Siebenundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG-Vorlagebeschluss 322 O 129/20

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am 67. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 19.06.2009 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

a) dass der Emissionsprospekt auf S. 12 des Emissionsprospektes die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich auf S. 96 und 97 des Emissionsprospektes für zwei weitere Bewertungsgutachten der finanzierenden Bank Gebühren in Höhe von 7.500 EUR und 8.250,00 EUR angegeben werden, welche bei Auszahlung des Darlehens fällig werden sollten und Anleger durch die widersprüchlichen Angaben unrichtig über die Existenz von Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:
S. 12: „Gutachten […]
Weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“
und
S. 96: „Weiterhin ist eine Gebühr für den Gutachter in Höhe € 7.500 bei Auszahlung des Darlehens fällig.“
S. 97: „Weiterhin ist eine Gebühr für den Gutachter in Höhe € 8.250 bei Auszahlung des Darlehens fällig.“

b) dass der Emissionsprospekt vom 19.06.2009 auf S. 37 einen Immobilienmarkt in den Niederlanden auf hohem Niveau angibt, obwohl die negative Gesamtmarktentwicklung auf dem niederländischen Immobilienmarkt 2007 begonnen hat und sich der Abwärtstrend in 2008 noch verstetigt hat, so dass die Anleger dadurch unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:

Neben den sich seit dem dritten Quartal 2008 abzeichnenden rückläufigen Wirtschaftsdaten konnte der Immobilienmarkt in den Niederlanden aus Anbietersicht auch positive Signale setzen. Die Vermietungsleistung im Bürobereich hat mit fast 1,5 Mio. m² in 2008 zwar nicht an die Rekordergebnisse aus den Jahren 2005 bis 2007 angeknüpft, aber die deutliche Zunahme der Bürobeschäftigten (+ 3,2 %) sowie der starke Zuwachs der Durchschnittsmieten von 3,4 % auf 150/​m² p.a. zeigten eine positive Entwicklung. (…) Mit der seit Anfang 2008 anhaltenden Zurückhaltung großer institutioneller Investoren, u.a. aus Deutschland stammender offener Fonds, bieten sich somit bei reduziertem Preisniveau gute Investmentchancen in langfristig an namhafte Mieter vermietete Immobilien.“

c) dass der Emissionsprospekt es auf S. 43 unterlässt darüber aufzuklären, dass die vereinbarte Jahresbüromiete im Objekt Hilversum bei 185 EUR/​qm liegt und damit deutlich über Marktniveau, so dass eine Übermiete (Overrent) vorliegt, die eine Anschlussvermietung auf dem prognostizierten Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die Möglichkeit der Anschlussvermietung und Liquidation unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt.

d) dass der Emissionsprospekt auf S. 56 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitten der letzten drei, fünf oder zehn Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:
„Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.“

e) dass der Emissionsprospekt auf S. 61 eine realitätsferne, überhöhte Liquidationsprognose für den Verkaufspreis nach 11 Jahren annimmt. Gemäß des Geschäftsberichts 2016/​2017 liegt der Verkehrswert der Fondsimmobilien bei 16.210.000 EUR, so dass die Prognosen in allen Szenarien der Liquidationsprognose deutlich zu hoch waren und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse getäuscht werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt
durch folgende Formulierung:
„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern
Verkaufsfaktor 13,09 13,59 14,09 14,59 15,09
Verkaufspreis 29.699 30.833 31.967 33.101 34.236

f) dass der Emissionsprospekt auf S. 66 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lässt, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung ohne mietfreie Zeit /​ Mietnachlass möglich sei, obwohl nach dem Geschäftsbericht 2016/​2017 für das Objekt Hilversum ein Mietnachlass von 16,6 % über die gesamte Laufzeit eingeräumt werden musste, so dass der Mietzins im Jahr 2018 nur bei 61 % der prospektierten Miete lag und die Anleger somit unrichtig über die zu erwartenden Erträge und nachhaltig erzielbaren Mieten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:
„Im Rahmen der folgenden fünf Szenarien werden die Auswirkungen einer Variation der Finanzierungszinsen zum Ende des Prognosezeitraums sowie der Mieterträge nach Auslaufen des jeweiligen Mietvertrages dargestellt.“

g) dass der Emissionsprospekt auf S. 66 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lässt, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung auf dem prognostizierten Niveau nicht möglich ist, weil der Mietzins des Objektes Hilversum mehr als 15 % über dem Marktniveau lag und somit eine Übermiete (Overrented-Situation) vorlag, die eine Anschlussvermietung auf gleichem Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse getäuscht wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:
„Im Rahmen der folgenden fünf Szenarien werden die Auswirkungen einer Variation der Finanzierungszinsen zum Ende des Prognosezeitraums sowie der Mieterträge nach Auslaufen des jeweiligen Mietvertrages dargestellt.“

