezogen, wobei das 4. Quartal besonders umsatzstark war. Mit fast 9 Mio. m² stellt 2021 somit ein neues Rekordjahr dar. Gegenüber 2020 stieg der Umsatz um 25 %, gegenüber dem bisherigen Rekordjahr 2018 liegt der Umsatz 20 % höher. Getrieben wird diese Entwicklung durch das weitere Wachstum des Onlinehandels, das insbesondere durch das veränderte Einkaufsverhalten durch die Pandemie stärker als erwartet gewachsen ist. Aber auch Handels- und Industrieunternehmen waren weiter auf Flächensuche, auch weil als Reaktion auf anhaltenden Lieferengpässe einige Unternehmen ihre Lagerhaltung dauerhaft erhöht haben oder planen dies zu tun. Besonders gesucht werden moderne Flächen, in denen neueste Technik und Automatisierung zum Einsatz kommen kann. Auch Nachhaltigkeitskriterien spielen eine immer größere Rolle. Die starke und weiterwachsende Nachfrage trifft aber auf eine zunehmende Knappheit auf der Angebotsseite. Viele der etablierten Logistikregionen sind von einem Mangel an modernen, kurzfristig verfügbaren Logistikflächen und Grundstücken geprägt. Dies spiegelt sich in einer geringen Neubauaktivität und steigenden Mieten wider. Angesichts der Nachfrage nach modernen Flächen und der zunehmenden Knappheit ist es auch kaum überraschend, dass rund 75 % der Flächenumsätze in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt wurden.

Wohnmarkt Deutschland

Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich weiter sehr robust, wobei es aber weiter teils starke regionale Unterschiede gibt. Angesichts der Erfahrung von Lockdowns, Reisebeschränkungen und Home Office wurde Wohnen aber weiter aufgewertet. Als Folge setzt sich der Mietpreisanstieg besonderes in den Metropolen und deren Einzugsgebiet weiter fort. Faktoren wie ein langsam steigendes Angebot durch eine Ausweitung des Wohnungsbaus, dass bereits hohe Mietniveau und ein sich leicht verlangsamendes Bevölkerungswachstum sollte das Tempo des Anstiegs langfristig drosseln. Das starke Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auch mit Blick auf Qualität und Umweltstandards wird aber auch in den nächsten Jahren zu weiteren Preissteigerungen führen. Stabile Einnahmen und die Aussicht auf weiteres Wachstum beflügeln weiter das Interesse institutioneller Investoren an Wohninvestments.

Investmentmarkt Deutschland

Auch der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat nach Maklerangaben 2021 mit einem Rekord abgeschlossen. So summierte sich das Transaktionsvolumen, inklusive gewerblich gemanagter Wohnimmobilien, auf über 110 Milliarden Euro, ein Plus von mehr als einem Drittel 36 % gegenüber dem Vorjahr. Dabei war das 2. Halbjahr 2021 besonderes stark und trug zu fast 70 Prozent des Jahresergebnisses bei. Inkludiert ist in diesen Angaben allerdings auch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia. In Bezug auf die Assetklassen bleiben Anlagen in Wohn- und Logistikimmobilien stark gefragt. Auch Büroimmobilien wurden aktiv gehandelt, wobei hier ganz deutlich die Qualitätskriterien in Bezug auf moderne und nachhaltige Flächen in zentralen Lagen im Mittelpunkt standen, während veraltete Flächen zunehmend an Interesse verlieren und hier in der Zukunft mit einem Preisabschlag für nicht-nachhaltige Immobilien gerechnet werden muss. Weiterhin sehr polarisiert blieb auch die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten: Während Supermärkte und Fachmarktzentren stark gefragt sind, bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen oder Einkaufszentren insbesondere in weniger guten Lagen gering.

Mit Blick auf die Spitzenrenditen sanken diese für Büroimmobilien in den sieben Hochburgen in Folge weiterer Kompression in der 2. Jahreshälfte 2021 in Düsseldorf, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart weiter. Nach Angaben von JLL lag die Spitzenrendite am Jahresende 2021 somit im Schnitt bei 2,65 %, wobei Berlin mit 2,50 % den niedrigsten und Stuttgart mit 2,75 % den höchsten Wert aufweisen. Ebenfalls weitere Kompression gab es im Bereich der Fachmarktzentren (3,50 %) und bei Lager- und Logistikflächen (3,00 %). Die Spitzenrenditen für Shopping Center, einzelne Fachmärkte und innerstädtische Geschäftshäuser blieben hingegen in der 2. Jahreshälfte unverändert.

Geld- und Kapitalmarkt

Angesichts der starken wirtschaftlichen Erholung, gestiegener Energie- und Rohstoffpreise sowie Engpässen in der Produktion, ist aktuell weltweit eine rasant gestiegene Inflation zu beobachten. Und auch in der Eurozone lag sie im Januar bei 5,1 %, obwohl Sondereffekte wie die Rückkehr zur ursprünglichen Mehrwertsteuer in Deutschland nicht mehr zum Tragen kamen. Während aber erwartet wird, dass die US-Notenbank zur Eindämmung der Inflationen die Zinsen im Jahresverlauf weiter erhöht, wird die Europäische Zentralbank (EZB) nicht müde zu betonen, dass die wirtschaftliche Erholung in den USA weiter fortgeschritten ist und dass sie die Inflation in der Eurozone als kurzlebiges Phänomen betrachtet. Sobald sich das Infektionsgeschehen in Europa beruhigt, Lieferengpässe verschwinden und Energiepreise fallen, sollte auch die Inflation wieder unter das 2,0 %-Ziel fallen. Die EZB hat allerdings angekündigt, ihre Inflationsprognose in Q1 2022 neu bewerten zu wollen. Dies könnte zu einer schnelleren Drosselung des Anleihen-Ankaufprogramms führen, was entsprechend zu steigenden Renditen für europäische Staatsanleihen führen würde. Einen Zinsschritt in 2022 halten allerdings die meisten Marktbeobachter für weiter unwahrscheinlich, wenn auch nicht mehr ausgeschlossen.

Portfoliostruktur

Der Fonds befindet sich aktuell in seiner Aufbauphase. Zum Ende des Berichtszeitraums besteht das Portfolio aus einer direkt gehaltenen Immobilie, dem HGHI-Tower in Berlin. Darüber hinaus wurden zwei projektierte Objekte in Hamburg und Köln kaufvertraglich gesichert.

ESG-Kennzahlen

Der Nachweis der Erfüllung des ökologischen Merkmals erfolgte durch die Auswertung des Energieausweises.

Der HGHI-Tower in Berlin erreicht einen Primärenergiebedarf von 86 kWh/​m² p. a. lt. Energieausweis. Stellt man diesen Bedarf mit dem Anforderungswert des Gebäudes in Höhe von 99 kWh/​m² p. a. ins Verhältnis schneidet der HGHI-Tower somit besser ab als sein Referenzgebäude.

Die CO2-Emissionen werden aus dem Produkt der absoluten Verbräuche und der spezifischen CO2-Faktoren für die bezogene Fernwärme am Standort Berlin sowie dem deutschen Strommix ermittelt. Auf diese Art und Weise gehen wir aktuell von einer jährlichen Emission von insgesamt 58 t CO₂ p. a. aus. Hiervon werden ca. 10 % für die Beheizung und ca. 90 % für den elektrischen Betrieb des Gebäudes aufgewendet.

Nachhaltigkeitsmaßnahmen auf Objektebene

HGHI-Tower, Berlin:

Wir haben bereits für 63 % aller Mietverträge eine Nachhaltigkeitsklausel zusammen mit den jeweiligen Mietern vereinbaren können. Hierdurch wird eine vollständige Erfassung der Verbrauchsdaten der Mieter ermöglicht. Somit kann die gesamte Nachhaltigkeitsperformance des Objektes betrachtet und entsprechend optimiert werden.

Eine Umweltzertifizierung gemäß BREEAM IN-Use ist beauftragt und aktuell in Erstellung. Um den CO₂-Fußabdruck zu senken, wurde zudem ein Energieaudit beauftragt, welches Verbesserungspotenziale beim Objektbetrieb aufdecken soll.

Für das Jahr 2022 wird die Aufstellung von vier Bienenvölkern auf dem Dach des HGHI-Towers vorgenommen. Der erwirtschaftete Ertrag wird an die Mieter verteilt und gespendet.

Im Berichtszeitraum wurden keine Investitionen in ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten gemäß Taxonomie-Verordnung getätigt.

Hinweis gem. Art. 6 Taxonomie-Verordnung:

Der Grundsatz „Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen“ findet nur bei denjenigen dem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen Anwendung, die die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten berücksichtigen. Die dem verbleibenden Teil dieses Finanzprodukts zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten.

Immobilienaktivitäten

Das Immobilienportfolio des „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ befindet sich im gezielten Aufbau. Mit dem ersten Ankauf eines Objektes in Berlin sowie der Unterzeichnung des Kaufvertrages für die projektierte „Kindertagesstätte“ in Hamburg und die Wohn- und Gewerbeprojektentwicklung in Köln hat das Fondsmanagement im abgeschlossenen Rumpfgeschäftsjahr die kontinuierliche Portfolioentwicklung eingeleitet.

An- und Verkäufe

HGHI-Tower, Berlin

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hat als erste Fondsimmobilie den HGHI-Tower in Berlin erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand am 06. Juni 2021 statt.

Das 8-geschossige Gebäude wurde im Juni 2020 mit einer Mietfläche von 4.396 m² (BGF) fertiggestellt. Neben einem repräsentativen Eingangsbereich im Erdgeschoss, wird das Gebäude hauptsächlich als Gewerbeeinheiten genutzt.

Der stilvolle, architektonisch moderne Bürokomplex mit Natursteinfassade und lichtdurchfluteten Büroflächen befindet sich im Herzen Berlins, welches durch eine Vielzahl an gastronomischen und kulturellen Angeboten geprägt ist. Zudem verfügt das Gebäude durch seine sehr gute Lage über eine hervorragende Verbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Der HGHI-Tower vereint das Bürogebäude Großstadtfeeling mit Erholungscharakter und stellt daher einen optimalen Arbeitsplatz in der boomenden Metropole Berlin dar.

