Stadt Dresden statt Steuern! Klasse Werbung, aber was steckt dahinter?

Nun, letztlich geht es um eine Investition in eine steuerbegünstigte Kapitalanlage. Das aktuelle Einkommensteuergesetz, insbesondere die Paragraphen 7i/7h bieten hier die Möglichkeit solche Steuervorteile in Anspruch zu nehmen. Trotzdem, eine Kapitalanlage nur wegen der Steuervorteile zu erwerben ist sicherlich nicht richtig. Steuervorteile als „Sahnehäubchen“ mitnehmen ist dagegen völlig in Ordnung. Der schönste Steuervorteil nutzt nichts, wenn man später insgesamt draufzahlen muss.

Nachfolgend wollen wir Ihnen noch einige Fragen beantworten die wir hier über die Plattform erhalten haben:

Wie kann man die Anschaffungskosten für eine vermietete Immobilie steuerlich absetzen?
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für eine Immobilie können über die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die anteiligen Kosten für den Grund und Boden. Entfallen Kosten auf die gesamte Einheit von Grundstück und Gebäude, so sind die Kosten aufzuteilen.

Beim Erwerb eines Grundstücks mit aufstehendem Gebäude müssen daher beispielsweise Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen zum Teil dem Grundstück und zum Teil dem Gebäude zugerechnet werden. Der Wert des Grundstücks wird dabei üblicherweise anhand der Bodenrichtwerte ermittelt, die von den Gutachterausschüssen der örtlichen Kommunen festgelegt werden. In den Neuen Bundesländern wird hier im Regelfall eine Pauschalisierung vorgenommen. Altsubstanz und Grundstückswert werden hier mit jeweils 10% in Ansatz gebracht.

Bei privaten Vermietungsobjekten kann heute die Gebäudeabschreibung nur noch linear mit 2 % pro Jahr vorgenommen werden. Lediglich für Objekte, die vor dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 2,5 %. Sämtliche degressiven Abschreibungsarten für Neubauten wurden im Zuge der letzten Jahre abgeschafft.

Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten bei Denkmalschutzimmobilien ?

Häuser die unter Denkmalschutz oder in ausgewiesenen Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen stehen, saniert, modernisiert oder instand setzt, kann die sanierungsbezogenen Kosten über zwölf Jahre verteilt steuerlich geltend machen und damit schneller als gewöhnliche Gebäudeinvestitionen abschreiben. Als begünstigte Objekte können dabei beispielsweise Häuser im Altstadtbereich von Leipzig, Dresden, Berlin usw. aber auch eine alter Bauernhof im Umland fallen. Wichtig ist jeweils die denkmalrechtliche Einordnung und die Aufnahme des Objektes in die Denkamlschutzliste.

Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen sind jedoch nur die begünstigten Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen – also der Teil der Anschaffungskosten, der der Sanierung zuzuordnen ist. Die Höhe dieser begünstigten Aufwendungen wird über eine Verhältnisrechnung der einzelnen Verkehrswerte ermittelt. Der entsprechend prozentuale Anteil von den gesamten Anschaffungskosten ergibt die Kosten, die erhöht abgeschrieben werden dürfen.

Höhe der Abschreibungssätze
Die Denkmalschutzabschreibungen nach § 7h, i des Einkommensteuergesetzes sehen Abschreibungssätze von 9 % im Jahr der Anschaffung den vier folgenden Jahren aber. Danach können vier Jahre lang jeweils 7 % bis zur vollständigen Abschreibung der Sanierungskosten geltend gemacht werden.

Neben den Denkmalschutzabschreibungen kann die nicht begünstigte Altbausubstanz mit der regulären Abschreibung von 2 % bzw. 2,5 % pro Jahr berücksichtigt werden.

Für Eigennutzer gilt die Regelung, das Eigennutzer 10 Jahre jeweils 9% der nachträglichen Herstellungskosten steuerlich absetzen können.

Besonderheiten bei der Inanspruchnahme der Denkmalschutzabschreibung
Nicht alle Modernisierungen können bei Denkmalschutzimmobilien von der Steuer abgesetzt werden. Nicht begünstigt sind beispielsweise Außenanlagen. Begünstigt sind Sanierungen, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise: Einbau von Heizung, Bad und Toilette, oder wie bei Gebäuden in den Neuen Bundesländern üblich eine Kernsanierung..

Was gefördert wird, entscheidet die örtliche Denkmalschutzbehörde. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Das heißt, diese Bescheinigung muss später vom Finanzamt als Grundlage für die Sonderabschreibungen anerkannt werden.

Vor einem Investment sollte man daher immer genau prüfen, ob die betreffende Immobilie tatsächlich durch die Denkmalschutzbehörde begünstigt wird. Gleichfalls müssen alle Sanierungen im Vorfeld mit der Behörde abgesprochen werden, um später die Bescheinigung zu erhalten. Das übernimmt, wenn Sie von einem Bauträger erwerben, immer der bauträger schon bevor er Ihnen das Objekt verkauft.

