Egal wie der Bauträger auch heißen mag, für uns ist Geldeinsammeln über Crowdfundingplattformen wie EXPORO, Zinsland, Grundag, Zinsbaustein, Bergfürst etx. kein Zeichen für die wirtschaftliche Stärke eines Unternehmens. Im Gegenteil, ein Bauträger, der, bevor er ein Immobilienprojekt angeht, dieses nicht komplett durchfinanziert hat, ist für uns ein Glücksritter. Mit Glücksrittern ist das so eine Sache, wenn die Glück haben, dann haben andere Pech. Passen Sie auf, dass Sie das dann nicht sind. Schaut man sich die Immobiliencrowdfundingprojekte einmal an, dann kann man unter logischen Gesichtspunkten kaum eines der Projekte verstehen; lediglich von der Logik der Anbieter solcher Crowdinvestments her, denn die wollen ihr eigenes Risiko gerne minimieren. Dafür sollen Sie dann mal in die Bresche springen, so eben mal mit 100% Totalverlustrisiko. Genau das tun Sie als Anleger solcher Investments, denn das Finanzinstrument, welches die Anbieter solcher Crowdinvestments anbieten, ist üblicherweise das Nachrangdarlehen.
Nachrangdarlehen gehörten mit zu den gefährlichsten Finanzinstrumenten im grauen Kapitalmarkt. Sie sollen nun darüber ihr Geld anlegen, ihr sauerverdientes Geld an irgendwelche Glücksritter geben. Dumm genug ist, wer das tut, aber bitte fangen Sie dann nicht hinterher das große Jammern an, wenn da etwas mit Ihrem Investment schiefläuft. Jede dieser Plattformen informiert übrigens völlig korrekt über dieses Totalverlustrisiko im Vermögensanlagen Informationsblatt. Nur auch hier sind wir sicher, dass kaum ein Anleger das genau durchliest. Vergessen Sie auch die Werbung, „direkt in Immobilien zu investieren“.
Das tun Sie nicht, Sie geben einem Initiator Eigenkapital (Nachrangdarlehen), womit er rechtlich machen kann, was er will, z.B. auch eine Party auf Ibiza feiern. Es gibt auch wieder tolle Anbieter, die Ihnen ein grundbuchbesichertes Darlehen anbieten. Projekt GERA zum Beispiel. Man erklärt ihnen aber nicht (bewusst?), dass diese Rangstelle eigentlich nicht viel Wert ist, denn auf der ersten Rangstelle befindet sich eine Bank. Diese hat sich natürlich den Platz an der Sonne gesichert. Sie haben dann die andere Seite mit deutlich mehr Schatten, da kann es dann auch mal zu Frostbeulen kommen.
Nehmen wir einmal an, das Investment rechnet sich nicht und muss verwertet werden. Die Bank hat üblicherweise eine erstrangige Absicherung im Grundbuch. Das deckt so rund 70% des Wertes ab, den die Bank zu dem Objekt eingeschätzt hat. Nehmen wir ein Volumen von 1 Million Euro als Beispielgrundlage. 700.000 kommen von der Bank und 300.000 muss man als Eigenkapital bringen. Das holt man sich über Crowdfunding bzw. hat es sich geholt. Nun muss das Objekt verwertet werden. Es kommt zur Versteigerung des Objektes. Das Mindestgebot beim ersten Termin liegt dann bei 70% des Schätzwertes der Immobilie. Unterstellen wir dann auch einmal, dass dieser auch eine Million Euro beträgt. Sie rechnen richtig, dann wäre das Mindestgebot 700.000 Euro. Jetzt unterstellen wir einmal, dass für die Immobilie 800.000 Euro geboten werden und der Zuschlag erteilt wird, da Immobilien im Moment ja sehr begehrt sind. Nun bleiben, da rechnen sie richtig, wenn die Bank befriedigt ist, 100.000 Euro übrig. Das heißt, Sie haben dann, vereinfacht gerechnet, 2/3 Ihres Kapitals verloren.
Der Initiator hat nichts verloren, denn sein Eigenkapital hat er ja von Ihnen bekommen und die Bank war ja toll abgesichert. Sie sehen, was ich meine, und eigentlich müsste man Ihr Kapital, welches Sie dem Initiator zur Verfügung stellen, dann auch „Venture Capital“ nennen.
Hier ist aber aus meiner Sicht ganz klar auch die Politik gefordert, denn nur die kann die gesetzlichen Rahmenbedingungen so gestalten, dass Crowdfunding weiterhin möglich ist, nicht aber für Immobilien. Wir werden uns solange diesem Thema widmen, bis der Gesetzgeber hier das Immobiliencrowdfunding „prospektpflichtig“ macht, und zwar mit einem Vermerk „BaFin gestattet“. Derjenige, der Millionen in eine Immobilie investiert, sollte auch 30.000 Euro für ein Prospekt übrig haben.
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