Zudem erfüllt das Gebäude die strengen Nachhaltigkeitsanforderungen für den nach Artikel 8 der Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor der Europäischen Union (SFDR) eingestuften Fonds. Der hochwertige Neubau hat einen niedrigen Energieverbrauch (KfW Effizienzhaus 70) und eine Green-Building Zertifizierung ist ebenfalls in Kürze zu erwarten.

HGHI-Tower
Bachstraße 12
10555 Berlin
Besitzübergang: Juni 2021

Weitere Ankäufe (Projektentwicklungen)

Kita Eckerkoppel, Hamburg

Das Neubauprojekt im Hamburger Stadtteil Farmsen-Berne wurde am 30. Juli 2021 kaufvertraglich gesichert. Der Bauantrag für den Neubau wurde durch den Verkäufer eingereicht und ein Baubeginn ist für 2022 geplant.

Der Standort der Immobilie befindet sich im Nordosten Hamburgs, der sich durch einen hohen Grünflächenanteil auszeichnet. Die Umgebung ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern, einer Grundschule mit angeschlossenem Sportplatz sowie einer sehr guten Nahversorgung und Verkehrsanbindung. Direkt am Standort befindet sich eine Bushaltestelle und eine U-Bahn-Station ist in ca. 900 m fußläufig erreichbar.

Das Objekt wird 2022 in Holz-Hybrid-Bauweise erstellt werden und insgesamt über drei oberirdische Geschosse (EG – 2. OG) verfügen. Ein Untergeschoss ist nicht vorgesehen.

Der Gebäudekomplex wird insgesamt über eine Mietfläche von ca. 1.716 m² verfügen. Die Mietfläche wird sich aufteilen auf ca. 1.153 m² Kita-Fläche und ca. 563 m² Wohnfläche (aufgeteilt auf 7 Wohneinheiten).

Die Flächen der Kita ist bereits an einen erfahrenen privaten Betreiber (KMK Kinderzimmer) mit einem langfristigen Mietvertrag vorvermietet.

Das Gebäude wird im KfW-Effizienzhaus 55-Standard errichtet und wird entsprechend einen zukunftsfähigen niedrigen Energieverbrauch aufweisen. Darüber hinaus wird für das Gebäude voraussichtlich eine BREEAM In-Use Zertifizierung⁸ angestrebt. Neben der Erstellung des Gebäudes nach strengen ökologischen Nachhaltigkeitsvorgaben werden durch den Mietvertrag mit dem Kita-Betreiber ca. 67,2 % der Mietflächen an eine soziale Nutzung vermietet werden (Investition in Bildung). Insgesamt erfüllt die Immobilie somit die definierten Nachhaltigkeitsanforderungen für den nach Artikel 8 der Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor der Europäischen Union (SFDR) eingestuften Fonds.

⁸ Die Zertifizierung ist nach einjährigem Betrieb der Immobilie möglich.

Urban Living Poll, Köln

Das Gebäude wurde am 01. Oktober 2021 kaufvertraglich gesichert. Der Bauantrag für den Neubau wurde durch den Verkäufer eingereicht. Der Baubeginn ist für 2022 geplant.

Der Standort der Immobilie befindet sich im Stadtteil Poll im Südosten Kölns, welches ein sehr belebtes Viertel ist. Die Siegburger Straße ist das Herz des Viertels mit vielen Geschäften, Lokalen und kulturellen Einrichtungen. Überdies befindet sich direkt am Standort eine S-Bahnhaltestelle mittels welcher die Messe, der Heumarkt und der Neumarkt innerhalb weniger Minuten erreichbar sind.

Das Objekt wird über sechs oberirdische Geschosse (EG – 5. OG) und ein Untergeschoss (UG) verfügen und entsprechend eine neuwertige Bausubstanz aufweisen.

Der Gebäudekomplex wird insgesamt eine Mietfläche von ca. 3.738 m² besitzen. Die Mietfläche wird sich aufteilen auf ca. 2.490 m² Wohnfläche (37 Wohneinheiten) und ca. 1.248 m² Gewerbefläche.

Die Einzelhandelsfläche im EG wurde bereits langfristig an den Mieter REWE vermietet.

Das Gebäude wird nach strengen ökologischen Nachhaltigkeitsvorgaben erstellt: Der Gebäudekomplex wird im Standard eines KfW-Effizienzhauses-55 errichtet und entsprechend einen zukunftsfähigen niedrigen Energieverbrauch aufweisen. Darüber hinaus wird für das Gebäude eine BREEAM In-Use Zertifizierung angestrebt. Das Objekt hat eine hohe Energieeffizienz, erfüllt zeitgleich die Funktion als Nahversorger für die Gesellschaft und schafft obendrein zusätzlichen Wohnraum. Insgesamt erfüllt die Immobilie somit die Nachhaltigkeitsanforderungen für den nach Artikel 8 der Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor der Europäischen Union (SFDR) eingestuften Fonds.

Vermietungsinformation zum 31. Dezember 2021

 

 

⁹ Jahresnettosollmiete
¹⁰ Jahresbruttomietertrag
¹¹ Für leerstehende Büroflächen von ca. 549 m² wird eine Mietgarantie gewährt. Deshalb erfolgt kein Ausweis.

² Jahresnettosollmiete
³ Jahresbruttomietertrag
⁴ Für leerstehenden Büroflächen von ca. 549 m² wird eine Mietgarantie gewährt. Deshalb erfolgt kein Ausweis.

Zum Ende des Berichtszeitraums stehen Büroflächen mit einer Nutzfläche von ca. 549 m² leer¹². Für diese leerstehenden Mietflächen des HGHI-Towers gewährt der Verkäufer jedoch eine Mietgarantie. Somit beträgt die wirtschaftliche Leerstandsquote 0,0 % zum 31.12.2021.

Die nachfolgende Grafik zeigt die auslaufenden Mietverträge gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete (zur Info: die abgeschlossenen Mietverträge verfügen über keine Sonderkündigungsrechte).

Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WAULT) beträgt 5,0 Jahre.

¹² Unbebaute und noch im Bau befindliche Liegenschaften bleiben unberücksichtigt.

Renditekennzahlen/​Wertänderungen

Renditekennzahlen in %

Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen in Mio. EUR)¹³

¹³ Für das Rumpfgeschäftsjahr errechnen sich die Durchschnittszahlen wie bei einem regulären Geschäftsjahr aus 13 Monatsendwerten (31.12.2020 bis 31.12.2021).

Erläuterungen zur Renditeberechnung

Die Darstellung der Renditekennzahlen erfolgt für das abgelaufene Rumpfgeschäftsjahr 2021 des Fonds unter Verwendung des Muster-Jahresberichtes des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.

Die entsprechende Bezugsgröße zur Berechnung der jeweiligen Kennzahl ist in der Tabelle „Kapitalinformationen“ ausgewiesen. Es handelt sich hierbei um Durchschnittszahlen und nicht um die jeweiligen Stichtagswerte zum 31.12.2021.

Zur Renditeermittlung der im Fonds gehaltenen Liquidität werden die erzielten Erträge und Wertveränderungen aus Liquiditätsanlagen zu dem durchschnittlichen Liquiditätsbestand ins Verhältnis gesetzt.

Der Bruttoertrag der Direktinvestments beträgt zum Berichtsstichtag 3,8 %. Nach Abzug des Bewirtschaftungsaufwandes ergibt sich ein Nettoertrag von 3,6 %.

Ertragssteuern verringerten das Renditeergebnis vor Darlehensaufwand um –0,1 %.

Die Immobiliengesamtrendite des „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ beträgt zum Berichtsstichtag 12,1 %.

Die Liquiditätsrendite beträgt –0,5 % und hat somit einen leicht negativen Einfluss auf die Fondsrendite.

Unter Berücksichtigung der Fondskosten ergibt sich eine Fondsrendite nach BVI-Methode i. H. v. 3,6 % für die Anteilsklasse P, 3,3 % für die Anteilsklasse Gothaer und 3,8 % für die Anteilsklasse E.

Der Unterschied zwischen dem Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten und den Ergebnissen der einzelnen Anteilsklassen nach Fondskosten ist der Berechnungsmethodik und dem Rumpfgeschäftsjahr geschuldet.

Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen in Mio. EUR)¹⁴

Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in Mio. EUR)¹⁵

¹⁴ Für das Rumpfgeschäftsjahr errechnen sich die Durchschnittszahlen wie bei einem regulären Geschäftsjahr aus 13 Monatsendwerten (31.12.2020 bis 31.12.2021).
¹⁵ In dieser Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtszeitpunkt im Fonds befinden.
Es wird der Mittelwert aus den beiden Gutachten verwendet.
¹⁶ Ohne im Bau befindliche Immobilien. Es wird der Mittelwert aus den beiden Gutachten verwendet.
¹⁷ Ohne im Bau befindliche Immobilien.
¹⁸ Unter Einbeziehung der Abschreibung auf Anschaffungsnebenkosten.

Liquiditäts- und Währungsmanagement

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hält zum Ende des Berichtszeitraums EUR 14,4 Mio., also 25,8 % des Fondsvermögens, an liquiden Mitteln. Hierbei handelt es sich lediglich um Bankguthaben. Der Zinssatz zum 31.12.2021 beträgt –0,65 % für das Bankguthaben bei der Bank 1 und –0,60 % bei der Bank 2.

Die Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsvermögens zur Sicherstellung einer täglichen Anteilsrücknahme sowie die Höchstliquiditätsgrenze von 49,0 % des Fondsvermögens wurden im gesamten Berichtszeitraum sichergestellt.

Zum Ende des Berichtszeitraums bestehen keine Währungspositionen.

Finanzierungsmanagement

Gemäß den Anlagebedingungen ist die Aufnahme von Krediten bis zur Höhe von 30,0 % der Verkehrswerte der Immobilien möglich.

Der Fonds hatte zum Stichtag 31.12.2021 Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von EUR 14,0 Mio.

Demnach beträgt die Fremdfinanzierungsquote zum Berichtsstichtag 26,6 % bezogen auf das Immobilienvermögen (EUR 52,6 Mio.).

