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Anleger besannen sich nach der Finanzkrise 2008 auf wertstabilere und börsenunabhängige Anlagemittel. Die Nachfrage nach Immobilien wurde durch tiefe Finanzierungsmöglichkeiten und sinkende Leerstände begünstigt.
Obwohl ein Zinsanstieg in naher Zukunft nicht absehbar ist, könnte schon ein minimer Anstieg oder strengere Mindestanforderung für Hypothekarkredite zu einer Trendwende führen. Bis dahin werden Immobilien aufgrund des Wertzuwachses eine beträchtliche Fallhöhe erreicht haben.

Als Vorzeichen einer Trendwende gelten das Verhältnis zwischen effektiv gezahlten und offerierten Preisen sowie die längere Schaltdauer von Inseraten.

Aufgrund der sich ändernden Bevölkerungsdynamik, ausgelöst durch die Migration von Süd- und Osteuropa, und der Sensitivität des Zinsmarktes bergen Immobilieninvestitionen zunehmend mehr Risiko. Dementsprechend sollte das Marktrisiko bei der Bewertung einer Immobilie mitberücksichtigt werden. Die Discounted Cash-Flow Bewertung ignoriert jedoch das Marktrisiko und versucht, ein abstrahiertes Pendant anhand von historischen Werten vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Das Abstrahieren führt in den meisten Fällen zu einer ungenauen Vorhersage zukünftiger Preise. Der Einfluss von Marktrisiken, besonders des Zinsniveaus, wird demnach umgangen und führt in risikoreichen Phasen zu einer Überbewertung des Anlageobjektes.

Das Marktrisiko für Immobilienobjekte kann durch sechs Kennzahlen ermittelt werden – dazu gehören Eigenheimpreise zu Jahresmieten, Eigenheimpreise zu Einkommen pro Haushalt, Eigenheimpreise zu BIP, Eigenheimpreise zu Konsumentenpreisen, Hypothekarvolumen und Kreditanträge – wobei jede Kennzahl unterschiedlich gewichtet werden muss. Das Berücksichtigen des Marktrisikos ermöglicht genauere Prognosen.

Aufgrund des bestehenden Optimismus in den Immobilienmarkt vergessen An-leger, dass auch Immobilien ein hohes Risiko aufweisen. Der Immobilienmarkt befindet sich zurzeit auf dem Höhepunkt eines 15 Jahre andauernden Preiszyklus, wobei das Hypothekarvolumen stark anstieg. Durch diese steigende Verschuldung erhöhen sich im Falle eines Zinsanstiegs die Risiken für den Konsumenten.

Jeder Anleger sollte aufgrund der zunehmenden Risiken, des fehlenden Mitein-bezugs des Marktrisikofaktors in die Immobilienbewertung und der damit einhergehenden Überbewertung eine mögliche Investition doppelt prüfen.