Nicht immer steht übrigens das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern beispielsweise lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten von der Steuer abgesetzt werden, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen. Auch das sollte im Vorfeld unbedingt geklärt werden, ob die Immobilie insgesamt oder nur Teile davon unter Denkmalschutz stehen.

Erwerb von einem Bauträger
Beim Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien von einem Bauträger muss unbedingt darauf geachtet werden, dass zuerst der Kaufvertrag abgeschlossen und erst danach die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Wer ein bereits saniertes Gebäude kauft, kommt auch dann nicht in den Genuss der erhöhten Abschreibung, wenn es sich um ein Baudenkmal handelt. Er kann dann nur die lineare Abschreibung in Höhe von 2 % bzw. 2,5 % vornehmen.

Wer ein Gebäude erwirbt, bei dem mit der Sanierung bereits vor dem Kauf begonnen wurde, der kann anteilig nur noch diejenigen Sanierungskosten erhöht abschreiben, die nach dem Abschluss des Kaufvertrages anfallen.

Wichtig ist damit bei Denkmalschutzimmobilien, dass für die Sanierungsmaßnahmen eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt und darüber hinaus mit der Sanierung erst nach Abschluss des Kaufvertrags durch den Investor begonnen wird. Nur wenn diese beiden Voraussetzungen eingehalten werden, kann der Investor die erhöhten Denkmalschutzabschreibungen für sich in Anspruch nehmen.

Kann ich Zinsen und Tilgung für ein fremdfinanziertes Vermietungsobjekt steuerlich geltend machen?
Die Zinsen können im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden. Die Tilgung stellt dagegen eine Rückführung des aufgenommenen Fremdkapitals für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dar und kann damit steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Steuerlich vorteilhaft kann es oft sein, das bei einer Finanzierung ein Disagio vereinbart wird. Ein Disagio wird bis zur Höhe von 5 % des Darlehensbetrags steuerlich anerkannt und kann als Zinsvorauszahlung sofort steuerlich geltend gemacht werden. So lassen sich zu Beginn der Immobilieninvestition oder bei einer Umschuldung negative Vermietungseinkünfte generieren, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. So kann die Steuerlast des Investors häufig nicht unerheblich gesenkt werden.

Welche Kosten kann man bei einer vermieteten Immobilie, neben den Abschreibungen, noch von der Steuer absetzen?Neben Abschreibungen und Schuldzinsen können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung alle Aufwendungen geltend gemacht werden, die unmittelbar mit der Immobilie und der Einkunftserzielung zusammenhängen.

Hierunter fallen beispielsweise die Grundsteuer, Hausverwaltergebühren, Reparaturen oder Rechtsanwalts- und Steuerberatungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Auch Fahrten zum Vermietungsobjekt – zur Kontrolle oder zur Vermietung von Einheiten – können steuerlich geltend gemacht werden.

Wie wirken sich die steuerlichen Ergebnisse einer Kapitalanlageimmobilie auf die Liquidität des Eigentümers aus?Durch die Inanspruchnahme der erhöhten Denkmalschutzabschreibungen lassen sich in den ersten zwölf Jahren nach Anschaffung der Immobilie im Regelfall negative Vermietungseinkünfte generieren, welche mit anderen Einkünften – zum Beispiel solchen aus angestellter Arbeit oder aus Gewerbebetrieb – verrechnet werden können.

So kann der Investor seine Einkünfte und damit seine Steuerlast reduzieren. Die reduzierte Steuerlast spart Liquidität, die der Eigentümer zur Rückführung der Bankdarlehen nutzen kann.

Wie ist ein Immobilieninvestment aus steuerlicher Sicht insgesamt zu betrachten?
Nachdem die degressive Abschreibung für vermietete Neubauten abgeschafft und steuerbegünstigte Schiffs-, Immobilien- und Medienfonds an Attraktivität verloren haben, stellen Denkmalschutzimmobilien noch eine der wenigen Möglichkeiten dar, um seine Steuerlast zu reduzieren.

Gleichzeitig bleibt die Immobilie als Kapitalanlage eine Anlageart, die viel Sicherheit, Schutz vor Inflation und Wertzuwächse bietet, vorausgesetzt, die Lage und der Standort stimmen. Das Auf und Ab der Börse kann der Immobilie nichts anhaben.

Ebenso wird die Immobilie nicht der Abgeltungssteuer unterzogen. Es bleibt wie bisher bei der 10-jährigen Spekulationsfrist, nach deren Ablauf ein höherer Verkaufspreis steuerfrei vereinnahmt werden kann.