Die Zinsen sind für die Dauer des Kredites festgeschrieben.

Übersicht Kredite

Risikobericht/​-profil

Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für den Fonds abzuwenden. Schroders hat zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der Risiken der einzelnen Fonds ein entsprechendes Risikomanagementsystem im Einsatz. Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig auf seine Aktualität und Angemessenheit hin überprüft und entsprechend weiterentwickelt.

Schroders erstellt für jeden seiner Fonds eine eigene Richtlinie „Risikostrategie AIF“ und regelt die zutreffenden Risiken für den jeweiligen Fonds im Risikokatalog.

Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:

Gegenparteirisiko/​Adressenausfallrisiko

Unter dem Gegenparteirisiko wird das Risiko verstanden, dass ein Vertragspartner (insbesondere Mieter und Kreditinstitute) aufgrund eines Ausfalls (z. B. durch Insolvenz) oder einer Bonitätsverschlechterung nicht in der Lage sein wird, seine Verpflichtungen zu erfüllen, so dass finanzielle Verluste oder Opportunitätskosten für den Fonds entstehen können. Auch sonstige Leistungsstörungen aus anderen Gründen können hierunter fallen.

Daher erfolgt eine sorgfältige Auswahl der Vertragspartner, um das Ausfallrisiko entsprechend zu beschränken. Beispielsweise werden Kreditverträge nur mit renommierten Banken abgeschlossen, welche über eine gute Bonität verfügen.

Das Mietausfallrisiko wird mit üblichen Methoden, wie bspw. Kautionsleistungen, Bonitätsauskünften, zeitnahem Mietinkasso und der Steuerung der Outsourcing Partner (z. B. Property Manager) gemindert.

Darüber hinaus wird das Gegenparteirisiko für den Fonds risikoseitig auch quantitativ durch einen regelmäßigen Gegenparteirisiko-Stresstest überwacht.

Im Zuge der Coronapandemie können verstärkt Adressenausfallrisiken bestehen. Maßnahmen wie beispielsweise Mietstundungen können diesem entgegenwirken. Zum Ende des Berichtszeitraums wurden keine Mietstundungen vereinbart.

Finanzierungs- und Liquiditätsrisiko

Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, dass der Fonds nicht über ausreichende liquide Mittel und /​oder Banklinien verfügt, um seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Insbesondere bei extremen Marktentwicklungen, besteht für die Anleger das Risiko, dass im Rahmen der Anteilscheinrückgabe, die erforderlichen Mittel durch den Fonds nicht zur Verfügung gestellt werden können.

Liquiditätsrisiken werden im „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ intensiv überwacht und gesteuert. Beispielsweise durch das Beobachten der Anteilsbewegungen sowie mittels Durchführung von regelmäßigen Stresstests, die u. a. eine typische Anteilscheinrückgabe simulieren. Darüber hinaus wirkt die gesetzliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten risikolimitierend.

Im Zuge der Coronapandemie könnte es zu einer Aussetzung der Anteilsrücknahmen kommen. Zum Ende des Berichtszeitraums sehen wir hierfür jedoch keine Anzeichen.

Sonstige Marktpreis-/​Immobilienrisiken

Die Anleger sind durch ihre Investition in den Fonds an der Wertentwicklung der sich im Fonds befindlichen Immobilien beteiligt. Somit besteht die Gefahr von Wertverlusten auf Grund negativer Wertänderungen einzelner Immobilien oder des gesamtem Immobilienmarktes. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass die Immobilienbewertungen von der tatsächlichen Höhe der aktuellen Erträge aus den Immobilien abweichen können. Obwohl solche Bewertungen nach anerkannten Grundsätzen von unabhängigen Bewertern durchgeführt werden, gibt es keine Gewähr dafür, dass diese den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis widerspiegeln.

Schroders begegnet diesem Risiko durch die Streuung auf verschiedene Immobilien, Due Diligence Prüfung der Objekte beim Ankauf, Beschränkung der Kreditaufnahme sowie durch die Auswahl professioneller Gutachter, welche die Anforderungen gemäß KAGB erfüllen.

Im Zuge der Coronapandemie könnten entsprechende immobilienspezifische Risiken auftreten.

Währungs- und Zinsänderungsrisiko

Da der Fonds lediglich in Deutschland investiert ist, besteht kein Währungsrisiko. Das gleiche gilt für das Zinsänderungsrisiko, da das aufgenommene Darlehen über einen festen Zinssatz verfügt.

Operationelle Risiken

Bei operationellen Risiken handelt es sich um Verlustrisiken in Folge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen und Systemen oder in Folge externer Ereignisse. Schroders steuert diese Risiken durch risikomindernde Maßnahmen. Bei Leistungen, welche Schroders ausgelagert hat, werden die wesentlichen Auslagerungspartner im Rahmen des quartalsweisen Outsourcing-Controllings überwacht und bewertet.

Besonders hervorzuheben ist bei den operationellen Risiken das sogenannte Reputationsrisiko – die Gefahr der Rufschädigung gegenüber Kunden, Vertriebspartner, Aufsichtsbehörden, Dienstleistern und sonstigen Geschäftspartnern mit nachteiligem Einfluss auf die zukünftige Geschäftstätigkeit und somit auch auf den Fonds. Diesem Risiko wird durch eine sorgfältige Abwägung von Maßnahmen und Steuerungsmethoden begegnet. Darüber hinaus erfolgt eine sorgfältige Prüfung aller Marketing-Unterlagen und Pressemitteilungen.

Nachhaltigkeitsrisiko

Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung („Environment, Social, Governance“– „ESG“), deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investitionen des Fonds haben können. Es handelt sich hierbei nicht um eine eigenständige Risikoart, sondern vielmehr ist dieses Risiko als Teil der bereits identifizierten Risikoarten zu betrachten, welches als Faktor zur Wesentlichkeit der Risikoarten beitragen kann.

Eine Analyse zu Nachhaltigkeitsrisiken ist integraler Bestandteil des Ankaufsprozesses und der Risikomanagementprozesse. Im Rahmen der Risikoinventur wurden die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken des Fonds zu den bekannten Risikoarten entsprechend zugeordnet und fortlaufend überwacht.

Im Laufe des Berichtszeitraums wurde ein ESG-Fragebogen erarbeitet, um den Umgang mit ESG-Themen von wesentlichen Auslagerungspartnern zu überprüfen. Die erstmalige Anwendung dieses Fragebogens hat im Rahmen der jährlichen Outsourcing-Prüfung in Q3/​2021 stattgefunden.

Vermögensübersicht zum 31. Dezember 2021

 

 

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Der Fonds besteht aus fünf Anteilsklassen. Hiervon weisen drei Anteilsklassen Mittelbewegungen aus. Es handelt sich hierbei um die Anteilsklassen P, Gothaer und E. Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf diese, im Rumpfgeschäftsjahr aktiven Anteilsklassen. Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilsklasse.

Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte und den Anteilsklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Nettomittelzufluss

Seit Auflage des Fonds am 18. Mai 2021 verzeichnete das Sondervermögen einen Nettomittelzufluss von EUR 53,9 Mio., hiervon entfallen auf die Anteilsklasse P TEUR 162,7, auf die Anteilsklasse Gothaer EUR 8,9 Mio. und auf die Anteilkasse E EUR 44,9 Mio.

Per Saldo wurden für die Anteilsklasse P 1.574 Anteile, die Anteilsklasse Gothaer 85.817 Anteile und für die Anteilsklasse E 450.000 Anteile ausgegeben. Für die Anteilsklassen S und I erfolgt im Berichtszeitraum noch keine Anteilscheinausgabe.

Zum Stichtag 31. Dezember 2021 errechnet sich ein Wert pro Anteil (Rücknahmepreis) von EUR 103,64 für die Anteilsklasse P, EUR 103,31 für die Anteilsklasse Gothaer und EUR 103,80 für die Anteilsklasse E.

Fondsvermögen

Das Fondsvermögen beträgt zum Stichtag 31. Dezember 2021 EUR 55,7 Mio.

Liquidität

Der Bestand an direkt gehaltene Immobilienvermögen wird mit EUR 52,6 Mio. ausgewiesen. Die Liquiditätsanlagen werden per Stichtag mit EUR 14,4 Mio. ausgewiesen und werden in Form von Bankguthaben über EUR 14,1 Mio. und Kautionen mit TEUR 289,6 gehalten.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die Sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf EUR 4,2 Mio. Hiervon entfallen TEUR 120,7 auf Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, die sich im Wesentlichen aus Mietforderungen in gleicher Höhe sowie Anschaffungsnebenkosten aus dem Ankauf in Höhe von 3,7 Mio. und Zahlungen für anstehende Immobilienkäufe in Höhe von TEUR 338,0 zusammensetzen.

Verbindlichkeiten/​Fremdfinanzierung

Zum Stichtag betragen die Verbindlichkeiten insgesamt EUR 15,1 Mio. und setzen sich insbesondere aus der Fremdfinanzierung für das gekaufte Objekt HGHI-Tower in Höhe von EUR 14,0 Mio. und Einbehalte aus dem Ankauf des Objektes nach Gegenrechnung einer Mietgarantie in Höhe von TEUR 541,7 zusammen. Weiterhin werden unter der Position Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung die Verbindlichkeiten aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von TEUR 140,5 und Kautionsverbindlichkeiten über TEUR 289,6 ausgewiesen. Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 162,8 beinhalten Umsatzsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 123,8 sowie abgegrenzten Zinsaufwand aus dem aufgenommenen Darlehen und Negativzinsen über zusammen TEUR 38,9.

Rückstellungen

Per Stichtag wurden Rückstellungen in Höhe von TEUR 283,5 gebildet. Größter Einzelposten bei den Rückstellungen sind die Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütung mit TEUR 137,2, gefolgt von sonstigen Rückstellungen über TEUR 91,6, die Kosten für Abschlussprüfung, Steuerberatungskosten und Druck- und Veröffentlichungskosten beinhalten. Aus dem Property Management resultieren Rückstellungen über TEUR 25,2 und für Körperschaftssteuerzwecke wurden TEUR 20,1 zurückgestellt.

