Und wieder auf ein Neues. Auch dieses Projekt trägt natürlich das Risiko eines Totalverlustes für die sich beteiligenden Kleinanleger in sich. Was wir auch nicht verstehen, ist dieser Hinweis: „Hohe Eigenkapitalquote: Bei einem Stand von 46 % der Verkaufserlöse können die Nachrangdarlehen bereits zurückgeführt werden.“ Können heißt dann eben nicht „werden“. Kleiner aber wichtiger Unterschied.
Schaut man sich die letzte Bilanz des Geldeinsammlers im Unternehmensregister an, dann kann man sich schon vorstellen, dass Crowdinvesting erforderlich ist, um hier an Kapital zu kommen, denn die Bilanz aus dem Jahre 2016 weist einen nicht gedeckten Fehlbetrag von über 90.000 Euro aus. Über Eigenkapital verfügt das Unternehmen also nicht mehr. Wo kommt da dann die hohe Eigenkapitalquote her? Bei Angeboten solcher Unternehmen mit solch einer aktuellen Bilanz raten wir dann allen Anlegern zu einer besonderen Vorsicht mit ihren Investitionen.
- Umbau & Sanierung eines Wohngebäudes mit 12 Wohnungen, 6 Gewerbeeinheiten und 4 zu errichtenden Dachgeschoss-Wohnungen im beliebten Berlin-Neukölln.
- Für 6 der insgesamt 16 Wohneinheiten gibt es bereits konkrete Kaufinteressenten, obwohl Vertrieb noch nicht offiziell gestartet ist. Auch für die 6 Gewerbeeinheiten gibt es konkrete Kaufinteressenten.
- Hohe Eigenkapitalquote: Bei einem Stand von 46 % der Verkaufserlöse können die Nachrangdarlehen bereits zurückgeführt werden.
- Die Baugenehmigung liegt vor, es sind bereits 70 % der Umbau- und Sanierungsarbeiten fertiggestellt.
- Zwei notariell beglaubigte, selbstschuldnerische Bürgschaften i.H.v. jeweils 1,015 Mio. € zzgl. Zinsen und Kosten zugunsten der Exporo-Anleger.*
- Projektentwickler ist auf Revitalisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien im Raum Berlin spezialisiert.
- Feste Verzinsung: 5,5 % p. a.
- Laufzeit: bis zum 31.10.2018 (ca. 13 Monate)
Entnehmen Sie weitere Informationen zu diesem Investment dem Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB), das Sie unter dem folgenden Link herunterladen können:
Zitat:
„Wo kommt da dann die hohe Eigenkapitalquote her? “
Das ist wahrscheinlich eine der entscheidensten Fragen beim Crowdinvesting. Die Projektgesellschaften verfügen laut Bilanz meist über kein nennenswertes Eigenkapital, bringen aber laut den Verkaufsunterlagen auf den Plattformen dann oft ein sechs- oder gar siebenstelliges Eigenkapital ein. Gut, so verwunderlich muss das nicht sein. Solche Projektgesellschaften sind meist chronisch unterfinanziert und EK wird nur im Bedarfsfall von den Gesellschaftern nachgeschossen. Das wirklich unschöne (für die Crowd) ist aber, dass dieses EK eben genauso schnell wieder abgezogen werden kann. So lief es auch bei dem gescheiterten Projekt von Zinsland:
EK laut Bilanz: 25.000 EUR
EK laut Projektkalkulation: 2,1 Mio. EUR
Wenn die Investoren dann darauf vertrauen, dass diese 2,1 Mio. EUR als Puffer vorhanden sind, weil das EK eigentlich vor dem Crowddarlehen haften muss, dann haben sich die Investoren geschnitten. Die Gesellschafter haben das EK schnellstmöglich wieder rausgenommen, sobald Liquidität vorhanden war und schon war kein EK mehr da, dass vor den Crowdies hätte haften können.
Meist ist es so, dass dieses EK gar kein „richtiges“ EK ist, sondern Gesellschafterdarlehen. Wäre es richtiges EK, also gezeichnetes Kapital, könnte man es nicht so schnell rein- und rausschieben bzw. es wäre dann im Falle einer Insolvenz möglicherweise zurückzuzahlen. Aber woher dieses EK kommt und wie es formal juristisch genau zu qualifizieren ist (gezeichnetes Kapital, sonstiges EK, Gesellschafterdarlehen) verscheigen die Unterlagen regelmäßig.