Sophie Projekt GmbH & Co. KG – Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c VermAnlG

Auftrag und Auftragsdurchführung

Prüfungsergebnisse zum Berichtsstichtag

Gesamtbewertung

Mit Vertrag vom 19. Januar 2022 wurde die

von der

beauftragt, die Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) für eine Vermögensanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG durchzuführen, deren Mittel die Emittentin verwendet.

Im wirtschaftlichen Interesse der Emittentin hat die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG (nachfolgend „Anbieterin“) unter dem Aktenzeichen: WA 54-Wp 7113-50088172-2022/​0001 ein Vermögensanlageninformationsblatt gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 VermAnlG durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht für die Emission „Sophienstraße – Kassel“ mit Wirkung zum 04.02.2022 gestatten lassen.

Bei Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Nr. 7 die den Erwerb eines Sachgutes oder eines Rechts an einem Sachgut oder die Pacht eines Sachgutes zum Gegenstand haben, hat die Emittentin einen unabhängigen Mittelverwendungskontrolleur zu bestellen. Als Mittelverwendungskontrolleure können ausschließlich Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer oder von diesen Berufsträgern gebildete Gesellschaften bestellt werden.

Der Vertrag wurde rechtzeitig im Sinne von § 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG geschlossen.

Seit der erstmaligen Bestellung durch die Emittentin sind keine zehn Jahre vergangen (§ 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG).

Die Emittentin hat ein Mittelverwendungskonto einzurichten, über das sie nur zusammen mit dem bestellten Mittelverwendungskontrolleur verfügen darf. Der Mittelverwendungskontrolleur darf einer Verwendung der eingeworbenen Anlegergelder durch die Emittentin erst zustimmen, wenn die im Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

Diese Voraussetzungen sind in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Darlehensvertrag der Emittentin festzulegen.

Nach der Freigabe hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die freigegebenen Mittel aus der Vermögensanlage entsprechend dem im Vertrag festgelegten Verwendungszweck und den übrigen dort festgelegten Bestimmungen verwendet werden.

In diesem Bericht kommen wir den gesetzlichen Berichtspflichten über das Ergebnis der Mittelverwendungskontrolle nach.

1.2. Haftungsbeschränkung/​ Rechtswahl/​ Gerichtsstand

Die Veröffentlichung dieses Berichtes und die Weitergabe an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erfolgte mit der Maßgabe, dass beim Entstehen eines Vertrages mit Schutzwirkung gegenüber Dritten keine über der Emittentin vereinbarte hinausgehende Haftung übernommen wird. Mit der Emittentin ist vereinbart, dass die Haftung für Vermögensschäden, die aus einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Rechtsanwalts im Rahmen der Mittelverwendungskontrolle entstehen können, der Höhe nach auf einen Betrag von 6 Mio. EUR je Versicherungsfall und maximal 30 Mio. EUR pro Versicherungsjahr (4- fache der Mindestversicherungssumme gemäß § 59j Abs. 2 BRAO) begrenzt wird.

Die Regelungen des § 334 BGB sind ausdrücklich nicht abbedungen. Alle Einwendungen aus dem Vertrag mit der Emittentin stehen uns auch gegenüber jedem Dritten zu, der Rechte aus dem Bericht ableiten will.

Wir weisen darauf hin, dass der Bericht den Stand der Erkenntnisse wiedergibt, die zum Zeitpunkt der Erstellung (Berichtsstichtag) aufgrund der uns durch die Emittentin übermittelten Informationen vorlag.

Als ausschließlicher Gerichtsstand für alle gegen den Mittelverwendungskontrolleur gerichteten Ansprüche wurde Berlin vereinbart. Es gilt zudem ausschließlich deutsches Recht.

1.3. Vermögensanlage/​ Darlehensvertrag

Bei der unter dem Aktenzeichen: WA 54-Wp 7113-50088172-2022/​0001 gestatteten Vermögensanlage handelt es sich um Teilbeträge aus der Forderung eines nachrangigen Bankdarlehens, welches der Emittentin gewährt wurde. Die Forderung ist nachrangig gegenüber einem vorrangig finanzierenden Bankenkonsortium, dass durch die Volksbank eG Wolfenbüttel in Wolfenbüttel vertreten wird.

Grundlage der Vermögensanlage ist das Immobiliendarlehen vom 04.02./​ 16.02.2022, zwischen der Raisin Bank AG, Niedenau 61-63, 60325 Frankfurt/​Main und der Emittentin/​ Darlehensschuldnerin über 3.860.000 EUR.