Vermögensaufstellung Teil I:
Immobilienverzeichnis zum 31. Dezember 2021

A. Vermögensübersicht

I. Direkt gehaltene Immobilien Deutschland

Art des Grundstückes:

B = Grundstück im Zustand der Bebauung

G = Geschäftsgrundstück

Gg = Gemischt genutztes Grundstück

Art der Nutzung:

B = Büro

H = Handel

G = Gastronomie

I = Industrie

W = Wohnen

A = Andere

Ausstattungsmerkmale:

TG = Tiefgarage

K = Klimaanlage

L = Lift

¹⁹ Mietanteil in % des gesamten Mietertrages der Immobilie, sofern über 25 %. Es erfolgt keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart.
²⁰ Siehe Tätigkeitsbericht „Immobilienaktivitäten“
²¹ Kalendermonat, in dem der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist.
²² Die Immobilie wird von zwei unabhängigen Bewertern begutachtet. Hier sind beide Werte dargestellt.
²³ Hier wird der Mittelwert beider Bewertungen dargestellt.

Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis

Gutachterliche Bewertungsmiete

Die gutachterliche Bewertungsmiete entspricht den vom Sachverständigenausschuss festgestellten marktüblich erzielbaren Mieterträgen bei angenommener Vollvermietung.

Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer wird die vom Sachverständigenausschuss festgestellte wirtschaftliche Restnutzungsdauer aus dem aktuellen Gutachten ausgewiesen.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der leerstehenden Flächen zu den Gesamtflächen des Objektes in Prozent. Die Basis für die Berechnung sind die Bruttosollmieten, wobei die leerstehenden Flächen mit dem Wert der gutachterlichen Miete berücksichtigt werden.

Restlaufzeiten der Mietverträge

Angegeben wird die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge eines Objektes in Jahren. Die Basis für die Gewichtung ist der Anteil der einzelnen Mietverträge an der gesamten Nettosollmiete des Objektes.

Fremdfinanzierungsquote

Die Fremdfinanzierungsquote zeigt das Verhältnis des Stands der Darlehen eines Objektes zum Verkehrswert bzw. Kaufpreis der Immobilie in Prozent.

Mieteinnahmen im Geschäftsjahr

Die Mieteinnahmen des Geschäftsjahres sind die Summe der Nettosollmieten entsprechend den Mietverträgen. Vereinbarte mietfreie Zeiten und Leerstandszeiten werden mit null angesetzt.

Bruttosollmiete

Bruttosollmieten sind die Nettosollmieten entsprechend den Mietverträgen zuzüglich der Nebenkosten, aber ohne Berücksichtigung der Umsatzsteuer.

Verzeichnis der An- und Verkäufe zum 31. Dezember 2021

I. Ankäufe

Vermögensaufstellung Teil II:
Liquiditätsübersicht zum 31. Dezember 2021

Vermögensaufstellung Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31. Dezember 2021

Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum
vom 18. Mai 2021 bis 31. Dezember 2021

 

 

 

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Durch die Auflage des Fonds im Mai 2021 ergibt sich ein Rumpfgeschäftsjahr das am 31.12. eines Jahres endet. Für den Fonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ bestehen fünf Anteilsklassen, von denen drei Anteilsklassen im Berichtszeitraum aktiv waren. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf diese Anteilsklassen mit den Bezeichnungen P, Gothaer, E.

Den Anteilsklassen werden übergreifende, allen aktiven Anteilsklassen anteilig zuzurechnende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle gemäß einem Aufteilungsschlüssel zugerechnet, der sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilsklasse zum Gesamtfondsvermögen ergibt. Daneben werden nur Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung, sofern sie anfallen, nur der jeweiligen Anteilsklasse zugerechnet.

Die Ertrags- und Aufwandsrechnung enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilsklasse. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den 3 aktiven Anteilsklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

I. Erträge

Die Erträge aus Liquiditätsanlagen werden im ersten Geschäftsjahr mit einem Verlust von TEUR 45,1 ausgewiesen, die aus abgerechneten Negativzinsen auf die Bankbestände resultieren.

Die Erträge aus Immobilien belaufen sich auf EUR 1,1 Mio. und beinhalten Mieterträge und Betriebskostenvorauszahlungen aus der Vermietung gewerblicher Flächen des angekauften Objektes HGHI-Tower in Berlin.

II. Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich im Rumpfgeschäftsjahr 2021 auf TEUR 58,8. Darin enthalten sind Betriebskosten in Höhe von TEUR 33,4. Es wurden Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von TEUR 0,2 zur aktiven Bestandspflege sowie zur Verbesserung der Vermietbarkeit getätigt. Für die Verwaltung der Immobilie wurden Verträge mit Dienstleistern abgeschlossen. Hierbei sind Kosten von TEUR 24,9 entstanden.

Die „Sonstigen Kosten“ von TEUR 0,2 entfallen auf Bankgebühren.

Die Zinsaufwendungen für das aufgenommene Darlehen betragen TEUR 106,4.

Die Steuerposition in Höhe von TEUR 20,1 entfallen auf die berechneten Ertragssteuern, seit dem 1. Januar 2018 auch inländische Ertragsteuern. Hintergrund ist die Reform des Investmentsteuergesetzes.

Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens belaufen sich insgesamt auf TEUR 318,0, hiervon entfallen Aufwendungen in Höhe von TEUR 102,5 für Prüfungs- und Beratungskosten und mit TEUR 139,9 entfällt ein wesentlicher Teil auf die Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütung. Diese hat sich bedingt durch die Steigerung des Fondsvermögens im ersten Rumpfgeschäftsjahr ergeben.

Die Vergütung für die Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie die Verwahrstelle liegen weiterhin im Rahmen der in § 11 Absatz 2 a) und b) sowie Absatz 3 der „Besonderen Anlagebedingungen“ angegebenen Prozentsätze.

Bei der Vergütung für die Fondsverwaltung ergeben sich unterschiedliche Berechnungen, die nicht auf die Anteilsklassen anteilig zugerechnet, sondern diesen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet werden. Hiervon entfallen auf die Anteilsklasse P TEUR 0,4 Fondsverwaltungsgebühren. Von den direkt zugerechneten Fondsverwaltungsgebühren entfallen auf die Anteilsklasse Gothaer TEUR 25,5 und klassenspezifisch auf die Anteilsklasse E TEUR 90,5.

Bei den „Sonstigen Aufwendungen“ (§ 14 „Allgemeine Anlagebedingungen“ in Verbindung mit § 11 Absatz 4 der „Besonderen Anlagebedingungen“) handelt es sich vorrangig um Kosten der externen Bewerter, die den drei aktiven Anteilsklassen gemäß dem Aufteilungsverhältnis am Fondsvermögen zugeschlüsselt werden.

Als Ergebnis der sich in der Ertrags- und Aufwandsrechnung widerspiegelnden Geschäftstätigkeit im Betrachtungszeitraum wurde ein ordentlicher Nettoertrag auf Fondsebene in Höhe von TEUR 505,6 erwirtschaftet.

Bei Eintritt und Ausscheiden von Anteilsinhabern muss ein Ausgleich für die angefallenen ihm zuzurechnenden anteiligen Fondserträgen erfolgen, um die Ausschüttungsfähigkeit pro Anteil zu erhalten und nicht durch Anteilsbewegungen zu verwässern, dem sogenannten Ertragsausgleich.

Ertragsausgleich/​Aufwandsausgleich werden anteilsklassenspezifisch ermittelt, abhängig von den Mittelbewegungen in der jeweiligen Anteilsklasse, der zum jeweiligen Kaufzeitpunkt ermittelte Anteil der neu hinzukommenden Anteile multipliziert mit der bis dahin aufgelaufenen Ertrags- und Aufwandsrechnung und durch die Anzahl der umlaufenden Anteile des Vortages dividiert.

Der Ertragsausgleich ist Teil der Ergebnisermittlung und wird pro Anteilsklasse gesondert ermittelt. Im Geschäftsjahr errechnet sich ein Ertragsausgleich von minus TEUR 70,9, der insbesondere dadurch entstanden ist, dass Anleger der Anteilsklasse E zu einem sehr frühen Zeitpunkt in den Fonds investiert hatten als die Ertragslage des Fonds noch nicht entwickelt war.

Ordentlicher Nettoertrag und der Ertrags-Aufwandsausgleich bilden in Summe das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres, das auf Fondsebene mit TEUR 434,7 ausgewiesen wird.

Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von EUR 1,6 Mio. ergibt sich aus nicht ausschüttbaren Bewertungsergebnissen, hier werden die im Geschäftsjahr positiven Bewertungen des Immobilienvermögens von insgesamt EUR 1,6 Mio. gezeigt.

Das Gesamtergebnis des Geschäftsjahres wird als Summe aus realisiertem und unrealisiertem Ergebnis ermittelt und beläuft sich auf Fondsebene auf EUR 2,0 Mio. und wird wie alle Ergebnisanteile anteilsklassenbezogen ermittelt, entweder durch Anwendung des jeweiligen Aufteilungsverhältnisses oder durch direkte Zurechnung der jeweiligen Anteilsklasse.

Verwendungsrechnung zum 31. Dezember 2021

⁵ Bezogen auf die umlaufenden Anteile zum 31.12.2021
¹³ Bezogen auf die umlaufenden Anteile zum 31.12.2021.

Erläuterungen zur Verwendungsrechnung

Das realisierte Ergebnis des Rumpfgeschäftsjahres beläuft sich auf insgesamt TEUR 434,7, das sich auf die einzelnen drei aktiven Anteilsklassen aufteilt. In der Anteilsklasse P sind TEUR 1,0, in der Anteilsklasse Gothaer sind TEUR 32,1 und in der Anteilsklasse E sind TEUR 401,6 als realisiertes Ergebnis erwirtschaftet worden. Die Aufgliederung der Ergebnisbestandteile ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Der Ertragsausgleich wird sowohl auf den Ertrag des laufenden Jahres als auch auf den ausschüttbaren Gewinnvortrag berechnet. Während der Ertragsausgleich des Ertrages des laufenden Jahres Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung ist, wird der Ertragsausgleich des ausschüttbaren Gewinnvortrages ausschließlich in der Verwendungsrechnung berücksichtigt. Da der Fonds im Geschäftsjahr aufgelegt wurde, sind noch keine Gewinnvorträge aus früheren Geschäftsjahren vorhanden.