h) dass der Emissionsprospekt auf S. 73, 96 und 119 den Eindruck vermittelt, dass eine langfristige Finanzierung der Fondsobjekte durch die Darlehensverträge gesichert ist, obgleich die Laufzeit der Hypothekendarlehen der FGH Bank bereits zum 31.12.2014 endete und bereits im Jahr 2014 eine Anschlussfinanzierung gesucht werden musste und die Anleger dadurch widersprüchliche Informationen über die Dauer der Finanzierung erhalten und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt
durch folgende Formulierung:
S. 73: „Zur Finanzierung der Investition wird Eigenkapital eingeworben sowie zwei langfristige Hypothekendarlehen aufgenommen.“
und
S. 96: „Am 20.05.2009 (Hilversum) bzw. am18.06.2009 (Hoofddrop) wurden zwischen der Fondsgesellschaft, der Anbieterin und der FGH Bank N. V., Utrecht (nachfolgend die „FGH Bank“), langfristige Darlehensverträge geschlossen.“
und
S. 119: „Zusage der Hypothekenbank/​-en über die langfristige Fremdfinanzierung“

i) dass der Emissionsprospekt auf S. 96 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der FGH Bank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:
„Die FGH Bank kann die Darlehensverträge aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen. Ein wichtiger Grund liegt u.a. vor, wenn die Fondsgesellschaft bestimmte wesentliche vertragliche Pflichten, z.B. die Zahlung von Zinsen oder Tilgungsraten, verletzt.“

j) dass der Emissionsprospekt auf S. 111 den Fonds als für Stiftungen geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
durch folgende Formulierung:
„Die nachfolgenden Ausführungen verdeutlichen, dass sich auch gemeinnützige Stiftungen grundsätzliche an der Fondsgesellschaft beteiligen können. Nach Einschätzung der Anbieterin ist die Investition für diese Investoren sehr gut geeignet.“
und
„Den Grundsatz der Erhaltung des Stiftungsvermögens hat die Anbieterin bei der Auswahl der Mieter bedacht.“

k) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 die Aussage trifft, dass ab dem Geschäftsjahr 2010 Auszahlungen in Höhe von 6.25 % p.a. ansteigend auf 6,60 % p.a. über die prospektierte Fondslaufzeit prognostiziert,
ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um die Rückzahlung des Eigenkapitals handelt
und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
durch folgende Formulierung:
„Auszahlungen
Ab dem Geschäftsjahr 2010 werden Auszahlungen in Höhe von 6,25 % p. a. ansteigend auf 6,50 % p. a. über die prospektierte Fondslaufzeit prognostiziert. Für das Geschäftsjahr 2009 ist eine anteilige Auszahlung von 3 % p. r. t. geplant. Diese erfolgt frühestens ab Beitritt, Einzahlung der jeweiligen Zeichnungssumme und Kaufpreiszahlung für die Immobilie in Hilversum.“

l) dass der Emissionsprospekt auf S. 15 diese Aussage graphisch aufarbeitet,
ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um die Rückzahlung des Eigenkapitals handelt
und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

m) dass der Emissionsprospekt auf S. 34 und 35 die Aussage trifft, dass andere (laufende) Fonds der Gesellschaft über der angegebenen Prognose ausschütten,
ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass Ausschüttungen gerade in den Anfangsjahren keine erwirtschafteten Gewinne abbilden und Liquiditätsausschüttungen unter Umständen zum Wiederaufleben der Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB führen können
und die Anleger dadurch unrichtig über den Erfolg der noch laufenden Fonds informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
durch folgende Formulierung:
Die nachfolgend dargestellte Übersicht berücksichtigt sämtliche von der Wölbern Group aufgelegten Immobilienfonds, die bis einschließlich 2007 geschlossen wurden und bereits mindestens eine planmäßige Auszahlung zu leisten hatten.
„4: Bei den sich in Liquidation befindlichen Fonds Holland 07, Holland 14, Holland 17, Holland 22 bis Holland 24, Holland 32, Holland 34, Holland 35, Holland 40, Holland 43, Holland 44 sowie Frankreich 02 und Frankreich 03 wurden vorläufige Zahlen zugrunde gelegt.
9: ohne Holland 01 bis Holland 06, Holland 08 bis Holland 13, Holland 15, Holland 16, Holland 18 bis Holland 21, Holland 25 bis Holland 31, Holland 33, Holland 36 bis Holland 39, Holland 41, Holland 42, Holland 45 bis Holland 51, Holland 53, da diese bereits liquidiert wurden.“
und unter Verwendung der Grafiken auf S. 34 und 35.

n) dass der Emissionsprospekt auf S. 61 nicht deutlich darauf hinweist, dass die prognostizierten Auszahlungen die Eigenkapitalrückzahlung darstellen
und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
durch Verwendung der Grafik auf S. 61.