Bei Abschluss des Darlehensvertrags war zunächst die darlehensgebende Bank Gläubiger der Emittentin. Nach Abtretung der Darlehensforderungen durch die Bank an die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG wurde die Darlehensforderung in Teilbeträge aufgeteilt und dann über eine Internetdienstleistungsplattform im Sinne von § 2a VermAnlG vermittelt und an die Anleger verkauft und abgetreten. Da die Vermögensanlage in der Laufzeit der Vermögensanlage gehandelt werden kann (Sekundärmarkt), können Forderungsinhaber zu den in den Anlagebedingungen genannten Bedingungen wechseln.

1.4. Anlageobjekt und Sachgut der Vermögensanlage

Im Vermögensanlageninformationsblatt wurde das Anlageobjekt wie folgt beschrieben: „Die Emittentin ist Eigentümerin des rund 3.004 m² großen, mit einem im Jahr 1953 errichteten, denkmalgeschützten Bestandsgebäude bebauten Grundstücks unter der Adresse Sophienstraße 1 (Grundbuch von Kassel, Blatt 12983, Flur 10, Flurstücke 1124/​14 und 14/​2), 34117 Kassel, Deutschland (nachfolgend „Projektgrundstück“). Es ist geplant das leerstehende, denkmalgeschützte Bestandsgebäude, welches vormals als reines Wohngebäude genutzt wurde und sich in einem unsaniertem, aber gut erhaltenem Zustand befindet, zu sanieren und zu einem gewerblich – mittels betreutem Wohnen genutzten Wohngebäude umzubauen. Des Weiteren wird ein eingeschossiger Erweiterungsbau errichtet werden, in dem ein ambulanter Pflegedienst ansässig wird, um die Wohneinheiten des Bestandsgebäudes mit dem Angebot des betreuten Wohnens zu betreiben (im folgenden auch „Projekt“ oder „Vorhaben“ genannt). Die Größe der Immobilie ist mit rund 3.512 m² geplant. Diese soll zu 89,78 % als betreute Wohnfläche und zu 10,22 % als ambulanter Pflegedienst genutzt werden. Die Emittentin befindet sich derzeit in der Finalisierung der Genehmigungsplanung und wird den Bauantrag in Kürze einreichen. Mit der Erteilung der Baugenehmigung rechnet die Emittentin zum Ende des zweiten Quartals 2022. Der Baubeginn ist für das dritte Quartal 2022 geplant. Der Realisierungsgrad kann in der Weise angegeben werden, dass das Projektgrundstück erworben wurde und Verträge mit Planungsdienstleistern zur Erstellung der Genehmigungsplanung geschlossen wurden. Die Grundbucheintragungen zur Eigentumsumschreibung sind erfolgt. Es ist ein Kreditvertrag mit einem Finanzierungsgläubiger als Zwischenfinanzierer in Höhe von EUR 2,594 Mio. insbesondere zur erfolgten Belegung des Grundstückskaufpreises geschlossen worden. Die Finanzierung der Sanierung und des Umbaus des denkmalgeschützten Bestandsgebäudes sowie der Neuerrichtung des Erweiterungsbaus ist über gemäß MaBV eingehende Kaufpreisraten der späteren Käufer der Einheiten der Immobilie geplant. Hierzu ist vorgesehen vor Baubeginn Kaufverträge über den Verkauf der geplanten Einheiten i.H.v. min. EUR 12.435.000,00 abzuschließen, dies entspricht nach aktueller Planung rund 62 % der geplanten Verkaufserlöse. Sollte die angestrebte Finanzierung der Sanierung und des Umbaus des denkmalgeschützten Bestandsgebäudes sowie der Neuerrichtung des Erweiterungsbaus nicht durch entsprechende Verkäufe und daraus gemäß Bautenstand und Baufortschritt zu erwartender Kaufpreisteilzahlungen gemäß MaBV möglich sein, wird die Emittentin versuchen eine entsprechende Fremdkapitalfinanzierung bei einem Kreditinstitut aufzunehmen. Die Grundbucheintragungen zur dinglichen Besicherung dieser Vermögensanlage sind noch nicht erfolgt und werden erst gemäß Darstellung unter Ziffer 12 zur Herstellung der Auszahlungsbedingungen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehens erfolgen. Die Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage und bereits eingebrachter Eigenmittel in Höhe von EUR 0,29 Mio. reichen aus, um das zuvor beschriebene Vorhaben der Emittentin zu finanzieren, dies unter Berücksichtigung der vor Baubeginn geplanten Verkäufe und daraus zu erwartender Kaufpreisteilzahlungen gemäß MaBV. Ein Teil der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage in Höhe von EUR 2.683.000,- werden für die Refinanzierung des o.g. Finanzierungsgläubigers und dessen im Rahmen des Grundstücksankaufes gewährter Zwischenfinanzierung verwendet werden. Weitere Nettoeinnahmen in Höhe von EUR 622.000,- werden für die Bezahlung von laufend fällig werdenden Projekt-, Planungs-, Vertriebs- und Nebenkosten verwendet werden. Des Weiteren wird ein Teilbetrag der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage i.H.v. EUR 25.000,- als Liquiditätsreserve der Emittentin zur Verfügung gestellt werden. Dies entspricht einem relativen Anteil von rd. 0,75 % der Nettoeinnahmen der Vermögensanlage. Die derzeit geplanten Gesamtkosten bis zur Fertigstellung des geplanten Vorhabens betragen EUR 16.055.000,-. Sämtliche Einheiten sollen im Einzelverkauf veräußert werden, um aus den Verkaufserlösen die hier angebotene Vermögensanlage zurück zu führen.“