Es stehen in der Anteilsklasse P TEUR 1,0, in der Anteilsklasse Gothaer TEUR 32,1 und in der Anteilsklasse E TEUR 401,6 für die Ausschüttung zur Verfügung. Von dieser verfügbaren Ausschüttungssumme werden pro Anteilsklasse Beträge für künftige Instandsetzungen gemäß § 252 KAGB einbehalten.

Die Geschäftsführung hat entschieden, das verbleibende ausschüttbare Ergebnis auf neue Rechnung vorzutragen. Somit stehen diese als neue Gewinnvorträge in den jeweiligen Anteilsklassen für Ausschüttungen in den Folgejahren zur Verfügung.

Entwicklungsrechnung im Zeitraum 18. Mai 2021 bis 31. Dezember 2021

²⁵ Die Anteilsklassen wurden zu unterschiedlichen Stichtagen aufgelegt. Anteilsklasse P am 11.06.2021, Anteilsklasse Gothaer am 10.06.2021 und Anteilsklasse E am 18.05.2021.
²⁶ Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020, die in diesem Geschäftsjahr das Vermögen gemindert hat. Hier nichtzutreffend, da es sich um einen neu im Geschäftsjahr aufgelegten Fonds handelt.
²⁷ Es gab keine Zwischenausschüttungen.
²⁸ Die Mittelzuflüsse aus der Ausgabe von Anteilen und Mittelabflüsse aus der Rücknahme von Anteilen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis, multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen bzw. zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
²⁹ Der sog. Ertragsausgleich hat das Ziel, dass durch neu hinzukommende Anteile die Ausschüttungsfähigkeit an, die bisher im Fonds befindlichen Anteile nicht geschmälert werden soll. Die Ausschüttungsmöglichkeiten je Anteil sollen durch Anteilsbewegungen nicht verändert werden, denn die neuen Anteile erwerben nicht nur anteilig Vermögenswerte, sondern kaufen sich auch in die bereits aufgelaufene Ertrags- und Aufwandsrechnung und in den Gewinnvortrag aus Vorjahr(en) mit ein, die im Anteilspreis mit enthalten sind. Ohne Ertragsausgleich würden die neuen Anteile uneingeschränkt an der nächsten Ausschüttung teilnehmen. Die bisherigen Anteile würden dann bei Erhöhung des Anteilsumlaufes eine Minderung der Ausschüttung in Kauf nehmen müssen, da sich die ausschüttbare Masse auf mehr Anteile verteilt. Dieser Verwässerungseffekt wird durch den Ertragsausgleich verhindert. Dies gilt genauso bei Anteilsrückgaben, da die abgehenden Anteile den auf sie entfallenden Ertrags- und Aufwandsanteil mitnehmen.
³⁰ Die Anschaffungsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind über maximal 10 Jahre linear abzuschreiben.
³¹ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Erläuterungen zur Entwicklungsrechnung

Die Entwicklungsrechnung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während des Berichtszeitraums zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben.

Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und dem Ende des Geschäftsjahres.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach § 37 der Derivateverordnung

Zum Berichtsstichtag sind keine Derivate im Fonds enthalten.

Anteilwert und Anteilumlauf gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 KARBV

Angaben zu den angewendeten Bewertungsverfahren gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 KARBV

Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung („KARBV“) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen:

I. Bewertung von Immobilien, Bauleistungen, Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften und Liquiditätsanlagen

Immobilien

Immobilien werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis angesetzt, anschließend werden sie mit dem zuletzt von den Bewertern festgestellten Wert angesetzt. Dieser Wert wird für jede Immobilie spätestens alle drei Monate ermittelt. Sofern zwei Gutachten einzuholen sind, wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem arithmetischen Mittel der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern ermittelten Verkehrswerte gebildet.

Die Bewertungen werden möglichst gleichmäßig verteilt, um eine Ballung von Neubewertungen zu bestimmten Stichtagen zu vermeiden. Treten bei einer Immobilie Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, so wird die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen. Innerhalb von zwei Monaten nach der Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht ist der Wert des Grundstücks neu festzustellen.

Anschaffungsnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird die (unmittelbar oder über eine Immobilien-Gesellschaft gehaltene) Immobilie oder die Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft wieder veräußert, sind die bis zur Veräußerung noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV).

Bauleistungen

Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten angesetzt. Bei Immobilien, die sich im Bau befinden, sind die kontinuierlich steigenden Herstellungskosten während der gesamten Bauphase anzusetzen. Sofern sich wesentliche Bewertungsfaktoren ändern, ist innerhalb der Projektphase der Verkehrswert neu zu ermitteln. Längstens drei Monate nach Fertigstellung ist auf den gutachterlichen Verkehrswert überzugehen.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaft

Für die Bewertung der Immobilien-Gesellschaften werden monatliche Vermögensaufstellungen zugrunde gelegt. Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften oder beim Erwerb von Immobilien über Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate die Immobilien in der Vermögensaufstellung mit dem Kaufpreis angesetzt, welcher im Kaufvertrag über die Gesellschaftsanteile oder über die Immobilie vereinbart wurde.

Danach wird der Kaufpreis durch den gutachterlichen Wert regelmäßig überprüft bzw. ersetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der ermittelte Wert wird anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, so wird die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen.

Anschaffungsnebenkosten, die beim Erwerb einer Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften oder beim Erwerb von Immobilien über Immobilien-Gesellschaften für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Beteiligung bzw. der in der Immobilien-Gesellschaft gehaltenen Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird die Beteiligung bzw. die Immobilie wieder veräußert, sind die bis zur Veräußerung noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben.

Die in den Vermögensaufstellungen ausgewiesenen Immobilien sind mit dem Wert anzusetzen, der von dem bzw. den externen Bewerter(n) festgestellt wurde.

Liquiditätsanlagen

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet, sofern nachfolgend im Abschnitt „Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände“ nicht anders angegeben.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend im Abschnitt „Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände“ nicht anders angegeben.

II. Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände

Nachfolgend werden besondere Bewertungsregeln aufgeführt, die grundsätzlich gelten, von denen die Gesellschaft aber in Ausnahmefällen abweichen darf, sofern die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten dies im Interesse der Anleger für erforderlich hält.

An einer Börse zugelassene/​in einem organisierten Markt gehandelte Vermögensgegenstände

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.

Nichtnotierte Schuldverschreibungen

Für die Bewertung von Schuldverschreibungen, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z. B. nichtnotierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Schuldverschreibungen vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Anleihen vergleichbarer Emittenten mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Geldmarktinstrumente

Geldmarktinstrumente werden zum Verkehrswert bzw.– bei börsennotierten Titeln– zum jeweiligen Kurswert bewertet. Bei den im Sondervermögen befindlichen Geldmarktinstrumenten werden Zinsen und zinsähnliche Erträge sowie eventuelle Aufwendungen berücksichtigt.

Derivate – Optionsrechte und Terminkontrakte

Die zu einem Sondervermögen gehörenden Optionsrechte und die Verbindlichkeiten aus einem Dritten eingeräumten Optionsrechten, die zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind, werden zu dem jeweils letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet. Das gleiche gilt für Forderungen und Verbindlichkeiten aus für Rechnung des Sondervermögens verkauften Terminkontrakten. Die zu Lasten des Sondervermögens geleisteten Einschüsse werden unter Einbeziehung der am Börsentag festgestellten Bewertungsgewinne und Bewertungsverluste zum Wert des Sondervermögens hinzugerechnet bzw. von diesem abgezogen. Terminkontrakte, Optionen oder Optionsscheine auf Investmentanteile gemäß § 6 Absatz 2 Buchstabe d) der Allgemeinen Anlagebedingungen dürfen nicht abgeschlossen werden (siehe § 6 Abs. 3 der Besonderen Anlagebedingungen).

Bankguthaben, Festgelder, Investmentanteile und Wertpapier-Darlehen

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bzw. abzüglich negativer Zinsen bewertet.

Festgelder werden zum Verkehrswert bewertet, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen der Gesellschaft und dem jeweiligen Kreditinstitut geschlossen wurde, der vorsieht, dass das Festgeld jederzeit kündbar ist und die Rückzahlung bei der Kündigung nicht zum Nennwert zuzüglich Zinsen erfolgt. Dabei wird im Einzelfall festgelegt, welcher Marktzins bei der Ermittlung des Verkehrswertes zugrunde gelegt wird. Die entsprechenden Zinsforderungen werden zusätzlich angesetzt.

Forderungen, z. B. abgegrenzte Zinsansprüche sowie Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Investmentanteile werden grundsätzlich mit ihrem letzten festgestellten Rücknahmepreis angesetzt oder zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet. Stehen diese Werte nicht zur Verfügung, werden Investmentanteile zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.

Wertpapier-Darlehen dürfen nicht abgeschlossen werden (siehe § 7 Besondere Anlagebedingungen).

Wertpapier-Pensionsgeschäfte

Wertpapier-Pensionsgeschäfte dürfen nicht abgeschlossen werden (siehe § 7 Besondere Anlagebedingungen).

Zusammengesetzte Vermögensgegenstände

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Von den besonderen Bewertungsregeln kann in Ausnahmefällen abgewichen werden, sofern die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten dies im Interesse der Anleger für erforderlich hält.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 3 KARBV

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Sie beinhaltet nicht die Gebühren bei An- und Verkäufen, die Transaktionskosten inkl. Transaktionsnebenkosten und auch nicht die Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten sowie Grunderwerbssteuern. Näheres zu den Kosten und Gebühren finden Sie im Verkaufsprospekt unter „Angabe einer Gesamtkostenquote“.

Die Gesamtkostenquote beträgt 0,97 % in der Anteilsklasse P, 0,98 % in der Anteilsklasse Gothaer und 0,67 % in der Anteilsklasse E.

Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Rumpfgeschäftsjahr berechnet.

Es wurden keine Pauschalvergütungen an die Verwaltungsgesellschaft oder Dritte gezahlt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütung und Aufwandserstattungen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt sogenannte Vermittlungsprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus den von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Dem Sondervermögen wurden Transaktionskosten (Summe der Nebenkosten des Erwerbs und der Kosten der Veräußerung von Vermögensgegenständen) von insgesamt 3,97 Mio. EUR belastet.

Erläuterungen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen

Nähere Informationen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen sind in den „Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung“ enthalten.

Angaben zur Mitarbeitervergütung

³² Die Geschäftsführung erfüllt die Definition als Führungskräfte der Gesellschaft. Über die Geschäftsführung hinaus wurden keine weiteren Führungskräfte identifiziert.

Vergütungssystem der Kapitalverwaltungsgesellschaft

Schroder Real Estate KVG mbH unterliegt den für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden aufsichtsrechtlichen Vorgaben im Hinblick auf die Gestaltung ihrer Vergütungssysteme. Zudem ist die Vergütungsstrategie und -politik eingebettet in die Vergütungsstrategie und -politik der Schroders-Gruppe sowie der Schroders AIFM Remuneration Policy.

Die Festlegung der Vergütungsstrategie und -politik obliegt den Geschäftsführern der KVG nach Maßgabe der innerhalb der Schroders-Gruppe geltenden Grundsätze. Jährlich wird die Vergütungsstrategie und -politik durch die Geschäftsleitung überprüft und durch den Vergütungsausschuss der Schroders-Gruppe überwacht und kontrolliert.

Die Gesellschaft ist an keine Tarifsysteme gebunden, sondern setzt die Vergütung bei Einstellung mit den Mitarbeitern und im Rahmen einer jährlichen Gehaltsprüfung fest. Die Vergütung setzt sich bei allen Mitarbeitern (einschließlich der Geschäftsführer) aus einem Festgehalt, einer jährlichen Bonuszahlung und diversen Sozialleistungen und sonstigen freiwilligen Arbeitgeberleistungen zusammen.

Bonussystem

Die Gesellschaft möchte durch eine variable Vergütungskomponente die Leistung und den Einsatz von Mitarbeitern individuell anerkennen. Aus diesem Grund überprüft die Gesellschaft für in Frage kommende Mitarbeiter jährlich die Zahlung eines freiwilligen, in ihrem Ermessen liegenden Bonus. Die Gesellschaft bietet grundsätzlich keine garantierten Boni an.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Im Berichtszeitraum haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Das Verkaufsprospekt enthält Angaben zum Liquiditätsmanagement. Im Berichtszeitraum haben sich diesbezüglich keine Änderungen ergeben.

Angaben zum Risikoprofil

Mit einer Anlage in das Sondervermögen sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken verbunden.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden die festgelegten Risikolimite (Anlagegrenzen) für das Sondervermögen nicht überschritten.

Weitere Angaben zum Risikoprofil können dem Abschnitt „Risikobericht/​-profil“ entnommen werden, sowie der Beschreibung der allgemeinen Risiken im Verkaufsprospekt.

Angaben zum Leverage-Umfang

Das festgelegte Höchstmaß des Leverage wurde im Berichtszeitraum jederzeit eingehalten.

Es gab keine Änderung des maximalen Umfangs des Leverage nach § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB.

Leverage nach Brutto-Methode:

102 % (Höchstmaß 250 %)

Leverage nach Commitment-Methode:

128 % (Höchstmaß 200 %)

Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten, beträgt 0 %.

Nach Branchenansicht ist für in Deutschland nach dem KAGB aufgelegten AIF aktuell 0 % auszuweisen. Gemäß Art. 1 Abs. 5 AIFM-VO müssen sich derartige besondere Regelungen auf bestimmte illiquide Vermögensgegenstände des Fonds beziehen und sich auf die Anleger des AIF auswirken (z. B. „side pockets“- Regeln, die in Deutschland gesetzlich nicht zulässig sind). Gesetzliche Rücknahmeaussetzungen (unter normalen und außergewöhnlichen Umständen), die mit dem Anleger in den Anlagebedingungen vereinbart sind, sind hiervon nicht erfasst. Dies gilt ebenso für Rücknahmeaussetzung eines Zielfonds. Auch allein die Qualifizierung als schwer liquidierbarer Vermögensgegenstand (z. B. Immobilie) genügt für einen Ausweis nicht.

 

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Schroders Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Rumpfgeschäftsjahr vom 18. Mai 2021 bis zum 31. Dezember 2021, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. Dezember 2021, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Rumpfgeschäftsjahr vom 18. Mai 2021 bis zum 31. Dezember 2021, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die für den Bericht „Jahresbericht zum 31. Dezember 2021“ zusätzlich vorgesehenen Bestandteile „Kennzahlen im Überblick, sowie „Steuerliche Hinweise für Anteilhaber“. Von diesen Informationen haben wir eine Fassung bis zur Erteilung dieses Bestätigungsvermerks erlangt.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresbericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u. a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Steuerliche Hinweise für Anteilinhaber

Hinweis: Die folgenden Ausführungen geben lediglich einen Überblick über die steuerlichen Implikationen eines Investments in den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“. Sie sind nicht als umfassende steuerliche Beratung für die individuelle steuerliche Situation des jeweiligen Anlegers zu verstehen. Es wird empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren.

Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit geltenden Rechtslage aus. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung in Zukunft ändert.

Besteuerung auf Fondsebene

Auf den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ finden die Besteuerungsregeln für Investmentfonds im Sinne von § 1 Abs. 2 InvStG in der ab 1. Januar 2018 geltenden Fassung Anwendung. Der Fonds ist unbeschränkt steuerpflichtig, jedoch grundsätzlich von der Körperschaftsteuer befreit. Folgende inländische Einkünfte sind nach § 6 Abs. 2 bis 5 InvStG von der Steuerbefreiung ausgenommen und damit körperschaftsteuerpflichtig:

Soweit die steuerpflichtigen inländischen Einkünfte dem Kapitalertragsteuerabzug unterliegen, beträgt der Steuersatz 15,0 % (inklusive Solidaritätszuschlag) und die Körperschaftsteuerpflicht ist mit dem Steuerabzug abgegolten. Der reduzierte Kapitalertragsteuersatz von 15,0 % setzt die Vorlage einer sog. Statusbescheinigung beim Entrichtigungspflichtigen voraus. Soweit die steuerpflichtigen inländischen Einkünfte nicht der Kapitalertragsteuer unterliegen, erfolgt die Besteuerung im Rahmen einer Körperschaftsteuerveranlagung des Fonds, für die der Fonds eine Körperschaftsteuererklärung abgeben muss. Der Steuersatz beträgt in diesem Fall 15,825 % (inklusive Solidaritätszuschlag).

Gewerbesteuer

Der Fonds ist nach § 15 Abs. 1 InvStG grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Er ist nach § 15 Abs. 2 InvStG aber von der Gewerbesteuer befreit, wenn

Diese Voraussetzungen gelten als erfüllt, wenn die Einnahmen aus einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung in einem Geschäftsjahr weniger als 5 % der gesamten Einnahmen des Investmentfonds betragen.

Information zur Immobilienfreistellung gemäß § 20 Abs. 3 InvStG

Der Fonds beabsichtigt, auf Grundlage seiner Anlagebedingungen als Immobilienfonds im Sinne von § 2 Abs. 9 InvStG zu qualifizieren, da er gemäß seinen Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investiert (sog. Immobilienfondsquote).

Bei den Anlegern sind somit nach § 20 Abs. 3 und 5 InvStG sämtliche Investmenterträge aus dem Fonds (d. h. Ausschüttungen, die Vorabpauschale und Gewinne aus der Veräußerung der Fondsanteile) in Höhe von 60 % von der Einkommens- bzw. Körperschaftsteuer und in Höhe von 30 % von der Gewerbesteuer befreit (sog. Immobilienteilfreistellung). Die 60 %-ige Teilfreistellung für Körperschaftsteuerzwecke ist bereits beim Kapitalertragsteuerabzug zu berücksichtigen.

Betriebsvermögensminderungen, Betriebsausgaben, Veräußerungskosten und Werbungskosten, die mit den Erträgen aus dem Fonds in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, sind entsprechend in Höhe von 60 % für Körperschaftsteuerzwecke bzw. in Höhe von 30 % für Gewerbesteuerzwecke nicht abziehbar (§ 21 InvStG).

Infolge von Wertschwankungen, Kapitalmaßnahmen oder der Ausgabe oder Rücknahme von Fondsanteilen kann es vorübergehend zu einem Unterschreiten der Immobilienfondsquote kommen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft wird in diesem Fall unverzüglich nach Kenntnisnahme von der Grenzverletzung die ihr möglichen und zumutbaren Maßnahmen treffen, um die erforderliche Immobilienfondsquote wiederherzustellen. Die Finanzverwaltung geht grundsätzlich nicht von einem wesentlichen Verstoß gegen die Immobilienfondsquote aus, wenn die Immobilienfondsquote in einem Geschäftsjahr an insgesamt 20 einzelnen oder zusammenhängenden Geschäftstagen unterschritten wird.

Sollte es dennoch zu einem wesentlichen Verstoß gegen die Immobilienfondsquote kommen oder sollten die Anlagebedingungen derart geändert werden, dass die Voraussetzungen für einen Immobilienfonds nicht mehr erfüllt sind, endet die Eigenschaft des Fonds als Immobilienfonds. In diesem Fall gelten die Fondsanteile gemäß § 22 InvStG fiktiv als veräußert und am Folgetag als angeschafft. Als Veräußerungspreis und Anschaffungskosten der Fondsanteile ist der Rücknahmepreis der Fondsanteile an dem Tag anzusetzen, an dem die Änderung eingetreten ist oder an dem die Voraussetzungen für einen Immobilienfonds weggefallen sind. Aus der fiktiven Veräußerung können steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen, die jedoch erst in dem Zeitpunkt als zugeflossen gelten und zu versteuern sind, in dem die Fondsanteile tatsächlich veräußert werden.