1.5. Kontrollgegenstand Emissionskonto

Die eingeworbenen Anlegergelder aus der Emission auf der Plattform sind von den Anlegern auf das Emissionskonto der Anbieterin als alleinige Kontoinhaberin (nachfolgend „Emissionskonto“ genannt) eingezahlt worden. An diesem Emissionskonto wurde ein Pfandrecht für den Mittelverwendungskontrolleur bestellt.

Die Anbieterin hat nach Ablauf der Emission und der Widerrufsfristen der Anleger dem Mittelverwendungskontrolleur den Emissionserlös und das letztlich aus der Emission zur Verfügung stehende Emissionskapital als Gesamtsumme der eingeworbenen Anlegergelder im Sinne des § 5c VermAnlG (Emissionskapital) in Textform mitgeteilt. Daraufhin hat die Anbieterin das Darlehen zwischen der Raisin Bank AG und der Emittentin angekauft und nach der Erfüllung der notwendigen Auszahlungsvoraussetzungen durch die Emittentin die dingliche Vertragsübernahme realisiert und die Barmittel aus der Emission zur Kaufpreisfinanzierung gegenüber der Raisin Bank AG vertragsgemäß verwendet.

Im Anschluss hat die Anbieterin die Teilkreditforderungen an die Anleger abgetreten und eine Abtretungsbescheinigung zur Gesamtemission gemäß § 410 BGB an die Emittentin in Höhe des Emissionskapitals erteilt und dem Mittelverwendungskontrolleur nachgewiesen.

Wir hatten keine Beanstandungen. Die Mittelverwendungskontrolle am Emissionserlös und am Emissionskonto ist damit abgeschlossen und erfolgte planmäßig.

1.6. Kontrollgegenstand Mittelverwendung gemäß Darlehensvertrag

Geschäftsmodellbedingt kommt die Emittentin zu keinem Zeitpunkt in direkten Kontakt mit den eigeworbenen Anlegergeldern, da die Emittentin lediglich die Darlehensvaluta der Bank erhält. Deshalb fallen die Mittelfreigabe im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG inhaltlich zusammen mit der Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen für die Darlehensvaluta durch die Bank bzw. den Sicherheitentreuhänder. Die Mittelverwendungskontrolle über das Mittelverwendungskontrollkonto setzt deshalb erst mit Wertstellung der ausgezahlten Darlehensvaluta (Kontrollgegenstand) durch die Bank (Beginn der gesetzlichen Mittelverwendungskontrolle) auf dem Mittelverwendungskontrollkonto ein.

Gegenstand der Kontrolltätigkeit im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG ist die vertragsgemäße Verwendung der Darlehensvaluta gemäß Darlehensvertrag.

Der Darlehensvertrag hat in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Sinne von § 5c Abs. 2 Satz 3 VermAnlG folgende Mittelverwendungen definiert:

1.7. Mittelverwendungskonto

Die Emittentin hat am 09.02.2022 ein „Und-Konto“ bei der Raisin Bank AG eröffnet, auf das die Darlehensvaluta vollständig eingezahlt worden ist und über das die Emittentin nur gemeinsam mit dem Mittelverwendungskontrolleur verfügen kann.

Sämtliche Verfügungen der Emittentin und des Sicherheitentreuhänders auf dem Mittelverwendungskontrollkonto unterliegen damit der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle durch den Mittelverwendungskontrolleur.

Die kontoführende Bank wurde unwiderruflich angewiesen, dem Mittelverwendungskontrolleur Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos und sämtlicher dieses Konto betreffenden Korrespondenz unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden.

Wir hatten keine Beanstandungen.

1.8. Prüfungsmaßstab und -umfang

Der formalen Kontrolle gemäß § 5c Abs. 2 Satz 4 VermAnlG durch den Mittelverwendungskontrolleur unterliegt lediglich die erstmalige Verwendung der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals (eingesammelt Anlegergelder).

Der Mittelverwendungskontrolleur ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung der Gelder durch die Emittentin nach formalen Kriterien. Er verfügt nicht über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), sondern stimmt Verfügungen der Emittentin bzw. des Sicherheitentreuhänders lediglich durch Mitzeichnung zu.