Im Rumpfgeschäftsjahr endend zum 31.12.2021 waren fortlaufend mehr als 50 % des Aktivvermögens in Immobilien investiert und somit erfüllt der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ die Voraussetzungen gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 InvStG, sodass den Anlegern die 60 %-ige Immobilienfreistellung für Zwecke der Einkommen- und Körperschaftssteuer und die 30 %-ige Freistellung für Zwecke der Gewerbesteuer gewährt werden kann. Des Weiteren kann ein Werbungskosten-/​Betriebsausgabenabzug lediglich in Höhe von 40 % bezogen auf die ungekürzten Aufwendungen für Zwecke der Einkommen- und Körperschaftsteuer und zu 70 % für Zwecke der Gewerbesteuer geltend gemacht werden. Die Teilfreistellungsquote ist grundsätzlich anzuwenden auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne.

Besteuerung auf Anlegerebene

Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger

(„Steuerinländer“)

Steuerpflichtige Einkünfte

Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger des Fonds, d. h. im Wesentlichen solche, die im Inland ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt bzw. ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung haben („Steuerinländer“), sind nach § 16 InvStG grundsätzlich mit folgenden Erträgen aus dem Fonds steuerpflichtig (sog. Investmenterträge):

Die Vorabpauschale nach § 18 InvStG ist eine steuerlich anzusetzende Marktzinsrendite, die dem Anleger jährlich fiktiv am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres für das vorangegangene Kalenderjahr zufließt. Die Vorabpauschale berechnet sich durch Multiplikation des Rücknahmepreises der Fondsanteile zu Beginn des Kalenderjahres mit 70 % des sog. Basiszinssatzes (der jährlich vom Bundesministerium der Finanzen festgelegt wird). Die Vorabpauschale ist um die innerhalb des Kalenderjahres erfolgten Ausschüttungen zu mindern. Sie ist der Höhe nach begrenzt auf die Wertsteigerung des Fonds während des Kalenderjahres, d. h. die Differenz zwischen dem ersten und letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der im Kalenderjahr erfolgten Ausschüttungen. Im Falle eines unterjährigen Erwerbs der Fondsanteile verringert sich die Vorabpauschale anteilig um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die beim Anleger während der Besitzzeit der Fondsanteile bereits besteuerten Vorabpauschalen mindern bei einer späteren Veräußerung der Fondsanteile den Veräußerungsgewinn, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Da bei der sog. Vorabpauschale kein tatsächlicher Zufluss beim Anleger erfolgt, auf den der Steuerabzug vorgenommen werden kann, hat der Anleger dem zum Steuerabzug Verpflichteten (d. h. der inländischen depotführenden Stelle) den Betrag der abzuführenden Steuer nach § 44 Abs. 1b i.V.m. § 44 Abs. 1 Satz 7 bis 11 EStG zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck darf der zum Steuerabzug Verpflichtete den Betrag der abzuführenden Steuer von einem bei ihm unterhaltenen und auf den Namen des Anlegers lautenden Konto ohne Einwilligung des Anlegers einziehen. Die inländische depotführende Stelle darf auch einen mit dem Anleger für dieses Konto vereinbarten Kontokorrentkredit in Anspruch nehmen, soweit der Anleger nicht vor Zufluss der Vorabpauschale widerspricht. Soweit der Anleger seiner Verpflichtung, den Betrag der abzuführenden Steuer der depotführenden Stelle zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, hat die depotführende Stelle dies dem für sie zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt hat die zu wenig erhobene Kapitalertragsteuer vom Anleger nachzufordern.

Die Vorabpauschale für 2021 ist unter Anwendung des Basiszinses vom 4. Januar 2021 zu ermitteln. Er beträgt –0,45 %. Aufgrund des negativen Basiszinses wird keine Vorabpauschale erhoben. Sollte die Berechnung der Vorabpauschale in der Zukunft aufgrund eines positiven Basiszinsatzes erforderlich werden, wird eine exemplarische Berechnung der Vorabpauschale für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ an dieser Stelle ergänzt.

Darüber hinaus ist grundsätzlich keine Vorabpauschale anzusetzen, wenn die Investmentanteile gehalten werden

Generell keine Investmenterträge (d. h. keine Ausschüttungen, keine Vorabpauschale und keine Gewinne aus der Veräußerung der Fondsanteile) sind anzusetzen, wenn die Fondsanteile im Rahmen von Altersvorsorge- oder Basisrentenverträge gehalten werden, die nach den §§ 5 und 5a Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifiziert wurden.

Besteuerung beim Anleger

Die Besteuerung der Investmenterträge (d. h. der Ausschüttungen, der Vorabpauschale und der Gewinne aus der Veräußerung der Fondsanteile) auf Anlegerebene hängt von der Qualifikation des jeweiligen Anlegers ab:

I.

Privatanleger:

Anleger, die die Fondsanteile in ihrem Privatvermögen halten, unterliegen mit den Investmenterträgen einem Kapitalertragsteuerabzug in Höhe von 26,375 % (inklusive Solidaritätszuschlag) zuzüglich ggf. Kirchensteuer. Mit dem Steuerabzug ist die Einkommensteuerpflicht in der Regel abgegolten (sog. Abgeltungsteuer) und die entsprechenden Einkünfte sind nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Lediglich dann, wenn die Investmenterträge ausnahmsweise keinem Steuerabzug unterlegen haben, sind sie gesondert zu erklären. Auf Antrag können die Investmenterträge im Rahmen der Steuerveranlagung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden, wenn dieser niedriger als der Abgeltungssteuersatz sein sollte (sog. Günstigerprüfung). Für Privatanleger gilt ein steuerfreier Sparer-Pauschbetrag in Höhe von jährlich EUR 801 (für Alleinstehende oder getrennt veranlagte Ehegatten) bzw. EUR 1.602 (für zusammenveranlagte Ehegatten). Im Rahmen des Sparer-Pauschbetrags ist auch kein Kapitalertragsteuerabzug vorzunehmen, sofern dem zum Steuerabzug Verpflichteten nach amtlichem Muster ein entsprechender Freistellungsauftrag vorgelegt wird. Negative Kapitalerträge werden bereits beim Steuerabzug berücksichtigt.

II.

Betriebliche Anleger: Anleger, die die Fondsanteile in ihrem Betriebsvermögen halten, unterliegen mit den Investmenterträgen (Betriebseinnahmen) der Einkommensteuer in Höhe des persönlichen progressiven Einkommensteuersatzes (bis zu 47,475 % inklusive Solidaritätszuschlag) zuzüglich ggf. der Kirchensteuer und der Gewerbesteuer zum jeweiligen lokalen Gewerbesteuerhebesatz. § 3 Nr. 40 EStG findet auf die Investmenterträge keine Anwendung. Kapitalertragsteuer wird auf die Investmenterträge in der Regel ebenfalls erhoben (26,375 % inklusive Solidaritätszuschlag). Die Kapitalertragsteuer ist auf die Einkommensteuerschuld anrechenbar bzw. wird erstattet. Eine Ausnahme vom Kapitalertragsteuerabzug gilt im Hinblick auf Gewinne aus der Veräußerung der Fondsanteile, wenn der Anleger als Gläubiger der Investmenterträge gegenüber der auszahlenden Stelle nach amtlich vorgeschriebenem Muster erklärt, dass die Veräußerungsgewinne Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind (§ 43 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 EStG).

III.

Körperschaften: Anleger, die unter das Körperschaftsteuergesetz fallen, unterliegen mit den Investmenterträgen der Körperschaftsteuer in Höhe von 15,825 % (inklusive Solidaritätszuschlag) und der Gewerbesteuer zum jeweiligen lokalen Gewerbesteuerhebesatz. § 8b KStG findet auf die Investmenterträge keine Anwendung. Kapitalertragsteuer wird auf die Investmenterträge in der Regel ebenfalls erhoben (26,375 % inklusive Solidaritätszuschlag). Die Kapitalertragsteuer ist auf die Körperschaftsteuerschuld anrechenbar bzw. wird erstattet. Eine Ausnahme vom Kapitalertragsteuerabzug gilt bei unbeschränkt steuerpflichtigen Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen im Hinblick auf Gewinne aus der Veräußerung von Fondsanteilen (§ 43 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Generell ist auf Investmenterträge kein Kapitalertragsteuerabzug vorzunehmen, wenn der Anleger ein inländisches Kreditinstitut oder ein inländisches Finanzdienstleistungsinstitut nach § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Buchstabe b) EStG oder eine inländische Kapitalverwaltungsgesellschaft ist (§ 43 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Ferner ist kein Kapitalertragsteuerabzug auf Investmenterträge vorzunehmen, wenn der Anleger dem zum Steuerabzug Verpflichteten (in der Regel der inländischen depotführenden Stelle) eine sog. Nichtveranlagungsbescheinigung („NV-Bescheinigung“) – insbesondere nach § 44a Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 Satz 3 oder Abs. 5 Satz 4 EStG – vorlegt, die von dem für den Anleger zuständigen Finanzamt grundsätzlich für die Dauer von maximal drei Jahren ausgestellt wird.

Da bei der sog. Vorabpauschale kein tatsächlicher Zufluss beim Anleger erfolgt, auf den der Steuerabzug vorgenommen werden kann, hat der Anleger dem zum Steuerabzug Verpflichteten (d. h. der inländischen depotführenden Stelle) den Betrag der abzuführenden Steuer nach § 44 Abs. 1b i.V.m. § 44 Abs. 1 Satz 7 bis 11 EStG zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck darf der zum Steuerabzug Verpflichtete den Betrag der abzuführenden Steuer von einem bei ihm unterhaltenen und auf den Namen des Anlegers lautenden Konto ohne Einwilligung des Anlegers einziehen. Die inländische depotführende Stelle darf auch einen mit dem Anleger für dieses Konto vereinbarten Kontokorrentkredit in Anspruch nehmen, soweit der Anleger nicht vor Zufluss der Vorabpauschale widerspricht. Soweit der Anleger seiner Verpflichtung, den Betrag der abzuführenden Steuer der depotführenden Stelle zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, hat die depotführende Stelle dies dem für sie zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt hat die zu wenig erhobene Kapitalertragsteuer vom Anleger nachzufordern.