Der Mittelverwendungskontrolleur ist selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), zu veranlassen.

Nach Eingang der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals auf dem Mittelverwendungskontrollkonto hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die Darlehensvaluta entsprechend dem im Darlehensvertrag festgelegten Verwendungszweck verwendet werden. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung der von der Emittentin veranlassten Verfügungen über die auf dem Mittelverwendungskontrollkonto vorhandene Darlehensvaluta mit den im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages genannten Empfängern oder für die dort genannten Zwecke und in der dort genannten Höhe.

Sofern dem Mittelverwendungskontrolleur durch die Emittentin nachgewiesen wird, dass im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages enthaltene Positionen oder ein Teilbetrag davon von einem nicht der Mittelverwendungskontrolle unterliegenden Konto durch die Emittentin beglichen wurde, erfolgt bei Verfügungen der Emittentin über die Auskehrung des entsprechenden Betrages auf ein laufendes Konto der Emittentin die Mitzeichnung des Mittelverwendungskontrolleurs, wenn die Voraussetzungen für eine Zustimmung für eine Zahlung vom Mittelverwendungskontrollkonto vorliegen würden.

Werden dem Mittelverwendungskontrolleur Rechnungen über Honorare, Vergütungen und sonstige Kosten inklusive Umsatzsteuer vorgelegt, kann die in den Rechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer mit überwiesen werden.

Die Kontrolle ist mit vollständiger Verwendung der Darlehensvaluta abgeschlossen.

1.9. Kein Kontrollgegenstand

Der Mittelverwendungskontrolleur prüft insbesondere nicht, ob die von der Emittentin erwünschten Zahlungen rechtmäßig oder unter wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Gesichtspunkten notwendig, zweckdienlich oder sinnvoll sind. Soweit nach den vorstehenden Regelungen schriftliche Nachweise zu erbringen sind, genügt die Vorlage von Fotokopien. Die Prüfung, ob die vorgelegten Kopien mit den jeweiligen Originalen übereinstimmen, oder die Unterschriften auf den Fotokopien oder Originalurkunden von zeichnungsberechtigten Personen stammen, ist nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle.

Insbesondere ist der Mittelverwendungskontrolleur nicht verpflichtet, die Fälligkeit einer gegenüber der Emittentin geltend gemachten Forderung oder gar die Angemessenheit oder die Güte der Gegenleistung zu überprüfen. Das betrifft insbesondere die Kosten hinsichtlich von Baumaßnahmen oder dem Ankauf von Gebäuden und Grundstücken.

Nicht Gegenstand der Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs ist die Kontrolle und Freigabe der für das Darlehen bereitgestellten Sicherheiten und deren Kontrolle, Verwaltung und Freigabe. Diese obliegt allein dem Sicherheitentreuhänder auch dann, wenn es sich bei den Sicherheiten um verpfändete Guthaben handelt. Den Mittelverwendungskontrolleur treffen insoweit keine Kontroll- und Berichtspflichten.

Darüber hinaus wird der Mittelverwendungskontrolleur keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption der Vermögensanlage, des Darlehensvertrages, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Werthaltigkeit von Garantien und Sicherheiten, der von Dritten gegenüber der Emittentin erbrachten Leistungen sowie der Ertragsfähigkeit der Emittentin oder Anbieterin.

2. Prüfungsergebnisse zum Berichtsstichtag

2.1. Höhe der eingesammelten Anlegergelder

Gemäß § 5c Abs. 2 Satz 8 Nr. 1 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder:

2.2 Höhe der davon in Anlageobjekte investierten Anlegergelder

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 2 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder, die in Anlageobjekte investiert werden sollen

Diese Summe verteilt sich wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Saldo für diese Positionen:

2.3 Höhe der Anlegergelder für sonstige Ausgaben

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 3 beträgt die Summe der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag:

2.4 Aufzählung der sonstigen Ausgaben

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 4 berichten wir über Zusammensetzung der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Rest-Saldo für diese Positionen:

2.5 Aufzählung und Beschreibung der Anlageobjekte

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.5 hat die Emittentin bereits nachfolgende Anlageobjekte oder der Rechte daran erworbenen:

2.6 Summe der nicht investierten Anlegergelder

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.6 beträgt die Summe der nicht investierten Anlegergelder zum Berichtsstichtag:

3. Gesamtbewertung

Die Verantwortung für die ordnungsgemäße und vertragsgerechte Verwendung der eingesammelten Anlegergelder liegt allein bei den gesetzlichen Vertretern der Emittentin.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung eine Beurteilung darüber abzugeben, ob die Verwendung der Anlegergelder planmäßig erfolgte.

Auf Grund der von uns durchgeführten Prüfung, kommen wir zu dem Ergebnis, dass die Verwendung der Anlegergelder durch die Emittentin bisher planmäßig erfolgte.