Eine Anrechnung ausländischer Quellensteuern, die möglicherweise auf die vom Fonds erzielten Einkünfte erhoben werden, ist auf Anlegerebene nicht möglich, da der Fonds und seine Anleger einer intransparenten Besteuerung unterliegen.

Steuerbefreiungen („Teilfreistellungen“)

Der Fonds beabsichtigt, auf Grundlage seiner Anlagebedingungen als Immobilienfonds im Sinne von § 2 Abs. 9 InvStG zu qualifizieren, da er gemäß seinen Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investiert (sog. Immobilienfondsquote).

Bei den Anlegern sind somit nach § 20 Abs. 3 und 5 InvStG sämtliche Investmenterträge aus dem Fonds (d. h. Ausschüttungen, die Vorabpauschale und Gewinne aus der Veräußerung der Fondsanteile) in Höhe von 60 % von der Einkommens- bzw. Körperschaftsteuer und in Höhe von 30 % von der Gewerbesteuer befreit (sog. Immobilienteilfreistellung). Die 60 %-ige Teilfreistellung für Körperschaftsteuerzwecke ist bereits beim Kapitalertragsteuerabzug zu berücksichtigen.

Betriebsvermögensminderungen, Betriebsausgaben, Veräußerungskosten und Werbungskosten, die mit den Erträgen aus dem Fonds in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, sind entsprechend in Höhe von 60 % für Körperschaftsteuerzwecke bzw. in Höhe von 30 % für Gewerbesteuerzwecke nicht abziehbar (§ 21 InvStG).

Infolge von Wertschwankungen, Kapitalmaßnahmen oder der Ausgabe oder Rücknahme von Fondsanteilen kann es vorübergehend zu einem Unterschreiten der Immobilienfondsquote kommen, Die Kapitalverwaltungsgesellschaft wird in diesem Fall unverzüglich nach Kenntnisnahme von der Grenzverletzung die ihr möglichen und zumutbaren Maßnahmen treffen, um die erforderliche Immobilienfondsquote wiederherzustellen. Die Finanzverwaltung geht grundsätzlich nicht von einem wesentlichen Verstoß gegen die Immobilienfondsquote aus, wenn die Immobilienfondsquote in einem Geschäftsjahr an insgesamt 20 einzelnen oder zusammenhängenden Geschäftstagen unterschritten wird.

Sollte es dennoch zu einem wesentlichen Verstoß gegen die Immobilienfondsquote kommen oder sollten die Anlagebedingungen derart geändert werden, dass die Voraussetzungen für einen Immobilienfonds nicht mehr erfüllt sind, endet die Eigenschaft des Fonds als Immobilienfonds. In diesem Fall gelten die Fondsanteile gemäß § 22 InvStG fiktiv als veräußert und am Folgetag als angeschafft. Als Veräußerungspreis und Anschaffungskosten der Fondsanteile ist der Rücknahmepreis der Fondsanteile an dem Tag anzusetzen, an dem die Änderung eingetreten ist oder an dem die Voraussetzungen für einen Immobilienfonds weggefallen sind. Aus der fiktiven Veräußerung können steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen, die jedoch erst in dem Zeitpunkt als zugeflossen gelten und zu versteuern sind, in dem die Fondsanteile tatsächlich veräußert werden.

Beschränkt steuerpflichtige Anleger

(„Steuerausländer“)

Beschränkt steuerpflichtige Anleger, d. h. im Wesentlichen solche, die im Inland weder ihren Wohnsitz noch ihren gewöhnlichen Aufenthalt bzw. weder ihren Sitz noch ihre Geschäftsleitung haben („Steuerausländer“), sind nur mit bestimmten inländischen Einkünften nach § 49 Abs. 1 EStG steuerpflichtig. Die aus dem Fonds erzielten Investmenterträge (d. h. Ausschüttungen, die Vorabpauschale und Gewinne aus der Veräußerung der Fondsanteile) zählen nicht zu den beschränkt steuerpflichtigen Einkünften und sind damit in Deutschland in der Regel nicht steuerpflichtig. Eine Ausnahme gilt z. B. dann, wenn die Investmenterträge durch den Steuerausländer über eine inländische Betriebsstätte erzielt werden.

Sofern die Investmenterträge nicht beschränkt steuerpflichtig sind, ist auf die Investmenterträge auch keine Kapitalertragsteuer zu erheben. Dies setzt voraus, dass die die Investmenterträge auszahlende Stelle Kenntnis davon hat, dass der Depotinhaber ein Steuerausländer ist. Ist dies nicht der Fall und wird Kapitalertragsteuer erhoben, kann der Steuerausländer sich die zu Unrecht einbehaltene Kapitalertragsteuer erstatten lassen.

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer fällt bei einem Verkauf oder einer Veräußerung der Fondsanteile in der Regel nicht an, da die von dem Fonds gehaltenen Vermögensgegenstände nach § 245 KAGB im zivilrechtlichen Eigentum der Kapitalverwaltungsgesellschaft stehen.

Coprorate Governance und BVI Wohlverhaltensregeln

Der Spitzenverband der Investmentfondsbranche (BVI) (Bundesverband Investment und Asset-Management e.V.) hat – in Zusammenarbeit mit seinen Mitgliedern –zum Schutze der Fondsanleger die BVI-Wohlverhaltensregeln, welche sich an der Corporate Governance orientieren, formuliert. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften wollen durch Verlässlichkeit, Integrität und Transparenz das Vertrauen der Anleger und der Öffentlichkeit ausbauen und deren gestiegenen Informationsbedürfnisse erfüllen. Die aktuellen BVI- Wohlverhaltensregeln können unter www.bvi.de eingesehen werden.

Die BVI-Wohlverhaltensregeln sind integraler Bestandteil der Prozesse von Schroders und werden auch im Rahmen der Verwaltung des „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ konsequent umgesetzt. Deren Erfüllung unterliegt einer ständigen internen Kontrolle.

Angaben zu Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft:

Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Taunustor 1 (TaunusTurm)
60310 Frankfurt am Main

Amtsgericht Frankfurt am Main
HRB 86368

Gründung:
15. Dezember 2003

Gezeichnetes und eingezahltes Kapital im Dezember 2021:
EUR 5,0 Mio.

Haftendes Eigenkapital im Dezember 2021:
EUR 5,6 Mio.

Gesellschafter:

Schroder Holdings (Deutschland) GmbH
(94,9 %)

CM Komplementär 06-379 GmbH & Co. KG
(5,1 %)

Geschäftsführung:

Michael Abramo
Georg Gmeineder
Nils Heetmeyer

Aufsichtsrat:

Hendrik Hans Christian Gienow
Selbständiger Unternehmensberater, Frankfurt am Main

Jonathan Andrew Stewart Harris
Head of Continental European Investment, Schroder Real Estate Investment Management Ltd., London
Roger Rolf Wilhelm Hennig
Head of Real Estate Investment, Mitglied erweiterte Geschäftsleitung Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich

Achim Küssner
Geschäftsführer, Schroder Investment Management (Europe) S.A. German Branch, Frankfurt am Main

Dr. Sebastian Artus Pourroy
Geschäftsführer, Schroder Real Estate Asset Management GmbH, München

Verwahrstelle:

DZ BANK AG
Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank Platz der Republik
60325 Frankfurt am Main

Amtsgericht Frankfurt am Main
HRB 45651

Gezeichnetes und eingezahltes Kapital am 31. Dezember 2021:
EUR 4.926 Mio.

Eigenmittel (im Sinne von Artikel 72 der Verordnung (EU) Nr. 575/​2013 (CRR)) am 31. Dezember 2021:
EUR 18.761 Mio.

Abschlussprüfer:

Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Eschborn

Externe Bewerter

Immobilien (Ankauf):
JKT Immobilien GmbH, Berlin
Dipl.-Ing. Jörg Kuttig, FRICS, MAI, CIS und Dipl.-Kfm. Raik Kasch, FRICS, CIS

Wertermittlung Schlarb, Essen
Dipl.-Ing. Michael Schlarb, MRICS

Immobilien (Folgebewertung):

Jagel & Gehri Chartered Surveyors Partnerschaftsgesellschaft, München
Dipl.-Kfm. Peter Jagel, FRICS

Dr. Leopoldsberger + Partner, Frankfurt am Main
Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger

Schroders – für das, was am meisten zählt

Im Mittelpunkt unserer Arbeit stehen unsere Kunden, die Verwirklichung ihrer finanziellen Ziele und der Aufbau von künftigem Wohlstand.

Weltweit haben uns Anleger ein Vermögen von mehr als 870 Milliarden Euro anvertraut. Als globaler Investment-Manager bieten wir ein breites Anlagespektrum, entwickelt für die unterschiedlichsten Bedürfnisse von professionellen und privaten Anlegern, Finanzinstituten sowie vermögenden Kunden.

Seit mehr als 200 Jahren pflegen wir die partnerschaftliche Beziehung zu unseren Kunden und bleiben Prinzipien treu: Unsere Kunden stehen im Mittelpunkt bei allem, was wir tun. Sie vertrauen darauf, dass wir nachhaltige Erträge liefern, sowohl in Zeiten wirtschaftlicher Stärke als auch in Zeiten der Unsicherheit.

Wir sind ein globales Unternehmen, das lokal geführt wird. Unsere internationale Präsenz ermöglicht ein tiefes Verständnis für die Bedürfnisse unserer Kunden vor Ort – so bringen wir kontinuierlich über alle Geschäftsfelder hinweg die jeweils passende Expertise ein.

Als aktiver Investment-Manager können wir einen positiven Beitrag für unsere Kunden und die Gesellschaft als Ganzes leisten– davon sind wir überzeugt. Wir bringen Menschen und Daten zusammen, um genau die Trends zu identifizieren, die ausschlaggebend sein werden für den Wohlstand von Anlegern, Unternehmen und zukünftigen Generationen.

Quelle: Schroders. Stand: 31. Dezember 2021

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GM000055/​SRO-SID-04-2022